Đánh giá các quy định hiện hành của pháp luật việt nam về vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại việt nam

Bài tập nhóm tháng 1 – Tư pháp quốc tế

MỤC LỤC
Mục lục
Mở đầu
Nội dung
- Cơ sở pháp lý quy định vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại
Việt Nam
- Quy định pháp luật hiện hành về vấn đề sở hữu nhà ở của người nước
ngoài tại Việt Nam
• Đối tượng được mua và sở hữu nhà ở Việt Nam:
• Điều kiện để người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam
• Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài
• Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận:
- Những hạn chế khi người nước ngoài muốn sở hữu nhà ở Việt Nam
• Hạn chế về số lượng và loại nhà ở được sở hữu:
• Hạn chế thời gian được sở hữu
• Hạn chế về quyền định đoạt với nhà ở do mình là chủ sở hữu:
• Hạn chế về mục đích sử dụng nhà ở do mình làm chủ sở hữu
- Thực trạng và giải pháp.
• Thực trạng
• Hướng hoàn thiện
- Kết luận
-

Danh mục tài liệu tham khảo

1
2
2
2

3
3
3
4
4
5
5
6
6
7
7
8
8
9
10

MỞ ĐẦU
Hiện nay, làn sóng đầu tư của nước ngoài vào Việt Nam gia tăng, người nước
ngoài đến Việt Nam làm việc và sinh sống ngày càng nhiều nên nhu cầu được mua và
sở hữu nhà là hết sức quan trọng và cần thiết đối với họ. Cho phép người nước ngoài
mua nhà là một việc làm phù hợp với thông lệ quốc tế, nhiều nước cũng đã là làm
vậy, nhất là khi Việt Nam đã gia nhập WTO. Vì thế, việc thí điểm cho người nước
ngoài được sở hữu nhà ở được đặt ra nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong sinh sống và
làm việc của người nước ngoài tại Việt Nam, từ đó góp phần thu hút hơn nữa vốn đầu
tư nước ngoài, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Để làm rõ hơn về vấn đề
1 Nhóm 02 - Lớp N02 – TL 3


Bài tập nhóm tháng 1 – Tư pháp quốc tế

sở hữu nhà ở của người nước ngoài ở Việt Nam nhóm chúng em xin chọn đề tài: “
Đánh giá các quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam về vấn đề sở hữu nhà
ở của người nước ngoài tại Việt Nam”

NỘI DUNG
1.

Cơ sở pháp lý quy định về vấn đề sở hữu của người nước ngoài tại Việt
Nam.

Hiện nay, số lượng người nước ngoài đang làm việc và sinh sống tại Việt Nam rất
nhiều, tập trung chủ yếu tại các thành phố lớn và các tỉnh có nhiều dự án nước ngoài.
Vì thế nhu cầu thiết yếu của họ khi đến Việt Nam là có chỗ ở ổn định để an cư lạc
nghiệp. Do đó để đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà ở của người nước ngoài, góp phần
khuyến khích đầu tư, phát triển kinh tế đất nước, Nhà nước Việt Nam đã đưa ra một
số quy định về vấn đề này như: Điều 125 Luật Nhà ở năm 2005, Quốc hội thông qua
Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03/6/2008 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân
nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, có hiệu lực từ ngày 01/01/2009 (Nghị
quyết số 19/2008/QH12); Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày 03/6/2009 của Chính
phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết số 19/2008/QH12; Nghị định số
71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành Luật nhà ở, có hiệu lực thi hành từ ngày 08/8/2010.
Theo các văn bản pháp luật đó thì quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức,
cá nhân nước ngoài được pháp luật Việt Nam bảo hộ. Qua đó cho phép tổ chức, cá
nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam không nhằm mục đích kinh
doanh, đồng thời ban hành các định chế hết sức chặt chẽ để đảm bảo chính sách vừa
có thể đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho người mua nhà, hạn chế tối đa việc lợi dụng
chính sách để đầu cơ, hoặc vào các mục đích khác ảnh hưởng đến thị trường bất
động sản và nền kinh tế xã hội của đất nước.
2. Quy định pháp luật hiện hành về vấn đề sở hữu nhà ở của người nước

ngoài tại Việt Nam
2.1.
Đối tượng được mua và sở hữu nhà ở Việt Nam.
Theo Điều 2 Nghị quyết số 19/2008/QH 13 và theo Nghị định số 51/2009/NĐ-CP
thì đối tượng được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm hai đối tượng là cá
nhân nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt
Nam theo pháp luật về đầu tư. Cụ thể:
Cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
- Cá nhân nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt nam theo quy định của pháp
luật về đầu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định
của pháp luật về doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức danh quản lý trong doanh nghiệp đó.
2 Nhóm 02 - Lớp N02 – TL 3


Bài tập nhóm tháng 1 – Tư pháp quốc tế

- Cá nhân nước ngoài có công đóng góp cho Việt nam được Chủ tịch nước Cộng
hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng Huân chương, Huy chương; cá nhân
nước ngoài có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ tướng Chính phủ quyết định;
- Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ
đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt
Nam có nhu cầu.
- Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam
phải đang hoạt động tại VN theo pháp luật về đầu tư không có chức năng kinh doanh
bất động sản, có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc, kinh doanh đó ở
2.2.

Điều kiện để người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Ngoài việc phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự chung cho
mọi đối tượng theo quy định của Bộ luật dân sự 2005, những đối tượng nước ngoài
được phép mua và sở hữu nhà ở Việt Nam còn phải đáp ứng thêm các điều kiện
riêng.
Theo quy định tại Điều 3 Nghị quyết số 19/2008/ QH12 quy định rõ về điều
kiện để tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam: “1. Cá
nhân nước ngoài quy định tại các khoản 1,2,3 và 4 Điều 2 của Nghị quyết này phảo
đang sinh sống tại Việt Nam, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam
cho phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên và không thuộc diện hưởng quyền
ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật Việt Nam. 2. Doanh
nghiệp có vốn đâì tư nước ngoài quy định tạo khoản 5 Điều 2 Nghị quyết này phảo
có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ chứng nhận hoạt động đầu tư theo quy định
của pháp luật về đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp”. Và
Chương 2 của Nghị định số 51/2009/NĐ-CP quy định chi tiết hơn về giấy tờ chứng
minh đối tượng, điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Đây là một chính
sách nhằm tạo điều kiện cho người nước ngoài sinh sống ở Việt Nam có nhà ở ổn
định, nên phải có sự đảm bảo rằng những đối tượng được phép mua và sở hữu nhà ở
Việt Nam nêu trên có khả năng thực hiện những quyền mà nhà nước dành cho họ
2.3.

Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước
ngoài.

Người nước ngoài sở hữu nhà ở Việt Nam, trước tiên cũng được đảm bảo những
quyền năng tối thiểu của một chủ sở hữu nhà ở khác tại Việt Nam, những quyền đó
đã được quy định chi tiết tại Điều 5 Nghị quyết số 19/2008, tuy nhiên nó cũng có
những hạn chế hơn so với chủ sở hữu nhà là người Việt Nam như sau:
“1. Tại một thời điểm, cá nhân nước ngoài ... về nhà ở”. Theo đó chủ sở hữu nhà
có quyền: sở hữu một căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại; Bán,

3 Nhóm 02 - Lớp N02 – TL 3


Bài tập nhóm tháng 1 – Tư pháp quốc tế

tặng cho nhà ở thuộc sở hữu của mình; Để thừa kế nhà ở; Thế chấp nhà ở Uỷ quyền
cho người khác quản lý nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình;Yêu cầu cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở, xác nhận những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở theo quy định của Nghị quyết này và pháp luật về nhà ở; Bảo trì, cải tạo nhà ở và
sử dụng không gian của nhà ở phù hợp với quy hoạch xây dựng, kiến trúc và các quy
định của pháp luật Việt Nam; Được bồi thường thiệt hại khi phải phá dỡ, giải toả theo
quy định của pháp luật Việt Nam; Khiếu nại, tố cáo những hành vi vi phạm Nghị
quyết này và pháp luật về nhà ở.
Đi kèm với quyền thì các cá nhân, tổ chức nước ngoài cũng có trách nhiệm thực
hiên các nghĩa vụ quy định chi tiết tại Điều 6 Nghị quyết 19/2008/QH12:
“1.Chỉ được dùng nhà ở vào mục đích để ở ... pháp luật Việt Nam”. Phải thực hiện
đầy đủ các nghĩa vụ theo quy định của pháp luật Việt Nam như chấp hành các quy định
của pháp luật về bảo đảm vệ sinh môi trường, an ninh trật tự, về phòng chống cháy nổ,
các quy định về cư trú, đi lại của người nước ngoài, thực hiện nghiêm chỉnh các quy
định về giao dịch về nhà ở… Bên cạnh đó cũng phải thực hiện các nghĩa vụ khác như
nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ đăng ký ….
2.4.

Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Để đảm bảo sự công bằng trong thủ tục cấp giấy chứng nhận giữa tổ chức cá nhân
nước ngoài đối với chủ thể trong nước pháp luật có quy định rất chi tiết về những thủ
tục, trình tự, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Việc mua bán nhà
ở được lập thành hợp đồng theo quy định của pháp luật về nhà ở. Hợp đồng mua bán

nhà ở được lập bằng tiếng Việt và trường hợp mua nhà ở của doanh nghiệp có chức
năng kinh doanh nhà ở thì bên bán có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cấp Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua; trường hợp mua nhà ở của cá nhân thì
trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở do hai bên
thoả thuận. Các bên có trách nhiệm thực hiện nộp thuế và lệ phí theo quy định của
pháp luật Việt Nam ( Điều 7 Nghị quyết 19/2008/QH12). Về thẩm quyền, trình tự,
thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đã được quy định khá cụ thể và chi
tiết tại Điều 8 Nghị quyết 19/2008/QH 12 và tại chương III Nghị định 51 Nghị định
số 51/2009/NĐ-CP.
Kèm theo đó là quy định của Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của
Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất. Nghị định có những quy định mới trong trường hợp cấp
giấy chứng nhận sở hữu nhà ở cho người nước ngoài có ưu điểm hơn : trước kia việc
tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở nhà
chung cư của người nước ngoài do Sở xây dựng thực hiện, còn hiện nay do Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh cấp. Quy định này khiến cho việc quản lý
4 Nhóm 02 - Lớp N02 – TL 3


Bài tập nhóm tháng 1 – Tư pháp quốc tế

nhà nước với đất đai, nhà ở thống nhất hơn. Trong hồ sơ quy định tại Nghị định
88/2009/NĐ-CP hoàn chỉnh hơn với việc quy định thêm bản sao quyết định phê
duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án. Nghị định 88/2009/NĐ-CP cũng quy
định rõ trách nhiệm của cơ quan nhà nước để việc cấp giấy chứng nhận, để tránh
những sai sót có thể xảy ra
3. Những hạn chế khi người nước ngoài muốn sở hữu
3.1.
Hạn chế về số lượng và loại nhà ở được sở hữu.

nhà ở Việt Nam.

Sở hữu nhà ở là quyền của người nước ngoài đáp ứng đủ điều kiện mua và sở hữu
nhà tại Việt Nam nhưng theo quy định của pháp luật hiện hành thì quyền này của tổ
chức, cá nhân nước ngoài bị hạn chế về số lượng và loại nhà được sở hữu. Điều 5
Nghị quyết 19/2008/NQ-QH12 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài
mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam quy định như sau:
- Tại một thời điểm, cá nhân nước ngoài được sở hữu một căn hộ chung cư
trong dự án phát triển nhà ở thương mại;
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được sở hữu một hoặc một số căn hộ
chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại cho những người đang làm
việc tại doanh nghiệp đó ở;
- Nếu các đối tượng này được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở khác thì chỉ
được chọn sở hữu căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại,
đối với loại nhà ở khác thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.
Như vậy, theo quy định trên thì tổ chức, cá nhân nước ngoài bị hạn chế số lượng
nhà ở được sở hữu, đặc biệt là đối với mỗi cá nhân người nước ngoài chỉ được sở
hữu duy nhất một căn hộ và căn hộ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyề sở
hữu chỉ có thể là căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại. Căn hộ
đó chỉ được dùng vào mục đích để ở chứ không được cho thuê, làm văn phòng hay
sử dụng vào mục đích khác. Sở dĩ Nhà nước ta lại chỉ cho người nước ngoài sở hữu
nhà ở với số lượng hạn chế là vì: Thứ nhất, đó là hạn chế việc đầu cơ của các tổ
chức, cá nhân nước ngoài. Thứ hai là việc sở hữu nhà ở gắn liền với đất là một vấn
đề phức tạp. Thứ ba là sẽ rất phức tạp nếu cho phép họ được mua nhà ở riêng lẻ gắn
với quyền sử dụng đất, vì vấn đề quản lý cho các trường hợp này sẽ trở nên khó
khăn. Một điểm nữa cũng rất quan trọng là nhu cầu về nhà ở của người Việt Nam
tăng cao, việc đáp ứng nhu cầu cho người Việt Nam cũng là một vấn đề không dễ
giải quyết trong thời gian ngắn, nên việc hạn chế với người nước ngoài là cần thiết.
3.2.

Hạn chế thời gian được sở hữu.

Căn cứ vào Điều 4 Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 quy định như sau:
- Đối với cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở trong thời hạn tối đa là 50 năm,
kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Thời hạn này được
ghi trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Trong thời hạn 12 tháng kể từ
5 Nhóm 02 - Lớp N02 – TL 3


Bài tập nhóm tháng 1 – Tư pháp quốc tế

khi hết thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam, đối tượng quy định tại khoản này
phải định đoạt (bán hoặc tặng cho) nhà ở đó và chỉ được hưởng giá trị của nhà
ở đó.
- Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được sở hữu nhà ở tương ứng
với thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư cấp cho doanh nghiệp đó, bao
gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở hữu được tính từ ngày doanh
nghiệp được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và được ghi trong đó.
Trường hợp khi hết hạn đầu tư hoặc khi giải thể, phá sản thì nhà ở của doanh
nghiệp quy định tại khoản này được xử lí theo quy định của pháp luật về đầu
tư, pháp luật về phá sản và các quy định khác của pháp luật Việt Nam.
Có thể thấy quy định này là chưa hợp lí vì hiện nay số lượng người nước ngoài
tới Việt Nam ngày càng tăng lên và với nhiều mục đích khác nhau. Họ có thể ở Việt
Nam một thời gian ngắn nhưng cũng có thể là một thời gian khá dài, thậm chí là định
cư ở Việt Nam như những người kết hôn với người Việt. Đối với những người có nhu
cầu sở hữu nhà ở lâu dài tại Việt Nam thì việc quy định thời hạn như trên sẽ là một
rào cản đối với người nước ngoài khi muốn mua nhà ở tại Việt Nam. Đặc biệt là quy
định sau khi hết thời hạn sở hữu nhà ở họ phải bán hoặc tặng cho nhà ở đó và nếu
muốn họ sẽ phải mua lại nhà mới khác với các bước trình tự, thủ tục phức tạp lại từ
đầu, điều này gây tốn kém chi phí, thời gian, không ổn định đối với người nước

ngoài.
3.3.
Hạn chế về quyền định đoạt với nhà ở do mình là chủ sở hữu.
Được thể hiện ở hai khía cạnh:
- Bán, tặng cho nhà ở thuộc sở hữu của mình sau thời hạn 12 tháng kể từ ngày
được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; trường hợp chủ sở hữu nhà ở
là cá nhân không thể tiếp tục cư trú tại Việt Nam thì được bán hoặc tặng cho
nhà ở đã mua trước thời hạn quy định nêu trên; trong thời hạn 12 tháng, kể từ
khi hết thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam, các đối tượng nêu trên phải bán
hoặc tặng cho nhà ở đó. Hết thời hạn trên, người nước ngoài cũng có thể để lại
thừa kế theo quy định pháp luật.
- Để thừa kế nhà ở theo quy định của pháp luật về thừa kế Việt Nam; trường hợp
người nhận thừa kế không thuộc diện sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì được
hưởng giá trị của nhà ở đó;
Nghị quyết 19/2008/QH12 chỉ quy định người nhận thừa kế mà không thuộc diện
sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì hưởng giá trị của nhà ở đó, còn với những người nước
ngoài đã được công nhận có quyền sở hữu nhà ở Việt Nam thì vẫn được nhận thừa kế
căn nhà; tuy nhiên theo Điều 68 Nghị định 90/2006 thì người được tặng cho nhà ở
mà thuộc các diện: tổ chức, cá nhân nước ngoài; người Việt Nam định cư ở nước
ngoài được phép về Việt Nam cư trú có thời hạn dưới 6 tháng; người Việt Nam định
cư ở nước ngoài thuộc diện chỉ được sở hữu một nhà ở và hiện đang có sở hữu nhà ở
6 Nhóm 02 - Lớp N02 – TL 3


Bài tập nhóm tháng 1 – Tư pháp quốc tế

tại Việt Nam thì cũng chỉ được hưởng giá trị nhà ở đó. Tuy nhiên, hiện nay vấn đề sở
hữu nhà ở của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã khác,
nên việc quy định này chưa được bãi bỏ sẽ tạo nên sự mâu thuẫn giữa các quy định
pháp luật, gây tranh cãi trong thực tế.

Quy định trên cũng nhằm bảo đảm người nước ngoài không lợi dụng chính sách
để mua đi bán lại , tránh hiện tượng đầu cơ. Nếu cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại
Việt Nam không thực hiện bán hoặc tặng cho nhà ở sau thời hạn 12 tháng theo quy
định khoản 1 Điều 4 của Nghị quyết này thì bị thu hồi giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở đó. Tuy nhiên, quy định này vẫn còn có điểm chưa chặt chẽ. Như thế nào là cá
nhân không thể tiếp tục cư trú tại Việt Nam thì không cụ thể và cũng không có cơ chế
nào để kiểm soát việc này, vì vậy đây là điểm dễ lợi dụng để thực hiện hành vi đầu
cơ
3.4.

Hạn chế về mục đích sử dụng nhà ở do mình làm chủ sở hữu.

Chính sách thí điểm cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở ra đời nhằm tạo
điều kiện cho người nước ngoài sinh sống ổn định lâu dài tại Việt Nam, nếu dùng vào
các mục đích khác thì không phù hợp với mục tiêu đặt ra của chính sách. Hơn nữa,
nếu cho người nước ngoài dùng nhà đang sở hữu vào việc cho thuê thì sẽ khó khăn
cho việc quản lý. ko được sử dụng vào mục đích gì ngoài để sinh sống
Việc sử dụng làm văn phòng hay mục đích khác cũng không được vì ngay cả với
người Việt Nam đang sở hữu nhà chung cư cũng bị cấm sử dụng vào mục đích làm
văn phòng, cơ sở sản xuất kinh doanh theo Công văn số 2544/BXD-QLN của Bộ xây
dựng về quản lý sử dụng nhà chung cư vì như vậy sẽ gây xáo trộn, mất trật tự và ảnh
hưởng trực tiếp đến sinh hoạt của các hộ dân sống ở các nhà chung cư. Bởi vậy, việc
người nước ngoài không được phép cũng là đương nhiên.
So sánh với quyền của các tổ chức, cá nhân trong nước và người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, ta thấy Điều 21 Luật Nhà ở, quyền của tổ chức, cá nhân trong nước
với nhà ở do mình sở hữu bao gồm: “Bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để
thừa kế, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý, thế chấp nhà ở thuộc sở hữu của
mình theo quy định của pháp luật” thì quyền sở hữu của người nước ngoài sở hữu
nhà ở tại Việt Nam hạn chế hơn.
4. Thực trạng và giải

4.1.
Thực trạng

pháp.

Việc thực hiện Nghị quyết 19/2008/QH12 vẫn còn rất chậm, chủ yếu do những
quy định này còn khá mới, khiến cho nhiều người nước ngoài còn e dè khi có ý định
mua nhà ở, vì cho rằng sẽ tiếp tục có những thay đổi của pháp luật Việt Nam đối với
vấn đề sở hữu nhà ở cho người nước ngoài trong tương lai. Hơn nữa, chính vì vậy
nên đôi khi nhiều cán bộ nhà đất trực tiếp giải quyết việc sở hữu này cũng tỏ ra do dự
khi giải quyết.
7 Nhóm 02 - Lớp N02 – TL 3


Bài tập nhóm tháng 1 – Tư pháp quốc tế

Tâm lý chung của người mua nhà là muốn có một chỗ ở vừa ổn định, vừa thuận
tiện cho việc đi lại, vừa đảm bảo an ninh mà những yêu cầu này thì một căn hộ chung
cư khó mà đáp ứng được. Bên cạnh đó, giá cả cũng là vấn đề đáng lo ngại của người
nước ngoài khi muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam bởi giá nhà ở Việt Nam rất cao và
các chính sách cho người nước ngoài có thể tiếp cận các khoản vay của các ngân
hàng trong nước vẫn rất khó khăn. Ngoài ra, để hội tụ đủ điều kiện có thể mua và sở
hữu nhà ở tại Việt Nam thì việc đầu tiên là cần có 1 trong các loại thẻ thường trú, thẻ
tạm trú hoặc giấy phép cư trú tại Việt Nam từ 12 tháng trở lên; tuy nhiên các loại
giấy tờ này chỉ do cơ quan xuất nhập cảnh Bộ Công an cấp, đây cũng là một trở ngại
cho việc xin cấp các loại giấy tờ này.
4.2.

Hướng hoàn thiện

Thứ nhất, cần hoàn thiện quy định về định danh bất động sản, động sản. Tuy việc
giải quyết xung đột pháp luật về định danh tài sản được thực hiện theo nguyên tắc
“Luật nước nơi có tài sản” – Lex rei sitae, nhưng vấn đề này cũng khiến cho người
nước ngoài tại Việt Nam lúng túng trước quy định khác nhau giữa các nước.
Thứ hai, thống nhất các quy định về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại
Việt Nam. Hiện nay, để biết được quyền sở hữu về nhà ở của mình tại Việt Nam,
người nước ngoài phải tìm hiểu các quy phạm pháp luật trong nhiều văn bản khác
nhau, mà nhất là khi các quy định này đang trong giai đoạn thực hiện thí điểm (Nghị
quyết 19/2008/NQ- QH) nên lại càng gây khó khăn đối với họ. Vì vậy, cần liên tục
cập nhật và công bố thường xuyên trên các phương tiện thông tin đại chúng, tạo điều
kiện thuận lợi nhất trong việc tìm hiểu thông tin liên quan nhằm hỗ trợ những người
có hứng thú và như cầu tìm hiểu.
Thứ ba, Việt Nam cần sớm có những quy định theo hướng mở rộng quyền sở hữu
nhà ở của người nước ngoài, bởi vào thời điểm hiện tại, người nước ngoài bị hạn chế
khá nhiều ở lĩnh vực này. Điều này sẽ gây cản trở lớn với họ khi đến Việt Nam để
định cư hoặc đầu tư lâu dài.
Thứ tư, nâng cao trình độ pháp luật của đội ngũ những người làm luật và thi hành
pháp luật. Tránh tình trạng đội ngũ cán bộ pháp luật né tránh việc giải quyết rắc rối
liên quan đến nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam.

KẾT LUẬN
Chính sách cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam của Nhà
nước Việt Nam đã thể hiện đường lối đổi mới, mở rộng hội nhập, giao lưu với các
nước, phù hợp với xu thế chung của thế giới. Không chỉ thế nó đã góp phần không
nhỏ cũng như khuyến khích đầu tư nước ngoài, thúc đẩy sự phát triển của lĩnh vực
xây dựng, kinh doanh bất động sản, các ngành dịch vụ, giải quyết nhu cầu việc làm,
cải thiện môi trường và thay đổi bộ mặt kiến trúc, cảnh quan của các đô thị theo
8 Nhóm 02 - Lớp N02 – TL 3

Bài tập nhóm tháng 1 – Tư pháp quốc tế

hướng văn minh và hiện đại. Song nó vẫn còn một số mặt hạn chế, hy vọng những
hạn chế đó sớm được khắc phục để tổ chức, cá nhân nước ngoài có thể định cư hoặc
đầu tư lâu dài tại Việt Nam.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.

Luật Nhà ở năm 2005;

2.

Pháp lệnh nhập cảnh, xuất cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam
năm 2000;

3.

Nghị quyết của Quốc hội số 19/2008/QH12 ngày 03/06/2008 về việc thí điểm
cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam;

4.

Nghị định 51/2009/NĐ-CP do Chính phủ ban hành hướng dẫn thi hành một số
điều của Nghị quyết 19/2008/NQ-QH12;
9 Nhóm 02 - Lớp N02 – TL 3


Bài tập nhóm tháng 1 – Tư pháp quốc tế

5.

Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

6.

Khóa luận tốt nghiệp, Tìm hiểu các quy định pháp luật về thí điểm cho phép
người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở Việt Nam, Nguyễn Thị Thanh Huyền,
2010

10 Nhóm 02 - Lớp N02 – TL 3