Quản lý cấp giấy chứng nhần quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã từ sơn, tỉnh bắc ninh
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.17 MB, 104 trang )
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
CHU THỊ HÀ
QUẢN LÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ TỪ SƠN, TỈNH BẮC NINH
Chuyên ngành:
Quản lý kinh tế
Mã số:
60.34.04.10
Người hướng dẫn khoa học:
PGS.TS. Nguyễn Hữu Ngoan
NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP – 2016
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ
một học vị nào.
Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà nội, ngày…. tháng…. năm 2016
Tác giả luận văn
Chu Thị Hà
i
LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Kinh tế và phát
triển nông thôn, Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi
và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu
luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Hữu Ngoan,
thầy là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi
hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân thị xã Từ Sơn, phòng Tài
nguyên và Môi trường – Chi nhánh Văn phòng đăng ky đất đai thị xã Từ Sơn,
Phòng Thống kê thị xã Từ Sơn, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của 3
phường, xã điều tra đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông
tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng, tôi xin trân trọng cám ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình
học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Hà nội, ngày…. tháng…. năm 2016
Tác giả luận văn
Chu Thị Hà
ii
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................................. V
TRÍCH YẾU LUẬN VĂN ............................................................................................. VI
THESIS ABSTRACT .................................................................................................. VIII
PHẦN 1. MỞ ĐẦU.......................................................................................................... 1
1.1. TÍNH CẤP THIẾT NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI........................................................... 1
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ..................................................................................... 2
1.2.1. Mục tiêu chung .............................................................................................. 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể .............................................................................................. 2
1.3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU .......................................................... 2
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 2
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................... 3
1.4. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU ........................................................................................ 3
1.5. ĐÓNG GÓP MỚI ...................................................................................................... 3
PHẦN 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN ............................................................ 4
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN ...................................................................................................... 4
2.1.1. Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai đối với sự phát triển kinh tế
- xã hội ..................................................................................................................... 4
2.1.2. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................................ 7
2.1.3. Sự cần thiết phải thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............ 7
2.1.4. Nội dung quản lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................... 11
2.1.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý cấp giấy chứng nhận QSDĐ ................ 21
2.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN ............................................................................................... 26
2.2.1. Tình hình quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tỉnh
Quảng Bình............................................................................................................ 26
2.2.2. Tình hình quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai tỉnh
Phú Thọ ................................................................................................................. 27
2.2.3. Rút ra bài học kinh nghiệm trong quản lý cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn.................................................................. 30
2.2.4. Những công trình nghiên cứu có liên quan ................................................. 30
PHẦN 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................... 31
3.1. ĐẶC ĐIỂM ĐỊA BÀN THỊ XÃ TỪ SƠN .............................................................. 31
3.1.1. Đặc điểm về điều kiện tự nhiên ................................................................... 31
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................ 32
3.2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................................................... 39
3.2.1. Phương pháp tiếp cận .................................................................................. 39
3.2.2. Chọn điểm điều tra ...................................................................................... 40
3.2.4. Phương pháp xử lý, tổng hợp thông tin ....................................................... 42
iii
3.2.5. Phương pháp phân tích thông tin................................................................. 42
3.2.6. Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu ...................................................................... 43
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU........................................................................... 45
4.1. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ
TỪ SƠN TỈNH BẮC NINH .......................................................................................... 45
4.1.1. Tình hình thực hiện giao đất cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi mục đích
sử dụng đất ............................................................................................................ 45
4.1.2. Đánh giá chung về tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thị xã
Từ Sơn ................................................................................................................... 47
4.2. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ TỪ SƠN .............................................................................. 50
4.2.1. Xác định cở sở pháp lý cấp giấy chứng nhận QSDĐ .................................. 50
4.2.2. Quản lý đối tượng được cấp giấy chứng nhận QSDĐ ................................. 52
4.2.3. Quản lý các thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ ........................................ 54
4.2.4. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Từ Sơn ................................................................................................................... 56
4.2.5. Quản lý sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ........................... 68
4.3. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUẢN LÝ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QSDĐ ................................................................................................................. 72
4.3.1. Chính sách pháp luật ................................................................................... 72
4.3.2. Nguồn gốc sử dụng đất ................................................................................ 73
4.3.3. Mục đích sử dụng đất .................................................................................. 73
4.3.4. Trình độ nhận thức của người dân............................................................... 74
4.3.5. Năng lực của đội ngũ cán bộ địa chính ....................................................... 75
4.3.6. Quy hoạch, kế hoạch sử sụng đất ................................................................ 76
4.3.7. Cơ sở vật chất kĩ thuật ................................................................................. 78
4.4. GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QSDĐ ... 78
4.4.1. Định hướng công tác quản lý về đất đai nói chung và công tác quản lý cấp
GCNQSDĐ nói riêng ............................................................................................ 78
4.4.2. Một số giải pháp chủ yếu đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đến năm 2020 ......................................................................................... 81
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 91
5.1. KẾT LUẬN .............................................................................................................. 91
5.2. KIẾN NGHỊ ............................................................................................................ 92
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................ 93
iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt
Nghĩa tiếng Việt
CCN
Cụm công nghiệp
KTXH
Kinh tế xã hội
KCN
Khu công nghiệp
GCN
Giấy chứng nhận
GPMB
Giải phóng mặt bằng
LĐ
Lao động
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
UBND
Ủy ban nhân dân
CNVPĐKĐĐ
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
PLĐĐ
Pháp luật đất đai
CNH
Công nghiệp hóa
v
TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Từ Sơn là một thị xã của tỉnh Bắc Ninh. Trong thời gian qua đã có nhiều
cố gắng thực hiện các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Số tổ
chức và cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cơ bản đáp ứng
yêu cầu của quản lý đất đai trên địa bàn. Tuy nhiên vẫn còn nhiều hạn chế bất
cập trong công tác quản lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như mức độ chính
xác của hồ sơ kỹ thuật, sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các
giao dịch kinh tế, dân sự, việc thực hiện các quyền đi theo quyền sử dụng đất
chưa đúng luật...
Sử dụng phương pháp thu thập điều tra, khảo sát thực địa, đánh giá công
tác quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn
trong những năm gần đây. Áp dụng các phương pháp phân tích thống kê, phương
pháp phỏng vấn có sự tham gia và các phương pháp phân tích để đánh giá công
tác quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn để
đề xuất tăng cường công tác quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
thông qua phần mềm Microsoft Excel.
Tại thị xã Từ Sơn trong những năm gần đây đã đạt được những thành tựu
cơ bản trong cấp GCNQSDĐ. Đến nay, trên 97% số hộ gia đình, cá nhân, tổ chức
sử dụng đất đã kê khai đăng ký quyền sử dụng đất; lập sổ mục kê đất cho 85,9%
số xã; lập sổ địa chính cho 79,3% số xã. Việc thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính
với đầy đủ những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý
là một tiến bộ quan trọng trong công tác quản lý đất đai. Công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất được triển khai từ năm 1996. Tính đến tháng 12 năm
2015, thị xã đã cấp được 132.684 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia
đình, cá nhân và tổ chức với diện tích 20.073,64 ha, trong đó đã cấp chứng nhận
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất sản xuất nông nghiệp đạt 99,55%; diện
tích đất ở đạt 97,0%; diện tích đất chuyên dùng đạt 61,29%.
Công tác cấp GCNQSDĐ ở thị xã Từ Sơn tương đối hoàn tất làm cơ sở để
hoàn chỉnh bộ hồ sơ địa chính tạo điều kiện cho công tác quản lý đất đai ở thị xã
ngày càng được tốt hơn, góp phần nâng cao đời sống KT - XH, bổ sung thêm
kinh nghiệm và trình độ chuyên môn cho cán bộ địa chính trong toàn thị xã, giúp
địa phương nắm chắc được quỹ đất để quản lý và xây dựng phương án quy hoạch
sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả hơn nữa. Tuy nhiên, trong vấn đề này hiện
vi
nay thị xã vẫn đang tồn tại những vướng mắc trong quá trình cấp GCNQSDĐ.
Những hộ hiện nay chưa được cấp giấy chứng nhận hầu hết đều do vướng mắc về
hồ sơ thủ tục và giấy tờ liên quan.
Đề tài nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn như các vấn đề về
chính sách pháp luật, mục đích sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất, trình độ
nhận thức của người dân, trình độ năng lực của cán bộ và công tác quy hoạch sử
dụng đất trên địa bàn thị xã cũng ảnh hưởng không nhỏ tới công tác quản lý cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thị xã thời gian qua.
Từ những nghiên cứu thực trạng và các nhân tố ảnh hưởng tác giả xin đưa
ra một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn như thực hiện tuyên truyền chính
sách pháp luật cho người dân, nâng cao năng lực cho cán bộ địa chính các cấp từ
cơ sở đến cấp huyện, đặc biệt cần liên tục đổi vị trị cho các cán bộ địa chính cấp
xã. Áp dụng công nghệ thông tin trong công tác quản lý cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất để đạt được những thành tựu tốt hơn. Công tác quy hoạch sử
dụng đất cần đi sâu và sát với thực tế quản lý và sử dụng đất để đạt được hiệu
quả trong công tác quản lý.
vii
THESIS ABSTRACT
Tu Son is a town of Bac Ninh province. In recent years there have been
many attempts implementation of regulations on certificates of land use rights.
Some organizations and individuals were granted certificates of land use rights
has basically met the requirements of land management in the province. But there
are still many limitations inadequacies in the management of certificates of land
use rights, such as the accuracy of the technical file, using the certificate of land
use rights in economic transactions, civil , the implementation of the right to take
the land use rights are not unduly...
Using the method of collecting survey, field survey and evaluation of the
management certificates of land use rights in Tu Son town in recent years.
Application of statistical analysis methods, methods involving interviews and
analysis methods to evaluate the management of certificates of land use rights in
Tu Son town to propose strengthen the management of certificates of land use
rights through Microsoft Excel software…
In Tu Son town in recent years has achieved the basic achievements of
LURC. To date, over 97% of households, individuals and organizations have
declared the land use land use rights registration; up land statistical books for
85.9% of the communes; up to 79.3% of the cadastral register of the communes.
The establishment of cadastral record system complete with the necessary
information about the natural, economic, social, legal, is a significant advance in
the management of land. Business certificates of land use rights has been
implemented since 1996. As of December 2015, the town has been granted 132
684 certificates of land use rights to households, individuals and organizations
with an area 20073.64 ha, which was granted land use right certificates for land
in agricultural production reached 99.55%; land area reached 97.0%; specialized
area reached 61.29%.
LURC work in Tu Son town relatively complete as a basis for finalizing
the cadastral records facilitate the management of land in the town is increasingly
better , contributing to improving the lives KT - XH , adding experience and
qualifications for staff in the town administration , local help understand land
fund to manage and build the land-use plan to raise more efficient half. However,
the current problem is still existing town obstacles during LURC . The current
viii
status has not been certified by the most problems related to procedures and
records related papers
Research topics of factors affecting the management of certificates of
land use rights in Tu Son town, such as the problems of legal policy , land use ,
land use origin , the level of awareness of the people , the qualifications of staff
and the planning of land use in the town is also significantly affected the
management to issue certificates of land use rights of the town last time.
From the study of the situation and factors affecting the authors propose
a number of measures to strengthen the management of certificates of land use
rights in Tu Son town as propaganda policy implementation law to the people,
capacity building for officials at all levels from grassroots level to the district
level, special needs constantly changed positions on the communal land officials.
Applying information technology in the management of certified land-use rights
to achieve better achievements. Public land use planning should go deep and
close to the actual management and land use to achieve effective management.
ix
PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI
Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất
đai, trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là
giấy chứng nhận). Đây thực chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ
thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng
đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người
sử dụng, quản lý đất theo pháp luật. Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm
bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết
kiệm, hiệu quả và khoa học.
Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này". Và một trong
những điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận trừ trường hợp nhận thừa kế theo quy
định tại khoản 1 Điều 168, trường hợp qui định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất
đai năm 2013.
Từ Sơn là một thị xã của tỉnh Bắc Ninh. Trong thời gian qua đã có nhiều cố
gắng thực hiện các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Số tổ
chức và cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cơ bản đáp ứng
yêu cầu của quản lý đất đai trên địa bàn. Công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý
hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất là vấn đề quan trọng, cấp thiết luôn được chính
quyền thị xã Từ Sơn chỉ đạo, thực hiện trong nhiều năm qua. Tuy nhiên vẫn còn
nhiều hạn chế bất cập trong công tác quản lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
như mức độ chính xác của hồ sơ kỹ thuật, sử dụng giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trong các giao dịch kinh tế, dân sự, việc thực hiện các quyền đi theo
quyền sử dụng đất chưa đúng luật. Nhận thức của người dân khi được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất chưa đúng, coi quyền sử dụng cũng là quyền sở
hữu… Đã làm cho công tác quản lý đất đai trên địa bàn thị xã Từ Sơn trở nên
1
phức tạp nhất là các xã, phường nằm gần kề các khu công nghiệp, các dự án đô
thị hóa, các trung tâm dịch vụ. Các vụ khiếu kiện và tranh chấp đất đai vẫn là chủ
yếu và nguyên nhân chính là do quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn Nhằm góp phần tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền sử dụng
đất của mình và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, hoạt động công khai,
minh bạch đồng thời Nhà nước quản lý đất đai có hiệu quả thì công tác quản lý
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay tiếp tục cần được coi là vấn đề
quan trọng, cấp bách để các cấp uỷ, chính quyền, nhân dân tỉnh Bắc Ninh nói
chung, thị xã Từ Sơn nói riêng quan tâm chỉ đạo, thực hiện. Để làm tốt công tác
này hơn nữa, cần thiết dựa trên những cơ sở khoa học và khảo sát, phân tích đánh
giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận hiện nay, từ đó đề xuất giải
pháp tăng cường quản lý công tác này. Xuất phát từ lý do trên, học viên đã chọn
đề tài luận văn thạc sỹ: “Quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa
bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
1.2.1. Mục tiêu chung
Đánh giá thực trạng quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên
địa bàn thị xã Từ Sơn, Bắc Ninh; Từ đó đề xuất giải pháp để tăng cường quản lý
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa phương đến năm 2020.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý đất đai và
quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
-Đánh giá thực trạng quản lý cấp GCNQSDD và các nguyên nhân, tồn tại,
hạn chế trong quản lý công tác này trên địa bàn thị xã Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh
- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh.
- Đề xuất giải pháp nhằm tăng cường quản lý cấp GCNQSDĐ tại thị xã
Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh đến năm 2020.
1.3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Là những vấn đề lý luận và thực tiễn về quản lý
cấp GCNQSDĐ.
2
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về nội dung:
+ Cơ sở lý luận và thực tiễn quản lý đất đai nói chung và cấp GCNQSDĐ
nói riêng.
+ Thực trạng về quản lý cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thị xã Từ Sơn tỉnh
Bắc Ninh.
+ Giải pháp để tăng cường quản lý cấp GCNQSDĐ ở thị xã Từ Sơn tỉnh
Bắc Ninh.
- Phạm vi về thời gian
+ Nghiên cứu thực trạng từ năm 2013- 2015. Đề xuất giải pháp đến năm 2020
- Phạm vi không gian: Địa bàn thị xã Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh.
1.4. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vai trò gì trong quản lý đất đai?
- Quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ
Sơn tỉnh Bắc Ninh đã được thực hiện như thế nào?
- Kết quả đạt được và những tồn tại hạn chế trong quản lý cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn là gì?
- Những yếu tố nào ảnh hưởng đến quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trên địa bàn nghiên cứu?
- Những giải pháp nào để tăng cường quản lý cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh?
1.5. ĐÓNG GÓP MỚI
- Đóng góp mới về lý luận quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất nói riêng và quản lý đất đai nói chung;
- Đóng góp về quy trình thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Thực trạng và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh;
- Các giải pháp để nâng cao công tác quản lý cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh.
3
PHẦN 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN
2.1.1. Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai đối với sự phát triển kinh tế xã hội
a) Một số khái niệm về đât đai:
“Đất là vật thể tự nhiên được hình thành do tác động tổng hợp của 5 yếu
tố: sinh vật, khí hậu, đá mẹ, địa hình và thời gian, đối với trồng trọt thì có thêm
yếu tố con người ” (Chu Văn Thỉnh, 2000).
Ngoài ra còn có nhiều định nghĩa khác nữa nhưng tùy theo lĩnh vực mà
người ta có thể định nghĩa đất đai theo nhiều cách khác nhau.
- Đặc điểm cơ bản của đất đai:
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống và là địa bàn
phân bố dân cư, xây dựng cơ sở văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng.
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành, các lĩnh vực của xã hội. Trong giai
đoạn hiện nay khi đất nước đang tiến hành công nghiệp hóa hiện đại hoá và mở
cửa hội nhập thì đất đai vẫn giữ một vị trí then chốt trong các ngành. Đồng thời
đất đai là nguồn lực cơ bản quan trọng nhất góp phần cho sự phát triển đất nước.
(Hoàng Anh Đức, 1995)
- Phân loại đất đai:
Theo sự thống nhất về quản lý và sử dụng đất của Luật đất đai 2003, đất
đai nước ta được phân loại theo các nhóm sau:
+ Nhóm đất nông nghiệp bao gồm: Đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây
lâu năm, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp
khác.
+ Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm: Đất ở (gồm đất ở nông thôn và đất
ở đô thị), đất chuyên dùng (gồm đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công
trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, đất sản xuất kinh
doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng), đất tôn giáo tín
ngưỡng, đất nghĩa trang nghĩa địa, đất sông ngòi kênh rạch, suối và mặt nước, đất
phi nông nghiệp khác.
4
+ Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm: Đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi
chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây (Hoàng Anh Đức, 1995).
b) Một số khái niệm quản lý nhà nước về đất đai:
- Quản lý là sự tác động định hướng bất kỳ lên một hệ thống nào đó, trật
tự hoá nó và hướng nó phát triển phù hợp với những quy luật nhất định.
- Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan
nhà nước có thẩm quyền để thực hiện bảo vệ quyền sở hữu nhà nước về đất đai,
cũng như bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất thông qua 12
nội dung quản lý quy định tại điều 5 luật đất đai 2013. Nhà nước đã nghiên cứu
toàn bộ quỹ đất của toàn vùng, từng địa phương trên cơ sở các đơn vị hành
chính để nắm chắc hơn về số lượng và cả chất lượng, để từ đó có thể đưa ra các
giải pháp và các phương án quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất để phân bố hợp
lý các nguồn tài nguyên đất đai đảm bảo đất được giao đúng đối tượng, sử dụng
đất đúng mục đích phù hợp với quy hoạch, sử dụng đất hiệu quả và bền vững
trong tương lai tránh hiện tượng phân tán và đất bị bỏ hoang hoá (Lê Đình
Thắng, 2009).
c) Vai trò quản lý của Nhà nước về đất đai
Quản lý Nhà nước về đất đai có vai trò rất quan trọng cho sự phát triển
kinh tế xã hội và đời sống nhân dân. Cụ thể là:
- Thông qua hoạch định chiến lược, quy hoạch, lập kế hoạch phân bổ đất
đai có cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho mục đích kinh tế, xã hội và đất nước;
bảo đảm sử dung đúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao. Giúp cho Nhà nước
quản lý chặt chẽ đất đai, giúp cho người sử dụng đất có các biện pháp để bảo vệ
và sử dụng đất đai hiệu quả hơn (Lê Đình Thắng, 2009).
- Thông qua công tác đánh giá phân hạng đất, Nhà nước quản lý toàn bộ
đất đai về số lượng và chất lượng để làm căn cứ cho các biện pháp kinh tế - xã
hội có hệ thống, có căn cứ khoa học nhằm sử dụng đất có hiệu quả.
- Thông qua việc ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai tạo cơ sở
pháp lý để bảo vệ quyền lợi chính đáng của các tổ chức kinh tế, các doang
nghiệp, cá nhân trong những quan hệ về đất đai (Lê Đình Thắng, 2009).
- Thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất đai
như chính sách giá, chính sách thuế, chính sách đầu tư... Nhà nước kích thích các
tổ chức, các chủ thể kinh tế, các cá nhân sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm đất đai
5
nhằm nâng cao khả năng sinh lợi của đất, góp phần thực hiện mục tiêu kinh tế xã hội của cả nước và bảo vệ môi trường sinh thái (Lê Đình Thắng, 2009).
d. Vai trò của đất
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn
tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đất đai là tài sản
mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu
được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp. Mỗi một
quốc gia, một địa phương đều có một quỹ đất đai nhất định và nó được xem là
một nguồn tài nguyên vô cùng quý giá. Sở dĩ nói đất đai là tài nguyên vô cùng
quý giá bởi vì đất đai là tài sản vật chất do tự nhiên sinh ra, được hình thành và
tiến hoá chậm hàng thế kỷ do sự phong hoá đá và xác thực vật dưới ảnh hưởng
của các yếu tố môi trường. Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con
người và đất đai ngày càng gắn liền chặt chẽ với nhau, cùng ảnh hưởng và tác
động qua lại lẫn nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người, con
người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm để nuôi sống mình. Vì vậy đất đai được
xem là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Không có đất đai
thì không có bất kỳ một hoạt động nào diễn ra và cũng không có sự tồn tại của xã
hội loài người (Chu Văn Thỉnh, 2000).
Đất đai là nguồn của cải, là tài sản cố định, là thước đo sự giàu có của mỗi
quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống giúp con người chống lại các
thảm hoạ của thiên nhiên, bảo hiểm về tài chính, như là sự chuyển nhượng của
cải từ thế hệ này sang thế hệ khác (Chu Văn Thỉnh, 2000).
Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố làng mạc, các công trình
công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, các công trình phúc lợi khác. Đối với các
ngành khác nhau thì đất đai có một vai trò và vị trí nhất định. Đối với ngành công
nghiệp, đất đai làm nền tảng, làm cơ sở và địa điểm để tiến hành các hoạt động
sản xuất kinh doanh. Còn đối với ngành nông nghiệp đất đai được xem là tư liệu
sản xuất không thể thiếu, thông qua đất đai để con người tác động vào cây trồng,
đầu tư vào đất đai để tăng năng suất cho cây trồng. Đất đai vừa được xem là tư
liệu lao động vừa được xem là đối tượng lao động trong ngành nông nghiệp (Chu
Văn Thỉnh, 2000).
Như vậy có thể nói đất đai là một tài sản của quốc gia do tự nhiên ban
tặng và nó có tầm quan trọng đối với tất cả sinh vật trên trái đất.
6
2.1.2. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Từ khi luật đất đai năm 1993 ra đời thì giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đã được đề cập và triển khai thực hiện. Nhưng đến khi luật đất đai năm 2003
ra đời thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực sự mới được thể chế hoá trong
Luật đất đai và các Nghị Định. Điều 48 luật đất đai năm 2003 và điều 41 NĐ
181/NĐ- CP/2004 đã khẳng định: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một
chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất
đối với mảnh đất của mình, nó đảm bảo cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư,
sản xuất, cải tạo, nâng cao hiệu quả sử dụng đất… Đến nay khi Luật Đất đai
năm 2013 và các văn bản hướng dẫn luật đã có hiệu lực tuy nhiên các lý luận về
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn giống với khẳng định trong Luật Đất đai
năm 2003.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng theo một
mẫu thống nhất trong cả nước cho mọi loại đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường
phát hành. Nội dung của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm các thông
tin: Tên chủ sử dụng đất, thửa đất được quyền sử dụng và tài sản gắn liền với đất
ở, ghi chú, mục sơ đồ thửa đất, số vào số cấp giấy chứng nhận và những thay đổi
sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thửa đất được quyền sử dụng có
các thông tin: về thửa đất số, tờ bản đồ số, địa chỉ của thửa đất, hình thức sử
dụng, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và nguồn gốc của thửa đất (Luật đất
đai, 2003).
2.1.3. Sự cần thiết phải thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.1.3.1. Quyền sở hữu đất và quyền sử dụng đất
Quyền sở hữu đất đai: Đất đai là sản vật của tự nhiên ban tặng cho con
người vì thế nó thuộc sở hữu của tất cả mọi người, đó là tài sản chung của mỗi
quốc gia. Đối với nước ta luật đất đai năm 2013 quy định rõ: “Đất đai thuộc sở
hữu của toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý”, nhà nước đại diện làm chủ sở
hữu. Như vậy đất đai là tài sản chung nhưng nhà nước là người được giao trách
nhiệm quản lý.
Quyền sở hữu của nhà nước về đất đai bao gồm ba quyền cơ bản: quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Quyền chiếm hữu đất đai: là quyền của nhà nước trong việc chiếm giữ và
quản lý toàn bộ đất đai. Theo sự phát triển của xã hội quyền chiếm giữ được thể
7
hiện khác nhau. Khi xã hội chưa phân chia giai cấp quyền chiếm giữ thuộc về
cộng đồng xã hội, của tất cả mọi người, khi xã hội xuất hiện giai cấp xuất hiện
thêm sở hữu tư nhân nhưng quyền chiếm giữ vẫn thuộc về nhà nước, cá nhân chỉ
chiếm giữ một phần, tính chiếm hữu cá nhân chỉ mang tính chất tương đối. Nhà
nước chiếm giữ đất đai nhưng không cấm việc sử dụng đất đai, khai thác các
tiềm năng của đất đai, mà nhà nước làm nhiệm vụ giao quyền sử dụng đất cho
người sử dụng và nhà nước quản lý việc sử dụng đó (Lê Đình Thắng, 2009).
Quyền định đoạt: Là quyền của nhà nước trong việc quy định mục đích sử
dụng cho từng loại đất đai. Thực hiện quyền này nhà nước lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, quy định cụ thể mục đích sử dụng cho từng loại đất. Người sử
dụng đất phải sử dụng đất đai theo đúng mục đích mà nhà nước đã quy định,
đúng theo quy hoạch, kế hoạch đã đề ra (Lê Đình Thắng, 2009).
Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước giao đất cho người sử dụng và người sử
dụng được khai thác các tính năng, công dụng của đất đai, khai thác các tiềm
năng của đất đai thông qua hoạt động sản xuất mang lại sản phẩm cho con người
và xã hội. Gắn liền với các quyền năng khai thác đất đai là các quyền về cho
thuê, chuyển nhượng, mua bán...Các quyền năng này nằm trong sự quản lý và
cho phép của nhà nước (Lê Đình Thắng, 2009).
2.1.3.2. Quản lý nhà nước về đất đai
Nhà nước thể hiện quyền lực tối cao của mình thông qua hoạt động quản
lý toàn bộ quỹ đất đai. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng và
khai thác đất đai thông qua các văn bản pháp lý do nhà nước quy định. Điều 6
luật đất đai năm 2003 quy định chi tiết các nội dung quản lý nhà nước về đất đai:
Nhà nước ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó;
Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính.
Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ
hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.
Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính cấp giấy chứng
8
nhận quyền sử dụng đất;
Thống kê, kiểm kê đất đai;
Quản lý tài chính về đất đai;
Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản;
Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai
và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;
Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm
trong việc quản lý và sử dụng đất đai;
Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai (Lê Đình Thắng, 2009).
2.1.3.3. Quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là công cụ bảo vệ chế độ
sở hữu toàn dân đối với đất đai.
Đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý.
Người sử dụng đất phải thực hiện việc đăng ký diện tích mình sử dụng với nhà
nước để nhà nước quản lý và bảo vệ khi bị tranh chấp, khiếu nại. Đồng thời ngăn
cấm các hành vi lấn chiếm, sử dụng đất kém hiệu quả. Giấy chứng nhận quyền sử
dụng là chứng thư pháp lý xác lập và bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử
dụng đất như chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng
đất, bảo lănh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.Nhà nước bảo vệ các quyền lợi cho
người sử dụng để họ có thể yên tâm đầu tư, cải tạo đất đai. Thông qua việc đăng
ký và cấp giấy chứng nhận lợi ích nhà nước được bảo đảm: nhà nước thu thuế sử
dụng đất, thu thuế tài sản, thu thuế chuyển nhượng... từ người sử dụng đất để phục
vụ các lợi ích chung cho toàn xã hội (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).
Đăng ký, cấp giấy chứng nhận là điều kiện để nhà nước quản lý chặt chẽ
toàn bộ quỹ đất đai trong cả nước, đảm cho việc sử dụng đất đầy đủ, hiệu quả và
tiết kiệm nhất.
Quản lý thửa đất là nội dung quan trọng nhất của quản lý đất đai. Xét đến
cùng, quản lý đất đai là quản lý thửa đất với 3 nội dung chính là diện tích và ranh
giới,mục đích sử dụng của thửa đất và người chủ sử dụng đất. Công tác quản lý
đất đai chỉ có thể đạt hiệu quả cao khi mỗi thửa đất trong diện cấp giấy chứng
9
nhận đều được cấp giấy chứng nhận. Đối với nước ta, việc cấp giấy chứng nhận
có ý nghĩa quyết định đối với việc giải quyết những vấn đề tồn tại trong lịch sử
về quản lý và sử dụng đất, giải quyết có hiệu quả tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về
đất đai góp phần thúc đẩy nhanh và thuận lợi cho công tác bồi thường, giải phóng
mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất.
Đồng thời với công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận, Nhà nước tiến
hành xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính. Đây là tài liệu cơ sở pháp lý quan trọng
để phục vụ cho việc theo dõi và quản lý của Nhà nước đối với các hoạt động liên
quan tới đất đai, là dữ liệu chính để xây dựng hệ thống thông tin đất đai (LIS).
Đất đai phân bổ rải rác trên toàn lãnh thổ, việc quản lý quỹ đất này hết sức
khó khăn. Để quản lý thì nhà nước cần phải nắm vững các thông tin về thửa đất.
Thông qua hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà nước nắm
bắt đầy đủ các thông tin về: Tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước (góc,
cạnh), diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng,
những thay đổi trong quá trình sử dụng đất đai. Từ đó nhà nước mới có thể xem
xét, điều chỉnh những diện tích đất sử dụng chưa hợp lí và điều chỉnh theo đúng
quy hoạch, kế hoạch của nhà nước (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là nội dung quan trọng có quan
hệ hữu cơ với các nội dung quản lý nhà nước khác.
Đăng ký cấp giấy chứng nhận về đất đai sẽ thiết lập nên hồ sơ địa chính
với đầy đủ các thông tin cần thiết, các nội dung trong hồ sơ địa chính có quan hệ
mật thiết với các nội dung quản lý nhà nước về đất đai như:
- Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất đai
- Công tác điều tra đo đạc
- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Công tác giao đất cho thuê đất
- Công tác phân hạng và định giá đất
- Công tác thanh tra và giải quyết các tranh chấp khiếu nại trong đất đai.
Ngoài ra hệ thống thông tin đất đai được xây dựng từ kết quả cấp giấy
chứng nhận sẽ được kết nối với hệ thống các cơ quan nhà nước có liên quan, với
hệ thống tổ chức tài chính, tín dụng; được đưa lên mạng thông tin điện tử để tổ
chức, cá nhân, doanh nghiệp có thể tìm hiểu thông tin đất đai một cách thuận lợi,
10
nhanh chóng, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của xã hội. Hoàn thiện công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chỉ tạo tiền đề mà còn là cơ sở
để nhà nước triển khai và thực hiện tốt các nội dung của quản lý nhà nước về đất
đai. Hai công tác này cùng đồng thời thực hiện để đảm bảo cho việc quản lý nhà
nước về đất đai có hiệu quả và chính xác (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).
Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở đảm bảo cho thị
trường bất động sản phát triển bền vững.
Với sự phát triển nền kinh tế như hiện nay, đất đai trở thành một loại hàng
hoá đặc biệt tham gia vào thị trường. Trước đây nhà nước không cho phép việc
chuyển nhượng trao đổi đất đai nhưng thực tế các hoạt động này vẫn diễn ra dưới
hình thức không công khai, hình thức mua bán là trao tay quyền sử dụng đất,
thiếu các yếu tố pháp lý. Từ đó đã hình thành nên thị trường ngầm hoạt động
không minh bạch. Hoạt động này diễn ra làm cho thị trường phát triển không
hoàn hảo, đẩy giá cả quá cao so với giá trị thực tế, tranh chấp đất đai phát sinh và
Nhà nước bị thâm hụt Ngân sách. Để điều chỉnh cho thị trường này thì công tác
đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải thực hiện nghiêm túc, để
tạo cơ sở pháp lý vững chắc bảo đảm cho thị trường phát triển bền vững, đảm
bảo sự công bằng trong xã hội. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạo điều kiện
thuận lợi cho giao dịch bất động sản, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị
trường bất động sản, tạo điều kiện để huy động nguồn vốn đầu tư thông qua hoạt
động thế chấp vay vốn (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).
2.1.4. Nội dung quản lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.1.4.1. Xác định cơ sở pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Căn cứ vào luật đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày
15/05/2014 của chính phủ về hướng dẫn thi hành luật đất đai, Thông tư
23/2014/TT-BTNMT của bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 19/05/2014.
Căn cứ vào các quy hoạch, kế hoạch của các địa phương và sơ đồ giao
đất để tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá
nhân. Đảm bảo cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiến hành
đúng theo quy định.
GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất; trình tự thủ tục bồi
thường giải phóng mặt bằng và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cụ
thể hóa theo quy định của hiến pháp 1992, “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ
11
đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu
quả” (Điều 18), nhà nước ta đã không những xây dựng và hoàn thiện hệ thống
pháp luật đất đai. Nhiều văn bản pháp luật ra đời điều chỉnh hầu hết các lĩnh vực
đất đai. “Từ năm 1993 đến nay nhà nước ở trung ương đã ban hành hơn 200 văn
bản quy phạm pháp luật và quản lý và sử dụng đất đai, trong đó có Luật thuế sử
dụng đất nông nghiệp, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và nhiều đạo luật
khác có liên quan, tám pháp lệnh, một nghị quyết của Quốc hội, ba nghị quyết
của Ủy ban thường vụ Quốc hội, ba nghị quyết của Chính phủ, 68 nghị định, 23
quyết định, 16 chỉ thị của Thủ tướng chính phủ, 11 thông tư của Tổng cục địa
chính, 25 thông tư liên bộ, 23 thông tư của các bộ ban ngành liên quan và 9 quyết
định của ngành. Ngoài ra còn có nhiều văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến
quy định về các vấn đề đất đai như Bộ luật Dân sự, Bộ luật hình sự, Luật thuế sử
dụng đất nông nghiệp, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất... và các văn bản
hướng dẫn thi hành” do Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn.
Bên cạnh đó, ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
cũng ban hành nhiều văn bản tổ chức thi hành ở địa phương. Hệ thống văn bản
quy phạm pháp luật về đất đai được ban hành trong 20 năm qua đã tạo cơ sở
pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý nhà nước
về đất đai. Đó là một hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ, giải quyết khá tốt mối
quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đáp ứng được các mối quan hệ
đất đai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa. Hệ thống
PLĐĐ luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển, bảo đảm an
ninh quốc phòng và ổn định xã hội. Bên cạnh nội dung hành chính hệ thống pháp
luật đất đai đã có nội dung kinh tế xã hội phù hợp với đường lối quản lý kinh tế
theo cơ chế thị trường của Đảng và nhà nước.
Đặc biệt, để đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai trong thời kỳ
CNH, hiện đại hóa đất nước, Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn
thi hành đã được ban hành có những quy định mới đề cập đến quyền sử dụng đất
trong thị trường bất động sản, thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất,
giải quyết vấn đề đòi lại đất do lịch sử để lại, làm rõ mối quan hệ đất đai thuộc sở
hữu toàn dân với các quyền của người sử dụng đất, thành lập cơ quan dịch vụ
công về đất đai như: Tổ chức pháp triển quỹ đất, văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất, tổ chức tư vấn về giá đất.
12
2.1.4.2 Xác lập hồ sơ địa chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định của Luật đất đai, 2013 “Hồ sơ địa chính là hồ sơ phục vụ
quản lý nhà nước đối với việc sử dụng đất”. Hồ sơ địa chính bao gồm bản đồ địa
chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai và sổ theo dõi biến động đất đai. Nội dung
hồ sơ địa chính bao gồm những thông tin sau: Số hiệu, kích thước, hình thể, diện
tich, vị trí của thửa đất, người sử dụng thửa đất;
Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất;
Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện
và chưa thực hiện;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền và những hạn chế về quyền
của người sử dụng đất;
Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan.
Hồ sơ địa chính được lập chi tiết đến từng thửa đất theo đơn vị hành chính xã,
phường, thị trấn. Mỗi thửa đất phải có số hiệu riêng và không trùng với số hiệu
của thửa đất khác trong phạm vi cả nước. Nội dung của hồ sơ địa chính phải đảm
bảo tính thống nhất giữa bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi
biến động đất đai; thống nhất giữa bản gốc và bản sao; thống nhất giữa hồ sơ địa
chính với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất. Nội
dung của hồ sơ địa chính phải được thể hiện đầy đủ, chính xác kịp thời, phải
được chỉnh lý thường xuyên đối với các biến động theo quy định của pháp luật
trong quá trình sử dụng đất. Ngoài việc phục vụ cho công tác quản lý đất đai, hồ
sơ địa chính còn cung cấp những loại thông tin liên quan đến đất đai như: tra cứu
thông tin; trích lục bản đồ địa chính đối với từng thửa đất; trích sao sổ địa chính,
sổ mục kê đất đai đối với từng thửa đất hoặc từng chủ sử dụng đất; tổng hợp
thông tin đất đai; sao thông tin hồ sơ địa chính vào thiết bị nhớ của máy tính
(Nguyễn Khải 2013).
2.1.4.3 Xác định đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều 49, điều 50 Luật đất đai năm 2013 quy định rõ những trường hợp
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
- Những hộ gia đình cá nhân có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân
xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy
13
tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp
tiền sử dụng đất:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10
năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách
đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hoà, Chính phủ Cách mạng lâm
thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa
Việt Nam;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với
đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường,
thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của
pháp luật;
+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử
dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy
định ở trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc
chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước
ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn
xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và không phải nộp tiền sử dụng đất (Nguyễn Khải 2013).
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa
phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm
muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay
được Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định,
không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không
phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15
14
tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, xác nhận là đất
không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối
với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất (Nguyễn Khải 2013).
- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải
quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành
thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài
chính theo quy định của pháp luật.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm
1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được Uỷ ban nhân dân
xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch
sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy
định của Chính phủ.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất từ ngày 15 tháng 10 năm 2003 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành
mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải
thực hiện theo quy định của pháp luật (Nguyễn Khải 2013).
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, miếu,
am, từ đường, nhà thờ họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có
các điều kiện sau đây:
+ Có đơn đề nghị xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Được Uỷ ban nhân dân xã, phường, nơi có đất xác nhận là đất sử
dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp (Nguyễn Khải 2013).
2.1.4.4. Quản lý điều kiện và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Để thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước hết phải
thực hiện tốt công tác kê khai đăng ký quyền sử dụng đất. Đối tượng thực hiện
việc kê khai đăng ký này là người sử dụng đất có đủ giấy tờ pháp lý theo quy
định của pháp luật mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Người sử
dụng đất phải làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Theo luật
15
