Thực trạng và giải pháp quản lý công tác chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng giai đoạn 2012 2017 (Luận văn thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN QUANG HUY

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP QUẢN LÝ
CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG TẶNG CHO
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN ĐOAN HÙNG
GIAI ĐOẠN 2012 - 2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN QUANG HUY

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP QUẢN LÝ
CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG TẶNG CHO
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN ĐOAN HÙNG
GIAI ĐOẠN 2012 - 2017
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông

THÁI NGUYÊN - 2018


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu do chính tôi thực hiện. Các số
liệu sơ cấp và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được ai công
bố trong bất cứ công trình nào khác.
Tác giả

Nguyễn Quang Huy


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân,
tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, đồng
nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS. TS. Nguyễn Ngọc
Nông giảng viên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên người đã luôn theo sát,
tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong phòng đào tạo,
Khoa Quản lý đất đai , Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo
mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân huyện
Đoan Hùng, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng
đất, Phòng Tài chính - Kế hoạch và UBND huyện Đoan Hùng, cùng tất cả các bạn
bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này.

Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện
về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !
Đoan Hùng, tháng 10 năm 2018
Tác giả

Nguyễn Quang Huy


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu ....................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................................. 2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................. 3
1.1.

Cơ sở khoa học của đề tài................................................................................. 3

1.1.1. Cơ sở pháp lý.................................................................................................... 3
1.1.2. Cơ sở lý luận .................................................................................................... 5
1.2.

Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ........................ 5

1.2.1. Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ............... 5
1.2.2. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................................... 6
1.2.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất ......................................................................... 6
1.2.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất ............................................................ 6
1.2.5. Dân sự và pháp luật về đất đai ......................................................................... 6
1.2.6. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất .................................................. 6
1.2.7. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất................... 6
1.3.

Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới và Việt Nam .................................... 10

1.3.1. Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới .......................................................... 10
1.3.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam. ........................................................... 13
1.4.

Quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất ........................ 18

1.4.1. Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất .......................... 18
1.4.2. Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất .......................... 19
1.4.3. Quá trình hình thành và phát triển của quyền sử dụng đất............................. 19
1.4.4. Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất[8] .............................................. 20


iv

Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................... 23
2.1.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................. 23

2.2.

Nội dung nghiên cứu ...................................................................................... 23

2.2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất đai
huyện Đoan Hùng........................................................................................... 23
2.2.2. Sơ lược về hiện trạng và tình hình QLĐĐ của huyện Đoan Hùng ................ 23
2.2.3. Tình hình QLNN về hoạt động chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại
huyện Đoan Hùng giai đoạn 2012 - 2017 ...................................................... 23
2.2.4. Thực trạng tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ huyện huyện
Đoan Hùng giai đoạn 2012 - 2017 ................................................................. 23
2.2.5. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, tặng cho
QSDĐ tại huyện Đoan Hùng .......................................................................... 24
2.3.

Phương pháp nghiên cứu ................................................................................ 24

2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ................................. 24
2.3.2. Phương pháp điều tra, phỏng vấn ................................................................... 24
2.3.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu ........................................................ 25
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 26
3.1.

Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đoan Hùng ................... 26

3.1.1. Điều kiện tự nhiên .......................................................................................... 26
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội. .............................................................................. 29
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội .................................. 35

3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất đai của huyện Đoan Hùng ........................................ 37
3.2.

Thực trạng công tác quản lý đất đai ............................................................... 39

3.2.1. Công tác điều tra lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. ................................ 39
3.2.2. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất ..................................................... 39
3.2.3.Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. ...................................................................... 40
3.2.4.Việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất. .......... 40
3.2.5 .Công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại tố cáo. ............................... 40
3.2.6. Đánh giá công tác quản lý đất đai. .................................................................. 41


v

3.3. Tình hình QLNN về hoạt động chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất tại huyện Đoan Hùng 2012 - 2017 ........................................................... 43
3.3.1. Quy trình về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng tại huyện Đoan Hùng 2012 - 2017 ........... 43
3.3.2. Kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại các xã huyện
Đoan Hùng giai đoạn 2012 - 2017 ................................................................. 46
3.4. Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ huyện huyện Đoan
Hùng giai đoạn 2012 - 2017 ........................................................................... 47
3.4.1. Tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ huyện Đoan Hùng giai đoạn
2012-2017 ....................................................................................................... 47
3.4.2. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho ............. 53
3.4.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người người dân huyện
Đoan Hùng về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ........................ 56
3.5. Đề xuất giải pháp ............................................................................................... 61

3.5.1. Giải pháp về chính sách .................................................................................. 61
3.5.2. Giải pháp về quản lý ....................................................................................... 61
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 63
1. Kết luận ................................................................................................................. 63
2. Đề nghị .................................................................................................................. 63
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 65


vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

DTTN

Diện tích tự nhiên

GCN

Giấy chứng nhận

GDP

Gross Domestic Product - Tổng sản phẩm quốc nội

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐND

Hội đồng nhân dân

QLN

Quản lý nhà nước

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SHTN

Sở hữu tư nhân

SHNN

Sở hữu nhà nước

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TNMT

Tài nguyên môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1:

Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ......................... 8

Bảng 3.1:

Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội huyện Đoan Hùng, tỉnh
Phú Thọ ................................................................................................. 29

Bảng 3.2:

Kết quả sản xuất ngành nông nghiệp..................................................... 30

Bảng 3.3:

Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 của huyện Đoan Hùng..................... 38

Bảng 3.4:

Diện tích đơn vị hành chính của các xã thuộc huyện Đoan Hùng
năm 2017 ............................................................................................... 42

Bảng 3.5:

Tỷ lệ đáp ứng hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ 28 xã thị
trấn, huyện Đoan Hùng giai đoạn 2012 - 2017 ..................................... 46

Bảng 3.6:

Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng giai
đoạn 2012 - 2017 ................................................................................... 48

Bảng 3.7:

Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại 28 xã, Thị trấn nghiên cứu
thuộc huyện Đoan Hùng giai đoạn 2012 - 2017.................................... 51

Bảng 3.8:

Tỷ lệ hoạt động chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trong giải quyết
hồ sơ đất đai của huyện Đoan Hùng giai đoạn 2012 - 2017 ................. 53

Bảng 3.9:

Mức độ gia tăng dân số của huyện Đoan Hùng .................................... 54

Bảng 3.10. Những hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Đoan
Hùng tại hai khu vực nghiên cứu về những quy định chung của
chuyển quyền sử dụng đất ..................................................................... 57

Bảng 3.11. Sự hiểu biết người dân huyện Đoan Hùng tại hai khu vực nghiên
cứu về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất ....................................... 59


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1:

Bản đồ địa giới hành chính huyện Đoan Hùng ................................... 26

Hình 3.2:

Tổng số hồ sơ chuyển nhượng của địa bàn nghiên cứu tại huyện
Đoan Hùng qua các năm ..................................................................... 49

Hình 3.3:

Tổng số hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất tại các xã nghiên cứu
thuộc huyện Đoan Hùng giai đoạn 2012 -2017 .................................. 52

Hình 3.4:

Tổng dân số hàng huyện Đoan Hùng giai đoạn 2012 -2017 ............... 54

Hình 3.5:

Lãi suất vay ngân hàng giai đoạn 2012 - 2017.................................... 56

Hình 3.6:

Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân ......................................... 60


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Đất là nguồn tài nguyên có giá trị nhất của nhân loại. Nó bao gồm mọi ý
nghĩa của sự sống, thiếu đất loài người không thể tồn tại. Mọi sự tồn tại và tiến triển
của loài người đều diễn ra trên mặt đất. Nguồn tài nguyên sẽ không bao giờ bị kiệt
quệ hay bị phá huỷ một khi con người và tất cả các quốc gia thấy hết giá trị của nó.
Hiện nay, tài nguyên đất đang chịu sức ép của nhiều yếu tố song sự gia tăng dân số,
sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường và việc sử dụng thiếu hợp lý đã
làm cho quan hệ đất đai ngày càng trở nên phức tạp. Chính vì vậy việc quản lý và
sử dụng đất đai một cách chặt chẽ, rõ ràng và cẩn thận đã trở thành vấn đề lớn của
Thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng.
Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều hình
thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Hiến pháp 1980 quy
định nước ta chỉ còn tồn tại một hình thức sở hữu đất đai đó là sở hữu toàn dân. Đến
Hiến pháp 1992, tại điều 18 quy định là: Người được Nhà nước giao đất thì được
thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Đến nay,
Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001 và Luật Đất
đai 2003, luật đất đai 2013 đã từng bước cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp với
xu thế ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất. Trước tình hình công
nghiệp hóa, hiện đại hóa mạnh mẽ, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được
hình thành, thị trường đất đai ngày càng phát triển và hòa nhập vào nền kinh tế thị
trường và từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân.
Luật Đất đai 2003 có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng
thực hiện các quyền của QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ
ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết. Những diễn biến phức tạp
của thị trường bất động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước đối với sự
phát triển của thị trường bất động sản đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho
công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá,
hiện đại hoá đất nước. Trước tình hình đó, tiếp tục hoàn thành và phát triển thị


2

trường bất động sản là một trong những định hướng quan trọng trong những năm tới
của Việt Nam.
Huyện Đoan Hùng trực thuộc tỉnh Phú Thọ nằm phía Bắc có vị trí tự nhiên
thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội; đô thị hoá diễn ra
mạnh mẽ, nhiều khu cụm công nghiệp, bến cảng, doanh nghiệp được xây dựng đã
thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bước
đầu được cải thiện. Tuy nhiên, tốc độ đô thị nhanh chóng kéo theo rất nhiều điều bất
cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền sử dụng đất. Do nhu
cầu về sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội nên các hoạt động thực
hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Việc đăng ký tại các
cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử
dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chưa thực hiện theo quy
định trên địa bàn huyện Đoan Hùng. Vì vậy, việc thực hiện đề tài: "Thực trạng và
giải pháp quản lý công tác chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất huyện Đoan
Hùng giai đoạn 2012-2017" là cần thiết trong thời điểm hiện nay.
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá được tình hình thực trạng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụng đất; những thuận lợi, khó khăn; những yếu tố ảnh hưởng đến chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Đoan Hùng từ đó Đề xuất giải pháp

cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, cho công tác
quản lý tốt hơn.
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất đai
huyện Đoan Hùng.
- Đánh giá được t h ự c t r ạ n g tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền
sử dụng đất tại huyện Đoan Hùng giai đoạn 2012 - 2017. Và từ đó đánh giá được
tình hình tặng cho quyền sử dụng đất kể từ khi có luật đất đai 2013.
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho quyền
sử dụng đất tại huyện Đoan Hùng.
- Đề xuất giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụng đất, cho công tác quản lý tốt hơn.


3

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở pháp lý
Để thực hiện tốt các quyền sử dụng đất, từ năm 1993 đến nay Nhà nước đã
ban hành các văn bản pháp quy liên quan như sau:
1.1.1.1. Luật
- Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993.
- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003.
- Luật Đất đai số 45/2013/QH13, có hiệu lực ngày 1/07/2014.
- Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994.
- Bộ luật Dân sự năm 1995.
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ
ngày 01/01/1999.

- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 2000.
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ
ngày 01/10/2001.
- Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004.
- Luật đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 1/7/2014.
- Bộ luật Dân sự năm 2005.
- Luật đất đai sửa đổi năm 2009, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/9/2009.
1.1.1.2. Các văn bản dưới Luật
- Nghị định 60/CP ngày 5/7/1993 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và
quyền sử dụng đất ở tại đô thị.
- Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất.
- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và
thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.


4

- Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số
điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.
- Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và
thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị
định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của luật Đất đai.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 25/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước.


5

- Quyết định số 12/2014/QĐ-UBND ngày 10/09/2014 của UBND tỉnh Phú
Thọ về việc ban hành quy định cụ thể một số nội dung về quản lý, sử dụng đất trên
địa bàn tỉnh Phú Thọ.
- Quyết định số 4505/2007/QĐ-UBND ngày 05/12/2007 của UBND tỉnh Phú
Thọ về việc quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở cho hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Phú Thọ.
1.1.2. Cơ sở lý luận

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là hành vi chuyển quyền sử dụng đất,
trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác,
không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật
cho phép... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền
sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được
quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là ở chỗ: Đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc
chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có
quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng
đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường
hợp không được chuyển quyền sử dụng đất; mọi cuộc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi
phạm pháp [8].
Tặng cho quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong tình
huống đặc biệt, người nhận quyền sử dụng đất không phải trả tiền nhưng có thể phải
nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã
hội, việc chuyển quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có
thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng quyền sử
dụng đất chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất
động sản [8].
1.2. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
1.2.1. Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
- Đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý.


6

- Quyền sử dụng đất của các nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được
xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, do
được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật Dân

sự và pháp luật về đất đai [22].
1.2.2. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất
- Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng.
- Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công
chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật [8].
1.2.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất
- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, huyện trực thuộc trung ương quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực
hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất [7].
1.2.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất
Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật
cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất.
Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung
của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ
luật dân sự và luật đất đai hiện hành [7].
1.2.5. Dân sự và pháp luật về đất đai
Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mực đích, đúng
thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.
1.2.6. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất [25]
Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
1.2.7. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất [8]
1.2.7.1. Điều kiện chung về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
* Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:


7

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
* Việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất với mục đích[7].:
- Bảo đảm quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai;
- Ngăn chặn việc kinh doanh trái phép;
- Ngăn chặn tình trạng lấn chiếm, tích luỹ đất trái phép.
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất
rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể:
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trừ các trường hợp qui định tại Điều 167 luật đất đai năm 2013 và điều
79 nghị định 43/2014 ngày 15/5/2014 như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá
nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đã được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu
phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không
sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế[8]..

8

1.2.7.2. Điều kiện riêng về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
Bảng 1.1: Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

1. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng

dụng đất: Hợp đồng chuyển nhượng

đất: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa

là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên

các bên, theo đó bên chuyển nhượng

tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên

quyền sử dụng đất chuyển giao đất và

được tặng cho mà không yêu cầu trả tiền,

quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển

còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo

nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả

quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật

tiền cho bên chuyển nhượng theo quy

về đất đai.

định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về
đất đai.
2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:

2. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
bao gồm các nội dung sau đây:

- Tên, địa chỉ của các bên;
- Quyền, nghĩa vụ của các bên;
- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số

- Tên, địa chỉ của các bên;
- Lý do tặng cho quyền sử dụng đất;
- Quyền, nghĩa vụ của các bên;
- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số

hiệu, ranh giới và tình trạng đất;

- Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển
nhượng; Thời hạn sử dụng đất còn lại của
bên nhận chuyển nhượng.

- Giá chuyển nhượng.
- Phương thức, thời hạn thanh toán.
- Quyền của người thứ ba đối với đất

hiệu, ranh giới và tình trạng đất;

- Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên tặng
cho;

- Quyền của người thứ ba đối với đất được
- Điều kiện việc cho tặng (có hay không)

chuyển nhượng.

- Các thông tin khác liên quan đến quyền
sử dụng đất.
Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp
đồng.
3. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng
quyền sử dụng đất

3. Nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử
dụng đất

- Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển

- Giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại

nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại
đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã
thoả thuận;

đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã
thoả thuận;

- Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử


9

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử
dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng.

Tặng cho quyền sử dụng đất
dụng đất cho bên được tặng cho để làm thủ
tục đăng ký quyền sử dụng đất.

4. Quyền của bên chuyển nhượng 4. Nghĩa vụ của bên được tặng cho
quyền sử dụng đất:
quyền sử dụng đất:
Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có - Nếu việc cho tặng QSD đất có điều kiện thì
quyền được nhận tiền chuyển nhượng thực hiện theo điều kiện đã thỏa thuận
quyền sử dụng đất, trường hợp bên nhận
chuyển nhượng chậm trả tiền thì áp dụng

theo quy định tại Điều
305 của Bộ luật Dân sự.
5. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất:

5. Nghĩa vụ của bên nhận cho tặng
quyền sử dụng đất:

- Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng

- Đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan

phương thức đã thoả thuận cho bên
chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của
pháp luật về đất đai;

- Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định

- Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với

của pháp luật về đất đai;

- Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với
đất chuyển nhượng.

đất được tặng cho;
- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy
định của pháp luật về đất

- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy
định của pháp luật về đất đai
6. Quyền của bên nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất:

6. Quyền của bên được tặng cho quyền
sử dụng đất:

- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử

- Yêu cầu bên cho tặng quyền sử dụng đất

dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên
quan đến quyền sử dụng đất;

giao cho mình giấy tờ có liên quan đến
quyền sử dụng đất;
- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử - Yêu cầu bên tặng cho giao đủ diện tích,
dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình
đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng trạng đất như đã thoả thuận;
đất như đã thoả thuận;
- Được sử dụng đất theo đúng mục đích,
- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử đúng thời hạn;
dụng đất đối với đất được chuyển - Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
nhượng;

- Được sử dụng đất theo đúng mục đích,
đúng thời hạn.

10

1.3. Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới và Việt Nam
1.3.1. Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới
Tổng diện tích bề mặt của toàn thế giới là 510 triệu km2 trong đó đại dương
chiếm 361 triệu km2 (chiếm 71%), còn lại là diện tích lục địa chỉ chiếm 149 triệu
km2 (chiếm 29%). Bắc bán cầu có diện tích lớn hơn nhiều so với Nam bán cầu.
Toàn bộ quỹ đất có khả năng sản xuất nông nghiệp trên thế giới là 3.256 triệu ha
(chiếm khoảng 22% tổng diện tích đất liền. Diện tích đất nông nghiệp trên thế giới
được phân bố không đều: Châu Mỹ chiếm 35%, Châu Á chiếm 26%, Châu Âu
chiếm 13%, Châu Phi chiếm 6%. Bình quân đất nông nghiệp trên thế giới là 12.000
m2. Đất trồng trọt toàn thế giới chiếm 10,8% tổng diện tích đất đai trong đó có 46%
đất có khả năng sản xuất nông nghiệp như vậy còn 54% đất có khả năng sản xuất
nhưng chưa được khai thác. Diện tích đất đang canh tác trên thế giới chỉ chiếm 10%
tổng diện tích tự nhiên (khoảng 1.500 triệu ha), được đánh giá là: Đất có năng suất
cao: 14%; trung bình 28% và thấp: 28%.
Nguồn tài nguyên đất trên thế giới hàng năm luôn bị giảm, đặc biệt là
đất nông nghiệp mất đi do chuyển sang mục đích khác. Mặt khác dân số ngày
càng tăng, theo ước tính mỗi năm dân số thế giới tăng từ 80 - 85 triệu người.
Như vậy với mức tăng này mỗi người cần phải có 0,2 - 0,4 ha đất nông nghiệp mới
đủ lương thực, thực phẩm. Đứng trước những khó khăn rất lớn đó thì việc đánh giá
hiệu quả sử dụng đất cũng như tình hình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp
là hết sức cần thiết.
Dân số ngày một tăng cùng với những phát hiện mới về thiên nhiên,
con người đã nghĩ ra nhiều phương thức sản xuất mới, nhiều ngành nghề khác nhau
để kiếm sống. Và quá trình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp đều xảy ra ở
tất cả các nước trên thế giới. Tuy nhiên có sự khác nhau về mức độ cũng như diện
tích đất được chuyển mục đích hàng năm. Quá trình chuyển mục đích trên thế giới

diễn ra sớm hơn với tốc độ mạnh mẽ hơn ở Việt Nam. Đặc biệt là ở một số nước
phát triển như: Mỹ, Anh, Pháp, Đức, Italia, Nhật Bản,… thì tốc độ đô thị hóa nhanh
đã làm quá trình chuyển mục đích sử dụng đất trong đó có đất nông nghiệp diễn ra
mạnh mẽ hơn. Tuy nhiên, chính quá trình đô thị hóa, chuyển mục đích sử dụng đất


11

một cách hợp lí đã giúp nền kinh tế của các nước này phát triển khá nhanh trong
những năm qua. Để đạt được những thành tựu đó thì công tác quản lí đất đai ở các
quốc gia này được thực hiện khá tốt. Một trong những nước điển hình về công tác
quản lí Nhà nước về đất đai đó là nước Pháp. Pháp là quốc gia phát triển thuộc hệ
thống quốc gia TBCN, tuy thể chế chính trị khác nhau, nhưng nước ta chịu ảnh
hưởng của phương pháp tổ chức QLNN trong lĩnh vực đất đai khá rõ của Cộng hòa
Pháp. Vấn đề này dễ lí giải vì Nhà nước Việt Nam hiện đang khai thác khá hiệu quả
những tài liệu quản lí đất đai do chế độ thực dân để lại, đồng thời ảnh hưởng của hệ
thống quản lí đất đai thực dân còn khá rõ nét trong ý thức một bộ phận công dân
Việt Nam hiện nay. Quản lí đất đai của Nước Cộng hòa Pháp có một số đặc điểm
đặc trưng sau:
Về chế độ hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai
có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình. Ở Pháp hiện nay
tồn tại hai hình thức sở hữu cơ bản: SHTN về đất đai và SHNN (đối với đất đai và
công trình xây dựng công cộng). Tài sản công cộng (bao gồm cả đất đai công
cộng) có đặc điểm là không được mua và bán. Trong trường hợp cần sử dụng
đất cho các mục đích công cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu sở hữu đất đai tư
nhân nhường quyền sở hữu thông qua chính sách bồi thường thiệt hại một cách
công bằng.
Về công tác quy hoạch đô thị: Do đa số đất đai thuộc SHTN, vì vậy để
phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú ý từ rất
sớm và thực hiện rất nghiêm ngặt. Ngay từ năm 1919, ở Pháp đã ban hành Đạo

luật về kế hoạch đô thị hóa cho các huyện có từ 10.000 dân trở lên. Năm 1973
và năm 1977, Nhà nước đã ban hành các Nghị định quy định các qui tắc về phát
triển đô thị, là cơ sở để ra đời Bộ Luật về phân cấp quản lí, trong đó có sự xuất hiện
của một tác nhân mới rất quan trọng trong công tác quản lí của Nhà nước về quy
hoạch đó là cấp xã. Cho đến nay, Luật Đô thị ở Pháp vẫn không ngừng phát triển,
nó liên quan đến cả quyền SHTN và sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn của Nhà
nước, cũng như của các cộng đồng địa phương vào công tác quản lí đất đai, quản
lí quy hoạch đô thị. Nó mang ý nghĩa kinh tế rất lớn thông qua việc điều chỉnh mối
quan hệ giữa các ngành khác nhau như BĐS, xây dựng và quy hoạch lãnh thổ…


12

Về công tác quản lí Nhà nước đối với đất đai: Mặc dù là quốc gia duy trì chế
độ SHTN về đất đai, nhưng công tác QLNN về đất đai của Pháp được thực hiện rất
chặt chẽ. Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính. Hệ
thống hồ sơ địa chính rất phát triển, rất qui củ và khoa học, mang tính thời sự để
quản lí tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ, trong đó thông tin về từng thửa đất
được mô tả đầy đủ về kích thước, vị trí địa lí, thông tin về tài nguyên và lợi ích liên
quan đến thửa đất, thực trạng pháp lí của thửa đất. Hệ thống này cung cấp đầy đủ
thông tin về hiện trạng, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lí và sử dụng đất có hiệu
quả, đáp ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt động của
ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và BĐS công bằng.
Ngoài Pháp thì Mỹ cũng là một trong các quốc gia có hệ thống pháp luật về
đất đai rất phát triển có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và phức
tạp nhất. Luật đất đai của Mỹ qui định công nhận và khuyến khích quyền.
SHTN về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là
một quyền cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy các quy định này đang
phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy được
hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả Sử

dụng đất trong phạm vi toàn xã hội.
Tuy công nhận quyền SHTN, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai
trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lí đất đai. Các
quyền định đoạt của Nhà nước ba gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch
sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng;
quyền qui định về mục đích sử dụng đất; quyền sử lí các tranh chấp về quyền sử
dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất (thu thuế kinh doanh BĐS;
quy định mức giá thuê đất hoặc thuê BĐS…). Quyền thu hồi đất thuộc SHTN để phục
vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi… bản chất
quyền SHTN về đất đai ở Mỹ tương đương với quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chế độ sở
hữu đối với đất đai khác nhau) đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản lí
của Nhà nước đối với đất đai. Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa
dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng toàn cầu hóa hiện nay. Mục


13

tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lí chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng
cường khả năng cạnh tranh, để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng
thời có những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát
triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường,
cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia.
1.3.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam
1.3.2.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà
Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày 29/12/1987
Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản
lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần
thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở

SHTN về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một
quyền cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy các quy định này đang phát
huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy được hiệu
quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả Sử dụng đất
trong phạm vi toàn xã hội.
Tuy công nhận quyền SHTN, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai
trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lí đất đai. Các
quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch
sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng;
quyền qui định về mục đích sử dụng đất; quyền sử lí các tranh chấp về quyền sử
dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất (thu thuế kinh doanh BĐS;
quy định mức giá thuê đất hoặc thuê BĐS…). Quyền thu hồi đất thuộc SHTN để phục
vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi… bản chất
quyền SHTN về đất đai ở Mỹ tương đương với quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chế độ sở
hữu đối với đất đai khác nhau) đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản lí
của Nhà nước đối với đất đai. Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa
dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng toàn cầu hóa hiện nay. Mục


14

tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lí chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng
cường khả năng cạnh tranh, để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng
thời có những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát
triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường,
cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia.
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà
Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày 29/12/1987
Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản

lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần
thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai được ban hành đúng
vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt
thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa. Nội dung về quyền sử dụng đất của Luật
Đất đai 1987 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất,
người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất. Họ không có
quyền chuyển quyền sử dụng đất đai dưới mọi hình thức khác nhau. Điều 5 của
Luật đất đai 1987 quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh
thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không
đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác,
làm huỷ hoại đất đai”.
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh
những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất
mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển quyền sử
dụng đất trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và
cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất
chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục
sử dụng đất đó. Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời
được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.


15

Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này
Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ
đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài. Đặc biệt, Quốc hội thông qua
Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày

10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát
triển kinh tế - xã hội nông thôn” đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực
hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền
sử dụng đất theo những điều kiện cụ thể do pháp luật quy định.
Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có
quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Do đó, Quốc hội đã
đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993. Luật
Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày
15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1987 và bổ sung một số nội dung mới
như một số quyền của người sử dụng đất. Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất
được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội,
qua thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ
đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn
đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định. Vì vậy, năm 1998 Luật
Đất đai được sửa đổi, bổ sung. Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng
đất như quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, quyền cho thuê lại quyền
sử dụng đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả
tiền thuê đất cho cả thời gian thuê cũng được thực hiện các quyền sử dụng đất
như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và để
đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật
khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất
đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Trong chương trình xây dựng luật,
pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại được