Luận văn thạc sỹ - Phát triển kinh doanh tài sản bất động sản sau đầu tư của Công ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
-----------------------------

NGUYỄN THÙY PHƯƠNG

PHÁT TRIỂN KINH DOANH TÀI SẢN BẤT ĐỘNG SẢN
SAU ĐẦU TƯ CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN HÀ ĐÔ

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH THƯƠNG MẠI
MÃ NGÀNH: 8340121

Người hướng dẫn khoa học:

GS.TS. HOÀNG ĐỨC THÂN

HÀ NỘI, NĂM 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi, vi phạm sự trung thực trong học thuật. Tôi
xin cam đoan rằng, nghiên cứu này do tôi thực hiện và không vi phạm yêu cầu về sự
trung thực trong học thuật.
Tác giả

Nguyễn Thùy Phương


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn thạc sĩ này, tác giả xin gửi lời cảm ơn tới lãnh đạo,
thầy cô của Trường Đại học Kinh tế Quốc Dân, đặc biệt là các thầy cô của Viện
Thương mại và Kinh tế Quốc tế và Viện Đào tạo Sau đại học đã giúp đỡ và tạo điều

kiện thuận lợi cho tác giá hoàn thành luận văn.
Tác giả xin cảm ơn lãnh đạo và các đồng nghiệp tại Công ty Cổ phần Tập
đoàn Hà Đô, nơi tác giả đang công tác, đã tạo điều kiện thuận lợi, hỗ trợ và giúp đỡ
trong quá trình thực hiện hiện đề tài này.
Tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến GS.TS Hoàng Đức Thân đã tận
tình hướng dẫn và giúp đỡ tác giả trong quá trình hoàn thành luận văn.
Đặc biệt tác giả xin gửi lời tri ân đến gia đình, bạn bè và người thân đã luôn
đồng hành, động viên khích lệ tác giả trong suốt thời gian qua.
Xin chân thành cảm ơn!
Tác giả

Nguyễn Thùy Phương


MỤC LỤC


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Tiếng việt
STT
1
2
3
4
5
6
7

Từ viết tắt
BĐS

CBRE
CP
ĐHĐCĐ
ĐT
HDG
HADO

8
9
10
11
12
13

HĐQT
HOSE
KH
KD
LNTT
MTV

14
15
16
17
18
19
20
21
22

PMC
P.KD
P.KT
P.KT-KH
UB
SXKD
TNHH
TH
TT

23

TTTM

24

TP

Nghĩa đầy đủ
Bất động sản
Công ty CB Richard Ellis Việt Nam
Cổ phần
Đại hội đồng cổ đông
Đầu tư
Tập đoàn Hà Đô
Công ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô
Hội đồng quản trị
Sàn giao dịch chứng khoản thành phố Hồ Chí Minh
Kế hoạch

Kinh doanh
Lợi nhuận trước thuế
Một thành viên
Công ty CP quản lý và khai thác tòa nhà PMC
Phòng Kinh doanh
Phòng Kế toán
Phòng Kinh tế - Kế hoạch
Ủy ban
Sản xuất kinh doanh
Trách nhiệm hữu hạn
Thực hiện
Tăng trưởng
Trung tâm thương mại
Thành phố

Tiếng Anh
TT

Viết tắt
tiếng anh

1

BIDV

Viết đầy đủ tiếng anh

Nghĩa đầy đủ tiếng việt

Bank for Investment and

Development of VietNam

Ngân hàng Đầu tư và Phát triển
Việt Nam


Military Commercial Joint
Ngân hàng Cổ phần Quân đội
Stock Bank

2

MBBank

3

M&A

Mergers and Acquisitions:

Sáp nhập và Mua lại

4

NPV

Net Present Value:

Giá trị hiện tại ròng

5

USD

United Sates Dollar:

Đồng đô la Mỹ

6

ROA

Return on total assets

Tỷ suất lợi nhuận ròng trên tổng
tài sản

7

ROE

Return on Equity

Tỷ suất lợi nhuận ròng trên vốn
chủ sở hữu

8

R&D

Resarch and
Development:

nghiên cứu và phát triển

9

Joint stock commercial
bank for foreign trade of
Vietcombank
VietNam – Private
Banking Branch

Ngân hàng ngoại thương Việt
Nam


DANH MỤC BẢNG, HÌNH
BẢNG
HÌNH


TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
-----------------------------

NGUYỄN THÙY PHƯƠNG

PHÁT TRIỂN KINH DOANH TÀI SẢN BẤT ĐỘNG SẢN
SAU ĐẦU TƯ CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN HÀ ĐÔ

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH THƯƠNG MẠI
MÃ NGÀNH: 8340121

HÀ NỘI, NĂM 2018


i

CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ KINH DOANH TÀI SẢN BẤT ĐỘNG
SẢN SAU ĐẦU TƯ CỦA DOANH NGHIỆP
1.1 Đặc điểm và ý nghĩa của kinh doanh tài sản BĐS sau đầu tư
Tiết này luận văn đã khái quát một số vấn đề lý luận cơ bản về kinh doanh tài
sản Bất động sản sau đầu tư của doanh nghiệp, cụ thể như sau:
- Khái niệm về kinh doanh tài sản BĐS sau đầu tư là quá trình tổ chức triển
khai các hoạt động kinh doanh bao gồm khai thác, vận hành, quản lý các loại hình
tài sản BĐS thuộc sở hữu của doanh nghiệp, tài sản này bao gồm đất đai đã được
giao quyền sử dụng, nhà ở và các công trình xây dựng hợp pháp được phép đưa vào
sử dụng, cơ sở hạ tầng vật chất kỹ thuật, các tài sản hợp pháp khác của Chủ đầu tư
hoặc Chủ đầu tư đi thuê.
- Đặc điểm chủ yếu của kinh doanh tài sản BĐS sau đầu tư bao gồm:
+ Thứ nhất: Kinh doanh tài sản BĐS sau đầu tư mang tính chất cục bộ và
khu vực, tính chất cục bộ được thể hiện qua vị trí cố định của BĐS là khác nhau do
vậy nó mang lại lợi ích thu nhập cho chủ sở hữu là khác nhau. Ngoài ra môi trường
xung quan vị trí BĐS cũng có tác động trực tiếp đến giá trị tài sản điều này thể hiện
tính khu vực của kinh doanh tài sản BĐS.
+ Thứ hai: Kinh doanh tài sản BĐS sau đầu tư là hoạt động đòi hỏi đầu tư
lớn và lâu dài, được thể hiện qua tài sản BĐS là tài sản có giá trị lớn, tuổi thọ cao.
Quá trình đầu tư đòi hỏi chủ đầu tư phải có tiềm lực về tài chính.
+ Thứ ba: Kinh doanh tài sản BĐS là lĩnh vực kinh doanh nhạy cảm, chịu sự

chi phối mạnh mẽ của pháp luật và các chính sách quy định của nhà nước liên quan.
+ Thứ tư: Hoạt động kinh doanh tài sản BĐS sau đầu tư vừa là hoạt động đa
ngành vừa là hoạt động kinh doanh đặc thù. Hoạt động kinh doanh đa ngành thể
hiện ở việc tài sản BĐS sau đầu tư đưa vào hoạt động kinh doanh được thực hiện
dựa trên cơ sở phân tích đánh giá và thực hiện rất nhiều các yếu tố như kỹ thuật,
kiến trúc, vốn đầu tư tài chính, marketing, v.v… Tính đặc thù được thể hiện qua
việc thị trường không hoàn hảo, thông tin chưa đầy đủ, và khó có thể đem ra so


ii
sánh, ngoài ra một số tài sản sau đầu tư mang tính chất độc quyền, gắn liến với môi
trường và chịu ảnh hưởng của yếu tố tâm linh, tập quán.
1.2 Nội dung và chỉ tiêu phản ánh kinh doanh tài sản bất động sản sau đầu tư
của doanh nghiệp
Nội dung kinh doanh tài sản BĐS sau đầu tư của doanh nghiệp gồm có:
+ Nghiên cứu nhu cầu khách hàng và thực trạng kinh doanh bất động sản sau
đầu tư để từ đó đưa ra những sản phẩm, lại hình sản phẩm và dịch vụ phù hợp với
thị hiếu của người tiêu dùng.
+ Xây dựng chiến lược kinh doanh tài sản BĐS sau đầu tư. Kinh doanh theo
mô hình chiến lược là vấn đề quan trọng với các doanh nghiệp. Cần xây dựng và
thực thi chiến lược, kế hoạch kinh doanh bài bản, khoa học.
+ Tạo nguồn tài sản BĐS sau đầu tư: Tài sản bất động sản sau đàu tư của mỗi
doanh nghiệp được xác định từ hai nguồn chủ yếu là doanh nghiệp trực tiếp hoạt
động đầu tư để tạo nguồn tài sản và hình thức thứ 2 là doanh nghiệp đi thuê hoặc
sang nhượng tài sản để tổ chức hoạt động kinh doanh.
+ Triển khai hoạt động kinh doanh gồm có tổ chức bộ máy kinh doanh, xây
dựng chính sách giá, tổ chức hoạt động xúc tiến khuếch trương và triển khai nghiệp
vụ kinh doanh.
+ Đánh giá và điều chỉnh hoạt động kinh doanh. Thường xuyên đánh giá kết
quả trên cơ sở đó phân tích nguyên nhân thực hiện kết quả để đưa ra những điều

chỉnh phù hợp, kịp thời cho kế hoạch kinh doanh.
1.3 Nhân tố ảnh hưởng đến kinh doanh tài sản BĐS sau đầu
tư của doanh nghiệp
Hoạt động kinh doanh tài sản BĐS phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố. Luận
văn nghiên cứu hai nhóm yếu tố là : Yếu tố bên ngoài doanh nghiệp và yếu tố thuộc
về doanh nghiệp kinh doanh tài sản bất động sản sau đầu tư.
1.4 Kinh nghiệm một số doanh nghiệp kinh doanh tài sản BĐS sau đầu tư
Luận văn nghiên cứu kinh doanh tài sản bất động sản sau đầu tư của Tập
đoàn VinGroup, Tập đoàn sunGroup. Đây là những doanh nghiệp hang đầu trong
lĩnh vực kinh doanh bất động sản. từ nghiên cứu hai đơn vị, luận văn rút ra các bài


iii
học kinh nghiệm cho Công ty Tập đoàn hà Đô.

CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG KINH DOANH TÀI SẢN BẤT ĐỘNG SẢN SAU ĐẦU
TƯ CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN HÀ ĐÔ
2.1 Đặc điểm kinh doanh của Công ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô
Công ty cổ phần Tập đoàn Hà Đô được thành lập theo hình thức doanh nghiệp
nhà nước năm 1990. Năm 2004 chuyển đổi thành Công ty Cổ phần Hà Đô, và đến năm
2010 chính thức niêm yết tại sàn giao dịch chứng khoán Tp. Hồ Chí Minh với mã cổ
phiếu là HDG và đổi tên thành Công ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô. Ngành nghề kinh
doanh chủ yếu là nhận thầu xây dựng công trình công nghiệp dân dụng, giao thông hạ
tầng, thi công các hạng mục cơ điện công trình, kinh doanh nhà. Hiện nay, hoạt động
kinh doanh chính của Công ty chủ yếu là đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản,
năng lượng, thương mại dịch vụ, v.v… Tính đến ngày 31/7/2018, hệ thống Tập đoàn bao
gồm 14 công ty trong đó, Công ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô đóng vai trò là công ty mẹ,
14 Công ty con và Công ty thành viên mà Hà Đô nắm quyền điều hành. Tập đoàn Hà Đô
với mục tiêu trở thành Tập đoàn đầu tư và kinh doanh Bất động sản, năng lượng hàng

đầu Việt Nam khẳng định giá trị thương hiệu uy tín và bền vững trong nước cũng như thị
trường quốc tế hoạt động trong các lĩnh vực bao gồm:
- Bất động sản:
+ Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản
+ Tư vấn phân phối các sản phẩm Bất động sản
- Xây dựng:
+ Nhận thầu thi công xây dựng các công trình dân dụng, công nghiệp, công
trình hạ tầng giao thông, thủy điện, cơ điện công trình, v.v..
+ Tư vấn thiết kế, tư vấn đầu tư xây dựng
- Phát triển năng lượng
+ Đầu tư, thi công, lắp đặt, quản lý vận hành nhà máy thủy điện
+ Phát triển năng lượng tái tạo như thủy điện, năng lượng gió, năng lượng
mặt trời
- Thương mại dịch vụ:
+ Kinh doanh du lịch sinh thái, khách sạn, nhà hàng


iv
+ Quản lý, vận hành khai thác Bất động sản
2.2 Phân tích thực trạng kinh doanh tài sản Bất động sản sau đầu tư
trong kinh doanh của Công ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô
Luận văn tập trung phân tích thực trạng nguồn tài sản BĐS sau đầu tư và
thực trạng công tác tổ chức hoạt động kinh doanh tài sản bất động sản sau đầu tư
của Công ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô.
- Nguồn tài sản BĐS sau đầu tư trong kinh doanh của Công ty CP Tập đoàn
Hà Đô gồm có:
+ Nguồn tài sản BĐS sau đầu tư Tập đoàn đưa vào kinh doanh gồm: Văn
phòng cho thuê, Trung tâm thương mại, Khách sạn, Khu nghỉ dưỡng, Trường học,
Đất đã đầu tư hạ tầng, nhà xưởng.
+ Nguồn tài sản công ty quản lý và cung cấp dịch vụ gồm: quản lý và cung

cấp dịch vụ các dự án do Tập đoàn làm chủ đầu tư và nhận vận hành quản lý các dự
án ngoài Tập đoàn.
- Phân tích thực trạng tổ chức hoạt động kinh doanh tài sản BĐS sau đầu tư
của Công ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô gồm: Phân tích chiến lược phát triển kinh
doanh tài sản BĐS sau đầu tư của Tập đoàn, xây dựng kế hoạch kinh doanh, chính
sách giá cho thuê và hình thức kinh phí cho các hoạt động loại hình hoạt động này
của Công ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô.
- Phân tích thực trạng bộ máy tổ chức hoạt động kinh doanh và kết quả kinh
doanh tài sản BĐS sau đầu tư của Công ty cổ phần Tập đoàn Hà Đô. Từ đó phân
tích hiệu quả kin doanh tài sản BĐS sau đầu tư của Tập đoàn Hà Đô.
2.3 Đánh giá thực trạng kinh doanh tài sản BĐS sau đầu tư của Công ty Cổ
phần Tập đoàn Hà Đô.
Từ những kết quả phân tích hoạt động kinh doanh tài sản BĐS sau đầu tư
của Tập đoàn Hà Đô, luận văn đã đưa ra những đánh giá về kết quả đạt được và
những hạn chế trong hoạt động kinh doanh của Tập đoàn:
- Đánh giá kết quả đạt được
+ Thứ nhất: Lĩnh vực kinh doanh này đã góp phần đa dạng hóa ngành nghề
kinh doanh của Công ty.
+ Thứ hai: Góp phần nâng cao vị thế và thương hiệu của Công ty Cổ phần
Tập đoàn Hà Đô.


v
+ Thứ ba: Lĩnh vực kinh doanh bước đầu có hiệu quả.
+ Thứ tư: Lĩnh vực kinh doanh tạo thêm việc làm cho người lao động.
- Bên cạnh những kết quả đạt được, hoạt động kinh doanh tài sản BĐS sau
đầu tư của Công ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô còn nhiều hạn chế, cụ thể như sau:
+ Một là: Chưa xây dựng và triển khai tốt chiến lược, kế hoạch kinh doanh
tài sản BĐS sau đầu tư.
+ Hai là: Nguồn tài sản BĐS sau đầu còn chưa đa dạng, quy mô còn hạn chế.

+ Ba là: Tổ chức hoạt động kinh doanh tài sản BĐS sau đầu tư còn nhiều
điểm yếu.
+ Bốn là: Chất lượng và hiệu quả dịch vụ cung ứng của Công ty chưa đáp
ứng được yêu cầu của thị trường.
Nguyên nhân của các hạn chế được thể hiện qua nguyên nhân khách quan là
thị trường BĐS còn nhiều yếu tố chưa hoàn thiện, thể chế thị trường và kinh doanh
tài sản BĐS chưa đồng bộ, cũng như lĩnh vực kinh doanh tài sản BĐS sau đầu tư
còn mới mẻ ở thị trường Việt Nam. Nguyên nhân chủ quan xuất phát từ phía doanh
nghiệp bao gồm: Lãnh đạo công ty chưa thực sự chú trọng phát triển lĩnh vực này,
Tổ chức bộ máy nhân sự chưa theo kịp sự phát triển của kinh doanh , khả năng cạnh
tranh còn nhiều hạn chế và chưa áp dụng công nghệ vào hoạt động kinh.

CHƯƠNG 3
PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN
KINH DOANH TÀI SẢN BẤT ĐỘNG SẢN SAU ĐẦU TƯ CỦA CÔNG
TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN HÀ ĐÔ
3.1 Phương hướng chiến lược kinh doanh của Tập đoàn Hà Đô đến năm 2030
- Phân tích điểm mạnh, điểm yếu của Công ty cổ phần Tập đoàn Hà Đô
- Phương hướng chiến lược kinh doanh của Công ty Cổ phần Tập đoàn Hà
Đô đến năm 2030 tiếp tục duy trì định hướng đã xác định, xác định mục tiêu phát
triển, và chiến lược phát triển kinh doanh theo từng giai đoạn.
3.2 Giải pháp phát triển kinh doanh tài sản bất động sản sau đầu tư của Công
ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô
Từ thực trạng hoạt động kinh doanh tài sản BDDS sau đầu tư và phương


vi
hướng chiến lược kinh doanh tài sản BĐS sau đầu tư của Tập đoàn Hà Đô, luận văn
đã đưa ra một số đề xuất phát triển loại hình kinh doanh này gồm:
+ Hoàn thiện chiến lược, kế hoạch kinh doanh tài sản BĐS sau đầu tư của

Tập đoàn Hà Đô: Tập trung xây dựng chiến lược tổng quản, tiếp tục mở rộng thị
trường và thâm nhập các thị trường tiềm năng, Xây dựng hệ thống, nguồn tài chính
đảm bảo quay vòng vốn đầu tư cho các dự án, hoàn thành tiến độ xây dựng đúng
hạn kịp thời đưa vào kinh doanh khai thác. Xây dựng chiến lược truyền thông nâng
cao hình ảnh, và thương hiệu Tập đoàn. Tập trung nghiên cứu các dự án gối đầu để
dòng chảy đầu tư dự án được liên tục giữa các năm. Xây dựng nguồn lực kế cận,
thường xuyên phân tích thị trường và thăm dò ý kiến nhu cầu, thị hiếu kachs hàng.
+ Phát triển đa dạng và tăng quy mô tài sản BĐS sau đàu tư của Tập đoàn:
Mở rộng tại các khu vực và địa bàn khác nhau ngoài việc chỉ tập trung phát triển tại
hai thành phố lớn là Hà Nội, Hồ Chí Minh và phát triển đa dạng các loại sản phẩm
đưa vào kinh doanh khai thác.
+ Đẩy mạnh tổ chức hoạt động kinh doanh tài sản BĐS sau đầu tư của Tập
đoàn bằng việc đẩy mạnh hoạt động nghiên cứu thị trường, Xây dựng chính sách
giá bán, Xây dựng chính sách chăm sóc khách hàng.
+ Nâng cao năng lực bộ máy quản trị kinh doanh và nhân sự của Công ty
+ Nâng cao chất lượng dịch vụ cung ứng cảu Công ty Hà Đô.
+ Tăng cường hợp tác trong nước và quốc tế của Công ty
3.3 Điều kiện phát triển kinh doanh tài sản bất động sản sau đầu tư của Công
ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô
- Luận văn cũng kiến nghị một số điều kiện phát triển kinh doanh tài sản
BĐS sau đầu tư của Công ty bao gồm:
+ Nâng cao năng lực đấu thầu và thực hiện các dự án đầu tư của Tập đoàn.
+ Nâng cao tiềm lực tài chính, huy động các tổ chức tài chính lớn trong và
ngoài nước tham gia đầu tư dự án.
+ Áp dụng công nghệ hiện đại trong kinh doanh Bất động sản.


TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
-----------------------------

NGUYỄN THÙY PHƯƠNG

PHÁT TRIỂN KINH DOANH TÀI SẢN BẤT ĐỘNG SẢN
SAU ĐẦU TƯ CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN HÀ ĐÔ

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH THƯƠNG MẠI
MÃ NGÀNH: 8340121

Người hướng dẫn khoa học:

GS.TS. HOÀNG ĐỨC THÂN

HÀ NỘI, NĂM 2018


1

MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài
Trên thế giới, kinh doanh tài sản bất động sản đã có lịch sử từ rất lâu đời.
Lĩnh vực kinh doanh này đã hình thành nhiều công ty nổi tiếng, nhiều tập đoàn đa
quốc gia, công ty xuyên quốc gia kinh doanh tài sản bất động sản. Đối tượng của tài
sản kinh doanh có thể là một tòa nhà chung cư, văn phòng, có thể là khu đô thị,
trung tâm thương mại, khu nghỉ dưỡng, v.v… Kinh doanh tài sản bất động sản có xu
hướng tăng tỷ lệ thuận theo sự phát triển của thị trường bất động sản và tốc độ đô
thị hóa cũng như sự tăng trưởng kinh tế xã hội. Hai phương thức chủ yếu của kinh
doanh tài sản bất động sản là đi thuê công ty chuyên hoạt động trong lĩnh vực này
hoặc chủ đầu tư tự tổ chức kinh doanh sau đầu tư.
Tại Việt Nam, tài sản bất động sản mới đã có mức tăng trưởng rất cao so với
các nước trong khu vực. Hàng loạt các khu đô thị mới, siêu thị, khách sạn, trung

tâm thương mại, văn phòng cho thuê, khu nghỉ dưỡng, v.v…được hình thành ở các
thành phố lớn và thành phố du lịch. Tốc độ đô thị hóa cùng sự tăng trưởng nhanh
chóng của thị trường Bất động sản khiến cho lĩnh vực khai thác, quản lý, vận hành
tài sản bất động sản hay được gọi là kinh doanh tài sản bất động sản sau đầu tư trở
thành lĩnh vực kinh doanh đầy hấp dẫn đối với các doanh nghiệp trong và ngoài
nước. Nhiều công ty quản lý bất động sản có uy tín trên thế giới đã xâm nhập vào
thị trường Việt Nam như Savill, CBRE, PMC, v.v… hoạt động trong lĩnh vực quản
lý các tòa chung cư cao tầng, Khu đô thị, tòa văn phòng, Trung tâm thương mại,
trong lĩnh vực vận hành khai thác quản lý khu nghỉ dưỡng, khách sạn cao cấp có sự
xuất hiện của các đơn vị uy tín, chuyên nghiệp như Tập đoàn Accor, Alila, Capella,
v.v.. Tuy nhiên việc bỏ tiền để thuê các đơn vị có thương hiệu trên thị trường quốc
tế đòi hỏi bỏ ra một khoản chi phí rất lớn mà không phải chủ đầu tư nào cũng sẵn
sàng. Có cung thì sẽ có cầu, nhiều doanh nghiệp kinh doanh tài sản BĐS sau đầu tư
của Việt Nam ra đời. Thị trường kinh doanh tài sản BĐS đã có cả doanh nghiệp
trong nước và doanh nghiệp nước ngoài. Thị trường ngày càng sôi động và đã có sự


2
cạnh tranh mạnh mẽ.
Công ty cổ phần Tập đoàn Hà Đô là doanh nghiệp đầu tư, xây dưng, tư vấn
và kinh doanh đa ngành có quy mô lớn tại Việt Nam. Từ năm 2012, Tập đoàn Hà
Đô đã chú trọng và phát triển loại kinh doanh mới “Kinh doanh tài sản bất động sản
sau đầu tư” nhằm đảm bảo tài sản khai thác có hiệu quả. Những lợi thế và kinh
nghiệm trong lĩnh vực BĐS đã đem lại những thành công bước đầu về kinh doanh
tài sản BĐS sau đầu tư. Trong chiến lược phát triển, Công ty cổ phần Tập đoàn Hà
Đô xác định lĩnh vực này là một trong những ngành mũi nhọn trong kinh doanh của
công ty. Tuy nhiên đây là loại hình kinh doanh mới, công ty cổ phần Tập đoàn Hà
Đô cũng đang gặp nhiều khó khăn, bộc lộ nhiều hạn chế. Nhưng hạn chế lớn nhất là
nguồn tài sản bất động sản sau đầu tư đưa vào kinh doanh và tổ chức hoạt động kinh
doanh. Những vấn đề này làm cho kết quả, hiệu quả kinh doanh tài sản bất động sản

sau đầu tư chưa đáp ứng được kỳ vọng của Công ty.
Xuất phát từ thực tiễn trên, Tôi chọn vấn đề “Phát triển kinh doanh tài sản
bất động sản sau đầu tư của Công ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô” làm đề tài luận
văn thạc sỹ định hướng ứng dụng.
2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
2.1 Mục tiêu nghiên cứu
Trên cơ sở hệ thống hóa lý luận và phân tích thực trạng, luận văn đề xuất
kiến nghị, giải pháp nhằm phát triển kinh doanh tài sản BĐS sau đầu tư của Công ty
cổ phần Tập đoàn Hà Đô.
2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu
Trên cơ sở mục tiêu tổng quát trên, luận văn có những nhiệm vụ cụ thể
như sau:
- Hệ thống hóa lý luận và những cơ sở chung về kinh doanh tài sản bất động
sản sau đầu tư của doanh nghiệp.
- Nghiên cứu kinh nghiệm của một số doanh nghiệp và rút ra bài học cho
Công ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô.
- Phân tích, đánh giá thực trạng kinh doanh tài sản BĐS sau đầu tư của Công


3
ty cổ phần Tập đoàn Hà Đô.
- Kiến nghị phương hướng kinh doanh và đề xuất giải pháp phát triển kinh
doanh tài sản BĐS sau đầu tư của Công ty cổ phần Tập đoàn Hà Đô.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1 Đối tượng nghiên cứu
Luận văn nghiên cứu lý luận kinh doanh và thực tiễn kinh doanh tài sản BĐS
sau đầu tư của doanh nghiệp.
3.2 Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nội dung: Nghiên cứu nội dung kinh doanh tài sản BĐS sau đầu tư
của doanh nghiệp.

Phạm vi không gian: Nghiên cứu tại Công ty mẹ của Tập đoàn Hà Đô.
Phạm vi thời gian: Nghiên cứu thực trạng giai đoạn 2012 – 2017 và kiến nghị
đến năm 2025, tầm nhìn 2030.
4. Phương pháp nghiên cứu
- Thu thập thông tin, tài liệu, tham khảo ý kiến chuyên gia từ các tổ chức, và
công ty CP Tập đoàn Hà Đô. Tìm hiểu những vấn đề liên quan đến đề tài nghiên
cứu bằng các thu thập các báo cáo, tài liệu của cơ quan, tham khảo sách báo, các
thông tin mang tính thực tiễn, v.v..
- Phương pháp phân tích thống kê, là phương pháp dựa trên những số
liệu có sẵn để tiến hành so sánh, đối chiếu, đánh giá các sự kiện. Từ đó tìm ra
cách lý giải, xác định được tính hợp lý của các thông tin về các hoạt động của Bất
đông sản.
- Phương pháp so sánh: đối chiếu các chỉ tiêu đã được lượng hóa có cùng
một nội dung, một tính chất tương tự nhau qua các kỳ phân tích để biết được sự
biến động của chỉ tiêu phân tích. Từ đó có cơ sở phân tích sâu hơn nhằm tìm ra
nguyên nhân của hiện trạng đó.
- Ngoài ra, các phương pháp và kỹ thuật sau cũng được vận dụng để lý giải
về đề xuất các ý kiến như: Phương pháp phân tích tổng hợp, đối chiếu so sánh, diễn
dịch quy nạp, v.v..
6. Kết cấu của luận văn


4
Kết cấu của luận văn ngoài mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo
luận văn gồm 3 chương:
- Chương 1: Những vấn đề chung về kinh doanh tài sản bất động sản sau đầu
tư của doanh nghiệp
- Chương 2: Thực trạng kinh doanh tài sản bất động sản sau đầu tư của Công
ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô
- Chương 3: Phương hướng và giải pháp phát triển kinh doanh tài sản bất

động sản sau đầu tư của Công ty cổ phần Tập đoàn Hà Đô


5

CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ KINH DOANH TÀI SẢN BẤT
ĐỘNG SẢN SAU ĐẦU TƯ CỦA DOANH NGHIỆP
1.1 Đặc điểm và ý nghĩa của kinh doanh tài sản BĐS sau đầu tư
1.1.1 Khái niệm tài sản bất động sản sau đầu tư của doanh nghiệp
Bất động sản là đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai không thể di dời.
Theo bộ luật dân sự của Việt Nam tại Điều 174 có quy định “Bất động sản là các tài
sản bao gồm: Đất đai, Nhà, Công rình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài
sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai,
các tài sản khác do pháp luật quy định” (Nguồn: Bộ luật dân sự 2005).
Khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và được quy định cụ thể bằng pháp
luật của mỗi quốc gia. Tài sản bất động sản sau đầu tư là một loại bất động sản. Tài
sản này bao gồm: Đất đai đã được giao quyền sử dụng; Nhà ở và các công trình xây
dựng hợp pháp và được phép đưa vào sử dụng; cơ sở hạ tầng vật chất kỹ thuật gắn
liền với đất đai sử dụng; các tài sản bất động sản hợp pháp khác của chủ đầu tư hoặc
đi thuê.
Tài sản BĐS sau đầu tư một mặt mang những đặc điểm của bất động sản nói
chung, mặt khác cũng có những đặc điểm riêng. Đặc điểm của tài sản bất động sản
sau đầu tư bao gồm:
Thứ nhất: Tính cá biệt và khan hiếm, đặc điểm này xuất phát từ diện tích bề
mặt trái đất là có hạn, cụ thể là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu
vực, vùng, địa phương và lãnh thổ, v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và
không di dời được của đất đai nên hàng hóa BĐS sau đầu tư có tính cá biệt. Trên thị
trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có không gian, vị
trí, xây dựng và thiết kế khác nhau. Ngoài ra đây là điểm mà các nhà đầu tư, kiến

trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng
hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân.


6
Thứ hai: Tính bền vững và lâu dài do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban
tặng, loại tài nguyên được xem như không thể hủy diệt trừ khi có thiên tai, xói lở,
vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây
dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp để có thể tồn tại hàng
trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Tính chất lâu bền của hàng hóa BĐS sau đầu tư là do
đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, có thể sử
dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng hóa BĐS sau đầu tư rất phong phú
và đa dạng.
Thứ ba: Tính tương tác và ảnh hưởng lẫn nhau. BĐS sau đầu tư chịu sự ảnh
hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động bởi một BĐS
khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu
hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS xung quanh khu
vực đó. Thực tế đã chứng minh, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự
hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
Thứ tư: Tài sản bất động sản sau đầu tư là kết quả của hoạt động đầu tư. Đầu
tư BĐS là một hoạt động kinh tế trong việc phát triển hàng hóa, đầu tư mở rộng cả
về phạm vi, quy mô và hình thức trên cơ sở thỏa mãn nhu cầu cung cấp tiện nghi
cho người sử dụng như nhà chung cư, tòa văn phòng, trung tâm thương mại, khách
sạn, nghỉ dưỡng, hạ tầng đường giao thông, … và làm nền tảng cho các hoạt động
khác. Do đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, vì vậy hoạt động đầu tư cần
nhà đầu tư thực hiện kỹ từ việc nghiên cứu thị trường, lập dự án đầu tư, thời gian
đầu tư v.v... Ngoài việc tạo ra tài sản hình thành sau đầu tư cũng là việc tạo lợi
nhuận cho nhà đầu tư và những người hỗ trợ cho hoạt động đầu tư bất động sản.
Thứ năm: Quản lý và sử dụng tài sản bất động sản sau đầu tư phải tuân thủ
những quy định chặt chẽ của pháp luật như:

- Quy định về phê duyệt kiến trúc, quy hoạch
- Quy định về công năng và vận hành
- Quy định về An toàn phòng cháy chữa cháy
- Quy định về cảnh quan môi trường
- Quy định về an ninh, trật tự.


7
- Quy định về vận hành, bảo trì bảo dưỡng và ngăn ngừa sự cố của hệ thống
kỹ thuật bên trong BĐS.
- Quy định về khai thác Bất động sản.
Thứ sáu: Tài sản bất động sản sau đầu tư là hàng hóa với những đặc tính
khác biệt mà sự tồn tại của nó có khả năng thỏa mãn một số những nhu cầu như: giữ
vốn, đảm bảo điều kiện sinh sống, giảm chi phí hoặc tạo nguồn thu nhập. So với các
loại hàng hóa khác, BĐS là hàng hóa đặc biệt chúng được phân biệt trước tiên bởi
những thuộc tính riêng như tính cố định và lâu bền, tính cá biết và khan hiếm. Do
vậy Kinh doanh tài sản bất động sản cũng là một loại hình kinh doanh đặc biệt vừa
mang tính đặc thù, vừa mang tính đa ngành. Trên góc độ kinh doanh tài sản bất
động sản sau đầu tư, mỗi tài sản bất động sản đều có những đặc trưng riêng về vị trí,
cấu trúc và đặc tính sử dụng. Các yếu tố này tạo nên khả năng sinh lời cũng như các
điều kiện để kinh doanh khai thác tài sản bất động sản.
1.1.2 Đặc điểm kinh doanh tài sản bất động sản sau đầu tư của doanh nghiệp
Kinh doanh tài sản BĐS sau đầu tư là quá trình tổ chức triển khai các hoạt
động kinh doanh bao gồm khai thác, vận hành, quản lý các loại hình bất động sản
thuộc sở hữu của doanh nghiệp. Tài sản này bao gồm đất đai, đã được giao quyền
sử dụng, nhà ở và các công trình xây dựng hợp pháp được phép đưa vào sử dụng,
cơ sở hạ tầng vật chất kỹ thuật gắn liền với đất được sử dụng, các tài sản bất động
sản hợp pháp khác của chủ đầu tư hoặc Chủ đầu tư đi thuê như: nhà chung cư, nhà
mặt đất, Trung tâm thương mại, Tòa văn phòng, Khu nghỉ dưỡng, Khu du lịch sinh
thái, Khu công nghiệp, các khu vui chơi giải trí, thể thao (sân golf, công viên)

v.v… được đưa vào khai thác vận hành nhằm đem lại lợi ích tối đa cho chủ đầu tư,
người sở hữu tài sản BĐS. Đặc điểm chủ yếu của kinh doanh tài sản BĐS sau đầu
tư bao gồm:
Thứ nhất: Kinh doanh tài sản BĐS mang tính chất cục bộ và khu vực vì BĐS
là các tài sản đã đầu tư trên đất có vị trí cố định, vị trí của các BĐS rất khác nhau vì
vậy nó mang lại thu nhập cho chủ sở hữu và nhà đầu tư những lợi ích cũng khác
nhau. Mọi hoạt động kinh doanh liên quan đến tài sản bất động sản sau đầu tư đều
gắn liền với vị trí của BĐS điều này thể hiện tính chất cục bộ trong kinh doanh tài


8
sản BĐS. Ngoài ra môi trường xung quanh vị trí BĐS cũng có tác động trực tiếp
đến giá trị của tài sản đó. Tài sản BĐS ở các khu vực, vị trí và địa bàn khách nhau
cũng khác nhau, do vậy không thể áp dụng mô hình kinh doanh, phương thức tiếp
cận kinh doanh ở khu vực này cho khu vực khác.
Thứ hai: Kinh doanh tài sản Bất động sản sau đầu tư là hoạt động đòi hỏi đầu
tư lớn và lâu dài. Do tài sản BĐS là tài sản có giá trị lớn, tuổi thọ cao gắn liền với
đất đai và là hàng hóa không thể thay thế. Quá trình đầu tư lâu dài, trải qua nhiều
công đoạn từ việc tìm kiếm dự án tiềm năng đến nghiên cứu thị trường, lên ý tưởng
kinh doanh, thiết kế ý tưởng, phân tích tiềm lực tài chính, lập nguồn tài chính và
xây dựng phương án tiêu thụ các sản phẩm dịch vụ sau đầu tư. Vì vậy để hoạt động
kinh doanh trong lĩnh vực này đòi hỏi nhà đầu tư phải có tiềm lực về tài chính để tổ
chức hoạt động kinh doanh có hiệu quả.
Thứ ba: Kinh doanh tài sản BĐS là lĩnh vực kinh doanh nhạy cảm, chịu sự
chi phối mạnh mẽ của pháp luật và các chính sách. Do hệ thống pháp luật của nước
ta hiện nay chưa thật sự hoàn chỉnh và khả năng thực thi chưa cao. Thêm vào đó
vẫn còn tồn tại nhiều quy định phức tạp chồng chéo trong lĩnh vực hành chính,
trong đó có lĩnh vực đất đai và kinh doanh bất động sản. Hiện nay nhà nước quản lý
toàn bộ bất động sản như đất đai, công trình xây dựng, tài sản gắn liền với đất thông
qua các luật như: Luật đất đai, luật kinh doanh BĐS. Do hàng hóa BĐS sau đầu tư

là hàng hóa có giá trị lớn do vậy hoạt động kinh doanh BĐS rất nhạy cảm chịu tác
động trực tiếp từ tâm lý người trực tiếp sử dụng hàng hóa liên quan đến các yếu tố
như vị trí, hướng, hình dáng kiến trúc BĐS sau đầu tư cũng có ảnh hưởng trực tiếp
đến hoạt động kinh doanh này.
Thứ tư: Hoạt động kinh doanh tài sản BĐS sau đầu tư vừa là hoạt động đa
ngành vừa là hoạt động kinh doanh đặc thù thể hiện ở đây là thị trường không hoàn
hảo, thông tin thị trường chưa đầy đủ khó có thể đem ra so sánh, cung phản ánh
chậm hơn cầu. Ngoài ra một số tài sản sau đầu tư mang tính chất độc quyền, gắn
liền với cảnh quan môi trường và chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố về tâm linh, tập quán
thói quen của chủ sở hữu bất động sản và nhà đầu tư. Bên cạnh đó việc đưa tài sản


9
sau đầu tư vào hoạt động kinh doanh được thực hiện trên cơ sở phân tích đánh giá
và thực hiện rất nhiều các yếu tố như kỹ thuật, ý tưởng kiến trúc, vốn đầu tư tài
chính, và bao gồm cả hoạt động marketing, tiêu thụ, cho thuê, quản lý môi giới, tư
vấn, v.v.. do vậy đây cũng là một hoạt động kinh doanh đa ngành.
1.1.3 Ý nghĩa của kinh doanh tài sản BĐS sau đầu tư của doanh nghiệp
Kinh doanh tài sản bất động sản sau đầu tư có vai trò quan trọng không chỉ ở
thời điểm sau đầu tư mà ngay tại thời điểm chuẩn bị đầu tư, hoạt động tư vấn thiết
kế, nghiên cứu thị trường, công năng sản phẩm sau đầu tư, giá thành sản phẩm
v.v… phù hợp thị hiếu người mua quyết định đến sự thành bại của dự án sau đầu tư.
Kinh doanh hay quản lý bất động sản có vai trò quan trọng không chỉ đối với
chủ đầu tư và còn có ý nghĩa quan trọng đối với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
liên quan, khách hàng sở hữu thuê mua bất động sản như:
- Đối với chủ đầu tư: Chủ đầu tư là các tổ chức, cá nhân hay công ty sở hữu
bất động sản như một khoản đầu tư, mục tiêu của hoạt động đầu tư là tối đa hóa lợi
nhuận, tối ưu hóa giá trị các tài sản đầu tư của mình từ hoạt động kinh doanh bất
động sản hay kinh doanh các dịch vụ liên quan đến bất động sản. Đồng thời việc
quản lý tốt các tài sản bất động sản giúp chủ đầu tư nâng cao được hình ảnh thương

hiệu, tạo sự yên tâm cho khách hàng đồng nghĩa với việc mở rộng được thị phần
của Chủ đầu tư trong lĩnh vực này.
- Đối với có quan quản lý nhà nước: Hoạt động kinh doanh này là hoạt động
giữa các bên bao gồm chủ sở hữu, chủ sử dụng, khách thuê và người quản lý, công
ty, tổ chức quản lý bất động sản phải có trách nhiệm thực hiện tất cả các nghĩa vụ
dưới tư cách pháp nhân đối với Nhà nước như nộp thuế, đảm bảo an ninh, an toàn
cho các tài sản.
- Đối với khách hàng: Khách hàng sở hữu bất động sản sau đầu tư có thể là
cá nhân, doanh nghiệp tổ chức, hộ gia đình thuê hoặc mua với mục đích làm nhà ở
đối với các tòa nhà chung cư, khu đô thị, mục đích kinh doanh dịch vụ lưu trú đối
với khách sạn, nghỉ dưỡng và mục đích cho thuê văn phòng đối với tòa nhà văn
phòng, trung tâm thương mại. Việc khách hàng lựa chọn đơn vị quản lý, kinh doanh
khai thác giúp cho tài sản của họ sẽ được duy trì tốt hơn, chất lượng tài sản không bị


10
xuống cấp cũng như tiết kiệm chi phí vận hành, nâng cao hình ảnh giá trị tài sản của
khách hàng sở hữu. Mang lại một môi trường sống tiện nghi và hiện đại góp phần
nâng cao và giữ gìn giá trị của chính tài sản bất động sản đó.
Có thể nói việc phát triển lĩnh vực kinh doanh tài sản bất động sản là cần
thiết và quan trọng, nó không những đảm bảo cho các tiện ích, cơ sở hạ tầng,.. luôn
ở trong trạng thái hoạt động tốt, các dịch vụ được tối ưu hóa, tạo nên môi trường
sống lý tưởng mà còn góp phần làm gia tăng giá trị của bất động sản cho chủ sở hữu
hoặc khách hàng cư ngụ làm việc tại đó.
1.2 Nội dung và chỉ tiêu phản ánh kinh doanh tài sản bất động sản sau đầu tư
của doanh nghiệp
1.2.1 Hình thức kinh doanh tài sản bất động sản sau đầu tư
Như đã trình bày ở trên, kinh doanh tài sản bất động sản sau đầu tư đã rất
phát triển ở Việt Nam. Lĩnh vực kinh doanh này có hai hình thức là tự kinh doanh
tài sản là bất động sản từ hoạt động đầu tư của doanh nghiệp và cung cấp các dịch

vụ bất động sản sau đầu tư.
Hình thức tự kinh doanh tài sản bất động sản sau đầu tư là hoạt động kinh
doanh từ những tài sản bất động sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp. Doanh nghiệp
có thể tự đứng ra tổ chức toàn bộ quá trình kinh doanh hoặc cho thuê những tài sản
kinh doanh.
Hình thức cung cấp dịch vụ - kinh doanh dịch vụ bất động sản sau đầu tư là
cung cung cấp các dịch vụ liên quan đến quản trị, vận hành và các dịch vụ khác lên
quan trực tiếp đến tài sản bất động sản.
1.2.2 Nội dung kinh doanh tài sản bất động sản sau đầu tư của doanh nghiệp
1.2.2.1 Nghiên cứu nhu cầu của khách hàng và thực trạng kinh doanh bất động sản
sau đầu tư
Nghiên cứu nhu cầu khách hàng hay còn gọi là nghiên cứu thị trường để
kiểm định lại ý tưởng kinh doanh và đưa ra quyết định từ môi trường có rủi ro sang
quyết định trong môi trường chắc chắn. Nhu cầu của khách hàng được thể hiện qua
các đánh giá về nhu cầu thực tế của khách hàng, khả năng tài chính, phân khúc và
khu vực sản phẩm khách hàng quan tâm. Từ đó xác định các yếu tố cần thiết để xác