Ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tại xã quyết thắng thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên , giai đoạn 2015 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------

HỨA THỊ NGỌC ÁNH
Tên đề tài:
"ỨNG DỤNG GIS XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT
TẠI XÃ QUYẾT THẮNG – THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
TỈNH THÁI NGUYÊN"

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Lớp

: K46 – ĐCMT N02

Khóa học

: 2014 – 2018

Thái Nguyên, năm 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------

HỨA THỊ NGỌC ÁNH
Tên đề tài:
"ỨNG DỤNG GIS XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT
TẠI XÃ QUYẾT THẮNG – THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
TỈNH THÁI NGUYÊN"

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Lớp

: K46 – ĐCMT N02

Khóa học

: 2014 – 2018

Giảng viên hướng dẫn

: Th.S Nguyễn Văn Hiểu

Thái Nguyên, năm 2018


i

LỜI CẢM ƠN
Trải qua 4 năm học và nghiên cứu tại khoa Quản lý Tài nguyên
Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, bằng những kiến thức quý báu mà
các thầy cô đã tận tình hướng dẫn và giảng dạy, giờ đây em cùng các bạn
trong trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã vinh dự mang trong mình
những tri thức của nhà khoa học cơ bản nói chung, đặc biệt là khoa học về
ngành Địa Chính Môi Trường. Bản khóa luận tốt nghiệp này đã chứng minh
cho điều đó. Để hoàn thành bản khóa luận này ngoài sự nỗ lực của
bản thân, em còn nhận được sự giúp đỡ, chỉ đạo tận tình, cận kề của thầy giáo
Th.S Nguyễn Văn Hiểu, các thầy cô trong khoa Quản lý Tài nguyên và các
cán bộ phòng Địa chính xã Quyết Thắng – thành phố Thái Nguyên.
Qua đây cho phép em được gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất
đến thầy giáo Th.S Nguyễn Văn Hiểu cùng các cán bộ phòng Địa chính xã
Quyết Thắng – thành phố Thái Nguyên giúp đỡ em hoàn thành tốt bản khóa
luận tốt nghiệp này.
Do trình độ còn hạn chế, thời gian có hạn và bước đầu làm quen với
thực tế cũng như phương pháp nghiên cứu nên luận văn của em vẫn còn nhiều

thiếu sót . Em rất mong được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô và bạn bè để
khóa luận tốt nghiệp hoàn chỉnh và sâu sắc hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2018
Sinh viên

Hứa Thị Ngọc Ánh


ii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 4. 1.Tình hình biến động dân số của xã Quyết Thắng, thành phố Thái
Nguyên giai đoạn 2015 - 2017 ........................................................................ 32
Bảng 4. 2.Hiện trạng sử dụng đất xã Quyết Thắng năm 2016........................ 37
Bảng 4. 3.Thông tin qui định giá các loại đất năm 2014 của
UBND Tỉnh Thái Nguyên ............................................................................... 38
Bảng 4. 4.Thông tin giá đất tại các trục đường thành phố Thái Nguyên........ 39
Bảng 4. 5.Mô hình CSDL giá đất tại Xã Quyết Thắng – Thành phố
Thái Nguyên .................................................................................................... 44
Bảng 4. 6.Danh mục các lớp dữ liệu trong bộ cơ sở dữ liệu bản đồ............... 45
Bảng 4. 7.Danh mục các lớp dữ liệu trong bộ cơ sở dữ liệu bản đồ............... 50
Bảng 4. 8.Các trường thuộc tính được viết trong chương trình ...................... 52


3

DANH MỤC HÌNH
Hình 4. 1. Cửa sổ làm việc Modify table structure ......................................... 46
Hình 4. 2.Bản đồ hiện trạng sử dụng đất Xã Quyết Thắng năm 2014

tỉ lệ 1:5000....................................................................................................... 47
Hình 4. 3.Cơ sở dữ liệu bản đồ đảm bảo khả năng truy cập dữ liệu............... 49
Hình 4. 4.Bản đồ hiện trạng sử dụng đất xã Quyết Thắng năm 2014............. 50
Hình 4. 5.Quá trình tạo bảng thuộc tính cơ sở dữ liệu .................................... 51
Hình 4. 6.Lưu đồ tổng quát công việc thực hiện của chương trình ................ 53
Hình 4. 7.Hộp thoại cập nhật giá từng thửa đất .............................................. 54
Hình 4. 8.Bảng hội thoại cập nhật giá cho nhiều thửa .................................... 55
Hình 4. 9. Công cụ xem thông tin thửa đất ..................................................... 56
Hình 4. 10.Thao tác tìm kiếm Find ................................................................. 57
Hình 4. 11.Thao tác tìm và xuất dữ liệu.......................................................... 58
Hình 4.12: Bảng cơ sở dữ liệu giá đất tại địa xã Quyết Thắng – TP
Thái nguyên năm 2014 theo qui định của UBND Tỉnh TN............................ 59
Hình 4. 13.Công cụ tô màu Create thematic Map........................................... 60
Hình 4. 14.Bản đồ giá đất xã Quyết Thắng năm 2017.................................... 60


4

DANH MỤC TỪ, CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT

CSDL

Cơ sở dữ liệu

GIS

Geographic Informatio System

QĐ

Quyết định

UBND

Ủy ban nhân dân


5

MỤC LỤC
PHẦN 1. MỞ ĐẦU ........................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu đề tài............................................................................................ 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát ................................ Error! Bookmark not defined.
1.2.2.Mục tiêu cụ thể....................................... Error! Bookmark not defined.
1.3. Ý nghĩa của đề tài....................................................................................... 2
1.3.1. Ý nghĩa trong khoa học ........................................................................... 2
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ........................................................................... 3
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 4
2.1.Căn cứ pháp lí ............................................................................................. 4
2.2. Căn cứ khoa học ......................................................................................... 5
2.2.1. Giá đất ..................................................................................................... 5
2.2.2. Các loại giá đất. [5] ................................................................................ 6
2.2.3. Nguyên tắc định giá đất .......................................................................... 9
2.2.4. Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất ........................ 9
2.3. Tổng quan về GIS – GEOGRAPHIC INFORMATION SYSTEM ..............
16
2.3.1. Khái niệm về GIS [3] ............................................................................ 16
2.3.2. Các thành phần cơ bản của GIS ............................................................ 16
2.3.3. Các khả năng của GIS ........................................................................... 17

2.4. Tình hình nghiên cứu GIS trong và ngoài nước ...................................... 19
2.4.1. Tình hình nghiên cứu trên thế giới........................................................ 19
2.4.2.Tình hình nghiên cứu trong nước........................................................... 20
2.4.3. Tầm quan trọng của GIS trong lĩnh vực quản lý đất đai....................... 21
2.5. Các phần mềm tin học được sử dụng xây dựng csdl giá đất ................... 22
2.5.1 Phần mềm Microstation Geographics .................................................... 22


6

2.5.2. Phần mềm Mapinfo ............................................................................... 23
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ................................................................................................ 26
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 26
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 26
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................... 26
3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................ 26
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 26
3.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 26
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu ................................................................ 26
3.4.2. Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu bản đồ ........................................ 27
3.4.3. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu..................................................... 27
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................. 28
4.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội xã Quyết Thắng – Tp
Thái Nguyên. ................................................................................................... 28
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 28
4.1.2.Điều kiện kinh tế .................................................................................... 30
4.1.3. Tình hình xã hội .................................................................................... 31
4.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Quyết
Thắng ảnh hưởng tới sử dụng đất ................................................................... 34

4.2. Tình hình và thực trạng quản lý đất đai trên địa bàn xã Quyết Thắng .... 35
4.2.1. Công tác đo đạc, lập bản đồ .................................................................. 35
4.2.2. Quản lý việc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất........... 35
4.2.3. Tình hình quản lý nhà nước và phát triển thị trường quyền sử dụng đất
trong thị trường bất động sản .......................................................................... 36
4.2.4. Thực trạng ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai.......... 36
4.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 ............................................................ 36


vii

4.4. Giá đất đai tại Xã Quyết Thắng ............................................................... 38
4.5 . Ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tại xã Quyết Thắng – Tp
Thái Nguyên .................................................................................................... 42
4.5.1 Thu thập nội dung thông tin dữ liệu....................................................... 42
4.5.2. Phân tích nội dung dữ liệu .................................................................... 44
4.5.3. Thiết kế mô hình cơ sở dữ liệu.............................................................. 44
4.5.4. Xây dựng danh mục (data catalog ) ...................................................... 45
4.5.5. Chuẩn hóa và chuyển đổi dữ liệu .......................................................... 46
4.5.6. Nhập dữ liệu .......................................................................................... 47
4.5.7. Biên tập dữ liệu ..................................................................................... 47
4.5.8. Kiểm tra sản phẩm ................................................................................ 48
4.6. Ứng dụng phần mềm mapinfo xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tại xã
Quyết Thắng – tp Thái Nguyên....................................................................... 48
4.6.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian ...................................................... 48
4.6.2. Đánh giá chất lượng bản đồ .................................................................. 48
4.6.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính ....................................................... 49
4.7. Ứng dụng phần mềm Mapinfor vào công tác quản lý giá đất.................. 56
4.7.1. Xem thông tin thửa đất.......................................................................... 56
4.7.2. Tìm kiếm thửa đất ................................................................................. 56

4.7.3. Tìm và xuất dữ liệu ............................................................................... 58
4.7.4. Xây dựng bản đồ chuyên đề giá đất ...................................................... 59
4.7.5. Nhận xét chung ..................................................................................... 61
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................. 62
5.1. Kết luận .................................................................................................... 62
5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 62
TÀI LIỆU THAM KHẢO:.............................................................................. 63


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Các vấn đề xoay quanh đất đai luôn là những vấn đề nóng bỏng của
mỗi quốc gia, mỗi địa phương và mỗi cá nhân. Giá đất và việc giải quyết các
vấn đề về đất đai có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân.
Giá đất là thuớc đo kinh tế của đất, nó phản ánh khả năng sinh lợi của đất,
đồng thời giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất, thúc đẩy việc sử dụng đất
ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường bất động sản ra quyết định
nhanh chóng thúc đẩy và phát triển thị trường bất động sản, điều tiết quan hệ
cung cầu, giúp nhà nước nhanh chóng ra quyết định quan trọng trong việc
quản lý đất đai và thị truờng bất động sản.
Trong những năm gần đây với cơ chế thị trường ở nước ta, luật đất đai
ra đời kèm theo các thông tư và các quyết định khác trong đó liên quan nhiều
nhất đến quyền sử dụng đất đai đã giúp việc giải quyết những vấn đề khó
khăn về mặt sử dụng đất đai. Chính vì vậy, thị trường đất đai trong nước ngày
càng phát triển .
Việc quản lý giá cả một cách hiệu quả là một vấn đề quan trọng nhất
trong việc bình ổn thị trường đất đai. Bên cạnh đó chúng ta cần xây dựng

thành công giá đất sẽ giúp những cán bộ công tác trong lĩnh vực của thị
trường đất đai dễ dàng hơn và thuận tiện hơn.
Ngày nay, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của cuộc cách mạng khoa
học công nghệ, các ứng dụng GIS (Geographic Information System) được liên
tục phát triển trong lĩnh vực quản lý và bảo vệ tài nguyên môi trường. Xu
hướng hiện nay trong quản lý tài nguyên và môi trường là sử dụng tối đa khả
năng cho phép của GIS. Sự phát triển của phần cứng máy tính có khả năng
nhiều hơn, mạnh hơn và các ứng dụng cũng trở nên thân thiện hơn với người


sử dụng bởi các khả năng ba chiều, các công cụ phân tích không gian và giao
diện tùy biến, cho phép truy, xuất dữ liệu một cách nhanh chóng và chính xác.
Xuất phát từ những yêu cầu thực tiễn và tầm quan trọng của việc quản
lý giá đất bằng công nghệ thông tin. Chính vì lẽ đó, được sự đồng ý của nhà
trường, Khoa Quản Lý Tài Nguyên và dưới sự hướng dẫn trực tiếp của thầy
giáo Th.S Nguyễn Văn Hiểu, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Ứng dụng
GIS xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tại Xã Quyết Thắng, TP Thái Nguyên,
Tỉnh Thái Nguyên , Giai đoạn 2015-2017”.
1.2. Mục tiêu đề tài
- Đánh giá thực trạng công tác quản lý giá đất tại Xã Quyết Thắng – TP
Thái Nguyên.
- Những thuận lợi, khó khăn còn tồn tại trong công tác quản lý giá đất
tại Xã Quyết Thắng – TP Thái Nguyên.
- Ứng dụng công nghệ GIS trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu không
gian và cơ sở thuộc tính giá đất tại địa bàn Xã Quyết Thắng – TP Thái
Nguyên.
- Xây dựng bản đồ chuyên đề về giá đất trên địa bàn Xã Quyết Thắng
để phục vụ hiệu quả cho công tác quản lý giá đất của các cán bộ quản lý đất
đai và công tác theo dõi biến động về giá đất đai trên địa bàn Xã Quyết
Thắng, TP Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên .

1.3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa trong khoa học
Là cơ hội để sinh viên củng cố kiến thức đã được học trên ghế nhà
trường đồng thời có cơ hội hoàn thiện các kỹ năng tìm hiểu, đánh giá tài liệu,
kỹ năng thu thập thông tin, phân tích số liệu, trình bày báo cáo khoa học hoàn
chỉnh và áp dụng vào công việc thực tế sau này.
Nâng cao sự hiểu biết về thị trường đất đai trên địa bàn xã Quyết Thắng
và kỹ năng sử dụng các phần mềm tin học ứng dụng.


1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
Ứng dụng GIS trong thực tiễn nói chung và trong lĩnh vực đất đai nói
riêng sẽ giúp công tác quản lý đất đai được thực hiện một cách nhanh và hiệu
quả, giúp sử dụng hợp lý, tiết kiệm nguồn tài nguyên đất. Giúp thị trường bất
động sản phát triển mạnh mẽ hơn.
Đây cũng là nguồn tài liệu phục vụ tốt cho công tác quản lý đất đai tại
điạ bàn xã, căn cứ để thu các khoản tiền theo quy định của nhà nước liên quan
đến giá đất.


PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1.Căn cứ pháp lí
a, Các văn bản của Nhà nước
- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng
11 năm 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004.

- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ về quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP

ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy

định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ
và tái định cư.
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004.
- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010
của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ tài chính về việc hướng dẫn xây
dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh giá đất thuộc thẩm
quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương.
- Chỉ thị số 618/CT-TTg ngày 15/05/2009 của Thủ tướng Chính phủ về
việc kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010.
- Báo cáo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thành phố đã được phê
duyệt.
- Các Nghị quyết, Báo cáo của Đảng uỷ, Hội đồng nhân dân, UBND xã
về mục tiêu phát triển kinh tế xã hội 10 năm tới, số liệu thống kê kiểm kê từ
năm 2015 - 2017.


- Các đề án, tài liệu điều tra cơ bản ở địa phương, thông tin liên quan đến
giá đất.
b, Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên.
UBND tỉnh Thái Nguyên (2015 - 2019): Quyết định số 57/2014/QĐ UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên về quy định giá đất và
bảng giá đất các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên từ năm 2015 đến năm
2019.
2.2. Căn cứ khoa học

2.2.1. Giá đất
Theo khoản 19, khoản 20 điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: Giá đất là
giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền
sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích
đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định . Giá của đất tuỳ theo giá trị
của đất bao gồm: Loại đất, hạng đất, quan hệ cung cầu về đất. Tuỳ vào chiến
lược phát triển kinh tế của khu vực đất, tuỳ lợi ích kinh tế của xã hội và người
sử dụng đất cũng như tuỳ thuộc yêu cầu quản lý đất đai mà hình thành. Như
vậy giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của nhiều yếu
tố một cách hợp lý và tuân thủ theo một số luật lệ nhất định. Thông thường thì
đất được hình thành ở hai loại giá: Giá theo quy định của Nhà nước và giá
theo nhu cầu và tâm lý của người mua. Giá do Nhà nước quy định nằm trong
khung giá chung của cả nước, loại giá này dựa trên cơ sở phân hạng định giá
trị của đất dựa vào các yếu tố đã quy định và tuỳ thuộc vào từng vùng, khu
vực cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương mà hình thành. Dựa trên
cơ sở này Nhà nước quy định mức thuế cho người sử dụng đất. Giá thứ hai
thường dựa vào nhu cầu và tâm lý của người mua bán hay sang nhượng, là
loại giá không ổn định, không có cơ sở vững chắc về mặt phân hạng cũng như
pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự quyết đoán, vào thị hiếu hay sở thích và tâm
lý của người sử dụng, loại giá này thông thường cũng dựa trên cơ sở khung


giá quy định của Nhà nước mà hình thành nhưng ở mức cao hay thấp hơn,
thường bằng giá Nhà nước cộng sự chênh lệch do nhu cầu và tâm lý của
người mua và người bán.
2.2.2. Các loại giá đất. [5]
a) Giá cả, giá cả thị trường
Giá trị là lượng tiêu hao lao động nói chung kết tinh trong hàng hóa. Số
lượng lao động đó lớn hay nhỏ không thể thể hiện ra trên hàng hóa, mà trong
điều kiện kinh tế hàng hóa, thông qua quá trình trao đổi mà biểu hiện ra bằng

tiền tệ. Giá cả hàng hóa biểu hiện bằng tiền tệ trong quá trình trao đổi. Do đó,
giá cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng quyết
định. Mặc dù giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa, nhưng không có
nghĩa là giá cả và giá trị hàng hóa trong mọi trường hợp cùng nhất trí với
nhau. Trong thực tế giá cả và giá trị nhất trí với nhau chỉ là ngẫu nhiên, còn
không nhất trí là thường xuyên. Lý do là giá cả ngoài quyết định giá trị, còn
chịu ảnh hưởng của giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu. Trên thị trường khi
cung và cầu của một loại hàng hóa về cơ bản đáp ứng được cầu thì giá cả phù
hợp với giá trị. Tuy nhiên trường hợp này ít khi xảy ra. Nếu cung thấp hơn
cầu thì giá cả sẽ cao hơn giá trị. Ngược lại, nếu cung vượt cầu thì giá cả sẽ
thấp hơn giá trị. Giá cả hình thành trên thị trường phụ thuộc vào 3 yếu tố: giá
trị của bản thân hàng hóa, giá trị của đồng tiền (tiền, vàng), và quan hệ cung cầu về hàng hóa. Giá cả được quy định chủ yếu trong quá trình cạnh tranh
dưới sự tác động của quy luật kinh tế tự phát, trước hết là của quy luật giá trị.
Trong nền sản xuất hàng hóa giản đơn, giá cả biến động xoay quanh giá trị,
còn trong điều kiện của chủ nghĩa tư bản, giá cả biến động xoay quanh giá cả
sản xuất. Giá cả thị trường xoay quanh cái trục giá trị xã hội (hay gọi là giá trị
thị trường). Giá cả thị trường, giá cả hàng hóa và dịch vụ được hình thành trên
thị trường; nó cũng là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nhưng chịu sự


tác động của quy luật giá trị, của cạnh tranh và quan hệ cung - cầu. Giá cả thị
trường lên xuống xoay quanh giá trị của hàng hóa và dịch vụ, có thể cao hơn
hoặc thấp hơn giá trị, tùy theo quan hệ cung - cầu chung và quan hệ cung cầu
của từng loại hàng, từng lúc, từng nơi. Giá trị của hàng hóa và dịch vụ là cơ
sở khách quan của giá cả; song trong thực tế, cũng chỉ có thông qua thị trường
mới hình thành giá cả và mới có thể xác định được tương đối sát đúng giá trị
của chúng. Giá cả thị trường là tín hiệu của thị trường, tín hiệu của mối quan
hệ (cân đối hay không cân đối) giữa tổng cung và tổng cầu nói chung, và giữa
cung và cầu của một mặt hàng, loại hàng nhất định, trong một thời gian và ở
một địa điểm nhất định; hơn nữa, đó không phải là tín hiệu của bất cứ một

loại cầu nào, như nhu cầu chủ quan, nhu cầu sinh lí mà là tín hiệu của cầu có
khả năng thanh toán của xã hội đối với sản phẩm. Giá cả thị trường có tác
dụng hướng dẫn người sản xuất, kích thích cải tiến kĩ thuật, cải tiến quản lí
nhằm tăng năng suất lao động, cải tiến quản lí lưu thông, nâng cao chất lượng
hàng hóa, dịch vụ, phục vụ tốt người tiêu dùng và thu lợi nhuận cao .
b) Giá trị thị trường
Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai
và cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường
quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số
lượng hạn chế người mua, người bán. Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước
tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thoả thuận tại một thời điểm sau
khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất
cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua
hoặc quyết định bán một cách hoàn toàn tự nguyện, không nhiệt tình mua
hoặc nhiệt tình bán quá mức. Giá trị thị trường của một thửa đất là giá có thể
thực hiện cao nhất của thửa đất đó trong thị trường mở và cạnh tranh, là mức
giá phổ biến trong những điều kiện thị trường xác định. Trên thực tế, việc


mua bán diễn ra sòng phẳng, bên mua và bên bán đều tự nguyện, được thông
tin đầy đủ về thị trường và tài sản, nên giá trị thị trường không phải chịu tác
động của bất kỳ sự kích động quá mức nào.
c) Giá trị sử dụng
Đối với đất đai, trong cùng một thời điểm một thửa đất có thể được sử
dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số các mục đích đó, bao giờ cũng
phải xác định một mục đích sử dụng chính - gọi là mục đích sử dụng xác
định. Mục đích sử dụng chính là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng, nó được xác định
căn cứ vào mục đích đầu tư của người sử dụng đất. Ở Việt Nam mục đích sử
dụng chính của mảnh đất xác định là mục đích sử dụng đất được xác định
trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay trong quyết định giao đất của

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Các mục đích sử dụng khác của thửa đất
đó do các yếu tố khách quan khác tạo ra, không phải là cơ sở tạo ra giá trị sử
dụng. Trong lý thuyết kinh tế các nhà kinh tế vẫn thường gọi chúng là giá trị
tiềm năng .
d) Giá trị trao đổi
Trên thị trường mở và cạnh tranh giá trị trao đổi của một mảnh đất và giá
trị thị trường của chính mảnh đất đó là một. Thông thường giá trị trao đổi
được xác định căn cứ vào giá cho thuê của một thửa đất chủ thể hoặc giá bán,
giá cho thuê một mảnh đất khác có các đặc điểm và các tiện ích tương tự như
thửa đất chủ thể .
e) Giá trị bảo hiểm
Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của thửa đất do
các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thoả thuận. Giá trị bảo hiểm cao
thấp phụ thuộc vào sự thoả thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa người
chủ sở hữu thửa đất (người được bảo hiểm) với cơ quan bảo hiểm.


f) Giá trị thế chấp
Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ giá thị trường của
thửa đất. Tuỳ theo các thửa đất mà chúng có thể có giá trị thế chấp hoặc
không có giá trị thế chấp. Thông thường và phần lớn các thửa đất đều có giá
trị thế chấp. Những thửa đất không được quyền trao đổi vì một lý do giàng
buộc nào đó thì thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nhưng không có giá trị thế
chấp.
g) Giá cho thuê
Giá cho thuê đất đai chính là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ
đất trong suốt thời gian thuê đất. Tuỳ theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho
thuê được xác định ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng thời điểm.
Giá cho thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị của thửa đất và mức lãi suất
mà người chủ sử dụng đất yêu cầu.

2.2.3. Nguyên tắc định giá đất
Căn cứ điều 112 - Luật đất đai 2013 việc định giá đất phải đảm bảo các
nguyên tắc sau đây:
- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
- Theo thời hạn sử dụng;
- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có mục đích
sử dụng đã chuyển nhượng hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với
những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
- Cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử
dụng, khả năng sinh lời, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì có
mức giá như nhau.
2.2.4. Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
Để tính giá cho các loại đất ta căn cứ vào Quy định về mức giá các loại
đất của UBND tỉnh Thái Nguyên vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Theo quy
định của Luật Đất Đai 2013, hàng năm các tỉnh, thành phố trực thuộc trung


ương phải ban hành giá các loại đất, để làm cơ sở cho việc quản lý giá đất ta
căn cứ vào Quyết định số 60/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên
ban hành ngày 12 tháng 12 năm 2014 về việc ban hành Quy định mức giá các
loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên , Giai đoạn 2015-2019.
Quyết định đã phê duyệt Bảng giá đất giai đoạn năm 2015 - 2019 trên
địa bàn tỉnh Thái Nguyên, cụ thể như sau:
a. Giá đất nông nghiệp
- Giá đất quy định trong bảng giá được áp dụng theo đơn vị hành chính
cấp xã.
- Trường hợp đất nông nghiệp (không bao gồm đất rừng sản xuất, rừng
phòng hộ, rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thuỷ sản) có một hoặc các điều kiện
sau:
- Có địa hình không phẳng, độ dốc ≥ 5%;

- Có sỏi, đá trên bề mặt, ruộng sâu trũng, không thuận lợi trong sản xuất
nông nghiệp.
Mức giá đất được xác định bằng 95% giá đất nông nghiệp tại vị trí đó.
b. Giá đất ở
- Giá đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn bám các trục đường giao
thông được thể hiện trong các phụ lục số: 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09 áp
dụng cho các khu dân cư hiện có. Mức giá đất quy định tại các phụ lục được
áp dụng đối với đất ở cùng thửa bám trục đường giao thông, tính từ mép lộ
giới giao thông hiện tại (Quốc lộ, tỉnh lộ, đường phố trong đô thị) vào không
quá 30m, có độ chênh lệch cao (hoặc thấp) hơn mặt đường hiện tại < 1,5m
{mặt bằng cốt đường hiện tại (cốt 00)}.
- Đối với đất ở tại nông thôn ngoài các trục đường giao thông chưa được
quy định chi tiết, thì áp dụng theo bảng giá đất ở tại nông thôn. Giá đất trong
trường hợp này được xác định theo loại đất ở nông thôn, không phân vị trí
trong cùng thửa đất.


- Trường hợp đất ở cùng thửa, bám trục đường giao thông, tính từ mép
lộ giới trục đường giao thông hiện tại vào > 30m, thì giá đất được xác định
cho từng vị trí như sau:
+ Vị trí 1: Từ mép lộ giới trục đường giao thông hiện tại vào 30m, giá
đất xác định bằng giá đất ở bám trục đường giao thông theo quy định tại vị trí
đó;
+ Vị trí 2: Tiếp theo vị trí 1 + 75m, giá đất xác định bằng 60% giá đất
của vị trí 1;
+ Vị trí 3: Tiếp theo vị trí 2 + 300m, giá đất xác định bằng 60% giá đất
của vị trí 2;
+ Vị trí 4: Tiếp theo vị trí 3 đến hết, giá đất xác định bằng 60% giá đất
của vị trí 3.
Mức giá đất từ vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4 xác định như trên, nhưng không

được thấp hơn mức tối thiểu của đất ở quy định trong vùng.
- Giá đất ở quy định tại các trục phụ trong bảng giá:
- Giá đất ở tại trục phụ được xác định tính từ sau vị trí 1 của đường chính.
- Giá đất ở thuộc đường nhánh của trục phụ được xác định từ sau vị trí 1
của trục phụ.
- Giá đất ở thuộc ngách của đường nhánh, được xác định từ sau vị trí 1
của đường nhánh.
- Trường hợp các ô đất, thửa đất ở bám các trục đường giao thông đã
có trong bảng giá, nhưng mức giá đất ở chưa thể hiện hết toàn tuyến, thì
những đoạn còn lại cứ 250m tiếp theo được xác định như sau:
- Trường hợp đoạn đường có cơ sở hạ tầng tương đương với đoạn đã có
giá quy định, thì mức giá được xác định bằng 95% mức giá của đoạn đường
tiếp giáp đã quy định giá, nhưng không được thấp hơn mức giá đất ở tối thiểu
đã quy định trong vùng.


- Trường hợp đoạn đường còn lại trên tuyến, có cơ sở hạ tầng và đường
nhỏ hơn không quá 20% đoạn đường tiếp giáp đã quy định giá, thì mức giá
xác định bằng 85% mức giá đoạn đường tiếp giáp, nhưng không được thấp
hơn mức giá đất ở tối thiểu quy định trong vùng.
- Trường hợp các ô đất, thửa đất ở bám các trục phụ chưa được nêu ở
bảng giá thì giá đất ở được xác định như sau :
- Trường hợp trục phụ có cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lợi tương
đương với trục phụ gần nhất trong khu vực đã được quy định giá, thì giá đất
được xác định bằng giá đất đã quy định tại trục phụ tương đương gần nhất đó.
- Trường hợp trục phụ có cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lợi kém trục
phụ gần nhất trong khu vực đã được quy định giá, có đường nhỏ hơn không
quá 20% trục phụ gần nhất đã quy định giá, thì giá đất được áp dụng tính
bằng 85% mức giá so với trục phụ đó, nhưng không được thấp hơn mức giá
đất ở tối thiểu quy định trong vùng.

- Trường hợp trục phụ có cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lợi kém trục
phụ gần nhất trong khu vực đã được quy định giá, có đường nhỏ hơn từ trên
20% đến không quá 30% trục phụ gần nhất đã quy định giá, thì giá đất được
áp dụng tính bằng 75% mức giá so với trục phụ đó, nhưng không được thấp
hơn mức giá đất ở tối thiểu quy định trong vùng.
- Trường hợp trục phụ có cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lợi kém trục
phụ gần nhất trong khu vực đã được quy định giá, có đường nhỏ hơn từ trên
30% đến không quá 50% trục phụ gần nhất đã quy định giá, thì giá đất được
áp dụng tính bằng 60% mức giá so với trục phụ đó, nhưng không được thấp
hơn mức giá đất ở tối thiểu quy định trong vùng.
- Đường có cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lợi kém trục phụ, có đường
nhỏ hơn từ trên 30% đến không quá 50% trục phụ, thì giá đất được áp dụng


tính bằng 60% mức giá đất của trục phụ, nhưng không được thấp hơn mức giá
đất ở tối thiểu quy định trong vùng.
* Các trường hợp ô đất, thửa đất bám các đường ngách của các nhánh
trục phụ, vào không quá 100m Mức giá xác định không được thấp hơn mức
giá đất ở tối thiểu quy định trong vùng.
- Đường có cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lợi kém trục phụ, đường nhỏ
hơn không quá 20% trục phụ, thì giá đất được áp dụng tính bằng 85% mức
giá đất của trục phụ, nhưng không được thấp hơn mức giá đất ở tối thiểu quy
định trong vùng.
- Đường có cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lợi kém trục phụ, có đường
nhỏ hơn từ trên 20% đến không quá 30% trục phụ, thì giá đất được áp dụng
tính bằng 75% mức giá đất của trục phụ, nhưng không được thấp hơn mức giá
đất ở tối thiểu quy định trong vùng.
*Một số trường hợp cụ thể khác:
** Các ô đất, thửa đất liền kề vị trí 1 của các trục đường giao thông đã
quy định trong bảng giá:

- Trường hợp đường vào là ngõ chưa kể tên, vào không quá 100m, mức
giá được xác định như sau:
+ Đường vào từ 2m đến < 3,5m: Giá đất xác định bằng 35% so với giá
đất của thửa đất mặt đường liền kề;
+ Đường vào < 2m: Giá đất được xác định bằng 30% so với giá đất của
thửa đất mặt đường liền kề;
- Trường hợp vào vượt quá 100m, giá đất được xác định như cách xác
định tại tiết 2.4, điểm 2.
** Trường hợp thửa đất liền kề với vị trí 1 của các trục đường giao thông
đã quy định trong bảng giá, nhưng không có đường vào, mức giá đất tính
bằng 35% giá đất tại vị trí của thửa đất mặt đường liền kề.


Mức giá xác định tại tiết 2.8 này không được thấp hơn mức giá đất ở tối
thiểu quy định trong vùng.
*Đối với các thửa đất ở nằm bên kia đường sắt (bám theo đường sắt),
đường sắt song song giáp với đường bộ, thì giá đất xác định như sau:
- Trường hợp vị trí đất ở giáp với lộ giới đường sắt, từ đường bộ vượt qua
đường sắt vào thẳng đất ở, giá đất được xác định bằng 70% giá đất ở bám trục
đường bộ theo quy định tại vị trí đó.
- Trường hợp từ đường bộ vào đất ở phải đi theo đường gom, thì giá đất
được xác định theo từng vị trí cụ thể.
* Đối với các thửa đất ở phía sau đất nông nghiệp, tính từ mép đường
giao thông hiện tại đến đất ở có chiều sâu vào không quá 30m, giá đất ở được
xác định như sau:
- Trường hợp có đường vào ≥ 6m thì phần đất ở từ giáp đất nông nghiệp
vào không quá 30m được tính bằng 70% giá đất ở bám trục đường giao thông
theo quy định tại vị trí đó.
- Nếu có đường vào < 3,5m, mức giá tính bằng 50% giá đất ở bám trục
đường giao thông theo quy định tại vị trí đó.

Chiều sâu đất ở quy định tại điểm này, tính từ đất nông nghiệp vào
không quá 30m thì xác định như trên. Nếu chiều sâu đất ở tính từ đất nông
nghiệp vào > 30m thì giá đất được xác định như quy định tiết 2.2 điểm 2 mục
II phần B này.
* Trường hợp đất nông nghiệp giáp lộ giới giao thông quy hoạch,
khi được phép chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở mà có phần diện tích
đất nông nghiệp bám trục đường giao thông nằm trong lộ giới hành lang an
toàn giao thông chưa được thu hồi và không được chuyển mục đích sử dụng,
thì giá đất ở để tính thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện
tích đất


nông nghiệp phía sau hành lang an toàn giao thông là giá đất ở tại vị trí
1, bám trục đường giao thông đã quy định tại vị trí đó.
* Giá đất quy định trên các trục đường giao thông được xác định theo
mặt bằng cốt đường hiện tại (cốt 00) làm chuẩn. Các vị trí đất có độ chênh
lệch cao (hoặc thấp) hơn mặt đường < 1,5m, giá đất xác định bằng 100%
mức giá đất đã được quy định tại vị trí đó. Trường hợp thửa đất có vị trí
chênh lệch cao (hoặc thấp) hơn mặt đường hiện tại từ 1,5m trở lên, mức giá
được xác định như sau:
**) Trường hợp đất có vị trí chênh lệch cao hơn mặt đường hiện tại:
- Cao hơn từ 1,5m đến < 3m, giảm giá 5% so với giá quy định tại vị trí,
nhưng mức giảm tuyệt đối tối đa không được quá 75.000 đồng/m2.
- Cao hơn từ 3m đến < 4,5m, giảm giá 10% so với giá quy định tại vị trí,
nhưng mức giảm tuyệt đối tối đa không được quá 100.000 đồng/m2.
- Cao hơn từ 4,5m trở lên, giảm giá 13% so với giá quy định tại vị trí,
nhưng mức giảm tuyệt đối tối đa không được quá 150.000 đồng/m2.
**) Trường hợp đất có vị trí chênh lệch thấp hơn mặt đường:
- Thấp hơn từ 1,5m đến < 3m, giảm giá 10% so với giá quy định tại vị
trí, nhưng mức giảm tuyệt đối tối đa không được quá 100.000 đồng/m2.

- Thấp hơn từ 3m đến < 5,5m, giảm giá 15% so với giá quy định tại vị
trí, nhưng mức giảm tuyệt đối tối đa không được quá 180.000 đồng/m2.
- Thấp hơn từ 5,5m trở lên, giảm giá 20% so với giá quy định tại vị trí,
nhưng mức giảm tuyệt đối tối đa không được quá 250.000 đồng/m2.
* Trường hợp đất ở có vị trí bám 2 mặt đường:
- Trường hợp trục đường giao thông ≥ 3,5m được tính hệ số tối đa 1,1
lần o với giá tại vị trí đường phố có mức giá cao hơn.


- Trường hợp có trục đường giao thông chính và 1 đường phụ > 2m
nhưng < 3,5m, được tính hệ số đa là 1,05 lần so với giá đất tại vị trí trục
đường giao hông chính có mức giá cao hơn.
- Trường hợp ô đất, thửa đất ở bám trục đường giao thông và giáp một
bên là đất công cộng có không gian thoáng đãng, được tính hệ số tối đa 1,1
lần với giá đất tại vị trí của trục đường giao thông đó.
* Trường hợp các ô đất (thửa đất) ở vị trí có trùng 2 mức giá trở lên,
thì xác định giá theo mức giá cao nhất.
2.3. Tổng quan về GIS – GEOGRAPHIC INFORMATION
SYSTEM
2.3.1. Khái niệm về GIS [3]
- Định nghĩa theo chức năng: GIS là một hệ thống bao gồm 4 hệ con :
Dữ liệu vào,quản trị dữ liệu, phân tích dữ liệu và dữ liệu ra.
- Định nghĩa theo khối công cụ: GIS là tập hợp phức tạp của các thuật
toán.
- Định nghĩa theo mô hình dữ liệu: GIS gồm các cấu trúc dữ liệu được sử
dụng trong các hệ thống khác nhau (cấu trúc dạng Raster và Vecter).
- Định nghĩa về mặt công nghệ: GIS là công nghệ thông tin để lưu trữ,
phân tích và trình bày các thông tin không gian và thông tin phi không gian,
công nghệ GIS có thể nói là tập hợp hoàn chỉnh các phương pháp và các
phương tiện nhằm sử dụng và lưu trữ các đối tượng.

- Định nghĩa theo sự trợ giúp và ra quyết định: GIS có thể coi là một hệ
thống trợ giúp việc ra quyết định, tích hợp các số liệu không gian trong một
cơ chế thống nhất. Nói tóm lại theo BURROUGHT : “GIS như là một tập hợp
các công cụ cho việc thu nhập, lưu trữ, thể hiện và chuyển đổi các dữ liệu
mang tính chất không gian từ thế giới thực để giải quyết các bài toán ứng
dụng phục vụ các mục đích cụ thể”.
2.3.2. Các thành phần cơ bản của GIS
Một Hệ thống thông tin địa lý bao gồm những thành phần cơ bản sau: