Ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tại thị trấn chũ huyện lục ngạn tỉnh bắc giang

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------------

NGUYỄN THỊ THANH NGA
Tên đề tài:
ỨNG DỤNG GIS XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT TẠI
THỊ TRẤN CHŨ, HUYỆN LỤC NGẠN, TỈNH BẮC GIANG

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Khoa
: Qu¶n lý Tµi nguyªn
Khóa học

: 2011 - 2015

Thái Nguyên, năm 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------------

NGUYỄN THỊ THANH NGA
Tên đề tài:
ỨNG DỤNG GIS XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT TẠI
THỊ TRẤN CHŨ, HUYỆN LỤC NGẠN, TỈNH BẮC GIANG

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành : Qu¶n lý ®Êt ®ai
Khoa

: Qu¶n lý Tµi nguyªn

Khóa học

: 2011 - 2015

Gi¸o viªn hƣíng dÉn: Th.S Trƣơng Thành Nam
Khoa Quản lý Tài nguyên - Trƣêng §H N«ng L©m Th¸i Nguyªn

Thái Nguyên, năm 2015


i
LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng của
mỗi sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố và
vận dụng những kiến thức mà mình đã học đƣợc trong nhà trƣờng. Đƣợc sự nhất
trí của ban giám hiệu nhà trƣờng, ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên,
Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã nghiên cứu đề tài:
“Ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tại thị trấn Chũ,
huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang”.
Sau một thời gian nghiên cứu và thực tập tốt nghiệp, bản báo cáo tốt nghiệp
của em đã hoàn thành.

Vậy em xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn tới các thầy cô giáo trong khoa
Quản Lý Tài Nguyên trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã giảng dạy và
đào tạo hƣớng dẫn chúng em.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo Th.S Trƣơng Thành Nam ngƣời đã trực tiếp hƣớng dẫn em cũng nhƣ sự chỉ bảo giúp đỡ nhiệt tình của các
cán bộ địa chính Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng huyện Lục Ngạn đã tạo điều
kiện giúp đỡ em hoàn thành bản báo cáo tốt nghiệp này.
Do trình độ còn hạn chế, thời gian có hạn và bƣớc đầu làm quen với thực tế
cũng nhƣ phƣơng pháp nghiên cứu nên luận văn của em vẫn còn nhiều thiếu sót.
Em rất mong đƣợc sự đóng góp ý kiến của các thầy cô và bạn bè để khóa luận tốt
nghiệp hoàn chỉnh và sâu sắc hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày...tháng 05 năm 2015
Sinh viên

Nguyễn Thị Thanh Nga


ii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Chũ năm 2013 .............................. 25
Bảng 4.2: Thông tin qui định giá các loại đất năm 2014 của UBND tỉnh Bắc
Giang ............................................................................................................... 26
Bảng 4.3: Thông tin giá đất tại các trục đƣờng thị trấn Chũ........................... 27
Bảng 4.4: Bảng giá đất 1m2 theo giá thị trƣờng .............................................. 30
Bảng 4.5: Mô hình cơ sở dữ liệu giá đất thị trấn Chũ ..................................... 34
Bảng 4.6: Thông tin giá đất ............................................................................. 34
Bảng 4.7: Thông tin các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất .................................... 37


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1: Các nhóm nhân tố ảnh hƣởng đến giá đất......................................... 8
Hình 2.2: Các thành phần của GIS .................................................................... 9
Hình 3.1: Các bƣớc xây dựng chƣơng trình quản lý giá đất ........................... 19
Hình 4.1: Cửa sổ Specify Data ........................................................................ 32
Hình 4.2: Bản đồ địa chính thị trấn Chũ trong MapInfo ................................. 33
Hình 4.3: Cửa sổ khai báo các trƣờng thuộc tính cơ sở dữ liệu đất ................ 35
Hình 4.4: Bảng thuộc tính thông tin thửa đất .................................................. 36
Hình 4.5: Bảng thuộc tính thông tin các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất ........... 38
Hình 4.6: Trƣờng dùng để liên kết ảnh ........................................................... 39
Hình 4.7.Cửa sổ Layer Control ....................................................................... 39
Hình 4.8: Cửa sổ HotLink Options ................................................................. 40
Hình 4.9: Các định dạng của file ảnh .............................................................. 41
Hình 4.10: Báo lỗi khi xem ảnh ...................................................................... 41
Hình 4.11: Hình ảnh đƣợc HotLink ................................................................ 42
Hình 4.12: Thao tác tim
̀ kiếm thồng tin của phần mềm Mapinfo ................... 43
Hình 4.13: Tìm kiếm thông tin theo giá đất thị trƣờng ................................... 43
Hình 4.14: Kế t quả tim
̀ kiế m thông tin trong trƣờng dữ liệu tạo .................... 44
Hình 4.15: Biểu đồ so sánh giá NN và giá TT ................................................ 45
Hình 4.16: Công cụ tô màu Create thematic Map .......................................... 46
Hình 4.17: Bảng chọn màu.............................................................................. 46
Hình 4.18: Bản đồ chuyên đề giá đất thị trấn Chũ - huyện Lục Ngạn- tỉnh Bắc
Giang năm 2014 .............................................................................................. 47


iv

MỤC LỤC

Phần 1: MỞ ĐẦU.............................................................................................. 1
1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài ......................................................................... 2
1.3. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................... 2
1.4. Ý nghĩa đề tài ............................................................................................. 3
Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học ........................................................................................... 4
2.1.1. Các khái niệm .......................................................................................... 4
2.1.2. Nguyên tắc xác định giá đất .................................................................... 5
2.1.3. Phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất ........................ 6
2.2. Các nhân tố ảnh hƣởng đến giá đất ............................................................ 8
2.3. Tổ ng quan về hệ thống thông tin địa lý ..................................................... 8
2.3.1. Khái niệm về GIS .................................................................................... 8
2.3.2. Các thành phần của GIS .......................................................................... 9
2.3.3. Các khả năng của GIS ........................................................................... 12
2.3.4. Phƣơng pháp GIS .................................................................................. 13
2.4. Tình hình nghiên cứu GIS trên thế giới và trong nƣớc ............................ 14
2.4.1. Tình hình nghiên cứu trên thế giới ........................................................ 14
2.4.2. Tình hình nghiên cứu trong nƣớc.......................................................... 15
2.4.3. Tầm quan trọng của GIS trong lĩnh vực quản lý đất đai....................... 15
2.4.4. Giới thiệu về MapInfo ........................................................................... 16
Phần 3: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . 18
3.1. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 18
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 18
3.2.1. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 18
3.2.2. Thời gian tiến hành ............................................................................... 18


v
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 18

3.3.1. Điều tra chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội ........................ 18
3.4. Phƣơng pháp nghiên cứu.......................................................................... 19
Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................................. 21
4.1. Điều tra chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội ........................... 21
4.3.2. Chuyển đổi bản đồ ................................................................................ 32
4.3.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính ........................................................ 33
4.3.4. Ứng dụng quản lý và cung cấp thông tin giá đất .................................. 38
4.3.5. Xây dựng bản đồ chuyên đề .................................................................. 45
Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ................................................................ 48
5.1. Kết luận .................................................................................................... 48
5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 48
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 49
I. Tài liệu tiếng Việt ........................................................................................ 49
II. Tài liệu tiếng Anh ....................................................................................... 50


1

Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đối với bất kỳ quốc gia nào thì đất đai là tài sản vô cùng quý giá,
nguồn tƣ liệu chính của sản xuất đầu vào. Do đó đất đai là vấn đề đƣợc quan
tâm hàng đầu. Ở nƣớc ta cũng vậy, điều này đã đƣợc khẳng định: “Đất đai là
nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng” (Luật
đất đai, 2003).
Các vấn đề xoay quanh đất đai luôn là những vấn đề nóng bỏng của
mỗi quốc gia, mỗi địa phƣơng và mỗi cá nhân. Giá đất và việc giải quyết các

vấn đề về đất đai có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân.
Giá đất là thƣớc đo kinh tế của đất, nó phản ánh khả năng sinh lợi của đất,
đồng thời giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất, thúc đẩy việc sử dụng đất
ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trƣờng bất động sản ra quyết định
nhanh chóng thúc đẩy và phát triển thị trƣờng bất động sản, điều tiết quan hệ
cung cầu, giúp nhà nƣớc nhanh chóng ra quyết định quan trọng trong việc
quản lý đất đai và thị trƣờng bất động sản.
Đất nƣớc ngày càng phát triển, dân số ngày càng đông, nhu cầu về nhà
ở và các dịch vụ ngày càng cao kéo theo nhu cầu sử dụng đất tăng. Tuy nhiên,
diện tích đất không thay đổi. Vì vậy giá đất ngày càng tăng và là mối quan
tâm của mọi ngƣời cũng nhƣ của các nhà quản lý đất đai.
Hiện tại giá đất của các tuyến đƣờng hàng năm do nhà nƣớc đƣa ra
đƣợc quản lý ở dạng giấy và dạng số tuy nhiên ở dạng dữ liệu thô, còn dữ liệu
không gian về các tuyến đƣờng đó lại đƣợc lƣu trữ riêng. Việc dữ liệu không
gian và dữ liệu thuộc tính đƣợc lƣu trữ riêng biệt nhƣ vậy đã gây khó khăn
cho quá trình thu thập, cập nhật và quản lý giá đất một cách hệ thống.


2

Trong nhiều năm gần đây, hệ thống thông tin địa lí (GIS) đã hội nhập v
à đƣợc ứng dụng rộng rãi trong các ngành các cấp khác nhau.Công nghệ GIS
là một công cụ mạnh mẽ trong quản lý, thành lập bản đồ vùng thích nghi đất
đai, các công cụ xử lý, xuất nhập, lƣu trữ, phân tích cơ sở dữ liệu về đất đai.
Ứng dụng thành công công nghệ GIS trên nhiều lĩnh vực của quản lý đất đai
sẽ làm tiền đề xây dựng cơ sở dữ liệu giá, thông tin về thửa đất tạo ra hệ
thống thông tin BĐS hiện đại và thống nhất trên toàn quốc.
Xuất phát từ những yêu cầu thực tiễn và tầm quan trọng của việc quản
lý giá đất bằng công nghệ thông tin. Chính vì lẽ đó, đƣợc sự nhất trí của nhà
trƣờng, Khoa Quản Lý Tài Nguyên, Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên

dƣới sự hƣớng dẫn trực tiếp của thầy giáo ThS.Trƣơng Thành Nam, em tiến
hành nghiên cứu đề tài: “Ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tại
thị trấn Chũ, huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài
- Xây dựng CSDL không gian và thuộc tính phục vụ công tác quản lý
thông tin giá đất cho khu vực thị trấn Chũ, huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang.
- Đánh giá các tác nhân ảnh hƣởng tới sự biến động giá đất.
- Quản lý thông tin chi tiết về thửa đất.
- Xây dựng các bản đồ chuyên đề về giá đất trên địa bàn thị trấn Chũ để
phục vụ hiệu quả cho công tác quản lý giá đất của các cán bộ quản lý đất đai
và công tác theo dõi biến động về giá đất đai trên địa bàn thị trấn Chũ.
1.3. Mục tiêu nghiên cứu
- Nắm vững quy trình liên kế t cơ sở dữ liệu giá đất
- Nguồn dữ liệu đƣợc xây dựng để quản lý và cập nhật giá đất phải có
tính chính xác, thuận lợi cho việc lƣu trữ và sử dụng.
- Quy trình thực hiên đảm bảo tính chính xác và khoa học.


3

1.4. Ý nghĩa đề tài
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
Giúp sinh viên củng cố kiến thức đã đƣợc học trong trƣờng. Có cơ hội
hoàn thiện các kỹ năng tìm hiểu, đánh giá tài liệu, kỹ năng thu thập thông tin,
phân tích số liệu, trình bày báo cáo khoa học hoàn chỉnh.
1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
Ứng dụng GIS trong thực tế nói chung và trong lĩnh vực đất đai nói
riêng sẽ giúp công tác quản lý đất đai đƣợc thực hiện một cách nhanh và hiệu
quả, giúp sử dụng hợp lý, tiết kiệm nguồn tài nguyên đất. Giúp thị trƣờng
BĐS phát triển mạnh mẽ hơn.

4

Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học
2.1.1. Các khái niệm
2.1.1.1. Giá đất
Theo điều 4, Luật đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau
đây gọi là giá đất) là số tiền trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nƣớc quy
định hoặc đƣợc hình thành trong các giao dịch về quyền sử dụng đất.
Giá của đất tùy theo giá trị của đất bao gồm: loại đất, hạng đất, quan hệ
cung cầu về đất. Tùy vào chiến lƣợc phát triển kinh tế của khu vực đất, tùy lợi
ích kinh tế của xã hội và ngƣời sử dụng đất cũng nhƣ tùy thuộc yêu cầu quản
lý đất đai mà hình thành (Lê Thị Phƣơng 2010).
Thông thƣờng thì giá đất đƣợc hình thành trong các trƣờng hợp sau đây:
+ Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định
giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật đất đai 2003.
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
+ Do ngƣời sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những ngƣời có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
2.1.1.2. Khái niệm và vai trò của thị trường bất động sản
* Khái niệm: Theo điều 181 Bộ luật dân sự đã xác định khái niệm bất
động sản nhƣ sau: Bất động sản: là các tài sản không di dời đƣợc bao gồm:
đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đai, các tài
sản do pháp luật quy định.
Theo quy định của pháp luật thì tất cả các bất động sản đều phải đƣợc

đăng ký nhằm đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan nhà nƣớc có


5

thẩm quyền. Thị trƣờng nhà đất là một phần của thị trƣờng bất động sản, vì
vậy nó gắn liền với sự ra đời và phát triển của thị trƣờng bất động sản.
Trong các văn bản pháp luật của nhà nƣớc Việt Nam đã quy định: “Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nƣớc thống nhất quản lý và nhà nƣớc giao
cho các tổ chức và cá nhân sử dụng lâu dài”. Các tổ chức nhà nƣớc và cá nhân
đƣợc nhà nƣớc giao cho sử dụng dựa trên các quyền quy định cơ bản sau:
quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhƣợng, quyền thừa kế, quyền cho thuê,
quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác
kinh doanh. Do vậy ở nƣớc ta thực chất hàng hóa trao đổi trên thị trƣờng nhà
đất là: quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
* Vai trò của thị trƣờng bất động sản
Theo Lê Quang Trí (2001):
- Thị trƣờng nhà đất là một trong những yếu tố quan trọng đánh giá sự
phát triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc.
- Thị trƣờng nhà đất là cầu nối giữa sản xuất với tiêu dùng, xây dựng,
mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất.
- Thị trƣờng nhà đất thúc đẩy khoa học kỹ thuật, công nghệ, nâng cao
chất lƣợng nhà ở bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất.
- Thị trƣờng nhà đất góp phần đổi mới, thúc đẩy công tác quản lý đất
đai, nhà ở, các công trình công cộng và các dịch vụ khác.
Thị trƣờng nhà đất góp phần tăng cƣờng quan hệ hợp pháp, nâng cao
trình độ xã hội trong sản xuất kinh doanh.
2.1.2. Nguyên tắc xác định giá đất
Theo luật đất đai 2003 xác định giá đất dựa theo các nguyên tắc. Theo
quy định tại khoản 1 điều 56 luật đất đai thì giá đất đƣợc xác định theo các

nguyên tắc sau:


6

- Sát giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong
điều kiện bình thƣờng; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhƣợng quyền
sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết
cấu hạ tầng nhƣ nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo qui hoạch thì mức giá nhƣ nhau.
- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
Ƣơng, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nhƣ nhau, có cùng mục đích sử
dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo qui hoạch thì mức giá nhƣ nhau.
- Chính phủ quy định phƣơng phải xác định giá đất, khung giá các loại
đất cho từng vùng, theo từng thời gian, từng trƣờng hợp phải điều chỉnh giá
đất và việc sử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực phố
thuộc trung ƣơng.
2.1.3. Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
Theo quy định của Luật Đất Đai 2003, hàng năm các tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ƣơng phải ban hành giá các loại đất, để làm cơ sở cho việc
quản lý giá đất ta căn cứ vào Quyết định số 703/QĐ-UBND của UBND tỉnh
Bắc Giang ban hành ngày 26 tháng 12 năm 2013 về việc ban hành Quy định
mức giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang. Giá đất đƣợc xác định tuỳ
thuộc vào loại đất và vị trí thửa đất, cụ thể nhƣ sau:
* Giá đất nông nghiệp:
- Giá đất quy định trong bảng giá đƣợc áp dụng theo đơn vị hành chính
cấp tỉnh.
* Giá đất phi nông nghiệp:
A. Phân vị trí đối với đất ở và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô

thị và ven trục đƣờng giao thông (Bảng giá số 5 và 6):
* Căn cứ xác định vị trí:


7

Việc xác định vị trí của từng lô đất, thửa đất căn cứ vào khả năng sinh
lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh,
dịch vụ, khoảng cách so với trục đƣờng giao thông chính và giá đất thực tế
của từng vị trí đất trong từng đoạn đƣờng phố, quy định cụ thể nhƣ sau:
- Vị trí 1: Áp dụng đối với đất nằm ở mặt tiền của các đƣờng phố, các
trục đƣờng giao thông chính, có mức sinh lợi cao nhất và có điều kiện kết cấu
hạ tầng thuận lợi nhất;
- Vị trí 2: Áp dụng đối với thửa đất nằm ở các làn đƣờng phụ của các
đƣờng phố chính; các ngõ, hẻm của đƣờng phố, mà mặt cắt ngõ có chiều rộng
từ năm mét trở lên ( 5) và có chiều sâu ngõ dƣới 200 mét (tính từ chỉ giới
xây dựng sát mép vỉa hè đƣờng chính đến đầu thửa đất < 200m), có mức sinh
lợi và có điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn vị trí 1;
- Vị trí 3: Đất có vị trí nằm ở các ngõ, hẻm của đƣờng phố, mà mặt cắt
ngõ có chiều rộng từ năm mét trở lên ( 5) và có chiều sâu ngõ từ 200 mét trở
lên (tính từ chỉ giới xây dựng sát mép vỉa hè đƣờng chính đến đầu thửa đất 
200m) hoặc đất có vị trí nằm sát cạnh các ngõ hẻm (ngách) mà mặt cắt ngõ có
chiều rộng từ ba mét ( 3) đến dƣới năm mét (< 5) và có chiều sâu ngõ hẻm
tính từ đầu ngõ hẻm đến đầu thửa đất dƣới 100 mét (< 100).
- Vị trí 4: Áp dụng đối với đất nằm trong ngõ, trong hẻm của các ngõ,
hẻm không thuộc vị trí 2, vị trí 3 nêu trên và các vị trí còn lại khác, có mức
sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi;
- Trƣờng hợp thửa đất bám từ hai mặt đƣờng trở lên thì xác định theo
hƣớng chính của thửa đất phù hợp với quy hoạch chi tiết khu dân cƣ hoặc mặt
đƣờng có mức giá cao nhất.

- Các thửa đất ở vị trí 2, 3, 4 nhƣ đã nêu ở trên có ngõ thông với nhiều
đƣờng phố có giá đất khác nhau thì áp dụng theo đƣờng phố có khoảng cách


8

gần nhất, nếu khoảng cách đến các đƣờng phố bằng nhau thì áp dụng theo
đƣờng phố có mức giá cao nhất.
- Các thửa đất có một phần diện tích khuất lấp bởi thửa đất khác (trên 30%)
thì diện tích khuất lấp đƣợc tính bằng giá đất của vị trí thấp hơn liền kề trong
cùng thửa đất.
B.Phân vị trí đối với các thửa đất ở có chiều sâu lớn tại các đô thị và ven các
trục đƣờng giao thông:
- Vị trí 1: Tính từ mặt đƣờng (Chỉ giới giao đất) vào sâu đến 20m;
- Vị trí 2: Tính từ trên 20m vào sâu đến 40m;
- Vị trí 3: Tính từ trên 40m vào sâu đến 60m;
- Vị trí 4: Phần diện tích còn lại của thửa đất.
2.2. Các nhân tố ảnh hƣởng đến giá đất
Giá đất chịu ảnh hƣởng bởi 6 nhóm nhân tố bao gồm:
Nhân tố nhân khẩu

Nhân tố xã hội

Nhân tố kinh tế

Yếu tố ảnh hƣởng

Nhân tố khu vực

Nhân tố quốc tế

Nhân tố cá biệt

Hình 2.1: Các nhóm nhân tố ảnh hƣởng đến giá đất
2.3. Tổ ng quan về hệ thống thông tin địa lý
2.3.1. Khái niệm về GIS
Từ các cách tiếp cận khác nhau nhiều nhà khoa học có những định
nghĩa khác nhau về GIS:
- GIS là một hệ thống thông tin đặc biệt với cơ sở dữ liệu gồm những
đối tƣợng, những hoạt động hay những sự kiện phân bố trong không gian


9

đƣợc biểu diễn nhƣ những điểm, đƣờng, vùng phục vụ cho những hỏi đáp và
phân tích đặc biệt (Dueker,1979).
- GIS là một kỹ thuật quản lý các thông tin dựa vào máy vi tính đƣợc sử
dụng bởi con ngƣời vào mục đích lƣu trữ, quản lý và xử lý các số liệu thuộc
địa lý hoặc không gian nhằm phục vụ cho các mục đích khác nhau (Võ Quang
Minh, 2005).
Sơ đồ khái niệm về một hệ thống thông tin địa lý được thể hiện như sau:
Ngƣời sử dụng

GIS
Phần mềm + cơ sở dữ
liệu

Thế giới thực
T

2.3.2. Các thành phần của GIS
Hệ thống GIS có 5 thành phần chính bao gồm: phần cứng, phần mềm,
dữ liệu, ứng dụng và con ngƣời. Năm thành phần này phải cân bằng, hoàn
chỉnh để GIS hoạt động có hiệu quả.

Hình 2.2: Các thành phần của GIS


10

2.3.2.1. Phần cứng (Hardware)
Phần cứng của hệ thống thông tin địa lí bao gồm các hợp phần sau:
Hệ thống máy tính: Màn hình, chuột điều khiển, main, bàn phím, đồ
đọc đĩa, ổ cứng,…..
Hệ thống mạng (LAN, WAN, Internet)
Các thiết bị ngoại vi: Máy quét, máy in, bàn số hóa, GPS…
2.3.2.2. Phần mềm (Software)
Là tập hợp các câu lệnh, chỉ thị nhằm điều khiển phần cứng của máy tính
thực hiện một nhiệm vụ xác định, phần mềm hệ thống thông tin địa lý có thể là
một hoặc tổ hợp phần mềm máy tính. Phần mềm đƣợc sử dụng trong Hệ thống
thông tin địa lí (GIS) bao gồm các tính năng sau:
- Nhập và kiểm tra dữ liệu
- Lƣu trữ và quản lý cơ sở dữ liệu
- Xuất dữ liệu
- Biến đổi dữ liệu
- Tƣơng tác với ngƣời dùng
Phần mềm GIS đƣợc phân ra hai nhóm: phần mềm thƣơng mại và phần
mềm nguồn mở. Các phần mềm sử dụng phổ biến trong GIS: MapInfo, ArcGI
S, Grass GIS, ArcVIEW, Quantum GIS....
2.3.2.3. Con người

Con ngƣời trong thành phần GIS gồm ba nhóm ngƣời:
- Nhà phân tích toán thực tế: nhóm ngƣời này có nhiệm vụ tìm hiểu,
phân tích tìm ra các bài toán thực tế giải quyết các vấn đề trong quản lý thông
tin địa lý, nhóm này chiếm số lƣợng rất ít.
- Nhóm chuyên viên kỹ thuật, quản trị hệ thống GIS: thực hiện chức
năng chủ yếu về kỹ thuật trong hệ thống.


11

- Nhóm ngƣời sử dụng GIS phục vụ các tác nghiệp hằng ngày, chiếm
số lƣợng nhiều trong thành phần này.
2.3.2.4. Số liệu, dữ liệu địa lí
Số liệu đƣợc sử dụng trong GIS không chỉ là số liệu địa lý nói riêng mà
còn phải đƣợc thiết kế trong một cơ sở dữ liệu. Những thông tin địa lý sẽ bao
gồm vị trí địa lý, thuộc tính của thông tin, mối quan hệ không gian của các
thông tin và thời gian.
Có hai dạng số liệu đƣợc sử dụng trong kỹ thuật GIS:
- Cơ sở dữ liệu không gian: Là những mô tả hình ảnh bản đồ đƣợc số
hóa theo một khuôn dạng nhất định mà máy tính hiểu đƣợc. Hệ thống thông
tin địa lý dùng cơ sở dữ liệu này để xuất ra các thiết bị ngoại vi khác nhƣ máy
in, máy vẽ.
Có 2 loại số liệu đó là số liệu Vector và số liệu Raster.
+ Số liệu Vector: Đƣợc trình bày dƣới dạng điểm, đƣờng và diện
tích, mỗi dạng có liên quan đến một số liệu thuộc tính đƣợc lƣu trữ trong
cơ sở dữ liệu.
+ Số liệu Raster: Đƣợc trình bày dƣới dạng lƣới ô vuông hay ô chữ
nhật đều nhau, giá trị đƣợc ấn định cho mỗi ô sẽ đƣợc chỉ định giá trị của
thuộc tính, số liệu của ảnh vệ tinh và số liệu bản đồ đƣợc quét là số liệu
Raster.

- Cơ sở dữ liệu thuộc tính: Là những thông tin về tính chất, đặc điểm
và các yếu tố nhận biết của đối tƣợng địa lý, bao gồm các biểu mẫu, các diễn
giải về những đặc tính khối lƣợng hay bản chất của các mối liên quan những
thông tin bản đồ với vị trí đích thực của nó. Các thông tin thuộc tính đƣợc
lƣu trữ, quản lý và trình bày trong hệ thống thông tin dƣới dạng số, các ký
tự, kí hiệu hay biểu thức logic để mô tả các thuộc tính thuộc về các thông tin
địa lý.


12

2.3.2.5. Chính sách và quản lý
Đây là hợp phần đóng vai trò rất quan trọng đảm bảo khả năng hoạt
động của hệ thống. Để hoạt động thành công, hệ thống GIS phải đƣợc đặt
trong một khung tổ chức phù hợp và có những hƣớng dẫn cần thiết để quản
lý, thu thập, lƣu trữ và phân tích số liệu, đồng thời có khả năng phát triển hệ
thống GIS theo yêu cầu.
Hệ thống GIS phải đƣợc điều hành bởi một hệ thống quản lý, bộ phận
này phải đƣợc bổ nhiệm để tổ chức hoạt động của hệ thống một cách có hiệu
quả phục vụ nhu cầu ngƣời sử dụng thông tin.
2.3.3. Các khả năng của GIS
Theo Võ Quang Minh (2005), GIS có các khả năng sau:
2.3.3.1. Khả năng chồng lấp các bản đồ
Việc chồng lấp các bản đồ trong kỹ thuật GIS là một khả năng ƣu việt
của GIS trong việc phân tích các số liệu thuộc không gian, để có thể xây dựng
thành một bản đồ mới mang các đặc tính hoàn toàn khác với bản đồ trƣớc
đây. Dựa vào kỹ thuật chồng lấp các bản đồ mà ta có các phƣơng pháp sau:
cộng, trừ, nhân, chia, tính trung bình, hàm số mũ, che, tổ hợp.
2.3.3.2. Khả năng phân loại thuộc tính
Một trong những điểm nổi bật trong tất cả các chƣơng trình GIS trong

việc phân tích các thuộc tính số liệu thuộc về không gian là khả năng của nó để
phân loại các thuộc tính nổi bật của bản đồ. Nó là một quá trình nhằm chỉ ra
một nhóm thuộc tính thuộc về một cấp nhóm nào đó. Một lớp bản đồ mới đƣợc
tạo ra mang một giá trị mới mà nó đƣợc tạo thành dựa vào bản đồ trƣớc đây.
Việc phân loại bản đồ rất quan trọng vì nó cho ra các mẫu khác nhau.
Một trong những điểm quan trọng trong GIS là giúp để nhận biết đƣợc các
mẫu đó. Đó là những vùng thích nghi cho việc phát triển đô thị hoặc nông
nghiệp mà hầu hết đƣợc chuyển sang phát triển dân cƣ. Việc phân loại bản đồ
có thể đƣợc thực hiện trên một hoặc nhiều bản đồ.


13

2.3.3.3. Khả năng phân tích
* Tìm kiếm
Nếu dữ liệu đƣợc mã hóa trong hệ vector sử dụng cấu trúc lớp hoặc lớp
phủ, thì dữ liệu đƣợc nhóm lại với nhau sao cho có thể tìm kiếm một lớp nào
đó một cách dễ dàng.
Trong GIS phƣơng pháp này khó khăn vì khi mỗi một thành phần có
nhiều thuộc tính. Một hệ lớp đơn giản yêu cầu dữ liệu đối với mỗi lớp phải
đƣợc phân lớp trƣớc khi đƣa vào.
*Vùng đệm
Là một vùng trong đó đƣờng biên bên trong gọi là lõi còn đƣờng biên
bên ngoài gọi là vùng đệm. Vùng đệm sử dụng nhiều thao tác phân tích và mô
hình hóa không gian.
* Nội suy
Trong tình huống thông tin cho ít điểm, đƣờng hay vùng lựa chọn thì
nội suy hay ngoại suy phải đƣợc sử dụng để có nhiều thông tin hơn. Nghĩa là
phải giải đoán giá trị hay tập giá trị mới, phần này mô tả nội suy hƣớng điểm,
có nghĩa một hay nhiều điểm trong không gian đƣợc sử dụng để phát sinh giá

trị mới cho giá trị khác nơi không đo giá trị trực tiếp đƣợc.
Trong thực tế nội suy đƣợc áp dụng cho mô hình hóa bề mặt khi cần phải
giải đoán các giá trị mới cho bề mặt hai chiều trên cơ sở độ cao láng giềng.
2.3.3.4. Tính diện tích
Phƣơng pháp thủ công:
- Đếm ô
- Cân trọng lƣợng
- Đo thƣớc tỷ lệ
2.3.4. Phương pháp GIS
- Dữ liệu vector: chia nhỏ bản đồ dƣới dạng đa giác


14

- Dữ liệu raster: tính diện tích của một ô, sau đó nhân diện tích này với
số lƣợng ô của bản đồ.
2.4. Tình hình nghiên cứu GIS trên thế giới và trong nƣớc
2.4.1. Tình hình nghiên cứu trên thế giới
Các nƣớc trên thế giới đặc biệt là những nƣớc phát triển đã và đang áp
dụng GIS trong nhiều lĩnh vực khác nhau nhƣ điều tra quy hoạch, quản lý sử
dụng đất, bảo vệ môi trƣờng. Năm 1989, các nhà nguyên cứu bảo vệ môi
trƣờng của Hà Lan đã nghiên cứu và ứng dụng thành công công nghệ GIS vào
đánh giá mức độ ảnh hƣởng của khí thải và các phƣơng tiện giao thông ở
vùng Amstecdam. Hiện nay trên thế giới có khoảng trên 60.000 tổ chức và cá
nhân sử dụng GIS trong nhiều lĩnh vực khác nhau.
Trong nhiều năm trở lại đây, GIS đã đƣợc các nhà khoa học thuộc
nhiều lĩnh vực nhƣ: địa chất, thổ nhƣỡng, quy hoạch đô thị, nông lâm nghiệp,
nghiên cứu và đã ứng dụng thành công trong nhiều công trình có giá trị. Cụ
thể điểm qua một số thành tựu đó là:
- Ứng dụng mô hình số hóa độ cao DEM để xây dựng bản đồ địa hình

từ đó phân tích địa chất, địa mạo của khu vực.
- Sử dụng GIS để ƣớc tính sự phân bố không gian của các giá trị đất ở
thành phố Beirut (Using GIS for eattimating the spatial distribution of Land
value in metropolitan Beirut) của Kamal T.Azar và Joseph Ferreira, Jr.
- Ứng dụng hệ thống công nghệ GIS xấy dựng bản đồ đơn vị đất đai
huyện Khsách Kandal tỉnh Kandal, Campuchia (Using GIS technology to
buid up land unit map of Khsách Kandal district, Kandal province, Cambodia)
của NCS Choum Sinnara, trƣờng Đại học Nông nghiệp I-Hà Nội.
- Một số nƣớc phát triển nhƣ Úc, Canada, Thụy Điển v.v đó ứng dụng
GIS để xây dựng một hệ thống thông tin chuyên dụng khác nhƣ hệ thống
thông tin chuyên dụng khác nhƣ hệ thông tin địa chính phục vụ cho các mục
đích đa dạng về quản lý trong ngành địa chính.


15

2.4.2. Tình hình nghiên cứu trong nước
Công nghệ GIS mới phát triển mạnh ở Việt Nam trong khoảng hơn 10
năm trở lại đây. Hiện nay, đã có nhiều cơ quan Nhà Nƣớc, các trƣờng Đại học
và các Viện nghiên cứu mình. Đặc biệt trong công tác đánh giá đất, những
ứng dụng GIS đó có những đóng góp thiết thực trong bảo vệ, khai thác và sử
dụng một cách hiệu quả, bền vững nguồn tài nguyên đất đai.
Sau đây là một số chƣơng trình và đề tài ứng dụng GIS tại Việt Nam:
Đỗ Sơn Tùng (2010) đã nghiên cứu các phƣơng pháp xác định tƣơng
quan giữa các vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá tại khu vực trung
tâm thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
Trƣơng Thanh Nam (2011) đã ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dựng
cơ sở dữ liệu về giá đất ở đô thị tại Thành phố Thái Nguyên- Tỉnh Thái Nguyên.
Đặng Phúc An (2011), thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai phƣờng
Nhân Chính, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội trên cơ sở ứng dụng công

nghệ GIS.
2.4.3. Tầm quan trọng của GIS trong lĩnh vực quản lý đất đai
Việc ứng dụng công nghệ thông tin vào việc quản lý đất đai là một việc
rất cần thiết và quan trọng. Công nghệ GIS ngày càng phát triển và đạt nhiều
thành tựu quan trọng. GIS ngày nay trở thành công cụ đắc lực phục vụ hiệu
quả cho công tác quản lý đất đai. Quản lý đất đai là một lĩnh vực quan trọng,
chính sự phát triển của công nghệ GIS góp phần phục vụ hiệu quả cho việc
quản lý đất đai.
Bên cạnh đó thì đứng trƣớc những biến đổi không ngừng của cuộc cách
mạng khoa học công nghệ đòi hỏi sự phát triển mạnh mẽ của các phƣơng tiện kỹ
thuật cũng nhƣ các hệ phần mềm. Chính điều này thúc đẩy sự phát triển của
công nghệ GIS. Và việc quản lý đất đai cũng cần có những bƣớc chuyển đổi phù
hợp hơn. Ứng dụng GIS vào quản lý đất đai là một điều quan trọng và cần thiết.


16

2.4.4. Giới thiệu về MapInfo
2.4.4.1. Sơ lược về MapInfo
Phần mềm MapInfo là một công cụ khá công hiệu để tạo ra và quản lý cơ
sở dữ liệu địa lý vừa và nhỏ trên máy tính cá nhân. Sử dụng công cụ MapInfo
có thể thực hiện xây dựng một hệ thống thông tin địa lý, phục vụ cho mục
đích nghiên cứu khoa học và sản xuất cho tất cả các tổ chức kinh tế xã hội của
ngành và của địa phƣơng.
Ngoài ra MapInfo là một phần mềm tƣơng đối gọn nhẹ và dễ sử dụng,
đặc biệt, dùng cho mục đích về GIS rất hiệu quả. (Bùi Hữu Mạnh, 2006)
2.4.4.2. Tổ chức thông tin bản đồ trong MapInfo
MapInfo là một công cụ rất quan trọng trong việc xây dựng, quản lý, cập
nhật, xử lý, phân tích và mô hình hoá các đối tƣợng địa lý, MapInfo tổ chức,
quản lý cơ sở dữ liệu theo các lớp đối tƣợng địa lý trên máy tính bởi các File

dữ liệu với các phần mở rộng nhƣ sau:
*.Tab: Chứa các thông tin mô tả cấu trúc dữ liệu.
*.Dat: Chứa các thông tin nguyên thuỷ.
*.Map: Chứa các thông tin mô tả đối tƣợng không gian.
*.ID: Chứa các thông tin về chỉ số liên kết không gian và thuộc tính.
*.Ind: Chứa các thông tin về chỉ số đối tƣợng .
2.4.4.3. Tổ chức thông tin theo các lớp đối tượng
Theo Nguyễn Thế Thận (1999), các thông tin bản đồ trong GIS thƣờng
đƣợc tổ chức quản lý theo từng lớp đối tƣợng. Mỗi hệ thống thông tin địa lý.
Mỗi một lớp thông tin chỉ thể hiện một khía cạnh của mảnh bản đồ tổng thể.
Lớp thông tin là một tập hợp các đối tƣợng bản đồ thuần nhất, thể hiện và
quản lý các đối tƣợng địa lý trong không gian theo một chủ đề cụ thể, phục vụ
một mục đích nhất định trong hệ thống. Với các tổ chức thông tin theo từng
lớp đối tƣợng nhƣ vậy đã giúp cho phần mềm MapInfo xây dựng thành các


17

khối thông tin độc lập cho các mảnh bản đồ máy tính điều đó giúp chúng ta
thêm vào mảnh bản đồ đã có các lớp thông tin mới hoặc xóa đi các lớp đối
tƣợng khi không cần thiết.
Các đối tƣợng bản đồ chính mà trên cơ sở đó MapInfo sẽ quản lý, trừu
tƣợng hóa các đối tƣợng địa lý trong thế giới thực vật và thể hiện chúng thành
các loại bản đồ khác nhau.
+ Đối tƣợng vùng: thể hiện các đối tƣợng khép kín hình học và bao phủ
một vùng diện tích nhất định.
+ Đối tƣợng điểm: thể hiện vị trí cụ thể của đối tƣợng địa lý.
+ Đối tƣợng đƣờng: thể hiện các đối tƣợng không gian khép kín hình học
và chạy dài theo một khoảng cách nhất định.
+ Đối tƣợng chữ: thể hiện các đối tƣợng không gian không phải là địa lý

của bản đồ.
2.4.4.4. Sự liên kết thông tin thuộc tính với các đối tượng bản đồ
Theo Phạm Trọng Mạnh (1999), một đặc điểm khác biệt của các thông
tin trong GIS so với các thông tin trong các hệ đồ hoạ trong các máy tính khác
là sự liên kết chặt chẽ, không thể tách rời giữa các thông tin thuộc tính với các
đối tƣợng bản đồ. Trong cơ cấu tổ chức và quản lý của cơ sở dữ liệu Mapinfo
sẽ đƣợc chia làm 2 phần cơ bản là cơ sở dữ liệu thuộc tính và cơ sở dữ liệu
bản đồ. Các bảng ghi trong các cơ sở dữ liệu này đƣợc quản lý độc lập với
nhau nhƣng đƣợc liên kết với nhau thông qua một chỉ số ID, đƣợc lƣu trữ và
quản lý chung cho cả hai loại bản đồ ghi nói trên.


18

Phần 3
ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
3.1.1.Đối tƣợng nghiên cứu
- Đối tƣợng nghiên cứu là giá đất ở đô thị.
- Thành lập bản đồ giá đất tại thị trấn Chũ, huyện Lục Ngạn, tỉnh
Bắc Giang
3.1.2.Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về lãnh thổ: Tại thị trấn Chũ- huyện Lục Ngạn- tỉnh Bắc Giang.
- Phạm vi về mục đích sử dụng: Đất ở
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành
3.2.1. Địa điểm nghiên cứu
- Địa điểm nghiên cứu: Thị trấn Chũ, huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang.
3.2.2. Thời gian tiến hành
Từ tháng 8 năm 2014 đến tháng 11 năm 2014.
3.3. Nội dung nghiên cứu

3.3.1. Điều tra chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội
3.3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên
3.3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội:
3.3.1.3. Tình hình quản lý đất đai
3.3.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2013
3.3.3. Giá đất đai tại thị trấn Chũ.
3.3.4. Ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu và quản lý giá đất thị trấn Chũ,
huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang
Xây dựng nguồn dữ liệu không gian và thuộc tính về giá đất kết hợp
với việc quản lý và cập nhật giá đất trên địa bàn Thị trấn Chũ, huyện Lục
Ngạn, tỉnh Bắc Giang.