Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã song giang huyện văn quan tỉnh lạng sơn giai đoạn 2015 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------***----------

HOÀNG VĂN QUYẾN
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN XÃ SONG GIANG - HUYỆN VĂN QUAN- TỈNH LẠNG SƠN
GIAI ĐOẠN 2015-2017

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2014 – 2018

Thái Nguyên, năm 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------***----------

HOÀNG VĂN QUYẾN
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN XÃ SONG GIANG - HUYỆN VĂN QUAN- TỈNH LẠNG SƠN
GIAI ĐOẠN 2015-2017

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2014 – 2018

Giảng viên hướng dẫn : TS.Phan Thị Thu
Hằng

Thái Nguyên, năm 2018


i

LỜI CẢM ƠN
Thực hiện phương châm “học đi đôi với hành, lý luận gắn liền với thực
tế”. Thực tập tốt nghiệp là thời gian để mỗi sinh viên sau khi học tập, nghiên
cứu tại trường có điều kiện củng cố và vận dụng kiến thức đã học vào thực tế.
Đây là giai đoạn không thể thiếu được đối với mỗi sinh viên các trường đại học
nói chung và sinh viên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên nói riêng.
Với lòng kính trọng và biết ơn, em xin cảm ơn giảng viên TS:Phan Thị
Thu Hằng đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ em trong suốt thời gian thực hiện
khóa luận tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm
Khoa Quản lý Tài nguyên, các thầy giáo, cô giáo, cán bộ trong khoa đã truyền
đạt cho em những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong quá trình học tập và
rèn luyện tại trường.Em xin gửi lời cảm ơn tới lãnh đạo UBND xã Song Giang
và các cán bộ đang công tác tại UBND xã Song Giang đã giúp đỡ em trong
suốt thời gian thực tập tốt nghiệp. Em cũng gửi lời cảm ơn đến gia đình,
người thân và bạn bè đã luôn ở bên cạnh khích lệ, động viện em trong suốt
quá trình học tập và thời gian em thực hiện khóa luận tốt nghiệp này.
Trong quá trình thực tập và làm chuyên đề, em đã cố gắng hết mình
nhưng do kinh nghiệm còn thiếu và kiến thức còn hạn chế nên chuyên đề này
chắc chắn sẽ không tránh khỏi thiếu sót, em rất mong nhận được sự đóng góp
ý kiến của các thầy cô và bạn bè để chuyên đề của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái nguyên, ngày 20 tháng 05 năm 2018.
Sinh viên

Hoàng Văn Quyến


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Sản lượng một số vật nuôi trên địa bàn xã giai đoạn 2015-2017 ....
24
Bảng 4.2. Phân bố dân cư năm 2017 theo đơn vị hành chính của xã Song
Giang-huyện Văn Quan-tỉnh Lạng Sơn .......................................................... 25
Bảng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất xã Song Giang- huyện Văn Quan – tỉnh
Lạng Sơn năm 2017 ........................................................................................ 26
Bảng 4.4. Tình hình biến động đất đai của xã Song Giang – huyện Văn Quantỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2015-2017 ............................................................... 30
Bảng 4.5. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn xã
Song Giang- huyện Văn Quan- tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2015-2017............. 32
Bảng 4.6. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại xã Song Giang –
huyện Văn Quan – tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2015-2017................................. 33
Bảng 4.7. Đánh giá kết quả công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
trên địa bàn xã Song Giang – huyện Văn Quan – tỉnh Lạng Sơn giai đoạn
2015-2017........................................................................................................ 34
Bảng 4.8. Đánh giá kết quả các hình thức chuyển quyền trên địa bàn xã Song
giang – huyện Văn Quan – tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2015-2017.................... 36
Bảng 4.9. Đánh giá kết quả quả chuyển quyền sử dụng đất theo diện tích trên
địa bàn xã Song giang – huyện Văn Quan – tỉnh Lạng Sơn giai đoạn
2015-2017........................................................................................................ 37
Bảng 4.10. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý tại xã Song Giang ..........................
về chuyển quyền sử dụng đất .......................................................................... 38
Bảng 4.11. Sự hiểu biết của người dân xã Song Giang về chuyển quyền sử
dụng đất ........................................................................................................... 39

3

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1. Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất xã Song Giang năm 2017 ............. 29


4

BẢNG DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
CBQL

Cán bộ quản lý

CQSDĐ

Chuyển quyền sử dụng đất

QSD

Quyền sử dụng

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

UBND

Uỷ ban nhân dân

UBND

Uỷ ban nhân dân


5

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i
DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................ ii
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................
iii BẢNG DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ..............................................................
iv

MỤC

LỤC

......................................................................................................... v PHẦN 1
MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1
1.1. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................... 2
PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................. 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài .......................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài ........................................................................... 5
2.2. Khái quát chung về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ...................
6
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................... 6
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất.......................... 11

2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất........... 13
2.3. Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất của tỉnh Lạng Sơn ................
17
PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 19
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 19
3.2.Thời gian và địa điểm và nội dung nghiên cứu......................................... 19
3.2.1.Điều tra cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội điều kiện tự nhiên.
.... 19
3.2.2.Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo 7 hình thức chuyển
quyền
được quy định trong Luật đất đai 2013 theo số liệu thứ cấp................................
19
3.2.3.Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất qua sự hiểu biết của cán bộ
quản lý và người dân , những tồn tại, khó khăn và giải pháp khắc phục về
công tác chuyển quyền sử dụng đất. ............................................................... 20


6

3.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 20


7

3.3.1. Phương pháp nội nghiệp ...................................................................... 20
3.3.2. Phương pháp ngoại nghiệp.................................................................... 20
PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................... 22
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất của
xã
Song Giang-huyện Văn Quan-tỉnh Lạng Sơn ...................................................

22
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................ 22
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 23
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn xã Song Giang – huyện
Văn Quan – tỉnh Lạng Sơn.............................................................................. 25
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn xã Song Giang – huyện Văn Quan –
tỉnh Lạng Sơn .................................................................................................. 25
4.2.2. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn xã Song Giang – huyện Văn
Quan – tỉnh Lạnh Sơn ..................................................................................... 28
4.3.Đánh giá công tác và kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã
Song giang – huyện Văn Quan – Tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2015-2017 ......... 30
4.3.1. Tình hình chuyển đổi quyền sử dụng đất trên địa xã Song Giang- huyện
Văn Quan – tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2015-2017 ........................................... 30
4.3.2. Đánh giá kết quả hình thức chuyển nhượng sử dụng đất trên địa bàn
xã
Song Giang – huyện Văn Quan – tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2015-2017. ..............
30
4.3.3. Đánh giá kết quả hình thức cho thuê và cho thuê lại trên địa bàn xã
Song Giang- huyện Văn Quan- tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2015-2017............. 31
4.3.4. Đánh giá kết quả hình thức tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn xã
Song Giang- huyện Văn Quan- tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2015-2017............. 32
4.3.5. Đánh giá kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn xã
Song Giang – huyện Văn Quan – tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2015-2017 ......... 32
4.3.6. Đánh giá kết quả công tác thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn xã
Song Giang – huyện Văn Quan – tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2015-2017 ......... 33


vii

4.3.7. Đánh giá kết quả công tác góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trên

địa bàn xã Song Giang – huyện Văn Quan- tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 20152017 ................................................................................................................. 33
4.3.8. Tổng hợp kết quả các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn
xã
Song giang – huyện Văn Quan – tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2015-2017................
34
4.3.9. Đánh giá kết quả hình thức chuyển nhượng sử dụng đất trên địa bàn xã
Song
Giang – huyện Văn Quan – tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2015-2017. ........................
35
4.4. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân trên địa bàn xã
Song Giang về chuyền quyền sử dụng đất ...................................................... 36
4.5. Đánh giá những thuận lợi , khó khăn trong công tác chuyển quyền sử
dụng đất tại xã Song Giang giai đoạn 2015-2017.......................................... 38
4.5.1. Thuận lợi ............................................................................................... 38
4.5.2. Khó khăn ............................................................................................... 38
4.6.Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục công tác chuyển quyền sử
dụng đất trên địa bàn xã giai đoạn 2015-2017 ................................................ 39
4.6.1. Một số nguyên nhân .............................................................................. 39
4.6.2.Một số giải pháp khắc phục ................................................................... 39
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................. 41
5.1. Kết luận .................................................................................................... 41
5.1.1. Kết quả về chuyển QSD đất tại địa phương .......................................... 41
5.1.2. Công tác chuyển QSD đất tại xã qua sự hiểu biết của cán bộ quản lý và
người dân......................................................................................................... 42
5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 42
TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................... 44


1

2

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1 . Tính cấp thiết của đề tài
Trong tất cả các điều kiện cần thiết để quá trình sản xuất được thực
hiện, tạo ra của cải vật chất, là cơ sở cho sự tồn tại và phát triển của loài
người thì đất đai đặc biệt quan trọng. Mác từng nói: “Đất là mẹ , sức lao động
là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”. Chính vì vậy quá trình khai thác sử
dụng dụng đất đai phải luôn gắn liền với ựu phát triền của xã hội. Xã hội càng
phát triển thì nhu cầu sử dụng đất của con người càng tăng, trong khi đất đai
thì hữu hạn cả về chất lẫn về lượng. Trong thời kỳ đổi mới như hiện nay, nền
kinh tế nước ta là nên kinh tế hàng hóa nhiều thành phần vận hành theo cơ
chế thị trường dưới sự quản lý của Nhà nước, phát triển theo hướng công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, cùng với sự gia nhập WTO thì nhu cầu sử
dụng đất để phục vụ phát triển nên kinh tế - xã hội, an ninh- quốc phòng là
điều tất yếu.
Xã Song Giang huyên Văn Quan là một xã vùng III cách trung tâm
thành phố Lạng Sơn 30km, sản xuất nông nghiệp là ngành sản xuất chính.
Trong những năm qua xã đã đẩy mạnh các chương trình phát triển kinh tế xã
hội nông thôn như: Chương trình bê tông hóa kênh mương, làm đường giao
thông liên xóm, xây trường học, tạm y tế, chuyển đổi cơ cấu vụ mùa, cây
trồng vật nuôi,…….theo hướng xây dựng nông thôn mới. Mặc dù đã có nhiều
cố gắng nhưng kết quả đạt được vẫn còn nhiều hạn chế, cơ sở hạ tầng của xã
còn nhiều bất cập và xây dựng thiếu quy hoạch. Xã Song Giang là một xã
nghèo, nền kinh tế chính của xã vẫn là thuần nông, sản xuất hàng hóa chưa
phát triển, đời sống nhân dân con hết sức khó khăn.
Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức điều phối đất đai,
làm cho đất đai được sử dụng hiệu quả hơn, tạo ra mối quan hệ đất đai mới

mà chủ yếu là những người có nhu cầu sử dụng đất thực sự. Bên cạnh
đó công tác chuyển quyền sử dụng đất cũng gây nên những điều bất cập như:
Tạo nên những cơn sốt giá đất, tình trạng đầu cơ tích lũy đất……dẫn đến đất
đai tập trung vào một số người sử dụng không hiệu quả. Họ muốn thu lợi
nhuận từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất cho người khác, chính những
thực trạng trên đã tạo nên những khó khăn cho việc quản lý Nhà nước về đất
đai. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời được sự đồng ý của Ban Giám
hiệu trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên, và sự nhất trí của Ban Chủ
Nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, cùng với sự hướng dẫn của Giảng Viên
TS:Phan Thị Thu Hằng tôi tiến hành thực hiện đề tài : “ Đánh giá công tác
chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Song Giang - huyện Văn Quantỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2015-2017”. Để từ đó có cái nhìn đúng đắn về công
tác chuyển quyền sử dụng đất, phát huy những ưu điểm, hạn chế những yếu
điểm và khắc phục những tồn tại trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai
trên địa bàn xã.
1.1. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng công tác CQSDĐ tại xã Song Giang- huyện Văn
Quan- tỉnh Lạng Sơn trong giai đoạn 2015 – 2017 nhằm đưa ra những kết quả
đạt được cũng như những tồn tại trong công tác CQSDĐ tại xã Song Giang,
từ đó đề xuất các phương hướng, những giải pháp nhằm khắc phục và giải
quyết các tồn tại đó.
- Thu thập tài liệu, số liệu điều tra có liên quan đến đề tài nghiên cứu
một cách khoa học, đảm bảo tính trung thực, khách quan.
-Từ các văn bản, tài liệu và số liệu thu thập được đưa ra những thuận
lợi khó khăn trong công tác CQSDĐ và đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện
công tác CQSDĐ.
-Mẫu phiếu điều tra mang tính xác thực và hiệu quả cao
1.2. Ý nghĩa của đề tài

*Ý nghĩa về học tập: Giúp sinh viên tiếp cận với công việc thực tế tại
địa phương nhằm áp dụng được các kiến thức đã học được tại nhà trường,
đồng thời làm phong phú hơn các kiến thức thực tế đặc biệt là xung quanh các
vấn đề nghiên cứu, từ đó làm tốt các công việc sau khi tốt nghiệp ra trường.
*Ý nghĩa thực tiễn: Việc đánh giá kết quả CQSDĐ sẽ giúp sinh viên
hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có
thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn, hạn chế còn
tồn đọng và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai góp phần nâng
cao hiệu quả quản lý Nhà nước trong công tác CQSDĐ tại địa phương.


PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
Hiến pháp 1992;
Luật Đất đai 2013 ngày 29/11/2013;[2]
Bộ luật Dân sự 2005;
Luật thuế sử dụng đất và nhà ở;
Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất;[2]
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thi
hành Luật đất đai năm 2013;[13]
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ về giá đất;
(18)
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSD đất, thu hồi đất, thực hiện QSD
đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và
giải quyết khiếu nại về đất đai;[15]
Thông tư liên tịch số 23/2006/TTLT/BTC-BTNMT ngày 24/3/2006 của

Bộ Tài chính - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xác định tiền sử
dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSD đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách
Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai;[16]
Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn thực hiện, một số điều của Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp
giấy chứng nhận QSD đất, thu hồi đất, thực hiện QSD đất, trình tự thủ tục bồi
thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại đất
đai.[17]


Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6
năm 2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc
công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử
dụng đất (gọi tắt là Thông tư số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT);[18]
Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11
năm 2011 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc
đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất;
Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa
chính (gọi tắt là Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT);
Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài
chính Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15
tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSD đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất
đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến
động do chuyển QSD đất. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy
định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSD đất như chỉ quy định cho
phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển

đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như
bị cấm đoán,nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự
kiểm soát của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ
đất đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi
nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển
quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSD đất. Các quyền này được
nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy Luật đất đai 1993 đã được soạn
với


tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ
sung hai lần (vào năm 1988 và năm 2001) cho phù hợp, sau 10 năm thực hiện
đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất
đai của Nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát
triển, song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 cũng còn bộc lộ
nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong
thời kì Công nghiệp hoá - Hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại của Luật
Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về
đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003. Luật
Đất đai năm 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn phù
hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai năm 2003, nhưng đồng thời
đã sửa đổi, bổ sung một số quy định định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế,
bất cập của Luật Đất đai năm 2003.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp.
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển

quyền sử dụng.
- Đất đang có tranh chấp.[1,2,3]
2.2. Khái quát chung về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật đất đai 2013 quy định có 7 hình thức chuyển QSD đất đó là:
Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD
đất, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSD đất.[2]
2.2.1.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi QSD đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSD
đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng


đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục
tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSD đất nông nghiệp
phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi ( điều 179
Luật Đất đai năm 2013).
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao
đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho
QSD đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSD đất nông nghiệp đó
cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho
sản xuất nông nghiệp.
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSD đất nông nghiệp theo chủ trương
chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc
chuyển QSD đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính.[2]
2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSD đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển
QSD đất, đó là việc chuyển QSD đất cho người khác trên cơ sở có giá trị,
trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền
sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để

có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng QSD đất rộng rãi
khi đất có đủ 4 điều kiện, cụ thể là:
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSD
đất trừ các trường hợp quy định như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho QSD đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển
nhượng, tặng cho QSD đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSD đất chuyên
trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá


nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSD đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
QSD đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.[2]
2.2.1.3. Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại QSD đất là việc người sử dụng đất nhường
QSD đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian
nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà
người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai
1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của

Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2013 thì
không cấm việc này.[1,2]
2.2.1.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế QSD đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSD đất của
mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng,
nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa
chính trị xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSD đất có giá trị
và cho phép người sử dụng được chuyển QSD đất rộng rãi theo quy định


của pháp luật. Từ đó, QSD đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt
nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu
tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về thừa kế. Dưới đây là một vài
quy định cơ bản về thừa kế:
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSD đất của người đã mất mà
không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ
vào di chúc mà chia.
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp
thì chia theo di chúc.
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật.
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì
những người ở hàng sau mới được hưởng.
- Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con
nuôi của người đã chết.
- Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết.

- Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là
bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột.[1,2]
2.2.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển QSD đất cho người khác
theo quan hệ tình cảm mà người chuyển QSD đất không thu lại tiền hoặc hiện
vật nào cả, nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên
cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.


Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới
nhưng trước đây không có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh
người ta cứ áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng
đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để
tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể
những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế trước bạ
hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. [2]
2.2.1.6.Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp QSD đất là việc người sử dụng đất mang QSD đất của mình
đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó
theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời
gian nhất định theo thoả thuận, vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển
quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy
định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì
phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được
phép hoạt động tại Việt Nam.[2]
Thế chấp QSD đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết

được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn
để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao
động.
- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng
cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi
của họ.[2]
2.2.1.7. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị QSD đất là việc người sử dụng đất có
quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt


để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể
xảy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất,
góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... theo
thoả thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển, đồng thời,
các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó tạo thành sức
mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh
doanh nói chung. [1,2]
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
* Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất:
-Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng
đất,góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
1. Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai
2013.
2. Đất không có tranh chấp.
3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Ngoài các điều kiện quy định nêu trên, người sử dụng đất khi thực hiện
các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho quyền sử dụng đất,quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189,
190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai 2013.[2,18]
* Thời điểm thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
cũng được quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 như sau:
1. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối


với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển
mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa
vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện
các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ
tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có
quyết định đó.
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực
hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2. Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSD đất, thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng QSD đất theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất nông

nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi
quyết định giao đất có hiệu lực thi hành.
3. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSD đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng QSD đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình
thức thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong
nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
4. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng QSD đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường


hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định
từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
5. Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
và cho thuê được chuyển nhượng QSD đất thực hiện như sau:
Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức
nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng
kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSD
đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án
được xét duyệt,trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần
thì được phép chuyển nhượng QSD đất sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo
dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt, không cho phép chuyển
nhượng QSD đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. [2]
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
2.2.3.1 Thủ tục chuyển đổi QSD đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
* Trình tự thực hiện:
- Trường hợp 1: Chuyển đổi theo chủ trương chung về “dồn điền đổi
thửa”, thực hiện theo quy định sau:
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau

bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
UBND cấp xã lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực
hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án
trình UBND cấp huyện phê duyệt và chỉ đạo UBND cấp xã tổ chức cho các
hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi ruộng đất theo phương án được duyệt.
Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh
lý bản đồ địa chính.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận.


Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các
công việc sau đây:
+ Kiểm tra hồ sơ, xác nhận nội dung thay đổi vào đơn đề nghị cấp đổi
Giấy chứng nhận.
+ Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử
dụng đất.
+ Lập hoặc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai,tổ
chức trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Trường hợp người sử dụng đất đang thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ
chức tín dụng thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trao Giấy chứng nhận
theo quy định (Khoản 5 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
- Trường hợp 2: Chuyển đổi QSD đất nông nghiệp giữa hai hộ gia đình,
cá nhân, được thực hiện như sau:
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng
đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần

thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của
người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ,
nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công
việc sau đây:
+ Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo
thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính
theo quy định.