lập kế hoạch sử dụng đất năm 2018 trên địa bàn huyện đơn dương tỉnh lâm đồng

DANH MỤC VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nội dung

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

PTNMT

Phòng tài nguyên môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

TTKTTNMT

Trung tâm kĩ thuật tài nguyên môi
trường

VPĐKĐĐ

Văn phòng đăng ký đất đai


DANH MỤC BẢNG BIỂU, ĐỒ THỊ
Tên

Trang

Hình 1.1. Mô hình phân khu chức năng đất đai trong không gian

9

Bảng 2.1. Hiện trạng sử dụng năm 2017 theo 03 nhóm đất chính

33

Bảng 2.2. Hiện trạng đất chưa sử dụng năm 2017

37

Bảng 2.3. Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2017 của

37

huyện Đơn Dương
Bảng 2.4. Kết quả thực hiện các công trình của huyện Đơn Dương
trong KHSDĐ năm 2017

40

Bảng 3.1. Chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất cho đất nông nghiệp năm
2018

48

Bảng 3.2. Chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất cho đất phi nông nghiệp
năm 2018

49

Bảng 3.3. Chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất cho đất phát triển hạ tầng
năm 2018

50

Bảng 3.4. So sánh chỉ tiêu sử dụng đất năm 2017 và năm 2018 của
huyện Đơn Dương

52

Bảng 3.5. Diện tích các loại đất cần chuyển mục đích

54

Bảng 3.6. Diện tích đất cần thu hồi

55

Bảng 3.7. Diện tích đất chưa sử dụng vào sử dụng

56

Bảng 3.8. Danh mục công trình, dự án thực hiện trong năm 2018
huyện Đơn Dương

56

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU.............................................................................................................. 1
Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA QUY HOẠCH VÀ KẾ
HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT .................................................................................. 5
1.1. Cơ sở lý luận................................................................................................. 5
1.1.1. Khái niệm, chức năng của đất đai .......................................................... 5
1.1.2. Vai trò và đặc điểm của đất đai trong phát triển kinh tế xã hội ......... 6
1.1.3. Phân loại đất đai ...................................................................................... 7
1.1.4. Quy luật phân vùng sử dụng đất đai...................................................... 7
1.1.5. Khái niệm, tính chất và đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất đai ... 10
1.1.6. Hệ thống quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam ..................................... 13
1.2. Cơ sở pháp lý của quy hoạch sử dụng đất đai ........................................ 15
1.2.1. Các văn bản pháp lý .............................................................................. 15
1.2.2. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .............................. 15
1.2.3. Căn cứ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ..................................... 16
1.2.5. Trình tự, nội dung lập KHSDĐ hàng năm cấp huyện ....................... 17
1.2.6. Quy trình lập KHSDĐ hàng năm cấp huyện ...................................... 18
1.2.7. Những bất cập trong hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai ............... 18
Chương 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP KẾ HOẠCH SỬ DỤNG
ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐƠN DƯƠNG.................................... 20
2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường ........................ 20
2.1.1. Điều kiện tự nhiên .................................................................................. 20
2.1.2. Các nguồn tài nguyên ............................................................................ 21
2.1.3. Thực trạng môi trường.......................................................................... 24
2.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ..................................................... 26
2.2.1. Khái quát thực trạng kinh tế - xã hội .................................................. 26
2.2.2. Thực trạng phát triển các ngành, lĩnh vực.......................................... 26
2.2.3. Tình hình dân số, lao động, việc làm và thu nhập .............................. 29
2.2.4. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng .................................................... 30

2.3. Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất ......................................... 31
2.3.1. Tình hình quản lý đất đai...................................................................... 31
2.3.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 ......................................................... 32
2.4. Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2017 ............................... 36
2.4.1. Kết quả thực hiện chỉ tiêu sử dụng đất ................................................ 36
2.4.2. Kết quả thực hiện công trình, dự án trong kế hoạch sử dụng đất .... 38


2.4.3. Đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2017 ............ 40
2.5. Nguyên nhân của tồn tại trong thực hiện KHSDĐ năm 2017 ............... 41
2.5.1. Nguyên nhân khách quan ..................................................................... 41
2.5.2. Nguyên nhân chủ quan.......................................................................... 42
Chương 3: XÂY DỰNG KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT NĂM 2018 TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN ĐƠN DƯƠNG.................................................................. 43
3.1. Các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội .................................................... 43
3.2 Dự báo nhu cầu sử dụng đất...................................................................... 44
3.2.1. Đánh giá so với chỉ tiêu cấp tỉnh đề ra................................................. 46
3.2.2. Phân bổ diện tích các loại đất cho các mục đích ................................. 46
3.3. Tổng hợp và cân đối các chỉ tiêu sử dụng đất ........................................ 51
3.4. Diện tích chuyển mục đích sử dụng đất.................................................. 53
3.5. Diện tích đất cần thu hồi .......................................................................... 54
3.6. Diện tích đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng ......................................... 55
3.7. Danh mục các công trình, dự án trong năm kế hoạch .......................... 55
3.8. Dự kiến thu, chi trong kế hoạch sử dụng đất ......................................... 65
3.8.1 Cơ sở tính toán các nguồn thu từ đất .................................................... 65
3.8.2 dự tính các khoản thu chi từ đất ........................................................... 65
3.9. Giải pháp tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2018 .............. 66
3.9.1. Các giải pháp bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường .................... 66
3.9.2. Xác định các giải pháp tổ chức thực hiện KHSDĐ ............................ 66
KẾT LUẬN ....................................................................................................... 68

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 69


MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Trong chúng ta, không ai có thể phủ nhận được: Đất đai là tài sản vô giá
của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố các khu dân cư, là
thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống… Với những giá trị về mặt
“tích cực” con người luôn mong muốn tác động vào nó thường xuyên để tạo ra
những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình.
Trong thời gian qua, công tác quản lý, quy hoạch sử dụng đất đai luôn
được quan tâm và đổi mới. Các cấp, ban ngành địa phương được Nhà nước,
Chính phủ ban hành những cơ chế, chính sách để hoàn thiện chặt chẽ hơn. Hiệu
lực, hiệu quả của công tác quy hoạch, quản lý và sử dụng đất trên phạm vi toàn
quốc đã có nhiều chuyển biến tích cực, góp phần to lớn vào việc xây dựng đất
nước và phát triển kinh tế xã hội.
Nhưng trong đó vẫn có những nhược điểm gây lãng phí và sử dụng đất
không hiệu quả như quy hoạch treo, vẫn đề về giải tỏa, bồi thường cũng là một
trong những vấn đề bức xúc của người dân hiện nay.
Để giải quyết vấn đề này cần phải chú trọng đến công tác lập quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất và dự báo chính xác về nhu cầu sử dụng đất, sử dụng
những phương pháp mới hiệu quả hơn.
Hiện nay, kế hoạch sử dụng đất cần phải tính toán được lợi nhuận của các
dự án quy hoạch và tránh tình trạng không đủ chi phi phải dừng lại giữa chừng.
Căn cứ vào dự báo nhu cầu sử dụng đất đai để điều hòa và cân đối quỹ đất trong
nội bộ các ngành với nhau tùy theo đặc điểm quỹ đất hiện có của địa phương.
Việc lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm có vai trò rất quan trọng, là căn
cứ để Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất,
góp phần định hướng tổ chức quản lý sử dụng đất một cách tiết kiệm và có hiệu
quả. Tùy theo quỹ đất của mỗi địa phương mà có những kế hoạch khác nhau để

mang lại hiệu quả nhất định cho quốc gia cũng như địa phương.
Sự chuyển dịch đất đai là một quy luật vận động tất yếu nhưng ngày nay
tốc độ tăng dân số khá cao, quá trình đô thị hóa cùng với nhu cầu sử dụng đất ở
ngày một tăng. Sự phân bố dân cư không đều, nơi tập trung đông đúc nơi thì
thưa thớt cho nên chúng ta phải thực hiện quy hoạch sử dụng đất. Vấn đề quy
hoạch không đơn thuần là theo khuôn khổ của pháp luật, thực tế diễn ra rất phức
tạp, còn nhiều tác động mà chúng ta không lường trước được khi thực hiện quy
hoạch…. điều này gây nhiều khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về đất
đai. Tại huyện Đơn Dương, tình trạng phân bổ đất đai không hợp lí vẫn còn tình
trạng mất đất sản xuất nông nghiệp của đồng bào thiểu số, bên cạnh đó việc quy
hoạch sử dụng đất không hiệu quả, phân bổ không hợp lí, mất quỹ đất cũng đã
gây ảnh hưởng cho công tác của địa phương. Vì vậy quy hoạch sử dụng đất là
một vấn đề nóng bỏng được sự quan tâm của người dân và cơ quan ban ngành.
Việc tìm hiểu, hệ thống lại tình hình quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để có
1


những kết quả đúng và những giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện công tác
quản lý đất đai trên địa bàn huyện Đơn Dương là rất cần thiết.
Xuất phát từ những thực tiễn trên, em thực hiện đề tài: “Lập kế hoạch sử
dụng đất năm 2018 trên địa bàn huyện Đơn Dương, tỉnh Lâm Đồng”.
2. Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn
2.1. Mục tiêu
Xây dựng kế hoạch sử dụng đất năm 2018 nhằm giúp quản lý chặt chẽ tài
nguyên đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và pháp luật; đảm bảo sử dụng đất
đúng mục đích, tiết kiệm, hiệu quả; bảo vệ môi trường sinh thái, ứng phó có
hiệu quả với biến đổi khí hậu và nước biển dâng, đảm bảo phát triển bền vững.
Xác định cụ thể diện tích các loại đất sử dụng vào các mục đích nông
nghiệp, phi nông nghiệp đã được phân bổ trong kỳ kế hoạch; đề xuất việc
khoanh định, phân bổ đất đai đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội đến năm

2018, đảm bảo hài hòa mục tiêu ngắn hạn và dài hạn, phù hợp với chiến lược
phát triển kinh tế xã hội của huyện.
Phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển
kinh tế xã hội, quốc phòng an ninh của huyện, đóng góp tích cực vào quá trình
phát triển kinh tế xã hội của tỉnh.
2.2. Nhiệm vụ
Hệ thống hóa cơ sở lý luận, pháp lý về quy hoạch sử dụng đất đai.
Kiểm kê đánh giá một cách đầy đủ và toàn diện về thực trạng sử dụng đất
trên địa bàn thành phố để làm cơ sở khoa học và thực tiễn cho việc lập kế hoạch
sử dụng đất năm 2018 của thành phố.
Đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2017 nhằm rút ra
những kết quả đạt được và những mặt tồn tại cần khắc phục trong điều chỉnh kế
hoạch sử dụng đất năm kế hoạch.
Xác định các chỉ tiêu điều chỉnh sử dụng đất cấp tỉnh đã phân bổ đến từng
đơn vị hành chính cấp xã, phường.
Xác định nhu cầu sử dụng đất cho các ngành, lĩnh vực đến đến từng đơn
vị hành chính cấp xã, phường.
Tổng hợp nhu cầu sử dụng đất, cân đối xác định các chỉ tiêu sử dụng đất
cho các ngành, lĩnh vực phân bổ đến từng đơn vị hành chính cấp xã, phường.
Đề xuất các giải pháp tổ chức thực hiện.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1 Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài bao gồm: Đất đai, các quy luật phân vùng
sử dụng đất, các chính sách của nhà nước liên quan đến vấn đề sử dụng đất đai.
2


3.2. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện ở huyện Đơn Dương tỉnh Lâm
Đồng.

Phạm vi thời gian: Đề tài được sử dụng số liệu thu thập từ năm 2017, lập
kế hoạch sử dụng đất 2018
Nội dung: nghiên cứu xây dựng các công trình trong kế hoạch sử dụng đất
năm 2018 huyện Đơn Dương, tỉnh Lâm Đồng.
4. Phương pháp nghiên cứu luận văn
4.1. Phương pháp tư duy trừu tượng
Dùng tư duy của bản thân để đánh giá, phân tích, tổng hợp các vấn đề,
đưa ra những ý kiến chủ quan, phục vụ cho quá trình hoàn thành luận văn.
4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu
Đây là phương pháp được dùng để thu thập các tài liệu, liệt kê các số liệu,
bản đồ, thông tin về toàn bộ các nội dung của dự án làm cơ sở để điều tra, thu
thập bổ sung dữ liệu, đối soát số liệu đã có về: Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã
hội, môi trường, biến đổi khí hậu, hiện trạng sử dụng đất, kết quả thực hiện quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Thu hồi chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất cho
thuê đất, bồi thường, giải tỏa, tái định cư,… theo phương án quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất của thành phố.
4.3. Phương pháp phân tích thống kê, so sánh và phân tích số liệu
Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập được, tiến hành phân loại, thống
kê diện tích theo từng loại đất, từng xã, phường cho từng công trình, dự án đã
thực hiện năm 2017 và kế hoạch năm 2018; Tổng hợp, so sánh và phân tích các
yếu tố tác động đến việc thực hiện phương án QHSDĐ đã phê duyệt. So sánh
các chỉ tiêu thực hiện so với mục tiêu đề ra trong phương án QHSDĐ.
4.4. Phương pháp sử dụng và minh họa trên bản đồ
Xây dựng kế hoạch sử dụng đất huyện Đơn Dương bằng cách sử dụng bản
đồ hiện trạng sử dụng đất.
4.5. Phương pháp dự báo nhu cầu sử dụng đất.
Dự báo dân số, dự báo về sự phát triển của các ngành trong tương lai và
diện tích sử dụng đất vào các mục đích khác nhau trong năm kế hoạch.
4.6. Phương pháp tham khảo ý kiến của những người có kinh nghiệm
Tiến hành tham khảo ý kiến của những người có kinh nghiệm, am hiểu về

tình hình thực tế của huyện Đơn Dương, nhất là lĩnh vực đất đai để có cơ sở cho
việc lập kế hoạch sử dụng đất có tính khả thi.

3


4.7. Phương pháp thừa kế, chọn lọc số liệu đã có
Trên cơ sở các tài liệu, số liệu, bản đồ đã thu thập được tiến hành phân
loại, chọn lọc, hệ thống các tài liệu có giá trị sử dụng sẽ được đưa vào nội dung
lập kế hoạch sử dụng đất 2018.
4.8. Một sổ phương pháp hỗ trơ khác: Ứng dụng GIS và viễn thám
Đánh giá biến động: Ứng dụng GIS để chồng xếp bản đồ hiện trạng sử
dụng đất để đánh giá biến động đất đai qua các thời kỳ.
Đánh giá thực hiện quy hoạch sử dụng đất: Chồng xếp bản đồ hiện trạng
sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất năm để đánh giá thực hiện quy
hoạch sử dụng đất kỳ trước.
5. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn
Nhằm hệ thống hóa các kiến thức liên quan đến sử dụng đất và quy hoạch
sử dụng đất đai đã được học tập trên giảng đường.
Giúp sinh viên nắm vững nội dung và phương pháp thực hiện được quy
định trong các văn bản luật hiện hành về công tác lập quy hoạch sử dụng đất đai.
Kết quả nghiên cứu là cơ sở để đánh giá năng lực của sinh viên trong
nghiên cứu và kĩ năng thực hành nghiệp vụ quy hoạch sử dụng đất đai.
6. Kết cấu của luận văn
Luận văn có 75 trang, ngoài phần mở đầu, kết luận và phụ lục, nội dung
của luận văn được chia thành 3 chương như sau:
Chương 1. Cơ sở lý luận và pháp lý của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đai.
Chương 2. Thực trạng công tác lập kế hoạch sử dụng đất đai trên địa bàn
huyện Đơn Dương

Chương 3. Xây dựng kế hoạch sử dụng đất năm 2018 trên địa bàn huyện
Đơn Dương.
Kết luận

4


Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA QUY HOẠCH VÀ KẾ HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Khái niệm, chức năng của đất đai
a. Khái niệm đất đai
Trong nền sản xuất, đất đai giữ vị trí đặc biệt quan trọng. Đất đai là điều
kiện vật chất mà mọi sản xuất và sinh hoạt đều cần tới.Trong quá trình phát triển
của xã hội loài người, sự hình thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất
và văn minh tinh thần, tất cả các kỹ thuật vật chất và văn hóa khoa học đều được
xây dựng trên nền tảng cơ bản là sử dụng đất đai. Đất đai là một diện tích cụ thể
của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay
trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt
nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng
đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của
con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống
tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa...) (Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de
Janerio, Brazil, 1993).
b. Chức năng của đất đai
Đất đai do thiên nhiên ban tặng và gắn liền với mỗi người dân sinh sống
trên đó, sự nhận thức này theo mãi với thời gian đủ để mỗi chúng ta đều thừa
nhận rằng đất đai có rất nhiều chức năng,trong đó có những chức năng cơ bản
sau:

Chức năng sản xuất: là cơ sở cho nhiều hệ thống phục vụ cuộc sống của
con người, qua quá trình sản xuất, đất đai cung cấp lương thực, thực phẩm và rất
nhiều sản phẩm khác cho con người sử dụng trực tiếp hay gián tiếp thông qua
chăn nuôi và trồng trọt.
Chức năng môi trường sống: đất đai là cơ sở của mọi hình thái sinh vật
sống trên lục địa thông qua việc cung cấp các môi trường sông cho sinh vật và
gen di truyền để bảo tồn nòi giống cho thực vật, động vật và các cơ thể sống cả
trên và dưới mặt đất.
Chức năng cân bằng sinh thái: đất đai và việc sử dụng nó là tấm thảm
xanh đã hình thành một thể cân bằng năng lượng trái đất thông qua việc phản xạ,
hấp thụ và chuyển đổi năng lượng phóng xạ từ mặt trời và tuần hoàn khí quyền
của địa cầu.
Chức năng tàng trữ và cung cấp nguồn nước: đất đai là kho tàng lưu trữ
nước mặt và nước ngầm vô tận, có tác động mạnh tới chu trình tuần hoàn nước
trong tự nhiên và có vai trò điều tiết nước rất to lớn.
Chức năng dự trữ: đất đai là kho tài nguyên khoáng sản cung cấp cho mọi
nhu cầu sử dụng của con người.
5


Chức năng không gian sự sống: đất đai có chức năng tiếp thu, gạn lọc, là
môi trường đệm và làm thay đổi hình thái, tính chất của các chất thải độc hại.
Chức năng bảo tồn, bảo tàng lịch sử: Đất đai là trung gian để bảo vệ các
chứng tích lịch sử, văn hóa của loài người, là nguồn thông tin về các điều kiện
khí hậu, thời tiết và cả quá trình sử dụng đất trong quá khứ.
Chức năng vật mang sự sống: đất đai cung cấp không gian cho sự chuyển
vận của con người, cho đầu tư sản xuất và cho sự dịch chuyển của động vật...
giữa các vùng khác nhau của hệ sinh thái tự nhiên.
Chức năng phân dị lãnh thổ: sự thích hợp của đất đai về các chức năng
chủ yếu nói trên thể hiện rất khác biệt ở các vùng lãnh thổ của mỗi quốc gia nói

riêng và trên toàn trái đất nói chung. Mỗi phần lãnh thổ mang những đặc tính tự
nhiên, kinh tế, xã hội rất đặc thù.
Đất đai có nhiều chức năng và công dụng, tuy nhiên không phải ai cũng
có thể hiểu và sử dụng đất đai một cách có hiệu quả. Do vậy, lập kế hoạch sử
dụng đất là công việc hết sức quan trọng giúp chúng ta sử dụng quỹ đất một
cách hợp lí, đạt hiệu quả và góp phần giữ gìn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng.
1.1.2. Vai trò và đặc điểm của đất đai trong phát triển kinh tế xã hội
a. Vai trò
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá và là đối tượng, tư liệu sản xuất đặc
biệt.
Đất đai hiện nay không chỉ là môi trường sống, là nơi để xây dựng kết cấu
hạ tầng kỹ thuật, xã hội mà còn là một trong các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến
phân bố dân cư lao động.
Đất đai chính là yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất, liên quan đến vấn đề
phát triển kinh tế xã hội, chính trị và quốc phòng an ninh.
b. Đặc điểm
Đất đai có 3 đặc điểm chính:
Đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt
Về đặc điểm hình thành: Đất đai xuất hiện và tồn tại ngoài ý chí và nhận
thức của con người, là sản phẩm của tự nhiên, có trước con người.
Tính hạn chế về Số lượng: Đất đai mang tính khan hiếm, diện tích bị giới
hạn bởi ranh giới địa cầu.
Tính không đồng nhất: Đất đai không đồng nhất về tỉ trọng vị thế, chất
lượng giữa các thủa đất với nhau, không đồng nhất cả về tính chất.
Tính thay thế: Thay thế đất đai bằng một tư liệu khác, tại thời điểm hiện
tại là không thể được.
Tính cố định: Đất đai nó chỉ đc sử dụng cố định tại một vị trí
Tính lâu bền: Đất đai là tư liệu sản xuất vĩnh cửu nếu biết cách sử dụng
6

Thuộc tính của đất đai
Đất đai là sự vật địa lý kinh tế nên nó có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội
đặc trưng cho khả năng của đất đai đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế xã hội
của con người bao gồm:
Thuộc tính tự nhiên: bao gồm các thuộc tính không gian như diện tích,
hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa
chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất, kể cả giá trị đầu tý
cải tạo chất lượng tự nhiên của đất đai.
Thuộc tính xã hội: là vị thế của đất đai là hình thức đo sự mong muốn về
mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định.
Giá trị của đất đai
Giá trị của đất đai bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình. Giá trị hữu
hình ứng với chất lượng tự nhiên của đất đai. Giá trị vô hình ứng với vị thế xã
hội của đất đai. Giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào vị thế đất đai, vào tính
chất vô hình của vị thế “ngự trị” trong tâm tưởng nghĩa là trong tâm tư, nguyện
vọng, tình cảm của khách hàng nói riêng và xã hội nói chung.
1.1.3. Phân loại đất đai
Nguyên tắc phân loại đất đai: có 2 nguyên tắc
Nguyên tắc hệ thống: tập trung nghiên cứu mối quan hệ qua lại giữa các
loại đất đai và những tính chất của hệ thống, nguyên tắc này được áp dụng trong
luật đất đai 1993. Nguyên tắc này áp dụng cho tập hợp động.
Nguyên tắc tương đồng: chỉ chú trọng đến khía cạnh giống nhau về chức
năng nào đó của đất đai. Nguyên tắc này áp dụng cho tập hợp tĩnh.
1.1.4. Quy luật phân vùng sử dụng đất đai
a. Lý thuyết phân vùng của Von Thunen
Lý thuyết về phân vùng chức năng đất đai được nghiên cứu trước tiên bởi
Von Thunen, người đầu tiên phát triển một mô hình cơ bản phân tích các mối
quan hệ giữa thị trường, sản xuất và khoảng cách. Với mô hình này, ông nhìn
theo khía cạnh sản xuất nông nghiệp. Các chi phí tương đối của vận chuyển các

loại hàng hóa nông nghiệp khác nhau cho thị trường trung tâm xác định việc sử
dụng đất nông nghiệp cho vùng xung quanh. Các hoạt động sản xuất do đó sẽ
cạnh tranh về vị trí đất gần nhất với thị trường và các hoạt động không đủ sản
xuất sẽ xác định vị trí xa hơn. Mô hình này trình bày các giả định cơ bản phản
ánh các điều kiện nông nghiệp xung quanh một thành phố trong những năm đầu
thế kỷ 19. Cụ thể với các giả thiết như sau:
Thị trường trong tình trạng bị cô lập không có tương tác (trao đổi) với bên
ngoài. Đất đai là hoàn toàn phẳng và khả năng sinh lợi của nó là như nhau. Nó
được giả định không có cơ sở hạ tầng giao thông như đường giao thông hoặc các
con sông và người nông dân vận chuyển sản phẩm của họ để thị trường bằng
7


cách sử dụng ngựa và xe. Chi phí vận chuyển phụ thuộc của các loại hàng hóa
được vận chuyển đến các thị trường cũng như khoảng cách liên quan.
Mô hình này so sánh mối quan hệ giữa chi phí sản xuất, giá cả thị trường
và chi phí vận chuyển của một mặt hàng nông nghiệp và được thể hiện như sau:
R = Y(PC) – YFM

Trong đó:
R: Giá thuê một ha.
Y: Năng suất của sản phẩm.(đơn vị /ha)
P: Doanh thu trên một ha.
C: Chi phí sản xuất trung bình trên một ha. M: Khoảng cách đến thị
trường (km).
F: Phí vận chuyển đơn vị sản phẩm trên 1km.
Von Thunen kết luận rằng việc bố trí cây trồng chỉ có giá trị trong phạm
vi khoảng cách nhất định từ thị trường đến nơi sản xuất.
b. Lý thuyết phân vùng của William Alonso
Trên cơ sở của lý thuyết của Von Thunen, năm 1964 Wiliam Alonso đưa

ra cấu trúc đô thị theo mô hình đơn tâm. Trong mô hình đơn giản nhất, khoảng
cách đền trung tâm tăng, chi phí vận chuyển tăng và hộ gia đình phải bỏ ra nhiều
chi phí hơn để đi lại, theo đó, hộ gia đình lựa chọn giá đất ít hơn để giữ được
mức độ tiện ích và theo đó tiền thuê đất giảm. Nói cách khác, hộ gia đình xác
định vị trí cư trú của họ dựa trên việc đánh đổi giữa chi phí đi lại và chi phí cho
nhà đất. Kể từ khi phát triển, mô hình đơn tâm đóng góp không ít vào sự phát
triển của mô hình không gian đô thị, qua đó trở thành mô hình vị trí cư trú căn
bản cho các lý thuyết kinh tế không gian hiện nay.
Như vậy, cả hai tác giả trên đều dựa theo chi phí vận tải hàng hóa và dịch
vụ đến vị trí trung tâm để trao đổi, rút ra kết luận giá đất, mục đích sử dụng và
khoảng cách có mối quan hệ chặt chẽ với nhau.
Các phân vùng chức năng hình thành từ sự cạnh tranh trên thị trường giữa
các loại hình sử dụng có hàm chi phí vận tải khác nhau. Các loại hình sản xuất
có chi phí vận tải lớn cạnh tranh ở gần vị trí trung tâm để tiết kiệm chi phí vân
chuyển và có khả năng chi trả cho việc thuê đất với giá cạnh tranh cao hơn từ
khoản chi phí vận tải tiết kiệm được.
Theo kết quả nghiên cứu của Edward Glaeser cho thấy trong thời kỳ hiện
đại cùng với sự phát triển của hệ thống giao thông và các phương tiện vận tải thì
chi phí vận tải hàng hóa và dịch vụ có mức giảm lớn, chiếm một tỷ trọng không
đáng kể trong cơ cấu giá cả tiêu thụ hàng hóa và dịch vụ, do vậy chi phí vận tải
không còn là yếu tố đóng vai trò quyết định chi phối quá trình phân vùng chức
năng đất đai trong không gian. Như vậy yếu tố ảnh hưởng đến phân vùng chức
năng đất đai phải là một yếu tố khác, theo Hoàng Hữu Phê chính là sự cạnh
8


tranh về vị thế xã hội của đất đai.
c. Lý thuyết Vị thế - Chất lượng
Theo đường ngưỡng của lý thuyết Vị thế Chất lượng, phân vùng chức
năng đất đai trong không gian bị chi phối bởi việc lựa chọn vị trí định cư cũng

như nơi bố trí xí nghiệp phụ thuộc vào nhu cầu về vị thế xã hội và chất lượng tự
nhiên của đất đai. Những người có nhu cầu về vị thế thì sẽ lựa chọn vị trí tiệm
cận vào trung tâm (ví dụ những người kinh doanh thương mại), còn những
người có nhu cầu về độ phì và diện tích thì sẽ lựa chọn vị trí ngoại vi trung tâm
(ví dụ, người sản xuất nông nghiệp).
Mà từ đó hình thành các phân vùng sử dụng đất đai khác nhau. Cùng với
mức độ lợi nhuận của tư bản trong các ngành nghề khác nhau thì có khả năng
chi trả cho việc thuê đất, từ đó hình thành các mức giá khác nhau tại các vị thế
khác nhau.

Hình 1.1. Mô hình phân khu chức năng đất đai trong không gian
Khác với quan điểm của Von Thunen và Wiliam Adlonso dựa vào mô
hình kinh tế tân cổ điển, mô hình phân vùng chức năng đất đai theo lý thuyết Vị
thế Chất lượng căn cứ vào hành vi lựa chọn của người tiêu dùng và người kinh
doanh, có nét tương đồng với lý thuyết kinh tế học hành vi, mà trong thời gian
gần đây bắt đầu nhận được sự ủng hộ của nhiều người.
9


Như vậy việc ra quyết định vị trí trong không gian xuất phát từ nhu cầu
của con người và các lĩnh vực khác nhau được thể hiện trong mô hình phân khu
chức năng ở hình 1.1. Như theo sự mô tả của lý thuyết tâm sinh lý học xã hội
được phát triển bởi Abraham Maslow về các loại nhu cầu của con người. Điều
cơ bản mà mỗi một con người cần trước tiên là bảo vệ sự sống còn của nó, đó là
những nhu cầu mang tính sinh lý tự nhiên (physical) gồm việc thỏa mãn bản
năng sinh tồn (physiological) và an ninh (safety) của bản thân. Nhưng khi con
người đã được thỏa mãn các nhu cầu sinh lý tự nhiên, không còn chỉ chú tâm
vào những nhu cầu cơ bản đó thì nó bắt đầu phát sinh những đòi hỏi về mặt xã
hội (social) gồm sự mong muốn hội nhập (belonging) và có được uy thế
(prestige). Cuối cùng khi đã thỏa mãn những điều trên, thì cá nhân con người

(personal) lại thèm khát đạt được sự hoàn thiện của bản thân (selfactualization),
là một động lực mãnh liệt thúc đẩy con người khẳng định nhận thức và hoàn
thành hình ảnh mà con người có được.
1.1.5. Khái niệm, tính chất và đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất đai
a. Khái niệm quy hoạch sử dụng đất
Đất đai là tiềm năng của quá trình phát triển do đất là tư liệu sản xuất đặc
biệt và việc tổ chức sử dụng đất gắn chặt với sự phát triển của nền kinh tế xã
hội. Do vậy, quy hoạch sử dụng đất sẽ là một hiện tượng kinh tế xã hội. Đây là
một hoạt động vừa mang tính khoa học, vừa mang tính pháp lý của một hệ thống
các biện pháp kỹ thuật, kinh tế và xã hội được xử lý bằng các phương pháp phân
tích tổng hợp về sự phân bố địa lý của các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội để
tổ chức lại việc sử dụng đất theo pháp luật nhà nước nhằm đáp ứng nhu cầu sử
dụng đất hiện tại và tương lai của xã hội một cách tiết kiệm khoa học và có hiệu
quả cao nhất.
Khi nghiên cứu về quy hoạch sử dụng đất có rất nhiều cách nhận thức
khác nhau. Có quan điểm cho rằng quy hoạch sử dụng đất chỉ đơn thuần là biện
pháp kỹ thuật nhằm thực hiện việc đo đạc, vẽ bản đồ đất đai, phân chia diện tích
đất, giao đất cho các ngành và thiết kế xây dựng đồng ruộng ... Bên cạnh đó, có
quan điểm lại cho rằng quy hoạch sử dụng đất được xây dựng trên các quy phạm
của Nhà nước nhằm nhấn mạnh tính pháp chế của quy hoạch sử dụng đất đai.
Tuy nhiên, đối với cả hai cách nhận thức trên bản chất của quy hoạch sử dụng
đất không được thể hiện đúng và đầy đủ vì bản thân của quy hoạch sử dụng đất
không nằm trong kỹ thuật đo đạc và cũng không thuộc về hình thức pháp lý mà
nó nằm bên trong việc tổ chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất đặc biệt, coi
đất như đối tượng của các mối quan hệ xã hội trong sản xuất. Như vậy, quy
hoạch sử dụng đất sẽ là một hoạt động vừa mang tính kỹ thuật, tính kinh tế và
tính pháp lý. Cụ thể:
Tính kỹ thuật: Trong quy hoạch sử dụng đất sẽ sử dụng các công tác
chuyên môn như điều tra, khảo sát, đo đạc, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý
số liệu... để tính toán và thống kê diện tích đất đai, thiết kế, phân chia khoảnh

thửa. Từ đó, tạo điều kiện tổ chức sử dụng đất hợp lý trên cơ sở tiến bộ của khoa
10


học kỹ thuật.
Tính pháp chế: Biểu hiện của tính pháp chế thể hiện ở chỗ đất đai được
nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích
cụ thể đã được xác định theo phương án quy hoạch sử dụng đất.
Tính kinh tế: Khi giao đất, thông qua phương án quy hoạch sử dụng đất
nhà nước đã xác định rõ mục đích sử dụng của diện tích được giao. Đây chính là
biện pháp quan trọng nhất nhằm khai thác triệt để và có hiệu quả cao tiềm năng
đất đai. Ở đây đã thể hiện rõ tính kinh tế của quy hoạch sử dụng đất. Song, điều
này chỉ đạt được khi tiến hành đồng bộ cùng với biện pháp kỹ thuật và pháp chế.
Từ đó có thể rút ra khái niệm quy hoạch sử dụng đất như sau: Quy hoạch
sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của nhà
nước về tổ chức và sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, khoa học và cóhiệu quả cao nhất
thông qua việc phân phối và tái phân phối quỹ đất cả nước, tổ chức sử dụng đất
như một tư liệu sản xuất cùng với các tư liệu sản xuất khác gắn liền với đất
nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất và bảo vệ môi
trường.
Từ những phân tích nêu trên cho thấy, việc lập quy hoạch sử dụng đất có
ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ cho trước mắt mà cả lâu dài. Căn cứ vào
đặc điểm tự nhiên, phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế xã
hội của mỗi vùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất được tiến hành nhằm định
hướng cho các cấp, các ngành trên địa bàn lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng
đất chi tiết của mình, từ đó xác lập sự ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản
lý nhà nước về đất đai, làm cơ sở để giao đất và đầu tư để phát triển sản xuất,
đảm bảo an ninh lương thực và phục vụ các nhu cầu dân sinh, nhu cầu văn hóa
xã hội.
Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất còn là biện pháp hữu hiệu của nhà nước

nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai theo đúng mục đích, hạn chế sự chồng
chéo gây lãng phí đất đai, tránh trình trạng chuyển mục đích tùy tiện, làm giảm
sút nghiêm trọng quỹ đất nông lâm nghiệp. Ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực,
tranh chấp, lấn chiếm hủy hoại đất, phá vỡ cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi
trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế xã hội
và các hậu quả khó lường về bất ổn chính trị, an ninh quốc phòng ở từng địa
phương, đặc biệt là trong giai đoạn chuyển dần sang nền kinh tế thị trường.
b. Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất thuộc loại quy hoạch có tính lịch sử xã hội, tính
khống chế vĩ mô, tính chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là bộ phận hợp
thành quan trọng của hệ thống kế hoạch phát triển xã hội và kinh tế quốc dân.
Các đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất được thể hiện như sau:
Tính lịch sử xã hội
Trong quy hoạch sử dụng đất luôn nảy sinh quan hệ giữa người với đất
đai yếu tố tự nhiên cũng như quan hệ giữa người với người và nó thể hiện đồng
11


thời hai yếu tố: thúc đẩy lực lượng sản xuất phát triển và thúc đẩy sự phát triển
của các mối quan hệ sản xuất. Do vậy, quy hoạch sử dụng đất luôn là một bộ
phận của phương thức sản xuất xã hội và lịch sử phát triển của xã hội chính là
lịch sử phát của quy hoạch sử dụng đất. Nói cách khác quy hoạch sử dụng đất có
tính lịch sử xã hội. Tính chất lịch sử của quy hoạch sử dụng đất xác nhận vai trò
lịch sử của nó trong từng thời kỳ xây dựng và hoàn thiện phương thức sản xuất
xã hội, thể hiện ở mục đích, yêu cầu, nội dung và sự hoàn thiện của phương án
quy hoạch sử dụng đất.
Tính tổng hợp:
Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng đất biểu hiện chủ yếu ở hai mặt:
Mặt thứ nhất: Đối với của quy hoạch sử dụng đất là khai thác, sử dụng,
cải tạo, bảo vệ...tài nguyên đất đai cho nhu cầu toàn bộ nền kinh tế quốc dân

(trong quy hoạch sử dụng đất thường đụng chạm đến việc sử dụng của tất cả các
loại đất chính).
Mặt thứ hai: Quy hoạch sử dụng đất đề cập đến nhiều lĩnh vực về khoa
học, kinh tế và xã hội như: khoa học tự nhiên, khoa học xã hội, dân số đất đai,
sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, môi trường và sinh thái... Với đặc điểm này
quy hoạch sử dụng đất lãnh trách nhiệm tổng hợp toàn bộ nhu cầu sử dụng đất,
điều hòa các mâu thuẫn về đất đai của các ngành, lĩnh vực; xác định và điều
phối phương hướng, phương thức phân phối sử dụng đất phù hợp với mục tiêu
kinh tế xã hội, đảm bảo cho nền kinh tế quốc dân luôn phát triển bền vững, đạt
tốc độ và ổn định.
Tính dài hạn:
Tính dài hạn của quy hoạch sử dụng đất thể hiện ở chỗ thời hạn của quy
hoạch sử dụng đất là 10 năm hoặc lâu hơn. Tính dài hạn của quy hoạch sử dụng
đất phụ thuộc vào dự báo xu thế biến động dài hạn của các yếu tố kinh tế xã
hộiquan trọng như sự thay đổi về nhân khẩu, tiến bộ khoa học kỹ thuật, quá trình
đô thị hóa, công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn... Quy hoạch
dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu đất để phát triển lâu dài kinh tế xã hội.Cơ cấu và
phương thức sử dụng đất được điều chỉnh từng bước trong thời gian dài (cùng
với quá trình phát triển kinh tế xã hội) cho đến khi đạt được mục tiêu dự kiến.
Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô
Với đặc tính dài hạn quy hoạch sử dụng đất chỉ dự kiến được các xu thế
thay đổi phương hướng, mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng đất với tính đại thể
chứ không dự kiến được các hình thức và nội dung cụ thể, chi tiết của sự thay
đổi.
Do khoảng thời gian dự báo là tương đối dài nhưng lại phải chịu ảnh
hưởng của nhiều nhân tố kinh tế xã hội khó xác định, nên chỉ tiêu quy hoạch
thường là không cụ thể và chi tiết như trong kế hoạch ngắn và trung hạn do vậy
nó chỉ có thể là một quy hoạch mang tính chiến lước chỉ đạo vĩ mô. Các chỉ tiêu
quy hoạch càng khái lược hóa quy hoạch càng ổn định.
12

Tính chính sách:
Quy hoạch sử dụng đất thể hiện rất rõ đặc tính chính trị và chính sách xã
hội. Khi xây dựng phương án phải quán triệt các chính sách và quy định có liên
quan đến đất đai của Đảng và Nhà nước, đảm bảo thực hiện cụ thể trên mặt bằng
đất đai các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, phát triển ổn định kế hoạch
kinh tế xã hội, tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu khống chế về dân số, đất đai
và môi trường sinh thái.
Tính khả biến:
Dưới sự tác động của nhiều nhân tố khó dự đoán trước, theo nhiều
phương diện khác nhau, quy hoạch sử dụng đất đai chỉ là một trong những giải
pháp biến đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc
phát triển kinh tế xã hội trong một thời kỳ nhất định. Khi xã hội phát triển, khoa
học kỹ thuật ngày càng tiến bộ, chính sách và tình hình kinh tế thay đổi, các dự
kiến của của quy hoạch sử dụng đất không còn phù hợp thì việc chỉnh sửa, bổ
sung hoàn thiện quy hoạch và điều chỉnh biện pháp thực hiện là cần thiết. Điều
này thể hiện tính khả biến của quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất luôn là quy
hoạch động, một quá trình lặp lại theo chu kỳ “Quy hoạch thực hiện – quy
hoạch lại hoặc điều chỉnh quy hoạch tiếp tục thực hiện”.
1.1.6. Hệ thống quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam
Thời kỳ trước những năm 1980
Quy hoạch sử dụng đất đai chưa được coi là công tác của ngành quản lý
đất đai mà chỉ được đề cập đến như là một phần của quy hoạch phát triển nông
nghiệp. Mặc dù công tác quy hoạch sử dụng đất đai lồng vào công tác phân vùng
quy hoạch nông, lâm nghiệp đã được xúc tiến vào năm 1962 nhưng chủ yếu là
do các ngành chủ quản tiến hành cùng với một số tỉnh, ngành có liên quan và
chưa có sự chỉ đạo thống nhất của Chính phủ.
Từ năm 1975 đến cuối năm 1978, nước ta đã soạn thảo và được Chính
Phủ phê duyệt phương án phân vùng sản xuất nông lâm nghiệp và công nghiệp

chế biến nông lâm sản theo bảy vùng và trên địa bàn lãnh thổ là cấp tỉnh. Các
phương án phân vùng nông lâm nghiệp của tỉnh đã đề cập tới phương hướng sử
dụng tài nguyên trong đó có tính toán quỹ đất nông nghiệp, lâm nghiệp. Tuy
nhiên, do mục đích đề ra ngay từ đầu là chỉ để phục vụ phát triển nông lâm
nghiệp nên các loại đất khác chưa được đề cập tới. Bên cạnh đó, do còn thiếu
nhiều tài liệu, chưa tính được khả năng đầu tư nên các phương án này có tính
khả thi không cao.
Thời kỳ 1981-1986
Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ 5 đã chỉ rõ: “Xúc tiến công tác
điều tra cơ bản, dự báo, lập tổng sơ đồ phát triển và phân bố lực lượng sản xuất,
nghiên cứu chiến lược kinh tế xã hội, dự thảo kế hoạch triển vọng để chuẩn bị
cho kế hoạch 5 năm sau.” Thực hiện nghị quyết này, các bộ ngành, tỉnh, thành
phố đã tham gia triển khai chương trình lập tổng sơ đồ phát triển và phân bố lực
13


lượng sản xuất tại Việt Nam đến năm 2000. Cũng trong thời kỳ này, hầu hết 500
huyện của cả nước đã tiến hành xây dựng quy hoạch tổng thể của huyện.Trong
các tài liệu sơ đồ phân bố lực lượng sản xuất của tỉnh đều đề cập đến vấn đề sử
dụng đất đai và được tính toán tương đối có hệ thống để khớp với cả nước, các
vùng kinh tế lớn, các huyện trong tỉnh với sự tham gia phối hợp của các ngành.
Các tài liệu này đã bước đầu đánh giá được hiện trạng, tiềm năng đất đai và đưa
ra các dự kiến sử dụng quỹ đất quốc gia đến năm 2000.
Thời kỳ Luật Đất đai đầu tiên năm 1987 đến trước Luật Đất đai năm 1993
Đây là thời kỳ công tác quy hoạch sử dụng đất đai đã có được cơ sở pháp lý
quan trọng. Song cùng với sự trầm lắng của công tác quy hoạch nói chung sau
một thời kỳ triển khai rầm rộ, công tác quy hoạch sử dụng đất cũng chưa được
xúc tiến như luật đã quy định. Nguyên nhân của vấn đề này là do nền kinh tế
Việt Nam trong thời gian này đang đứng trước nhiều khó khăn và thử thách lớn
lao khi chuyển sang cơ chế thị trường. Tuy vậy, đây là thời kỳ công cuộc đổi

mới ở nông thôn diễn ra sâu sắc cùng với việc giảm vai trò quản lý tập trung của
hợp tác xã sản xuất nông nghiệp, tăng quyền tự chủ cho nông dân và thưc thi các
chính sách đổi mới khác. Công tác quy hoạch cấp xã trong giai đoạn này nổi lên
như một vấn đề cấp bách về giao đất, cấp đất,… Đây là mốc đầu tiên trong việc
triển khai quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã trên khắp các xã của cả nước. Tuy
vậy còn nhiều hạn chế về nội dung và phương pháp thực hiện.
Thời kỳ sau Luật Đất đai năm 1993
Sau đại hội Đảng lần thứ VII năm 1992, nước ta triển khai công tác
nghiên cứu chiến lược phát triển, quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội ở hầu hết các
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, các vùng kinh tế và hầu hết ở các bộ
ngành. Các công trình nghiên cứu trong giai đoạn này đều tính đến năm 2010.
Trong giai đoạn này, việc nghiên cứu, triển khai công tác quy hoạch sử dụng đất
đai trên phạm vi cả nước được các ngành, các cấp và mọi thành viên trong xã
hội hưởng ứng. Đây chính là cái mốc bắt đầu của thời kỳ đưa công tác quản lý
đất đai vào nề nếp sau một thời gian dài tuyệt đối hóa về công hữu đất đai ở
miền Bắc và buông lỏng công tác này ở các tỉnh phía Nam dẫn đến tình trạng có
quá nhiều diện tích đất không có chủ sử dụng đất.
Đặc biệt từ năm 1995, Chính phủ đã chỉ đạo công tác quy hoạch sử dụng
đất đai một cách chặt chẽ hơn, cụ thể hơn. Trong thời gian này, Tổng cục địa
chính (cũ) đã xây dựng báo cáo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của cả
nước đến năm 2010 để chính phủ trình ra quốc hội khóa 9 kỳ họp thứ 10 và 11.
Tại kỳ họp thứ 11, Quốc hội đã thông qua kế hoạch sử dụng đất đai cả
nước giai đoạn 1996-2000. Đây là lần đầu tiên, có một báo cáo về quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất tương đối đầy đủ các khía cạnh về chính trị, kinh tế, xã
hội, an ninh quốc phòng và môi trường đối với việc khai thác sử dụng đất đai
cho một thời gian tương đối dài được soạn thảo theo phương pháp tiếp cận từ
trên xuống dưới và có điều tra thống kê để tổng hợp từ dưới lên.
Cùng với báo cáo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cả nước, tới nay đã có
14

nhiều tỉnh soạn thảo và triển khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Còn ở cấp
huyện và xã cũng đang được tổ chức triển khai lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Các phương án quy
hoạch này ngày càng được đảm bảo tốt hơn các yêu cầu về nội dung khoa học và
pháp lý nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn đặt ra.
Tóm lại, cùng phát triển của nền kinh tế xã hội, sự thay đổi của Luật đất
đai, công tác quy hoạch sử dụng đất đai ở nước ta đã không ngừng được hoàn
thiện và đã đem lại được nhiều thành tựu đáng kể, góp phần quan trọng vào quá
trình quản lý và sử dụng đất hiệ u quả, bền vững đồng thời thúc đẩy sự phát triển
một cách tích cực của nền sản xuất xã hội
1.2. Cơ sở pháp lý của quy hoạch sử dụng đất đai
1.2.1. Các văn bản pháp lý
Luật đất đai số 45/2013/QH13 ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013.
Nghị định số 43/2014/NĐCP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ
về thi hành Luật đất đai năm 2013.
Nghị định số 35/2015/NĐCP ngày 13 tháng 04 năm 2015 của Chính phủ
về quản lý, sử dụng đất trồng lúa.
Nghị định số 11/2003/NĐCP ngày 14 tháng 01 năm 2003 của Chính phủ
về quản lý và phát triển đô thị.
Thông tư số 29/2014/TTBTNMT ngày 02 tháng 06 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh và thẩm định QH,
KHSDĐ.
Thông tư số 09/2015/TTBTNMT ngày 13 tháng 03 năm 2015 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về định mức kinh tế kỹ thuật lập, điều chỉnh
QH, KHSDĐ.
1.2.2. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Các nguyên tắc để lập QH, KHSDĐ cấp huyện
1. Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế
xã hội, quốc phòng, an ninh.

2. Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới
phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải
phù hợp vớ quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt. Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên
kết của các vùng kinh tế xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện
nội dung sử dụng đất của cấp xã.
3. Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.
4. Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; thích
ứng với biến đổi khí hậu.
15


5. Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh.
6. Dân chủ và công khai.
7. Bảo đảm ưu tiên quỹ đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ
lợi ích quốc gia, công cộng, an ninh lương thực và bảo vệ môi trường.
8. Quy hoạch, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất
phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.
1.2.3. Căn cứ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013.
Nghị định 43/2014/NĐCP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
Thông tư 29/2014/TTBTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Quyết định số 867/QĐUBND ngày 06/5/2014 của UBND tỉnh Lâm Đồng
về việc phê duyệt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất
05 năm kỳ đầu (20112018) huyện Đơn Dương.
Báo cáo số 202/BCUBND ngày 19/9/2014 của UBND huyện Đơn Dương
về tình hình thực hiện kế hoạch đầu tư công giai đoạn 20112018 và xây dựng kế

hoạch đầu tư công trung hạn 05 năm 20172020 trên địa bàn huyện Đơn Dương.
Quyết định số 2186/QĐUBND ngày 20/10/2014 của UBND tỉnh Lâm
Đồng về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch 3 loại rừng tại huyện Đơn Dương,
tỉnh Lâm Đồng giai đoạn 20142020.
Nghị quyết số 137//NQHĐND ngày 11/07/2017 của Hội đồng nhân dân
tỉnh Lâm Đồng về dự kiến kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2017 –
2020.
Quyết định số 876/QĐUBND ngày 26/04/2016 của UBND tỉnh Lâm
Đồng về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2017 của huyện Đơn Dương,
tỉnh Lâm Đồng.
Quyết định số 2199/QĐUBND ngày 12/10/2016 của UBND tỉnh Lâm
Đồng về việc bổ sung kế hoạch sử dụng đất năm 2017 của thành phố Đà Lạt,
huyện Đơn Dương, tỉnh Lâm Đồng.
Văn bản số 143/STNMTQLĐĐ ngày 07/01/2017 của Sở Tài nguyên và
Môi trường Lâm Đồng về việc lập kế hoạch sử dụng đất năm 2018 cấp huyện.

16


1.2.4. Trách nhiệm lập, thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp
huyện.
Ủy ban nhân dân cấp huyện trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua
quy hoạch sử dụng đất cấp huyện trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê
duyệt.
Ủy ban nhân dân cấp huyện trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt kế
hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội
đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất quy định tại
khoản 3 Điều 62 của Luật này trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng

năm của cấp huyện
Huyện Đơn Dương đã tiến hành lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020,
đã được Ủy ban Nhân dân tỉnh Lâm Đồng phê duyệt tại quyết định số
867/QĐUBND ngày 06/5/2014. UBND huyện Đơn Dương đã tiến hành phê
duyệt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 cho 10 xã, thị trấn trên địa bàn. Trên
cơ sở đó, để có căn cứ pháp lý cho giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất trên địa bàn huyện, theo quy định tại Điều 52 – Luật Đất đai
2013 cần thiết phải tiến hành lập kế hoạch sử dụng đất.
Tên dự án: Kế hoạch sử dụng đất năm 2018 huyện Đơn Dương.
Chủ đầu tư: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đơn Dương.
Chủ quản đầu tư: Ủy ban Nhân dân huyện Đơn Dương.
Cơ quan thẩm định: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lâm Đồng.
Cơ quan phê duyệt: Uỷ ban Nhân dân tỉnh Lâm Đồng.
1.2.5. Trình tự, nội dung lập KHSDĐ hàng năm cấp huyện
Nội dung lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện được quy định tại
Thông tư 29/2014/TTBTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường, bao gồm các nội dung chính sau:
Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm trước.
Lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm.
Thẩm định, phê duyệt và công bố công khai.

17


1.2.6. Quy trình lập KHSDĐ hàng năm cấp huyện
Các bước chính khi lập một KHSDĐ hàng năm cấp huyện.
1. Thu thập các thông tin, tài liệu liên quan đến việc lập kế hoạch sử dụng
đất hàng năm cấp huyện.
2. Phân tích, đánh giá các thông tin, tài liệu liên quan đến việc lập kế
hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.

3. Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm trước.
4. Lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện
5. Xác định các chỉ tiêu sử dụng đất cấp tỉnh đã phân bổ cho cấp huyện
trong năm kế hoạch và phân bổ đến từng đơn vị hành chính cấp xã.
6. Xác định nhu cầu sử dụng đất cho các ngành, lĩnh vực trong năm kế
hoạch
7. Tổng hợp nhu cầu sử dụng đất
8. Xác định diện tích các loại đất cần chuyển mục đích
9. Xác định diện tích đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng trong năm kế
hoạch
10. Xác định quy mô, địa điểm công trình, dự án
11. Xác định các giải pháp tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
12. Lập hệ thống bảng, biểu số liệu phân tích, sơ đồ, biểu đồ.
13. Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện
14. Báo cáo Ủy ban nhân dân cấp huyện về dự thảo kế hoạch sử dụng đất
hàng năm của cấp huyện
1.2.7. Những bất cập trong hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai
Nhìn chung hệ thống quy hoạch sử dụng đất còn một số bất cập sau:
Do quá trình dự báo trong phương án kế hoạch sử dụng đất chịu tác động
của nhiều mặt dẫn đến quy hoạch không đảm bảo được chỉ tiêu đề ra ngay từ
đầu.
Do chuyên gia không lường trước được những phát sinh trong quy hoạch
dẫn đến tình trạng không xử lí kịp thời.
Công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng sẽ gặp nhiều khó khăn làm
chậm tiến độ xây dựng...
Việc không đồng nhất các chỉ tiêu thống kê các loại đất dẫn đến việc đánh
giá các chỉ tiêu thực hiện kế hoạch không đầy đủ, chính xác.
Việc tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt chưa
được các cấp, các ngành quan tâm đúng mức, sự phối hợp giữa các ngành có
liên quan đến sử dụng đất chưa đồng bộ.

18


Kinh phí đầu tư để thực hiện các công trình là một trong những bất cập
lớn hay gặp phải dẫn đến kì kế hoạch, quy hoạch không hoàn thành đúng thời
hạn.
Tiểu kết chương 1:
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá. Thế nên việc vận
dụng và phát huy hết những vai trò và chức năng của đất đai sẽ đem lại hiệu quả
to lớn để sử dụng tài nguồn đất về lâu dài.
Chương này đã trình bày tóm tắt lý thuyết tổng quan về đất đai. Những cơ
sở lý luận và pháp lý của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai tạo tiền đề để đi
vào đánh giá hiện trạng sử dụng đất.
Đây là những lý luận cơ bản để vận dụng phân tích làm sáng tỏ những vấn
đề liên quan ở chương 2, cũng như làm cơ sở để đưa ra lập kế hoạch ở chương 3.

19


Chương 2
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐƠN DƯƠNG
2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường
2.1.1. Điều kiện tự nhiên
a. Vị trí địa lý
Huyện Đơn Dương là cửa ngõ phía Đông của tỉnh Lâm Đồng. Phía Bắc
giáp thành phố Đà Lạt và huyện Lạc Dương; phía Đông – Đông Nam giáp tỉnh
Ninh Thuận; phía Tây – Tây Nam giáp huyện Đức Trọng.
11037’10’’ – 11058’30’’ vĩ độ Bắc.
108022’10’’ – 106042’30’’kinh độ Đông.

Với đặc điểm về vị trí địa lý trên huyện Đơn Dương có những lợi thế và
hạn chế sau:
Lợi thế:
Xét về lợi thế so sánh: Đơn Dương ít có lợi thế hơn các huyện nằm trên
trục quốc lộ 20, tuy nhiên Đơn Dương nằm ở cữa ngõ của trục Đông – Tây nên
cũng giữ một vai trò quan trọng trong việc giao lưu với các tỉnh Duyên Hải Nam
Trung Bộ.
Có tiềm năng về nguồn nước để sản xuất thủy điện, chia sẻ nguồn nước
cho tỉnh Ninh Thuận và bảo vệ nguồn nước cho sông Đồng Nai.
Có vị trí quan trọng về an ninh quốc phòng không những cho riêng tỉnh
Lâm Đồng mà cho cả các tỉnh cực Nam Trung Bộ.
Hạn chế:
Mối quan hệ với các tỉnh miền Đông Nam Bộ trong việc phát triển kinh tế
kém hơn so với các huyện, thị trên trục quốc lộ 20.
b. Địa hình
Địa hình Đơn Dương nhìn chung mang đặc điểm của địa hình cao nguyên,
miền núi bị chia cắt mạnh. Phần cao nguyên Di Linh – Lâm Viên có độ cao
trung bình từ 1000 – 1100m; khu vực Ya Hoa có độ cao trung bình từ 150 –
200m. Nhìn chung địa hình có 4 dạng chính:
Địa hình núi cao: Tạo thành hình vòng cung bao bọc toàn bộ phía Tây
Bắc – Bắc – Đông Bắc – Đông Nam huyện. Là các dãy núi cao, hiểm trở, bị chia
cắt mạnh, đỉnh cao nhất là Yang Kuét, cao 1.562m. Diện tích 45.926ha, chiếm
trên 75% diện tích tự nhiên toàn Huyện.
Địa hình lòng chảo: Diện tích 1.960ha, chiếm 3,2% diện tích tự nhiên là
thung lũng hẹp nằm dọc sông Đa Nhim.
Địa hình bằng thoải: Diện tích 9.920ha, chiếm 16,26% là dãi đất bằng
20


thoải, có độ dốc trung bình từ 3 – 80, phân bố tập trung phía Nam sông Đa

Nhim, kéo dài từ Ka Đô – Quảng Lập – Próh – Ka Đơn – Tu Tra.
Địa hình đồi thấp khu vực Ya Hoa: Diện tích 3.350ha là các đồi thấp, độ
dốc từ 8 – 150, nằm tiếp giáp chân núi cao.
c. Khí hậu
Nhiệt độ không khí: Trung bình năm là 21,10C, nhiệt độ tối cao là 30,20C
(vào tháng 3); nhiệt độ tối thấp là 14,10C (vào tháng 1).
Ẩm độ không khí: Độ ẩm không khí trung bình năm vào khoảng 80%, cao
nhất là các tháng 7,8 và tháng 9, các tháng có độ ẩm thấp nhất là tháng 2 và 3,
vào những tháng này ẩm độ không khí có khi xuống thấp dưới 30%.
Nắng: Số giờ nắng trung bình là 6,1 giờ/ngày, các tháng có số giờ nằng
trung bình/ngày cao là tháng 6, 7 và tháng 8 có số giờ nắng trung bình trên 7
giờ/ngày; các tháng 11, 12 có giờ nắng trung bình từ 5,2 – 5,6 giờ/ ngày.
Lượng mưa: Xem xét số liệu quan trắc của trạm Liên Khương và các trạm
đo mưa trong Huyện cho thấy lượng mưa trung bình năm vào khỏang 1.600mm,
nhưng trên 91% lượng mưa cả năm tập trung chủ yếu vào 6 tháng mùa mưa.
Nhận xét chung về khí hậu: Mặc dù nhiệt độ tương đối mát, thích nghi
nhiều loại cây trồng từ ôn đới và nhiệt đới nhưng yếu tố hạn chế lớn nhất về khí
hậu là lượng mưa, lượng mưa năm không cao nhưng cường độ mưa lớn lại tập
trung chủ yếu trong 6 tháng mùa mưa, ngược lại 6 tháng mùa khô lượng mưa
chiếm chưa đến 10% lượng mưa cả năm hệ quả là: Mưa lớn tập trung vào mùa
mưa gây ngập lũ, đất đai bị rửa trôi, xói mòn mạnh, tuổi thọ công trình không
cao, việc đi lại khó khăn đặc biệt là giữa 2 vùng Nam và Bắc sông Đa Nhim.
Trái lại mùa khô lượng mưa quá thấp cộng vào đó nguồn nước thượng nguồn Đa
Nhim bị chặn lại để đưa về nhà máy điện tại Sông Pha, do đó làm thiếu nước
vùng hạ lưu.
2.1.2. Các nguồn tài nguyên
a. Tài nguyên đất
Theo số liệu tổng hợp trên bản đồ đất tỉnh Lâm Đồng tỷ lệ 1/100.000
(Viện Quy hoạch và TK Miền Nam thực hiện năm 2006), huyện Đơn Dương có
7 nhóm đất sau:

(1). Nhóm đất Phù sa: Có diện tích 5.676,31 ha, chiếm 9,28 % tổng diện
tích tự nhiên toàn huyện. Trong đó đất phù sa có tầng loang lổ (Pf) có diện tích
lớn nhất với 3.600,70 ha, nhóm đất này chủ yếu phân bố ở dọc sông suối chính ở
các xã và thị trấn: Đran, Ka Đô, Quảng Lập; đất phù sa chưa phân hóa phẫu diện
(P) có diện tích 1.490,49 ha; các loại đất phù sa gley (Pg) và phù sa suối (Py) có
diện tích không đáng kể.
(2). Nhóm đất xám bạc màu (X)
Diện tích: 426,07 ha; chiếm 0,70 % diện tích tự nhiên toàn huyện.
21