đánh giá tiềm năng đất đai phục vụ quy hoạch phát triển thương mại – dịch vụ đến năm 2020 trên địa bàn quận bình tân thành phố hồ chí minh

DANH MỤC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
1. FAO: Food and Agriculture Organization
2. AHP: Analytic Hierarchy Process
3. GIS: Geographic Information System
4. TCVN: Tiêu chuẩn Việt Nam
5. QHSDĐ: Quy hoạch sử dụng đất
6. UBND: Ủy ban nhân dân
7. QĐ – UBND: Quyết định - Ủy ban nhân dân
8. QĐ – BXD: Quyết định – Bộ Xây Dựng
9. QĐ – BTM: Quyết định – Bộ Thương Mại
10. NĐ – CP: Nghị định – Chính Phủ
11. BC – UBND: Báo cáo - Ủy ban nhân dân
12. TT – BTNMT: Thông tư – Bộ Tài nguyên và Môi trường
13. TTTM: Trung tâm thương mại
14. THCS: Trung học cơ sở
15. THPT: Trung học phổ thông
16. KDC: Khu dân cư
17. KCN: Khu công nghiệp


DANH MỤC HÌNH VẼ
Hình 1.1. Các phân khu chức năng đất đai trong không gian .............................. 7
Hình 1.2. Khu thị trường 6 cạnh ........................................................................... 8
Hình 1.3. Hệ thống đất khu trung tâm theo nguyên tắc thị trường ....................... 8
Hình 1.3. Hệ thống đất khu trung tâm theo nguyên tắc giao thông ...................... 8
Hình 3.1. Tiềm năng đất phát triển chợ .............................................................. 70
Hình 3.2. Tiềm năng đất phát triển siêu thị ......................................................... 71
Hình 3.3. Tiềm năng đất phát triển trung tâm thương mại ................................. 72
DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Các đơn vị hành chính trên địa bàn quận ........................................... 21
Bảng 2.2. Bảng phân loại chợ theo quy mô kinh doanh ..................................... 24

Bảng 2.3. Bảng thống kê chợ theo đơn vị phường, xã ........................................ 25
Bảng 2.4. Bảng thống kê lượt người đến chợ trung bình 1 ngày và thời điểm tập
trung cao .............................................................................................................. 26
Bảng 2.5. Bảng tình hình hoạt động của hệ thống chợ trên địa bàn .................. 27
Bảng 2.6. Bảng đặc điểm vị trí hình thành của các chợ trên địa bàn .................. 27
Bảng 2.7. Bảng thống kê siêu thị theo quy mô ................................................... 30
Bảng 2.8. Bảng thống kê hê thống siêu thị theo đơn vị phường trên địa bàn quận
....................................................................................................................... 30
Bảng 2.9. Bảng thống kê lượt người đến chợ trung bình 1 ngày và thời điểm tập
trung cao .............................................................................................................. 31
Bảng 2.10. Bảng tình hình hoạt động kinh doanh của các siêu thị trên địa bàn
quận ..................................................................................................................... 32
Bảng 2.11. Bảng đặc điểm vị trí hình thành của các siêu thị trên địa bàn Quận ...
....................................................................................................................... 33
Bảng 2.12. Bảng giá đất các tuyến đường ở nơi hình thành chợ ........................ 38
Bảng 2.13. Bảng giá đất các tuyến đường ở nơi hình thành siêu thị .................. 39
Bảng 2.14. Bảng giá đất các tuyến đường ở nơi hình thành trung tâm thương mại
....................................................................................................................... 40
Bảng 3.1. Bảng tiêu chí lựa chọn đánh giá tiềm năng đất phục vụ phát triển
thương mại dịch trên địa bàn quận Bình Tân ...................................................... 42
Bảng 3.2. Bảng thông tin các trục giao thông chính trên địa bàn quận ..................
....................................................................................................................... 43
Bảng 3.3. Bảng thông tin tiêu chí các bệnh viện trên địa bàn quận .................... 44
Bảng 3.4. Bảng thông tin tiêu chí trường học trên địa bàn quận ....................... 45


Bảng 3.5. Bảng thông tin tiêu chí về khu dân cư trên địa bàn quận ................... 46
Bảng 3.6. Bảng thông tin thu nhập bình quân đầu người trên tháng phân theo
khu dân cư, cụm dân cư trên địa bàn quận .......................................................... 48
Bảng 3.7. Bảng thông tin tiêu chí nghĩa trang trên địa bàn quận........................ 49

Bảng 3.8. Bảng thông tin tiêu chí các sông ngòi, kênh, rạch,… đã bị ô nhiễm
trên địa bàn .......................................................................................................... 49
Bảng 3.9. Bảng giá trị các tiêu chí ...................................................................... 51
Bảng 3.10. Bảng cấu trúc dữ liệu tiêu chí giá cả đất đai..................................... 52
Bảng 3.11. Bảng cấu trúc dữ liệu tiêu chí trục giao thông chính ........................ 54
Bảng 3.12. Bảng cấu trúc dữ liệu tiêu chí khu dân cư ........................................ 56
Bảng 3.13. Bảng cấu trúc dữ liệu tiêu chí thu nhập bình quân đầu người .......... 58
Bảng 3.14. Bảng cấu trúc dữ liệu tiêu chí trường học ........................................ 60
Bảng 3.15. Bảng cấu trúc dữ liệu tiêu chí bệnh viện .......................................... 62
Bảng 3.16. Bảng cấu trúc dữ liệu tiêu chí khu nghĩa trang ................................. 64
Bảng 3.17. Bảng cấu trúc dữ liệu tiêu chí sông ngòi, kênh rạch ô nhiễm .......... 66
DANH MỤC BẢN ĐỒ
Bản đồ hệ thống tim đường các tuyến đường trên địa bàn quận Bình Tân ........ 53
Bản đồ tiêu chí các trục giao thông chính trên địa bàn quận Bình Tân .............. 55
Bản đồ tiêu chí các khu dân cư trên địa bàn quận Bình Tân .............................. 57
Bản đồ tiêu chí thu nhập phân theo các khu dân cư, cụm dân cư trên địa bàn
quận Bình Tân ..................................................................................................... 59
Bản đồ tiêu chí các trường học trên địa bàn quận Bình Tân ............................... 61
Bản đồ tiêu chí các bệnh viện trên địa bàn quận Bình Tân................................. 63
Bản đồ tiêu chí các nghĩa trang trên địa bàn quận Bình Tân ............................. 65
Bản đồ tiêu chí các sông ngòi, kênh, rạch ô nhiễm trên địa bàn quận Bình Tân ....
...................................................................................................................... 67
Bản đồ tiềm năng phát triển chợ trên địa bàn quận Bình Tân ............................ 70
Bản đồ tiềm năng phát triển siêu thị trên địa bàn quận Bình Tân....................... 71
Bản đồ tiềm năng phát triển TTTM trên địa bàn quận Bình Tân ...........................
...................................................................................................................... 72


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1

1. Lý do chọn đề tài ........................................................................................... 1
2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu ............................................................... 2
2.1. Mục tiêu.................................................................................................... 2
2.2. Nhiệm vụ .................................................................................................. 2
3. Đối tượng và phạm vị nghiên cứu ............................................................... 2
4.1. Đối tượng ................................................................................................. 2
4.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................... 2
4. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................. 2
4.1. Một số phương pháp chính ..................................................................... 2
4.2. Một số phương pháp hỗ trợ khác............................................................ 3
5. Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................... 3
6. Bố cục luận văn ............................................................................................. 3
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ ĐẤT ĐAI,
THƯƠNG MẠI – DỊCH VỤ .............................................................................. 4
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu .................................................... 4
1.1.1. Cơ sở lý luận về đất đai và quá trình sử dụng đất đai ..................... 4
1.1.1.1. Đất đai, đặc điểm và vai trò của đất đai đối với các hoạt động kinh tế
- xã hội của con người ................................................................................. 4
1.1.1.2. Phân vùng sử dụng đất đai ............................................................. 7
1.1.1.3. Tổng quan về hệ thống quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam ......... 11
1.1.1.4. Tổng quan về công tác đánh giá đai xây dựng đô thị .................. 15
1.1.2. Cơ sở lý luận về Thương mại – dịch vụ ......................................... 16
1.1.2.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại thương mại – dịch vụ .......... 16
1.1.2.3. Quan điểm phát triển Thương mại – dịch vụ................................ 17
1.1.2.4. Cơ sở lựa chọn tiêu chí đánh giá đất phát triển thương mại – dịch vụ
.................................................................................................................... 18
1.2. Cơ sở pháp lý của vấn đề nghiên cứu ................................................... 20
Tiểu kết chương 1 ............................................................................................... 20

CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN MẠNG LƯỚI CHỢ, SIÊU THỊ,
TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH TÂN ........ 21
2.1. Khái quát về địa bàn quận Bình Tân ................................................. 21
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................... 21
2.1.2. Địa hình, địa mạo ............................................................................ 21
2.1.3. Khí hậu............................................................................................. 22
2.1.4. Tài nguyên thiên nhiên ...................................................................... 22
2.1.5. Thực trạng về môi trường.................................................................. 22
2.1.6. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ............................................ 22
2.1.6.1. Tình hình kinh tế - xã hội 9 tháng năm 2016 đạt được.............. 22
2.1.6.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế ........................................................... 23
2.1.7. Dân số, lao động ................................................................................ 23
2.1.7.1. Hiện trạng dân số ......................................................................... 23
2.1.7.2. Lao động và việc làm:................................................................... 23
2.1.8. Phát triển đô thị .................................................................................. 23
2.2. Thực trạng phát triển chợ trên địa bàn quận Bình Tân ..................... 24
2.2.1. Thực trạng chợ trên địa bàn quận Bình Tân ................................... 24
2.2.1.1. Thực trạng phát triển chợ theo quy mô ........................................ 24
2.2.1.2. Thực trạng phân bố mạng lưới chợ trên địa bàn quận ................ 25
2.2.2. Thực trạng tình hình kinh doanh của các chợ trên địa bàn quận .. 25
2.2.2.1. Tình hình kinh doanh của các chợ................................................ 25
2.2.2.2. Đánh giá về tình hình kinh doanh của các chợ ............................ 26
2.3. Thực trạng phát triển siêu thị trên địa bàn ....................................... 29
2.3.1. Thực trạng phát triển siêu thị ......................................................... 29
2.3.1.1. Thực trạng phát triển siêu thị theo quy mô ................................ 29
2.3.1.2. Thực trạng phân bố mạng lưới siêu thị trên địa bàn.................. 30
2.3.1.3. Hình thức siêu thị........................................................................ 30
2.3.2. Thực trạng tình hình kinh doanh ..................................................... 31
2.3.2.1. Tình hình kinh doanh .................................................................. 31
2.3.2.2. Đánh giá tình hình kinh doanh của các siêu thị trên địa bàn .... 32

2.4. Thực trạng phát triển trung tâm thương mại trên địa bàn quận Bình
Tân ................................................................................................................... 35
2.4.1. Thực trạng phát triển trung tâm thương mại ................................ 35
2.4.2. Thực trạng tình hình hoạt động kinh doanh của Trung tâm thương
mại ................................................................................................................ 35
2.4.2. Đánh giá tình hình hoạt động kinh doanh của Trung tâm thương mại
....................................................................................................................... 35
2.5. Thực trạng về giá đất trên địa bàn quận Bình Tân .......................... 36
2.5.1. Thực trạng tình hình thực hiện bảng giá đất nhà nước ............... 36
2.5.1.1. Bảng giá đất nhà nước ............................................................... 36
2.5.1.2. Phân tích số liệu điều tra khảo sát giá trên địa bàn quận Bình Tân:
.................................................................................................................... 36
2.5.2. Chỉnh lý bảng giá đất nhà nước ..................................................... 37
2.6. Mối quan hệ giữa giá cả đất đai và mạng lưới chợ, siêu thị, trung tâm
thương mại trên địa bàn quận Bình Tân ..................................................... 37
2.6.1. Mối quan hệ giữa giá cả đất đai và mạng lưới chợ ....................... 38
2.6.2. Mối quan hệ giữa giá cả đất đai và mạng lưới siêu thị ................. 39
2.6.3. Mối quan hệ giữa giá cả đất đai và trung tâm thương mại .......... 39
Tiểu kết chương 2 ............................................................................................... 40
CHƯƠNG 3. ĐÁNH GIÁ TIỀM NĂNG ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ CÔNG TÁC
QUY HOẠCH PHÁT TRIỂN LOẠI HÌNH CHỢ, SIÊU THỊ, TRUNG TÂM
THƯƠNG MẠI ĐẾN NĂM 2020 TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH TÂN ..... 41
3.1. Định hướng phát triển Kinh tế - Xã hội và định hướng phát triển thương
mại – dịch vụ trên địa bàn quận Bình Tân ..................................................... 41
3.2. Thông tin, thuộc tính cho các tiêu chí đánh giá ...................................... 41
3.2.1. Các tiêu chí đánh giá đất phát triển thương mại – dịch vụ ................ 41
3.2.2. Phân cấp tiêu chí đánh giá tiềm năng đất đai phục vụ cho việc phát triển
thương mại – dịch vụ đến năm 2020 trên địa bàn quận Bình Tân .............. 42

3.2.2.1. Thông tin tiêu chí giá cả đất đai ...................................................... 42
3.2.2.3. Thông tin tiêu chí bệnh viện............................................................. 44
3.2.2.4. Thông tin tiêu chí trường học .......................................................... 44
3.2.2.5. Thông tin tiêu chí khu dân cư .......................................................... 46


3.2.2.6. Thông tin tiêu chí thu nhập bình quân đầu người phân theo khu dân cư,
cụm dân cư trên địa bàn quận ...................................................................... 47
3.2.2.7. Thông tin tiêu chí khu nghĩa trang .................................................. 48
3.2.2.8. Thông tin tiêu chí sông, kênh, rạch,... ô nhiễm ................................ 49
3.2.3. Sử dụng hệ hỗ trợ ra quyết định trong quy hoạch sử dụng đất để xây
dựng bản đồ phân vùng thích nghi đất phát triển thương mại – dịch vụ đến
năm 2020 trên địa bàn quận Bình Tân ....................................................... 52
3.2.3.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu cho các tiêu chí .......................................... 52
3.3.2.2. Kết quả đánh giá mức độ thích nghi và bản đồ phân vùng thích nghi
đối với đất phát triển thương mại – dịch vụ trên địa bàn quận Bình Tân .... 68
3.4. Định hướng bố trí đất phát triển thương mại – dịch vụ trên địa bàn quận
Bình Tân đến năm 2020..................................................................................... 73
Tiểu kết chương 3 ............................................................................................... 74
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................... 75
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 76


MỞ ĐẦU
1.

Lý do chọn đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân

cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Đất đai giữ
vai trò rất quan trọng trong phát triển kinh tế xã hội, nó gắn chặt chẽ với quá trình
phát triển kinh tế xã hội. Đất đai là địa điểm, là nền tảng, là cơ sở cho mọi hoạt
động phát triển kinh tế xã hội.
Quy hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp của nhà nước về tổ
chức sử dụng đất đai phải hợp lý, đầy đủ và tiết kiệm nhất, thông qua việc phân
bổ quỹ đất đai và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất của xã hội, tạo điều
kiện bảo vệ đất đai môi trường. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có
ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ cho trước mắt mà cả lâu dài, là cơ sở pháp
lý của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, là căn cứ để giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất nhằm khai thác và phát huy hiệu quả nguồn lực đất.
Tuy nhiên, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các địa phương hiện nay
chưa phát huy cao nhất tiềm năng đất đai, chưa quan tâm nhiều đến mối quan hệ
giữa mục đích sử dụng đất và giá trị đất đai. Điều này dẫn tới tình trạng sử dụng
quỹ đất không đúng với tiềm năng đất đai vốn có của nó dẫn đến phương án
QHSDĐ thường không có tính khả thi cao.
Thực tế đòi hỏi để có một phương án QHSDĐ mang tính khả thi cao và
khoa học, đồng thời phát huy được tiềm năng đất đai nhưng vẫn đảm bảo sử dụng
quỹ đất có hiệu quả và bảo vệ môi trường thì việc đánh giá tiềm năng đất đai là
một vấn đề cấp thiết hiện tại. Việc đánh giá đúng tiềm năng đất đai là tiền đề phân
bổ chỉ tiêu sử dụng cho từng loại đất đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội
ổn định và bền vững trong giai đoạn đẩy nhanh công nghiệp hóa - hiện đại hóa.
Bình Tân là quận nội thành của thành phố Hồ Chí Minh với vị trí cửa ngõ
phía Tây và là vùng trọng điểm phát triển kinh tế của thành phố Hồ Chí Minh, quận
Bình Tân có nhiều điều kiện thuận lợi trong việc giao lưu kinh tế, văn hóa xã hội với
các quận trung tâm cũng như với bên ngoài. Quận Bình Tân có tốc độ đô thi hoá
diễn ra khá nhanh, hầu như các phường không còn đất nông nghiệp. Hiện nay
nhiều mặt kinh tế xã hội của quận phát triển nhanh theo hướng đô thị, đặc biệt đẩy
mạnh phát triển ngành thương mại – dịch vụ.
Trên cơ sở thực tế đó, việc đánh giá tiềm năng đất đai phi nông nghiệp phục

vụ cho phát triển thương mại – dịch vụ trên địa bàn quận là một vấn đề cấp bách
làm cơ sở cho công tác quy hoạch sử dụng đất có tính khả thi, mạng lại hiệu quả
cao, đẩy nhanh phát triển kinh tế - xã hội hài hòa nhưng vẫn đúng với tiềm năng
đất đai, đúng với nhu cầu hiện tại, tránh lãng phí nguồn tài nguyên đất.
Từ những lý do trên đã thôi thúc em thực hiện đề tài “Đánh giá tiềm năng
đất đai phục vụ quy hoạch phát triển thương mại - dịch vụ đến năm 2020, trên
địa bàn Quận Bình Tân, Tp. Hồ Chí Minh”.
1


2.
2.1.

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục tiêu

Đánh giá tiềm năng đất phát triển thương mại – dịch vụ, nghiên cứu mối
quan hệ giữa các yếu tố đặc điểm đất đai với mục đích sử dụng đất, mối quan hệ
giữa nhu sử dụng đất và giá trị của đất đai để làm rõ tiềm năng đất đai làm cơ sở
cho quy hoạch phát triển thương mại – dịch vụ đến năm 2020, trên địa bàn quận.
2.2.

Nhiệm vụ

+ Hệ thống hóa cơ sở lý luận, cơ sở pháp lý về đất đai, đặc điểm đất đai,
quy luật phân vùng sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị.
+ Đánh giá thực trạng phát triển các loại hình thương mại – dịch vụ (chợ,
siêu thị, trung tâm thương mại, cửa hàng tiện lợi) nhằm tìm ra đặc điểm hình thành
của các loại hình trên hỗ trợ cho việc lựa chọn và đưa ra các tiêu chí đánh giá
đúng với thực tế.

+ Xây dựng bản đồ phân vùng thích nghi đất thương mại – dịch vụ trên bàn
quận Bình Tân để xác định vùng đất tiềm năng phát triển thương mại – dịch vụ.
+ Định hướng sử dụng đất thương mại – dịch vụ trên địa bàn.
3.

Đối tượng và phạm vị nghiên cứu

4.1. Đối tượng
- Đất thương mại – dịch vụ, các đặc điểm của đất phát triển thương mại –
dịch vụ. Mối quan hệ giữa các đặc điểm đất đai và mục đích sử dụng đất đai. Cơ
sở dữ liệu thông tin về đặc điểm của đất phát triển thương mại – dịch vụ.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi nội dung: Nghiên cứu, đánh giá tiềm năng đất phục vụ cho quy
hoạch phát triển thương mại – dịch vụ đến năm 2020, trên địa bàn quận Bình Tân.
- Phạm vi thời gian: Đề tài sử dụng số liệu thu thập từ năm 2014 đến nay.
- Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện tại quận Bình Tân, Thành phố
Hồ Chí Minh.
Phương pháp nghiên cứu
Một số phương pháp chính
Phương pháp kế thừa: Kế thừa các số liệu nhằm phục vụ cho việc
nghiên cứu đề tài luận văn như:
+Báo cáo về tình hình phát triển kinh tế - xã hội quận Bình Tân năm 2016.
+Bảng giá đất năm 2015 ban hành kèm theo quyết định 51/2014/QĐUBND của Thành phố Hồ Chí Minh.
+Bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của quận Bình Tân.
+Bản đồ quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của quận Bình Tân.
+Số liệu từ Niên giám thống kê năm 2015 về dân số, mật độ dân số, diện
tích, thu nhập phân theo đơn vị hành chính phường của quận Bình Tân.
+Số liệu thống kê các tuyến đường giao thông trên địa bàn quận năm 2016.
4.
4.1.

2


+Báo cáo về kết quả triển khai kế hoạch phát triển mạng lưới chợ, siêu thị,
trung tâm thương mại trên địa bàn quận Bình Tân năm 2016 – 2017 và phương
hướng phát triển 2017.
Phương pháp điều tra, thu thập số liệu: Áp dụng phương pháp điều
tra, thu thập số liệu tiến hành điều tra các vấn đề sau:
+Điều tra về giá đất chuyển nhượng, giá thị trường trên các tuyến đường có
giá quá cao hay giá quá thấp để so sánh với giá nhà nước và chỉnh lý cho phù hợp
với thực tế.
+ Điều tra về thực trạng phát triển mạng lưới chợ, siêu thị, trung tâm thương
mại trên địa bàn.
+ Điều tra, khảo sát mức thu nhập của dân cư trên địa bàn quận.
Phương pháp thống kê, tổng hợp: Áp dụng phương pháp này để
thống kê các số liệu đã điều tra thu thập được và số liệu kế thừa sau đó tiến hành
tổng hợp lại.
Phương pháp so sánh: Sử dụng phương pháp này nhằm so sánh các
số liệu kế thừa và số liệu điều tra thu thập được để thấy được sự sai lệch, bất cập.
4.2. Một số phương pháp hỗ trợ khác
Phương pháp chuyên gia: Áp dụng phương pháp chuyên gia để khảo
sát ý kiến (đồng ý hay phản bác) từ các chuyên gia trong ngành có kinh nghiệm
về việc lựa chọn và đưa ra các tiêu chí đánh giá đất thương mại – dịch vụ để đảm
bảo đưa ra tiêu chí đúng với thực tế.
Phương pháp ứng dụng:
+ Ứng dụng phần mềm Mapinfo để xây dựng hệ thống tim đường cho các
tuyến đường, xây dựng các lớp thông tin của tiêu chí đánh giá.
+ Ứng dụng hệ hỗ trợ ra quyết định trong quy hoạch sử dụng đất để tiến
hành phân vùng thích nghi đất đai nhằm tìm ra vùng đất tiềm năng phát triển

thương mại dịch vụ trên địa bàn.
5.
Ý nghĩa thực tiễn
Đánh giá tiềm năng đất đai đúng đắn nhằm phục vụ cho công tác quy hoạch
sử dụng đất có hiệu quả cao, mang tính khả thi, khoa học, làm căn cứ cho việc
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đúng quy định.
Quận Bình Tân là một quận nội thành thành phố Hồ Chí Minh đang trên đà
phát triển mạnh mẽ, thì việc đánh giá tiềm năng đất đai, đặc biệt là đất thương mại
– dịch vụ lại càng quan trọng hơn khi quận đang có định hướng chuyển dịch cơ
cấu theo hướng “Dịch vụ - Công Nghiệp – Nông Nghiệp”.
6.

Bố cục luận văn

Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý về đất đai, thương mại – dịch vụ
Chương 2: Thực trạng phát triển mạng lưới chợ, siêu thị, trung tâm thương mại
trên địa bàn quận Bình Tân
Chương 3: Đánh giá tiềm năng đất đai phục vụ công tác quy hoạch phát triển loại
hình chợ, siêu thị, trung tâm thương mại đến năm 2020 trên địa bàn quận Bình
Tân.
3


CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ ĐẤT ĐAI,
THƯƠNG MẠI – DỊCH VỤ
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Cơ sở lý luận về đất đai và quá trình sử dụng đất đai
1.1.1.1. Đất đai, đặc điểm và vai trò của đất đai đối với các hoạt động kinh tế xã hội của con người
- Khái niệm đất đai

Trong các tài liệu nghiên cứu về quản lý đất đai hiện nay, có thể nói, chưa
có sự thống nhất trong sử dụng các thuật ngữ chuyên ngành và thường đồng nhất
các thuật ngữ “đất” và “đất đai”. Khái niệm đất đai có nhiều cách định nghĩa khác
nhau, cụ thể như: “Đất đai là một tổng thể vật chất cả sự kết hợp giữa địa hình và
không gian tự nhiên của thực thể vật chất đó”.
Trong Luật đất đai “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là
địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an
ninh và quốc phòng”.
Vì vậy, có thể nói đất đai là hiện tượng địa lý - kinh tế, biến đổi theo quy
luật tự nhiên và quy luật phát triển kinh tế - xã hội. Theo quan điểm của Tiến Sĩ
Trần Thanh Hùng để hiểu được khái niệm “đất đai”, thì cần phân biệt các khái
niệm lãnh thổ, đất và đất đai. Lãnh thổ là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc
trong không gian và thời gian xác định, thuộc phạm trù địa lý - dân tộc. Đất là lớp
bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ nhưỡng, thuộc phạm
trù địa lý - tự nhiên. Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, kết quả của mối quan hệ
tổng hoà giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân
tộc trên một lãnh thổ nhất định. Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần
diện tích bề mặt với không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất. Đất đai được
hiểu ở góc độ tổng thể là trái đất hay trong phạm vi một không gian giới hạn, như
trong phạm vi lãnh thổ quốc gia là quỹ đất đai quốc gia, trong phạm vi địa giới
hành chính là quỹ đất đai của cấp hành chính tương ứng, trong phạm vi ranh giới
địa chính là quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất đai.
- Vai trò và đặc điểm của đất đai
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động. Trong quá trình vận
động, đất đai tự nhiên nhờ có lao động của nhiều thế hệ cải tạo mà trở thành đất
trồng trọt. Đất đai gắn bó với sự tồn tại và phát triển của con người. Không chỉ
cần thiết cho sự tồn tại và phát triển của con người mà trên phương diện kinh tế
tạo ra của cải vật chất. Ngay từ khi loài người biết tổ chức quá trình lao động sản
xuất, đất đai đã trở thành yếu tố sản xuất rất quan trọng.

Trong quá trình tái sản xuất xã hội, đất đai là cơ sở không gian bố trí lực
lượng sản xuất và trong lĩnh vực nông lâm nghiệp, đất đai là đối tượng của lao
động và thông qua đất đai con người tác động lên cây trồng vật nuôi, do đó đất
đai là công cụ lao động, là đối tượng lao động. Vừa là công cụ lao động, vừa là
4


đối tượng lao động, đất đai trở thành tư liệu sản xuất đặc biệt và vì vậy đất đai là
nhân tố đầu vào không thể thiếu được của nền sản xuất xã hội.
Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế xã hội, nên nó có hai thuộc tính tự nhiên và
xã hội đặc trưng cho khả năng của đất đai đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế - xã
hội của con người.
Thuộc tính tự nhiên bao gồm các đặc tính không gian như diện tích bề mặt,
hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa
chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với giá trị đầu
tư vào đất đai. Đất đai là một loại tài nguyên do thiên nhiên ban tặng và được xem
như không bị huỷ hoại. Nếu sức sản xuất phát triển nhanh chóng, tất cả máy móc
cũ phải được thay thế bằng máy móc mới có lợi hơn, nên máy móc cũ bị coi như
mất đi. Trái lại, nếu đất đai được sử dụng hợp lý thì sẽ không ngừng tốt hơn. Về
mặt không gian tự nhiên, đất đai luôn luôn có vị trí cố định, không có khả năng
dịch chuyển. Đặc tính không thể di dời được trong mọi trường hợp của đất đai là
sự khác biệt rõ nét nhất so với các loại tài sản khác. Là vật thể tự nhiên đất đai bị
giới hạn về mặt diện tích bởi phạm vi lãnh thổ quốc gia và bề mặt trái đất.
Thuộc tính xã hội của đất đai chính là vị thế của đất đai - là hình thức đo sự
mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định, là những thuộc
tính phi vật thể. Vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, được hình
thành từ các tương tác thị trường và phi thị trường. Vị thế đất đai được xác định
thông qua số lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội. Đất đai có vị thế cao
hay thấp phụ thuộc vào khả năng thiết lập cho người sử dụng đất đai được nhiều
hay ít mối quan hệ với các nhà cung cấp dịch vụ đô thị, với những người láng

giềng và với các đối tác khác…
Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên và xã
hội thông qua hoạt động đầu tư của con người. Với khả năng đáp ứng các nhu cầu
hoạt động kinh tế - xã hội, đất đai trở thành đối tượng trao đổi trong nền kinh tế
hàng hoá, từ đó đất đai có giá trị trao đổi trên thị trường.
Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là lao động không
phân biệt nói chung của con người, lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa. Nó
là một trong hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng. Trong đó, giá
trị là thuộc tính xã hội của hàng hóa, là lao động xã hội thể hiện trong hàng hóa.
Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi,
giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng
tiền của giá trị.
Từ đó khẳng định đất đai, thành phần cơ bản của đất đai, không có giá trị
vì đất đai không phải là sản phẩm do con người làm ra, không có lao động kết tinh
trong đất đai. Giá cả đất đai P thực chất là địa tô tư bản hoá, được xác định theo
công thức: P = R/I, với R là địa tô và I là tỷ lệ chiết khấu. Sau này một số nhà kinh
tế trường phái tân Mác xít cho rằng đất đai cũng có giá trị, vì đất đai đã có lao
động xã hội (lao động sống và lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt động đầu tư khai
phá và phát triển hạ tầng đất đai, được xác định theo công thức: W = C + V + M.
5


Nhưng thực tế giá cả thị trường đất đai, đặc biệt đất đai đô thị, lớn hơn nhiều lần
giá trị đầu tư vào đất đai. Như vậy giá trị đất đai không phải là giá trị đầu tư phát
triển trên đất đai.
Các nhà kinh tế thị trường không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động
“kết tinh sức lao động”: Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong
muốn của con người đều được coi là có giá trị sử dụng. Năng lực của giá trị sử
dụng này trong việc trao đổi với các sản phẩm/hàng hóa/dịch vụ khác được gọi là
giá trị trao đổi của nó. Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao dịch

trên thị trường.Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai có giá trị sử dụng được
trao đổi trên thị trường, nên nó có giá trị trao đổi. Quan điểm này đơn giản, dễ
hiểu, nhưng không có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của nó. Hơn nữa dễ dẫn
đến sự nhầm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử
dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại.
Cũng là quan điểm giá trị trong lĩnh vực marketing hiện đại, xem xét ở một
mức độ khái quát hơn: giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và
giá trị vô hình. Giá trị hữu hình ứng với chất lượng của sản phẩm hàng hóa; giá
trị vô hình ứng với vị thế thương hiệu ngự trị trong tâm tư, nguyện vọng và ước
muốn của con người. Với quan điểm này thì phạm trù giá trị đất đai được giải
thích một cách thuyết phục hơn. Theo đó, giá trị hữu hình ứng với chất lượng và
giá trị vô hình ứng với vị thế đất đai. Giá trị hữu hình là giá trị của các yếu tố
không gian (diện tích, hình dáng thửa đất,…) cùng với các giá trị đầu tư xây dựng
trên đất đai. Giá trị vô hình là giá trị của vị thế đất đai. Bản chất “vô hình” của giá
trị bất động sản đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm tưởng – nghĩa là trong
tâm tư, nguyện vọng, tình cảm – của khách hàng nói riêng và xã hội nói chung.
Trong trường hợp vị thế đất đai không khác nhau (do con người trong một
xã hội tất cả đều như nhau (hay được cho là như nhau) về mặt lĩnh hội vị thế) thì
giá trị trao đổi của hàng hóa đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình của chất lượng
hàng hóa, giá trị sử dụng của đất đai.
Đất đai có vai trò rất quan trọng đối với sản xuất và đời sống con người.
Khó mà hình dung được sự phát triển kinh tế, xã hội của mỗi quốc gia mà không
có đất đai. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai càng trở thành yếu tố cơ bản không
thể thiếu trong quá trình sản xuất và đời sống. Chúng ta có thể khái quát vai trò
quan trọng của đất đai qua những khía cạnh cơ bản sau: Đất đai là tư liệu sản xuất
đặc biệt, yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất xã hội, là một trong các yếu tố tự
nhiên ảnh hưởng đến sự phân bố dân cư lao động, là cơ sở để xây dựng kết cấu hạ
tầng kỹ thuật - xã hội, cơ sở sản xuất kinh doanh, đảm bảo chính trị, an ninh.
- Mối quan hệ giữa giá trị đất đai và mục đích sử dụng đất:
Mỗi loại hình kinh doanh và mỗi con người thì có nhu cầu khác biệt về vị

thế và chất lượng tự nhiên của đất đai. Loại hình kinh doanh thương nghiệp và
cung ứng dịch vụ thì có nhu cầu cao về vị thế, còn kinh doanh sản xuất công
nghiệp và nông nghiệp thì có nhu cầu về chất lượng tự nhiên cao hơn. Các cá nhân
người tiêu dùng và đơn vị kinh doanh sẽ lựa chọn vị trí định cư và sản xuất có vị
6


thế đất đai phù hợp với vị thế xã hội của mình. Người có vị thế xã hội cao hơn thì
có mức thu nhập tương ứng cao hơn, khả năng chi trả cho việc thuê đất với mức
giá cao hơn. Từ đó, ta thấy được giá đất, mục đich sử dụng đất và vị thế có mối
quan hệ chặt chẽ với nhau.
R
12.0
Thương mại và dịch vụ
7,0
Dân cư
2,0
A

Công nghiệp

B

Khu mua bán và
văn phòng

Khoảng cách đến trung tâm

Khu ở

Khu công nghiệp

Hình 1.1. Các phân khu chức năng đất đai trong không gian

Với một mức độ đơn giản hóa, có thể nói rằng các đơn vị đất đai tại những
mức giá thấp hơn được đặc trưng bởi công năng sử dụng của chúng đó là giá trị
sử dụng, trong khi các đơn vị đất đai tại các mức giá cao hơn được đặc trưng nhiều
hơn bởi các thuộc tính làm cho chúng trở thành hàng hóa, một loại hình đầu tư
được ưa chuộng, đó là giá trị trao đổi.
1.1.1.2. Phân vùng sử dụng đất đai
- Tính tập trung và sự hình thành các trung tâm
Đất đai là tư liệu sản xuất, là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất và
là không gian phát triển đô thị, là không gian phân bố các hoạt động kinh tế - xã
hội của con người. Các hoạt động này diễn ra trên bề mặt trái đất nhưng lại có tính
tập trung, mà từ đó hình thành các trung tâm và hệ thống vị trí trung tâm với các
cấp độ cao thấp khác nhau.
Vị trí trung tâm là điểm nút trao đổi thông tin, hàng hóa và dịch vụ nhằm
giảm thiểu chi phí lưu thông, chi phí xây dựng mạng lưới hạ tầng kỹ thuật và xã
hội trong không gian, cũng như sự mất mát thông tin và suy giảm giá trị sản phẩm
hàng hóa theo thời gian. Mỗi vị trí trung tâm có một bán kính phục vụ (R) nhất
định tùy thuộc vào tính chất tiêu dùng của loại hàng hóa và dịch vụ mà nó cung
ứng, từ đó tạo thành vùng thị trường hình tròn với bán kính (R) của vị trí trung
tâm. Tính chất tiêu dùng của hàng hóa và dịch vụ đồng thời quy định cấp độ của
vị trí trung tâm.

7


- Hệ thống vị trí trung tâm
Các vị trí trung tâm phân bố tương đối với nhau trong không gian theo

nguyên tắc thị trường, nguyên tắc giao thông và nguyên tắc hành chính hình thành
hệ thống vị trí trung tâm. Trong một hệ thống vùng thị trường của các vị trí trung
tâm là hình lục giác đều (hình 1.2).

C

B

Đường
giao thông
nối 2
trung tâm
cấp A liền
kề
Hình 1.3. Hệ thống đất trung tâm theo
nguyên tắc thị trường
A

Hình 1.2. Khu thị trường 6 cạnh

Trong thực tế hệ thống vị trí trung tâm theo nguyên tắc thị trường (hình 1.3)
tạo ra sự thuận lợi về khoảng cách cung ứng hàng hóa và dịch vụ, nhưng lại không
thuận tiện trong việc xây dựng hệ thống giao thông giữa các vị trí; hệ thống vị trí
trung tâm theo nguyên tắc giao thông (hình 1.4) tạo ra sự thuận lợi trong việc xây
dựng mạng lưới giao thông nối liền các vị trí trung tâm các cấp độ khác nhau vì
vậy hệ thống này là phổ biến.

Hình 1.4. Hệ thống đất trung tâm theo nguyên tắc giao thông

8

- Quy luật phân vùng sử dụng đất đai
Lý thuyết về phân vùng chức năng đất đai được nghiên cứu trước tiên bởi
Von Thunen, người đầu tiên phát triển một mô hình cơ bản phân tích các mối
quan hệ giữa thị trường, sản xuất và khoảng cách. Với mô hình này, ông nhìn theo
khía cạnh sản xuất nông nghiệp. Các chi phí tương đối của vận chuyển các loại
hàng hóa nông nghiệp khác nhau cho thị trường trung tâm xác định việc sử dụng
đất nông nghiệp cho vùng xung quanh. Các hoạt động sản xuất do đó sẽ cạnh tranh
về vị trí đất gần nhất với thị trường và các hoạt động không đủ sản xuất sẽ xác
định vị trí xa hơn. Mô hình này trình bày các giả định cơ bản phản ánh các điều
kiện nông nghiệp xung quanh một thành phố trong những năm đầu thế kỷ 19. Cụ
thể với các giả thiết như sau:
- Thị trường trong tình trạng bị cô lập không có tương tác với bên ngoài.
- Đất đai là hoàn toàn phẳng và khả năng sinh lợi của nó là như nhau.
- Nó được giả định không có cơ sở hạ tầng giao thông như đường giao thông
hoặc các con sông và người nông dân vận chuyển sản phẩm của họ để thị trường
bằng cách sử dụng ngựa và xe. Chi phí vận chuyển phụ thuộc của các loại hàng
hóa được vận chuyển đến các thị trường cũng như khoảng cách liên quan.
Mô hình này so sánh mối quan hệ giữa chi phí sản xuất, giá cả thị trường
và chi phí vận chuyển của một mặt hàng nông nghiệp và được thể hiện như sau:
R:
Y:
P:
C:
M:
F:

R = Y(P-C) – YFM
Giá thuê một ha.

Năng suất của sản phẩm.(đơn vị /ha)
Doanh thu trên một ha.
Chi phí sản xuất trung bình trên một ha.
Khoảng cách đến thị trường (km).
Phí vận chuyển đơn vị sản phẩm trên 1km.

Von Thunen kết luận rằng việc bố trí cây trồng chỉ có giá trị trong phạm vi
khoảng cách nhất định từ thị trường đến nơi sản xuất. Trên cơ sở của lý thuyết của
Von Thunen, năm 1964 Wiliam Alonso đưa ra cấu trúc đô thị theo mô hình đơn
tâm. Trong mô hình đơn giản nhất, khoảng cách đền trung tâm tăng, chi phí vận
chuyển tăng và hộ gia đình phải bỏ ra nhiều chi phí hơn để đi lại, theo đó, hộ gia
đình lựa chọn giá đất ít hơn để giữ được mức độ tiện ích và theo đó tiền thuê đất
giảm. Nói cách khác, hộ gia đình xác định vị trí cư trú của họ dựa trên việc đánh
đổi giữa chi phí đi lại và chi phí cho nhà đất. Kể từ khi phát triển, mô hình đơn
tâm đóng góp không ít vào sự phát triển của mô hình không gian đô thị, qua đó
trở thành mô hình vị trí cư trú căn bản cho các lý thuyết kinh tế không gian hiện
nay. Như vậy, cả hai tác giả trên đều dựa theo chi phí vận tải hàng hóa và dịch vụ
đến vị trí trung tâm để trao đổi, rút ra kết luận giá đất, mục đích sử dụng và khoảng
cách có mối quan hệ chặt chẽ với nhau (Hình 1.2)
Các phân vùng chức năng hình thành từ sự cạnh tranh trên thị trường giữa
các loại hình sử dụng có hàm chi phí vận tải khác nhau. Các loại hình sản xuất có
9


chi phí vận tải lớn cạnh tranh ở gần vị trí trung tâm để tiết kiệm chi phí vân chuyển
và có khả năng chi trả cho việc thuê đất với giá cạnh tranh cao hơn từ khoản chi
phí vận tải tiết kiệm được. Các phân vùng sử dụng đất đai tại các khoảng cách
khác nhau trong không gian được thể hiện ở (Hình 1.2).
Theo kết quả nghiên cứu của Edward Glaeser cho thấy trong thời kỳ hiện
đại cùng với sự phát triển của hệ thống giao thông và các phương tiện vận tải thì

chi phí vận tải hàng hóa và dịch vụ có mức giảm lớn, chiếm một tỷ trọng không
đáng kể trong cơ cấu giá cả tiêu thụ hàng hóa và dịch vụ, do vậy chi phí vận tải
không còn là yếu tố đóng vai trò quyết định chi phối quá trình phân vùng chức
năng đất đai trong không gian. Như vậy yếu tố ảnh hưởng đến phân vùng chức
năng đất đai phải là một yếu tố khác, theo Hoàng Hữu Phê chính là sự cạnh tranh
về vị thế xã hội của đất đai.
Theo đường hướng của lý thuyết Vị thế - Chất lượng, phân vùng chức năng
đất đai trong không gian bị chi phối bởi việc lựa chọn vị trí định cư cũng như nơi
bố trí xí nghiệp phụ thuộc vào nhu cầu về vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của
đất đai. Những người có nhu cầu về vị thế thì sẽ lựa chọn vị trí tiệm cận vào trung
tâm (ví dụ những người kinh doanh thương mại), còn những người có nhu cầu về
độ phì và diện tích thì sẽ lựa chọn vị trí ngoại vi trung tâm (ví dụ, người sản xuất
nông nghiệp). Mà từ đó hình thành các phân vùng sử dụng đất đai khác nhau.
Cùng với mức độ lợi nhuận của tư bản trong các ngành nghề khác nhau thì có khả
năng chi trả cho việc thuê đất, từ đó hình thành các mức giá khác nhau tại các vị
thế khác nhau.
Khác với quan điểm của Von Thunen và Wiliam Adlonso dựa vào mô hình
kinh tế tân cổ điển, mô hình phân vùng chức năng đất đai theo lý thuyết Vị thế Chất lượng căn cứ vào hành vi lựa chọn của người tiêu dùng và người kinh doanh,
có nét tương đồng với lý thuyết kinh tế học hành vi, mà trong thời gian gần đây
bắt đầu nhận được sự ủng hộ của nhiều người.
Như vậy việc ra quyết định vị trí trong không gian xuất phát từ nhu cầu của
con người (kinh tế học hành vi). Như theo sự mô tả của lý thuyết tâm sinh lý học
xã hội được phát triển bởi Abraham Maslow về các loại nhu cầu của con người.
Điều cơ bản mà mỗi một con người cần trước tiên là bảo vệ sự sống còn của nó,
đó là những nhu cầu mang tính sinh lý tự nhiên gồm việc thỏa mãn bản năng sinh
tồn và an ninh của bản thân. Nhưng khi con người đã được thỏa mãn các nhu cầu
sinh lý tự nhiên, không còn chỉ chú tâm vào những nhu cầu cơ bản đó thì nó bắt
đầu phát sinh những đòi hỏi về mặt xã hội gồm sự mong muốn hội nhập, uy thế.
Cuối cùng khi đã thỏa mãn những điều trên, thì cá nhân con người lại thèm
khát đạt được sự hoàn thiện của bản thân, là một động lực mãnh liệt thúc đẩy con

người khẳng định nhận thức và hoàn thành hình ảnh mà con người có được. Ngoài
ra việc quyết định vị trí không gian cũng bị chi phối bởi các quy luật kinh tế thị
trường như quy luật cạnh tranh, cung cầu và giá cả, cũng như các chính sách điều
tiết kinh tế vĩ mô, được nghiên cứu bởi các lý thuyết kinh tế học tân cổ điển.
10


1.1.1.3. Tổng quan về hệ thống quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam
- Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất
Hiện nay có rất nhiều tài liêu nghiên cứu định nghĩa về quy hoạch sử dụng
đất đai khác nhau, từ đó đưa đến những việc phát triển quan điểm và phương pháp
được sử dụng trong quy hoạch sử dụng đất đai cũng khác nhau.
Trong phương pháp tổng hợp và người sử dụng đất đai là trung tâm đã đổi
lại định nghĩa về quy hoạch sử dụng đất đai như sau “quy hoạch sử dụng đất đai
là một tiến trình xây dựng những quyết định để đưa đến những hành động trong
việc phân chia đất đai cho sử dụng để cung cấp những cái có lợi bền vững nhất”.
Với cái nhìn về quan điểm khả năng bền vững thì chức năng của quy hoạch sử
dụng đất đai là hướng dẫn sự quyết định trong sử dụng đất đai để làm sao trong
nguồn tài nguyên đó được khai thác có lợi cho con người, nhưng đồng thời cũng
được bảo vệ cho tương lai. Cung cấp những thông tin tốt liên quan đến nhu cầu
và sự chấp nhận của người dân, tiềm năng thực tại của nguồn tài nguyên và những
tác động đến môi trường có thể có của những sự lựa chọn là một yêu cầu đầu tiên
cho tiến trình quy hoạch sử dụng đất đai thành công. Ở đây đánh giá đất đai giữ
vai trò quan trọng như là công cụ để đánh giá thực trạng của đất đai khi được sử
dụng cho mục đích riêng biệt, hay như là một phương pháp để giải nghĩa hay dự
đoán tiềm năng sử dụng của đất đai.
Theo Tôn Gia Huyên có thể hiểu quy hoạch sử dụng đất là: “Việc phân bố
lại nguồn lực đất đai quốc gia trong giới hạn không gian và thời gian xác định với
mục tiêu nâng cao hiệu quả kinh tế - xã hội - môi trường của đất đai, bảo vệ tốt hệ
sinh thái và bền vững của môi trường; quy hoạch sử dụng đất cũng là hệ thống

các giải pháp mang tính kinh tế - kỹ thuật - pháp lý để quản lý tài nguyên và tài
sản đất đai quốc gia”. Về xã hội, quy hoạch sử dụng đất đảm bảo cân bằng nhu
cầu đất đai cho các nhóm lợi ích, cân bằng giữa nhu cầu sản xuất với đời sống vật
chất và tinh thần của các cộng đồng dân cư, thoả mãn nhu cầu đa dạng đối với
đất đai của toàn xã hội. Về pháp lý, quy hoạch sử dụng đất là công cụ để nhà nước
quản lý và điều tiết sử dụng đất đai, đảm bảo cho sự phát triển đồng bộ, ổn định
và an toàn. Về kinh tế, quy hoạch sử dụng đất là quá trình tối đa hóa giá trị của
bất động sản. Theo đó, việc sử dụng đất được quyết định trên cơ sở các động lực
của thị trường, nên cũng có thể nói rằng quy hoạch sử dụng đất phải trở thành một
sản phẩm của cơ chế thị trường.
Như vậy, thực chất của công tác quy hoạch sử dụng đất là quá trình hình
thành những quyết định nhằm mục đích tạo điều kiện cho việc đưa đất đai vào sử
dụng có hiệu quả, bền vững, mang lại lợi ích cao nhất cho, thực hiện điều chỉnh
các quan hệ đất đai và tổ chức sử dụng đất đai như một tư liệu sản xuất đặc biệt.
- Hệ thống quy hoạch ở Việt Nam
Hệ thống quy hoạch và sử dụng đất đai được phân loại theo nhiều cấp vị
khác nhau nhằm giải quyết các nhiệm vụ cụ thể về sử dụng đất đai từ tổng thể đến
thiết kế chi tiết. Đối với nước ta, Luật đất đai năm 2013 qui định quy hoạch sử
dụng đất đai được tiến hành theo lãnh thổ và theo ngành.
11


+ Quy hoạch tổng thể sử dụng đất đai cả nước.
+ Quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh.
+ Quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện.
Đối tượng của quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ là toàn bộ diện tích
tự nhiên của lãnh thổ. Tuỳ thuộc vào cấp vị lãnh thổ hành chính quy hoạch sử
dụng đất đai theo lãnh thổ sẽ có nội dung cụ thể, chi tiết khác nhau và được thực
hiện theo nguyên tắc : từ trên xuống, từ dưới lên, từ toàn cục đến bộ phận, từ các
chung đến cái riêng, từ vĩ mô đến vi mô và bước sau chỉnh lý bước trước.

Mục đích chung của quy hoạch sử dụng đất đai theo các cấp lãnh thổ hành
chính bao gồm: đáp ứng nhu cầu đất đai cho hiện tại và tương lai để phát triển các
ngành kinh tế quốc dân; cụ thể hóa một bước quy hoạch sử dụng đất đai của các
ngành và đơn vị hành chính cấp cao hơn; làm căn cứ, cơ sở để các ngành, các đơn
vị hành chính cấp dưới triển khai quy hoạch sử dụng đất đai của ngành và địa
phương mình; làm cơ sở để lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm và hàng năm; phục
vụ cho công tác thống nhất quản lý nhà nước về đất đai.
Quy hoạch sử dụng đất đai theo ngành bao gồm các dạng sau:
+ Quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp;
+ Quy hoạch sử dụng đất lâm nghiệp;
+ Quy hoạch sử dụng đất các khu dân cư nông thôn;
+ Quy hoạch sử dụng đất đô thị;
+ Quy hoạch sử dụng đất chuyên dùng.
Quy hoạch sử dụng đất đai giữa các ngành có quan hệ chặt chẽ với sự phát
triển của lực lượng sản xuất, với kế hoạch sử dụng đất và phân vùng của cả nước.
Khi tiến hành cần phải có sự phối hợp chung của nhiều ngành.
Quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ và theo ngành có mối quan hệ chặt
chẽ với nhau. Nhà nước căn cứ vào chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của cả
nước và hệ thống thông tin tư liệu về điều kiện đất đai hiện có để xây dựng quy
hoạch tổng thể sử dụng các loại đất. Các ngành chức năng căn cứ vào đó để xây
dựng quy hoạch sử dụng đất đai cụ thể cho từng ngành phù hợp với yêu cầu và
nội dung sử dụng đất của ngành. Như vậy, quy hoạch tổng thể đất đai phải đi trước
và có tính định hướng cho quy hoạch sử dụng đất đai theo ngành.
- Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất đai hiện nay
+Tính lịch sử - xã hội
Lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát triển của quy hoạch sử
dụng đất đai. Mỗi hình thái kinh tế - xã hội đều có một phương thức sản xuất của
xã hội thể hiện theo 2 mặt : lực lượng sản xuất và quan hệ sản xuất. Trong quy
hoạch sử dụng đất đai, luôn nẩy sinh quan hệ giữ người với đất đai - là sức tự
nhiên, cũng như quan hệ giữa người với người. Quy hoạch sử dụng đất đai thể

hiện đồng thời là yếu tố thúc đẩy phát triển lực lượng sản xuất, vừa là yếu tố thúc
12


đẩy các mối quan hệ sản xuất, vì vậy nó luôn là một bộ phận của phương thức sản
xuất của xã hội. Ở nước ta, quy hoạch sử dụng đất đai phục vụ nhu cầu của người
sử dụng đất và quyền lợi của toàn xã hội. Đặc biệt, trong nền kinh tế thị trường,
quy hoạch sử dụng đất đai góp phần giải quyết các mâu thuẫn nội tại của từng lợi
ích kinh tế, xã hội và môi trường nẩy sinh trong quá trình sử dụng đất.
+Tính tổng hợp
Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng đất đai biểu hiện chủ yếu ở hai mặt :
đối tượng của quy hoạch là khai thác, sử dụng, cải tạo, bảo vệ...toàn bộ tài nguyên
đất đai cho nhu cầu của toàn bộ nền kinh tế quốc dân. Quy hoạch sử dụng đất đai
đề cập đến nhiều lĩnh vực khác nhau như : khoa học tự nhiên - xã hội, dân số và
đất đai, sản xuất nông, công nghiệp, môi trường sinh thái... Với đặc điểm này, quy
hoạch lãnh trách nhiệm tổng hợp toàn bộ nhu cầu sử dụng đất; Điều hoà các mâu
thuẫn về đất đai của các ngành, lĩnh vực; xác định và điều phối phương hướng,
phương thức phân bố sử dụng đất phù hợp với mục tiêu kinh tế - xã hội, bảo đảm
cho nền kinh tế quốc dân luôn phát triển bền vững, đạt tốc độ cao và ổn định.
+Tính dài hạn
Căn cứ vào các dự báo xu thế biến động dài hạn của những yếu tố kinh tế
xã hội quan trọng , từ đó xác định quy hoạch trung và dài hạn về sử dụng đất đai,
đề ra các phương hướng, chính sách và biện pháp có tính chiến lược, tạo căn cứ
khoa học cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm và ngắn hạn. Quy
hoạch dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu đất để phát triển lâu dài kinh tế - xã hội. Cơ
cấu và phương thức sử dụng đất được điều chỉnh từng bước trong thời gian dài
cho đến khi đạt được mục tiêu dự kiến. Thời hạn của quy hoạch sử dụng đất đai
thường từ trên 10 năm đến 20 năm hoặc lâu hơn.
+ Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô
Với đặc tính trung và dài hạn, quy hoạch sử dụng đất đai chỉ dự kiến trước

được các xu thế thay đổi phương hướng, mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng đất.
Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất đai là mang tính chiến lược, các chỉ tiêu của quy
hoạch mang tính chỉ đạo vĩ mô, tính phương hướng và khái lược về sử dụng đất
của các ngành như: Phương hướng, mục tiêu và trọng điểm chiến lược của việc
sử dụng đất trong vùng; Cân đối tổng quát nhu cầu sử dụng đất của các ngành;
Điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất và phân bố đất đai trong vùng; Phân định ranh giới
và các hình thức quản lý việc sử dụng đất đai trong vùng; Đề xuất các biện pháp,
các chính sách lớn để đạt được mục tiêu của phương hướng sử dụng đất.
+ Tính chính sách
Quy hoạch sử dụng đất đai thể hiện rất mạnh đặc tính chính trị và chính
sách xã hội. Khi xây dựng phương án phải quán triệt các chính sách và quy định
có liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà nước, đảm bảo thực hiện cụ thể trên
mặt bằng đất đai các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, phát triển ổn định
kế hoạch kinh tế - xã hội; Tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu khống chế về dân
số, đất đai và môi trường sinh thái.
13


+ Tính khả biến
Dưới sự tác động của nhiều nhân tố khó dự đoán trước, theo nhiều phương
diện khác nhau, quy hoạch sử dụng đất đai chỉ là một trong những giải pháp biến
đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc phát triển
kinh tế trong một thời kỳ nhất định. Khi xã hội phát triển, khoa học kỹ thuật ngày
càng tiến bộ, chính sách và tình hình kinh tế thay đổi, các dự kiến của quy hoạch
sử dụng đất đai không còn phù hợp. Việc chỉnh sửa, bổ sung, hoàn thiện quy hoạch
và điều chỉnh biện pháp thực hiện là cần thiết. Điều này thể hiện tính khả biến của
quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất đai luôn là quy hoạch động, quá trình lặp lại
theo chiều xoắn ốc "quy hoạch - thực hiện - quy hoạch lại hoặc chỉnh lý - tiếp
tục thực hiện..." với chất lượng, mức độ hoàn thiện, tính phù hợp ngày càng cao.
- Nội dung quy hoạch sử dụng đất các cấp

Công tác quy hoạch ở các cấp khác nhau thì nội dung khác nhau bởi chỉ
tiêu phân bổ đất đai. Nhìn chung công tác quy hoạch sử dụng đất bao gồm các nội
dung cơ bản sau:
1. Điều tra, phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội.
2. Đánh giá tình hình sử dụng đất, biến động sử dụng đất, kết quả thực hiện
quy hoạch sử dụng đất kỳ trước và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
3. Đánh giá tiềm năng đất đai và định hướng dài hạn về sử dụng đất.
4. Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất.
5. Đánh giá tác động của phương án quy hoạch sử dụng đất đến kinh tế, xã
hội, môi trường.
6. Phân kỳ quy hoạch sử dụng đất và lập kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu.
7. Đề xuất các giải pháp thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Những bất cập trong quy hoạch sử dụng đất hiện nay
* Bất cập trong tư duy về quy hoạch sử dụng đất
Hiện nay trong công tác Quy hoạch sử dụng đất, tư duy về quy hoạch vẫn
chưa thoát khỏi tư duy quy hoạch theo diện tích các loại đất chu chuyển diện tích
các loại đất mà quên đi yếu tố cấu trúc không gian của đất đai. Tức là chưa quan
tâm đến tính vùng, tính liền kề và tính hệ thống của đất đai. Nhìn vào phương án
quy hoạch người sử dụng đất không thấy được tiềm năng thực thụ của đất đai.
Ngày nay, khi khoa học - công nghệ phát triển và tạo ra được giá trị gia tăng rất
cao thì diện tích bị xếp xuống hàng thứ yếu, diện tích đất đai không còn quan
trọng bằng vị thế đất đai. Theo Đặng Hùng Võ, trong sử dụng đất một thửa đất
100 ha có giá trị hơn nhiều so với 100 thửa đất 1 ha. Khái niệm vùng sử dụng đất
có tầm quan trọng cao hơn nhiều so với khái niệm tổng diện tích đất cùng loại.
Quy hoạch theo tổng diện tích đất như hiện nay, chức năng cân đối nguồn
lực đất đai cho nhu cầu phát triển bền vững không khả thi. Trên thực tế, các dự án
đầu tư, ít quan tâm tới quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Đánh giá kết
14

quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước cho thấy diện tích của một số loại
đất đã được sử dụng vượt chỉ tiêu quy hoạch hoặc diện tích không đạt chỉ tiêu đề
ra. Quy định việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt cũng chưa phát huy
hiệu quả, khó thấy được giao đất có phù hợp quy hoạch sử dụng đất hay không.
* Bất cập trong mối quan hệ với các quy hoạch khác
Theo pháp luật hiện hành, thẩm quyền cao nhất phê duyệt quy hoạch đô thị
thuộc Thủ tướng Chính phủ, hầu hết quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết
đều thuộc thẩm quyền phê duyệt của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương và UBND cấp quận, huyện. Đối với quy hoạch sử dụng đất, thẩm quyền cao
nhất phê duyệt thuộc Quốc hội và thẩm quyền thấp nhất thuộc UBND cấp huyện.
Căn cứ vào thẩm quyền, thì quy hoạch sử dụng đất có tính pháp lý cao hơn.
Nhưng trên thực tế, quy hoạch sử dụng đất không làm được vai trò phân bổ quỹ
đất cho các ngành. Nhà đầu tư cũng không thể tìm được địa điểm đầu tư trong quy
hoạch sử dụng đất. Người đang sử dụng đất cũng không thể biết được đất của
mình có bị thu hồi không khi nhìn vào quy hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đã được quy định khá cụ
thể ở Luật Đất đai, Luật Xây dựng và Luật Quy hoạch đô thị, nhưng các Luật này
cũng không nói rõ quy hoạch nào làm trước và quy hoạch nào làm sau. Trong quy
hoạch xây dựng luôn có một phần nói về quy hoạch sử dụng đất. Ngược lại, quy
hoạch sử dụng đất lại làm cho những nơi đã có quy hoạch đô thị được phê duyệt.
Về nội dung, giữa hai loại quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch tổng thể
phát triển kinh tế - xã hội có rất nhiều phần trùng lặp dẫn đến tình trạng lãng phí.
* Bất cập của việc phân kỳ quy hoạch sử dụng đất
Nếu xem xét theo thời kỳ quy hoạch thì quy hoạch tổng thể phát triển kinh
tế xã hội và quy hoạch sử dụng đất có thời kỳ quy hoạch là 10 năm trong khi quy
hoạch chung xây dựng và quy hoạch ngành thường có thời kỳ quy hoạch từ 15
đến 20 năm. Vì vậy, nếu quy hoạch sau dựa vào kết quả dự báo của quy hoạch
tổng thể phát triển kinh tế xã hội thì tầm dự báo sẽ không đủ xa để có thể làm căn
cứ xây dựng phương án quy hoạch. Theo thực tế lập quy hoạch tổng thời gian lập

các quy hoạch tổng thể trong đô thị, từ khi lập nhiệm vụ cho đến khi phê duyệt
quy hoạch thường mất tối thiểu là 3 năm và thậm chí kéo dài đến 5-6 năm.
1.1.1.4. Tổng quan về công tác đánh giá đai xây dựng đô thị
- Khái niệm về đất xây dựng đô thị
Đất xây dựng đô thị: là đất xây dựng các khu chức năng đô thị (bao gồm cả
các hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị). Đất dự phòng phát triển, đất nông lâm nghiệp
trong đô thị và các loại đất không phục vụ cho hoạt động của các chức năng đô
thị không phải là đất xây dựng đô thị. (Nguồn: Trích mục 1.2 Chương I: Quy
hoạch không gian, Quyết định số 04/2008/ QĐ-BXD ngày 3/4/2008).

15


- Đánh giá đất đai thích nghi xây dựng đô thị
Cơ sở kỹ thuật trong việc lựa chọn đất đai xây dựng đô thị là việc đánh giá
đất đai theo điều kiện tự nhiên kết hợp việc định lượng các nhóm yếu tố thuộc về
điều kiện kinh tế - xã hội theo mức đánh giá đặc trưng riêng cho việc sử dụng đất
xây dựng đô thị. Đây là một bài toán phân tích đánh giá đa tiêu chuẩn. Cụ thể:
+ Đánh giá thích nghi tự nhiên: Chỉ ra mức độ thích hợp của loại hình sử
dụng đất đối với điều kiện tự nhiên không tính đến các điều kiện kinh tế - xã hội.
Đặc biệt, đối với loại hình sử dụng đất đặc thù sử dụng cho việc xây dựng nơi cư
trú của con người thì vẫn phải cân nhắc kĩ lưỡng trước khi đánh giá.
+ Đánh giá thích nghi kinh tế - xã hội: Các quyết định sử dụng đất đai
thường cân nhắc về mặt kinh tế - xã hội. Tính thích nghi về mặt kinh tế - xã hội
của loại hình sử dụng đất xây dựng đô thị được xác định bằng các yếu tố: hệ thống
hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, môi trường sống trong đô thị…
1.1.2. Cơ sở lý luận về Thương mại – dịch vụ
1.1.2.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại thương mại – dịch vụ
- Khái niệm về thương mại – dich vụ
Thương mại là một ngành kinh tế độc lập mà hoạt động của nó là mua, bán

hàng hóa và dịch vụ.
Dịch vụ là toàn bộ các hoạt động nhằm đáp ứng nhu cầu nào đó của con
người mà sản phẩm của nó tồn tại dưới hình thái phi vật thể.
Thương mại – dịch vụ là sự trao đổi mua bán hay cung cấp các dịch vụ (sản
phẩm vô hình) trên thị trường. Dịch vụ chính là đối tượng của trao đổi mua bán.
Các chủ thể tham gia trao đổi đa dạng bao gồm các ổ chức các nhân, đơn vị, doanh
nghiệp trong phạm vi một quốc gia hoặc giữa các bộ phận quốc gia với nhau.
- Đặc điểm của thương mại – dịch vụ
Thứ nhất: Dịch vụ là loại sản phẩm vô hình, không sờ mó, nhìn thấy được
nhưng lại được cảm nhận qua tiêu dùng trực tiếp của khách hàng. Quá trình sản
xuất và tiêu dùng sản phẩm dịch vụ diễn ra đồng thời, nhưng hiệu quả của dịch
vụ đối với người tiêu dùng lại rất khác nhau.
Thứ hai: Thương mại dịch vụ có phạm vi hoạt động rất rộng, từ dịch vụ cho
tiêu dùng cá nhân đến dịch vụ sản xuất, kinh doanh, quản lý trong tất cả các ngành
của nền kinh tế quốc dân, thu hút đông đảo người tham gia với trình độ cũng rất
khác nhau, từ lao động đơn giản đến lao động chất xám có trình độ. Do đó đây là
một lĩnh vực có nhiều cơ hội phát triển và tạo được nhiều công ăn việc làm, rất có
ý nghĩa về kinh tế – xã hội ở nước ta hiện nay.
Thứ ba: Thương mại dịch vụ hiện nay đang có sự lan tỏa rất lớn, ngoài tác
dụng trực tiếp, nó còn có vai trò trung gian đối với sản xuất và thương mại hàng
hóa, nên phát triển thương mại dịch vụ có ảnh hưởng gián tiếp lên tất cả các ngành
của nền kinh tế quốc dân, do đó tác dụng của thương mại dịch vụ là rất lớn.
- Các loại hình thương mại - dịch vụ nghiên cứu
16


+ Loại hình chợ
*Khái niệm: Theo TCVN 9211:2012, Chợ được định nghĩa là môi trường
kiến trúc công cộng của một khu vực dân cư được chính quyền quy định, cho phép
hoạt động mua bán hàng háo và dịch vụ thương nghiệp. Bao gồm chợ tổng hợp,

chợ chuyên doanh, chợ đầu mối, chợ truyền thống văn hóa, chợ dân sinh,…
*Phân loại chợ: Theo Nghị định 02/2003/NĐ-CP ngày 14 tháng 01 năm
2003 của Chính phủ về phát triển và quản lý chợ, qui mô chợ được phân thành 3
loại chủ yếu là chợ hạng I, chợ hạng II và chợ hạng III. Việc phân loại theo qui
mô chợ được căn cứ vào số hộ kinh doanh cố định trên chợ và thực trạng cơ sở
vật chất của chợ. (Đính kèm phụ lục I).
+ Loại hình siêu thị
*Khái niệm: Siêu thị là loại hình cửa hàng hiện đại; kinh doanh tổng hợp
hoặc chuyên doanh; có cơ cấu chủng loại hàng hóa phong phú, đa dạng, bảo đảm
chất lượng; đáp ứng các tiêu chuẩn về diện tích kinh doanh, trang bị kỹ thuật và
trình độ quản lý tổ chức kinh doanh; có các phương thức phục vụ văn minh, thuận
tiện nhằm thỏa mãn nhu cầu mua sắm hàng hóa của khách hàng.
*Phân loại: Qui chế của Bộ Thương mại phân loại siêu thị theo qui mô, cụ
thể siêu thị được phân thành 3 hạng: hạng I, hạng II và hạng III. Qui chế này qui
định như sau: Được gọi là Siêu thị và phân hạng Siêu thị nếu cơ sở kinh doanh
thương mại có địa điểm kinh doanh phù hợp với Quy hoạch phát triển mạng lưới
thương mại của tỉnh, thành phố và có quy mô, trình độ tổ chức kinh doanh đáp
ứng các tiêu chuẩn cơ bản của một trong ba hạng Siêu thị (Đính kèm Phụ Lục I).
+Loại hình trung tâm thương mại
*Khái niệm: Trung tâm thương mại là loại hình tổ chức kinh doanh thương
mại hiện đại, đa chức năng, bao gồm tổ hợp các loại hình cửa hàng, cơ sở hoạt
động dịch vụ; hội trường, phòng họp, văn phòng... được bố trí tập trung, liên hoàn
trong một hoặc một số công trình kiến trúc liền kề; đáp ứng các tiêu chuẩn về diện
tích kinh doanh, trang bị kỹ thuật và trình độ quản lý, tổ chức kinh doanh; có các
phương thức phục vụ văn minh, thuận tiện đáp ứng nhu cần phát triển hoạt động
kinh doanh của thương nhân và thoả mãn nhu cầu về hàng hoá, dịch vụ.
*Phân loại: Theo quy chế về Siêu thị, Trung tâm thương mại, được gọi là
Trung tâm thương mại và phân hạng Trung tâm thương mại nếu cơ sở kinh doanh
thương mại có địa điểm kinh doanh phù hợp với Quy hoạch phát triển mạng lưới
thương mại của tỉnh, thành phố và có quy mô, trình độ tổ chức kinh doanh đáp

ứng các tiêu chuẩn cơ bản của một trong ba hạng Trung tâm thương mại theo quy
định (Đính kèm Phụ Lục I).
1.1.2.3. Quan điểm phát triển Thương mại – dịch vụ
- Trên thế giới
Ở hầu hết các quốc gia, họ rất chú trọng việc phát triển thương mại, về quy
mô có thể khác nhau, nhưng đều có hai loại hình siêu thị, trung tâm thương mại,
17


nhất là trên thị trường các thành phố, thị trấn. Tại các nước phát triển, hai loại
hình này thường được tổ chức thành các hệ thống, các chuỗi siêu thị, trung tâm
thương mại (kết nối theo chiều dọc) hoặc quy tụ thành các tổ hợp thương mại, các
công viên mua sắm (kết nối theo chiều ngang), thậm chí còn hình thành nên các
tập đoàn, các hãng bán lẻ xuyên quốc gia, có mạng lưới trên toàn cầu, trong đó
thành phần chủ yếu là các siêu thị, trung tâm thương mại.
- Ở Việt Nam
Quan điểm phát triển mạng lưới chợ, siêu thị, trung tâm thương mại
Phát triển mạng lưới siêu thị, TTTM gắn liền quá trình hiện đại hóa hệ
thống phân phối trong nước, thực hiện mục tiêu “phấn đấu đến năm 2020 nước ta
cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại” đã được xác định trong
Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ 2011 - 2020.
Phát triển mạng lưới siêu thị, TTTM phù hợp qui hoạch vùng, qui hoạch đô
thị và qui hoạch nông thôn; mật độ và qui mô của các siêu thị, TTTM được xác
định phù hợp với đặc điểm, điều kiện phát triển kinh tế - xã hội từng vùng, khu
vực trên địa bàn cả nước; theo qui chuẩn và tiêu chuẩn thống nhất, đạt trình độ
tiên tiến; chú trọng đến công tác bảo vệ môi trường, giảm thiểu các nguy cơ gây
tác hại đến môi trường trong hoạt động kinh doanh của siêu thị, TTTM.
Quan điểm bố trí không gian kiến trúc của chợ, siêu thị, trung tâm thương mại
Không gian kiến trúc của chợ, trung tâm thương mại, siêu thị vừa phải đảm
bảo sự thuận tiện cho hoạt động mua bán, trao đổi hàng hoá, đảm bảo yêu cầu về

vệ sinh môi trường và an toàn giao thông, vừa phải đảm bảo khả năng phát triển
mở rộng của các loại hình thương nghiệp có liên quan khác. Đặc biệt, không gian
kiến trúc của các chợ nông thôn phải thuận tiện, phù hợp với đặc điểm sinh hoạt.
Đây là quan điểm cần được quán triệt trong quá trình chỉ đạo lập quy hoạch
tổng thể các công trình kiến trúc của một khu vực đô thị hay cụm dân cư, …. Điều
này có ý nghĩa không nhỏ đối với sự ổn định về không gian kiến trúc của một khu
vực trong quá trình phát triển dài hạn và nâng cao hệ số sử dụng của các công
trình chợ, trung tâm thương mại, siêu thị. Vấn đề đặt ra cần giải quyết là:
+ Đặt chợ, trung tâm thương mại, siêu thị trong quá trình phát triển của
không gian kiến trúc tổng thể tại mỗi khu vực, đảm bảo sự hài hoà giữa sự phát
triển của từng loại hình đối với các loại hình thương mại khác trong khu vực, giữa
chợ, trung tâm thương mại, siêu thị với các khu vực dân cư.
+ Việc thiết kế không gian kiến trúc cụ thể của chợ, trung tâm thương mại,
siêu thị phải chi tiết và bao hàm được mọi yêu cầu về đi lại, điều kiện sinh hoạt
củ, yêu cầu tổ chức kinh doanh của từng ngành, qui mô phát triển kinh doanh,...
1.1.2.4. Cơ sở lựa chọn tiêu chí đánh giá đất phát triển thương mại – dịch vụ
- Quyết định số 04/2008/ QĐ-BXD ngày 3 tháng 04 năm 2008 của Bộ Xây
Dựng, Chương II về Quy hoạch không gian, cụ thể bao gồm các mục sau:
18