xây dựng kế hoạch sử dụng đất năm 2018 trên địa bàn thành phố biên hòa tỉnh đồng nai

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1
1. Lý do chọn đề tài ............................................................................................... 1
2. Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn .................................................................. 2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................... 2
4. Phương pháp nghiên cứu................................................................................... 2
5. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn .......................................................................... 3
6. Bố cục luận văn ................................................................................................. 3
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ LIÊN QUAN ĐẾN
KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ............................................................................ 4
1.1. Cơ sở lý luận .................................................................................................. 4
1.1.1. Khái niệm đất đai ........................................................................................ 4
1.1.2. Vai trò, ý nghĩa của đất đai………………………………………………..5
1.1.3. Khái niệm về Quy hoạch sử dụng đất……………………………………..5
1.1.4. Đặc điểm của Quy hoạch sử dụng đất đai…………………………………7
1.1.5. Nguyên tắc lập QH, KHSDĐ cấp huyện................................................... 10
1.1.6. Quy trình lập KHSDĐ hàng năm cấp huyện ............................................ 10
1.1.7. Vai trò, ý nghĩa của xây dựng kế hoạch sử dụng đất ................................ 12
1.2. Cơ sở pháp lý................................................................................................ 12
1.2.1. Các quy định chung………………………………………………………12
1.2.2. Căn cứ pháp lý lập KHSDĐ………………………………………………13
TIỂU KẾT CHƯƠNG 1………………………………………………………14
CHƯƠNG 2. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THỰC HIỆN KẾ
HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA..... 15
2.1. Thực trạng điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, môi trường ........................ 15
2.1.1. Thực trạng điều kiện tự nhiên ................................................................... 15
2.1.2. Thực trạng về môi trường ......................................................................... 18
2.1.3. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế .................................................... 20
2.1.4. Thực trạng dân số, lao động, việc làm và thu nhập .................................. 22
2.1.5. Thực trạng phát triển đô thị ....................................................................... 24
2.1.6. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng........................................................... 24

2


2.1.7. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường ...... 28
2.2. Tình hình quản lý đất đai ............................................................................. 29
2.2.1. Thực hiện quản lý đất đai theo địa giới hành chính .................................. 29
2.2.2. Công tác đo đạc, cập nhật hồ sơ địa chính ................................................ 30
2.2.3. Kiểm kê, thống kê ..................................................................................... 31
2.2.4. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ............................................................. 31
2.2.5. Các nhiệm vụ khác trong quản lý đất đai .................................................. 32
2.3. Hiện trạng sử dụng và biến động các loại đất .............................................. 32
2.3.1. Hiện trạng sử dụng các loại đất ................................................................. 32
2.3.2. Hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường; tính hợp lý của việc sử dụng đất... 37
2.3.3. Những tồn tại trong việc sử dụng đất ........................................................ 40
2.4. Đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2017 ...................... 41
2.4.1. Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2017 .................................. 41
2.4.2. Đánh giá chung về kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất ..................... 43
TIỂU KẾT CHƯƠNG 2………………………………………………………44
CHƯƠNG 3. XÂY DỰNG KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT NĂM 2018 TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI. ........................... 45
3.1. Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội .................................................... 45
3.1.1. Mục tiêu chung…………………………………………………………..45
3.1.2. Mục tiêu cụ thể…………………………………………………………..45
3.2. Xây dựng kế hoạch sử dụng đất năm 2018 trên địa bàn thành phố Biên
Hòa…… .............................................................................................................. 46
3.2.1. Dự báo nhu cầu sử dụng đất ...................................................................... 46
3.2.2. Khả năng đáp ứng về số lượng, chất lượng đất đai cho nhu cầu sử dụng đất
đai ........................................................................................................................ 50
3.2.3. Phân bổ đất đai cho mục đích sử dụng đất ................................................ 51
3.2.4. Diện tích các loại đất chuyển mục đích sử dụng đất................................. 55

3.2.5. Diện tích các loại đất thu hồi..................................................................... 55
3.2.6. Danh mục các công trình........................................................................... 56
3.3. Các giải pháp tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất ................................ 58
3.3.1. Nhóm giải pháp về chính sách .................................................................. 58
3


3.3.2. Giải pháp về nguồn lực, vốn đầu tư: ......................................................... 59
3.3.3. Giải pháp về khoa học, công nghệ: ........................................................... 60
3.3.4. Giải pháp cải tạo, bảo vệ đất đai và môi trường: ...................................... 60
3.3.5. Giải pháp về quản lý, giám sát việc lập và thực hiện quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất .......................................................................................................... 61
3.3.6. Một số giải pháp khác: .............................................................................. 62
TIỂU KẾT CHƯƠNG 3………………………………………………………62
KẾT LUẬN………………………………………………………………….....63
TÀI LIỆU THAM KHẢO…………………………………………………….64

4


MỤC LỤC BẢNG
Bảng 2.1. Diện tích theo đơn vị hành chính……………………………………30
Bảng 2.2. Hiện trạng sử dụng đất của nhóm đất nông nghiệp năm 2017…....…32
Bảng 2.3. Hiện trạng sử dụng đất của nhóm phi đất nông nghiệp năm 2017 ….34
Bảng 2.4. Kết quả thực hiện KHSDĐ năm 2017 của thành phố Biên Hòa…….42
Bảng 3.1. Kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp năm 2018…………………...……51
Bảng 3.2. Kế hoạch sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2018...…………..……..52
Bảng 3.3. Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất năm 2018 của thành phố Biên
Hòa……………………………………………………………… ……...……...55
Bảng 3.4. Kế hoạch thu hồi đất năm 2018 của thành phố Biên Hòa……….…..55

Bảng 3.5. Danh mục các công trình năm 2018…………………………….…..57

5


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
QH

Quy hoạch

UBND

Ủy ban nhân dân

THCS

Trung học cơ sở

THPT

Trung học phổ thông

KHSDĐ

Kế hoạch sử dụng đất

6


PHỤ LỤC I

Bảng 1: Danh mục các công trình, dự án đã thực hiện được trong năm 2017 của
thành phố Biên Hòa.
Bảng 2: Danh mục các công trình, dự án chưa thực hiện trong năm 2017 của thành
phố Biên Hòa
PHỤ LỤC II
Biểu 01/CH: Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 của thành phố Biên Hòa
Biểu 02/CH: Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2017 của thành phố
Biên Hòa
Biểu 06/CH: Kế hoạch sử dụng đất năm 2018 của thành phố Biên Hòa
Biểu 07/CH: Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất năm 2018 của thành phố
Biên Hòa
Biểu 08/CH: Kế hoạch thu hồi đất năm 2018 của thành phố Biên Hòa
Biểu 10/CH: Danh mục công trình, dự án thực hiện trong năm 2018 của thành phố
Biên Hòa
Biểu 13/CH: Chu chuyển đất đai trong kế hoạch sử dụng đất năm 2018 của thành
phố Biên Hòa
Biểu 13/CH-1: Chu chuyển đất đai trong kế hoạch sử dụng đất năm 2018 của xã
An Hòa thành phố Biên Hòa
Biểu 13/CH-2: Chu chuyển đất đai trong kế hoạch sử dụng đất năm 2018 của
phường Bửu Long thành phố Biên Hòa
Biểu 13/CH-3: Chu chuyển đất đai trong kế hoạch sử dụng đất năm 2018 của xã
Hóa An thành phố Biên Hòa
Biểu 13/CH-4: Chu chuyển đất đai trong kế hoạch sử dụng đất năm 2018 của
phường Quang Vinh thành phố Biên Hòa
Biểu 13/CH-5: Chu chuyển đất đai trong kế hoạch sử dụng đất năm 2018 của xã
Tam Phước thành phố Biên Hòa
Biểu 13/CH-6: Chu chuyển đất đai trong kế hoạch sử dụng đất năm 2018 của
phường Tân Hiệp thành phố Biên Hòa
Biểu 13/CH-7: Chu chuyển đất đai trong kế hoạch sử dụng đất năm 2018 của
phường Trảng Dài thành phố Biên Hòa

7


Biểu trung gian: Diện tích chiếm đất các công trình năm 2018 của thành phố Biên
Hòa

8


MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế,
văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử dụng
đất đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về
tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ... Hiện nay, đất nước ta đang trong
thời kỳ mở cửa hội nhập với thị trường thế giới, tiến dần tới công nghiệp hóa, hiện
đại hóa đất nước nên nhu cầu về đất đai để phục vụ cho sản xuất là một yêu cầu
rất lớn. Bên cạnh đó, sự gia tăng dân số cũng làm cho nhu cầu sử dụng đất của
người dân và các thành phần kinh tế khác ngày một tăng cao dẫn đến tình hình
biến động đất đai ngày một diễn ra thường xuyên và phức tạp hơn.
Biên Hòa là tỉnh lỵ, trung tâm chính trị - kinh tế - xã hội, an ninh quốc
phòng của tỉnh Đồng Nai; là thành phố, trung tâm công nghiệp quan trọng của
vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và cả nước. Có vị trí địa lý thuận lợi cho quá
trình phát triển kinh tế xã hội trong quá khứ, hiện tại và tương lai. Với điều kiện
thuận lợi về địa lý - kinh tế, Biên Hòa đang là địa bàn tập trung đông dân cư nhất
trong toàn tỉnh (chiếm 31,92% dân số của tỉnh), với mật độ dân số trung bình là
3.111,87 người/km2, đã ảnh hưởng đến việc bố trí đất đai cho các mục đích, cụ
thể như bố trí đất xây dựng đô thị (xây dựng cơ cở hạ tầng, công trình công cộng,
xây dựng trụ sở, cơ quan, trường học,...) cho phù hợp với quy mô dân số, cũng

như bố trí đất xây dựng nhà ở, các công trình sản xuất kinh doanh dịch vụ,…
Trong điều kiện đó, việc quản lý và sử dụng đất đai là vấn đề hết sức khó khăn và
phức tạp. Vì vậy công tác lập kế hoạch sử dụng đất đai là một trong những nhiệm
vụ cần thiết, thường xuyên được các cấp quan tâm và chỉ đạo cơ quan quản lý đất
đai ở cấp mình quản lý, nhằm tăng cường thực hiện chức năng quản lý Nhà nước
về sử dụng đất đai ngày càng chuẩn xác hơn.
Tại khoản 2, Điều 37 và khoản 1, Điều 52 Luật Đất đai năm 2013, quy định:
“Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm” và căn cứ giao đất, cho
thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là “Kế hoạch sử dụng đất hàng
năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.
Thành phố Biên Hòa đã hoàn thành công tác lập quy hoạch sử dụng đất đến
năm 2020, kế hoạch kỳ cuối 5 năm (2016-2020). Vì vậy thực hiện lập kế hoạch
sử dụng đất năm 2018 sẽ góp phần làm rõ thực trạng và hiệu quả của công tác quy
hoạch sử dụng đất trong những năm qua của thành phố, từ đó sẽ đóng góp ý kiến
cho việc khắc phục một số vấn đề liên quan đến quy hoạch sử dụng đất và hoàn
thiện phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của thành phố.
Xuất phát từ những vấn đề trên, em đã chọn đề tài: “Xây dựng kế hoạch sử
dụng đất đai năm 2018 trên địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai”.

9


2. Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn
* Mục tiêu
Xây dựng kế hoạch sử dụng đất năm 2018 trên địa bàn thành phố Biên Hòa
nhằm phân định lại quỹ đất đai của địa phương phù hợp với tình hình phát triển
kinh tế xã hội, phân định lại mục đích sử dụng đất đai đáp ứng được nhu cầu sử
dụng đất; bảo vệ quỹ đất đai quốc gia phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã
hội hướng đến mục tiêu sử dụng nguồn tài nguyên đất đai của quốc gia một cách
tiết kiệm, hợp lý và có hiệu quả; bảo vệ môi trường sinh thái, ứng phó có hiệu quả

với biến đổi khí hậu và nước biển dâng, đảm bảo phát triển bền vững.
Phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển
kinh tế - xã hội, quốc phòng an ninh của địa phương, đóng góp tích cực vào quá
trình phát triển kinh tế - xã hội của thành phố. Nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội ở thành phố Biên Hòa văn minh và giàu mạnh hơn.
* Nhiệm vụ
- Đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất đai năm 2017 ở thành
phố Biên Hòa.
- Đưa ra các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội ở địa phương.
- Dự báo dân số và dự báo về nhu cầu sử dụng đất các ngành, các lĩnh vực.
- Từ đó đưa ra khả năng đáp ứng số lương, chất lượng đất đai cho nhu cầu
sử dụng đất đai và phân bổ đất đai cho các mục đích sử dụng đất.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
* Đối tượng nghiên cứu
Công tác xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm trên địa bàn thành phố
Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai trong năm 2018.
* Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: trên phạm vi hành chính thành phố Biên Hòa, tỉnh
Đồng Nai.
- Phạm vi thời gian: số liệu thu thập được năm 2017.
4. Phương pháp nghiên cứu
• Phương pháp thu thập thông tin số liệu: Điều tra thu thập thông tin, biểu
mẫu, số liệu, tài liệu liên quan đến công tác quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt
là công tác chỉnh lý biến động đất đai để phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài: thu
thập các văn bản pháp luật của địa phương có liên quan đến biến động, thu thập
các số liệu về thống kê và kiểm kê đất đai…
• Phương pháp thống kê: Kiểm tra lại diện tích các khoanh đất bị biến động,
rà soát lại ranh giới hành chính trên bản đồ, từ đó lập các biểu tổng hợp số liệu
theo quy mẫu của Bộ Tài Nguyên Môi Trường.
10

• Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân tích số liệu từng giai đoạn và từng
đối tượng nghiên cứu nhằm tổng hợp số liệu rút ra những tồn tại và hạn chế. Hệ
thống hoá được những tài liệu tình hình ban đầu thu thập được và chon ra giải
pháp tối ưu.
• Phương pháp so sánh: Từ số liệu thu thập được tiến hành so sánh tình
hình biến động qua các năm.
5. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn
Làm căn cứ pháp lý để nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất; làm căn cứ để UBND các cấp có kế hoạch đầu tư,
khai hoang, phục hóa, cải tạo đất chưa sử dụng vào sử dụng.
Là biện pháp hữu hiệu để nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất, tránh
chồng chéo, gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tùy tiện, ngăn
ngừa tiêu cực, tranh chấp, hủy hoại đất đai, phá vỡ môi trường sinh thái, gây ô
nhiễm.
6. Bố cục luận văn
- Mở đầu
- Chương 1: Cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý liên quan đến kế hoạch sử dụng
đất.
- Chương 2: Đánh giá thực trạng công tác thực hiện kế hoạch sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Biên Hòa.
- Chương 3: Xây dựng kế hoạch sử dụng đất năm 2018 trên địa bàn thành
phố Biên Hòa.
- Kết luận
- Tài liệu tham khảo

11


CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ LIÊN QUAN ĐẾN KẾ HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Khái niệm đất đai
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: "đất
đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, boa gồm tất cả các cấu thành của
môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ
nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước ( hồ, sông, suối, đầm lầy,...). Các lớp trầm tích
sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật
và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong
quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước,
đường xá, nhà cửa. ..)".
Như vậy, "đất đai" là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng
(gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện
tích nước, tài nguyên nước ngầm và khóang sản trong lòng đất ), theo chiều nằm
ngang trên mặt đất ( là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, đại hình, thuỷ văn,thảm thực
vật cùng các thành phần khác ) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với
hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người.
Đất đai là tài sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với
quátrìnhlịch sử phát triển kinh tế-xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai
đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nếu
không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngànhsản xuất nà, cũng như
không thể có sự tồn tại của loài người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô
cùng quý giá của con người, điều kiện sống cho động vật, thực vật và con người
trên trái đất.
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất
đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc các công trình công nghiệp,
giao thông, thuỷ lợi vá các công trình thuỷ lợi khác. Đất đai cung cấpnguyên liệu
cho ngành công nghiệp, xây dựng như gạch ngói, xi, măng, gốm sứ. ..
Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định. là thước

đo sự giầu có của mộ quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo
hiểm về tài chính,như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là một
nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng.
Luật đất đai 1993 của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tưliệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là đại bàn phân bố các khu dân cư, xây
dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế
hệ, nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập,bảo vệ được
vốn đất đai như ngày nay !".
12


1.1.2. Vai trò, ý nghĩa của đất đai
Đất đai giữ vị trí và ý nghĩa đặc biệt quan trọng - là điều kiện đầu tiên, là
cơ sở thiên nhiên của mại quátrình sản xuất, là nơi tìm được công cụ lao động,
nguyên liệu lao dộng và nơi sinh tồn của xã hội lòai người.
Vai trò của đất đai đối với từng ngành rất khác nhau :
+ Trong các ngành phi nông nghiệp: Đất đai giữ vai trò thụ động với chức
năng là cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trìn lao động, là kho tàng dự
trữ trong lòng đất( các ngành khai thác khoáng sản ). Quá trình sản xuất và sản
phẩm được tạo ra không phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu của đất, chất lượng
thảm thực vật và các tính chất tự nhiên có sẵn trong đất.
+ Trong các ngành nông-lâm nghiệp: Đất đai là yếu tố tích cực của quá
trình sản xuất, là điều kiện vật chất - cơ sở không gian, đồng thời là đối tượng lao
động( luôn chịu sự tác động của quá trình sản xuất như cày, bừa, xới xáo....) và
công cụ hay phương tiện lao động ( sử dụng để trồng trọt, chăn nuôi...). Quá trình
sản xuất nông-lâm nghiệp luôn liên quan chặt chẽ với độ phì nhiêu quá trình sinh
học tự nhiên của đất.
+ Thực tế cho thấy trong quá trình phát triển xã hội lòai người, sự hình
thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất-văn minh tinh thần, các tinh

thành tựu kỹ thuật vật chất-văn hoá khoa học đều được xây dựng trên nền tảng cơ
bản- sử dụng đất.
+ Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế xã hội, khi mức sống của con người
còn thấp, công năng chủ yếu của đất đai là tập trung vào sản xuất vật chất,đặc biệt
trong sản xuất nông nghiệp. Thời kì cuộc sống xã hội phát triển ở mức cao, công
năng của đất đâi từng bước được mở rộng, sử dụng đất đai cũng phức tập hơn là
căn cứ của khu vực 1, vừa là không gian và địa bàn của khu vực 2.Điều này có
nghĩa đất đai đã cung cấp cho con người tư liệu vật chất để sinh tồn và phát triển,
cũng như cung cấp điều kiện cần thiết về hưởng thụ và đấp ứng nhu cầu cho cuộc
sống của nhân loại. Mục đích sử dụng đất nêu trên được biểu lộ càng rõ nét trong
các khu vực kinh tế phát triển.
+ Kinh tế xã hội phát triển mạnh,cùng với sự tăng dân số nhanh đã làm cho
mối quan hệ giữa người và đất ngày càng căng thẳng những sai lầm liên tục của
con người trong quá trình sử dụng đất đã dẫn đến huỷ hoại mội trường đất, một
số công năng nào đó của đất đai bị yếu đi, vấn đề sử dụng đất đai càng trở nên
quan trọng và mang tính toàn cầu.
1.1.3. Khái niệm về Quy hoạch sử dụng đất
"Quy hoạch" ta có thể hiểu chính là việc xác địng một trật tự nhất định bằng
nhũng hoạt động như: phân bố, xắp xếp, bố trí, tổ chức. ...
"Đất đai" là một phần lãnh thổ nhất định (vùng đất, khoanh đất, vạc
đất,mảnh đất, miếng đất...) có vị trí, hình thể, diện tích với nhữnh tính chất tự
nhiên hoặc mới được tạo thành (đặc tính thổ nhưỡng, điều kiện địa hình, địa chất,
13


thuỷ văn, chế độ nước, nhiệt độ ánh sáng, thảm thực vật, các tính chất lý hoá
tính...) tạo ra những điều kiện nhất định cho việc sự dụng đất vào các mục đích
khác. Như vậy, để sử dụng đất cần phải làm qui hoạch đây kà quá trình nghiên
cứu, lao động sáng tạo sáng tạo nhằm xác định ý nghĩa mục đích của từng phần
lãnh thổ và đề xuất những phương hướng sử dụng đất đai hợp lí, hiệu quả và tiết

kiệm nhất.
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là đối tượng của các mối quan hệ sản
xuất trong các lĩnh vực sử dụng đất đai. Nó giữ vai trò rất quan trọng trong phát
triển kinh tế xã hội, nó gắn chặt chẽ với quá trình phát triển kinh tế xã hội. Đất đai
là địa điểm, là nền tảng, là cơ sở cho mọi hoạt động phát triển kinh tế xã hội của
đất nước. Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất đai sẽ là một hiện tượng kinh tế xã hội
thể hiện đồng thời ở tính chất: kinh tế (bằng hiệu quả sử dụng đất), kỹ thuật (các
tác nghiệp chuyên môn kỹ thuật: điều tra, khảo sát, xây dụng bản đồ, khoan định,
sử liệu số liệu...) và pháp chế (xác nhận tính pháp lý về mục đích và quyền sử
dụng đất nhằm đảm bảo sử dụng và quản lý đất đai theo phấp luật).
Qua phân tích ta có thể định nghĩa: Quy hoạch sử dụng đất đai là hệ thống
các biện pháp của nhà nước (thể hiện đựơc đồng thời ba tính chất kinh tế,kỹ thuật
và pháp chế ) về tổ chức sử dụng đất đai phải hợp lý, đầy đủ và tiết kiệm nhất,
thông qua việc phân bổ quỹ đất đai (khoan định cho các mục đích và các ngành)
và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất của xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất
đai môi trường.
Như vậy, về thực chất quy hoạch sử dụng đất đai là quá trình hình thành
các quyết định nhằm tạo điều kiện đưa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại
lợi ích cao nhất, thực hiện đồng thời hai chức năng: điều chỉ các mối quan hệ đất
đai và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất đặc biệt với mục đích nâng caohiệu
quả sản xuất của xã hội kết hợp bảo vệ đất và môi trường.
Theo Luật Đất đai 2013: “Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh
vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội,
quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở
tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng
vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định”.
Từ đó, ta thấy việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai có ý nghĩa đặc
biệt quan trọng không chỉ cho trước mắt mà cả lâu dài. Căn cứ vào đặc điểm, điều
kiện tự nhiên, phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế -xã hội của
mỗi vùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất đai được tiến hành nhằm định hướng

cho các cấp, các ngành trên địa bàn lậpquy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai chi
tiết của mình; Xác lập ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý nhà nước về
đất đai; Làm cơ sở để tiến hành giao cấp đất và đầu tư để phát triển sản xuất, đảm
bảo an ninh lương thực, phục vụ nhu cầu dân sinh, văn hoá- xã hội.
Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất đai còn là biện pháp hữu hiệu của nhà
nước nhầm tổ chức lại việc sử dụng đất đai,hạn chế sự chồng chéo gây lạng phí
đất đai,tránh tình trạng chuyển mục đíchtuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ
14


đất lâm nghiệp, lâm nghiệp (đặc biệt là đất trồng lúa và đất lâm nghiệp có rừng),
ngăn ngừa được các hiện tượng tiêu cực, chanh chấp, lấn chiếm huỷ hoại đất, phá
vỡ môi trường sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm
hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và rất nhiều các hiện tượng gây ra các
hiệu quả khó lường về tình hình bất ổn chính trị, an ninh quốc phòng ở tùng địa
phương, đặc biệt là trong những năm gần đây khi nhà nước hướng nền kinh tế
theo hướng thị trường. Một cơ chế vô cùng phức tạp.
Hơn nữa quy hoạch sử dụng đất đai còn tạo điều kiện để sử dụngđất đai
hợp lý hơn. Trên cơ sở phân hạng đất đai, bố trí sắp xếp các loại đất đai quy hoạch
sử dụng đất đai tạo ra cái khung bắt các đối tượng quản lý và sử dụng đất đai theo
khung đó. Điều đó cho phép việc sử dụng đất đai sẽ hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả
hơn. Bởi vì, khi các đối tượng sử dụng đất đai hiểu rõ được phạm vi ranh giới và
chủ quyền về các loại đất thì họ yên tâm đầu tư khai thác phần đất đai của mình,
do vậy hiệu quả sử dụng sẽ cao hơn.
Quy hoạch sử dụng đất đai có ý nghĩa rất quan trọng cho các ngành, các
lĩnh vực hoạt động trong xã hội. Nó định hướng sử dụng đất đai cho các ngành,
chỉ rõ các địa điểm để phát triển các ngành, giúp cho các ngành yên tâm trong đầu
tư phát triển. Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất đai cũng góp một phần rất lớn thúc
đẩy phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
1.1.4. Đặc điểm của Quy hoạch sử dụng đất đai

Quy hoạch sử dụng đất đai thuộc loại qui hoạch có tính lịch sử xã hội,tính
khống chế vĩ mô, tính chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là bộ phận hợp
thành quan trọng của hệ thống kế hoạch phát triển xã hội và kinh tế quốc dân.Các
đặc điểm qui hoạch sử dụng đất đai được cụ thể như sau:
- Tính lịch sử - xã hội
+ Qua mỗi giai đoạn lịch sử lại có các chế độ cai trị khác nhau, lịch sử phát
triển của mỗi loại giai đoạn khác nhau. Chính vì thế, ta có thể nói rằng lịch sử
phát triển xã hội chính là lịch sử phát triển của qui hoạch sử dụng đất đai. Mỗi
hình thái kinh tế - xã hội đều có một phương thức sản xuất thể hiện theo hai mặt :
lực lượng sản xuất (quan hệ giữa người với sức hoặc vật tự nhiên trong quá trình
sản xuất) và quan hệ sản xuất (quan hệ giữa người với người trong quá trình sản
xuất). Trong qui hoạch sử dụng đất đai, luôn nẩy sinh mối quan hệ giữa người với
đất đai. Các công việc của con người như điều tra, đo đạc, khoanh định, thiết
kế...đều liên quan chặt chẽ với đất đai, nhằm đưa đất đai vào sử dụng sao cho đầy
đủ, hợp lý và hiệu quả cao nhất. Quy hoạch đất đai thể hiện động thời là yếu tố
thúc đẩy phát triển lực lượng sản xuất, vừa là yếu tố thúc đẩy các mối quan hệ sản
xuất, vì vậy nó luôn là một bộ phận của phương thức sản xuất xã hội.
+ Mặt khác, ở mỗi nứơc khác nhau đều có luật đất đai riêng của mình. Vì
vậy, quy hoạch sử dụng đất đai của các nước cũng có nội dung khác nhau. ở nước
ta, quy hoạch sử dụng đất đai phục vụ nhu cầu sử dụng đất và quyền lợi của toàn
xã hội. Bởi vì vậy theo luật đất đai thì đất đai nước ta thuộc sở hữu toàn dân do
nhà nước thống nhất quản lý và nhà nước giao đất cho các hộ gia đình và tổ chức
15


sử dụng. Điều đó góp phần tích cực thay đổi quan hệ sản xuất ở nông thôn, tạo
điều kiện cho người dân làm chủ mảnh đất, tự tin trong sản xuất và đầu tư, giúp
cho việc bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội. Đặc biệt, trong nền kinh
tế thị trường, quy hoạch sử dụng đất đai góp phần giải quyết các mâu thuẫn nội
tại của tùng lợi ích kinh tế xã hội và môi trường nảy sinh trong quá trình sử dụng

đất, cũng như mâu thuẫn giữa các lợi ích trên với nhau.
- Tính tổng hợp
+ Đất đai có vai trò quan trọng đối với đời ssống của con người và các hoạt
động xã hội. Cho nên quy hoạch sử dụng đấtđai mang tính tổng hợp rất cao, đề
cập đến nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế, xã hội như: khoa học tự nhiên, khoa
học xã hội dân số và đất đai, sản suất công nông nghiệp, môi trường sinh thái. ...
Quy hoạch sử dụng đất đai hường động chậm đến việc sử dụng đất của sáu loại
đất chính: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất đô
thị,đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng, cũng như ảnh hưởng đến toàn nhu cầu
sử dụng đất đai của toàn bộ nền kinh tế quốc dân.
+ Quy hoạch sử dụng đất đai lãnh trách nhiệm tổng hợp toàn bộ nhu cầu sử
dụng dất, nó phân bố,bố trí và điều chỉnh các nhu cầu đất đai; điều hoà các mâu
thuẫn về đất đai các ngành, lĩnh vực xác định và điều phối hương thức, phương
hướng phan bổ sử dụng đất phù hợp với mục tiêu kinh tế -xã họi, bảo đảm cho
nền kinh tế quốc dân luôn phát triển bền vững phát triển bền vững, đạt tốc độ cao
và ổn định.
- Tính dài hạn
+ Tính dài hạn của quy hoạch sử dụng đất đâi được thể hiện rất rõ trong
phương hướng, kế hoạch sử dụng đất. Thường thời gian của qui hoạch sử dụng
đất đai trên 10 năm đến 20 năm hoặc lâu hơn nữa. Căn cứ vào các dự báo xu thế
biến động dài hạn của những yếu tố kinh tế xã hội quan trọng như: sự thay đổi về
nhân khẩu học, tiển bộ kỹ thuật, đô thị hoá, công nghiệp hoáhiện đại hoá nông
nghiệp và các lĩnh vực khác, từ đó xác định qui hoạch trung và dài hạn về sử dụng
đất đai, đề ra các phương hướng, chính sách và biện pháp có tính chiến lược, tạo
căn cứ khoa học cho xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm và ngắn hạn.
+ Để đáp ứng được nhu cầu đất cho phất triển lâu dài kinh tế -xã hội, quy
hoạch sử dụng đất đai phải có tính dài hạn. Nó tạo cơ sở vũng chắc, niềm tin cho
các chủ đầu tư, tạo ra môi trường pháp lý ổn định.
- Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô
+ Với đặc tính trung và dài hạn, qui hoạch sử dụng đất đai chỉ dự kiến trước

được các xu thế thay đổi phương hướng, mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng
đất.Nó chỉ ra được tính đại thể, không dự kiến được các hình thức và nội dung cụ
thể,chi tiết của sự thay đổi. Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất đai là qui hoạch mang
tính chiến lược,các chỉ tiêu của qui hoạch mang tính chỉ đạo vĩ mô, tính pương
huớng và khái lược về sư dụng đất của các ngành như : phương hướng,mục tiêu
và trỏng điểm chiến lược của sư dụng đẩt đai trong vùng; cân đối tổng quát các
16


nhu cầu sử dụng đất của các ngành; điều chỉnh cơ cấu sử dụng và phân bố đất đai
trong vùng; phân định ranh giới và các hình thức quản lý việc sư dụng đất đai
trong vùng ; đề xuát các biện pháp, các chính sách lớn để đạt được mục tiêu của
phương hướng sử dụng đất.
+ Quy hoạch có tính dài hạn, lên khoảng thời gian dự báo tương đối dài,
mà trong quá trình dự báo chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố kinh tế xã hội khó
xác định, nên chỉ tiêu qui hoạch càng khái lược hoá qui hoạch sẽ càng ổn định.
Do đó, qui hoạch thường cóc giá trị trong thời gian, toạ nền tảng và định hướng
cho các nghành khác sử dụng đất đai, tạo nền tảng và định hướng cho các ngành
khác sử dụng đất đai theo phương hướng đã vạch ra.
- Tính chính sách
+ Quy hoạch sử dụng đất đai thể hiện rất mạnh đặc tính chính trị và chính
sách xã hội. Mỗi đất nước có các thể chế chính trịnh khác nhau, các phương hướng
hoạt động kinh tế xã hộikhácnhau, nên chính sách qui hoạch sử dụng đất đai cũng
khác. Khi xây dựng phương án phải quán triện các chính sách và quy định có liên
quan đến đất đai của đảng và nhà nước, đảm bảo cụ thể mặt bằng đất đai của các
mục tiêu phát triển kinh tế quốc dân, phát triển ổn định kinh tế chính trị xã hội;
tuân thủ các chỉ tiêu, các qui định khống chế về dân số, đất đai và môi trường sinh
thái. Trong một số trường hợp ta có thể hiểu qui hoạch là luật, qui hoạch sử dụng
đất đai để đề ra phương hướng, kế hoạch bắt mọi người phải làm theo. Nó chính
sách cứng, là cái khung cho mọi hoạt động diễn ra trong đó. Vì vậy, quy hoạch sử

dụng đất đai thể hiện tính chính sách rất cao. Nhưng không phải thế mà qui hoạch
sủ dụng đất đai là vĩnh viễn, không thay đổi.
- Tính khả biến
+ Với xu hướng đi lên của xã hội, mọi sự vật hiện tượng luôn thay đổi. Vì
vậy, dưới sự tác động của nhiều nhân tố khó định trước, đoán truớc,theo nhiều
phương diện khác nhau, qui hoạch sử dụng đất đai chỉ là một trong những giải
pháp biến đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc
phát triển kinh tế trong một thời lỳ nhất định. Càng ngày xã hội càng phát triển,
khoa học kỹ thuật phát triển mạnh, đời sống của con người đòi hỏi càng cao, các
nhu cầu luôn biến đổi, cùng với những thay đổi đó các chính sách của nhà nước
và tình hình kinh tế cũng thay đổi theo. Do đó, các dự kiến qui hoạch là cần thiết.
Điều này thể hiện tính khả biến của qui hoạch. Quy hoạch sử dụng đất đai luôn là
qui hoạch động.
+ Quy hoạch sử dụng đất thực chất là việc phân bổ đất đai theo mục đích
sử dụng, chính là việc xác định diện tích các loại đất cho các ngành, lĩnh vực kinh
tế xã hội và xác định vị trí để thực hiện các công trình trong phương án quy hoạch.
Cơ sở của việc xác định diện tích và vị trí các loại đất là dựa trên tiềm năng đất
đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành.

17


1.1.5. Nguyên tắc lập QH, KHSDĐ cấp huyện
Theo quy định tại Điều 35 Luật đất đai năm 2013 thì việc lập QH, KHSDĐ
phải đảm bảo 8 nguyên tắc:
- Phù hợp với chiến lược, QH tổng thể, KH phát triển kinh tế - xã hội, quốc
phòng, an ninh.
- Được lập từ tổng thể đến chi tiết; QHSDĐ của cấp dưới phải phù hợp với
QHSDĐ cấp trên; KHSDĐ phải phù hợp với QHSDĐ đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt. QHSDĐ cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên

kết của các vùng kinh tế - xã hội; QHSDĐ cấp huyện phải thể hiện nội dung sử
dụng đất của cấp xã.
- Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.
- Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; thích ứng
với biến đổi khí hậu.
- Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh.
- Dân chủ và công khai.
- Bảo đảm ưu tiên quỹ đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi
ích quốc gia, công cộng, an ninh lương thực và bảo vệ môi trường.
- QH, KH của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất phải bảo đảm
phù hợp với QH, KHSDĐ đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định,
phê duyệt.
1.1.6. Quy trình lập KHSDĐ hàng năm cấp huyện
* Trình tự lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện (Điều 65 thông
tư 29/2014/BTNMT)
- Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm trước;
- Lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện;
- Thẩm định, phê duyệt và công bố công khai.
* Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm trước
(Điều 66 thông tư 29/2014/BTNMT)
- Thu thập các thông tin, tài liệu liên quan đến việc lập kế hoạch sử dụng
đất hàng năm cấp huyện.
- Phân tích, đánh giá các thông tin, tài liệu liên quan đến việc lập kế hoạch
sử dụng đất hàng năm cấp huyện.
- Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm trước.
- Xây dựng báo cáo chuyên đề.
- Hội thảo và chỉnh sửa báo cáo chuyên đề sau hội thảo.
- Đánh giá, nghiệm thu.
18

* Lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện (Điều 67 thông tư
29/2014/BTNMT)
- Xác định các chỉ tiêu sử dụng đất cấp tỉnh đã phân bổ cho cấp huyện trong
năm kế hoạch và phân bổ đến từng đơn vị hành chính cấp xã.
- Xác định nhu cầu sử dụng đất cho các ngành, lĩnh vực trong năm kế hoạch
và phân bổ đến từng đơn vị hành chính cấp xã gồm:
+ Chỉ tiêu sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất năm trước chưa thực
hiện hết nhưng phải phù hợp với kinh tế - xã hội trên địa bàn cấp huyện;
+ Nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
cấp huyện.
- Tổng hợp nhu cầu sử dụng đất, cân đối xác định các chỉ tiêu sử dụng đất
cho các ngành, lĩnh vực trong năm kế hoạch và phân bổ đến từng đơn vị hành
chính cấp xã.
- Xác định diện tích các loại đất cần chuyển mục đích quy định tại các điểm
a, b, c, d và e Khoản 1 Điều 57 của Luật Đất đai trong năm kế hoạch đến từng đơn
vị hành chính cấp xã.
- Xác định diện tích đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng trong năm kế hoạch
đến từng đơn vị hành chính cấp xã.
- Xác định quy mô, địa điểm công trình, dự án; vị trí, diện tích khu vực sử
dụng đất vào các mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai để
thực hiện thu hồi đất trong năm kế hoạch, bao gồm:
+ Các dự án quy định tại Điều 61 và Khoản 1, 2 Điều 62 của Luật Đất đai
và đã được ghi vốn thực hiện trong năm kế hoạch;
+ Các dự án quy định tại Khoản 3 Điều 62 của Luật Đất đai và đã được ghi
vốn thực hiện trong năm kế hoạch đối với các dự án thực hiện bằng ngân sách nhà
nước; có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền đối với các dự án còn lại;
+ Vùng phụ cận dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang khu đô thị,
khu dân cư nông thôn để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương

mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh trong năm kế hoạch đã có chủ trương bằng văn
bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Xác định diện tích đất cần phải chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện
việc nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử
dụng đất trong năm kế hoạch trên cơ sở xem xét đơn đề nghị của người sử dụng
đất.
- Dự kiến các nguồn thu từ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất và các khoản chi cho việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong năm kế hoạch
sử dụng đất.
- Xác định các giải pháp tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
19


- Lập hệ thống bảng, biểu số liệu phân tích, sơ đồ, biểu đồ.
- Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện được thực hiện
theo quy định tại Khoản 11 Điều 56 của Thông tư này.
- Xây dựng dự thảo báo cáo thuyết minh tổng hợp kế hoạch sử dụng đất
hàng năm.
- Nhân sao hồ sơ, tài liệu phục vụ trình duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng
năm.
- Báo cáo Ủy ban nhân dân cấp huyện về dự thảo kế hoạch sử dụng đất
hàng năm của cấp huyện; chỉnh sửa, hoàn thiện hồ sơ, tài liệu kế hoạch sử dụng
đất trình cấp có thẩm quyền thẩm định.
- Đánh giá, nghiệm thu.
* Thẩm định, phê duyệt và công bố công khai (Điều 68 thông tư
29/2014/BTNMT)
- Tổ chức việc thẩm định kế hoạch sử dụng đất hàng năm.
- Chỉnh sửa, hoàn thiện hồ sơ, tài liệu kế hoạch sử dụng đất hàng năm và
trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp
huyện.

- Công bố công khai kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.
- Đánh giá, nghiệm thu.
1.1.7. Vai trò, ý nghĩa của xây dựng kế hoạch sử dụng đất
- Nhằm kế hoạch việc sử dụng từng loại đất đai cho các giai đoạn để đáp
ứng nhu cầu đất đai thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội các các ngành,
tổ chức, cá nhân trên địa bàn đồng thời đánh giá các giải pháp thực hiện QH.
- Hạn chế, khắc phục tình trạng QH các công trình dàn trải, kéo dài, do
không đủ nguồn vốn để bồi thường, thu hồi đất, hỗ trợ tái định cư và làm chậm
tiến độ xây dựng công trình.
- Làm căn cứ pháp lý để thực hiện quản lý nhà nước về đất đai như: giao
đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất,... trong năm KH.
1.2. Cơ sở pháp lý lập KHSDĐ
1.2.1. Các quy định chung
Việc lập Quy hoạch, Kế hoạch sử dụng đất phải tuân theo những nguyên
tắc sau:
- Phù hợp với chiến lược, Quy hoạch tổng thể, Kế hoạch phát triển kinh tế
- xã hội, quốc phòng, an ninh.
- Được lập từ tổng thể đến chi tiết; Quy hoạch, Kế hoạch sử dụng đất của
cấp dưới phải phù hợp với Quy hoạch, Kế hoạch sử dụng đất của cấp trên; Kế
20


hoạch sử dụng đất phải phù hợp với Quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền quyết định và xét duyệt.
- Quy hoạch, Kế hoạch sử dụng đất của cấp trên phải thể hiện nhu cầu sử
dụng đất của cấp dưới.
- Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả
- Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường
- Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh.
- Dân chủ và công khai.

- Quy hoạch, Kế hoạch sử dụng đất của mỗi kỳ phải được quyết định, xét
duyệt trong năm cuối kỳ trước đó.
1.2.2. Căn cứ pháp lý lập KHSDĐ
- Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;
- Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất;
- Thông tư 09/2015/TT-BTNMT ngày 23 tháng 3 năm 2015 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về định mức kinh tế - kỹ thuật lập và điều chỉnh
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
TIỂU KẾT CHƯƠNG 1
Chương 1 trình bày cơ sở lý luận của đề tài. Nêu lên những khái niệm về
đất đai, về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, biết được các quy tắc, các căn cứ để
lập QH, KHSDĐĐ cũng như biết được trong công tác QHSDĐ hiện nay đang gặp
phải những bất cập gì
Việc lập QH, KHSDĐĐ có vai trò quan trọng trong công tác quản lý nhà
nước về đất đai, đặc biệt là công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất. Các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội cũng như chỉ
tiêu phân loại và nhu cầu sử dụng đất năm 2018 sẽ được trình bày trong các chương
tiếp theo

21


CHƯƠNG 2
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THỰC HIỆN KẾ HOẠCH SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA
2.1. Thực trạng điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, môi trường

2.1.1. Thực trạng điều kiện tự nhiên
2.1.1.1. Vị trí địa lý
Biên Hòa là đô thị loại I, là trung tâm kinh tế, chính trị của tỉnh Đồng Nai,
có 30 đơn vị hành chính (gồm: 23 phường và 7 xã), với tổng diện tích tự nhiên là
26.352,15 ha, chiếm 4,46% diện tích tự nhiên của tỉnh, mật độ dân số trung bình
3.111,87 người/km2.
Ranh giới hành chính tiếp giáp:
- Phía Bắc giáp huyện Vĩnh Cửu;
- Phía Nam giáp huyện Long Thành;
- Phía Đông giáp huyện Trảng Bom;
- Phía Tây giáp huyện Dĩ An, Tân Uyên tỉnh Bình Dương và giáp Quận 9
thành phố Hồ Chí Minh.
Hình 1.1. Bản đồ hành chính thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.

22


Thành phố Biên Hòa nằm hai bên bờ sông Đồng Nai (chủ yếu bên phía tả
ngạn), giáp Quận 9 của thành phố Hồ Chí Minh, cách thành phố Hồ Chí Minh 30
km (theo xa lộ Hà Nội và QL1), cách thành phố Vũng Tàu 90 km (theo QL51). Ở
vị trí này, Biên Hòa có một vai trò đặc biệt quan trọng trong phát triển kinh tế, xã
hội và an ninh quốc phòng không chỉ riêng tỉnh Đồng Nai mà cả vùng Đông Nam
Bộ, thể hiện ở những yếu tố sau đây:
- Là thành phố lớn nằm ở cửa ngõ thành phố Hồ Chí Minh, trong vùng kinh
tế trọng điểm phía Nam (Thành Phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bình Dương, Bà
Rịa - Vũng Tàu).
- Là thành phố công nghiệp lớn của cả nước.
- Là đầu mối giao thông quan trọng của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam
và vùng Đông Nam Bộ, bao gồm đường sắt, đường bộ quốc gia (QL1, QL51,…)
và đường thủy (sông Đồng Nai).

- Là tỉnh lỵ của tỉnh Đồng Nai nên Biên Hòa là nơi giao lưu kinh tế - xã hội
đa dạng và và giữ vị trí trọng yếu về an ninh quốc phòng của khu vực miền Đông
Nam Bộ.
- Hệ thống cơ sở hạ tầng tương đối phát triển, có điều kiện thuận lợi thu hút
đầu tư, làm động lực phát triển cho cả tỉnh Đồng Nai và khu vực.
- Có diện tích tự nhiên khá lớn (đặc biệt phần diện tích được mở rộng địa
giới theo Nghị quyết 05/NQ-CP ngày 05/02/2010 của Chính phủ), nên có điều
kiện thu hút đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển các khu dân cư đô thị mới.
2.1.1.2. Địa hình, địa mạo
Biên Hòa có địa hình rất phức tạp và đa dạng gồm đồng bằng, chuyển tiếp
giữa đồng bằng và trung du, có xu hướng thấp dần từ Bắc xuống Nam và từ Đông
sang Tây.
- Khu vực phía Đông và Bắc thành phố: địa hình có dạng đồi nhỏ, dốc thoải
không đều, nghiêng dần về sông Đồng Nai và các suối nhỏ. Cao độ lớn nhất là
75m, cao độ thấp nhất là 2m. Vào mùa mưa nước lũ tràn từ Bắc xuống Nam và từ
Đông xuống Tây Nam. Địa chất vững chắc rất thuận lợi cho xây dựng và phát
triển các công trình, phát triển khu dân cư, khu đô thị (hạn chế là phải san ủi mặt
bằng).
- Khu vực phía Đông Nam: địa hình cao, độ dốc nhỏ, thuận lợi cho việc xây
dựng (phần lớn đất đai khu vực này là đất quốc phòng).
- Khu vực phía Tây và Tây Nam, địa hình chủ yếu là đồng bằng. Ven sông
Đồng Nai là vùng ruộng vườn xen lẫn, bị chia cắt mạnh bởi hệ thống sông và các
suối nhỏ tạo nên các cù lao (Hiệp Hòa, cù lao Ba Xê, cù lao Cỏ,..., xã Long Hưng),
rất thuận lợi cho việc phát triển các khu đô thị, nghỉ dưỡng kết hợp với phát triển
du lịch, thương mại. Tuy nhiên, do có cao độ tự nhiên thấp từ 1 - 2m (khu vực cù
lao từ 0,5 - 0,8m), nên nền địa chất của khu vực này kém thuận lợi cho việc xây
dựng các công trình.
23

Nhìn chung, địa hình, địa mạo của thành phố Biên Hòa rất phù hợp cho việc
xây dựng và phát triển đô thị, phát triển công nghiệp,… Riêng khu vực ven sông
và các cù lao có thể kết hợp với sông Đồng Nai để phát triển các khu đô thị nghỉ
dưỡng và vui chơi giải trí.
2.1.1.3. Khí hậu
Thành phố Biên Hòa nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa nóng ẩm với các
đặc trưng của vùng khí hậu miền Đông Nam Bộ; đặc điểm nắng nhiều, mưa tập
trung theo mùa, tạo sự khác biệt theo mùa là mùa khô và mùa mưa.
- Mùa mưa kéo dài từ tháng 5 đến tháng 10, thường đến sớm hơn miền Tây
Nam Bộ.
- Mùa khô bắt đầu từ tháng 11 và kết thúc vào tháng 4 năm sau.
Các yếu tố khí tượng đều thay đổi rõ rệt theo 2 mùa cụ thể như sau:
* Nhiệt độ không khí: Nhiệt độ không khí tương đối cao, nhưng chênh lệch
trung bình giữa các tháng ít.
Nhiệt độ trung bình năm là 26,70C.
Nhiệt độ cao nhất trung bình năm là 32,50C.
Nhiệt độ thấp nhất trung bình năm là 230C.
Nhiệt độ tối cao tuyệt đối là 38,50C.
Nhiệt độ tối thấp tuyệt đối là 13,60C.
* Độ ẩm không khí: Độ ẩm không khí nhìn chung là khá cao.
Trung bình năm là 78,9%.
Vào mùa mưa thường 80% - 90%.
Vào mùa khô hạ thấp không đáng kể (70%- 80%).
Ẩm nhất thường ở khoảng tháng 8 -10 (trên 90%)
* Lượng mưa: Có lượng mưa vào loại thấp so với các khu vực khác, trung
bình từ 1,600 – 1,800 mm/năm; phân bố theo mùa và tập trung chủ yếu ở mùa
mưa với hơn 85% tổng lượng mưa trong năm, trong đó tập trung nhiều ở các tháng
8, 9, 10, cá biệt có ngày lượng mưa lớn tập trung với lưu lượng trên 100 mm/ngày.
Sự phân bố lượng mưa theo mùa đã làm ảnh hưởng rất lớn đến nguồn nước
ngầm và chế độ canh tác trong nông nghiệp.

* Nắng: Số giờ nắng trung bình khá cao, ngay trong mùa mưa cũng có trên
5.4 giờ/ngày, vào mùa khô là trên 8 giờ.
* Gió: Hướng gió chính thay đổi theo mùa.
Vào mùa khô gió chủ đạo chuyển dần từ hướng Bắc sang Đông, Đông Nam và Nam
Vào mùa mưa gió chủ đạo theo hướng Tây - Nam và Tây.
24


Tần suất lặng gió trung bình hằng năm 26%, lớn nhất vào tháng 8 (33,5%),
nhỏ nhất vào tháng 4 (14,1%).
Tốc độ gió trung bình 1,4 – 1,7 m/s. Hầu như không có bão; gió giật và gió
xoáy thường xảy ra vào đầu và cuối mùa mưa (tháng 9).
2.1.1.4. Thủy văn
Chế độ thủy văn của sông Đồng Nai ảnh hưởng trực tiếp đến hệ thống sông
rạch trong khu vực. Đoạn sông Đồng Nai qua thành phố dài khoảng 22 km, phân
thành nhánh phụ (Sông Cái) tạo nên các cù lao Hiệp Hòa,...
Chế độ thủy văn sông Đồng Nai phụ thuộc vào chế độ bán nhật triều không
đều của biển Đông. Khi chưa có nhà máy thủy điện Trị An, vào mùa kiệt, lưu
lượng xuống còn khoảng 50m3/sec, nước mặn thâm nhập sâu đến trên trạm bơm
Hóa An (397 mg/l). Sau khi có thủy điện Trị An, biên độ mặn đã bị đẩy lùi về hạ
lưu thành phố Biên Hòa.
Sông Đồng Nai là nguồn nước mặt lớn duy nhất cung cấp nước ngọt cho
khu vực TP. Hồ Chí Minh, tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu. Do
vậy, việc khai thác nguồn nước ngọt này cần được tính toán thận trọng cùng với
việc phục hồi rừng đầu nguồn đề đảm bảo tính bền vững. Thực tế cho thấy các
điểm lấy nước từ thượng nguồn cầu Đồng Nai sẽ đảm bảo về chất lượng nguồn
nước hơn ở hạ nguồn.
Ngoài sông Đồng Nai, trên địa bàn thành phố còn có hệ thống các sông,
suối, kênh rạch và ao hồ khác như: Sông Buông, suối săn Máu, suối Linh, suối
Chùa, rạch Lung, rạch Chạy

2.1.2. Thực trạng về môi trường
- Thành phố Biên Hòa là nơi tập trung đông dân cư nhất của tỉnh với tốc độ
tăng dân số cơ học cao, làm cho môi trường đô thị luôn trong tình trạng báo động
nếu không có những biện pháp cải tạo và bảo vệ môi trường phù hợp với quy mô
phát triển của toàn thành phố.
Theo số liệu thống kê của Trung tâm Bảo vệ môi trường (EPC), thành phố
Biên Hòa có lượng rác thải sinh hoạt trung bình 0,8 kg/người/ngày. Việc thu gom
rác thải sinh hoạt mới đảm bảo được 85,27% lượng rác thải hàng ngày và được
tập trung tại bãi rác phường Trảng Dài để xử lý và chôn lấp. Trong đó, nhà máy
xử lý rác thành phân compost mỗi ngày có thể tiếp nhận và xử lý từ 300-400 tấn
rác thải sinh hoạt của thành phố, góp phần đáng kể trong công tác thu gom, xử lý
rác của thành phố. Tuy nhiên, lượng rác thải còn tồn đọng và chưa được xử lý còn
nhiều, làm cho khu vực lân cận vẫn còn mùi hôi thối ảnh hưởng đến môi trường
không khí.
Số lượng rác thải sinh hoạt chưa được thu gom nằm trong các khu dân cư
(đặc biệt là các khu dân cư mới tự phát) làm cho môi trường đô thị bị ô nhiễm,
cần được xem xét xử lý.

25


- Là một thành phố công nghiệp lớn ở khu vực phía Nam và vùng Đông
Nam Bộ với nhiều khu công nghiệp lớn tập trung và một số cụm công nghiệp rải
rác trong các khu dân cư, nên không thể tránh khỏi những ảnh hưởng về môi
trường.
Mặc dù các khu công nghiệp tập trung đã có các biện pháp xử lý về nước
thải, rác thải nhưng lượng nước thải ra sau khi đã xử lý vẫn còn những tồn tại gây
ô nhiễm tới nguồn nước sông (sông Đồng Nai).
Ngoài các khu công nghiệp tập trung, trên địa bàn thành phố còn rất nhiều
cụm công nghiệp nhỏ và các cơ sở sản xuất nằm ngay trong các khu dân cư. Hầu

hết các cơ sở sản xuất này đều chưa được xem xét xử lý về môi trường, nước thải
thường được xả trực tiếp vào hệ thống thoát nước chung của thành phố rồi ra sông
Đồng Nai. Ngoài ra còn một số cơ sở nằm trong các khu dân cư mà ở đó chưa có
hệ thống thoát nước chung nên nước thải trong sản xuất và sinh hoạt của các cơ
sở này được xả ra chảy theo địa hình tự nhiên gây ô nhiễm nghiêm trọng đến môi
trường xung quanh.
Hiện nay, thành phố đã có chủ trương thực hiện di dời các cơ sở sản xuất
nhỏ lẻ trong khu dân cư đến nơi tập trung tại các khu, cụm công nghiệp. Tuy
nhiên, việc thực hiện vẫn chưa triệt để, nên tình trạng ô nhiễm môi trường do các
cơ sở này gây ra vẫn tồn tại, cần tiếp tục xử lý. Ngoài ra dự kiến sẽ chuyển đổi
công năng khu công nghiệp Biên Hòa I thành khu đô thị thương mại dịch vụ để
tránh ô nhiễm môi trường cho các khu dân cư lân cận và tránh ô nhiễm cho sông
Đồng Nai.
- Ngoài các lĩnh vực công nghiệp và phát triển đô thị, thành phố còn phát
triển mạnh về nông nghiệp trồng rau và chăn nuôi, trong đó có nhiều trại heo dưới
quy mô hộ gia đình phát triển một cách tự phát trong các khu dân cư hoặc ở các
vùng ven như: Trảng Dài, Hố Nai, Tân Biên, Tân Hòa,… Mặc dù thành phố đã có
chủ trương nghiêm cấm việc chăn nuôi tập trung trong đô thị, nhưng do nhu cầu
mưu sinh của một bộ phân dân cư, vẫn tồn tại nhiều trại chăn nuôi nhỏ. Các chất
thải trong chăn nuôi chưa được xử lý hợp vệ sinh, mà thường thải trực tiếp ra các
suối, gây ô nhiễm nguồn nước mạch nông và bốc mùi hôi thối gây ảnh hưởng xấu
đến môi trường sống.
Việc phát triển các vùng rau thực phẩm là rất cần thiết để cung cấp cho nhu
cầu của thành phố, nhưng phần lớn người nông dân sử dụng các chất thải trong
chăn nuôi (phân heo, bò) để trồng rau. Ngoài việc chưa đảm bảo chất lượng nguồn
rau thực phẩm, còn gây ô nhiễm cho khu vực xung quanh như mùi hôi thối, tạo
môi trường phát triển ruồi, muỗi và các loại dịch bệnh trong dân cư.
Qua những phân tích trên cho thấy, việc bố trí sử dụng đất đai cho các mục
đích không những phải đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội, mà còn
phải đảm bảo về môi trường sinh thái, đảm bảo sử dụng bền vững, lâu dài.

26