xây dựng kế hoạch sử dụng đất năm 2018 trên địa bàn thị xã long khánh tỉnh đồng nai

DANH MỤC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
CA

Công An

CNQSDĐ

Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất

CN – TTCN

Công Nghiệp – Tiểu Thủ Công Nghiệp

CSGT

Cảnh Sát Giao Thông

ĐVT

Đơn vị tính

GDTX

Giáo Dục Thường Xuyên

KH

Kế Hoạch

KTĐC – NĐ

Kỹ Thuật Địa Chính – Nhà Đất

LLVT

Lực Lượng Vũ Trang

NĐ – CP

Nghị Định – Chính Phủ

QĐ – UBND

Quyết Định – Uỷ Ban Nhân Dân

QL

Quốc Lộ

THCS

Trung Học Cơ Sở

TM – DV

Thương Mại – Dịch Vụ

TNHH

Trách Nhiệm Hữu Hạn

TpHCM

Thành phố Hồ Chí Minh

TT/BTNMT

Thông tư/Bộ Tài Nguyên Môi Trường

TT – BTNMT

Thông Tư – Bộ Tài Nguyên Môi Trường

UBND

Uỷ Ban Nhân Dân

VN – 2000

Việt Nam – 2000


DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 2.1. Bản đồ hành chính Thị xã Long Khánh .............................. 20


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1. Diện tích các loại đất theo đơn vị hành chính năm 2017 ............. 41
Bảng 2.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 Thị xã Long Khánh ................ 42
Bảng 2.3. Biến động đất đai theo mục đích sử dụng đất............................... 47
Bảng 2.4. Thống kê biến động diện tích theo đối tượng quản lý,

sử dụng đất .................................................................................................... 51
Bảng 2.5. Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2017 ...................... 52
Bảng 3.1. So sánh các chỉ tiêu sử dụng đất trước và sau năm 2018 ............. 68
Bảng 3.2. Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất năm 2018 Thị xã
Long Khánh ................................................................................................... 71
Bảng 3.3. Kế hoạch thu hồi đất năm 2018 tại Thị xã Long Khánh .............. 72


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1
1. Lý do chọn đề tài ........................................................................................ 1
2. Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn ......................................................... 2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 3
4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 3
5. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn ................................................................. 4
6. Cấu trúc của luận văn ............................................................................... 4
CHƯƠNG 1 ....................................................................................................... 5
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA QUY HOẠCH ................................ 5
KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI .................................................................. 5
1.1. Cơ sở lý luận ............................................................................................ 5
1.1.1. Khái niệm, chức năng, vai trò và đặc điểm của đất đai trong sự ....... 5
phát triển kinh tế - xã hội................................................................................ 5
1.1.2. Quy hoạch sử dụng đất đai, đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất .... 9
1.1.3. Hệ thống quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay ................... 12
1.2. Cơ sở pháp lý của việc lập kế hoạch sử dụng đất .............................. 12
1.2.1. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ............................ 12
1.2.2. Căn cứ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện ................. 13
1.2.3. Trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ............. 14
1.2.4. Thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ................................... 14
1.2.5. Thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

15
1.2.6. Quy trình lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện ............... 15
1.2.7. Văn bản pháp lý lập kế hoạch sử dụng đất Thị xã Long Khánh ...... 17
Tiểu kết chương 1 ............................................................................................ 19
CHƯƠNG 2 ..................................................................................................... 20
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ..................... 20
ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ LONG KHÁNH ................................ 20
TỈNH ĐỒNG NAI ........................................................................................... 20


2.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, kinh tế - xã hội Thị xã
Long Khánh .................................................................................................... 20
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................ 20
2.1.2. Tài nguyên thiên nhiên ..................................................................... 22
2.1.3. Thực trạng môi trường ..................................................................... 26
2.1.4. Dân số, lao động, việc làm ............................................................... 27
2.1.5. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ............................................... 28
2.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất ........................................................... 39
2.2.1. Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính .............................. 39
2.2.2. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ....................................... 39
2.2.3. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai .................................................. 40
2.2.4. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ..................................................................... 40
2.2.5. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai ................................................ 40
2.3. Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai trên địa bàn Thị xã
Long Khánh .................................................................................................... 41
2.3.1. Diện tích đất phân theo đơn vị hành chính ...................................... 41
2.3.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 tại Thị xã Long Khánh ............... 42
2.3.3. Đánh giá chung về hiện trạng sử dụng đất năm 2017 ...................... 46
2.3.4. Biến động đất đai năm 2017 so với năm 2016 ................................. 47

2.4. Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2017 .......................... 52
2.4.1. Kế hoạch sử dụng đất năm 2017 ...................................................... 52
2.4.2. Đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2017 .............. 56
Tiểu kết chương 2 ............................................................................................ 57
CHƯƠNG 3 ..................................................................................................... 59
XÂY DỰNG KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT NĂM 2018 ............................. 59
TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ LONG KHÁNH ................................................. 59
TỈNH ĐỒNG NAI ........................................................................................... 59
3.1. Chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội năm 2018 .................................... 59
3.1.1. Chỉ tiêu phát triển kinh tế ................................................................. 59
3.1.2. Chỉ tiêu phát triển xã hội .................................................................. 59


3.2. Dự báo nhu cầu sử dụng đất ................................................................ 59
3.2.1. Chỉ tiêu sử dụng đất cấp tỉnh phân bổ .............................................. 59
3.2.2. Dự báo nhu cầu sử dụng đất cho các ngành, lĩnh vực...................... 60
3.2.3. Tổng hợp và cân đối ......................................................................... 63
3.2.4. Danh mục các công trình .................................................................. 64
3.2.5. Luận chứng lựa chọn vị trí và các công trình................................... 66
3.3. Phương án kế hoạch sử dụng đất đai.................................................. 67
3.3.1. Chỉ tiêu sử dụng đất đầu kỳ năm 2017 và cuối kỳ năm 2018 .......... 67
3.3.2. Diện tích các loại đất cần chuyển mục đích sử dụng năm 2018 ...... 71
3.3.3. Diện tích đất cần thu hồi trong năm 2018 ........................................ 72
3.3.4. Diện tích đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng ................................... 72
3.4. Dự kiến các khoản thu, chi của kế hoạch sử dụng đất năm 2018 tại
Thị xã Long Khánh ........................................................................................ 72
3.4.1. Căn cứ lập dự kiến thu, chi............................................................... 72
3.4.2. Dự kiến các khoản thu, chi của kế hoạch sử dụng đất năm 2018 .... 72
3.5. Giải pháp thực hiện .............................................................................. 73
3.5.1. Xác định giải pháp về chính sách quản lý, sử dụng đất ................... 73

3.5.2. Xác định giải pháp về chính sách hỗ trợ .......................................... 74
3.5.3. Giải pháp về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
để thực hiện các công trình, dự án................................................................ 74
3.5.4. Giải pháp quản lý và giám sát quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .... 74
3.5.5. Giải pháp về phát triển nguồn nhân lực ........................................... 75
3.5.6. Giải pháp về khoa học, công nghệ ................................................... 75
3.5.7. Giải pháp về vốn đầu tư ................................................................... 75
3.5.8. Giải pháp về bảo vệ, cải tạo đất đai ................................................. 75
3.5.9. Giải pháp về bảo vệ môi trường và ứng phó với biến đổi khí hậu... 76
Tiểu kết chương 3 ............................................................................................ 77
KẾT LUẬN ...................................................................................................... 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................. 79
PHỤ LỤC ......................................................................................................... 80





MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không
thể thay thế được, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là
địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an
ninh - quốc phòng. Quá trình khai thác sử dụng đất đai luôn gắn liền với quá
trình phát triển xã hội, xã hội càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất càng cao,
trong khi đó đất đai lại có hạn, chính vì vậy việc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả
và bền vững luôn là nhu cầu cấp thiết.
Trong những năm qua, công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất luôn
nhận được sự quan tâm cũng như sự chỉ đạo của Đảng, Chính phủ, được triển
khai rộng khắp trên phạm vi cả nước và đã đạt được một số kết quả nhất định.

Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nội dung quan trọng
trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ trước mắt mà còn lâu dài. Thực
hiện đúng phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đóng vai trò quyết định
tính khả thi và hiệu quả của phương án quy hoạch sử dụng đất. Thực hiện quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai phải phù hợp với yêu cầu thực tế về mặt phát
triển kinh tế - xã hội của từng địa phương.
Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống quy hoạch nhiều cấp. Do sự phát triển
của các vùng kinh tế không đồng đều, hiện nay hệ thống thông tin sử dụng đất
chưa hoàn thiện, Nhà nước không thể có sự sắp xếp cụ thể cho từng vùng. Cùng
với lợi ích chung của cả nước, mỗi vùng, mỗi địa phương còn có những lợi ích,
cần phải do địa phương tự quyết định. Do vậy, xây dựng và triển khai quy hoạch
sử dụng đất cần phải phù hợp với các thể chế hành chính hiện hành của Nhà
nước. Quy hoạch của cấp trên là cơ sở, là chỗ dựa cho quy hoạch sử dụng đất
cấp dưới, quy hoạch cấp dưới là sự kế tiếp và cụ thể hoá quy hoạch cấp trên.
Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện làm cơ sở để quyết định lựa chọn cho việc
đầu tư. Như vậy, đất đai thực sự sẽ được khai thác sử dụng vào mục đích cụ thể
theo hướng ổn định, vững chắc của quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.
Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện dưới sự chỉ đạo của UBND huyện căn
cứ vào đặc tính của nguồn tài nguyên đất và mục tiêu dài hạn phát triển kinh tế xã hội để giải quyết các vấn đề: xác định phương hướng, mục tiêu, nhiệm vụ và
giải pháp cơ bản sử dụng đất của huyện; xác định quy mô, cơ cấu và phân bổ sử
dụng đất của các ngành; xác định cơ cấu, phạm vi và phân bổ đất cho các công
trình hạ tầng chủ yếu, đất dùng cho nông – lâm nghiệp, thuỷ lợi, giao thông, đô
thị, khu dân cư nông thôn, xí nghiệp công cộng, du lịch và nhu cầu đất đai cho
các nhiệm vụ đặc biệt như khu bảo vệ - bảo tồn, khu vực an ninh – quốc phòng.
Đề xuất chỉ tiêu có tính khống chế sử dụng các loại đất theo từng khu vực cho
các xã trong huyện. Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là nền tảng, thông qua
việc khoanh định cụ thể các khu vực sử dụng với những chức năng khác nhau,
1

trực tiếp khống chế và thực hiện nhu cầu sử dụng đất của các dự án cụ thể, cũng
là điểm mấu chốt thực hiện quy hoạch của cấp tỉnh và cả nước.
Thị xã Long Khánh có những lợi thế quan trọng để phát triển kinh tế - xã
hội của Thị xã, đặc biệt là nơi hội tụ của các đầu mối giao thông Quốc gia như:
Quốc lộ 1A, Quốc lộ 56, đường sắt Bắc Nam, đường cao tốc TP.HCM - Long
Thành - Dầu Giây nối Thị xã với các trung tâm kinh tế lớn trong vùng kinh tế
trọng điểm phía Nam, khu vực Nam Tây Nguyên, Duyên hải Nam Trung Bộ nên
khá thuận lợi để thu hút đầu tư bên ngoài hình thành các khu và cụm công nghiệp,
giao lưu kinh tế - văn hóa - xã hội. Thị xã Long Khánh tách ra từ huyện Long
Khánh cũ được thành lập theo Nghị định số 97/2003/NĐ- CP ngày 21/8/2003
của Chính phủ là trung tâm thứ 2 của tỉnh Đồng Nai, đồng thời cũng là trung
tâm Hành chính - Dịch vụ - Thương mại của vùng Đông Nam Bộ, có vị trí tiếp
giáp và hậu thuẫn khu kinh tế trọng điểm phía Nam Việt Nam. Nhìn chung,
Long Khánh có địa hình tương đối bằng phẳng, kiến tạo nền địa chất tốt, rất
thuận lợi cho xây dựng công trình và phát triển kinh tế - xã hội. Những năm gần
đây, tình hình phát triển kinh tế - xã hội nói chung và tình hình sử dụng đất nói
riêng có nhiều biến động. Để đáp ứng nhu cầu đất đai cho xây dựng cơ sở hạ
tầng, phát triển công nghiệp, dịch vụ, đô thị...của tỉnh Đồng Nai nói chung và
của Thị xã Long Khánh nói riêng phù hợp với các quy định hiện hành và tạo cơ
sở pháp lý cho công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Thị xã, việc lập
kế hoạch sử dụng đất năm 2018 Thị xã Long Khánh là hết sức cần thiết và cấp
bách và phù hợp với luật định.
Xuất phát từ thực tế nhằm phát huy tiềm năng đất đai phục vụ cho các
mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội , đồng thời được sự chấp thuận của Khoa
Quản lý đất đai, Trường đại học Tài Nguyên và Môi Trường thành phố Hồ Chí
Minh; em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Xây dựng kế hoạch sử dụng đất năm
2018 trên địa bàn Thị xã Long Khánh, tỉnh Đồng Nai”.
2. Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn
a) Mục tiêu

Xây dựng kế hoạch sử dụng đất năm 2018 nhằm giúp quản lý chặt chẽ tài
nguyên đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và pháp luật; đảm bảo sử dụng đất
đúng mục đích, tiết kiệm, hiệu quả; bảo vệ môi trường sinh thái, ứng phó có
hiệu quả với biến đổi khí hậu và nước biển dâng, đảm bảo phát triển bền vững.
Phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển
kinh tế - xã hội, quốc phòng an ninh của Thị xã, đóng góp tích cực vào quá trình
phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh.
b) Nhiệm vụ
 Hệ thống hóa cơ sở lý luận, pháp lý về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đai.
 Kiểm kê đánh giá một cách đầy đủ và toàn diện về thực trạng sử dụng đất
trên địa bàn Thị xã để làm cơ sở khoa học và thực tiễn cho việc lập kế
hoạch sử dụng đất năm 2018 của Thị xã.
2


 Đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2017 nhằm rút ra
những kết quả đạt được và những mặt tồn tại cần khắc phục trong điều
chỉnh kế hoạch sử dụng đất năm kế hoạch.
 Xác định các chỉ tiêu điều chỉnh sử dụng đất cấp tỉnh đã phân bổ đến từng
đơn vị hành chính cấp xã, phường.
 Xác định nhu cầu sử dụng đất cho các ngành, lĩnh vực đến từng đơn vị
hành chính cấp xã, phường.
 Tổng hợp nhu cầu sử dụng đất, cân đối xác định các chỉ tiêu sử dụng đất
cho các ngành, lĩnh vực phân bổ đến từng đơn vị hành chính cấp xã,
phường.
 Đề xuất các giải pháp tổ chức thực hiện.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
a) Đối tượng nghiên cứu
 Đất đai, các chính sách của nhà nước liên quan đến vấn đề sử dụng đất

đai.
b) Phạm vi nghiên cứu
 Phạm vi không gian: Thị xã Long Khánh – tỉnh Đồng Nai
 Phạm vi thời gian: lập kế hoạch sử dụng đất năm 2018.
 Phạm vi nội dung: nghiên cứu xây dựng các công trình trong kế hoạch sử
dụng đất năm 2018 tại Thị xã Long Khánh, tỉnh Đồng Nai.
4. Phương pháp nghiên cứu
 Phương pháp tư duy trừu tượng
Dùng tư duy của bản thân để đánh giá, phân tích, tổng hợp các vấn đề,
đưa ra những ý kiến chủ quan, phục vụ cho quá trình hoàn thành luận văn.
 Phương pháp phân tích thống kê, so sánh và phân tích số liệu
Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập được, tiến hành phân loại, thống
kê diện tích theo từng loại đất, từng xã, phường cho từng công trình, dự án đã
thực hiện năm 2017 và kế hoạch năm 2018.
 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu
Đây là phương pháp được dùng để thu thập các tài liệu, liệt kê các số liệu,
bản đồ, thông tin về toàn bộ các nội dung của dự án làm cơ sở để điều tra, thu
thập bổ sung dữ liệu, đối soát số liệu đã có về: Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã
hội, môi trường, biến đổi khí hậu, hiện trạng sử dụng đất, kết quả thực hiện quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
 Ứng dụng GIS
Sử dụng công cụ trên phần mềm để thể hiện các công trình trên địa bàn
Thị xã trong năm kế hoạch trên bản đồ.
 Phương pháp kế thừa, chọn lọc số liệu đã có

3


Trên cơ sở các tài liệu, số liệu, bản đồ đã thu thập được tiến hành phân
loại, chọn lọc, hệ thống các tài liệu có giá trị sử dụng sẽ được đưa vào nội dung

lập kế hoạch sử dụng đất 2018.
 Phương pháp dự báo nhu cầu sử dụng đất
Dự báo dân số, dự báo về sự phát triển của các ngành trong tương lai và
diện tích sử dụng đất vào các mục đích khác nhau trong năm kế hoạch.
 Phương pháp tham khảo ý kiến của những người có kinh nghiệm
Tiến hành tham khảo ý kiến của những người có kinh nghiệm, am hiểu về
tình hình thực tế của Thị xã Long Khánh, nhất là lĩnh vực đất đai để có cơ sở
cho việc lập kế hoạch sử dụng đất có tính khả thi.
5. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn
Nhằm hệ thống hóa các kiến thức liên quan đến sử dụng đất và kế hoạch
sử dụng đất đai đã được học tập trên giảng đường.
Giúp sinh viên nắm vững nội dung và phương pháp thực hiện được quy
định trong các văn bản luật hiện hành về công tác lập kế hoạch sử dụng đất đai.
Kết quả nghiên cứu là cơ sở để đánh giá năng lực của sinh viên trong
nghiên cứu và kỹ năng thực hành nghiệp vụ kế hoạch sử dụng đất đai.
Đáp ứng nhu cầu sử dụng đất đai đồng thời mang lại hiệu quả kinh tế cao
cho phát triển của địa phương.
Lựa chọn, phân vùng sử dụng đất đai hợp lý về không gian để phân bổ các
khu dân cư, các công trình phục vụ sản xuất, văn hoá phúc lợi, xây dựng các
ngành kinh tế quốc dân trên toàn bộ lãnh thổ, xây dựng và củng cố an ninh, quốc
phòng.
6. Cấu trúc của luận văn
Nội dung của luận văn “Xây dựng kế hoạch sử dụng đất năm 2018 trên
địa bàn Thị xã Long Khánh, tỉnh Đồng Nai” bao gồm ba chương chính với tổng
số trang là 80 trang như sau:
Chương 1. Cơ sở lý luận và pháp lý của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đai.
Chương 2. Thực trạng công tác lập kế hoạch sử dụng đất đai trên địa bàn
Thị xã Long Khánh, tỉnh Đồng Nai.
Chương 3. Xây dựng kế hoạch sử dụng đất năm 2018 trên địa bàn Thị xã

Long Khánh, tỉnh Đồng Nai.
Ngoài ra còn có phần mở đầu, kết luận kèm theo lời cảm ơn, các danh
mục chữ viết tắt, bảng biểu, hình ảnh, mục lục, tài liệu tham khảo và phụ lục.

4


CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA QUY HOẠCH
KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Khái niệm, chức năng, vai trò và đặc điểm của đất đai trong sự
phát triển kinh tế - xã hội
a) Khái niệm đất đai
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau:
“đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả những cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu,
bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước ( hồ, sông, suối, đầm lầy…). Các
lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập
đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của
con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống
tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa…)”. “Đất” và “Đất đai” có sự phân biệt nhất
định, theo các nhà khoa học thì “Đất” tương đương với từ “Soil” trong tiếng
Anh, nó có nghĩa trùng với thổ hay thổ nhưỡng bao hàm ý nghĩa về tính chất của
nó. “Đất đai” thì tương đương với từ “Land” trong tiếng Anh, nó có nghĩa về
phạm vi không gian của đất hay có thể hiểu là lãnh thổ.
Luật đất đai hiện hành đã khẳng định “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô
cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình
kinh tế, văn hoá, xã hội và an ninh quốc phòng”. Như vậy, đất đai là điều kiện

chung nhất đối với mọi quá trình sản xuất và hoạt động của con người. Nói cách
khác, không có đất sẽ không có sản xuất cũng như không có sự tồn tại của chính
con người. Vì vậy, để có thể sử dụng hợp lý, đúng đắn và có hiệu quả toàn bộ
quỹ đất thì việc hiểu rõ khái niệm về đất đai là vô cùng cần thiết.
Trong quá trình phát triển của xã hội loài người, sự hình thành và phát
triển của mọi nền văn minh vật chất và văn minh tinh thần, tất cả các kỹ thuật
vật chất và văn hoá khoa học đều được xây dựng trên nền tảng cơ bản là sử dụng
đất đai. Đất đai là điều kiện vật chất mà mọi sản xuất và sinh hoạt đều cần tới.
Đất đai là khởi điểm tiếp xúc và sử dụng tự nhiên ngay sau khi nhân loại xuất
hiện. Do đó, đất đai giữ vị trí đặc biệt quan trọng trong nền sản xuất.
Tuy nhiên, khái niệm đầy đủ và phổ biến nhất hiện nay về đất đai như
sau: “Đất đai là một phạm trù địa lý kinh tế. Khi nói đến đất đai có hai thành
phần cơ bản là đất và người thể hiện mối quan hệ tổng hoà của con người trên
mặt đất (tất cả các hoạt động kinh tế - xã hội)”.
Vậy nên, đất đai là một khoảng không gian có thời hạn theo chiều thẳng
đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, nước mặt, nước ngầm, thảm động thực
vật, lớp đất phủ bề mặt, tài nguyên khoáng sản trong lòng đất), theo chiều ngang
– trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thuỷ văn cùng nhiều
5


thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa đặc biệt to lớn đối với
hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người.
b) Chức năng của đất đai
Khái niệm về đất đai gắn liền với nhận thức con người về thế giới tự
nhiên và sự nhận thức này không ngừng thay đổi theo thời gian. Hiện nay, con
người đã thừa nhận đất đai đối với loài người có rất nhiều chức năng, trong đó
có những chức năng cơ bản sau:
Chức năng sản xuất: là cơ sở cho nhiều hệ thống phục vụ cuộc sống của
con người, qua quá trình sản xuất, đất đai cung cấp lương thực, thực phẩm và rất

nhiều sản phẩm khác cho con người sử dụng trực tiếp hay gián tiếp thông qua
chăn nuôi và trồng trọt.
Chức năng dự trữ: đất đai là kho tài nguyên khoáng sản cung cấp cho mọi
nhu cầu sử dụng của con người.
Chức năng môi trường sống: đất đai là cơ sở của mọi hình thái sinh vật
sống trên lục địa thông qua việc cung cấp các môi trường sống cho sinh vật và
gen di truyền để bảo tồn nòi giống cho thực vật, động vật và các cơ thể sống cả
trên và dưới mặt nước.
Chức năng tàng trữ và cung cấp nguồn nước: đất đai là kho tàng lưu trữ
nước mặt và nước ngầm vô tận, có tác động mạnh đến chu trình tuần hoàn nước
trong tự nhiên và có vai trò điều tiết nước rất to lớn.
Chức năng cân bằng sinh thái: đất đai như một tấm thảm xanh hình thành
một thể cân bằng năng lượng trái đất thông qua việc phản xạ, hấp thụ và chuyển
đổi năng lượng phóng xạ từ mặt trời và tuần hoàn khí quyển của địa cầu.
Chức năng không gian sự sống: đất đai có chức năng tiếp thu, gạn lọc, là
môi trường đệm và làm thay đổi hình thái, tính chất của các chất thải độc hại.
Chức năng bảo tồn, bảo tàng lịch sử: đất đai là trung gian để bảo vệ các
chứng tích lịch sử, văn hoá của loài người, là nguồn thông tin về các điều kiện
khí hậu, thời tiết và cả quá trình sử dụng đất trong quá khứ.
Chức năng vật mang sự sống: đất đai cung cấp không gian cho sự chuyển
vận của con người, cho đầu tư sản xuất và cho sự dịch chuyển của động
vật…giữa các vùng khác nhau của hệ sinh thái tự nhiên.
Chức năng phân dị lãnh thổ: sự thích hợp của đất đai về các chức năng
chủ yếu nói trên thể hiện rất khác biệt ở các vùng lãnh thổ của mỗi quốc gia nói
riêng và trên toàn trái đất nói chung. Mỗi phần lãnh thổ mang những đặc tính tự
nhiên, kinh tế, xã hội rất đặc thù.
Đất đai có nhiều chức năng và công dụng, tuy nhiên không phải tất cả đều
bộc lộ ngay tại một thời điểm. Có nhiều chức năng của đất đai đã bộc lộ trong
quá khứ, đang thể hiện ở hiện tại và nhiều chức năng sẽ xuất hiện từng triển
vọng. Do vậy, đánh giá tiềm năng đất đai là công việc hết sức quan trọng nhằm

phát hiện ra các chức năng hiện có và sẽ có trong tương lai.
6


c) Vai trò của đất đai
Đất là điều kiện đầu tiên và là nền tảng tự nhiên của bất kỳ quá trình sản
xuất nào. Thực tế cho thấy phương thức và mục tiêu sử dụng đất rất đa dạng, có
thể chia thành ba nhóm mục đích:
 Lấy tư liệu sản xuất và tư liệu sinh hoạt từ đất để thoả mãn nhu cầu sinh
tồn và phát triển.
 Dùng đất để làm cơ sở sản xuất và môi trường hoạt động.
 Đất cung cấp không gian môi trường cảnh quan mỹ học cho việc hưởng
thụ tinh thần.
Trong các ngành phi nông nghiệp, đất đai là điều kiện vật chất cần thiết
cho sự tồn tại của bất kỳ ngành sản xuất nào, nhưng trong mỗi ngành, đất có vai
trò không giống nhau.
Trong các ngành công nghiệp chế tạo, chế biến đất chỉ đóng vai trò thụ
động là cơ sở không gian, là nền tảng và là vị trí để thực hiện quá trình sản xuất
và hoàn thiện quá trình lao động. Quá trình sản xuất và sản phẩm được tạo ra
không phụ thuộc vào tính chất tự nhiên sẵn có và đặc điểm độ phì nhiêu của đất.
Trong ngành công nghiệp khai khoáng, ngoài vai trò cơ sở không gian,
đất còn là kho tàng dự trữ trong lòng đất, cung cấp các nguyên liệu quý giá cho
con người. Quá trình sản xuất và chất lượng sản phẩm được tạo ra không phụ
thuộc vào độ phì nhiêu của đất.
Trong các ngành nông – lâm nghiệp, đất không chỉ là cơ sở không gian và
điều kiện vật chất cần thiết cho sự tồn tại của ngành sản xuất này, mà đất còn là
yếu tố tích cực của quá trình sản xuất, cung cấp cho cây trồng, nước, không khí
và các chất dinh dưỡng cần thiết để cây trồng sinh trưởng và phát triển. Quá
trình sản xuất liên quan chặt chẽ với độ phì nhiêu của đất và quá trình sinh học
tự nhiên.

Ngoài ra, đất còn là đối tượng chịu sự tác động trực tiếp của con người
trong quá trình sản xuất. Đất gần như trở thành một công cụ sản xuất hay một
phương tiện lao động. Năng suất và chất lượng sản phẩm phụ thuộc rất nhiều
vào độ phì nhiêu của đất. Trong số tất cả các tư liệu sản xuất dùng trong nông
nghiệp, chỉ có đất mới có được chức năng này. Vì vậy, ta có thể nói rằng đất đai
là tư liệu sản xuất chủ yếu và đặc biệt quan trọng trong nông nghiệp.
Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế - xã hội, khi mức sống của con
người còn thấp, công năng chủ yếu của đất đai là tập trung vào sản xuất vật chất,
đặc biệt trong sản xuất nông nghiệp. Thời kỳ cuộc sống xã hội phát triển ở mức
cao, công năng của đất nước từng bước được mở rộng, sử dụng đất đai cũng
phức tạp hơn là căn cứ của các ngành nông nghiệp, ngư nghiệp, lâm nghiệp,
khai mỏ, khai khoáng và khai thác đá; vừa là không gian và địa bàn của khu vực
chế tạo và xây dựng. Điều này có nghĩa đất đai đã cung cấp cho con người tư
liệu vật chất để sinh tồn và phát triển, cũng như cung cấp điều kiện cần thiết về
7


hưởng thụ và đáp ứng nhu cầu cho cuộc sống của nhân loại. Mục đích sử dụng
đất nêu trên được biểu lộ càng rõ nét trong các khu vực kinh tế phát triển.
d) Đặc điểm của đất đai
Đất đai có tính cố định vị trí, không thể di chuyển được. Tính cố định vị
trí quyết định tính giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi phối của
các yếu tố môi trường nơi có đất. Mặt khác, đất đai không giống các hàng hoá
khác có thể sản sinh qua quá trình sản xuất, do đó đất đai là có hạn. Tuy nhiên,
giá trị của đất đai ở các vị trí khác nhau lại không giống nhau. Đất đai ở đô thị
có giá trị lớn hơn ở nông thôn và vùng sâu, vùng xa; đất đai ở những nơi tạo ra
nguồn lợi lớn hơn, các điều kiện cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn sẽ có giá trị lớn
hơn những đất đai có điều kiện kém hơn. Chính vì vậy, khi vị trí đất đai, điều
kiện đất đai từ chỗ kém thuận lợi nếu các điều kiện xung quanh nó trở nên tốt
hơn thì đất đó có giá trị hơn. Vị trí đất đai hoặc điều kiện đất đai không chỉ tác

động đến việc sản xuất, kinh doanh tạo nên lợi thế thương mại cho một công ty,
một doanh nghiệp mà nó còn có ý nghĩa đối với một quốc gia. Chẳng hạn, Việt
Nam là cửa ngõ của khu vực Đông Nam Á, chúng ta có biển, có các cảng nước
sâu thuận lợi cho giao thông đường biển, cho buôn bán với các nước trong khu
vực và trên thế giới, điều mà nước bạn Lào không thể có được.
Đất đai là tài sản không hao mòn theo thời gian và giá trị đất đai luôn có
xu hướng tăng lên theo thời gian.
Đất đai có tính đa dạng, phong phú tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất
đai và phù hợp với từng vùng địa lý, đối với đất đai sử dụng vào mục đích nông
nghiệp thì tính đa dạng, phong phú của đất đai do khả năng thích nghi của các
loại cây. Tuỳ vào độ thích nghi của từng loại cây mà chọn loại đất cho phù hợp,
có đất tốt cho mục đích trồng cây này nhưng lại không phù hợp để trồng loại cây
khác.
Đất đai là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người. Con
người tác động vào đất đai nhằm thu được sản phẩm để phục vụ cho các nhu cầu
của cuộc sống. Tác động này có thể trực tiếp hoặc gián tiếp và làm thay đổi tính
chất của đất đai có thể chuyển đất hoang thành đất sử dụng được hoặc là chuyển
mục đích sử dụng đất. Tất cả những tác động đó của con người biến đất đai từ
một sản phẩm của tự nhiên thành sản phẩm của lao động. Trong điều kiện sản
xuất tư bản chủ nghĩa, những đầu tư vào ruộng đất có liên quan đến các quan hệ
kinh tế - xã hội. Trong xã hội có giai cấp, các quan hệ kinh tế - xã hội phát triển
ngày càng làm các mâu thuẫn trong xã hội phát sinh, đó là mối quan hệ giữa chủ
đất và nhà tư bản đi thuê đất, giữa nhà tư bản với công nhân…
Trong nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai phong phú hơn rất
nhiều, quyền sử dụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành
một thị trường đất đai. Lúc này đất đai được coi như là một hàng hoá và là một
hàng hoá đặc biệt. Thị trường đất đai có liên quan đến nhiều thị trường khác và
những biến động của thị trường này có ảnh hưởng đến nền kinh tế và đời sống
dân cư.
8

1.1.2. Quy hoạch sử dụng đất đai, đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất
a) Khái niệm
Đất đai là tiềm năng của quá trình phát triển do đất là tư liệu sản xuất đặc
biệt và việc tổ chức sử dụng đất gắn chặt với sự phát triển của nền kinh tế - xã
hội. Do vậy, quy hoạch sử dụng đất sẽ là một hiện tượng kinh tế - xã hội. Đây là
một hoạt động vừa mang tính khoa học, vừa mang tính pháp lý của một hệ thống
các biện pháp kỹ thuật, kinh tế và xã hội được xử lý bằng các phương pháp phân
tích tổng hợp về sự phân bố địa lý của các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội để
tổ chức lại việc sử dụng đất theo pháp luật nhà nước nhằm đáp ứng nhu cầu sử
dụng đất hiện tại và tương lai của xã hội một cách tiết kiệm, khoa học và có hiệu
quả cao nhất.
Khi nghiên cứu về quy hoạch sử dụng đất có rất nhiều cách nhận thức
khác nhau. Có quan điểm cho rằng quy hoạch sử dụng đất chỉ đơn thuần là biện
pháp kỹ thuật nhằm thực hiện việc đo đạc, vẽ bản đồ đất đai, phân chia diện tích
đất, giao đất cho các ngành và thiết kế xây dựng đồng ruộng… Bên cạnh đó, có
quan điểm lại cho rằng quy hoạch sử dụng đất được xây dựng trên các quy phạm
của Nhà nước nhằm nhấn mạnh tính pháp chế của quy hoạch sử dụng đất đai.
Tuy nhiên, đối với cả hai cách nhận thức trên, bản chất của quy hoạch sử
dụng đất không được thể hiện đúng và đầy đủ vì bản thân của quy hoạch sử
dụng đất không nằm trong kỹ thuật đo đạc và cũng không thuộc về hình thức
pháp lý mà nó nằm bên trong việc tổ chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất
đặc biệt, coi đất như đối tượng của các mối quan hệ xã hội trong sản xuất. Như
vậy, quy hoạch sử dụng đất sẽ là một hoạt động vừa mang tính kỹ thuật, tính
kinh tế và tính pháp lý. Cụ thể:
 Tính kỹ thuật: Trong quy hoạch sử dụng đất sẽ sử dụng các công tác
chuyên môn như điều tra, khảo sát, đo đạc, xây dựng bản đồ, khoanh định,
xử lý số liệu… để tính toán và thống kê diện tích đất đai, thiết kế, phân
chia khoảnh thửa. Từ đó, tạo điều kiện tổ chức sử dụng đất hợp lý trên cơ

sở tiến bộ của khoa học kỹ thuật.
 Tính pháp chế: Biểu hiện của tính pháp chế thể hiện ở chỗ đất đai được
nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích
cụ thể đã được xác định theo phương án quy hoạch sử dụng đất.
 Tính kinh tế: Khi giao đất, thông qua phương án quy hoạch sử dụng đất
nhà nước đã xác định rõ mục đích sử dụng của diện tích được giao. Đây
chính là biện pháp quan trọng nhất nhằm khai thác triệt để và có hiệu quả
cao tiềm năng đất đai. Ở đây đã thể hiện rõ tính kinh tế của quy hoạch sử
dụng đất. Song, điều này chỉ đạt được khi tiến hành đồng bộ cùng với
biện pháp kỹ thuật và pháp chế.
Qua đó, ta có thể rút ra khái niệm của quy hoạch sử dụng đất theo Luật
đất đai năm 2013 như sau:
Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo
không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an
9


ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất
đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.
Quy hoạch sử dụng đất thực chất là việc phân bổ đất đai theo mục đích sử
dụng, chính là việc xác định diện tích các loại đất cho các ngành, lĩnh vực kinh
tế - xã hội và xác định vị trí để thực hiện các công trình trong phương án quy
hoạch. Cơ sở của việc xác định diện tích và vị trí các loại đất là dựa trên tiềm
năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành.
Mặt khác, mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất là để phục vụ cho phát
triển kinh tế - xã hội, đảm bảo an ninh quốc phòng, bảo vệ môi trường nói chung
và môi trường đất nói riêng, thích ứng với biến đổi khí hậu trong bối cảnh hiện
nay. Phạm vi của quy hoạch sử dụng đất là các vùng kinh tế - xã hội và đơn vị
hành chính các cấp.
Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời

gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.
Kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh và kỳ kế hoạch sử dụng đất
quốc phòng, đất an ninh là 05 năm. Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập
hàng năm.
b) Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất là một hiện tượng kinh tế - xã hội đặc thù có tính
khống chế vĩ mô, tính chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là bộ phận hợp
thành quan trọng của hệ thống kế hoạch phát triển xã hội và kinh tế quốc dân.
Các đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất được thể hiện cụ thể như sau:
 Tính lịch sử xã hội
Trong quy hoạch sử dụng đất luôn nảy sinh quan hệ giữa người với đất
đai – yếu tố tự nhiên cũng như quan hệ giữa người với người và nó thể hiện
đồng thời hai yếu tố: thúc đẩy lực lượng sản xuất phát triển và thúc đẩy sự phát
triển của các mối quan hệ sản xuất. Do vậy, quy hoạch sử dụng đất luôn là một
bộ phận của phương thức sản xuất xã hội và lịch sử phát triển của xã hội chính
là lịch sử phát triển của quy hoạch sử dụng đất. Nói cách khác, quy hoạch sử
dụng đất có tính lịch sử xã hội. Tính chất lịch sử của quy hoạch sử dụng đất xác
nhận vai trò lịch sử của nó trong thời kỳ xây dựng và hoàn thiện phương thức
sản xuất xã hội, thể hiện ở mục đích, yêu cầu, nội dung và sự hoàn thiện của
phương án quy hoạch sử dụng đất.
 Tính tổng hợp
Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng đất biểu hiện chủ yếu ở hai mặt:
+ Mặt thứ nhất: Đối với quy hoạch sử dụng đất là khai thác, sử dụng, cải
tạo, bảo vệ… tài nguyên đất đai cho nhu cầu toàn bộ nền kinh tế quốc
dân. Quy hoạch sử dụng đất đề cập đến 2 nhóm đất chính là đất nông
nghiệp và đất phi nông nghiệp.
10


+ Mặt thứ hai: Quy hoạch sử dụng đất đề cập đến nhiều lĩnh vực về khoa

học, kinh tế và xã hội như: khoa học tự nhiên, khoa học xã hội, dân số đất
đai, sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, môi trường và sinh thái…
Với đặc điểm này, quy hoạch sử dụng đất lãnh trách nhiệm tổng hợp toàn
bộ nhu cầu sử dụng đất, điều hoà các mâu thuẫn về đất đai của các ngành, lĩnh
vực, xác định và điều phối phương hướng, phương thức phân phối sử dụng đất
phù hợp với mục tiêu kinh tế - xã hội, đảm bảo cho nền kinh tế quốc dân luôn
phát triển bền vững, đạt tốc độ và ổn định.
 Tính dài hạn
Tính dài hạn của quy hoạch sử dụng đất thể hiện ở chỗ thời hạn của quy
hoạch sử dụng đất là mười năm hoặc lâu hơn. Tính dài hạn của quy hoạch sử
dụng đất phụ thuộc vào dự báo xu thế biến động dài hạn của các yếu tố kinh tế xã hội quan trọng như sự thay đổi về nhân khẩu, tiến bộ khoa học kỹ thuật, quá
trình đô thị hoá, công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp nông thôn… Quy
hoạch dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu đất để phát triển lâu dài kinh tế - xã hội.
Cơ cấu và phương thức sử dụng đất được điều chỉnh từng bước trong thời gian
dài (cùng với quá trình phát triển kinh tế - xã hội) cho đến khi đạt được mục tiêu
dự kiến.
 Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô
Với đặc tính dài hạn quy hoạch sử dụng đất chỉ dự kiến được các xu thế
thay đổi phương hướng, mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng đất với tính đại thể
chứ không dự kiến được các hình thức và nội dung cụ thể, chi tiết của sự thay
đổi.
Do khoảng thời gian dự báo là tương đối dài nhưng lại phải chịu ảnh
hưởng của nhiều nhân tố kinh tế - xã hội khó xác định, nên chỉ tiêu quy hoạch
thường là không cụ thể và chi tiết như trong kế hoạch ngắn và trung hạn do vậy
nó chỉ có thể là một quy hoạch mang tính chiến lược chỉ đạo vĩ mô. Tính
phương hướng và tính khái lượt về sử dụng đất của các ngành như:
+ Phương hướng, mục tiêu và chiến lược trọng điểm của việc sử dụng đất
trong vùng;
+ Cân đối tổng quát nhu cầu sử dụng đất của các ngành;
+ Điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất và phân bố đất đai trong vùng;

+ Phân định ranh giới và các hình thức quản lý việc sử dụng đất trong vùng;
+ Đề xuất các biện pháp, các chính sách lớn để đạt được mục tiêu của
phương hướng sử dụng đất.
 Tính chính sách
Quy hoạch sử dụng đất thể hiện rất rõ đặc tính chính trị và chính sách xã
hội. Khi xây dựng phương án phải quán triệt các chính sách và quy định có liên
quan đến đất đai của Đảng và Nhà nước, đảm bảo thực hiện cụ thể trên mặt bằng
đất đai các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, phát triển ổn định kế hoạch
11


kinh tế - xã hội , tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu khống chế về dân số, đất đai
và môi trường sinh thái.
 Tính khả biến
Dưới sự tác động của nhiều nhân tố khó dự đoán trước, theo nhiều
phương diện khác nhau, quy hoạch sử dụng đất đai chỉ là một trong những giải
pháp biến đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc
phát triển kinh tế xã hội trong một thời kỳ nhất định. Khi xã hội phát triển, khoa
học kỹ thuật ngày càng tiến bộ, chính sách và tình hình kinh tế thay đổi, các dự
kiến của quy hoạch sử dụng đất không còn phù hợp thì việc chỉnh sửa, bổ sung
hoàn thiện quy hoạch và điều chỉnh biện pháp thực hiện là cần thiết. Điều này
thể hiện tính khả biến của quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất luôn là quy hoạch
động, một quá trình lặp lại theo chu kỳ “Quy hoạch – thực hiện – quy hoạch lại
hoặc chỉnh lý – Tiếp tục thực hiện…” với chất lượng, mức độ hoàn thiện và tính
phù hợp ngày càng cao.
1.1.3. Hệ thống quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay
Theo Luật Đất đai 2013, điều 36 thì hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất gồm:






1.2.
1.2.1.

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an ninh.
Cơ sở pháp lý của việc lập kế hoạch sử dụng đất
Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Theo Điều 35 Luật Đất đai năm 2013, nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất như sau:
1) Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng, an ninh.
2) Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới
phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng
đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt. Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải bảo đảm
tính đặc thù, liên kết của các vùng kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng đất
cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã.
3) Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.
4) Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; thích ứng
với biến đổi khí hậu.
5) Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh.
6) Dân chủ và công khai.
7) Bảo đảm ưu tiên quỹ đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi
ích quốc gia, công cộng, an ninh lương thực và bảo vệ môi trường.

12


8) Quy hoạch, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất phải
bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.
1.2.2. Căn cứ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện
Theo Điều 40 Luật Đất đai năm 2013, căn cứ lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất cấp huyện như sau:
1)
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
2)
a)
b)

c)
d)
e)

f)
3)
a)
b)
c)

d)
4)
a)
b)

c)

Căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện bao gồm:
Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh;
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của cấp tỉnh, cấp huyện;
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện, quận, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh;
Hiện trạng sử dụng đất, tiềm năng đất đai và kết quả thực hiện quy hoạch
sử dụng đất cấp huyện kỳ trước;
Nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, của cấp huyện, của cấp xã;
Định mức sử dụng đất;
Tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất.
Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện bao gồm:
Định hướng sử dụng đất 10 năm;
Xác định diện tích các loại đất đã được phân bổ trong quy hoạch sử dụng
đất cấp tỉnh và diện tích các loại đất theo nhu cầu sử dụng đất của cấp
huyện và cấp xã;
Xác định các khu vực sử dụng đất theo chức năng sử dụng đến từng đơn
vị hành chính cấp xã;
Xác định diện tích các loại đất đã xác định tại điểm b khoản này đến từng
đơn vị hành chính cấp xã;
Lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện; đối với khu vực quy hoạch
đất trồng lúa, khu vực quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất quy định
tại các điểm a, b, c, d và e khoản 1 Điều 57 của Luật này thì thể hiện chi
tiết đến từng đơn vị hành chính cấp xã;

Giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
Căn cứ lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện bao gồm:
Kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh;
Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện;
Nhu cầu sử dụng đất trong năm kế hoạch của các ngành, lĩnh vực, của các
cấp;
Khả năng đầu tư, huy động nguồn lực để thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
Nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện bao gồm:
Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm trước;
Xác định diện tích các loại đất đã được phân bổ trong kế hoạch sử dụng
đất cấp tỉnh và diện tích các loại đất theo nhu cầu sử dụng đất của cấp
huyện, cấp xã trong năm kế hoạch;
Xác định vị trí, diện tích đất phải thu hồi để thực hiện công trình, dự án sử
dụng đất vào mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này
trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã.
13


Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư
nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ
cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ,
sản xuất, kinh doanh;
d) Xác định diện tích các loại đất cần chuyển mục đích sử dụng đối với các
loại đất phải xin phép quy định tại các điểm a, b, c, d và e khoản 1 Điều
57 của Luật này trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã;
e) Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
f) Giải pháp thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
5) Đối với quận đã có quy hoạch đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt thì không lập quy hoạch sử dụng đất nhưng phải lập kế
hoạch sử dụng đất hàng năm; trường hợp quy hoạch đô thị của quận

không phù hợp với diện tích đã được phân bổ trong quy hoạch sử dụng
đất cấp tỉnh thì phải điều chỉnh quy hoạch đô thị cho phù hợp với quy
hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.
1.2.3. Trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Theo Điều 42 Luật Đất đai năm 2013, trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất như sau:
1) Chính phủ tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia. Bộ
Tài nguyên và Môi trường chủ trì giúp Chính phủ trong việc lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.
2) Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
cấp tỉnh; Uỷ ban nhân dân cấp huyện tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất cấp huyện.
Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, cấp huyện chủ trì giúp Uỷ ban nhân dân
cùng cấp trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
3) Bộ Quốc phòng tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng;
Bộ Công an tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an ninh.
4) Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
1.2.4. Thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
1) Thẩm quyền thành lập Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất:
a) Thủ tướng Chính phủ thành lập Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất cấp quốc gia.
Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Hội đồng thẩm định
trong quá trình thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
b) Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thành lập Hội đồng thẩm định
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh và quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.
Cơ quan quản lý đất đai ở trung ương có trách nhiệm giúp Hội đồng thẩm
định trong quá trình thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
14

c) Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thành lập Hội đồng thẩm định quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm giúp Hội đồng
thẩm định trong quá trình thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
2) Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp có trách
nhiệm thẩm định và gửi Thông báo kết quả thẩm định quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đến cơ quan tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất quy định tại Điều 42 của Luật này; cơ quan tổ chức lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất có trách nhiệm tiếp thu, giải trình theo nội dung thông
báo kết quả thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Trong trường hợp cần thiết, Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất tổ chức kiểm tra, khảo sát thực địa các khu vực dự kiến chuyển mục
đích sử dụng đất, đặc biệt là việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất
rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.
3) Nội dung thẩm định kế hoạch sử dụng đất bao gồm:
a) Mức độ phù hợp của kế hoạch sử dụng đất với quy hoạch sử dụng đất;
b) Mức độ phù hợp của kế hoạch sử dụng đất với kế hoạch phát triển kinh tế
- xã hội;
c) Tính khả thi của kế hoạch sử dụng đất.
4) Kinh phí tổ chức thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xác
định thành một mục riêng trong kinh phí lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất.
1.2.5. Thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
1) Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.
2) Chính phủ phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất an ninh.
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua

quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh trước khi trình Chính phủ phê duyệt.
3) Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp
huyện.
Uỷ ban nhân dân cấp huyện trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua
quy hoạch sử dụng đất cấp huyện trước khi trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê
duyệt.
Uỷ ban nhân dân cấp huyện trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt kế
hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội
đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất quy định tại
khoản 3 Điều 62 của Luật này trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng
năm của cấp huyện.
1.2.6. Quy trình lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện
Theo Mục 3 điều 65, 66, 67, 68 thông tư 29/TT/BTNMT
15


Điều 65. Trình tự lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện
Việc lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đối với các năm còn
lại được thực hiện theo trình tự sau:
1) Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm trước;
2) Lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện;
3) Thẩm định, phê duyệt và công bố công khai.
Điều 66. Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm
trước
1) Thu thập các thông tin, tài liệu liên quan đến việc lập kế hoạch sử dụng
đất hàng năm cấp huyện.
2) Phân tích, đánh giá các thông tin, tài liệu liên quan đến việc lập kế hoạch
sử dụng đất hàng năm cấp huyện.
3) Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm trước.
4) Xây dựng báo cáo chuyên đề.

5) Hội thảo và chỉnh sửa báo cáo chuyên đề sau hội thảo.
6) Đánh giá, nghiệm thu.
Điều 67. Lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện
1) Xác định các chỉ tiêu sử dụng đất cấp tỉnh đã phân bổ cho cấp huyện trong
năm kế hoạch và phân bổ đến từng đơn vị hành chính cấp xã.
2) Xác định nhu cầu sử dụng đất cho các ngành, lĩnh vực trong năm kế
hoạch và phân bổ đến từng đơn vị hành chính cấp xã gồm:
a) Chỉ tiêu sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất năm trước chưa thực hiện
hết nhưng phải phù hợp với kinh tế - xã hội trên địa bàn cấp huyện;
b) Nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
cấp huyện.
3) Tổng hợp nhu cầu sử dụng đất, cân đối xác định các chỉ tiêu sử dụng đất
cho các ngành, lĩnh vực trong năm kế hoạch và phân bổ đến từng đơn vị
hành chính cấp xã.
4) Xác định diện tích các loại đất cần chuyển mục đích quy định tại các điểm
a, b, c, d và e Khoản 1 Điều 57 của Luật Đất đai trong năm kế hoạch đến
từng đơn vị hành chính cấp xã.
5) Xác định diện tích đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng trong năm kế hoạch
đến từng đơn vị hành chính cấp xã.
6) Xác định quy mô, địa điểm công trình, dự án; vị trí, diện tích khu vực sử
dụng đất vào các mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất
đai để thực hiện thu hồi đất trong năm kế hoạch, bao gồm:
a) Các dự án quy định tại Điều 61 và khoản 1, 2 Điều 62 của Luật Đất đai và
đã được ghi vốn thực hiện trong năm kế hoạch;
b) Các dự án quy định tại Khoản 3 Điều 62 của Luật Đất đai và đã được ghi
vốn thực hiện trong năm kế hoạch đối với các dự án thực hiện bằng ngân
sách nhà nước; có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền đối với các dự án còn lại;
16