hoàn thiện công tác định giá đất và giải pháp xây dựng bản đồ giá đất tại huyện long điền – tỉnh bà rịa vũng tàu

DANH MỤC BẢNG VIẾT TẮC
Từ viết tắt

Giải thích từ ngữ

UBND

Ủy Ban Nhân Dân

CP

Chính phủ

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng

BTC

Bộ Tài Chính

NĐ

Nghị định

TTLT

Thông tƣ liên tịch

TT

Thông tƣ

DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Tính chất và đặc điểm đất đai ..................................................................... 8
Hình 1.2. Mối quan hệ giữa giá trị hữu hình và vô hình ........................................... 13
Hình 1.3. Bản đồ giá trị ............................................................................................. 14
Hình 1.4. Tính ngƣỡng của giá cả đất đai ................................................................. 15
Hình 1.5. Tính phi tuyến của giá cả đất đai .............................................................. 16
Hình 1.6. Mô hình WebGIS chuẩn............................................................................ 27
Hình 1.7. Giao diện quản lý dữ liệu .......................................................................... 30
Hình 1.8. Giao diện bản đồ tƣơng tác trên nền Web................................................. 30
Hình 1.9. Giao diện cập nhật thuộc tính ................................................................... 31
Hình 1.10. Giao diện quản lý ngƣời dùng ................................................................. 31
Hình 1.11. Giao diện đăng ký giao dịch đất đai ........................................................ 32
Hình 1.12. Giao diện định giá đất ............................................................................. 32
Hình 1.13. Bản đồ giá đất của các tế bào giống nhau trong vùng ảnh hƣởng của
tuyến đƣờng giao thông ............................................................................................. 37


Hình 1.14. Bản đồ giá đất của các tế bào giống nhau trong vùng ảnh hƣởng của
tuyến đƣờng giao thông và cực vị thế ....................................................................... 38
Hình 1.15. Bản đồ giá đất của các tế bào giống nhau trong vùng ảnh hƣởng của
tuyến đƣờng giao thông và cực vị thế ....................................................................... 39
Hình 1.16. Bản đồ giá đất của các tế bào giống nhau trong vùng ảnh hƣởng của
tuyến đƣờng giao thông và cực vị thế có tính đến vị trí của các thửa đất ................ 40
Hình 2.1 Quy trình xây dựng bảng giá đất huyện Long Điền................................... 58
Hình 3.1: Mô hình cây quyết định ............................................................................ 68
Hình 3.2 Một nhánh cây quyết định giá đất tại huyện Long Điền ............................ 80
Hình 3.3 Bƣớc một upload dữ liệu ............................................................................ 94
Hình 3.4 Bƣớc một upload dữ liệu ............................................................................ 94

Hình 3.5 Bƣớc một upload dữ liệu ............................................................................ 95
Hình 3.6 Cập nhật thông tin giá đất .......................................................................... 96
Hình 3.7 Cập nhật thông tin giá đất .......................................................................... 96
Hình 3.8 Tính toán theo bản đồ giá đất ..................................................................... 97
Hình 3.9 Tính toán theo bản đồ giá đất ..................................................................... 97
Hình 3.10 Tính toán theo thông tin chỉ dẫn .............................................................. 98
Hình 3.11 Tính toán theo thƣ mục giá đất tìm kiếm ................................................. 98
Hình 3.12 Tính toán theo thƣ mục giá đất tìm kiếm ................................................. 99
DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1: Tổng hợp diện tích theo độ dốc và địa hình ............................................. 46
Bảng 2.2: Hiện trạng dân số theo các đơn vị hành chính.......................................... 49
Bảng 2.3: Bảng hiện trạng sử dụng đất 2014 tại huyện Long Điền .......................... 50
Bảng 3.1: Bảng tổng hợp thông tin giá đất tại huyện Long Điền ............................. 71
Bảng 3.2: Kết quả hồi quy bằng DTREG ................................................................. 79
Bảng 3.3. Tầm quan trọng của các yếu tố vị thế đất đai ........................................... 79
Bảng 3.4. Các phân vùng giá đất xác định tại các nút của cây quyết định ............... 80
Bảng 3.5: Tổ hợp các yếu tố vị thế và mức giá đất đai ............................................. 81
Bảng 3.6: Bảng tổ hợp cực vị thế và bán kính lan tỏa .............................................. 85


DANH MỤC SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1.1: Quy trình chuẩn hóa dữ liệu bản đồ địa chính......................................... 35
Sơ đồ 1.2: Quy trình chuyển đổi dữ liệu từ định dạng *.dng sang *.shp .................. 36


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1. Lý do chọn đề tài ..................................................................................................... 1
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn ........................................................................ 3
3.1. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................. 3

3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu ........................................................................................... 3
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu. .......................................................................... 3
4.1. Đối tƣợng nghiên cứu........................................................................................... 3
4.2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................................. 3
5. Phƣơng pháp nghiên cứu ......................................................................................... 4
6. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn ................................................................................ 4
7. Kết cấu luận văn ...................................................................................................... 5
Chƣơng 1 ..................................................................................................................... 6
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐỊNH GIÁ VÀ ........................................... 6
QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT .................................................................................................. 6
1.1. Cơ sở lý luận của định giá đất .............................................................................. 6
1.1.1. Khái niệm, tính chất, đặc điểm và vai trò của đất đai .......................................... 6
1.1.1.1. Khái niệm đất đai ........................................................................................... 6
1.1.1.2. Tính chất và đặc điểm đất đai ........................................................................ 7
1.1.1.3. Vai trò của đất đai .......................................................................................... 9
1.1.2. Phân loại đất đai................................................................................................... 10
1.2. Giá trị đất đai, các hình thái biểu hiện của giá trị đất đai và đặc điểm thay đổi
của giá cả đất đai........................................................................................................ 11
1.2.1. Giá trị của đất đai ................................................................................................. 11
1.2.2. Các hình thái của giá trị đất đai ........................................................................... 13
1.2.3. Đặc điểm thay đổi của giá cả đất đai .................................................................. 15
1.3. Định giá và quản lý giá đất ................................................................................ 17
1.3.1. Khung giá và bảng giá đất ................................................................................... 17
1.3.1.1. Khái niệm khung giá và bảng giá đất ........................................................... 17
1.3.1.2. Vai trò của khung giá và bảng giá đất.......................................................... 17
1.3.2. Hệ thống phƣơng pháp định giá đất đai .............................................................. 18


1.3.2.1. Phƣơng pháp định giá đất cụ thể .................................................................. 18
1.3.2.2. Phƣơng pháp định giá đất hàng loạt ............................................................. 18

1.3.3. Hệ thống văn bản pháp luật về định giá đất đai.................................................. 23
1.3.4. Hệ thống tổ chức quản lý giá đất......................................................................... 23
1.3.5. Hệ thống tiêu thức phân cấp vị trí đất (vùng giá trị đất) .................................... 24
1.4. Hệ thống thông tin hỗ trợ định giá đất đai ......................................................... 24
1.4.1. Khái niệm hệ thống thông tin hỗ trợ định giá đất đai ......................................... 24
1.4.2. Giới thiệu công nghệ WEBGIS và phát triển phần mềm WEBGIS .................. 27
1.4.2.1. Giới thiệu công nghệ WEBGIS.................................................................... 27
1.4.2.2. Phát triển phần mềm WebGIS hỗ trợ định giá đất ....................................... 29
1.4.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất....................................................................... 33
1.4.3.1. Giới thiệu cơ sở dữ liệu giá đất .................................................................... 33
1.4.3.2. Quy trình chuẩn hóa và chuyển đổi dữ liệu bản đồ ..................................... 35
1.4.3.3. Quy trình chuyển đổi dữ liệu từ định dạng dng sang shp ............................ 36
1.4.4. Xây dựng bản đồ giá đất...................................................................................... 36
1.5. Tình hình nghiên cứu và giải quyết vấn đề nghiên cứu ..................................... 40
1.5.1. Tình hình nghiên cứu về định giá đất ở nƣớc ngoài ........................................... 40
1.5.2. Tình hình nghiên cứu về định giá đất ở trong nƣớc ........................................... 42
Chƣơng 2 ................................................................................................................... 45
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ GIÁ ĐẤT ĐAI TẠI
HUYỆN
LONG ĐIỀN - TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU ............................................................ 45
2.1. Đặc điểm tự nhiên và phát triển kinh tế - xã hội huyện Long Điền................... 45
2.1.1. Đặc điểm tự nhiên................................................................................................ 45
2.1.1.1. Vị trí địa lý ................................................................................................... 45
2.1.1.2. Địa hình, địa mạo ......................................................................................... 45
2.1.1.3. Khí hậu ......................................................................................................... 46
2.1.1.4. Thuỷ văn....................................................................................................... 47
2.1.2.2. Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cƣ ........................................... 48
2.1.3. Hiện trạng sử dụng đất......................................................................................... 50
2.1.3.1. Nhóm đất nông nghiệp ................................................................................. 51
2.1.3.2. Nhóm đất phi nông nghiệp ........................................................................... 51

2.1.3.3. Nhóm đất chƣa sử dụng ............................................................................... 53
2.1.4. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng..................................................................... 53
2.1.4.1. Giao thông – vận tải ..................................................................................... 53
2.1.4.2. Thủy lợi ........................................................................................................ 54
2.1.4.3. Năng lƣợng ................................................................................................... 54
2.1.4.4. Văn hóa thông tin – thể dục thể thao ........................................................... 54
2.1.4.5. Y tế và chăm sóc sức khỏe cộng đồng ......................................................... 55
2.1.4.6. Giáo dục ....................................................................................................... 55
2.2. Thực trạng công tác quản lý đất đai tại huyện Long Điền ................................. 56
2.2.1. Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai ................................................................................................................................... 56
2.2.2. Công tác quản lý và phát triển thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng
bất động sản .................................................................................................................... 56
2.2.3. Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật
và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai ............................................................................ 57
2.3. Nguyên tắc và phƣơng pháp xây dựng bảng giá đất .......................................... 57
2.3.1 Nguyên tắc xây dựng bảng giá đất tại huyện Long Điền .................................... 57
2.3.2. Phƣơng pháp thực hiện ........................................................................................ 57
2.3.3. Quy trình thực hiện .............................................................................................. 57
2.3.4. Nguyên tắc phân khu vực và vị trí đất ................................................................ 58
2.3.4.1. Đối với các loại đất tại khu vực nông thôn .................................................. 58
2.3.4.2. Đối với các loại đất tại đô thị ....................................................................... 60
2.4. Mức giá cao nhất và thấp nhất của các loại đất ................................................. 62
2.4.1. Đất tại nông thôn ................................................................................................. 62
2.4.1.1. Giá nhóm đất nông nghiệp ........................................................................... 62
2.4.1.2. Giá nhóm đất phi nông nghiệp ..................................................................... 62
2.4.2. Đất tại đô thị (Thị trấn Long Hải – Thị Trấn Long Điền) .................................. 63
2.4.2.1. Giá nhóm đất nông nghiệp ........................................................................... 63

2.4.2.2. Giá đất phi nông nghiệp ............................................................................... 63
2.5. Đánh giá công tác xây dựng bảng giá đất tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu ................ 64
2.5.1. Mặt đạt đƣợc ........................................................................................................ 64


2.5.2. Mặt hạn chế .......................................................................................................... 65
Chƣơng 3 ................................................................................................................... 67
CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT .......................... 67
TẠI HUYỆN LONG ĐIỀN ...................................................................................... 67
3.1. Mô hình toán học giá đất và công cụ xây dựng mô hình giá đất ....................... 67
3.1.1. Công thức toán học và công cụ xây dựng mô hình giá đất ............................. 67
3.1.2. Giới thiệu phần mềm DTREG ........................................................................ 69
3.2. Tổng hợp thông tin thu thập trên địa bàn huyện Long Điền .............................. 70
3.3. Đánh giá tình hình biến động giá đất ................................................................. 77
3.4. Kết quả phân tích hồi quy xây dựng mô hình định giá đất ................................ 78
3.5. Phân vùng giá trị đất, xây dựng hệ số điều chỉnh cho các vùng giá trị ............. 83
3.6. Điều chỉnh giá đất của các vùng giá trị khi xuất hiện các công trình tạo cực
vị thế .......................................................................................................................... 84
3.7. Nhập dữ liệu định giá đất vào hệ thống và cập nhật, tính toán giá đất .............. 85
3.7.1. Nhập dữ liệu định giá đất vào hệ thống .............................................................. 94
3.7.2. Cập nhật, tính toán giá đất ................................................................................... 95
3.7.2.1. Cập nhật giá đất theo bảng giá và theo thị trƣờng vào hệ thống ................. 95
3.7.2.2. Tính toán giá đất tại các vị trí đất................................................................. 96
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ................................................................................. 100
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................ 102
PHỤ LỤC I BẢNG TỔNG HỢP CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT ... 103
PHỤ LỤC II MÔ HÌNH CÂY QUYẾT ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI HUYỆN LONG ĐIỀN .. 119


MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài
Đất đai gồm đất và ngƣời, trong đó con ngƣời là yếu tố quyết định đến sự
hình thành và phát triển của đất đai. Đất đai là điều kiện vật chất chung nhất đối
với mọi ngành sản xuất và hoạt động của con ngƣời, vừa là đối tƣợng lao động,
vừa là phƣơng tiện lao động. Nói về tầm quan trọng của đất, Các – Mác viết:
”Đất là một phòng thí nghiệm vĩ đại, là kho tàng cung cấp các tƣ liệu lao động,
vật chất là vị trí để định cƣ, là nền tảng của tập thể”. Qua đó, ta có thể thấy đƣợc
tầm quan trọng của đất đai. Đất đai là điều kiện vật chất cần thiết cho sự tồn tại
của bất kỳ ngành sản xuất nào. Đất cần cho nông nghiệp, công nghiệp, giao
thông vận tải,... nhƣng trong mỗi ngành, đất có vai trò không giống nhau. Có thể
hiểu nhƣ sau: trong ngành công nghiệp chế tạo, đất đóng vai trò thụ động là cơ
sở không gian, là nền tảng, là vị trí để thực hiện quá trình sản xuất. Trong ngành
công nghiệp khai khoáng, ngoài vai trò nhƣ trên, đất còn là kho tàng cung cấp
các nguyên liệu quý giá cho ngƣời. Qua hai ví dụ điển hình trên, ta có thể nhận
ra đƣợc vai trò của đất đai trong cuộc sống của con ngƣời.
Các hệ vật từ đất có tính chất tự nhiên, từ con ngƣời có tính chất xã hội.
Tính chất tự nhiên và xã hội trong yếu tố con ngƣời thì xuất hiện vị thế và chất
lƣợng. Đây là hai đặc tính riêng biệt nhất của đất đai. Chất lƣợng và vị thế của
đất đai mang tính bất định đúng theo tinh thần của nguyên lý bất định. Hai yếu
tố này là thành phần quan trọng quyết định đến giá cả của đất đai. Do tính bất
định của vị thế và chất lƣợng đất đai dẫn đến việc xác định giá cả đất đai cũng
mang tính bất định. Có thể hiểu nhƣ sau, sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất trên
thực tế so với giá trị thực của nó vẫn chƣa đƣợc giải quyết kéo theo các biến
động bất ổn cho thị trƣờng bất động sản, làm cho thị trƣờng bất động sản thiếu
tính minh bạch về giá, giá đất, gây khó khăn cho ngƣời tham gia mua, bán,
chuyển nhƣợng và các giao dịch khác về bất động sản, đất đai trên thị trƣờng
dẫn đến sự bất định của vị thế xã hội và chất lƣợng tự nhiên của đất đai.
Công tác định giá này đƣợc Nhà nƣớc ta rất coi trọng bởi giá đất là một
công cụ trong quản lý Nhà nƣớc về đất đai và giá đất do Nhà nƣớc quy định
luôn phải đảm bảo nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trƣờng. Tuy

nhiên, công tác định giá đất ở nƣớc ta hiện nay vẫn tồn tại khá nhiều bất cập.Cụ
thể, bảng giá đất hàng năm vẫn đang bộc lộ nhiều nghịch lý, chƣa đáp ứng đƣợc
kịp nhu cầu phát triển của xã hội cũng nhƣ yêu cầu quản lý của cơ quan Nhà
nƣớc. Vấn đề thu thuế, thu tiền sử dụng đất cũng nhƣ công tác đền bù, giải tỏa
dựa trên bảng giá đất của nƣớc ta trong nhiều năm qua đã cố gắng thay đổi để
hoàn thiện nhƣng vẫn tồn tại nhiều khó khăn mà đến nay vẫn chƣa giải quyết ổn
thỏa.
Cũng nhƣ các tỉnh thành khác nói chung và của tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu nói
riêng thì bảng giá đất do Uỷ Ban Nhân Dân tỉnh công bố vẫn còn tồn tại nhiều
bất cập nhƣ: giá của một số loại đất chƣa phù hợp với thực tế, mất cân đối về giá
giữa các loại đất nông nghiệp, đất ở nông thôn, đất ở đô thị và đất sản xuất kinh
doanh phi nông nghiệp.
1


Chính vì vậy, tôi đã quyết định chọn đề tài “Hoàn thiện công tác định
giá đất và giải pháp xây dựng bản đồ giá đất tại huyện Long Điền tỉnh Bà
Rịa - Vũng Tàu” để xác định các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở tại đây và xây
dựng đƣợc một mô hình giá đất có thể ứng dụng trong thẩm định giá đất hàng
loạt phù hợp với điều kiện thực tiễn hiện nay.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến công tác định giá đất đai
Đã có rất nhiều nghiên cứu trên thế giới về thẩm định giá hàng loạt bởi
các chuyên gia nhƣ Lancaster (1966), Ridker (1967), Rosen (1974), Balchin
(1995), Raymond (2002), Nelson (2003) và rất nhiều tác giả khác. Theo Ridker,
các yếu tố tác động đến giá nhà gồm có: đặc điểm kết cấu nhà (diện tích nhà, số
lƣợng phòng, loại hình xây dựng), đặc điểm khu dân cƣ (khoảng cách tới nơi
làm việc, chất lƣợng trƣờng học, tỷ lệ tội phạm), môi trƣờng (chất lƣợng không
khí, nguồn nƣớc, tiếng ồn). Sander và Plasky (2008) bằng nghiên cứu thực
nghiệm tại thành phố Ramsey, Hoa Kỳ cho thấy ngƣời dân đánh giá cao khu nhà
có mảng xanh và khả năng tiếp cận đến khu vui chơi giải trí có cây xanh.

Nghiên cứu của Selim (2009) chỉ ra các yếu tố: kích thƣớc ngôi nhà, số phòng,
loại nhà, đặc điểm vị trí, kiểu kiến trúc, hệ thống nƣớc, hồ bơi là các biến số
quan trọng ảnh hƣởng tới giá nhà.
Từ các kết quả nghiên cứu trên đã đƣa ra nhiều mô hình định giá đất nhƣ
mô hình cộng, mô hình nhân, mô hình mũ…Tuy nhiên hiện nay, trong phân tích
thị trƣờng bất động sản định lƣợng có rất nhiều nghiên cứu về xây dựng mô hình
ngẫu nhiên (tức không định dạng trƣớc dạng mô hình mà dạng mô hình đƣợc
hiểu là kết quả của mô hình phân tích hồi quy). Cách làm này chỉ phù hợp cho
nghiên cứu khám phá mà không phù hợp với việc xây dựng mô hình một cách
chính xác. Vì vậy, theo đề xuất của tiền sĩ Trần Thanh Hùng thì cần xây dựng
mô hình toán học trƣớc khi nghiên cứu thực nghiệm vì khi xây dựng mô hình
toán học có thể giúp chúng ta tìm kiếm thông qua phƣơng pháp phân tích định
lƣợng và phân lớp dữ liệu. Từ đó, lần lƣợt sử dụng từng loại từng lớp dữ liệu đó
để xây dựng mô hình dữ liệu và cuối cùng là sử dụng phƣơng pháp phân tích hồi
quy để chọn ra mô hình hợp lý nhất.
Bắt đầu hình thành ý tƣởng sau khi đọc nghiên cứu về lý thuyết “vị thếchất lƣợng” của tiến sĩ Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely công bố trên tạp chí
Đô thị học - Vƣơng quốc Anh vào năm 2000. Lý thuyết này đƣa ra những gợi ý
định hƣớng xây dựng cơ sở khoa học và phƣơng pháp định giá bất động sản phù
hợp với nền kinh tế thị trƣờng. Theo đó, giá trị của nhà ở đƣợc quyết định bởi
hai thành phần: vị thế nơi ở và chất lƣợng nhà ở. Vị thế nơi ở là một hình thức
đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại một địa điểm xác định. Chất
lƣợng nhà ở bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm đƣợc nhƣ diện tích sàn, số
lƣợng phòng tắm, số tầng cao v.v. Từ một khảo sát đƣợc thực hiện tại Hà Nội,
tác giả này đã đề xuất một hàm hồi quy gồm hai biến thể hiện chất lƣợng nhà ở
(diện tích đất, số tầng cao) và ba biến thể hiện vị thế nơi ở (khoảng cách đến
trung tâm thành phố, có lối tiếp cận tốt tới phố, nằm ở khu phố Pháp). Kết quả
hồi quy cho thấy các biến này đều có tác động đến giá nhà ở tại Hà Nội.
2

Say mê và theo đuổi lý thuyết này tiến sĩ Trần Thanh Hùng đã quyết tâm
xây dựng nên một mô hình định giá đất dựa vào phƣơng trình hồi quy xác định
giá đất phụ thuộc vào đặc điểm vị thế xã hội, chất lƣợng tự nhiên và kỹ thuật của
đất đai. Cho đến nay thì mô hình bƣớc đầu đã xây dựng đƣợc công thức toán học
và các lý thuyết bổ trợ. Qua các nghiên cứu của Lê Thị Hƣơng trong luận văn
thạc sĩ đề tài “giải pháp minh bạch hóa thông tin giá đất trong thị trƣờng bất
động sản thành phố Hồ Chí Minh” năm 2015 hay các nghiên cứu của La Mỹ Tú,
Phan Nguyên Uyên Hạ cũng đã đạt đƣợc các kết quả khả quan khi kiểm nghiệm
mô hình này. Cụ thể khi áp dụng nghiên cứu trên địa bàn các quận Thủ Đức,
Bình Thạnh và quận 1 thì hệ số xác định của mô hình là 75,4%. Riêng tại quận 6
thì hệ số xác định của mô hình là 89,9%. Điều này cho thấy sự phù hợp của mô
hình với thực tế biến thiên giá đất trong vùng nghiên cứu, tuy nhiên cần phải
nâng mức độ phù hợp lên cao hơn nữa để tăng mức độ tin cậy, hạn chế sai số và
góp phần hoàn thiện mô hình bằng cách tăng số lƣợng mẫu thử thông qua thử
nghiệm nhiều hơn nữa tại các quận, huyện khác để có đƣợc một đánh giá khách
quan cũng nhƣ độ tin cậy trƣớc khi đƣa vào áp dụng rộng rãi. Đây cũng chính là
vấn đề cần nghiên cứu và giải quyết của luận văn.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn
3.1. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá mức độ phù hợp của bảng giá đất đai theo các tiêu chí phân cấp
vị trí và khu vực đất ở và mức giá đất quy định so với mức giá đất thực tế thị
trƣờng, xác định đƣợc những bất cập tồn tại trong phƣơng pháp định giá đất
hàng loạt và đề xuất các giải pháp hoàn thiện nhằm làm cho bảng giá đất ở phù
hợp với thực tế thị trƣờng đất đai tại địa phƣơng.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Nhận dạng các nhân tố ảnh hƣởng và đánh giá đƣợc mức độ tác động của
các yếu tố này đến giá đất, xây dựng các mô hình giá đất.
Đƣa ra những kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện hơn đối với các
phƣơng pháp thẩm định giá đất hàng loạt tại địa bàn tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu nói
chung và tại huyện Long Điền nói riêng.

4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu.
4.1. Đối tƣợng nghiên cứu
Giá trị và giá cả đất đai; các yếu tố cấu thành giá trị đất đai; các phƣơng
pháp định giá đất đai.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: Nghiên cứu thực hiện tại huyện Long Điềnvà cụ thể
tập trung điều tra giá đất ở và các đặc điểm tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng và kinh tế
- xã hội của đất ở tại địa bàn huyện Long Điền, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

3


Phạm vi thời gian: Đề tài sử dụng số liệu đƣợc thu thập từ thực tế từ
1/1/2017 đến 31/5/2017. Đây là những số liệu thực, chính xác, do chính tác giả
thu thập với tổng cộng mẫu trên các tuyến đƣờng tại huyện Long Điền.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để thực hiện nội dung nghiên cứu trên, các phƣơng pháp nghiên cứu đƣợc
sử dụng bao gồm:
- Phƣơng pháp điều tra thu thập dữ liệu thứ cấp: về các yếu tố đặc điểm tự
nhiên, môi trƣờng sinh thái, kỹ thuật hạ tầng và kinh tế xã hội và giá cả của các
lô đất tại khu vực theo bảng phù hợp để đƣa vào phân tích.
- Phƣơng pháp phân tích-tổng hợp: trên cơ sở dữ liệu thông tin về giá thị
trƣờng và các yếu tố đặc điểm đất đai đã đƣợc thu thập, tiến hành phân tích tỷ lệ
cấu thành của các yếu tố trong giá trị của đất đai và mức độ tác động lên giá đất.
Sau đó tiến hành tổng hợp để đƣa ra kết luận về mối quan hệ giữa giá trị đất đai
và các yếu tố cấu thành giá trị để xây dựng mô hình định giá đất.
- Phƣơng pháp chuyên gia: Trong quá trình tiến hành điều tra, phân tích
đánh giá các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất, đánh giá ảnh hƣởng của các văn bản
pháp luật đến hoạt động của thị trƣờng cũng nhƣ công tác quản lý giá đất ở có
tham khảo ý kiến của các chuyên gia có kinh nghiệm về định giá đất.

- Phƣơng pháp phân tích hồi quy: sử dụng các mô hình toán học và phần
mềm phân tích thống kê DTREG để phân tích xác định các yếu tố ảnh hƣởng
đến giá đất ở và xây dựng môn hình giá đất phụ thuộc vào các yếu tố đặc điểm
vị thế của các vị trí đất đai trên địa bàn nghiên cứu.
- Phƣơng pháp hệ thống: phƣơng pháp hệ thống giúp nhìn nhận các vấn
đề nghiên cứu chuyên biệt một cách toàn diện trong một chỉnh thể. Phƣơng pháp
hệ thống đƣợc sử dụng để sắp xếp số liệu, tài liệu theo một trật tự nhất định, xây
dựng cơ sở dữ liệu về giá đất ở theo hệ thống có mối quan hệ mật thiết với nhau.
- Phƣơng pháp so sánh: để đánh giá kết quả thẩm định giá bằng mô hình
giá đất so sánh với giá đất đƣợc xác định bằng các phƣơng pháp và quy trình
tính toán giá đất của Bộ Tài Nguyên và Môi Trƣờng và giá đất giao dịch thực tế
để chứng minh tính hiệu quả của mô hình định giá.
- Phƣơng pháp đối chứng: so sánh đối chứng kết quả với giá đất đƣợc xác
định theo các phƣơng pháp khác. Cũng nhƣ đối chứng với kết quả về tính phù
hợp với các nghiên cứu trƣớc đó.
6. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn
Một là, đề tài này tập trung nghiên cứu phƣơng pháp định giá đất hàng
loạt dựa trên các mô hình hồi quy, lựa chọn đƣợc một mô hình hồi quy phù hợp
góp phần hoàn thiện và phát triển ngành thẩm định giá Việt Nam trong xu thế
cạnh tranh và hội nhập với các nƣớc trong khu vực và trên thế giới.

4


Hai là, từ việc xác định đƣợc giá đất sẽ góp phần phục vụ công tác xây
dựng bảng giá đất phục vụ cho công tác thu thuế tiền sử dụng đất cũng nhƣ đền
bù giải phóng mặt bằng của Nhà nƣớc trong quản lý đất đai.
Ba là, từ việc xác định và thông tin giá đất một cách công khai sẽ là cơ sở
tham khảo cho các giao dịch trên thị trƣờng, góp phần minh bạch hóa thông tin
thị trƣờng bất động sản khi mà ngƣời bán và ngƣời mua biết mình đang cần gì.

Bốn là, góp phần hoàn thiện công tác xây dựng bảng giá đất một cách phù
hợp hơn với giá thị trƣờng hiện nay trong phạm vi ranh giới hành chính cấp tỉnh.
7. Kết cấu luận văn
Ngoài chƣơng mở đầu và kết luận, kết cấu luận văn gồm có 3 chƣơng sau:
Chƣơng 1: Cơ sở lý luận và pháp lý định giá và quản lý giá đất
Tổng quan những lý thuyết về đất đai, giá trị và giá cả đất đai, các yếu tố
cấu thành giá trị đất, cũng nhƣ các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất, các khái niệm
và quy định về thẩm định giá đất và thẩm định giá đất hàng loạt. Làm rõ những
phƣơng pháp và các mô hình thẩm định giá đất hàng loạt bằng các phƣơng trình
hồi quy xác định giá đất phụ thuộc vào các yếu tố đặc điểm của đất đai.
Chƣơng 2: Thực trạng công tác định giá đất đai tại huyện Long Điền –
tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu
Tiến hành thu thập, phân tích và xác định các yếu tố tác động đến giá đất
phù hợp với thực tiễn tình hình kinh tế - xã hội của địa bàn huyện Long Điền và
tiến hành xây dựng mô hình hồi quy bằng phần mềm DTREG.
Chƣơng 3: Các giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất tại huyện Long
Điền
So sánh kết quả giữa các mô hình để chọn ra đƣợc mô hình hồi quy phù
hợp, từ đó đƣa ra những giải pháp về thu thập dữ liệu cũng nhƣ hoàn thiện mô
hình cũng nhƣ công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu
nói chung và địa bàn huyện Long Điền nói riêng.
Kết luận và kiến nghị.
Danh mục tài liệu tham khảo.
Phụ lục.

5


Chƣơng 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐỊNH GIÁ VÀ

QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận của định giá đất
1.1.1. Khái niệm, tính chất, đặc điểm và vai trò của đất đai
1.1.1.1. Khái niệm đất đai
Theo Luật Đất đai đã định nghĩa đất đai thông qua chức năng của nó:
“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố
các khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc
phòng”
“Diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của
môi trƣờng sinh thái ngay trên và dƣới bề mặt của nó, bao gồm: khí hậu bề mặt,
thổ nhƣỡng, dạng địa hình, mặt nƣớc, các lớp trầm tích sát bề mặt, cùng với
nƣớc ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng
thái định cƣ của con ngƣời, những kết quả của con ngƣời trong quá khứ và hiện
tại để lại.”
Có thể hiểu, đất đai là điều kiện chung nhất đối với mọi quá trình sản xuất
và hoạt động của con ngƣời. Nói cách khác, không có đất sẽ không có sản xuất
cũng nhƣ không có sự tồn tại của chính con ngƣời. Do vậy, để có thể sử dụng
đúng, hợp lý và có hiệu quả toàn bộ quỹ đất thì việc hiểu rõ khái niệm về đất đai
là vô cùng cần thiết. Về mặt thuật ngữ khoa học “Đất” và “Đất đai” có sự phân
biệt nhất định. Theo các nhà khoa học thì “Đất” tƣơng đƣơng với từ “Soil” trong
tiếng Anh, nó có nghĩa trùng với thổ hay thổ nhƣỡng bao hàm ý nghĩa về tính
chất của nó. Còn “Đất đai” tƣơng đƣơng với từ “Land” trong tiếng Anh, nó có
nghĩa về phạm vi không gian của đất hay có thể hiểu là lãnh thổ. Giả thuyết Trái
đất đƣợc hình thành nhƣ thế nào và có từ bao giờ cũng là vấn đề con ngƣời đã
từng dày công nghiên cứu.
Sự sống xuất hiện trên Trái đất và tác động vào nó là một quá trình tiến
hóa không ngừng. Theo nghĩa hẹp hơn, từ khi có sự xuất hiện của con ngƣời,
con ngƣời cùng với sự tiến hóa của mình cũng không ngừng tác động vào đất
(chủ yếu là lớp vỏ địa lý) và làm thay đổi nó một cách nhất định. Theo tiến trình

này, con ngƣời cũng nhận thức về đất đai một cách đầy đủ hơn.
Ví dụ: “Đất đai là một tổng thể vật chất gồm cả sự kết hợp giữa địa hình
và không gian tự nhiên của thực thể vật chất đó”; hoặc: “Một vạt đất là một diện
tích cụ thể của bề mặt Trái đất. Xét về mặt địa lý, có những đặc tính tƣơng đối
ổn định hoặc những tính chất biến đổi theo chu kỳ có thể dựa đoán đƣợc của
sinh quyển theo chiều thẳng đứng phía trên và phía dƣới của phần mặt đất này.
Nó bao gồm các đặc tính của phần không khí, thổ nhƣỡng địa chất, thủy văn,
cây cối, động vật sinh sống trên đó và tất cả các hoạt động trong quá khứ và hiện
6


tại của con ngƣời ở chừng mực mà những đặc tính đó có ảnh hƣởng tới sử dụng
vạt đất này trƣớc mắt và trong tƣơng lai” (Brink man và Smyth, 1976).
Tuy nhiên, khái niệm đầy đủ và phổ biến nhất hiện nay về đất đai nhƣ
sau: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trƣờng sinh thái ngay trên và dƣới bề mặt đó nhƣ: khí hậu bề mặt,
thổ nhƣỡng, dạng địa hình, mặt nƣớc, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nƣớc
ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cƣ
của con ngƣời, những kết quả của con ngƣời trong quá khứ và hiện tại để lại
(san nền, hồ chứa nƣớc hay hệ thống tiêu thoát nƣớc, đƣờng xá, nhà cửa...)”
(Hội nghị quốc tế về Môi trƣờng ở Rio de Janerio, Brazil, 1993).
Nhƣ vậy, đất đai là một khoảng không gian có thời hạn theo chiều thẳng
đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm động thực vật,
nƣớc mặt, nƣớc ngầm và tài nguyên khoáng sản trong lòng đất) theo chiều
ngang - trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhƣỡng, địa hình, thủy văn cùng
nhiều thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt
động sản xuất cũng nhƣ cuộc sống xã hội của loài ngƣời.
1.1.1.2. Tính chất và đặc điểm đất đai
Đất đai đƣợc hiểu là bao gồm đất và con ngƣời. Trong đó, con ngƣời là
yếu tố quyết định đến sự hình thành và phát triển của đất đai. Không có con

ngƣời chỉ có đất và trái đất. Vì vậy đất đai mang các tính chất tính tự nhiên và
tính chất xã hội đặc trƣng cho khả năng của đất đai đáp ứng các nhu cầu họat
động kinh tế - xã hội của con ngƣời.
- Tính chất tự nhiên gồm có các đặc điểm không gian nhƣ đặc điểm không
gian, địa hình, địa mạo, địa chất, địa chấn và các đặc điểm lý hóa sinh của môi
trƣờng đất, cũng nhƣ các đặc điểm kỹ thuật hạ tầng của đất đai và giá trị đầu tƣ
cải tạo chất lƣợng tự nhiên của đất đai
- Tính chất xã hội của đất đai là vị thế của đất đai - là hình thức đo sự mong
muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định.
Có thể hiểu chất lƣợng tự nhiên của đất đai là khả năng đáp ứng các nhu
cầu vật chất của con ngƣời. Vị thế xã hội của đất đai theo cách hiểu trong lý
thuyết Vị thế - Chất lƣợng là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với
đất đai tại một vị trí nhất định. Khái niệm vị thế cũng đƣợc hiểu là tổng hòa các
quan hệ xã hội, đƣợc hình thành từ các tƣơng tác thị trƣờng và phi thị trƣờng.
Chất lƣợng và vị thế của đất đai đƣợc đánh giá phụ thuộc vào trạng thái
tình cảm của con ngƣời, mà con ngƣời luôn ở trạng thái tình cảm hai chiều lẫn
lộn là yêu thích và ghét bỏ, có nguồn gốc từ tình cảnh lƣỡng nan vừa tự do và
vừa phụ thuộc của mình. Khi yêu thích thì đất đai đƣợc cho là có chất lƣợng tốt
và vị thế cao, còn khi ghét bỏ thì đất đai có chất lƣợng xấu và vị thế thấp. Ta có
thể thấy đƣợc sự bất định của chất lƣợng và vị thế đất đai. Chất lƣợng tự nhiên
và vị thế xã hội là hai yếu tố cấu thành giá trị của đất đai. Vì vậy, sự bất định của
chất lƣợng và vị thế làm cho giá cả đất đai mang tính bất định, thay đổi lên xuống
7


khó lƣờng. Có lẽ đây chính là nguyên nhân làm cho giá đất mù mờ, không xác
định đƣợc rõ ràng.

Hình 1.1. Tính chất và đặc điểm đất đai
Ngày nay, trong nền kinh tế thị trƣờng, quyền sử dụng đất đai đƣợc trao

đổi, mua bán, chuyển nhƣợng và hình thành một thị trƣờng đất đai. Lúc này, đất
đai đƣợc coi nhƣ là một hàng hoá và là một hàng hoá đặc biệt. Những biến động
của thị trƣờng đất đai có ảnh hƣởng đến nền kinh tế và đời sống dân cƣ.
Ngoài các tính chất và đặc điểm nêu trên, đất đai còn có các đặc điểm khác
làm cho nó trở thành một vật thể đặc biệt đối với con ngƣời, cụ thể là:
- Đặc điểm tạo thành: Đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức
của con ngƣời; nó là sản phẩm có nguồn gốc tự nhiên, có trƣớc con ngƣời, là điều
kiện tự nhiên của các hoạt động kinh tế - xã hội của con ngƣời. Chỉ khi có sự kết
hợp của con ngƣời đất tự nhiên ban đầu trở thành đất đai.
- Tính hạn chế về số lƣợng: Đất đai là tài nguyên hạn chế, diện tích đất bị
giới hạn bởi ranh giới đất liền trên bề mặt địa cầu.
- Tính không đồng nhất: Đất đai không đồng nhất về chất lƣợng, hàm
lƣợng các chất dinh dƣỡng, các tính chất lý, hoá, v.v... trong đất (quyết định bởi
các yếu tố hình thành đất cũng nhƣ chế độ sử dụng đất khác nhau). Các tƣ liệu sản
xuất khác có thể đồng nhất về chất lƣợng, quy cách, tiêu chuẩn (mang tính tƣơng
đối do quy trình công nghệ quyết định).
- Tính không thay thế: Thay thế đất bằng tƣ liệu khác là việc không thể làm
đƣợc. Các tƣ liệu sản xuất khác, tuỳ thuộc vào mức độ phát triển của lực lƣợng
sản xuất có thể đƣợc thay thế bằng tƣ liệu sản xuất khác hoàn thiện hơn, có hiệu
quả kinh tế hơn.
- Tính cố định vị trí: Đất đai mang tính cố định vị trí trong sử dụng. Các tƣ
liệu sản xuất khác đƣợc sử dụng ở mọi chỗ, mọi nơi.
8


- Tính vĩnh cửu (khả năng tăng tính chất sản xuất): Đất đai là tƣ liệu sản
xuất vĩnh cửu (không lệ thuộc vào tác động phá hoại của thời gian). Nếu biết sử
dụng hợp lý đặc biệt là trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất sẽ không bị
phá hỏng, ngƣợc lại có thể tăng tính chất sản xuất (độ phì nhiêu) cũng nhƣ hiệu
quả sử dụng đất. Khả năng tăng sức sản xuất của đất tuỳ thuộc vào phƣơng thức

sử dụng là tính chất có giá trị đặc biệt, không tƣ liệu sản xuất nào có đƣợc. Các tƣ
liệu sản xuất khác đều bị hƣ hỏng dần, hiệu ích sử dụng giảm và cuối cùng bị loại
khỏi quá trình sản xuất. Có thể nói, đất đai là một tƣ liệu sản xuất cực kỳ quan
trọng đối với con ngƣời. Sự quan tâm chú ý đúng mức trong việc quản lý và sử
dụng đất đai sẽ làm cho sản lƣợng thu đƣợc từ mỗi mảnh đất không ngừng tăng
lên.
1.1.1.3. Vai trò của đất đai
Đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với vòng quay của bánh xe thời
gian thì con ngƣời xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất đai và tác động
đến đất đai từ sản phẩm của tự nhiên lại ẩn chứa sức lao động của con ngƣời, tức
cũng là sản phẩm của xã hội.
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng
là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con ngƣời và các sinh
vật khác trên trái đất. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài ngƣời, là
điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu đƣợc để sản xuất, là tƣ liệu sản
xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có
bất kỳ một ngành sản xuất nào, con ngƣời không thể tiến hành sản xuất ra của cải
vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay.
Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con ngƣời chiếm hữu đất đai biến đất
đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia.
Nhà kinh tế học Italia - Uyliem Petty đã khái quát bằng câu nói “lao động là cha,
đất là mẹ sinh sản ra mọi của cải vật chất của thế giới này”. Rõ ràng, đất đai còn
có ý nghĩa về mặt chính trị. Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả xƣơng máu và
vốn đất đai mà một quốc gia có đƣợc thể hiện sức mạnh của quốc gia đó, ranh
giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia.
Mặt khác, nếu xét dƣới góc độ kinh tế học trong quá trình tái sản xuất, đất
đai là cơ sở không gian bố trí lực lƣợng sản xuất và trong lĩnh vực nông, lâm
nghiệp đất đai là đối tƣợng của lao động và thông qua đất đai con ngƣời tác
động lên cây trồng vật nuôi, do đó đất đai là công cụ lao động, là đối tƣợng lao
động. Vừa là công cụ lao động, vừa là đối tƣợng lao động đất đai trở thành tƣ

liệu sản xuất đặc biệt, vì vậy có thể khẳng định đất đai là nhân tố đầu vào không
thể thiếu đƣợc của nền sản xuất xã hội.
Trên phƣơng diện kinh tế đất đai là nguồn tạo ra của cải vật chất, cùng với
khả năng tổ chức quá trình lao động sản xuất, đất đai đã trở thành yếu tố sản
xuất đầu vào và đồng thời cũng là sản phẩm đầu ra của hoạt động đầu tƣ phát
triển. Ở góc độ này, đất đai là tài sản bất động sản có giá trị cao do con ngƣời
tạo ra.
9


1.1.2. Phân loại đất đai
Căn cứ theo Luật đất đai năm 2013, đất đai tại Việt Nam đƣợc phân
thành những loại sau:
 Nhóm đất nông nghiệp:

Nhóm đất nông nghiệp bao gồm:
- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm

khác.
- Đất trồng cây lâu năm.
- Đất rừng sản xuất.
- Đất rừng phòng hộ.
- Đất rừng đặc dụng.
- Đất nuôi trồng thủy sản.
- Đất làm muối.
- Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các

loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không
trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại
động vật khác đƣợc pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng

thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ƣơm tạo cây giống,
con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
 Nhóm đất phi nông nghiệp:
Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm:
- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp.
- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh.
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công

nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho
hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
- Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất

xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục
vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất
xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ.
- Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng.
- Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đƣờng, nhà thờ họ.
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.
- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nƣớc chuyên dùng.
- Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.
10


 Nhóm đất chƣa sử dụng gồm các loại đất chƣa xác định mục đích sử

dụng.
Nhóm đất chƣa sử dụng gồm các loại đất chƣa xác định mục đích sử
dụng bao gồm: Đất bằng chƣa sử dụng, đất đồi núi chƣa sử dụng, núi đá không
có rừng cây…

1.2. Giá trị đất đai, các hình thái biểu hiện của giá trị đất đai và đặc điểm
thay đổi của giá cả đất đai
1.2.1. Giá trị của đất đai
Trong thị trƣờng, giá cả của hàng hóa nói chung đƣợc hình thành thông
qua quan hệ cung cầu. Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trƣờng hình thành
giá cả cân bằng thị trƣờng của hàng hóa. Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có
sự mất cân đối cung cầu, giá giảm khi cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ
hơn cầu trong điều kiện các yếu tố khác là không thay đổi. Giá cả là hình thức
biểu hiện bằng tiền của giá trị. Giá trị thị trƣờng của đất đai chính là giá trị trao
đổi của đất đai trên thị trƣờng.
Trên thị trƣờng sự tƣơng tác cung cầu về hàng hóa đất đai xác định giá cả
của một đơn vị hàng hóa đất đai PT. Hàng hóa đất đai có thể hiểu là lợi ích đƣợc
tạo ra từ chính thửa đất trao đổi trên thị trƣờng trong mối quan hệ tƣơng tác với
các thửa đất xung quanh.
Theo lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng thì hàng hóa đất đai là lợi ích đƣợc tạo
ra từ tổ hợp các yếu tố đặc điểm vị thế xã hội và chất lƣợng tự nhiên của đất đai:
U = f(VT, CL). Giá cả thị trƣờng của một thửa đất cụ thể đƣợc xác định bằng
công thức: P = PT x U. Tuy nhiên, khi tiếp tục nghiên cứu làm rõ bản chất giá trị
ẩn chứa bên trong biểu hiện tiền tệ của giá cả thị trƣờng thì lại gặp các quan
điểm khác nhau về giá trị.
Có ba quan điểm về giá trị trong các tài liệu kinh tế học chính thống hiện
nay:
- Quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít;
- Quan điển kinh tế học tân cổ điển (lý thuyết kinh tế thị trƣờng);
- Quan điểm của kinh tế học hành vi (lý thuyết marketing hiện đại).
Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là lao động không
phân biệt nói chung của con ngƣời, lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa. Nó
là một trong hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng. Trong mối
quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao
đổi là hình thức biểu hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của

giá trị. Từ đó, khẳng định đƣợc đất đai không có giá trị bởi vì đất đai không phải
sản phẩm do con ngƣời làm ra, không có lao động kết tinh trong đất đai. Giá cả
đất đai P thực chất là địa tô tƣ bản hoá, đƣợc hiểu theo công thức: P = R/I, với R
là địa tô và I là tỷ lệ chiết khấu. Một số nhà kinh tế học tân Mác xít cho rằng đất
đai cũng có giá trị, vì đất đai đã có lao động xã hội (lao động sống và lao động
11


vật hoá) kết tinh từ hoạt động đầu tƣ khai phá và phát triển hạ tầng đất đai, đƣợc
xác định theo công thức: W = C + V + M (Xagaidak A. E., 1992). Nhƣng thực tế
cho thấy giá cả thị trƣờng đất đai, đặc biệt đất đai đô thị, lớn hơn nhiều lần chi
phí đầu tƣ vào đất đai (Nhiêu Hội Lâm, 2004). Nhƣ vậy, giá trị đất đai không
phải là giá trị đầu tƣ phát triển đất đai.
Theo quan điểm kinh tế học tân cổ điển, đất đai có tính hữu dụng và đất
đai là đối tƣợng của trao đổi trên thị trƣờng và do vậy đất đai có giá trị trao đổi.
Quan điểm này thì không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh sức
lao động”. Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng đƣợc mong muốn của con
ngƣời đều đƣợc coi là có giá trị sử dụng. Năng lực của giá trị sử dụng này trong
việc trao đổi với các sản phẩm hàng hóa hay dịch vụ khác đƣợc gọi là giá trị trao
đổi của nó. Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó đƣợc giao dịch trên thị
trƣờng. Theo quan điểm kinh tế học tân cổ điển, thì đất đai có giá trị sử dụng và
đƣợc trao đổi trên thị trƣờng nên có giá trị trao đổi. Có thể thấy quan điểm về
giá trị đất đai này khá đơn giản, dễ hiểu tuy nhiên cũng chỉ vì quá đơn giản nên
sức mạnh thuyết phục của nó không cao. Hơn nữa dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị
trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn
thì giá trị trao đổi lớn và ngƣợc lại (Mã Khắc Vỹ, 1995).
Quan điểm giá trị của kinh tế học hành vi trong lý thuyết marketing hiện
đại, xem xét ở một mức độ khái quát hơn, giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm
giá trị hữu hình và giá trị vô hình. Giá trị hữu hình ứng với chất lƣợng vật lý của
sản phẩm hàng hóa, còn giá trị vô hình ứng với vị thế thƣơng hiệu ngự trị trong

tâm tƣ, nguyện vọng và ƣớc muốn của con ngƣời (Tôn Thất Nguyễn Thiêm,
2005). Giá trị đất đai bao gồm giá trị hữu hình tƣơng ứng với chất lƣợng tự
nhiên và giá trị vô hình ứng với vị thế xã hội của đất đai.
Nhƣ vậy, có thể thấy đƣợc ở quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít có
chứa các phạm trù: giá trị sử dụng, giá trị trao đổi, giá cả. Quan điểm kinh tế học
tân cổ điển (lý thuyết kinh tế thị trƣờng) chứa các phạm trù: giá trị sử dụng, giá
trị trao đổi, giá cả. Quan điểm kinh tế học hành vi (lý thuyết marketing hiện đại)
chứa các phạm trù: giá trị trao đổi, giá trị hữu hình, giá trị vô hình, giá cả. Trong
đó giá trị hữu hình tƣơng ứng với giá trị sử dụng của hai quan điểm trên.
Giá trị hữu hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc điểm chất lƣợng
tự nhiên (diện tích, độ phì,...), cùng với các giá trị đầu tƣ cải tạo và xây dựng hạ
tầng trên đất đai.
Giá trị vô hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc điểm vị thế xã hội.
Bản chất “vô hình” của giá trị đất đai đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm
tƣởng, có nghĩa là trong tâm tƣ, nguyện vọng, tình cảm – của cá nhân con ngƣời
nói riêng và xã hội nói chung (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005).
Giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào vị thế xã hội của nó. Sự thay đổi
của giá trị trao đổi gắn liền với sự thay đổi của vị thế xã hội của đất đai. Nếu vị
thế đất đai không khác nhau thì giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào giá trị
hữu hình của nó, tức là giá trị sử dụng của đất đai.
12


Tóm lại, quan điểm kinh tế học hành vi (lý thuyết marketing hiện đại) về
giá trị nói chung và giá trị đất đai nói riêng là trƣờng hợp tổng quát chứa đựng
quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít và quan điểm kinh tế học tân cổ điển (lý
thuyết kinh tế thị trƣờng) về giá trị khi cho rằng vị thế đất đai là một hằng số
đƣợc thể hiện qua sơ đồ sau:

Hình 1.2. Mối quan hệ giữa giá trị hữu hình và giá trị vô hình

Theo sơ đồ trên, giá trị trao đổi = giá hữu hình + giá trị vô hình. Giá trị
hữu hình tƣơng ứng với chất lƣợng tự nhiên của đất đai hay là do chất lƣợng tự
nhiên của đất đai tạo thành, đấy là giá trị sử dụng của đất đai, là yếu tố vật chất
tạo ra giá trị sử dụng của đất đai theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít và
quan điểm kinh tế học tân cổ điển (lý thuyết kinh tế thị trƣờng) về giá trị. Giá trị
vô hình tƣơng ứng với vị thế xã hội của đất đai hay là do yếu tố vị thế đấtt đai
tạo thành? Đây là đặc điểm khác biệt của quan điểm kinh tế học hành vi (lý
thuyết marketing hiện đại) so với hai quan điểm ban đầu. Ta thấy, quan điểm
kinh tế học chính trị Mác xít và quan điểm kinh tế học tân cổ điển (lý thuyết
kinh tế thị trƣờng) chƣa tính tới yếu tố vị thế, vì vậy cho rằng giá trị trao đổi của
đất đai phụ thuộc vào giá trị sử dụng của nó tức là giá trị hữu hình của quan
điểm kinh tế học hành vi (lý thuyết marketing hiện đại).
1.2.2. Các hình thái của giá trị đất đai
Phạm trù giá trị chỉ có thể đƣợc hiểu rõ nghĩa trong một bối cảnh xác
định, ứng với mỗi tình huống cụ thể thì có một ý nghĩa nhất định nào đó. Trong
thực tế thƣờng gặp các phạm trù giá trị nhƣ: giá trị cảm nhận, giá trị tài chính,
giá trị trao đổi, giá trị thị trƣờng. Có thể thấy, khái niệm giá trị thƣờng hay bị sử
dụng lẫn lộn với giá cả, giá bán, giá mua, giá mua bán, giá thị trƣờng…
Trong lý thuyết marketing có 2 phạm trù: giá trị cảm nhận và giá trị tài
chính.
Giá trị cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận đƣợc từ các thuộc tính vật lý
và xã hội của đất đai, phản ánh trạng thái tâm sinh lý của con ngƣời khi sử dụng
sản phẩm hàng hóa. Giá trị cảm nhận có các hình thái: giá trị tình cảm, giá trị
nhận thức,… Sự cảm nhận giá trị cảm nhận ở mỗi con ngƣời là khác nhau, sự
13


cảm nhận là khác nhau, sự đánh giá lợi ích là khác nhau, sự đánh giá này vừa
cảm tính, vừa lý tính lẫn lộn nhau, bị tác động bởi tình cảm của con ngƣời, bởi
trào lƣu, bởi hệ thống giá trị hiện thời của xã hội. Tóm lại, phụ thuộc vào tình

cảm của con ngƣời, mức độ cảm nhận khi yêu thích thì cho là tốt, khi ghét bỏ thì
cho là xấu. Mặt cảm tính của con ngƣời luôn ở trạng thái hai chiều lẫn lộn nhau.
Tình cảm con ngƣời ở trạng thái hai chiều lẫn lộn nhau bởi vì con ngƣời ở trong
tình cảnh lƣỡng nan phụ thuộc và tự do.
Giá trị tài chính phản ánh hành vi trao đổi của con ngƣời giữa tài chính
(tiền tệ) và các sản phẩm hàng hóa để có đƣợc hay sẵn sàng từ bỏ sự thỏa mãn từ
việc tiêu dùng các sản phẩm hàng hóa đó.Theo nghĩa này thì giá trị tài chính là
một hình thái của giá trị trao đổi. Giá trị tài chính liên quan chặt chẽ với giá trị
cảm nhận, mối quan hệ này minh họa bằng bản đồ giá trị.

Hình 1.3. Bản đồ giá trị
Giá trị tài chính cân bằng với giá trị cảm nhận tại đƣờng VEL theo quy
luật “tiền nào của nấy, hàng tốt giá cao, hàng xấu giá thấp”.
Giá trị tài chính đƣợc biểu hiện thông qua các loại giá cả, nhƣ giá bán, giá
mua, giá mua bán và giá thị trƣờng.
Thông thƣờng giá bán (PB) thƣờng xác lập cao hơn và giá mua (PC) lại
thấp hơn giá trị tài chính tại điểm cân bằng (PA) theo quy luật “mua rẻ bán đắt”
trong khoảng chênh lệch đó hình thành giá mua bán. Giá mua bán là giá cả phải
chăng hình thành trong từng tình huống, bối cảnh cụ thể; hợp lý rất tù mù bởi vì
không hiểu đƣợc cái lý đó là của ai, lý của ngƣời mua, ngƣời bán hay tù mù
(theo Tôn Thất Nguyễn Thiêm). Giá mua bán không phải là giá thị trƣờng nhƣ
một số sách đã nhận định; giá mua bán là giá tình huống, giá thị trƣờng là giá
chung cho toàn bộ thị trƣờng, mang tính phổ biến trên thị trƣờng (Luật đất đai
2013). Tức giá thị trƣờng là giá đƣợc mọi ngƣời chấp nhận, nói theo ngôn ngữ
toán học đó là giá trị trung bình.
14


Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế: “Giá thị trƣờng là số tiền ƣớc tính
của một tài sản sẽ trao đổi vào ngày thẩm định giá, giữa một bên sẵn sàng bán và

một bên sẵn sàng mua trong một giao dịch khách quan, sau quá trình tiếp thị
thích hợp, tại đó các bên tham gia đều hành động một cách hiểu biết, thận trọng
và không chịu bất cứ áo lực nào”.
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: “Giá trị thị trƣờng của một tài
sản là mức giá ƣớc tính sẽ đƣợc mua bán trên thị trƣờng vào thời điểm thẩm
định giá, và đƣợc xác định giữa một bên là ngƣời mua sẵn sàng mua và một bên
là ngƣời bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập,
trong điều kiện thƣơng mại bình thƣờng”.
Nhƣ vậy, từ giá cả; giá mua; giá bán; giá mua bán; giá thị trƣờng và các
tiêu chuẩn thẩm định giá, ta có thể định nghĩa chính xác giá thị trƣờng chính là
giá trung bình của các mức giá mua bán cụ thể, giá cả thị trƣờng mang tính phổ
biến. Hay nói cách khác, giá thị trƣờng là giá trung bình giữa giá mua và giá bán
ban đầu đƣợc xác định bằng cách tổng hợp các thông tin trên thị trƣờng, từ
ngƣời hàng xóm, từ các nguồn tin trên báo chí, truyền hình và internet hay từ
các trung tâm tƣ vấn thẩm định giá.
1.2.3. Đặc điểm thay đổi của giá cả đất đai
Ta thấy, đất đai là hàng hóa đặc biệt rất khác so với các loại hàng hóa
khác, nên giá cả đất đai có một số điểm riêng biệt so với giá cả của các loại hàng
hóa thông thƣờng.
Mức vị thế xã hội của một khu vực chính là yếu tố chi phối giá cả đất đai
trong khu vực đó. Sự thay đổi giá này thƣờng gắn liền với quá trình trƣởng giả
hóa hay hoang hóa. Tƣơng ứng với một mức vị thế cụ thể sẽ có một mức giá trị
trao đổi xác định, giá cả mua bán trên thị trƣờng có thể dao động, nhƣng luôn
xoay quanh mức giá trị này.

Hình 1.4. Tính ngưỡng của giá cả đất đai
Khi vị thế tăng cao thì giá cũng tăng cao, ngƣợc lại giá giảm là do vị thế
giảm. Có nghĩa là, tập trung những ngƣời có vị thế và thu nhập cao thì giá cả đất
15

đai sẽ tăng đột ngột từ điểm A đến B. Sự thay đổi giá này thƣờng gắn liền với
quá trình trƣởng giả hóa hay hoang hóa, thƣờng đƣợc gọi là trào lƣu tiêu dùng
xã hội.
Bên cạnh tính ngƣỡng, do thành phần vị thế mà giá trị trao đổi đất đai
trong thực tế có tính phi tuyến.
Có thể hiểu nhƣ sau, khi ta tác động nhỏ đến khu vực này thì giá cả đất
đai sẽ đột nhiên tăng cao. Có lẽ vì có sự thay đổi trong động học dân cƣ đô thị.
Cụ thể hơn, một nơi có vị thế thấp, mà sự “tiên báo” về khả năng phát triển, hay
các nhà đầu tƣ đang có ý định đầu tƣ vào khu đất ấy, các nhà đầu tƣ là những cƣ
dân có vị thế cao trong xã hội, theo thời gian sẽ có sự chuyển dịch những ngƣời
giàu có đến định cƣ vì họ muốn nâng cấp giá trị cuộc sống của mình và đƣợc tận
hƣởng các hạ tầng kĩ thuật cao cấp, từ đó tạo thành một cực vị thế mới. Động
thái này đƣợc gọi là quá trình trƣởng giả hóa, với hệ quả là giá cả tăng cao gấp
nhiều lần.
Ngƣợc lại, tại khu vực có vị thế cao, vì một lý do nào đó nhƣ quy hoạch,
hay theo thời gian các hạ tầng kĩ thuật tại khu vực ấy đã lỗi thời, khi đó những
ngƣời có vị thế cao trƣớc đây cảm thấy mình không còn đạt đƣợc giá trị cảm
nhận nữa, họ sẽ tìm kiếm một khu vực khác phù hợp với vị thế của mình. Động
thái này đƣợc gọi là quá trình hoang hóa.

Hình 1.5. Tính phi tuyến của giá cả đất đai
Ngoài tính ngƣỡng và tính phi tuyến giá cả đất đai còn có tính miền, tức là
giá đất đƣợc xác định không phải bằng một mức giá cụ thể, mà trong một
khoảng giá thấp nhất và cao nhất.
Giá cả đất đai phụ thuộc vào vị thế của ngƣời mua và ngƣời bán, vào các
yếu tố vị thế khách quan và chủ quan, vì vậy giá cả đất đai không thể xác định
bằng một mức giá cụ thể, mà nằm trong một miền giá xác định.

16

1.3. Định giá và quản lý giá đất
1.3.1. Khung giá và bảng giá đất
1.3.1.1. Khái niệm khung giá và bảng giá đất
Khung giá đất đai đƣợc hiểu là giới hạn trên và giới hạn dƣới về giá của
một loại đất đai cụ thể đƣợc xác định phù hợp với quy luật phân vùng sử dụng
đất đai nhằm bảo vệ quyền lợi của ngƣời sử dụng đất đai, cũng nhƣ đảm bảo cho
đất đai đƣợc sử dụng đúng với mục đích tiềm năng. Khung giá đất đai do Chính
phủ ban hành trong một giai đoạn phát triển kinh tế xã hội nhất định.
Bảng giá đất đai đƣợc xây dựng trên cơ sở khung giá đất đai, chi tiết hóa
khung giá đất đai theo sự khác biệt về điều kiện tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng và
kinh tế xã hội của các vị trí trong phạm vi của từng phân vùng sử dụng đất đai.
1.3.1.2. Vai trò của khung giá và bảng giá đất
Vai trò của khung giá và bảng giá đất nói chung là phục vụ quản lý nhà
nƣớc về định giá đất đai. Cụ thể:
a) Vai trò của khung giá đất
Khung giá đất đƣợc sử dụng làm căn cứ để Ủy ban nhân dân các tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ƣơng xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa
phƣơng. Căn cứ nguyên tắc, phƣơng pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua
bảng giá đất trƣớc khi ban hành. Bảng giá đất đƣợc xây dựng định kỳ 05 năm
một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
b) Vai trò của bảng giá đất
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất ở của
hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất
ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá
nhân;
- Tính thuế sử dụng đất;

- Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Tính tiền bồi thƣờng cho Nhà nƣớc khi gây thiệt hại trong quản lý và sử
dụng đất đai;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho ngƣời tự nguyện trả lại đất cho
Nhà nƣớc đối với trƣờng hợp đất trả lại là đất Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử
dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

17


1.3.2. Hệ thống phƣơng pháp định giá đất đai
1.3.2.1. Phƣơng pháp định giá đất cụ thể
a) Trên thế giới
Trên thế giới hiện nay việc thẩm định giá đất về cơ bản đƣợc tiến hành
theo 7 phƣơng pháp sau:
- Phƣơng pháp so sánh trực tiếp.
- Phƣơng pháp chi phí.
- Phƣơng pháp thặng dƣ.
- Phƣơng pháp phân bổ.
- Phƣơng pháp vốn hóa tiền thuê đất.
- Phƣơng pháp vốn hóa thu nhập từ đất.
- Phƣơng pháp hồi quy.
b) Tại Việt Nam
Căn cứ theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP Quy định về giá đất và Thông tƣ
36/2014/TT-BTNMT về Quy định chi tiết phƣơng pháp định giá đất; xây dựng,
điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tƣ vấn xác định giá đất có 5
phƣơng pháp sau:
- Phƣơng pháp so sánh trực tiếp.

- Phƣơng pháp thu nhập.
- Phƣơng pháp chiết trừ.
- Phƣơng pháp thặng dƣ.
- Phƣơng pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
1.3.2.2. Phƣơng pháp định giá đất hàng loạt
a) Khái niệm về định giá hàng loạt
Ngoài các phƣơng pháp định giá đất cụ thể nhƣ trên còn có một phƣơng
pháp khác là phƣơng pháp định giá hàng loạt.
Theo định nghĩa của IAAO (Hiệp hội quốc tế của các nhà thẩm định vì
mục đích thuế – The International Association of Assessing Officers), định giá
hàng loạt (Mass Appraisal) là sự định giá có hệ thống về một nhóm tài sản vào
một thời điểm nhất định, áp dụng những phƣơng pháp đƣợc chuẩn hóa và kiểm
tra thống kê.
Phƣơng pháp định giá hàng loạt đƣợc phát triển ở Mỹ vào giữa những
năm 1960 và nhanh chóng lan rộng ra khắp thế giới từ những năm 70-80 của thế
kỷ XX. Ngày nay, ở rất nhiều quốc gia trên thế giới, kết quả của định giá hàng
loạt đƣợc sử dụng làm cơ sở để xác định thuế tài sản và cho một số mục tiêu
quản lý Nhà nƣớc.
18