kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư hưng vượng 1, phú mỹ hưng, quận 7, thành phố hồ chí minh

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Giải thích từ ngữ

BQT

Ban quản trị

BQL

Ban quản lý

PJK

Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ PJK One

NXB

Nhà xuất bản

BHXH

Bảo hiểm xã hội

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

UBND

Ủy ban nhân dân

PQL

Phí quản lý
DANH SÁCH BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 2.1. Tỷ lệ lợi nhuận/ Doanh thu (%)
Biểu đồ 2.2. Cơ cấu chi PQL
Biểu đồ 2.3. Kết quả thu thập ý kiến cư dân về chất lượng dịch vụ
DANH SÁCH HÌNH ẢNH
Hình 2.1. Vị trí chung cư Hưng Vượng 1
Hình 2.2. Các khu vực giáp ranh
Hình 2.3. Công viên cây xanh nội khu với sân chơi cho trẻ em
Hình 2.4. Đình nghỉ mát và sân chơi trẻ em
Hình 2.5. Sân thượng tại chung cư
Hình 2.6. Logo của Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng
Hình 2.7. Logo của Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ PJK One
Hình 2.8. Phòng điện tổng của chung cư
Hình 2.9. Tủ điện của từng căn hộ và của từng block
Hình 2.10. Các van khóa nước của từng căn hộ
Hình 2.11. Cây xanh dọc lối đi và khuôn viên
Hình 2.12. Hệ thống các máy bơm cấp nước tại chung cư
Hình 2.13. Máy bơm chìm tại hầm xe
Hình 2.14. Hầm giữ xe tại chung cư
Hình 2.15. Đội ngũ bảo vệ tại chung cư


Hình 3.1. Các loại hình quảng cáo trong thang máy
Hình 3.2. Một số loại camera thường dùng
Hình 3.3. Một ví dụ về hệ thống giữ xe thông minh

DANH SÁCH BẢNG BIỂU
Số thứ tự bảng

Tên bảng

1.1

Phân biệt dịch vụ kỹ thuật và dịch vụ kinh doanh

2.1

Các tiện ích ngoại khu

2.2

Phân bổ công việc vệ sinh tại chung cư

2.3

Phân bổ công việc chăm sóc cảnh quan tại chung cư

2.4

Hệ thống thiết bị kỹ thuật

2.5

Bảng tổng hợp số lượng các loại xe giữ theo tháng

2.6

Tổng chi phí hệ thống hạ tầng kỹ thuật

2.7

PQL dịch vụ vận hành chung cư năm 2016 - 2017

2.8

Phí thu giữ xe khách vãng lai tại chung cư từ tháng 12 năm
2016

2.9

Các nguồn thu khác tại chung cư

2.10

Quĩ lương Ban quản lý chung cư năm 2016

2.11

Bảng thu, chi phí quản lý chung cư năm 2016

2.12

Các phương thức khảo sát

2.13

Thống kê khảo sát

2.14

Thống kê khảo sát nhân viên

3.1

Phân bổ khu vực làm vệ sinh

3.2

So sánh thu, chi PQL

3.3

Một số mức giá cho thuê quảng cáo trong thang máy tại các
chung cư

3.4

Dự kiến doanh thu quảng cáo của chung cư


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU .................................................................................................. 1
1. Lý do chọn đề tài ......................................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn .................................... 1
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn ............................................................. 2
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn .......................................... 3

5. Phương pháp nghiên cứu của luận văn ........................................................ 3
6. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn .................................................................... 3
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN HÀNH
CHUNG CƯ HƯNG VƯỢNG 1 ........................................................................ 4
1.1. Cơ sở lý luận ................................................................................................ 4
1.1.1. Khái niệm cơ bản ............................................................................... 4
1.1.1.1. Khái niệm quản lý ........................................................................ 4
1.1.1.2. Khái niệm dịch vụ ........................................................................ 4
1.1.1.3. Khái niệm tòa nhà chung cư ........................................................ 5
1.1.1.4. Khái niệm dịch vụ vận hành tòa nhà chung cư ............................ 6
1.1.1.5. Khái niệm quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà chung cư ............... 7
1.1.2. Vai trò của quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà chung cư .................... 8
1.1.3. Phân biệt dịch vụ kỹ thuật và dịch vụ kinh doanh ............................. 9
1.1.4. Nguyên tắc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà chung cư9
1.1.5. Phương pháp tính toán các chi phí dịch vụ vận hành tòa nhà và chi
phí sử dụng dịch
vụ…...............................................................................................................10
1.2. Cơ sở pháp lý ............................................................................................. 12
TIỂU KẾT CHƯƠNG 1 ................................................................................ 13
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN HÀNH CHUNG
CƯ HƯNG VƯỢNG 1 ...................................................................................... 14
2.1. Giới thiệu về chung cư ............................................................................... 14
2.1.1. Sơ lược về chung cư ......................................................................... 14
2.1.1.1. Quy mô dự án chung cư ............................................................. 14
2.1.1.2. Vị trí dự án chung cư ................................................................. 14
2.1.1.3. Tiện ích ngoại khu của chung cư ............................................... 15

2.1.1.4. Tiện ích nội khu của chung cư ................................................... 16
2.1.2. Giới thiệu về chủ đầu tư chung cư ................................................... 18
2.1.3. Giới thiệu về công ty quản lý ........................................................... 19
2.2. Tình hình quản lý dịch vụ vận hành chung cư .......................................... 19
2.2.1. Quản lý dịch vụ điện, nước .............................................................. 19
2.2.1.1. Hệ thống điện ............................................................................. 19
2.2.1.2. Hệ thống nước ............................................................................ 20
2.2.2. Dịch vụ vệ sinh rác thải và cảnh quan môi trường .......................... 21
2.2.2.1. Dịch vụ vệ sinh rác thải ............................................................. 21
2.2.2.2. Dịch vụ cảnh quan môi trường .................................................. 22
2.2.3. Dịch vụ vận hành thiết bị kỹ thuật ................................................... 23
2.2.4. Dịch vụ trông giữ xe......................................................................... 25
2.2.5. Dịch vụ bảo vệ an ninh ..................................................................... 26
2.2.6. Quản lý công tác sửa chữa, bảo trì, bảo dưỡng các trang thiết bị, các
hạng mục công trình chung trong chung cư ................................................. 27
2.2.7. Chi phí quản lý dịch vụ vận hành chung cư ..................................... 28
2.2.7.1. Thực trạng việc thu PQL tại chung cư năm 2016 ...................... 28
2.2.7.2. Thực trạng việc chi PQL tại chung cư năm 2016 ...................... 30
2.3. Chất lượng dịch vụ vận hành chung cư qua ý kiến cư dân........................ 34
2.4. Khảo sát trong nội bộ công ty về kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung
cư…..................................................................................................................37
2.4.1. Ưu điểm ............................................................................................ 37
2.4.2. Hạn chế tồn tại và nguyên nhân ....................................................... 37
TIỂU KẾT CHƯƠNG 2 ................................................................................ 38
CHƯƠNG 3
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN KẾ HOẠCH QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN
HÀNH CHUNG CƯ HƯNG VƯỢNG 1 ......................................................... 39
3.1. Mục tiêu chính của chung cư trong năm 2017 .......................................... 39
3.2. Giải pháp hoàn thiện kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư ......... 39
3.2.1. Giải pháp 1: Nâng cao chất lượng dịch vụ chung cư ....................... 39

3.2.1.1. Căn cứ đề xuất............................................................................ 39
3.2.1.2. Nội dung thực hiện..................................................................... 39
3.2.1.3. Kết quả dự kiến .......................................................................... 42
3.2.2. Giải pháp 2: Tăng giá PQL .............................................................. 42


3.2.2.1. Căn cứ đề xuất............................................................................ 42
3.2.2.2. Nội dung thực hiện..................................................................... 42
3.2.2.3. Kết quả dự kiến .......................................................................... 43
3.2.3. Giải pháp 3: Khai thác các khả năng tăng thêm nguồn thu cho chung
cư…...............................................................................................................43
3.2.3.1. Căn cứ đề xuất............................................................................ 43
3.2.3.2. Nội dung thực hiện..................................................................... 44
3.2.3.3. Kết quả dự kiến .......................................................................... 44
3.2.4. Giải pháp khác .................................................................................. 45
3.2.4.1. Căn cứ đề xuất............................................................................ 45
3.2.4.2. Nội dung thực hiện..................................................................... 46
3.2.4.3. Kết quả dự kiến .......................................................................... 47
3.3. Một số kiến nghị góp phần hoàn thiện kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành
chung cư ........................................................................................................... 47
3.3.1. Kiến nghị lên nhà nước .................................................................... 47
3.3.2. Kiến nghị lên chủ đầu tư .................................................................. 48
TIỂU KẾT CHƯƠNG 3 ................................................................................ 48
KẾT LUẬN ........................................................................................................ 49
DANH MỤC TÀI LIỆU KHAM THẢO ......................................................... 50
PHỤ LỤC ........................................................................................................... 51


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài

Hiện nay, đất nước đang ngày càng phát triển, dân số tăng lên nhanh chóng
và theo đó thì nhu cầu về chỗ ở cũng ngày càng tăng cao. Điều này dễ thấy nhất
là ở các đô thị lớn, khi dân cư từ khắp các tỉnh thành khác đến để sinh sống và
làm việc ngày càng nhiều. Tuy nhiên, quỹ đất tại các đô thị lại hạn chế khiến cho
việc tìm kiếm đất và tự xây dựng cho mình một căn nhà là điều hết sức khó khăn.
Bên cạnh đó thì ngày nay, nhiều nhà đầu tư cả trong và ngoài nước đang
tập trung phát triển các tòa nhà chung cư trên địa bàn thành phố. Điều này đã mở
ra nhiều sự lựa chọn cho người dân về nơi an cư, lập nghiệp, góp phần giải quyết
được vấn đề nơi ở cho các cư dân sinh sống tại các đô thị. Và do đó, việc sống
trong các căn hộ chung cư đã không còn là điều mới mẻ với người dân Việt Nam.
Bên cạnh việc phát triển ngày càng nhiều của các chung cư cao tầng, dịch
vụ quản lý vận hành tòa nhà chung cư cũng được hình thành và phát triển. Tuy
nhiên với lĩnh vực này trong thị trường hiện nay thì vẫn còn rất sơ khai và nhiều
thiếu sót thể hiện qua hàng loạt các tranh chấp khiếu nại như tranh chấp về quyền
sở hữu chung, về PQL vận hành, về môi trường và vệ sinh,...
Đề tài nghiên cứu “Kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư Hưng
Vượng 1, Phú Mỹ Hưng, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh” nhằm tìm hiểu năng
lực quản lý và việc thu, chi PQL vận hành chung cư Hưng Vựng 1, thành phố Hồ
Chí Minh. Qua đó, giúp nắm được các nội dung liên quan đến việc quản lý dịch
vụ vận hành chung cư cũng như các phương thức tính toán, các loại chi phí tại
một chung cư cụ thể. Từ đó, xây dựng nên một kế hoạch quản lý vận hành tòa nhà
chung cư hoàn chỉnh hơn, giảm thiểu được các vấn đề tranh chấp tại chung cư.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn
Nội dung quản lý dịch vụ vận hành chung cư không mới nhưng các nghiên
cứu về mảng này tại Việt Nam hầu như rất ít.
Chung cư cao tầng là giải pháp tất yếu để giải quyết vấn đề nhà ở cho dân
cư đô thị. Hiện chưa có con số thống kê chính xác về số lượng căn hộ chung cư ở
Việt Nam. Tuy nhiên, nếu tính chung cả cũ lẫn mới con số này không vượt quá
500.000 căn hộ.
Theo thống kê, hiện có khoản 30% dân số Việt Nam sống ở đô thị. Nếu

Việt Nam trở thành nước công nghiệp, dân số đô thị sẽ chiếm ít nhất là 50%. Trong
tương lai không xa, dân số Việt Nam sẽ tăng gấp đôi và căn hộ chung cư sẽ tăng
gấp 10 lần so với con số hiện nay. Cũng theo Chiến lược về nhà ở của Bộ Xây
dựng đề ra, tại các đô thị và thành phố lớn, nhà chung cư sẽ chiếm khoản 80%
trong tổng số dự án nhà ở. Chính vì vậy, nhà chung cư sẽ phổ biến trong thời gian
tới đây tại các thành phố lớn và đô thị.
Theo thông báo mới đây của công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín
1


(SCR) cho biết sau khi mảng kinh doanh BĐS có bước nhảy vọt mạnh mẽ trong
quý 3/2016, doanh thu tăng gần 9 lần từ 22 tỷ đồng lên 194 tỷ đồng, SCR đã nhanh
chóng lên kế hoạch đẩy mạnh phát triển các dự án BĐS.
Cụ thể trong năm 2017, SCR sẽ tiếp tục tập trung vào chiến lược phát triển
3 dòng sản phẩm Carillon (trung cấp), Jamona (phức hợp), Charmington (cao
cấp). Cũng trong năm tới, công ty này sẽ đồng loạt triển khai 6 dự án gồm Carillon
5 và Carillon 6 (Tân Phú), Jamona Golden Silk (quận 7), Sacomreal Plaza,
Charmington IRIS (quận 4).
Một số doanh nghiệp khác lại có xu hướng chọn mũi nhọn là phân khúc căn
hộ giá rẻ như trường hợp của Công ty Nam Long. Đại diện Nam Long cho biết
trong 5 năm tới, Nam Long vẫn tập trung chủ lực vào phân khúc nhà ở vừa túi
tiền khi mà nhu cầu trên thị trường đang còn rất lớn.
Năm 2016, Nam Long sẽ hoàn tất các dự án có sẵn như Ehome 3, 4, 5 và
6. Đến năm 2017, Nam Long ra mắt 7 dự án tại thành phố Hồ Chí Minh và Cần
Thơ.
Đặc biệt trong bối cảnh quỹ đất vàng tại các thành phố lớn ngày càng khan
hiếm, một số doanh nghiệp đã lên kế hoạch mở rộng quỹ đất bằng cách tham gia
“cuộc chơi” cải tạo chung cư cũ. Có thể kể đến như Tập đoàn C.T Group đăng ký
tham gia tới gần 90 lô trong tổng số 98 lô chung cư cũ tại quận 1. Tập đoàn
Novaland muốn cải tạo tất cả 11 lô của chung cư Nguyễn Thiện Thuật tại quận 3.

Có thể thấy hiện nay, thị trường căn hộ chung cư ngày càng phát triển. Bên
cạnh đó cũng có rất nhiều nghiên cứu về thông tin thị trường như các dự án lớn,
các phân khúc thị trường, các chung cư trong quá trình xây dựng và rao bán. Tuy
nhiên, trên thị trường có rất ít nghiên cứu làm rõ được tình hình kinh doanh và chi
phí vận hành một chung cư sau khi đã được bán, cũng như mâu thuẫn giữa BQT
và người thuê, người sử dụng dịch vụ chung cư. Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài
“Kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư Hưng Vượng 1, Phú Mỹ Hưng,
Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh” là thật sự cần thiết.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn
Mục tiêu
Tìm hiểu về công tác quản lý dịch vụ vận hành chung cư.
Đánh giá thực trạng quản lý dịch vụ vận hành chung cư.
Đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác quản lý vận hành chung cư thông
qua kế hoạch quản lý được xây dựng có căn cứ pháp lý, căn cứ thị trường và có
sự đồng thuận cao của cư dân.
Tìm hiểu những bất cập trong công tác quản lý, các vấn đề phát sinh tại
chung cư và hướng giải quyết của BQL.
Nhiệm vụ
Hệ thống hóa cơ sở lý luận, pháp lý về quản lý vận hành chung cư.
2


Đánh giá thực trạng quản lý dịch vụ vận hành chung cư hiện nay.
Phân tích tình hình quản lý dịch vụ vận hành tại chung cư.
Giải pháp hoàn thiện về quản lý dịch vụ vận hành chung cư.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn
Đối tượng nghiên cứu
Các dịch vụ vận hành và cách thức quản lý dịch vụ vận hành chung cư
Hưng Vượng 1, Phú Mỹ Hưng, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh.
Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian: Chung cư Hưng Vượng 1, Phú Mỹ Hưng, Quận 7,
Thành phố Hồ Chí Minh.
Phạm vi thời gian: từ năm 2016 đến năm 2017
Phạm vi nội dung: Dịch vụ kỹ thuật
5. Phương pháp nghiên cứu của luận văn
Phương pháp nghiên cứu lý thuyết (nghiên cứu tài liệu): nghiên cứu Luật
đất đai, Luật nhà ở, Thông tư 02/2016/TT-BXD và các văn bản khác áp dụng cho
công tác quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà chung cư.
Phương pháp điều tra: thu thập các thông tin, số liệu, tài liệu và những
thông tin cần thiết về quản lý dịch vụ vận hành chung cư qua mạng, qua sách
báo,...
Phương pháp thống kê: thống kê các số liệu, tài liệu có liên quan tới quản
lý dịch vụ vận hành chung cư và các tài liệu khác có liên quan.
Phương pháp so sánh: so sánh giữa lý luận với thực tiễn trong công tác xây
dựng kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư.
Phương pháp phân tích tổng hợp: phân tích số liệu để có cái nhìn tổng quan
hơn về việc lập kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư.
6. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn
Quản lý dịch vụ vận hành chung cư giúp hiểu được tình hình quản lý dịch
vụ vận hành tại cung cư Hưng Vượng 1, đồng thời giúp Ban quản lý đánh giá
được kết quả của công tác quản lý chung cư thông qua kết quả nghiên cứu của đề
tài. Từ đó làm rõ được các hạn chế trong công tác quản lý dịch vụ vận hành chung
cư và đề xuất các giải pháp hoàn thiện kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung
cư. Ngoài ra, đề tài còn giúp cho việc nắm vững quy tắc hoạt động cơ bản trong
công tác quản lý dịch vụ vận hành chung cư và các kinh nghiệm để từ đó xây dựng
nên kế hoạch quản lý cho các chung cư khác.

3

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN HÀNH
CHUNG CƯ HƯNG VƯỢNG 1
1.1.

Cơ sở lý luận

1.1.1. Khái niệm cơ bản
1.1.1.1. Khái niệm quản lý
Khái niệm “quản lý” là một khái niệm rất chung, tổng quát. Nó được dùng
cho cả quá trình quản lý xã hội loài người (Nhà nước, doanh nghiệp, gia đình,...),
quản lý giới vô sinh (nhà xưởng, máy móc thiết bị, sản phẩm,...) và quản lý giới
sinh vật (vật nuôi, cây trồng,...).
Có nhiều cách định nghĩa khái niệm quản lý khác nhau tùy theo cách tiếp
cận khác nhau. Dưới đây là một số quan niệm về quản lý:
“Quản lý là một quá trình cùng làm việc giữa nhà quản lý và người bị quản
lý nhằm thông qua hoạt động của cá nhân, của nhóm, huy động các nguồn lực
khác để đạt mục tiêu của tổ chức.” (Paul Herser – Ken Blanc Hard (1995), Quản
lý nguồn nhân lực, NXB Chính trị quốc gia Hà Nội).
“Quản lý là những tác động của chủ thể quản lý trong việc huy động, phát
huy, kết hợp, sử dụng, điều chỉnh, điều phối các nguồn lực (nhân lực, vật lực, tài
lực) trong và ngoài tổ chức (chủ yếu là nội lực) một cách tối ưu nhằm đạt mục
đích của tổ chức với hiệu quả cao nhất.” (Trần Kiểm, Khoa học quản lý giáo dục
– Một số vấn đề lý luận và thực tiễn, NXB Giáo dục).
Nhìn chung ta có thể hiểu rằng quản lý là sự tác động của chủ thể quản lý
lên đối tượng quản lý nhằm đạt được những mục tiêu nhất định trong điều kiện
biến động của môi trường.
1.1.1.2. Khái niệm dịch vụ
Do tính chất phức tạp, đa dạng và vô hình của dịch vụ nên hiện nay các nhà
nghiên cứu vẫn chưa đưa ra được một định nghĩa thống nhất về dịch vụ. Dưới đây

là một số khái niệm về dịch vụ:
Theo từ điển Tiếng Việt giải thích: “Dịch vụ là công việc phục vụ trực tiếp
cho những nhu cầu nhất định của số đông, có tổ chức và được trả công.” (Từ điển
Tiếng Việt (2004), NXB Đà Nẵng).
Dưới góc nhìn thương mại, “Dịch vụ là các lao động của con người được
kết tinh trong giá trị của kết quả hay trong giá trị các loại sản phẩm vô hình và
không thể cầm nắm được.” (Nguyễn Thị Mơ (2005), Lựa chọn bước đi và giải
pháp để Việt Nam mở cửa về dịch vụ thương mại, NXB Lý luận chính trị).
Trong kinh tế học, “Dịch vụ được hiểu là những thứ tương tự như hàng hóa
nhưng là phi vật chất. Có những sản phẩm thiên về sản phẩm hữu hình và những
sản phẩm thiên hẳn về sản phẩm dịch vụ, tuy nhiên đa số là những sản phẩm nằm
4


trong khoản giữa sản phẩm hàng hóa, dịch vụ.” (Túc Xuân Lễ - Hình Quần Lân,
Trí tuệ kinh doanh và lý thuyết trò chơi, NXB Hồng Đức)
Dịch vụ được xem là một hoạt động bao gồm các nhân tố hiện hữu và không
hiện hữu dùng để giải quyết mối quan hệ khách hàng với nhà cung cấp mà không
có sự chuyển giao quyền sở hữu. Dịch vụ tuy rằng không trực tiếp sản xuất ra sản
phẩm nhưng nó lại giúp sức cực kì to lớn trong việc đưa sản phẩm tới tay người
tiêu dùng.
Dựa vào các góc độ nhìn nhận khác nhau mà có rất nhiều khái niệm về dịch
vụ khác nhau. Nhưng tóm lại, “Dịch vụ là hàng hóa có tính vô hình, quá trình sản
xuất và tiêu dùng không tách rời nhau, bao gồm các loại dịch vụ trong hệ thống
ngành sản phẩm Việt Nam theo quy định của pháp luật.” (trích Điều 4 Chương I
Luật Giá năm 2013).
Qua đó, “Cung ứng dịch vụ là hoạt động thương mại, theo đó một bên (sau
đây gọi là bên cung ứng dịch vụ) có nghĩa vụ thực hiện dịch vụ cho một bên khác
và nhận thanh toán; bên sử dụng dịch vụ (sau đây gọi là khách hàng) có nghĩa vụ
thanh toán cho bên cung ứng dịch vụ và sử dụng dịch vụ theo thỏa thuận.” (trích

Khoản 9 Điều 3 Chương I Luật Thương mại năm 2005).
1.1.1.3. Khái niệm tòa nhà chung cư
Tòa nhà là một công trình kiến trúc cao tầng, được xây dựng với nhiều tầng
liên tiếp nhau và thiết kế bên trong phù hợp cho từng mục đích sử dụng của tòa
nhà.
“Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu
thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ
tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư
được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích
sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.” (trích Khoản 3 Điều 3 Chương I Luật Nhà
ở năm 2014)
Nhà chung cư là một dạng nhà ở không sở hữu đất, trong đó mỗi căn hộ chỉ
dành riêng cho mục đích ở và có lối vào riêng tách từ diện tích chung của khu nhà
chung cư. Chủ sở hữu căn hộ có quyền sử dụng chung tất cả không gian cộng
đồng trong khuôn viên khu chung cư.
Phân loại nhà chung cư:
Về chất lượng sử dụng, nhà chung cư được phân hạng dựa vào các nhóm
tiêu chí sau (trích Khoản 2 Điều 2 Thông tư số 14/2008/TT-BXD về Hướng dẫn
phân hạng nhà chung cư):
“a) Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp) là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất;
đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất
lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt
mức độ hoàn hảo;

5


b) Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu
cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn
thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ

tương đối hoàn hảo;
c) Nhà chung cư hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo
yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn
thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ
khá;
d) Nhà chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo
yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn
thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn,
đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.”
Về mục đích sử dụng, nhà chung cư được phân thành các loại sau (trích
Khoản 1 Điều 1 Chương I Thông tư số 02/2016/TT-BXD):
“a) Nhà chung cư thương mại;
b) Nhà chung cư xã hội, trừ nhà chung cư quy định tại Khoản 2 Điều này;
c) Nhà chung cư phục vụ tái định cư;
d) Nhà chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước đã được cải tạo, xây dựng lại.”
1.1.1.4. Khái niệm dịch vụ vận hành tòa nhà chung cư
Hiện nay, khi dân số tăng cao mà quỹ đất đô thị hạn chế khiến cho việc xây
dựng một căn nhà trở nên khó khăn. Theo đó, kinh tế phát triển, nhiều nhà đầu tư
lớn tập trung xây dựng nên các chung cư ngày càng nhiều. Nhiều người dân hiện
nay đã chọn các căn hộ chung cư làm nơi để sinh sống và làm việc. Cùng với sự
phát triển đó, loại hình dịch vụ quản lý chung cư được hình thành. “Dịch vụ tòa
nhà chung cư là tập hợp tất cả các loại hình dịch vụ tại các khu chung cư nhằm
mục đích đáp ứng nhu cầu của người dân sinh sống tại đó.” (trích từ mục 1.1.8
Điều 1 Bản hợp đồng quản lý, sử dụng nhà chung cư).
Ngoài những đặc điểm chung như các loại hình dịch vụ khác, dịch vụ tòa
nhà chung có những đặc điểm riêng như sau:
Tổ chức dịch vụ:
Tòa nhà chung cư là nơi ở của hàng trăm hộ dân, có văn hóa, lối sống khác
nhau nên việc cung ứng các dịch vụ cho tòa nhà chung cư cần phải có mục tiêu
và kế hoạch định sẵn. Các kế hoạch đề ra phải phù hợp với mục tiêu của chủ đầu

tư dự án, với sự thỏa thuận về dịch vụ sẽ cung cấp cho khách hàng khi khách hành
đến mua căn hộ và các hoạt động dịch vụ chỉ có thể được thực hiện khi khách
hàng chuyển đến căn hộ sinh sống.
Đặc điểm của dịch vụ:
Đặc thù của công tác quản lý và cung cấp dịch vụ tại các tòa nhà chung cư
là nhà cung cấp bắt buộc phải cung cấp dịch vụ khi khách hàng đang có quyền sử
6


dụng các căn hộ trong tòa nhà. Nhưng làm thế nào để đáp ứng đa dạng các yêu
cầu của khách hàng là yếu tố quan trọng. Điều đó đòi hỏi nhà cung cấp dịch vụ
phải xây dựng một chính sách dịch vụ khoa học và đồng bộ để đáp ứng được nhu
cầu của khách hàng. Bên cạnh đó không thể thiếu các nội quy, các cam kết của
nhà cung cấp dịch vụ và khách hàng khi sử dụng các dịch vụ tại các căn hộ mà
khách hàng đã mua.
Cường độ công việc:
Cường độ làm việc của các nhân viên tại các chung cư phải đảm bảo cho
các dịch vụ được hoạt động liên tục. Điều đó đòi hỏi số lượng nhân viên tương
đối lớn mới có thể đáp ứng được công tác phục vụ.
Sự đáp ứng khách hàng:
Khi khách hàng đánh giá chất lượng dịch vụ, họ không hề phân tích ra nhiều
mặt. Họ xét đoán cả cụm tổng thể, họ hình dung ra một ấn tượng chung và ít khi
lưu ý đến mặt khác trên một số phương diện cụ thể. Thậm chí khách hàng thường
có xu hướng tập trung vào khâu yếu nhất trong cả một chuỗi chất lượng và rồi họ
sẽ chê bai toàn bộ dịch vụ. Do vậy, điều quan trọng nhất trong chính sách chất
lượng dịch vụ để làm thỏa mãn khách hàng là phải đảm bảo độ đồng đều ở mức
cao nhất giữa các yếu tố và tính nhất quán giữa khách hàng. Vì vậy, một dịch vụ
thường sẽ thuận lợi hơn nhiều nếu như khách hàng nhận ra rằng dịch vụ đó cũng
được cung cấp tương tự cho mình như đối với khách hàng khác.
1.1.1.5. Khái niệm quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà chung cư

Do hiện nay, ngành quản lý chung cư còn khá mới mẻ ở Việt Nam nên
nhiều người vẫn chưa xác định được quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà chung cư
là công việc như thế nào. Theo đó, “Quản lý vận hành nhà chung cư là việc điều
khiển, duy trì hoạt động của hệ thống thiết bị kỹ thuật, các dịch vụ bảo vệ, an ninh,
vệ sinh môi trường, quản lý rủi ro và hướng dẫn việc sử dụng nhà chung cư cho
các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.” (trích Khoản 1 Điều 3 Chương I
Thông tư số 10/2015/TT-BXD).
Hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm các công việc sau đây
(theo Điều 10 Thông tư số 02/2016/TT-BXD):
“a) Điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống thang
máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa
cháy, dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở
hữu chung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư;
b) Cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm
sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác đảm bảo cho nhà chung
cư hoạt động bình thường;
c) Các công việc khác có liên quan.
Trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định
tại Điểm a Khoản 1 Điều 105 của Luật Nhà ở thì tất cả các công việc quy định tại
7


Khoản 1 Điều này phải do đơn vị quản lý vận hành thực hiện; chủ sở hữu, người
sử dụng không được thuê riêng các dịch vụ khác nhau để thực hiện quản lý vận
hành. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể ký hợp đồng với đơn vị cung
cấp dịch vụ để thực hiện các công việc quản lý vận hành nhà chung cư nhưng phải
chịu trách nhiệm về việc quản lý vận hành theo nội dung hợp đồng dịch vụ đã ký
kết với Ban quản trị nhà chung cư.”
Nội dung chi phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm (trích
Khoản 2 Điều 4 Phụ lục số 02 Thông tư số 02/2016/TT-BXD):

“a) Chi phí điện dùng cho máy móc thiết bị, hệ thống sử dụng chung của
tòa nhà; chi phí nước sử dụng trong khu vực công cộng, tưới cây; chi phí dầu DO
vận hành máy phát điện dự phòng phục vụ cho khu vực công cộng; đèn chiếu sáng
hành lang, đèn chiếu sáng thang thoát hiểm; điện sử dụng thang máy, máy bơm
nước sinh hoạt, bơm nước thải;
b) Chi phí dịch vụ an ninh, bảo vệ (bao gồm dụng cụ hỗ trợ: bộ đàm, đèn
pin,...);
c) Chi phí dịch vụ vệ sinh công cộng (bao gồm dụng cụ, hóa chất,...); dịch
vụ chăm sóc cây xanh, phân bón và tưới cây; diệt côn trùng định kỳ; chi phí thu
gom vận chuyển rác sinh hoạt hàng tháng;
d) Chi phí sách báo tại sảnh; chi phí điện thoại, internet, văn phòng phẩm
cho hoạt động của Ban quản lý; chi phí liên lạc với chính quyền sở tại khi có yêu
cầu; chi phí trang trí các dịp lễ, tết;
đ) Chi phí hóa chất xử lý thông cống, rãnh, bể phốt; chi phí diễn tập phòng
cháy, chữa cháy nội bộ định kỳ hàng năm;
e) Chi phí kiểm tra mẫu nước sinh hoạt định kỳ; súc rửa bể nước ngầm, bể
nước sinh hoạt (nếu có);
g) Chi phí cho đơn vị quản lý vận hành như chi phí trang thiết bị văn phòng
Ban quản lý (bàn ghế, máy tính, máy in,...) và dụng cụ kỹ thuật; chi phí đồng phục
nhân viên Ban quản lý, chi phí tiền công tiền lương, phụ cấp, bảo hiểm xã hội
phúc lợi xã hội cho nhân viên thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư này;
h) Các chi phí khác: do các bên thỏa thuận.”
1.1.2. Vai trò của quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà chung cư
Khi xã hội ngày càng phát triển, thu nhập của người dân cũng ngày càng
tăng lên thì các nhu cầu đối với cuộc sống cũng ngày càng cao. Điều đó đòi hỏi
các hoạt động dịch vụ phải không ngừng phát triển để đáp ứng được nhu cầu của
người dân.
Các hoạt động dịch vụ không chỉ có vai trò thúc đẩy các ngành sản xuất
vật chất phát triển, làm chuyển dịch cơ cấu nền kinh tế mà còn sử dụng tốt nguồn
lao động, tạo thêm việc làm. Dịch vụ chiếm vị trí quan trọng trong nền kinh tế

quốc dân về cả mặt giá trị và lao động xã hội.
8


Trong vòng 20 năm trở lại đây, bất động sản nước ta bùng nổ với sự xuất
hiện của nhiều dự án chung cư từ bình dân cho tới cao cấp. Trong mỗi tòa nhà
chung cư có hàng trăm hộ dân sinh sống. Ngoài khu vực sở hữu riêng của người
dân còn nhiều khu vực thuộc sở hữu chung như hành lang, sảnh, thang máy,... nên
đòi hỏi cần có dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư để đảm bảo các vấn đề an
toàn, vệ sinh, kỹ thuật,... trong chung cư. Việc quản lý vận hành tòa nhà không
chỉ đảm bảo cuộc sống cho các cư dân trong chung cư được an lành mà còn là cơ
sở để tạo nên mối quan hệ gắn bó giữa những cư dân với nhau trong chung cư.
Bởi trong một môi trường sống với nhiều con người đến từ nhiều vùng miền khác
nhau, văn hóa khác nhau thì để dung hòa lẫn nhau trong một khuôn viên là điều
hết sức khó khăn. Nhưng nếu có công tác quản lý tốt thì vấn đề này sẽ không còn
là nguyên nhân cho những tranh chấp phát sinh nữa.
1.1.3. Phân biệt dịch vụ kỹ thuật và dịch vụ kinh doanh
Bảng 1.1. Phân biệt dịch vụ kỹ thuật và dịch vụ kinh doanh
Căn cứ

Dịch vụ kỹ thuật

Dịch vụ kinh doanh

Đặc điểm

Cung cấp các dịch vụ Cung cấp các dịch vụ
trong tòa nhà chung cư kinh doanh để thu lợi
để đáp ứng nhu cầu của nhuận.
cư dân trong quá trình sử

dụng nhà chung cư, đồng
thời góp phần trong công
tác quản lý vận hành tòa
nhà chung cư.

Tính chất

Mang tính cộng đồng do Mang tính tư nhân do các
các dịch vụ là để phục vụ dịch vụ có mục đích thu
cho cộng đồng cư dân lợi nhuận.
sinh sống tại tòa nhà
chung cư.

Mục tiêu

Cung cấp các dịch vụ vận
hành tòa nhà chung cư
như bảo trì hệ thống
trang thiết bị, dịch vụ an
ninh, vệ sinh,...

Cung ứng các dịch vụ
mang lại lợi nhuận như
cho thuê văn phòng, cửa
hàng,...

Vai trò

Đảm bảo các dịch vụ vận
hành tòa nhà chung cư

đáp ứng được nhu cầu
của cư dân.

Góp phần tăng thêm lợi
nhuận cho các khoản chi
phí để quản lý vận hành
tòa nhà chung cư.

1.1.4. Nguyên tắc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà chung cư
9


Nguyên tắc xác định giá dịch vụ nhà chung cư (theo Điều 2 Chương I Thông
tư số 37/2009/TT-BXD):
“1. Giá dịch vụ nhà chung cư được xác định theo nguyên tắc tính đúng, tính
đủ các chi phí, một phần lợi nhuận định mức hợp lý để quản lý, vận hành nhà
chung cư hoạt động bình thường; nhưng phải phù hợp với thực tế kinh tế xã hội
của từng địa phương và thu nhập của người dân từng thời kỳ và được trên 50%
các thành viên trong Ban quản trị nhà chung cư thông qua bằng hình thức biểu
quyết hoặc bỏ phiếu kín. Đối với nhà chung cư chưa thành lập được Ban quản trị
thì giá dịch vụ nhà chung cư phải được trên 50% hộ dân cư đang sống tại nhà
chung cư nhất trí thông qua bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu kín. Trường
hợp giá dịch vụ nhà chung cư đã có thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ
thì thực hiện như thỏa thuận đó.
2. Chi phí dịch vụ nhà chung cư trong giá dịch vụ nhà chung cư được thu,
chi theo nguyên tắc tự thu, tự trang trải và công khai nhằm đảm bảo nhà chung cư
hoạt động bình thường.
3. Các chi phí sử dụng nhiên liệu, điện, nước, điện thoại, internet và các
dịch vụ khác của từng căn hộ không tính trong giá dịch vụ nhà chung cư, mà do
người sử dụng căn hộ trực tiếp chi trả với đơn vị cung cấp dịch vụ đó (nếu có hợp

đồng sử dụng riêng) hoặc trả cho doanh nghiệp quản lý vận hành (nếu không có
hợp đồng sử dụng riêng) theo khối lượng thực tế tiêu thụ và được tính toán cộng
thêm phần hao hụt (nếu có).
4. Chi phí bảo trì là toàn bộ chi phí cho việc duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa
nhỏ, sửa chữa vừa, sửa chữa lớn và sửa chữa đột xuất nhằm duy trì chất lượng của
nhà chung cư; và không tính vào giá dịch vụ nhà chung cư.
5. Nguồn thu từ kinh doanh các dịch vụ khác thuộc phần sở hữu chung của
nhà chung cư (nếu có) được hạch toán theo đúng chế độ tài chính theo quy định
của Bộ Tài chính và để bù đắp chi phí dịch vụ nhà chung cư nhằm mục đích giảm
giá dịch vụ nhà chung cư.
6. Đối với dự án nhà chung cư có sử dụng dịch vụ cao cấp không thuộc
phần sở hữu chung (như tắm hơi, bể bơi, sân tennis hoặc các dịch vụ cao cấp khác)
thì do người sử dụng dịch vụ cao cấp đó thỏa thuận với doanh nghiệp quản lý vận
hành; và không được tính vào giá dịch vụ nhà chung cư.”
1.1.5. Phương pháp tính toán các chi phí dịch vụ vận hành tòa nhà và chi
phí sử dụng dịch vụ
Nội dung các chi phí cấu thành giá dịch vụ nhà chung cư (theo Điều 3
Chương II Thông tư số 37/2009/TT-BXD):
“1. Nội dung dịch vụ nhà chung cư gồm các hoạt động cung cấp các dịch
vụ như: điều khiển và duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị thuộc phần sở
hữu chung hoặc sử dụng chung nhà chung cư, bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải,
chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác đảm bảo cho
nhà chung cư hoạt động bình thường.
10


2. Giá dịch vụ nhà chung cư, bao gồm:
2.1. Chi phí dịch vụ nhà chung cư (gồm chi phí trực tiếp, chi phí quản lý
chung của doanh nghiệp quản lý vận hành, chi phí cho Ban quản trị (nếu có));
2.2. Lợi nhuận định mức hợp lý;

2.3. Thuế giá trị gia tăng.
3. Nội dung các chi phí cấu thành giá dịch vụ nhà chung cư:
3.1. Chi phí dịch vụ nhà chung cư, bao gồm:
3.1.1. Chi phí trực tiếp:
a) Chi phí sử dụng năng lượng, nguyên, nhiên, vật liệu và các chi phí khác
(nếu có) để phục vụ công tác vận hành nhà chung cư (bao gồm thang máy, máy
bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết
bị khác);
b) Chi phí nhân công điều khiển và duy trì hoạt động của hệ thống trang
thiết bị nhà chung cư (bao gồm thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự
phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác);
c) Chi phí cho các dịch vụ trong khu nhà chung cư như: bảo vệ, vệ sinh môi
trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch
vụ khác (nếu có) được xác định trên cơ sở khối lượng công việc cần thực hiện và
mức giao khoán thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ;
d) Chi phí điện chiếu sáng công cộng, nước công cộng trong khu nhà chung
cư;
e) Chi phí văn phòng phẩm, bàn ghế, phòng làm việc, chi phí điện, nước
sinh hoạt và một số chi phí khác của bộ phận quản lý nhà chung cư.
3.1.2. Chi phí quản lý chung của doanh nghiệp quản lý vận hành được phân
bổ vào giá dịch vụ nhà chung cư, bao gồm:
a) Chi phí tiền lương, tiền công và các khoản phụ cấp lương, chi phí BHXH,
bảo hiểm y tế, kinh phí công đoàn và các khoản trích nộp khác từ quỹ lương trả
cho bộ phận quản lý của doanh nghiệp:
- Chi phí tiền lương được xác định trên cơ sở định biên cán bộ công nhân
viên và mức lương, phụ cấp lương, các khoản trích nộp khác từ quỹ lương theo
quy định hiện hành của Nhà nước;
- Chi phí tiền công được xác định trên cơ sở hợp đồng lao động hoặc thỏa
ước lao động tập thể giữa doanh nghiệp quản lý vận hành với người lao động.
- Chi phí BHXH, bảo hiểm y tế, kinh phí công đoàn của cán bộ công nhân

viên theo quy định hiện hành của Nhà nước.
b) Chi phí khấu hao TSCĐ của doanh nghiệp quản lý vận hành. Việc trích,
quản lý và sử dụng khấu hao TSCĐ theo quy định của Bộ Tài chính.
11


3.1.3. Chi phí cho Ban quản trị, bao gồm chi phí phụ cấp trách nhiệm cho
các thành viên Ban quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của
Ban quản trị.
3.2. Lợi nhuận định mức hợp lý cho doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà
chung cư được tính tối đa là 10% chi phí dịch vụ nhà chung cư sau khi trừ đi
khoản thu được từ kinh doanh, dịch vụ các diện tích thuộc phần sở hữu chung của
nhà chung cư (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng).
3.3. Thuế giá trị gia tăng: Theo quy định hiện hành của Nhà nước.”
Công thức xác định giá dịch vụ nhà chung cư: (theo Điều 4 Chương II
Thông tư số 37/2009/TT-BXD)
“Công thức tính:
Gdv =

𝑄 – Tdv
12𝑥𝑆

x(1 + P)xK1xK2x(1 + T)

Trong đó:
Gdv – Giá dịch vụ nhà chung cư cho 1m2 diện tích sàn sử dụng thuộc sở hữu
riêng của chủ căn hộ hoặc diện tích sàn sử dụng thuộc phần sở hữu riêng khác
(đồng/m2/tháng) (đã bao gồm thuế GTGT);
Q – Tổng chi phí dịch vụ nhà chung cư hàng năm (đồng/năm) (chưa bao
gồm thuế GTGT);

Tdv – Khoản thu được từ kinh doanh, dịch vụ các diện tích thuộc phần sở
hữu chung của nhà chung cư hàng năm (nếu có) (đồng/năm);
S – Tổng diện tích sàn sử dụng thuộc sở hữu riêng của chủ căn hộ và diện
tích sàn sử dụng thuộc phần sở hữu riêng khác (nếu có) (m2);
12 – Tổng số tháng tính giá sử dụng dịch vụ trong năm;
P – Lợi nhuận định mức hợp lý (đơn vị tính %);
K1 – Hệ số giảm giá do doanh nghiệp quản lý vận hành hỗ trợ giảm giá dịch
vụ (nếu có);
K2 – Hệ số phân bổ giá dịch vụ nhà chung cư (đối với những diện tích sàn
sử dụng ngoài mục đích ở như văn phòng, thương mại,...) do Ban quản trị nhà
chung cư quy định (nếu có);
T – Thuế suất thuế giá trị gia tăng.”
1.2.

Cơ sở pháp lý

Luật Nhà ở của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam số 65/2014/QH13
ngày 25/11/2014.
Luật Giá của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam số 11/2012/QH13 ngày
20/06/2012.
Luật Thương mại của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam số
65/2005/QH11 ngày 14/06/2005.
12


Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Thủ tướng Quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.
Thông tư 14/2008/TT-BXD ngày 02/06/2008 của Bộ Xây dựng - Hướng
dẫn về phân hạng nhà chung cư.
Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng - Ban hành

quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Thông tư 37/2009/TT-BXD ngày 01/12/2009 của Bộ Xây dựng - Hướng
dẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư.
TIỂU KẾT CHƯƠNG 1
Ở nước ta hiện nay, mặc dù việc sống trong các tòa nhà chung cư đã không
còn là mới mẻ với người dân nhưng các dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà chung
cư lại là một khái niệm chưa được nhiều người biết đến. Việc đó dẫn tới các mâu
thuẫn, tranh chấp giữa cư dân trong các tòa nhà chung cư với chủ đầu tư và các
công ty quản lý. Do đó, các kiến thức về quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà chung
cư là rất quan trọng trong đời sống công nghiệp hóa – hiện đại hóa hiện nay mà
chúng ta cần phải được trang bị một cách khoa học.
Qua chương 1, chúng ta hiểu được các vấn đề cơ bản có liên quan tới đề tài
“Kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư Hưng Vượng 1, Phú Mỹ Hưng,
Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh” như:
Các khái niệm cơ bản về quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà chung cư.
Vai trò của quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà chung cư.
Nguyên tắc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành.
Phương thức tính toán giá dịch vụ vận hành tòa nhà theo cơ sở pháp lý. Đây
được xem là vấn đề quan trọng nhất bởi vì giá dịch vụ là nguyên nhân thường
xuyên gây tranh cãi, mâu thuẫn giữa các cư dân trong chung cư với Ban quản lý
chung cư.
Cuối cùng là các cơ sở pháp lý có liên quan đến đề tài “Kế hoạch quản lý
dịch vụ vận hành chung cư Hưng Vượng 1, Phú Mỹ Hưng, Quận 7, Thành phố
Hồ Chí Minh”.

13


CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN HÀNH CHUNG

CƯ HƯNG VƯỢNG 1
2.1.

Giới thiệu về chung cư

2.1.1. Sơ lược về chung cư
2.1.1.1. Quy mô dự án chung cư
Chung cư Hưng Vượng 1 được xây dựng vào năm 2001 bởi chủ đầu tư là
Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng. Đây là một dự án nằm trong khu trung
tâm đô thị Phú Mỹ Hưng (khu A) với tổng diện tích của khu này là 409 ha.
Số block: 9 block.
Số căn hộ: 354 căn hộ.
Diện tích xây dựng: 27.029 m2.
Quy mô chung cư:
- Block A, B, C, D, F, G, H có 1 trệt và 4 lầu.
- Block E, J có 1 trệt và 6 lầu.
Có 3 hầm giữ xe trong khuôn viên chung cư: hầm giữ xe block A, B, hầm
giữ xe bock C, D và hầm giữ xe block G, H, J. Ngoài ra, còn có 1 sân thượng
chung giữa 3 block F, G, H.
Diện tích căn hộ: Từ 58 m2 đến 145 m2 (bao gồm tầng lửng).
Giá bán: 22 – 25 triệu/m2.
2.1.1.2. Vị trí dự án chung cư
Chung cư Hưng Vượng 1 nằm tại lô H16 khu R, khu đô thị Phú Mỹ Hưng,
đường Nguyễn Văn Linh, phường Tân Phong, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh.

Hình 2.1. Vị trí chung cư Hưng Vượng 1
14


Cổng chính của chung cư và block A, B nằm ngay mặt tiền đại lộ Nguyễn

Văn Linh. Bên phải chung cư giáp với chung cư Hưng Vượng 3 còn bên trái là
cổng sau giáp với đường Đặng Đại Độ. Phía sau là các block E, F, G, H và J nằm
ngay mặt tiền đường số 6.

Hình 2.2. Các khu vực giáp ranh
Chung cư có ba mặt tiền giáp đường, điều này đã góp phần tạo nên sự thuận
lợi cho cư dân sinh sống tại đây trong vấn đề di chuyển và giao thông. Mặc khác,
vị trí này còn tạo ra tiện ích trong việc mở các cửa hàng kinh doanh và các shop
đối với các căn hộ nằm tại mặt tiền đường.
2.1.1.3. Tiện ích ngoại khu của chung cư
Chung cư Hưng Vượng 1 nằm trong khu văn hóa giải trí của khu trung tâm
đô thị Phú Mỹ Hưng. Đây là khu vực tập trung đông dân cư, quy hoạch chủ yếu
ở khu này là nhà phố và các căn hộ. Dân cư sinh sống tại đây phần lớn là người
có thu nhập cao và người nước ngoài, có trình độ dân trí cao nên các nhu cầu về
chất lượng cuộc sống cũng cao. Các tiện ích ở khu vực này rất nhiều, tạo ra cuộc
sống tiện nghi, thuận lợi cho các cư dân sinh sống và làm việc.
Xung quang chung cư tập trung rất nhiều các quán ăn, nhà hàng, các cửa
hàng tiện lợi mở cửa 24/24 như Kmart, Citimart, CricleK,…
Về an ninh, có thể nói rằng Phú Mỹ Hưng là khu vực có mật độ an ninh cao
bởi ở tất cả các ngã tư, các đoạn đường đều có lắp đặt hệ thống camera quan sát
và luôn có chốt bảo vệ đứng trực.
Ngoài ra, ngay bên cạnh chung cư là UBND phường Tân Phong, luôn có
lực lượng dân phòng đi trực hằng đêm nên vấn đề an ninh tại khu vực này luôn
được đảm bảo.
Các tiện ích ngoại khu nổi bật của chung cư trong vòng bán kính 2 km:
15


Bảng 2.1. Các tiện ích ngoại khu
Tiện ích

Địa điểm

Khoảng cách

Trường học

Trường tiểu học Võ Thị Sáu, trường mầm non
Ngôi Sao Tuổi Thơ

400 m

Chợ Tân Mỹ

1,5 km

Siêu thị Coop Mart

550 m

Chợ, siêu
thị

Trung tâm y Bệnh viện Tim Tâm Đức, bệnh viện Pháp Việt
tế
Trạm y tế phường Tân Phong

1,4 km

Trung tâm Trung tâm thương mại SC VIVO CITY

thương mại,
mua sắm Trung tâm mua sắm The Crescent Mall

900 m

Thể thao

Sân tập golf Phú Mỹ Hưng

25 m

1,7 km
1,4 km

2.1.1.4. Tiện ích nội khu của chung cư
Hưng Vượng 1 là một trong những chung cư thuộc thế hệ đầu tiên được
xây dựng tại Phú Mỹ Hưng. Về mặt thiết kế, thế hệ chung cư này tập chung vào
các điểm cơ bản như: mật độ dân cư thấp, tỷ lệ cây xanh cao, thiết kế thấp tầng.
Ưu điểm nhất là quy hoạch hướng đến không gian bên ngoài căn hộ, hài hòa giữa
khối kiến trúc và không gian cảnh quan, bố trí các khối kiến trúc theo dạng song
song xen kẽ các mảng xanh tạo cảm giác đầm ấm cho người ở khi được bao bọc
trong cộng đồng. Khác với các chung cư hiện nay, Hưng Vượng 1 nói riêng và
các chung cư thế hệ cũ nói chung đều không có các tiện ích nội khu như: hồ bơi,
phòng tập thể dục,…

Hình 2.3. Công viên cây xanh nội khu với sân chơi cho trẻ em
16


Khu căn hộ có hệ thống bảo vệ ngay cổng với nhân viên bảo vệ luôn trực

24/24 và sẵn sàng hỗ trợ khẩn cấp cho cư dân khi có vấn đề phát sinh. Tại các địa
điểm như cổng trước, cổng sau có lắp đặt camera theo dõi, đảm bảo cho an ninh
của chung cư luôn được ổn định và có kiểm soát.
Nội khu có công viên cây xanh thoáng mát với nhiều tiện ích phục vụ cho
cư dân như đình nghỉ mát, sân chơi cho trẻ em, xích đu, khu tập thể dục với một
số máy tập cho trẻ em và người lớn.

Hình 2.4. Đình nghỉ mát và sân chơi trẻ em
Ngoài ra, ở block E, G, H còn có một sân thượng rộng lớn, để cư dân có
thể đi dạo hay hóng mát.
17


Hình 2.5. Sân thượng tại chung cư
2.1.2. Giới thiệu về chủ đầu tư chung cư
Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng (tên cũ là Công ty TNHH Liên
doanh Phú Mỹ Hưng) được thành lập ngày 19/5/1993, là liên doanh giữa công ty
phát triển công nghiệp Tân Thuận (IPC – Việt Nam) và tập đoàn Central Trading
& Development (CT&D – Đài Loan).
IPC đại diện cho UBND thành phố Hồ Chí Minh, góp 30% vốn qua quyền
sử dụng đất và nguồn nhân lực cho sự phát triển đô thị Phú Mỹ Hưng.
CT&D là một trong những nhà đầu tư nước ngoài lớn nhất và thành công
nhất tại Việt Nam với số vốn đầu tư trên 650 triệu USD. Bên cạnh 70% cổ phần
trong dự án phát triển đô thị Phú Mỹ Hưng, tập đoàn CT&D còn là nhà đầu tư khu
chế xuất Tân Thuận, nhà máy điện Hiệp Phước và công ty tư vấn xây dựng Sino
Pacific (SPCC).

Hình 2.6. Logo của Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng
Công ty luôn hướng đến những dự án mang tính đột phá, tiên phong, tạo ra
những tiền đề về cơ chế, chính sách mới, những mô hình mới cho sự phát triển

18


kinh tế, phát triển đô thị, góp phần chuyển hóa một vùng đất đầm lầy, hoang hóa,
có giá trị kinh tế thấp thành các khu công nghiệp và đô thị hiện đại với các cơ sở
hạ tầng đồng bộ và hoàn chỉnh, xây dựng khu Nam Thành phố trở thành khu đô
thị văn minh.
2.1.3. Giới thiệu về công ty quản lý
- Tên đầy đủ: Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ PJK One.
- Tên tiếng Anh: PJK One Service Trading Company Limited.
- Tên viết tắc: PJK One C.,Ltd.
- Địa chỉ: C001 khu Mỹ Phước, đường Phạm Thái Bường, phường Tân
Phong, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh.

Hình 2.7. Logo của Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ PJK One
Công ty được thành lập vào ngày 01/11/2007 dưới tên Phú Gia Khang. Từ
năm 2008 đến nay, công ty đã ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ chính là quản lý
chung cư với các đối tác bao gồm BQT các chung cư Mỹ An, Mỹ Cảnh, Mỹ Khánh
1, 2, 3, 4, Hưng Vượng 1, 3, chung cư Trương Đình Hội,…
Đối với dịch vụ quản lý chung cư, PJK không chỉ quan tâm đến việc quản
lý vận hành mà còn đặc biệt chú trọng vai trò của cư dân, của BQT và Chủ đầu
tư. Để quản lý loại hình bất động sản này một cách hiệu quả, công ty đặt ra chiến
lược tập trung vào việc đưa ra các kế hoạch nhằm bảo đảm an toàn, bảo đảm vệ
sinh, bảo đảm thẩm mỹ và hài hòa lợi ích của các bên liên quan.
Từ tháng 1 năm 2009, PJK đã ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận
hành chung cư với BQT chung cư Hưng Vượng 1. Đến nay, PJK vẫn giữ mối
quan hệ tốt với BQT chung cư và đảm bảo cho các dịch vụ tại chung cư được
cung cấp đầy đủ, chất lượng đúng theo hợp đồng đã ký với BQT.
2.2.

Tình hình quản lý dịch vụ vận hành chung cư

2.2.1. Quản lý dịch vụ điện, nước
2.2.1.1. Hệ thống điện
Điện cung cấp cho toàn bộ chung cư được thông qua phòng điện tổng tại
chung cư. Trong phòng điện tổng có đặt các tủ CB điện của các block. Tại mỗi
block lại có thêm 1 tủ CB điện riêng và mỗi tầng sẽ có hộp chứa CB điện cho từng
19


căn hộ. Khi có sự cố xảy ra, tùy vào trường hợp và phạm vi của sự cố mà nhân
viên kỹ thuật sẽ ngắt CB điện phù hợp để tiến hành sửa chữa.
Điện dùng cho chung cư ngoài việc cung cấp cho các căn hộ sử dụng còn
được dùng cho việc chiếu sáng công cộng và các thiết bị, các hạng mục công trình
công cộng khác tại chung cư.
Các căn hộ sẽ sử dụng và tự thanh toán tiền điện theo giấy báo tiền điện do
Công ty Điện lực Tân Thuận gửi về hằng tháng.

Hình 2.8. Phòng điện tổng của chung cư

Hình 2.9. Tủ điện của từng căn hộ và của từng block
2.2.1.2. Hệ thống nước
Cũng như hệ thống điện, hệ thống nước sử dụng tại chung cư cũng được
phân thành nhiều nhánh. Các máy bơm nước sẽ bơm nước từ hầm chứa lên các
block thông qua nhiều đường ống và các van khóa nước.

20