kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cư grandview, phú mỹ hưng, quận 7, thành phố hồ chí minh

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt
Tp.HCM
SSPM
BQL
BQT
UBND
FDI
TNHH
CP

Giải thích từ ngữ
Thành phố Hồ Chí Minh
Công ty cổ phần quản lý bất động sản Nam Sài Gòn
Ban quản lý chung cƣ
Ban quản trị chung cƣ
Ủy ban nhân dân
Đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài
Trách nhiệm hữu hạn
Cổ phần

DANH SÁCH BẢNG BIỂU
Số thứ
tự bảng
1.1.
2.1.
2.2.
2.3.
2.4.
2.5.
2.6.

2.7.
2.8.
2.9.
2.10.
2.11.
2.12.
2.13.
2.14.
3.1.
3.2.

Tên bảng
Phân biệt dịch vụ kỹ thuật và dịch vụ kinh doanh
Các tiêu chuẩn và hƣớng dẫn thực hiện công tác vệ sinh
Hệ thống thiết bị kỹ thuật
Tổng hợp số lƣợng các loại xe giữ
Tổng chi phí hệ thống hạ tầng kỹ thuật
Phí quản lý chung cƣ Grandview
Mức phí quản lý các chung cƣ tại Phú Mỹ Hƣng
Phí thu quảng cáo tại thang máy chung cƣ Grandview
Phí thu giữ xe chung cƣ Grandview năm 2016
Phí thu lắp đặt trạm thu phát sóng tại chung cƣ Grandview
Quỹ lƣơng ban quản lý chung cƣ Grandview năm 2016
Tổng chi phí thu tại chung cƣ Grandview năm 2016
Tổng thu, chi phí dịch vụ chung cƣ Grandview năm 2016
Tổng hợp ý kiến cƣ dân tại hội nghị nhà chung cƣ
Kết quả điều tra nhân viên SSPM
Dự kiến chi phí vệ sinh môi trƣờng năm 2017
Bảng lƣơng dự kiến tại cƣ Grandview năm 2017

Trang
12
25
28
29
30
31
32
33
34
34
35
36
37
39
40
47
47


DANH SÁCH SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1. Tổng vốn đầu tƣ toàn xã hội vào kinh doanh bất động sản ....... .1
Sơ đồ 2. Hệ thống IBMS........................................................................... .3
Sơ đồ 1.1. Quy trình quản lý tòa nhà ........................................................ .9
Sơ đồ 2.1. Cơ cấu tổ chức của SSPM ....................................................... 22
Sơ đồ 2.2. So sánh phí quản lý các chung cƣ tại Phú Mỹ Hƣng .............. 32
Sơ đồ 2.3. Cơ cấu thu phí dịch vụ ............................................................. 36
Sơ đồ 2.4. Cơ cấu chi phí dịch vụ ............................................................. 38
Sơ đồ 2.5. So sánh kết quả ý kiến cƣ dân về chất lƣợng dịch vụ ............. 39

DANH SÁCH HÌNH ẢNH
Hình 2.1. Mặt bằng tổng thể chung cƣ Grandview................................... 17
Hình 2.2. Chung cƣ Grandview ................................................................ 17
Hình 2.3. Vị trí chung cƣ Grandview ....................................................... 18
Hình 2.4. Tiện ích ngoại khu chung cƣ Grandview .................................. 19
Hình 2.5. Tiện ích nội khu chung cƣ Grandview ..................................... 20
Hình 2.6. Logo công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hƣng ........................ 20
Hình 2.7. Logo SSPM ............................................................................... 22
Hình 2.8. Nhân viên vệ sinh sảnh bằng máy chà sàn ............................... 24
Hình 2.9. Bãi xe tầng hầm chung cƣ Grandview ...................................... 29
Hình 2.10. Đội bảo vệ chung cƣ Grandview ............................................ 30
Hình 3.1. Bánh xe cửa tầng thang máy ..................................................... 44
Hình 3.2. Cải thiện hệ thống xử lý rác ...................................................... 45


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1
1. Lý do chọn đề tài ............................................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn ......................................... 2
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn .................................................................. 4
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của luận văn ............................................... 4
5. Phƣơng pháp nghiên cứu của luận văn ........................................................... 4
6. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn .......................................................................... 5
7. Kết cấu luận văn ................................................................................................ 5
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA QUẢN LÝ DỊCH VỤ
VẬN HÀNH CHUNG CƢ GRANDVIEW .......................................................... 6
1.1. Cơ sở lý luận .................................................................................................. 6
1.1.1. Khái niệm cơ bản ........................................................................................ 6
1.1.1.1. Khái niệm quản lý .................................................................................... 6
1.1.1.2. Khái niệm dịch vụ .................................................................................... 6

1.1.1.3. Khái niệm nhà chung cƣ........................................................................... 7
1.1.1.4. Khái niệm dịch vụ vận hành chung cƣ ..................................................... 8
1.1.1.5. Khái niệm quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ ........................................ 8
1.1.1.6. Khái niệm hội nghị nhà chung cƣ .......................................................... 10
1.1.2. Vai trò của quản lý dịch vụ vận hành nhà chung cƣ ................................. 11
1.1.3. Phân biệt dịch vụ kỹ thuật và dịch vụ kinh doanh .................................... 12
1.1.4. Nguyên tắc xác định giá dịch vụ nhà chung cƣ ........................................ 12
1.1.5. Phƣơng pháp tính toán các chi phí dịch vụ vận hành tòa nhà và chi phí sử
dụng dịch vụ ........................................................................................................ 13
1.2. Cơ sở pháp lý................................................................................................ 15
TIỂU KẾT CHƢƠNG 1 ...................................................................................... 16
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN HÀNH
CHUNG CƢ GRANDVIEW .............................................................................. 17
2.1. Giới thiệu về chung cƣ Grandview .............................................................. 17
2.1.1. Sơ lƣợc về chung cƣ Grandview ............................................................... 17
2.1.1.1. Quy mô dự án chung cƣ Grandview ...................................................... 17
2.1.1.3. Tiện ích ngoại khu của chung cƣ Grandview ........................................ 18
2.1.1.4. Tiện ích nội khu của chung cƣ Grandview ............................................ 19
2.1.2. Giới thiệu về chủ đầu tƣ chung cƣ Grandview ......................................... 20
2.1.3 Giới thiệu về công ty quản lý ..................................................................... 21
2.2. Tình hình quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ Grandview .......................... 23


2.2.1. Quản lý dịch vụ điện, nƣớc ....................................................................... 23
2.2.2. Dịch vụ vệ sinh rác thải và cảnh quan môi trƣờng ................................... 23
2.2.2.1. Dịch vụ vệ sinh rác thải .......................................................................... 23
2.2.2.2. Dịch vụ cảnh quan môi trƣờng ............................................................... 27
2.2.3. Dịch vụ vận hành thiết bị kỹ thuật ............................................................ 27
2.2.4. Dịch vụ trông giữ xe.................................................................................. 28
2.2.5. Dịch vụ bảo vệ an ninh.............................................................................. 29

2.2.6. Quản lý công tác sửa chữa, bảo trì, bảo dƣỡng các trang thiết bị, các hạng
mục công trình chung trong chung cƣ Grandview .............................................. 30
2.2.7. Chi phí quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ Grandview năm 2016 .......... 31
2.2.7.1. Thực trạng việc thu phí quản lý tại chung cƣ Grandview...................... 31
2.2.7.2. Thực trạng việc chi phí quản lý tại chung cƣ Grandview ...................... 35
2.3. Chất lƣợng dịch vụ vận hành chung cƣ Grandview qua Hội hội nghị nhà
chung cƣ .............................................................................................................. 39
2.4. Nhận xét chung kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ Grandview . 40
2.4.1. Ƣu điểm ..................................................................................................... 40
2.4.2. Hạn chế tồn tại và nguyên nhân ................................................................ 41
Ngoài các ƣu điểm thì công tác quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ Grandview
vẫn còn một số hạn chế nhƣ: ............................................................................... 41
CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN KẾ HOẠCH QUẢN LÝ DỊCH VỤ
VẬN HÀNH CHUNG CƢ GRANDVIEW ........................................................ 43
3.1. Mục tiêu chính của chung cƣ Grandview trong năm 2017 .......................... 43
3.2. Giải pháp hoàn thiện kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ
Grandview ........................................................................................................... 43
3.2.1. Giải pháp 1: Tăng cƣờng duy tu bảo dƣỡng, nâng cấp trang thiết bị ....... 43
3.2.1.1. Căn cứ đề xuất ........................................................................................ 43
3.2.1.2. Nội dung thực hiện ................................................................................. 43
3.2.1.3. Kết quả dự kiến ...................................................................................... 45
3.2.2. Giải pháp 2: Cải thiện hệ thống xử lý rác ................................................. 45
3.2.2.1. Căn cứ đề xuất ........................................................................................ 45
3.2.2.2. Nội dung thực hiện ................................................................................. 45
3.2.2.3. Kết quả dự kiến ...................................................................................... 45
3.2.3. Giải pháp 3: Tăng mảng xanh, cải thiện cảnh quan môi trƣờng ............... 46
3.2.3.1. Căn cứ đề xuất ........................................................................................ 46
3.2.3.2. Nội dung thực hiện ................................................................................. 46
3.2.3.3. Kết quả dự kiến ...................................................................................... 46
3.2.4. Giải pháp 4: Tăng chi phí vệ sinh môi trƣờng .......................................... 46

3.2.4.1. Căn cứ đề xuất ........................................................................................ 46
3.2.4.2. Nội dung thực hiện ................................................................................. 46
3.2.4.3. Kết quả dự kiến ...................................................................................... 47
3.2.5. Giải pháp 5: Tăng lƣơng cho nhân viên .................................................... 47
3.2.5.1. Căn cứ đề xuất ........................................................................................ 47
3.2.5.2. Nội dung đề xuất .................................................................................... 47
3.2.5.3 Kết quả dự kiến ....................................................................................... 48
3.3. Một số kiến nghị góp phần hoàn thiện kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành
chung cƣ Grandview ........................................................................................... 48
3.2.1. Kiến nghị lên chủ đầu tƣ ........................................................................... 48
3.2.1.1 Căn cứ đề xuất ......................................................................................... 48
3.2.1.2. Nội dung đề xuất .................................................................................... 48
3.2.1.3 Kết quả dự kiến ....................................................................................... 49
3.2.2. Kiến nghị lên nhà nƣớc ............................................................................. 49
TIỂU KẾT CHƢƠNG 3 ...................................................................................... 49
KẾT LUẬN ......................................................................................................... 50
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 51


MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Trong giai đoạn hiện nay, nền kinh tế nƣớc ta có sự phát triển vƣợt bậc,
đặc biệt là các thành phố lớn. Điều này đã tạo nên sức hút đối với các doanh
nghiệp trong nƣớc cũng nhƣ nƣớc ngoài tham gia thị trƣờng bất động sản.
Nhƣng với quỹ đất đô thị ngày càng hạn hẹp trƣớc sự gia tăng dân số thì nhu cầu
về nhà ở không ngừng tăng lên. Giải pháp xây dựng các chung cƣ cao tầng giúp
giải quyết tốt hơn nhu cầu “an cƣ lạc nghiệp” ở đô thị nói chung và Tp.HCM nói
riêng.

Theo tạp chí Kinh tế và Dự báo (Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ) tổng cung căn
hộ tại Tp.HCM năm 2014 đạt mức 14.522 căn hộ, năm 2015 là 25.560 căn hộ và
23.100 căn hộ trong 10 tháng đầu năm 2016. Trong khi tỷ trọng căn hộ bình dân
lại bị giảm khá mạnh vào năm 2016 (về mức 20%) và căn hộ trung cấp lại tăng
mạnh. Theo Cục Quản lý đăng ký kinh doanh (Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ) cũng
cho thấy trong 4 tháng đầu năm 2017, lĩnh vực kinh doanh bất động sản xếp thứ
2 về số lƣợng doanh nghiệp thành lập mới khi có 1.391 doanh nghiệp đăng ký,
tăng 66% so với cùng kỳ năm 2016.
Tổng vốn đầu tƣ toàn xã hội có bƣớc tăng khá cao vào năm 2016. Số
lƣợng doanh nghiệp mới thành lập khá cao cùng với số vốn đăng ký đƣa vào đầu
tƣ cho sản xuất, kinh doanh nhờ vào quá trình phục hồi kinh tế và chính sách của
chính phủ trợ giúp tích cực cho hoạt động của khối doanh nghiệp. Trong lĩnh
vực bất động sản, số vốn đầu tƣ cũng tăng lên đáng kể so với những năm trƣớc
đó. Trong 10 tháng đầu năm 2016 số lƣợng vốn đầu tƣ vào kinh doanh bất động
sản đƣợc ƣớc tính gần gấp đôi so với lƣợng vốn đầu tƣ trong năm 2015. Đây là
dấu hiệu đáng mừng cho thị trƣờng bất động sản.

Sơ đồ 1. Tổng vốn đầu tƣ toàn xã hội vào kinh doanh bất động sản
1


Ngoài ra, vốn FDI là một trong các nguồn vốn quan trọng cho phát triển
kinh tế nói chung, cũng nhƣ phát triển thị trƣờng bất động sản nói riêng. Vốn
FDI đăng ký trong giai đoạn 2013 - 2015 luôn đạt ở mức trên 20 tỷ USD mỗi
năm, trong đó năm 2015 đạt tới trên 22,7 tỷ USD. Lƣợng vốn FDI đăng ký đầu
tƣ vào kinh doanh bất động sản tăng khá cao vào năm 2014 và 2015, chiếm
khoảng 10% tổng vốn FDI đăng ký. Năm 2016, thu hút FDI đạt 24,4 tỷ USD,
đầu tƣ vào lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 6,9% tổng vốn FDI.
Do đó, các chung cƣ cao tầng xuất hiện ngày càng nhiều, cục diện thị
trƣờng đã thay đổi, từ chỗ nguồn cung khan hiếm nay đã trở nên dồi dào. Hàng

loạt chung cƣ đƣợc xây dựng từ trung tâm cho tới các vùng ngoại vi. Tuy nhiên
các nhà đầu tƣ không lƣờng hết những khó khăn khi đƣa các chung cƣ vào khai
thác.
Quản lý và kinh doanh đã và đang là dịch vụ đóng vai trò rất quan trọng
trong việc vận hành và khai thác sử dụng bất động sản. Thế nhƣng thị trƣờng
dịch vụ quản lý bất động sản nƣớc ta hiện nay còn rất sơ khai, thể hiện qua hàng
loạt các tranh chấp khiếu kiện nhƣ: tranh chấp về quyền sở hữu chung, an toàn
phòng cháy chữa cháy, kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì, chọn doanh
nghiệp quản lý vận hành, hội nghị nhà chung cƣ, hoạt động của BQT, vệ sinh môi trƣờng…
Đề tài nghiên cứu “Kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ
Grandview, Phú Mỹ Hƣng, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh” nhằm tìm hiểu
năng lực và chi phí quản lý, vận hành chung cƣ trên địa bàn quận 7, Tp.HCM.
Từ đó, nắm đƣợc các nội dung liên quan đến việc quản lý dịch vụ vận hành
chung cƣ cũng nhƣ các phƣơng thức tính toán, các loại chi phí quản lý tại chung
cƣ Grandview.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn
Nội dung quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ không ngừng đƣợc đổi mới
nhƣng các nghiên cứu về mảng này tại Việt Nam rất ít. Hiện nay, các dự án
chung cƣ không ngừng đƣợc xây dựng, đặc biệt địa bàn Tp.HCM có nhu cầu
khá cao, các nhà đầu tƣ cũng nhƣ các công ty bất động sản đã và đang nghiên
cứu về phân khúc này để đƣa ra các sản phẩm tốt nhất thu hút khách hàng.
Nghiên cứu của CBRE group: Quý IV năm 2016 kết thúc với nhiều hoạt
động diễn ra tại Hà Nội và Tp.HCM với 9.128 căn hộ chào bán từ 34 dự án tại
Hà Nội và 9.145 căn hộ chào bán từ 28 dự án tại Tp.HCM. Tâm lý thị trƣờng
vẫn tích cực trong năm 2016 với xu hƣớng tăng cả về giá bán cũng nhƣ số căn
bán. Trong năm 2017, thị trƣờng đƣợc dự đoán sẽ tập trung vào phân khúc trung
cấp và bình dân, với gần 40% nguồn cung mới của năm 2017 thuộc phân khúc
bình dân.
Hệ thống quản lý tòa nhà BMS (Building Management System) là hệ
thống quản lý tòa nhà. BMS tự động điều khiển và quản lý các hệ thống kỹ thuật

trong nhà chung cƣ nhƣ hệ thống điện; hệ thống cung cấp nƣớc sinh hoạt, nƣớc
2


phòng cháy chữa cháy và nƣớc tƣới cây, rửa đƣờng; hệ thống điều hòa, thông
gió, gas; hệ thống cảnh báo môi trƣờng; hệ thống an ninh, hệ thống báo cháychữa cháy giúp cho việc vận hành chung cƣ trở nên hiệu quả, kịp thời.
IBMS (Integrated Building Management System) là hệ thống tích hợp
quản lý toà nhà. Ngoài các tính chất của BMS thì IBMS còn có các mối liên hệ
tƣơng tác với các quy trình nghiệp vụ “định hƣớng ngƣời dùng”, các luật, quy
định, chính sách để quản lý và vận hành hệ thống. IBMS cung cấp giải pháp
toàn diện cho việc tích hợp và chia sẻ thông tin giữa các hệ thống kỹ thuật trong
toà nhà nhằm thực hiện chức năng giám sát, quản lý và điều khiển các thiết bị
một cách hiệu quả nhất cũng nhƣ tối ƣu hóa hoạt động của tòa nhà.

Sơ đồ 2. Hệ thống IBMS
Các công trình xây dựng, các chung cƣ hiện đại sẽ đƣợc xây dựng ngày
càng nhiều. Việc ứng dụng hệ thống IBMS sẽ đƣợc áp dụng rộng rãi và trở
thành tiêu chí cho việc đánh giá hiệu năng công trình. Trong sự phát triển hiện
nay, các công trình, thiết bị, hệ thống công nghiệp ngày càng thể hiện tính tự
động hóa do việc ứng dụng IBMS trong các công trình xây dựng đã thể hiện tín
hiệu quả và đặc biệt của nó.
Có thể thấy, các nghiên cứu trên đã cho chúng ta biết các thông tin về thị
trƣờng bất động sản cũng nhƣ giải quyết đƣợc vấn đề về quản lý hệ thống kỹ
thuật của một tòa nhà. Nhƣng tình hình kinh doanh, chi phí vận hành một tòa
nhà, cũng nhƣ mâu thuẫn giữa BQT, chủ đầu tƣ và chủ sở hữu căn hộ vẫn chƣa
đƣợc trình bày rõ. Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Kế hoạch quản lý dịch vụ vận
hành chung cƣ Grandview, Phú Mỹ Hƣng, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh” là
thật sự cần thiết.
3

3. Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn
Mục tiêu:
- Đánh giá thực trạng quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ Grandview.
- Tìm hiểu về quá trình quản lý dịch vụ vận hành: quá trình cung cấp các
dịch vụ, quá trình giải quyết khiếu nại, quá trình vận hành trang thiết bị
kỹ thuật, quá trình tổ chức thực hiện các quy định tại chung cƣ.
- Xác định phƣơng thức tính toán các loại chi phí quản lý tại chung cƣ
Grandview so với với quy định của pháp luật.
- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác quản lý vận hành chung cƣ
thông qua kế hoạch quản lý đƣợc xây dựng có căn cứ pháp lý, căn cứ
thị trƣờng và có sự đồng thuận cao của cƣ dân.
Nhiệm vụ:
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận, pháp lý về quản lý vận hành chung cƣ.
- Đánh giá thực trạng quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ hiện nay.
- Phân tích tình hình quản lý dịch vụ vận hành tại chung cƣ.
- Đánh giá tình hình thu - chi phí quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ.
- Đề xuất giải pháp hoàn thiện về quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của luận văn
Đối tượng nghiên cứu
Các dịch vụ vận hành chung cƣ và cách thức quản lý dịch vụ vận hành
chung cƣ.
Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: chung cƣ Grandview, quận 7, Tp.HCM
Phạm vi thời gian: từ 2016 đến 2017.
Phạm vi nội dung
Dịch vụ kỹ thuật và dịch vụ kinh doanh.
Đề tài nghiên cứu về việc xây dựng kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành
chung cƣ, tìm hiểu các phƣơng thức tính toán chi phí dịch vụ quản lý tại chung
cƣ, chủ yếu theo căn cứ pháp lý đƣợc ban hành bởi Bộ Xây Dựng và qua đó

đánh giá tình hình quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ Grandview.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu của luận văn
Phƣơng pháp điều tra: thu thập các thông tin, số liệu, tài liệu và những
thông tin cần thiết về quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ qua mạng, qua sách
báo…

4


Phƣơng pháp thống kê: thống kê các số liệu, tài liệu có liên quan tới quản
lý dịch vụ vận hành chung cƣ và các tài liệu khác có liên quan.
Phƣơng pháp so sánh: so sánh giữa lý luận với thực tiễn của công tác xây
dựng kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ.
Phƣơng pháp phân tích tổng hợp: phân tích chi tiết số liệu để có cái nhìn
tổng quan về việc lập kế hoạch về quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ.
Phƣơng pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến để đi đến hoàn thiện việc xây
dựng kế hoạch về quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ Grandview.
6. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn
Quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ giúp hiểu đƣợc tình hình quản lý dịch
vụ vận hành tại chung cƣ Grandview, đồng thời giúp BQL đánh giá kết quả hoạt
động quản lý chung cƣ thông qua kết quả nghiên cứu của đề tài. Làm rõ đƣợc
các hạn chế trong quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ và đề xuất đƣợc các giải
pháp hoàn thiện kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ Grandview.
7. Kết cấu luận văn
Luận văn có kết cấu nhƣ sau:
Mở đầu
Đƣa ra những lí do chọn đề tài; tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
luận văn; mục tiêu, nhiệm vụ của luận văn; đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu của
luận văn; phƣơng pháp nghiên cứu và ý nghĩa thực tiễn của luận văn này.
Chƣơng 1. Cơ sở lý luận và pháp lý của quản lý dịch vụ vận hành

chung cƣ Grandview
Trình bày những khái niệm cơ bản, vai trò của quản lý dịch vụ vận hành
chung cƣ, phân biệt dịch vụ kỹ thuât và dịch vụ kinh doanh, nguyên tắc xác định
giá dịch vụ nhà chung cƣ, phƣơng pháp tính toán các chi phí dịch vụ vận hành
tòa nhà và chi phí sử dụng dịch vụ. Đồng thời nêu đƣợc các cơ sở pháp lý của
quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ.
Chƣơng 2. Thực trạng tình hình quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ
Grandview
Giới thiệu về chung cƣ Grandview từ đó trình bày tình hình quản lý dịch
vụ vận hành và nhận xét cung về kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành qua các
khảo sát.
Chƣơng 3. Giải pháp hoàn thiện kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành
chung cƣ Grandview
Trình bày các mục tiêu chính của chung cƣ Grandview trong năm 2017,
Đƣa ra các giải pháp nhƣ: tăng cƣờng duy tu bảo dƣỡng, nâng cấp trang thiết bị;
cải thiện hệ thống xử lý rác; tăng mảng xanh, cải thiện cảnh quang môi trƣờng;
tăng chi phí vệ sinh môi trƣờng; tăng lƣơng cho nhân viên và kiến nghị lên chủ
đầu tƣ và nhà nƣớc nhằm hoàn thiện kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành.
Kết luận
Trình bày kết quả đạt đƣợc từ quá trình nghiên cứu.
5


CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN HÀNH
CHUNG CƢ GRANDVIEW
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Khái niệm cơ bản
1.1.1.1. Khái niệm quản lý
Quản lý là sự tác động có tổ chức, có mục đích của chủ thể quản lý lên đối

tƣợng và khách thể quản lý nhằm sử dụng có hiệu quả nhất các nguồn lực, các
thời cơ để đạt mục tiêu đặt ra trong điều kiện môi trƣờng luôn biến động.
Quản lý bất động sản là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt
động về quản lý, khai thác và định đoạt bất động sản theo ủy quyền của chủ sở
hữu nhà, công trình xây dựng hoặc ngƣời có quyền sử dụng đất.
Môi trƣờng biến động sẽ tạo ra ra cơ hội và không ít thách thức. Tổ chức
cần thích nghi nhanh với những biến động đó để nắm bắt cơ hội và vƣợt qua
những nguy cơ để mang đến kết quả tốt nhất. Việc thích nghi tốt còn tạo ra
những tác động tích cực tới môi trƣờng, góp phần vào việc xây dựng môi trƣờng
phát triển bền vững.
Quản lý giúp xác định rõ mục tiêu và hƣớng đi. Đây là yếu tố quan trọng
giúp cá nhân cũng nhƣ tổ chức thực hiện đúng kế hoạch đã đặt ra. Để đạt đƣợc
thành công trong công việc thì không thể thiếu 4 yếu tố: nhân lực, vật lực, tài lực
và trí lực. Việc kết hợp tốt các yếu tố trên sẽ tạo ra giá trị gia tăng, nhằm mang
lại hiệu quả cao nhất và chất lƣợng tốt nhất.
1.1.1.2. Khái niệm dịch vụ
Kinh tế ngày càng phát triển thì dịch vụ ngày càng chứng tỏ đƣợc vai trò
của mình. Khi mức sống ngày một nâng lên thì nhu cầu sử dụng dịch vụ của con
ngƣời ngày càng phong phú và đa dạng. Do đó, dịch vụ trở thành một lĩnh vực
đầy tiềm năng và có khả năng phát triển mạnh trong tƣơng lai. Dịch vụ là các lao
động của con ngƣời đƣợc kết tinh trong các sản phẩm vô hình nhằm thoả mãn
những nhu cầu sản xuất và sinh hoạt của con ngƣời.
Theo quan niệm của các chuyên gia trong lĩnh vực Marketing: dịch vụ là
toàn bộ các hỗ trợ mà khách hàng mong đợi, nó phù hợp với giá, uy tín ngoài
bản thân hàng hóa hay dịch vụ đó. Theo tiêu chuẩn đo lƣờng chất lƣợng ISO –
9000: dịch vụ là kết quả mang lại nhờ các hoạt động tƣơng tác giữa ngƣời và
khách hàng hay nhờ các hoạt động của ngƣời cung cấp để thảo mãn nhu cầu của
ngƣời tiêu dùng.
Trong cuốn “Lựa chọn bƣớc đi và giải pháp để Việt Nam mở cửa về dịch
vụ thƣơng mại”, tác giả đã đƣa ra khái niệm dịch vụ: “Dịch vụ là các lao động

của con ngƣời đƣợc kết tinh trong giá trị của kết quả hay trong giá trị các
loại sản phẩm vô hình và không thể cầm nắm đƣợc”.
6


Dịch vụ là các hoạt động có mục đích phục vụ các nhu cầu của đời sống
con ngƣời, trợ giúp, hoàn thiện hoặc tiếp tục quá trình sản xuất kinh doanh. Mục
đích của dịch vụ là lợi nhuận thông qua sự thỏa mãn của khách hàng. Các dịch
vụ trên thị trƣờng ngày càng đa dạng và phong phú nên sự lựa chọn của khách
hàng cũng ngày càng cao. Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ
phải không ngừng nâng cao chất lƣợng và mang đến nhiều giá trị hơn cho khách
hàng.
1.1.1.3. Khái niệm nhà chung cƣ
Theo khoản 3 Điều 3 Luật nhà ở số 65/2014/QH13: “Nhà chung cƣ là nhà
có từ hai tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở
hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho
các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cƣ đƣợc xây dựng với
mục đích để ở và nhà chung cƣ đƣợc xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để
ở và kinh doanh.”
Theo thông tƣ 14/2008/TT-BXD hƣớng dẫn về phân hạng nhà chung cƣ:
“2.1. Nhà chung cƣ đƣợc phân thành các hạng nhƣ sau:
a) Nhà chung cƣ hạng 1 (cao cấp) là hạng có chất lƣợng sử dụng cao nhất;
đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất
lƣợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng
đạt mức độ hoàn hảo;
b) Nhà chung cƣ hạng 2 là hạng có chất lƣợng sử dụng cao; đảm bảo yêu
cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lƣợng hoàn
thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ
tƣơng đối hoàn hảo;
c) Nhà chung cƣ hạng 3 là hạng có chất lƣợng sử dụng khá cao; đảm bảo

yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lƣợng
hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức
độ khá;
d) Nhà chung cƣ hạng 4 là hạng có chất lƣợng sử dụng trung bình; đảm
bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lƣợng
hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu
chuẩn, đủ điều kiện để đƣa vào khai thác sử dụng.”
Thông tƣ số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 ban hành quy chế quản
lý, sử dụng nhà chung cƣ:
“a) Nhà chung cƣ thƣơng mại;
b) Nhà chung cƣ xã hội, trừ nhà chung cƣ quy định tại Khoản 2 Điều này;
c) Nhà chung cƣ phục vụ tái định cƣ;
d) Nhà chung cƣ cũ thuộc sở hữu nhà nƣớc đã đƣợc cải tạo, xây dựng lại.”
7


1.1.1.4. Khái niệm dịch vụ vận hành chung cƣ
Những năm gần đây, nhiều ngƣời chọn chung cƣ làm nơi “an cƣ lạc
nghiệp”. Chung cƣ là nơi tập hợp các cá nhân thành một cộng đồng lớn với môi
trƣờng sống thoải mái và tiện nghi. Để đáp ứng các nhu cầu của cƣ dân sinh
sống tại đây thì dịch vụ vận hành nhà chung cƣ ra đời.
Dịch vụ nhà chung cƣ là tập hợp tất cả các loại hình dịch vụ tại các khu
chung cƣ nhằm mục đích đáp ứng nhu cầu của ngƣời dân sinh sống tại đó. Ngoài
những đặc điểm chung của các loại hình dịch vụ khác, dịch vụ nhà chung cƣ có
những đặc điểm riêng nhƣ:
- Tổ chức dịch vụ
Chung cƣ là nơi có mật độ dân số cao với sự đa dạng về phong tục tập
quán cũng nhƣ trình độ văn hóa khác nhau. Do đó việc cung cấp dịch vụ vận
hành nhà chung cƣ phải theo kế hoạch có sẵn: các dịch vụ này đƣợc tiến hành
dựa trên mục tiêu của chủ đầu tƣ với sự thỏa thuận về dịch vụ sẽ cung cấp cho

khách hàng khi họ sinh sống tại đây.
- Đặc điểm của dịch vụ
Đặc điểm của dịch vụ vận hành chung cƣ là bắt buộc phải cung cấp dịch
vụ khi khách hàng đang có quyền sử dụng các căn hộ. Nhƣng cùng một lúc
khách hàng có thể có nhiều nhu cầu khác nhau nên việc đáp ứng đƣợc nhu cầu
này đòi hỏi nhà cung cấp dịch vụ phải xây dựng chính sách dịch vụ đồng bộ và
khoa học. Ngoài ra, cần có những nội quy cam kết của nhà cung cấp dịch vụ và
khách hàng khi họ sử dụng dịch vụ.
- Cường độ công việc
Chung cƣ có hàng trăm căn hộ, cƣ dân tại mỗi căn hộ thƣờng có giờ sinh
hoạt khác nhau nên cƣờng độ làm việc của nhân viên phục vụ là rất cao. Để đảm
bảo chất lƣợng dịch vụ hoạt động 24/24h mỗi ngày đòi hỏi cần một lƣợng nhân
viên tƣơng đối nhiều.
- Sự đáp ứng khách hàng
Khi khách hàng đánh giá chất lƣợng dịch vụ, họ thƣờng có xu hƣớng tập
trung vào dịch vụ có chất lƣợng thấp nhất để đánh giá toàn bộ các dịch vụ.
Khách hàng thƣờng không phân tích ra nhiều mặt của các dịch vụ, họ đánh giá
tổng thể, hệ thống qua một ấn tƣợng hay một khuyết điểm nào đó.
Vì vậy, để thỏa mãn nhu cầu khách hàng thì nhà cung cấp dịch vụ cần
phải đảm bảo độ đồng đều cao nhất giữa các yếu tố và tính nhất quán giữa khách
hàng. Nhân viên không chỉ tiếp nhận các yêu cầu từ khách hàng mà phải tìm
hiểu sở thích của từng ngƣời, từng gia đình để họ cảm nhận rằng họ đang đƣợc
tôn trọng, quan tâm và dịch vụ đó cũng đƣợc cung cấp tƣơng tự với khách hàng
khác.
1.1.1.5. Khái niệm quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ
8


Quản lý vận hành nhà chung cƣ bao gồm quản lý việc điều khiển, duy trì
hoạt động của hệ thống trang thiết bị (bao gồm thang máy, máy bơm nƣớc, máy

phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật,…) thuộc phần sở hữu chung của
chung cƣ; cung cấp các dịch vụ (bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác, chăm sóc vƣờn
hoa, cây cảnh, diệt côn trùng…) đảm bảo cho nhà chung cƣ hoạt động bình
thƣờng.

Sơ đồ 1.1. Quy trình quản lý tòa nhà
Công tác quản lý dịch vụ chung cƣ bao gồm các nội dung chủ yếu sau:
a) Quản lý các dịch vụ chung của chung cư
- Dịch vụ cung cấp điện, nƣớc, thông tin liên lạc;
- Dịch vụ vệ sinh môi trƣờng: thu gom rác; vệ sinh sảnh, hành lang,
thang máy, cầu thang bộ, khu vui chơi trẻ em; phòng tập thể dục; chăm
sóc vƣờn hoa thảm cỏ xung quanh chung cƣ;
- Dịch vụ vận hành thiết bị kỹ thuật nhƣ: thang máy, máy bơm nƣớc,
máy phát điện, hệ thống chiếu sáng công cộng; vận hành các thiết bị
chữa cháy;
- Dịch vụ thƣờng trực trông giữ xe tại tầng hầm.
b) Quản lý công tác sửa chữa, bảo trì, bảo dưỡng các thiết bị, tài sản
chung của chung cư: quét vôi, sơn cửa, tường phía ngoài chung cư,
phần công cộng của tòa nhà, sửa chữa bong rộp sàn nhà, các hư hỏng
kỹ thuật…
9


c) Thu phí dịch vụ, phí kinh doanh tại các khu chung cư
d) Giải quyết các khiếu nại của người dân sống trong chung cư
Nội dung chi phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ bao gồm:
a) Chi phí điện dùng cho máy móc thiết bị, hệ thống sử dụng chung của
tòa nhà;
b) Chi phí nƣớc sử dụng trong khu vực công cộng, tƣới cây;
c) Chi phí dầu DO vận hành máy phát điện dự phòng phục vụ cho khu

vực công cộng; đèn chiếu sáng hành lang, đèn chiếu sáng thang thoát
hiểm; điện sử dụng thang máy, máy bơm nƣớc sinh hoạt, bơm nƣớc
thải;
d) Chi phí dịch vụ an ninh, bảo vệ (bao gồm dụng cụ hỗ trợ: bộ đàm, đèn
pin, gậy ba trắc...);
e) Chi phí dịch vụ vệ sinh công cộng (bao gồm dụng cụ, hóa chất...); dịch
vụ chăm sóc cây xanh, phân bón và tƣới cây; diệt côn trùng định kỳ;
chi phí thu gom vận chuyển rác sinh hoạt hàng tháng;
f) Chi phí sách báo tại sảnh; chi phí điện thoại, internet, văn phòng phẩm
cho hoạt động của BQL; chi phí liên lạc với chính quyền sở tại khi có
yêu cầu; chi phí trang trí các dịp lễ, tết;
g) Chi phí hóa chất xử lý thông cống, rãnh, bể phốt; chi phí diễn tập
phòng cháy, chữa cháy nội bộ định kỳ hàng năm;
h) Chi phí kiểm tra mẫu nƣớc sinh hoạt định kỳ; súc rửa bể nƣớc ngầm, bể
nƣớc sinh hoạt (nếu có);
i) Chi phí cho đơn vị quản lý vận hành nhƣ chi phí trang thiết bị văn
phòng BQL (bàn ghế, máy tính, máy in...) và dụng cụ kỹ thuật; chi phí
đồng phục nhân viên BQL, chi phí tiền công tiền lƣơng, phụ cấp, bảo
hiểm xã hội phúc lợi xã hội cho nhân viên thực hiện quản lý vận hành
chung cƣ.
1.1.1.6. Khái niệm hội nghị nhà chung cƣ
Hội nghị nhà chung cƣ là hội nghị của các chủ sở hữu và ngƣời sử dụng
nhà chung cƣ. Chủ sở hữu, ngƣời sử dụng nhà chung cƣ có thể cử đại diện hoặc
ủy quyền cho ngƣời khác tham dự hội nghị nhà chung cƣ.
Hội nghị nhà chung cƣ thƣờng niên: theo khoản 1, 2 điều 15 thông tƣ số
02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà
chung cƣ:
“1.Hội nghị nhà chung cƣ thƣờng niên đƣợc tổ chức mỗi năm một lần khi
có tối thiểu 30% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự hoặc có
số lƣợng ít hơn do các chủ sở hữu nhà chung cƣ thống nhất. Hội nghị nhà chung

cƣ, cụm nhà chung cƣ thƣờng niên có các nội dung sau đây:
10


a) Nghe báo cáo kết quả hoạt động của Ban quản trị và thông qua các
khoản thu, chi hàng năm của Ban quản trị nhà chung cƣ;
b) Xem xét, thông qua quyết toán kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của
nhà chung cƣ trong năm và thông qua kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung nhà
chung cƣ của năm sau;
c) Nghe báo cáo tình hình quản lý vận hành nhà chung cƣ;
d) Quyết định các nội dung khác theo quy định tại Điều 102 của Luật Nhà
ở (nếu có).
2. Đối với hội nghị thƣờng niên của tòa nhà chung cƣ mà kết hợp quyết
định một trong các vấn đề sau đây thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu
căn hộ đã nhận bàn giao tham dự:
a) Bầu thay thế Trƣởng ban hoặc Phó ban quản trị do bị miễn nhiệm, bãi
miễn hoặc bị chết, mất tích; trƣờng hợp thay thế Phó ban quản trị là đại diện của
chủ đầu tƣ thì chủ đầu tƣ cử ngƣời khác đảm nhận mà không phải tổ chức hội
nghị nhà chung cƣ;
b) Miễn nhiệm hoặc bãi miễn toàn bộ các thành viên Ban quản trị và bầu
Ban quản trị mới;
c) Bầu thay thế thành viên Ban quản trị không phải là Trƣởng ban, Phó
ban do bị miễn nhiệm, bãi miễn hoặc bị chết, mất tích trong trƣờng hợp đã tổ
chức lấy ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cƣ nhƣng không đủ số ngƣời đồng
ý theo quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 26 của Quy chế này hoặc bầu thành
viên Ban quản trị nhà chung cƣ theo quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 26 của
Quy chế này.”
1.1.2. Vai trò của quản lý dịch vụ vận hành nhà chung cƣ
Khi đời sống con ngƣời đƣợc nâng lên thì nhu cầu sử dụng dịch vụ ngày
càng phong phú và đa dạng. Do đó, nhu cầu về các loại hình dịch vụ trở nên

quan trọng và cần thiết đòi hỏi quá trình cung cấp dịch vụ phải đƣợc quản lý
chặt chẽ. Điều này không chỉ mang lại lợi ích cho ngƣời tiêu dùng và ngƣời
cung cấp dịch vụ mà còn góp phần thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế.
Những năm gần đây, số lƣợng nhà chung cƣ không ngừng tăng lên để đáp
ứng nhu cầu về nhà ở của ngƣời dân. Vì vậy, việc cung cấp các dịch vụ nhà
chung cƣ là rất cần thiết. Để đảm bảo tốt việc vận hành nhà chung cƣ đòi hỏi
nhà cung cấp dịch vụ phải quản lý tốt các loại hình dịch vụ này.
Hiện nay, dịch vụ nhà chung cƣ thiếu đồng bộ nên công tác quản lý dịch
vụ cần đƣợc quan tâm nhằm cân đối chất lƣợng dịch vụ và điều chỉnh cơ cấu
dịch vụ hợp lý hơn, để đáp ứng nhu cầu dịch vụ của cƣ dân. Hơn nữa, khi nhu
cầu của ngƣời dân không ngừng tăng lên thì việc quản lý chất lƣợng dịch vụ
phải không ngừng đƣợc cải thiện. Quản lý tốt các dịch vụ nhà chung cƣ là việc
quan trọng tạo ra không gian sống thoải mái, môi trƣờng sống tiện lợi để cƣ dân
an tâm về ngôi nhà của mình.
11


1.1.3. Phân biệt dịch vụ kỹ thuật và dịch vụ kinh doanh
Dịch vụ nhà chung cƣ bao gồm: dịch vụ kỹ thuật và dịch vụ kinh doanh.
Bảng 1.1. Phân biệt dịch vụ kỹ thuật và dịch vụ kinh doanh
Căn cứ

Dịch vụ kỹ thuật

Dịch vụ kinh doanh

Đặc
điểm

Cung cấp các dịch vụ trong nhà

chung cƣ để đáp ứng nhu cầu của
Cung cấp các dịch vụ kinh
cƣ dân, đồng thời góp phần trong
doanh để thu lợi nhuận.
công tác quản lý vận hành tòa
nhà.

Tính
chất

Mang tính chất tƣ nhân do mục
Mang tính chất cộng đồng do các
đích chính của nó là lợi nhuận,
dịch vụ là để phục vụ cƣ dân, cả
thỏa thuận giữa bên thuê và bên
tập thể tòa nhà.
cho thuê.

Mục
tiêu

Tổ chức quản lý dịch vụ vận
hành tòa nhà nhƣ bảo trì hệ
thống trang thiết bị, dịch vụ vệ
sinh, bảo vệ….

Cung ứng các dịch vụ cho thuê
văn phòng, cửa hàng kinh
doanh tầng 1 để kinh doanh,
bảng quảng cáo trong thang

máy…

Đáp ứng nhu cầu kinh doanh
của chủ đầu tƣ và mang lại dịch
Đáp ứng các nhu cầu thiết yếu và vụ tốt cho ngƣời thuê văn
phòng, là khoản sinh lợi nhuận
Vai trò đảm bảo an toàn cho cƣ dân
trong tòa nhà chung cƣ.
chủ yếu, góp phần cung cấp các
chi phí để quản lý vận hành nhà
chung cƣ.
Là dịch vụ không thể thiếu và
Tƣơng
quan trọng nhất của việc vận
tác
hành tòa nhà.

Tƣơng tác giữa chủ đầu tƣ và
ngƣời thuê văn phòng.

1.1.4. Nguyên tắc xác định giá dịch vụ nhà chung cƣ
Theo Thông tƣ số 37/2009/TT-BXD của Bộ Xây dựng về hƣớng dẫn
phƣơng pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cƣ:
“Điều 2. Nguyên tắc xác định giá dịch vụ nhà chung cƣ
1. Giá dịch vụ nhà chung cƣ đƣợc xác định theo nguyên tắc tính đúng,
tính đủ các chi phí, một phần lợi nhuận định mức hợp lý để quản lý, vận hành
nhà chung cƣ hoạt động bình thƣờng; nhƣng phải phù hợp với thực tế kinh tế xã
hội của từng địa phƣơng và thu nhập của ngƣời dân từng thời kỳ và đƣợc trên
50% các thành viên trong Ban quản trị nhà chung cƣ thông qua bằng hình thức
12

biểu quyết hoặc bỏ phiếu kín. Đối với nhà chung cƣ chƣa thành lập đƣợc Ban
quản trị thì giá dịch vụ nhà chung cƣ phải đƣợc trên 50% hộ dân cƣ đang sống
tại nhà chung cƣ nhất trí thông qua bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu kín.
Trƣờng hợp giá dịch vụ nhà chung cƣ đã có thoả thuận trong hợp đồng mua bán
căn hộ thì thực hiện nhƣ thoả thuận đó.
2. Chi phí dịch vụ nhà chung cƣ trong giá dịch vụ nhà chung cƣ đƣợc thu,
chi theo nguyên tắc tự thu, tự trang trải và công khai nhằm đảm bảo nhà chung
cƣ hoạt động bình thƣờng.
3. Các chi phí sử dụng nhiên liệu, điện, nƣớc, điện thoại, internet và các
dịch vụ khác của từng căn hộ không tính trong giá dịch vụ nhà chung cƣ, mà do
ngƣời sử dụng căn hộ trực tiếp chi trả với đơn vị cung cấp dịch vụ đó (nếu có
hợp đồng sử dụng riêng) hoặc trả cho doanh nghiệp quản lý vận hành (nếu
không có hợp đồng sử dụng riêng) theo khối lƣợng thực tế tiêu thụ và đƣợc tính
toán cộng thêm phần hao hụt (nếu có).
4. Chi phí bảo trì là toàn bộ chi phí cho việc duy tu, bảo dƣỡng, sửa chữa
nhỏ, sửa chữa vừa, sửa chữa lớn và sửa chữa đột xuất nhằm duy trì chất lƣợng
của nhà chung cƣ; và không tính vào giá dịch vụ nhà chung cƣ.
5. Nguồn thu từ kinh doanh các dịch vụ khác thuộc phần sở hữu chung
của nhà chung cƣ (nếu có) đƣợc hạch toán theo đúng chế độ tài chính theo quy
định của Bộ Tài chính và để bù đắp chi phí dịch vụ nhà chung cƣ nhằm mục
đích giảm giá dịch vụ nhà chung cƣ.
6. Đối với dự án nhà chung cƣ có sử dụng dịch vụ cao cấp không thuộc
phần sở hữu chung (nhƣ tắm hơi, bể bơi, sân tennis hoặc các dịch vụ cao cấp
khác) thì do ngƣời sử dụng dịch vụ cao cấp đó thoả thuận với doanh nghiệp
quản lý vận hành; và không tính vào giá dịch vụ nhà chung cƣ.”
1.1.5. Phƣơng pháp tính toán các chi phí dịch vụ vận hành tòa nhà và chi
phí sử dụng dịch vụ
Theo thông tƣ 37/2009/TT-BXD về hƣớng dẫn phƣơng pháp xác định và

quản lý giá dịch vụ nhà chung cƣ quy định cụ thể:
“Điều 3. Nội dung các chi phí cấu thành giá dịch vụ nhà chung cƣ
1. Nội dung dịch vụ nhà chung cƣ gồm các hoạt động cung cấp các dịch
vụ nhƣ: điều khiển và duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị thuộc phần sở
hữu chung hoặc sử dụng chung nhà chung cƣ, bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải,
chăm sóc vƣờn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác đảm bảo cho
nhà chung cƣ hoạt động bình thƣờng.
2. Giá dịch vụ nhà chung cƣ, bao gồm:
2.1. Chi phí dịch vụ nhà chung cƣ (gồm chi phí trực tiếp, chi phí quản lý
chung của doanh nghiệp quản lý vận hành, chi phí cho Ban quản trị (nếu có));
2.2. Lợi nhuận định mức hợp lý;
13


2.3. Thuế giá trị gia tăng.
3. Nội dung các chi phí cấu thành giá dịch vụ nhà chung cƣ :
3.1. Chi phí dịch vụ nhà chung cƣ, bao gồm:
3.1.1. Chi phí trực tiếp :
a) Chi phí sử dụng năng lƣợng, nguyên, nhiên, vật liệu và các chi phí khác
(nếu có) để phục vụ công tác vận hành nhà chung cƣ (bao gồm thang máy, máy
bơm nƣớc, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết
bị khác);
b) Chi phí nhân công điều khiển và duy trì hoạt động của hệ thống trang
thiết bị nhà chung cƣ (bao gồm thang máy, máy bơm nƣớc, máy phát điện dự
phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác);
c) Chi phí cho các dịch vụ trong khu nhà chung cƣ nhƣ: bảo vệ, vệ sinh
môi trƣờng, thu gom rác thải, chăm sóc vƣờn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và
các dịch vụ khác (nếu có) đƣợc xác định trên cơ sở khối lƣợng công việc cần
thực hiện và mức giao khoán thoả thuận trong hợp đồng dịch vụ;
d) Chi phí điện chiếu sáng công cộng, nƣớc công cộng trong khu nhà

chung cƣ;
e) Chi phí văn phòng phẩm, bàn ghế, phòng làm việc, chi phí điện, nƣớc
sinh hoạt và một số chi phí khác của bộ phận quản lý nhà chung cƣ.
3.1.2. Chi phí quản lý chung của doanh nghiệp quản lý vận hành đƣợc
phân bổ vào giá dịch vụ nhà chung cƣ, bao gồm:
a) Chi phí tiền lƣơng, tiền công và các khoản phụ cấp lƣơng, chi phí
BHXH, bảo hiểm y tế, kinh phí công đoàn và các khoản trích nộp khác từ quỹ
lƣơng trả cho bộ phận quản lý của doanh nghiệp :
- Chi phí tiền lƣơng đƣợc xác định trên cơ sở định biên cán bộ công nhân
viên và mức lƣơng, phụ cấp lƣơng, các khoản trích nộp khác từ quỹ lƣơng theo
quy định hiện hành của Nhà nƣớc;
- Chi phí tiền công đƣợc xác định trên cơ sở hợp đồng lao động hoặc thoả
ƣớc lao động tập thể giữa doanh nghiệp quản lý vận hành với ngƣời lao động.
- Chi phí BHXH, bảo hiểm y tế, kinh phí công đoàn của cán bộ công nhân
viên theo quy định hiện hành của Nhà nƣớc.
b) Chi phí khấu hao TSCĐ của doanh nghiệp quản lý vận hành. Việc
trích, quản lý và sử dụng khấu hao TSCĐ theo quy định của Bộ Tài chính.
3.1.3. Chi phí cho Ban quản trị, bao gồm chi phí phụ cấp trách nhiệm cho
các thành viên Ban quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động
của Ban quản trị.
3.2. Lợi nhuận định mức hợp lý cho doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà
chung cƣ đƣợc tính tối đa là 10% chi phí dịch vụ nhà chung cƣ sau khi trừ đi
14


khoản thu đƣợc từ kinh doanh, dịch vụ các diện tích thuộc phần sở hữu chung
của nhà chung cƣ (chƣa bao gồm thuế giá trị gia tăng).
3.3. Thuế giá trị gia tăng: Theo quy định hiện hành của Nhà nƣớc.
Điều 4. Xác định giá dịch vụ nhà chung cƣ
Công thức xác định :

Trong đó :
Gdv - Giá dịch vụ nhà chung cƣ cho 1m2 diện tích sàn sử dụng thuộc sở
hữu riêng của chủ căn hộ hoặc diện tích sàn sử dụng thuộc phần sở hữu riêng
khác (đồng/m2/tháng) (đã bao gồm thuế GTGT);
Q – Tổng chi phí dịch vụ nhà chung cƣ hàng năm (đồng/năm) (chƣa bao
gồm thuế GTGT);
Tdv – Khoản thu đƣợc từ kinh doanh, dịch vụ các diện tích thuộc phần sở
hữu chung của nhà chung cƣ hàng năm (nếu có) (đồng/năm);
S – Tổng diện tích sàn sử dụng thuộc sở hữu riêng của chủ căn hộ và diện
tích sàn sử dụng thuộc phần sở hữu riêng khác (nếu có) (m2);
12 – Tổng số tháng tính giá sử dụng dịch vụ trong năm;
P – Lợi nhuận định mức hợp lý (đơn vị tính %);
K1 – Hệ số giảm giá do doanh nghiệp quản lý vận hành hỗ trợ giảm giá
dịch vụ (nếu có);
K2 – Hệ số phân bổ giá dịch vụ nhà chung cƣ (đối với những diện tích sàn
sử dụng ngoài mục đích ở nhƣ văn phòng, thƣơng mại…) do Ban quản trị nhà
chung cƣ quy định (nếu có);
T – Thuế suất thuế giá trị gia tăng.”
1.2. Cơ sở pháp lý
Luật Nhà ở của Quốc hội nƣớc CHXHCN Việt Nam số 65/2014/QH13
ngày 25/11/2014.
Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Thủ tƣớng Quy định
chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.
Quyết định 08/2008/QĐ-BXD về việc ban hành quy chế quản lí sử dụng
tòa nhà ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ trƣởng Bộ Xây dựng.
Thông tƣ 14/2008/TT-BXD ngày 02/06/2008 của Bộ Xây dựng - Hƣớng
dẫn về phân hạng nhà chung cƣ.
Thông tƣ 37/2009/TT-BXD ngày 01/12/2009 của Bộ Xây dựng - Hƣớng
dẫn phƣơng pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cƣ.

15


Thông tƣ 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng - Ban
hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cƣ.

TIỂU KẾT CHƢƠNG 1
Hiện nay, ngành quản lý dịch vụ tòa nhà là một ngành nghề trẻ nhƣng đầy
tiềm năng. Bên cạnh các doanh nghiệp nƣớc ngoài cung ứng dịch vụ này, thị
trƣờng cũng đang đón chào nhiều doanh nghiệp Việt Nam tham gia.Tốc độ tăng
trƣởng của thị trƣờng nhà ở chƣa bao giờ hạ nhiệt, cùng với yêu cầu ngày càng
cao của khách hàng khiến các chủ đầu tƣ chú trọng đến công tác quản lý dịch vụ
vận hành của dự án mình.
Các quy định về pháp luật, các khái niệm đơn vị quản lý, dịch vụ tòa nhà,
hội nghị nhà chung cƣ… vẫn chƣa đƣợc nhiều ngƣời biết đến, điều này vô tình
dẫn đến những tình trạng mâu thuẫn, tranh chấp giữa cƣ dân, BQL, BQT và chủ
đầu tƣ. Do đó, việc trang bị các kiến thức về quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà là
rất quan trọng trong đời sống.
Tóm lại, qua chƣơng 1 giúp chúng ta hiểu đƣợc những vấn đề cơ bản có
liên quan tới đề tài: “Kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ Grandview,
Phú Mỹ Hƣng, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh” nhƣ:
- Các khái niệm cơ bản liên quan tới quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà.
- Vai trò của quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà.
- Dịch vụ kỹ thuật và dịch vụ kinh doanh.
- Nguyên tắc xác định giá dịch vụ.
- Hội nghị nhà chung cƣ
Quan trọng nhất chính là phƣơng thức tính toán giá dịch vụ vận hành tòa
nhà theo cơ sở pháp lý, vì giá dịch vụ thƣờng là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến
mâu thuẫn giữa cƣ dân và BQL chung cƣ. Cuối cùng là các cơ sở pháp lý có liên
quan đến đề tài “Kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành chung cƣ Grandview, Phú

Mỹ Hƣng, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh”.

16


CHƢƠNG 2
THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN HÀNH
CHUNG CƢ GRANDVIEW
2.1. Giới thiệu về chung cƣ Grandview
2.1.1. Sơ lƣợc về chung cƣ Grandview
2.1.1.1. Quy mô dự án chung cƣ Grandview
Chủ đầu tƣ: Công ty TNHH Phát Triển Phú Mỹ Hƣng
Đơn vị quản lý: Công ty CP quản lý bất động sản Nam Sài Gòn (SSPM)
Địa chỉ: Lô CN 1-3, đƣờng Nguyễn Đức Cảnh, phƣờng Tân Phong, quận
7, TP. HCM.
Diện tích khuôn viên đất: 27.628 m2
Diện tích xây dựng: 7.719,78 m2
Diện tích sàn xây dựng: 63.205,22 m2
Thời điểm khai thác: tháng 3 năm 2007
Giá bán hiện tại: 45 - 48 triệu/m2

Hình 2.1. Mặt bằng tổng thể chung cƣ Grandview
Quy mô:
2 block 16 tầng
1 block 12 tầng
1 block 6 tầng
313 căn hộ với diện tích
111,24 - 197,06 m2
- 60 cửa hàng kinh doanh với
diện tích 53,3 - 306,54 m2

-

Hình 2.2. Chung cƣ Grandview
17


2.1.1.2. Vị trí dự án chung cƣ Grandview
Chung cƣ Grandview tọa lạc tại giao lộ của 3 con đƣờng lớn của Phú Mỹ
Hƣng: Nguyễn Đức Cảnh, Tôn Dật Tiên và Nguyễn Cao Nam. Đối diện là
trƣờng Quốc tế Nam Sài Gòn, trƣờng THCS - THPT Đinh Thiện Lý và gần bên
một công viên cảnh quan dài hơn 600m. Grandview có vị trí ngay cửa ngõ tiếp
giáp giữa khu Cảnh Đồi và khu Kênh Đào. Trong đó, khu Cảnh Đồi đã đƣợc
phát triển toàn diện, khu Kênh Đào đƣợc quy hoạch tƣơng tự dòng Kênh Đào ở
Mỹ, vừa có chức năng dẫn nƣớc từ hồ Bán Nguyệt vừa là dòng chảy cảnh quan
đặc sắc cho khu vực.

Hình 2.3. Vị trí chung cƣ Grandview
2.1.1.3. Tiện ích ngoại khu của chung cƣ Grandview
Chung cƣ Grandview đƣợc đặt trong một tổng thể đồng bộ và hài hòa từ
cơ sở hạ tầng đến cảnh quan, môi trƣờng, kiến trúc của khu đô thị Phú Mỹ
Hƣng. Không quá xa để có thể di chuyển đến các quận khác nhƣ quận 1, quận 2,
quận 4, quận 5, quận 8 và huyện Nhà Bè.
Với vị trí đặc biệt của mình, chung cƣ Grandview hƣởng trọn các tiện ích
của khu đô thị Phú Mỹ Hƣng nhƣ:
- Trƣờng học: THCS - THPT Đinh Thiện Lý, tiểu học - THCS - THPT
Nam Sài Gòn, Cao đẳng công nghệ và quản trị doanh nghiệp, Đại học
Rmit, hệ thống trƣờng dân lập quốc tế Việt Úc, hệ thống trƣờng quốc tế
Canada, Đài Bắc, Hàn Quốc, Nhật Bản... và các trƣờng mầm non: Nam
Sài Gòn, Bông Hoa Nhỏ, quốc tế Little Genius, Ngôi Sao Tuổi Thơ,
Baby Bees, tƣ thục Mỹ Phƣớc, Hàn quốc, Korea Kindergaten School...

- Bệnh viện: Pháp Việt, Tim Tâm Đức, bệnh viện quận 7 và các phòng
khám nhƣ: Mỹ Kim, Victoria Healthcare, nha khoa và da liễu EXM,
Seoul Medical Clinic, nha khoa Lan Anh, chuyên khoa International
Medical Services Clinic Phú Mỹ Hƣng...
18


- Trung tâm thƣơng mại: SC Vivo City, The Crescent Mall, Parkson
Paragon, Thiên Sơn Plaza
- Siêu thị: Co.op Mart, Giant, Lotte, Big C, Queenland, K–Market, Citi
Mart, Family Mart, Circle K...
- Công viên: hồ Bán Nguyệt, Nam Viên, bờ sông Panorama và một số
công viên nhỏ khác.
Ngoài ra, còn có trung tâm Hội chợ và triển lãm Sài Gòn (SECC), sân
Golf Phú Mỹ Hƣng và khu hành chính quận 7.

Hình 2.4. Tiện ích ngoại khu chung cƣ Grandview
2.1.1.4. Tiện ích nội khu của chung cƣ Grandview
Chung cƣ Grandview đƣợc trang bị 11 thang máy Schindler, 6 bơm biến
tầng và 6 bơm chữa cháy, hệ thống gas trung tâm phục vụ đến từng căn hộ. Hệ
thống camera kiểm soát tại các sảnh, thang máy, hành lang, cầu thang, hồ bơi,
công viên, khu vui chơi trẻ em, phòng tập thể dục, tầng hầm. Hệ thống video
intercom tại sảnh ra vào, cửa tự động kiểm soát thẻ từ và luôn có nhân viên bảo
vệ tại các lối ra vào 24/24h mỗi ngày.
Ngoài ra, chung cƣ còn có 2 hồ bơi, 2 phòng tập thể dục và 3 hồ cảnh
trang trí. Tại tầng trệt đƣợc bố trí 60 cửa hàng: siêu thị mini, nhà hàng, quán
café, cửa hàng chăm sóc sắc đẹp, dịch vụ môi giới nhà đất… Sân thƣợng block
D là một công viên đƣợc đặt sàn gỗ ở một số chỗ, bên cạnh là vài chiếc ghế đá
19

để ngƣời đi dạo có dừng chân. Tại tầng 7 của block C nối với công viên này
bằng một chiếc cầu gỗ.

Hình 2.5. Tiện ích nội khu chung cƣ Grandview
2.1.2. Giới thiệu về chủ đầu tƣ chung cƣ Grandview
Công ty TNHH Phát Triển Phú Mỹ Hƣng (tên cũ là Công ty TNHH Liên
Doanh Phú Mỹ Hƣng). Ngày thành lập: 19/5/1993, là liên doanh giữa 2 công ty:
Công ty TNHH Một Thành Viên Phát Triển Công Nghiệp Tân Thuận (IPC Việt Nam, tên cũ là Công ty Phát Triển Công Nghiệp Tân Thuận) và tập đoàn
Central Trading & Development (CT&D - Đài Loan).

Hình 2.6. Logo công ty TNHH Phát Triển Phú Mỹ Hƣng
Ba chức năng của Công ty TNHH Phát Triển Phú Mỹ Hƣng:
- Xây dựng đại lộ Nguyễn Văn Linh dài 17,8km, lộ giới 120m có 10 làn
xe (6 làn xe cao tốc và 4 làn xe hỗn hợp, riêng đoạn đi ngang qua Khu
A - Trung tâm đô thị Phú Mỹ Hƣng - có 14 làn xe. Chính giữa đại lộ là
phần đất công viên rộng 18 - 36m dự phòng để phát triển dự án metro
trong tƣơng lai).
- Xây dựng 5 cụm đô thị hiện đại A, B, C, D, E dọc đại lộ Nguyễn Văn
Linh theo quy hoạch tổng thể ban đầu, nhằm thực hiện định hƣớng phát
triển Tp.HCM hƣớng ra biển Đông theo chủ trƣơng của Chính phủ Việt
Nam nói chung và Tp.HCM nói riêng.
20