Luận văn thạc sỹ - Hoàn thiện công tác thẩm định giá trị bất động sản tại Công ty cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá BTC
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (483.44 KB, 88 trang )
1
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong giai đoạn hiện nay cùng với sự phát triển của nền kinh tế hội nhập toàn
cầu. Đi cùng với sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam là nhu cầu ngày càng tăng
của dịch vụ thẩm định giá bất động sản. Giá trị của một bất động sản cótầm ảnh
hưởng quan trọng trong hầu hết các quyết định liên quan đến việc chuyển nhượng
mua bán, quản lý, sở hữu, thế chấp vay vốn, đánh giá lại tài sản bảo đảm, nâng cao
hạn mức tín dụng, đánh thuế.... Bởi vậy, định giá bất động sản có thể coi là trung
tâm của các hoạt động kinh tế trong nền kinh tế thị trường.
Ở Việt Nam, so với các nước trên thế giới ngành thẩm định giá có những bước
đi đầu tiên khá muộn, nhưng hiện tại đã và đang phát triển mạnh về chiều sâu cũng
như chiều rộng. Tuy nhiên trong quá trình hình thành và phát triển, hoạt động thẩm
định giá nói chung và định giá bất động sản nói riêng cũng gặp không ít khó khăn.
Thị trường bất động sản Việt Nam mới ở giai đoạn đầu của sự phát triển so với thế
giới cho nên hiệu quả của lĩnh vực này ở nước ta còn rất hạn chế và cũng chưa được
xã hội nhận thức đầy đủ để có thể áp dụng một cách phổ biến.
Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề, kết hợp với thực tế tìm hiểu tại Công ty
cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC, tôi đã chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác
thẩm định giá trị bất động sản tại Công ty cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá
BTC ” làm đề tài nghiên cứu cho khóa luận tốt nghiệp của mình với mong muốn
một phần nào đó hiểu rõ hơn về hoạt động định giá BĐS ở Việt Nam nói chung
cũng như Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC nói riêng. Từ đó, chỉ ra
được những ưu nhược điểm của quy trình đang áp dụng của công ty nhằm đưa ra
các kiến nghị, giải pháp góp phần nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá và
ngày càng đáp ứng được yêu cầu của thị trường và khách hàng.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Hệ thống lại cơ sở lý luận và hệ thống hóa các phương pháp chủ yếu thẩm
định giá bất động sản.
Phân tích, đánh giá thực trạng về công tác thẩm định giá trị BĐS tại Công ty
2
cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC trong giai đoạn 2015 đến nay nhằm đưa ra các
hạn chế còn tồn tại , nguyên nhân chủ quan và khách quan.
Trên cơ sở lý luận và thực tiễn đã nghiên cứu, đề xuất một số giải pháp nhằm
hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty cổ phần tư vấn và thẩm
định giá BTC
3. Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp cơ bản được sử dụng: Phương pháp tổng hợp, so sánh, phân
tích số liệu. Tất cả các phương pháp được sử dụng nhằm tìm ra những căn cứ, cơ sở
minh họa cho các luận điểm đồng thời góp phần đưa ra những giải pháp phù hợp
với tình hình thực hiện thẩm định giá bất động sản của Công ty cổ phần tư vấn và
thẩm định giá BTC
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty cổ
phần tư vấn và thẩm định giá BTC ( Quy trình và phương pháp)
- Phạm vi nghiên cứu:
Về không gian: Số liệu nghiên cứu thông qua các hồ sơ thẩm định giá trị
BĐS tại Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC.
Về thời gian: Từ năm 2015 đến nay.
5. Bố cục khóa luận
Ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận, tài liệu tham khảo, phụ lục, nội dung
của khóa luận được kết cấu theo 3 chương.
Chương 1. Cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá trị BĐS
Chương 2. Thực trạng công tác thẩm định giá trị BĐS tại Công ty cổ phần tư
vấn và thẩm định giá BTC
.Chương 3. Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá trị BĐS tại Công ty
cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá BTC.
3
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ
BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.Tổng quan về bất động sản
1.1.1. Những vấn đề cơ bản về Bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm về bất động sản
Hiện nay, đa phần trên thế giới đều phân chia tài sản theo Bộ luật cổ La Mã
thành động sản và bất động sản. Có nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm bất
động sản, nhưng đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài
sản gắn liền với đất đai. Theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong
lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên
mảnh đất.
Bộ luật dân sự nước CHXHCN Việt Nam năm 2015, khoản 1 điều 107
quy định:
Bất động sản bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
- Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Như vậy, có thể nhìn nhận một cách tổng quát nhất bất động sản là những tài
sản vật chất khó di dời, tồn tại ổn định lâu dài.
Và một tài sản được coi là bất động sản khi có được các điều kiện sau:
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người.
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định.
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của
nó không thay đổi.
- Tồn tại lâu dài.
1.1.1.2. Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản có những đặc điểm cơ bản sau:
Thứ nhất, BĐS có tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả
năng di dời được.
BĐS là loại tài sản không thể dịch chuyển được. Nó luôn luôn phải gắn liền
với đất đai - có tính chất giới hạn về diện tích và không gian. Người ta thường căn
4
cứ vào các yêu tố về vị trí địa lý để đánh giá giá trị, lợi ích của BĐS như : khoảng
cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, hạ tầng công trình công cộng...
Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính bền vững.
Tính bền vững của hàng hóa BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai. Tuy
nhiên, tính bền vững của hàng hóa BĐS rất khác nhau, được thể hiện qua hai
phương diện về vật lý và kinh tý. Trên thực tế, tuổi thọ kinh tế thường ít hơn tuổi
thọ vật lý. Người đầu tư xây dựng phải ước tính được hai loại tuổi này để tránh đầu
tư lãng phí , phải sửa chữa nhiều lần. Ở cuối các chu kỳ kinh tế, do các chi phí duy
trì tăng và dòng tiền thu nhập lại giảm nên lợi ích về kinh tế mà BĐS mang lại sẽ có
xu hướng giảm
Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm.
Diện tích bề mặt trái đất là giới hạn, cho nên diện tích đất cũng có giới hạn với
từng vùng miền. Con người không thể mở rộng và phát triển quỹ đất dành cho BĐS.
Thứ tư, tính khác biệt của BĐS.
Vị trí tọa lạc, kết cấu và kiến trúc, hướng mặt tiền, cảnh quan và các vật
ngoại cảnh sẽ tác động đến giá trị của BĐS. Tính khác của của BĐS ngày càng
phức tạp do phát triển của đời sống kinh tế xã hội. Trong quá trình thẩm định,
người làm phải có sự phân tích, đánh giá về sự khác biệt này, không được thực
hiện một cách máy móc.
Thứ năm, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm
lý xã hội.
Trong các loại hàng hóa thì BĐS chịu ảnh hưởng lớn nhất bởi yếu tố như
phong tục tập quán, tôn giáo , tâm linh cũng có tác động theo cả hai hướng tích cực
và tiêu cực đến nhu cầu BĐS của mỗi khu vực khác nhau
Thứ sáu, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau.
. BĐS là loại tài sản chịu ảnh hưởng rất mạnh mẽ từ các tài sản tương đồng,
cùng công năng trong cùng khu vực và ảnh hưởng đến cả các hoạt động kinh tế xã
hội có liên quan.
Thứ bảy, BĐS luôn là một tài sản có giá trị cao.
BĐS là loại tài sản mà người mua phải bỏ ra một số tiền cao hơn nhiều so với
các loại tài sản thông thương khác. Chưa kể đến việc bỏ ra chi phí để đầu tư xây
dựng , khai thác sao cho BĐS mang lại lợi ích cho chủ thể thì không phải là việc bất
cứ ai có thể làm được
Thứ tám, hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật, chính sách
5
của Nhà nước.
BĐS là một tài sản đặc biệt quan trọng với từng quốc gia, từng tổ chức và từng cá
nhân . Vì vậy các hoạt động kinh tế xã hội sẽ chịu những ảnh hưởng mạnh mẽ của các
giao dịch BĐS. . Pháp luật và các cơ chế quản lý của nhà nước sẽ tác động mạnh mẽ
đến BĐS , lí do vì đất đai gắn với BĐS bản chất là thuộc sở hữu của toàn xã hội
Thứ chín, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa BĐS phụ thuộc
nhiều vào năng lực quản lý.
BĐS là loại hình tài sản có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại phức tập khác
nhau nên việc quản lý sẽ đòi hỏi nhiều năng lực và chi phí của người quản lý
1.1.1.3.Phân loại bất động sản
Phân loại theo đặc tính vật chất.
Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang được sử dụng.
- Công trình xây dựng và các tài sản gắn liền
- Nhà cửa xây dựng , không thể di dài
- Các công trình hạ tầng, kỹ thuật gắn với đất đai: hệ thống điện nước, hệ
thống điều hòa, cứu hỏa, thông gió
- Các tài sản khác gắn liền với công trình: thang máy....
Các tài sản gắn liền với đất đai: v
Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất.
Bất động sản được chia thành hai loại, gồm đất đai và công trình kiến trúc.
Trong đó:
Đất phân loại theo mục đích sử dụng gồm 3 loại:
- Đất nông nghiệp: Đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng
thủy sản, đất làm muối, đất rừng phòng hộ,...
- Đất phi nông nghiệp: Đất ở, đất chuyên dùng...
- Đất chưa sử dụng: gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
Công trình kiến trúc gồm 5 loại:
- Nhà ở : gồm căn hộ chung cư, nhà ở riêng biệt và các loại biệt thự
- Công trình phục vụ kinh doanh sản xuất: nhà xưởng, kho bãi
- Công trình xây dựng có tính chất thương mại: cửa hàng, trung tâm thượng
mại, các khu chợ
- Khách sạn, nhà nghỉ và sàn dịch vụ, văn phòng cho thuê.
- Công trình kiến trúc đặc thù: Trường học, bệnh viên, bảo tàng...
Phân loại theo quyền tài sản:
Bất động sản có giấy chứng nhận : quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất...
Bất động sản có hợp đồng: cho thuê, góp vốn, thế chấp...
6
Bất động sản chưa có giấy chứng nhận.
1.1.1.4. Quyền lợi của các chủ thể đối với bất động sản
Quyền tài sản bất động sản là một hoặc tập hợp các quyền gắn chặt với quyền
sở hữu bất động sản bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền ký kết hợp
đồng, quyền bán, cho thuê, quyền để thừa kế, quyền cho tặng, quyền hưởng lợi từ
việc đầu tư, khai thác hay cho thuê bất động sản.
Đối với đất đai
Sở hữu vĩnh viễn: đây là hình thức chiếm giữ cao nhất, bất động sản được
công nhận thuộc quyền sở hữu hay quyền sở hữu đầy đủ ( đầy đủ ba quyền) của một
chủ thể nào đó.
Thuê theo hợp đồng: đất được cho thuê theo hợp đồng ngắn hạn hoặc dài hạn
và có thể kéo dài vô thời hạn. Chủ thể được quyền sử dụng trong khoảng thời gian
thuê và phải nộp một số tiền thuê trong thời gian thuê.
Quyền sử dụng đất: tương tự thuê hợp đồng, nhưng việc sử dụng đất
này được quy định cụ thể cho mục đích sử dụng đối với chủ thể có quyền sử
dụng đất đó.
Đối với công trình
Sở hữu vĩnh viễn: quyền phát sinh khi chủ sở hữu đất cũng sở hữu luôn công
trình xây dựng trên khu đất đó.
Thuê theo hợp đồng: các công trình nằm chỉ được thuê trong một thời gian
nhất định công trình xây dựng đó.
1.1.2. Giá trị của bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm về giá trị bất động sản
Giá trị bất động sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà bất động sản
mang lại cho chủ thể nào đó tại thời điểm nhất định.
1.1.2.2. Cơ sở giá trị của bất động sản
Giá trị bất động sản như là thước đo kinh tế của chính bất động sản đó, còn giá
cả của bất động sản là biểu hiện bằng tiền của giá trị bất động sản đó trên thị trường
bất động sản.
Các căn cứ để ước tính giá trị bất động sản:
Thứ nhất là chi phí: Chi phí là số tiền bỏ ra để tạo lập và đưa vào sử dụng một
bất động sản. Nó có thể là giá mua bất động sản hoặc là số tiền bỏ ra để mua đất,
xây dựng các công trình trên khu đất và đưa vào khai thác hoạt động
Thứ hai là thu nhập: Thu nhập đặc biệt có ý nghĩa đối với các bất động sản đầu
7
tư thương mại được tạo lập nhằm mục đích kinh doanh, là một căn cứ rất quan trọng
của giá trị bất động sản. Giá trị bất động sản cao hay thấp phụ thuộc vào thu nhập mang
lại từ việc khai thác bất động sản đó. Trong thẩm định giá bất động sản cần chú ý đến
các loại thu nhập sau: Tiền cho thuê, lợi nhuận từ việc khai thác bất động sản...
Thứ ba là giá mua bán các bất động sản tương tự trên thị trường: Giá mua/bán
các bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm định giá là một căn cứ rất quan
trọng để ước tính giá trị bất động sản. Tuy nhiên trước khi thừa nhận giá mua/bán
một bất động sản như là chứng cứ thực sự của giá trị thị trường, nhà thẩm định giá
phải nghiên cứu kỹ các điểm sau: Mối liên hệ giữa các bên trong một giao dịch; các
điều khoản mua bán và các điều kiện thị trường.
1.1.3.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của BĐS
Dựa vào ý nghĩa và đặc tính của BĐS, ta có thể phân chia các yếu tố tác động
đến giá trị BĐS thành 2 loại như sau :
Yếu tố chủ quan
Mục đích thẩm định tài sản mà chủ tài sản yêu cầu phần nào đó quyết định đến
giá trị tài sản. Với mỗi mục đích khác nhau thì thẩm định viên sẽ quyết định sử
dụng phương pháp định giá nào cho phù hợp. Giá trị tài sản sẽ phụ thuộc vào
những quyết định chủ quan của người thẩm định
Yếu tố khách quan
Các yếu tố về vật chất:
Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà bất
động sản có thể mang lại cho người sử dụng. Giá trị của tài sản sẽ tỷ lệ thuận với
tính hữu dụng của tài sản. Tuy nhiên với mỗi chủ thể khác nhau thì lại có sự đánh
giá khác nhau về tính hữu dụng của tài sản
Các yếu tố về kinh tế:
Cung – cầu : hai yếu tố này tạo ra đặc tính khách quan của giá trị hay tính kinh tế
của giá trị bất động sản. Khi đó, giá trị bất động sản tùy thuộc vào quan hệ cung cầu.
Các yếu tố về pháp lý:
Một bất động sản mà có đầy đủ các giấy tờ về pháp lý như giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, phê duyệt quy hoạch thì chắc chắn giá trị sẽ
cao hơn các tài sản tương đồng nhưng không chặt chẽ về mắt pháp lý. Mặt khác, tài
8
sản nào mà pháp lý có nhiều điểm hạn chế ràng buộc về kiến trúc, quy cách, kết cấu
xây dựng công trình thì giá trị cũng sẽ không cao.
Các yếu tố khác:
Ngoài các yếu tố trên, giá trị bất động sản còn chịu ảnh hưởng của các yếu tố
khác như: tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng... Do đó, thẩm định viên cần hiểu rõ
các yếu tố này đánh giá sát với thực tế nhất giá trị BĐS.
1.2. Lý luận về công tác thẩm định giá trị BĐS
1.2.1. Khái niệm và cơ sở thẩm định giá trị BĐS
1.2.1.1. Khái niệm về thẩm định giá trị BĐS
Theo khoản 15, điều 4, Luật Giá năm 2012 quy định: “Thẩm định giá là việc cơ
quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản
theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm
nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.”
Có thể hiểu một cách ngắn gọn : thẩm định giá bất động sản là công tác tư vấn,
xác định giá của bất động sản cụ thể tại một thời điểm nhất định
Như vậy có thể hiểu rằng: thẩm định giá bất động sản là việc ước tính bằng
tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà bất động sản có thể mang lại cho một chủ
thể tại một thời điểm nhất định
1.2.1.2.Cơ sở thẩm định giá trị BĐS
Theo tiêu chuẩn số 02 và 03 Thẩm định giá Việt Nam thì cơ sở cho định giá
bất động sản là giá trị thị trường và giá trị phi thị trường.
“Giá trị thị trường là loại giá trị thông dụng nhất được các thẩm định viên sử
dụng. Trong ngành định giá, giá thị trường trở thành một thuật ngữ có tính pháp lý
đối với các quốc gia và đã được IVSC tiêu chuẩn hóa. Tiêu chuẩn định giá Việt
Nam số 02 đã định nghĩa khái niệm như sau: Giá thị trường là mức giá ước tính của
tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng
mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách
quan, độc lập, có đủ thông tin,các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết,
thận trọng và không bị ép buộc.” [1] Cụ thể :
Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau:
- Các thông tin về mặt pháp lý, số liệu kỹ thuật của tài sản, kết quả của các
giao dịch đã và đang tiến hành trên thị trường mà có thể so sánh được
- Mức độ sử dụng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất cho tài sản. Việc
9
thu thập dữ liệu của các tài sản tương đồng sẽ giúp cho thẩm định viên đánh giá
được hiệu quả sử dụng tốt nhất của tài sản
- Kết quả khảo sát thực tế thị trường
Giá trị phi thị trường: tiêu chuẩn định giá Việt Nam số 03 định nghĩa giá trị
phi thị trường như sau: “Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của một tài sản tại
thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trường mà căn cứ vào
đặc điểm kinh tế - kĩ thuật, chức năng, công dụng của tài sản, những lợi ích mà tài
sản mang lại trong quá trình sử dụng, giá trị đối với một số mục đích thẩm định giá
đặc biệt và các giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác. Giá trị phi thị trường
bao gồm: giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để
tính thuế hoặc các giá trị khác.” [2].
Hoạt động thẩm định giá đa phần là dựa trên cơ sở giá trị thị trường, tuy nhiên
trên thực tế sẽ có những tài sản đặc thù, không phổ biến trên thị trường và mục đích
thẩm định đặc biệt nên sẽ đòi hỏi thẩm định giá phải dựa trên giá trị phi thị trường.
1.2.2. Mục đích và vai trò của thẩm định giá trị BĐS
1.2.2.1. Mục đích của thẩm định giá trị BĐS
- Xác định giá trị BĐS để chuyển giao quyền sở hữu. Kết quả định giá BĐS
giúp người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được, người mua quyết định giá
mua, để thiết lập cơ sở cho sự trao đổi của BĐS này với các tài sản khác.
- Xác định giá trị BĐS làm cơ sở tham khảo phục vụ công tác vay vốn
ngân hàng
- Xác định giá trị cho các hợp đồng bảo hiểm tài sản.
- Xác định giá trị BĐS để xác định số tiền cho thuê trong hợp đồng, các điều
khoản cho thuê.
- Xác định giá trị BĐS để đầu tư phát triển BĐS.
- Xác định giá trị BĐS để lập báo cáo tài chính hàng năm, để xác định giá trị
doanh nghiệp, để mua bán, hợp nhất, thanh lý, để có phương án xử lý tài sản khi cổ
phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
- Xác định giá trị BĐS nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý
- Mục đích thẩm định giá là yếu tố quan trọng, mang tính chủ quan, ảnh
hưởng có tính quyết định tới việc xác định các tiêu chuẩn về giá trị, đến việc lựa
chọn các phương pháp thẩm định giá thích hợp với BĐS được thẩm định.
1.2.2.2. Vai trò của thẩm định giá BĐS
Bất động sản là loại tài sản đặc biệt và có giá trị lớn, thị trường bất động sản ở
10
nhiều nước trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng đều có vị trí quan trọng
trong sự phát triển của nền kinh tế. Cụ thể như sau:
- Minh bạch hóa giao dịch trên thị trường (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp, góp vốn, bảo lãnh, chứng minh tài sản) nhằm góp phần thúc đẩy sự phát triển
của thị trường BĐS
- Giúp cho chủ sở hữu, người quản lý, cơ quan quản lý có kênh tham khảo tin
cậy , lấy cơ sở đưa ra những chính sách, quyết định nhằm quy hoạch, đầu tư, khai
thác, sử dụng bất động sản hiệu quả và hợp lý
- Công tác thẩm định giá phát triển về chất lượng sẽ thu hút được nhiều hơn
các nguồn vốn, dự án đầu tư từ nước ngoài, góp phần đưa Việt Nam trở thành một
địa chỉ đáng tin cậy cho các nhà đầu tư quốc tế
- Công tác thẩm định giá sẽ hạn chế thất thu từ việc cổ phần hóa các doanh
nghiệp Nhà nước, giảm thiểu việc thất thu thuế từ các giao dịch bất động sản, tăng
nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
- Thẩm định giá BĐS tạo điều kiện cho các cơ quan chức năng vận dụng các
kết quả thẩm định minh bạch, công bằng hơn nhằm mục đích giảm khiếu kiện, tranh
chấp trong công việc đền bù, bồi thường, xử án , giải phòng mặt bằng; duy trì một
xã hội an toàn.
1.2.3. Nguyên tắc thẩm định giá BĐS
1.2.3.1.Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Cơ sở của nguyên tắc: Con người luôn có xu hướng tìm cách khai thác tối đa
lợi ích của tài sản.
Nội dung của nguyên tắc: “Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là
đạt được mức hữu dụng tối đa có thể cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài
chính trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp và đtôi lại giá trị cao
nhất cho tài sản.” [3]
Như vậy, một tài sản đang sử dụng thực tế chưa chắc đã thể hiện khả năng sử
dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.. Do đó khi vận dụng cần lưu ý:
- Phải đánh giá được khả năng thực tế về việc khai thác tài sản và chỉ ra
được những nguồn lợi mà BĐS mang lại
- Phải xác định trường hợp nào là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
1.2.3.2.Nguyên tắc thay thế
Cơ sở của nguyên tắc: “Một người mua thận trọng sẽ không trả giá cao hơn
11
chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.” [3]
Hay có thể hiểu giá trị một tài sản có thể được đo bằng chi phí để có một tài
sản tương đương.
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có
các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế xã hội tạo ra sự khác biệt của tài
sản. Sự ảnh hưởng của những đặc điểm phụ thêm này được phản ánh trong quan hệ
cung cầu và giá trị tài sản. Do đó, vận dụng nguyên tắc này cần lưu ý:
- Phải biết được thông tin về giá trị, chi phí để tạo ra các tài sản có công năng
tương tự tại thời điểm cần định giá .
- Điều chỉnh các yếu tố khác biệt giữa các loại tài sản là công việc bắt buộc
thẩm định viên phải nắm chắc
1.2.3.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai
Cơ sở của nguyên tắc: “Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các
triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người
mua.” [3]
Nguyên tắc này để cập đến một khía cạnh làm cơ sở để xác định được giá trị
tài sản đó là dựa vào các nguồn lợi mà tài sản mang về cho tương lai
Điều lưu ý khi áp dụng nguyên tắc này gồm:
- Phải xác định và ước lượng được các giá trị lợi ích mà tài sản mang lại trong
tương lai. Thẩm định viên bắt buộc phải lấy các khoản lợi ích này làm cơ sở tính toán.
12
- Phải điều tra, thu thập thông tin thị trường mới nhất của các tài sản tương tự
để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và ước tính giá trị của tài sản.
1.2.3.4. Nguyên tắc đóng góp
Cơ sở của nguyên tắc: “Khi kết hợp các tài sản khác thì tổng giá trị của nó sẽ
cao hơn tổng giá trị các tài sản đơn lẻ.” [3]
Nội dung nguyên tắc này đề cập tới việc mỗi bộ phận của tài sản sẽ có những
đóng góp khác nhau vào tổng giá trị tài sản đó. Giá trị của bộ phần này được xác
định chính là phần giá trị mà tổng tài sản mất đi khi có sự vắng mặt của bộ phận đó.
.Vận dụng nguyên tắc này cần lưu ý: Khi đánh giá tổ hợp tài sản không được
cộng giá trị của các tài sản riêng lẻ với nhau.
1.2.3.5. Nguyên tắc cung cầu
Cơ sở của nguyên tắc: “Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc định giá tài
sản là dựa vào giá trị thị trường. Giá trị thị trường của tài sản lại tỷ lệ thuận với yếu
tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung.” [3]
Nguyên tắc này sẽ giúp thẩm định viên quyết định tiếp cận tài sản theo
quan điểm giá thị trường hoặc giá phi thị trường qua điều tra, xác định các giao
dịch đã xảy ra trong quá khứ và dự báo những tác động của chúng vào tài sản
trong tương lai
1.2.4 .Quy trình và nội dung công tác định giá BĐS
1.2.4.1. Khái niệm quy trình thẩm định giá BĐS
Quy trình thẩm định giá trị là trình tự có tính hệ thống mà thẩm định viên cần
thuân theo để trả lời câu hỏi của khách hàng về giá trị tài sản cần thẩm định.Quá
trình này trù định việc xác định nhiệm vụ, thu thập và phân tích thông tin với mục
đích đưa ra đánh giá có cơ sở về giá trị của bất động sản cần thẩm định. Trong quá
trình thẩm định, để có các lập luận về các chứng cứ và các giả định nhằm đi đến kết
luận logic và xác đáng cần sử dụng đến dữ liệu thị trường.
1.2.4.2. Nội dung công tác thẩm định giá BĐS
Theo “tiêu chuẩn thẩm định giá số 5 (Ban hành kèm theo Thông tư số
28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính)”, quy trình thẩm định giá Việt
Nam bao gồm 6 bước:
13
B
ư
ớ
c
1
:
X
B
ư
ớ
c
2
:
L
B
ư
ớ
c
3
:
K
B
ư
ớ
c
4
:
P
B
ư
ớ
c
5
:
Ư
B
ư
ớ
c
6
:
L
á
c
ậ
đ
p
h
k
ả
h
ậ
h
n
t
t
b
í
í
n
á
t
h
s
c
p
n
ế
o
â
ớ
ị
o
á
t
c
h
g
t
t
ô
n
á
t
v
u
h
c
h
o
q
h
ự
i
á
g
c
h
t
c
n
ạ
t
h
o
ổ
ẩ
ế
à
t
t
i
b
c
v
h
T
ị
u
S
n
t
T
h
h
g
ậ
Đ
i
p
á
t
h
ô
n
g
t
i
n
n
ấ
h
ề
đ
,
ị
t
m
g
r
á
t
ứ
đ
n
ộ
g
n
g
t
h
s
ư
ả
n
t
h
c
ẩ
ầ
m
n
t
đ
h
ị
ẩ
n
m
h
đ
g
i
ị
n
h
g
i
á
á
1.2.5. Phương pháp thẩm định giá BĐS
1.2.5.1. Phương pháp so sánh (TĐGVN 08)
Khái niệm: “Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá
trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để
ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá.” [4]
Cơ sở phương pháp : Giá thị trường của BĐS thẩm định sẽ có những mối liên
hiện chặt chẽ với giá trị của bất động sản tương tự và các BĐS đã và đang giao dịch trên
thị trường
Nguyên tắc áp dụng : dựa trên nguyên tắc thay thế. Giá trần của tài sản cần
thẩm định có thể được xác định căn cứ vào chi phí mua một BĐS thay thế tương đồng
về diện tích, công năng, kết cấu, vị trí địa lý. Người mua luôn có xu hướng không trả
giá cao hơn khi mua một tài sản tương đồng trong một thời điểm, tại một thị trường
Trường hợp áp dụng: Phương pháp so sánh thường được áp dụng để thẩm định
giá các tài sản thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường như chung cư, các
dãy nhà được xây cùng kiểu; các mảnh đất trống; áp dụng cho mục đích mua bán, thế
chấp, tính thuế bất động sản...
Ưu và nhược điểm
- Ưu điểm: Đây là phương pháp luôn được thẩm định viên xem xét đầu tiên vì nó ít
gặp khó khăn về mặt kỹ thuật; thể hiện được sự đánh giá của thị trường – cơ sở thuyết
phục nhất thể hiện giá trị của tài sản; đồng thời phương pháp so sánh là cơ sở của các
phương pháp khác.
- Nhược điểm: Phương pháp này đòi hỏi phải có các giao dịch về bất động sản
tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng để so sánh được; các thông tin,
14
chứng cứ mang tính chất lịch sử; đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và
kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp
1.2.5.2. Phương pháp chi phí (TĐGVN 09)
Khái niệm: “Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ
sở tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường
của tài sản cần thẩm định giá.” [5]
Cơ sở của phương pháp: Người mua sẽ không chấp nhận giá bán của BĐS họ
cần mua là cao hơn chi phí họ có thể bỏ ra để mua đất và xây một tài sản tương tự.
Nguyên tắc áp dụng: dựa trên nguyên tắc thay thế
Phương pháp này thương được sử dụng khi thẩm định một BĐS đặc thù, ít
có giao dịch trên thị trường, việc tìm kiếm thu thập thông tin về tài sản về tương
đồng là không thể. Điểm quan trọng khi áp dụng phương pháp này là người mua
luôn coi chi phí tạo ra tài sản là yếu tố then chốt thể hiện giá trị BĐS
Ưu nhược điểm của phương pháp
- Ưu điểm: Đây là phương pháp mà thẩm định viên ưu tiên thứ hai sau
phương pháp so sánh và phù hợp khi thẩm định giá các tài dùng cho các giao dịch
và mục đích riêng biệt khác.
- Nhược điểm: Trên thực tế, các loại chi phí nói chung không bằng với giá
trị thực tế của tài sản , việc ước tính một số khoản mục phải tăng hoặc giảm giá có
thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện. Chính vì vậy để áp dụng phương pháp
này đòi hỏi thẩm định viên phải thành thạo về kĩ thuật xây dựng, về chuyên ngành
của tài sản thẩm định
1.2.5.3. Phương pháp thu nhập (TĐGVN 10)
Khái niệm: “Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định giá trị bất
động sản bằng việc ước tính giá trị những khoản thu nhập, những lợi ích mà bất
động sản mang lại cho các nhà đầu tư trong tương lai quy về thời điểm hiện tại” [6]
Cơ sở của phương pháp: toàn bộ những khoản lợi ích bằng tiền thu về từ
bất động sản trong tương lai sẽ chính là giá trị của BĐS
Nguyên tắc áp dụng: “dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai” [6]
Nội dung phương pháp :
- Phương pháp vốn hóa trực tiếp
- Phương pháp dòng tiền chiết khấu.
Tuy nhiên trên thực tế thị trường Việt Nam sẽ gần như không thể áp dụng được
phương pháp vốn hóa trực tiếp. Lí do vì phương pháp này chỉ được sử dụng khi các
nguồn lợi tức ( dòng tiền) thu về hàng năm của tài sản là ổn định và không đối.
15
Phương pháp dòng tiền chiết khấu sẽ thích hợp trong điều kiện thực tế.
Phương pháp này sẽ được sử dụng với những tài sản mà nguồn thu nhập
khác nhau ở từng thời điểm. (không đều)
Nhìn chung, thẩm định giá bất động sản phải dựa vào thu nhập chính là việc
tiến hành chuyển hóa các dòng thu nhập trong tương lai về hiện tại để tìm giá trị của
bất động sản. Quá trình chuyển hóa này được gọi là quá trình vốn hóa và được thể
hiện qua công thức tổng quát sau:
Trong đó:
+ Vo: giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của bất động sản.
+ It: thu nhập trong tương lai mà bất động sản đtôi lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t
+ r: tỷ suất hiện tại hóa (tỷ suất chiết khấu)
+ n: thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm)
Cụ thể các bước khi thực hiện như sau:
- Bước 1: Ước tính thu nhập hàng năm của bất động sản
- Bước 2: Ước tính chi phí hàng năm; tính thu nhập ròng
Thu nhập thuần = Thu nhập tiềm năng – Thất thu do bỏ trống và rủi ro thanh
toán – Chi phí hoạt động
Trong đó:
+ Thu nhập tiềm năng là tổng thu nhập chính dự tính trong một năm với 100%
công suất khai thác tạo ra từ bất động sản thẩm định.
+ Thất thu do bỏ trống là khoản thất thu bằng tiền dự tính trong năm do
không khai thác hết 100% công suất của bất động sản và rủi ro thanh toán của
khách hàng.
Thất thu do bỏ trống và rủi ro thanh toán = tỷ lên thất thu
x
thu nhập
tiềm năng
+ Chi phí hoạt động là những khoản chi phí cần thiết phục vụ cho các chức
năng hoạt động của bất động sản
- Bước 3: Xác định tỷ suất chiết khấu hiện tại hóa.
+ Tỷ suất vốn hóa là tỷ suất mong đợi của nhà đầu tư nhằm chuyển hóa thu
nhập thuần của bất động sản về giá trị, cách tính tỷ suất vốn hóa được xác định
trực tiếp từ giá bán và thu nhập hoạt động của các bất động sản tương đồng.
Theo các xác định này, thẩm định viên sẽ tìm ra các tỷ suất vốn hóa từ các bất
động sản tương đồng với bất động sản cần thẩm định giá rồi phân tích lại nhằm
tìm tỷ suất vốn hóa thích hợp với bất động sản cần thẩm định. Công thức xác
định như sau:
16
+ Ngoài phương pháp so sánh rút ra tỷ suất vốn hóa của các bất động sản
tương tự trên thị trường nhằm xác định tỷ suất vốn hóa có thể được rút ra từ những
bất động sản có thu nhập không ổn định trên cơ sở ước tính tỷ suất hoàn vốn nội bộ
của các bất động sản so sánh đó. Tỷ suất hoàn vốn nội bộ là tỷ suất chiết khấu r mà
tại đó giá trị hiện tại của các dòng tiền chi phí tương lai của dự án đầu tư đó hay đó
là tỷ suất chiết khấu mà NPV = 0. Có thể tìm IRR bằng phương pháp thử hoặc tìm
IRR theo công thức sau:
+ Một phương pháp nữa áp dụng đối với các bất động sản đầu tư là tỷ lệ vốn
hóa cũng được xác định bằng tỷ suất sinh lời đòi hỏi của nhà đầu tư. Thông thường,
khi sử dụng phương pháp vốn hóa thu nhập, người ta sử dụng thu nhập thuần là thu
nhập còn lại thuộc về nhà đầu tư vào bất động sản đó. Do đó tỷ suất vốn hóa khi này
được xác định là tỷ suất sinh lời đòi hỏi của nhà đầu tư. Mô hình định giá tài sản
vốn CAPM được dùng để ước tính tỷ suất sinh lời đòi hỏi của nhà đầu tư. Công
thức tính:
Trong đó:
Ri: tỷ suất sinh lợi của bất động sản
Rf: tỷ suất sinh lời phi rủi ro của nhà nước đầu tư
Rm: tỷ suất sinh lợi bình quân từ thị trường
+ Trường hợp đối với các bất động sản đầu tư được đầu tư bằng các nguồn vốn
khác nhau như vốn chủ sở hữu, vốn vay. Nếu chi phí lãi vay chưa trừ khỏi các
khoản chi phí hoạt động khi xác định thu nhập thuần thì tỷ lệ vốn hóa có thể được
xác định theo chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC). Công thức xác định như sau:
Trong đó:
R: tỷ suất vốn hóa
: tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tư
(1- ) : tỷ lệ % vốn sở hữu trên tổng vốn đầu tư
Rm: chi phí sử dụng vốn vay
Re: chi phí sử dụng vốn hóa vốn sở hữu
- Bước 4: Áp dụng công thức hiện tại hóa để tìm ra giá tị hiện tại của bất động
sản cần định giá.
+ Đối với bất động sản sở hữu vĩnh viễn (cho thu nhập ổn định hàng năm):
Trong đó:
17
I: thu nhập ròng hàng năm
r: tỷ lệ chiết khấu
+ Đối với bất động sản cho thu nhập hàng năm tăng đều đặn trong vô hạn:
Trong đó:
: thu nhập ròng ở năm thứ nhất
=
: thu nhập ròng ở năm hiện hành
i: tỷ lệ chiết khấu
k: tỷ lệ tăng thu nhập hàng năm
+ Đối với bất động sản cho thu nhập đều đặn hàng năm trong n năm:
Trong đó:
Vo: giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của bất động sản
I: thu nhập đều đặn hàng năm trong tương lai mà bất động sản đtôi lại cho nhà
đầu tư
r: tỷ suất hiện tại hóa (còn gọi là tỷ suất chiết khấu)
n: thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm)
Vn: giá trị thu hồi của bất động sản năm n
+ Đối với bất động sản cho thu nhập hàng năm tăng trưởng đều đặn với tỷ lệ
tăng trưởng g (g < r) trong n năm:
Trong đó:
Vo: giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của bất động sản
: thu nhập dự kiến năm thứ 1 mà bất động sản đtôi lại cho nhà đầu tư
r: tỷ suất hiện tại hóa (còn gọi là tỷ suất chiết khấu)
n: thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm)
Vn: giá trị thu hồi của bất động sản năm n
Trường hợp áp dụng: Phương pháp thu nhập phù hợp áp dụng cho những
bất động sản mang lại thu nhập cho nhà đầu tư như: căn hộ, nhà ở, trung tâm thương
mại, khu công nghiệp, khách sạn, nhà hàng, nhà cho thuê...
Ưu nhược điểm:
- Ưu điểm: Phương pháp này tương đối chặt chẽ vì nó đứng trên quan điểm
của một nhà đầu tư: ước tính những khoản lợi ích họ thu về được trong tương lai
trong các điều kiện cụ thể của từng tài sản
- Nhược điểm: Giá trị của BĐS theo phương pháp này sẽ bị tác động thay
đổi tương đối đáng kể khi một thông số đầu vào có sự thay đổi nhỏ. Thẩm định viên
cũng không dễ dàng khẳng định tính chính xác tuyệt đối của các thông số input. Vì
vậy, kết quả thẩm định vẫn mang tính chất chủ quan
1.2.5.4. Phương pháp thặng dư (TĐGVN 11)
Khái niệm: “Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định
18
giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của
phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự
kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.” [7]
Nguyên tắc áp dụng: Phương pháp thặng dư được xây dựng trên cơ sở rất
nhiều nguyên tắc nhưng có hai nguyên tắc chính, chủ yếu là nguyên tắc đóng góp và
nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Nội dung:
Trong đó:
V: Giá trị tài sản thẩm định giá;
DTt: Doanh thu phát triển giả định của bất động sản tại thời điểm t;
CPt: Chi phí phát triển dự kiến tại thời điểm t;
r : Tỷ suất chiết khấu;
n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai;
t: Năm dự báo.
Trường hợp áp dụng: phương pháp thặng dư được vận dụng để xác định
giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển như đất trống, đất có kết cấu xây
dựng đã lỗi thời cần phải thay thế hoặc cải tạo, thông thường là tân trang lại hay phá
bỏ và phát triển lại với những kết cấu xây dựng hoàn toàn mới.
Ưu nhược điểm:
- Ưu điểm: Thích hợp sử dụng với một BĐS có tiềm năng phát triển, thường
được áp dụng trong việc đấu thầu đẻ ước tính chi phí xây dựng và chi phí thuê đất,
- Nhược điểm: Độ chính xác của phương pháp này chỉ mang tính tương đối
trong điều kiện thị trường biến động từng ngày ở Việt Nam. Nó vẫn phụ thuộc vào
các yếu tố đầu vào, mà các yếu tố này sẽ không thể ổn định hoặc dễ dàng dự đoán
được xu hướng thay đổi của nó trong tương lai
1.3. Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác thẩm định giá BĐS
1.3.1. Nhân tố khách quan
-Các nhân tố tự nhiên:
Vị trí địa lýtọa lạc của bất động sản : đây là nhân tố tác động mạnh đến
giá trị của bất động sản. BĐS nằm trong các khu vực có điều kiện kinh doanh,
điều kiện sống, các dịch vụ tiện nghi tốt thì giá trị sẽ lớn hơn.
Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: các nhân tố này được
coi là tối ưu khi chúng đáp ứng được đa số nhu cầu của dân cư trong vùng.
Địa hình bất động sản toạ lạc: giá trị bất động sản cũng phụ thuộc vào vị trí
19
nó tọa lạc được coi là cao hay thấp ở trong vùng . Ở những khu đất thấp mà tình
trạng ngập lụt diễn ra thường xuyên vào mùa mưa thì giá của bất động sản sẽ thấp
hơn những BĐS cùng loại nhưng nằm ở các khu đất cao, ít bị ngập lụt.
Kiến trúc, kết cấu xây dựng : công trình nào có kiến trúc hiện đại, hợp xu thế
và kết cấu vững chắc, xây dựng chất lượng hơn thì giá trị sẽ cao hơn
Tình trạng môi trường: là một yếu tố mà người đi đầu tư bất động sản
rất quan tâm, môi trường có trong lành hay ô nhiễm, mức độ ồn ào , khói bụi
xung quanh.
Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: các bất động sản nằm tại các khu
vực thường hay bị thiên tai, lũ lụt thì giá trị sẽ không thể cao bằng các bất động sản
ở vùng đồng bằng, an toàn, ít chịu rủi ro từ thiên nhiên
-Các nhân tố kinh tế:
Nguồn lợi mang về cho chủ thể của BĐS : mức thu nhập hàng năm mà chủ
thể thu về từ bất động sản sẽ tỷ lệ thuận với giá trị chuyển nhượng của nó
Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: như hệ thống điện, nước, vệ sinh,
điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi, nội thất càng đầy đủ và
chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản càng gia tăng.
-Các nhân tố liên quan đến thị trường:
Tính hữu dụng của bất động sản;
Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường.
- Các nhân tố pháp lý liên quan đến bất động sản
Tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng
đất và tài sản trên đất, giấy phép xây dựng , hợp đồng mua bán chuyển nhượng .
Quy đình về xây dựng, kiến trúc liên quan tới công trình xây dựng gắn liền
- Các nhân tố chung bên ngoài
Các nhân tố chính trị pháp lý
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa
20
phương sẽ là tác nhân của sự biến động thị trường bất động sản trong khu vực tại
thời điểm nhất định
-Các nhân tố thuộc về kinh tế vĩ mô
Đó là các nhân tố kinh tế liên quan như:
Tình hình cung-cầu bất động sản trong khu vực
Đặc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực
Các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực...
-Các nhân tố xã hội
Không thể không nhắc đến ảnh hưởng của các yếu tố xã hội đến giá trị bất
động sản. Giá trị của bất động sản tại một vùng sẽ tăng lên khi cân bằng cung - cầu
bị phá vỡ, mà lý do là dân số đột nhiên tâng cao. Các yếu tố như chất lượng dịch vụ
y tế, an ninh xã hội, trình độ dân trí, phong tục tập quán của ngươi dân cũng tác
động đến giá trị bất động sản. Mặt khác , không thể không kể đến các yếu tố về tâm
lý con người như các mối quan hệ tình cảm gia đình , sức khỏe, việc làm của những
người đang chung sống... các vấn đề về phong thủy và tâm linh.....
1.3.2. Nhân tố chủ quan
- Quan điểm khác nhau của các công ty thẩm định về vấn đề định giá BĐS.
- Cách thức tổ chức và quy trình thẩm định giá BĐS.
Công tác tổ chức thẩm định giá đóng vai trò quan trọng thể hiện tính chuyên
nghiệp trong quá trình thẩm định giá. Sự phối hợp đồng bộ, gắn kết giữa các bộ
phận trong tổ chức thẩm định giá sẽ làm cho việc tạo thuận lợi trong quá trình triển
khai công việc. Việc có một quy trình thẩm định giá chuẩn, ngắn gọn , rõ ràng sẽ
giúp tiết kiệm chi phí, thời gian tiến hành , đảm bảo chất lượng dịch vụ cung cấp
cho khách hàng
- Lựa chọn phương pháp thẩm thẩm định giá thích hợp.
. Việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá thích hợp là vô cùng quang trọng sẽ
làm tăng chất lượng của công tác định giá ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả định giá.
Một phương pháp thẩm định mà số liệu được tham khảo từ thực tế thị trường, các
thông tin minh bạch sẽ giúp thẩm định viên đưa ra mức giá tin cậy và thuyết phục.
- Hệ thống thông tin thẩm định giá:
Nguồn thông tin chính xác, đầy đủ, cập nhật kịp thời sẽ là cơ sở vững chắc để
thẩm định viên đưa ra nhận định và phân tích chính xác, từ đó đưa ra kết quả đáng
21
tin cậy. Chất lượng của nguồn thông tin này trong mỗi doanh nghiệp thẩm định
giá lại khác nhau, phụ thuộc vào nguồn lực nội tại của đơn vị.
- Đội ngũ nhân lực:
Sự phát triển của một doanh nghiệp thẩm định giá phụ thuộc rất nhiều vào
nguồn lực nhân sự, chất lượng của các thẩm định viên. Phẩm chất đạo đức và trình độ
chuyên môn kinh nghiệm của đội ngũ cán bộ định giá ảnh hưởng rất lớn đến quá trình
và kết quả định giá BĐS. Việc thẩm định giá mang tính chuyên môn cao, đòi hỏi
thẩm định viên phải có kinh nghiệm, hiểu biết về mỗi loại BĐS cần thẩm định và các
yếu tố tác động đến BĐS, nắm vững các kiến thức chuyên môn ảnh hưởng đến giá trị
từng loại BĐS
- Các nhân tố chủ quan khác:
Ngoài ra còn các nhân tố chủ quan khác ảnh hưởng đến quá trình định giá
và chất lượng của công tác định giá: chiến lược kinh doanh của công ty định giá
theo từng giai đoạn, cách thức khảo sát thực tế, hệ thống cơ sở vật chất phục vụ
việc định giá: văn phòng, trang thiết bị, hệ thống phần mền xử lý thông tin....
22
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Qua việc nghiên cứu những nội dung cốt lõi của cơ sở lý luận về công tác
thẩm định giá bất động sản, chúng ta đã có cái nhìn tổng thể và chung nhất về bất
động sản, thị trường bất động sản cũng như quy trình và các phương pháp thẩm
định giá bất động sản. Đó cũng chính là nền tảng cho việc tìm hiểu và liên hệ với
thực tiễn của mỗi công ty thẩm định giá. Tuy nhiên, việc vận dụng các lý luận này
tại các công ty là khác nhau phụ thuộc vào tình hình hoạt động, cách nhìn nhận,
đánh giá của mỗi công ty. Trong chương 2, chúng sẽ tìm hiểu sâu hơn về công tác
thẩm định giá bất động sản là tài sản bảo đảm cho Ngân hàng thương mại đối tác
tại Công ty cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá BTC
23
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS
TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ BTC
2.1. Khái quát về Công ty cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá BTC.
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển
Công ty cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá BTC (BTC) được thành lập từ năm 2005,
tiền thân từ Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư và Thương mại Thuận Thiên, chuyên hoạt
động trong lĩnh vực thương mại và đầu tư, tư vấn tái cấu trúc, mua bán, sáp nhập công ty
(M&A). Sau được đổi tên thành Công ty cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá BTC (BTC),
do các thẩm định viên có nhiều kinh nghiệm đã được cấp thẻ hành nghề của Bộ Tài chính
trực tiếp điều hành. Ngoài ra, BTC còn được sự hợp tác và hỗ trợ chuyên môn của nhiều
chuyên gia, cố vấn trong các lĩnh vực hoạt động của mình.
BTC tự hào là đối tác thẩm định giá của ngân hàng Đầu tư & Phát triển Việt
Nam (BIDV), Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn (Agribank) và Công
ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dung Việt Nam (VAMC)
Thông tin cơ bản của doanh nghiệp
Tên Công ty: Công ty cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá BTC
Tên giao dịch quốc tế: BTC CONSULTANT AND VALUATIONJOINT
STOCK COMPANY
Tên viết tắt: BTC
Chủ tịch Hội đồng thành viên kiêm Tổng giám đốc : Nguyễn Châu Giang
Địa chỉ trụ sở chính: số 02/32 Vạn Kiếp, phường Bạch Đằng, quận Hai Bà
Trưng, Tp. Hà Nội
Văn phòng làm việc: P401 số 40 Lý Thường Kiệt, quận Hoàn Kiếm, TP. Hà Nội
Điện thoại/Fax : 0243.6292.2200
Mã số thuế: 0101607129
Tài khoản: : 21110000988653 – Tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt
Nam chi nhánh Hà Nội
Website: http://thamdinhgiabtc,vn
Cơ cấu tổ chức :
24
T
Ổ
N
GM
G
I
Á
Đ
Ố
C
K
H
Ố
T
H
M
I
Ẩ
2.1.2. Năng lực công ty
BTC đáp ứng đầy đủ những tiêu chuẩn hết sức khắt khe về nhân sự, trình độ
chuyên môn và cơ sở vật chất yêu cầu với một doanh nghiệp thẩm định giá, cụ thể:
Nguồn nhân lực
- Ban lãnh đạo: bao gồm các Tiến sĩ, thạc sĩ, cứ nhân được đào tạo từ các
trường đại học hàng đầu có nước. Đây đều là những người có kinh nghiệm lâu năm,
từng đảm nhận nhiều vị trí quan trọng trong các ngân hàng, doanh nghiệp, tập đoàn
trong và ngoài nước.
- Các thẩm định viên về giá: BTChiện có 05 thẩm định viên về giá, đây là
những cán bộ nhiều kinh nghiệm, nghiệp vụ vững chắc đã hoạt động tại thị trường
Việt Nam được Bộ Tài Chính thẻ hành nghề.
- Các chuyên gia và cố vấn: BTCxây dựng mối quan hệ có sự hợp tác toàn
diện về chuyên môn của các chuyên gia cố vấn từ nhiều ngành nghề:
+ Chuyên gia về Thiết bị, BĐS, Mỏ khoáng sản, thương hiệu, công ty...
+ Chuyên gia về tài chính ngân hàng trong lĩnh vực đầu tư, vay vốn, xử
lý nợ…
+ Chuyên gia về kiểm toán, thuế, luật, bảo hiểm, tái cơ cấu, mua bán nháp
nhập ( M&A)…
Ngoài ra còn có mạng lướiCTV là các chuyên gia, cố vấn đến từ các đơn vị
đào tạo chuyên ngành tài chính như: Học viện Ngân hàng, Đại học Kinh tế quốc
dân, Đại học Quốc gia, Đại học Đại học Luật…, các tổ chức kinh tế, các tập đoàn
đầu tư và kinh doanh lớn tại Việt nam
- Các trợ lý thẩm định viên về giá: Toàn bộ các trợ lý thẩm định viên về giá
của BTCđều là những cử nhân kinh tế đã tốt nghiệp tại các trường đại học có
25
chuyên ngành đào tạo thẩm định giá như Đại học Kinh tế Quốc dân,học viên ngân
hàng, bên cạnh đó là các kỹ sư am hiểu về từng ngành xây dựng, máy móc thiết bị
đặc thù
Mạng lưới hoạt động
BTC xây dựng mô hình tổ chức hoạt động bao gồm: Trụ sở đặt tại số 40 Lý
Thường Kiệt – Hà Nội và hệ thống mạng lưới gần 20 Văn Phòng đại diện tại các
Thành phố lớn trên cả nước như TP Hồ Chí Minh, TP Đà Nẵng, TP Buôn Ma Thuật,
TP Vinh, TP Thái Bình, TP Lào cai, TP Việt Trì, TP Hải Phòng, TP Huế, TP Vũng
Tàu, TP Phúc Yên, TP Nam Định, TP Ninh Bình…
2.1.3. Vài nét về tình hình hoạt động kinh doanh của BTC
2.1.3.1. Tình hình kinh doanh trong giai đoạn gần đây
Bảng 2.1.Tổng hợp kết quả hoạt động kinh doanh của công ty
năm 2015, 2016, 2017
Đơn vị tính : triệu đồng
Năm
Năm
Năm
2015
2016
2017
Doanh thu
1.200
1.900
Chi phí
1.000
Chỉ tiêu
Lợi nhuận trước
thuế
Lợi nhuận sau thuế
Thu nhập bình
quân đầu người
So sánh năm 2016
So sánh năm2017 với
với năm 2015
năm 2016
+/-
%
+/-
%
3.200
700
58,33
1.300
68,42
1.700
2.700
700
70
1.000
58,82
200
300
500
100
50
200
66,67
160
240
400
80
50
160
66,67
8
8
9
0
0
1
12,5
Nhận xét :
Từ năm 2015 đến 2017 doanh thu và lợi nhuận của công ty tăng trưởng qua các
năm. Doanh thu năm 2016 tăng 58,33% so với năm 2015 và doanh thu năm 2017
tăng 68,42% so với năm 2016.
Bên cạnh đó, chi phí qua các năm cũng tăng vì để nâng cao hiệu quả nhằm thu
hút khách hàng, có các ưu đãi với mọi khách hàng như chiết khấu phần trăm.
Có thể thấy Lợi nhuận sau thuế của công ty cũng tăng năm 2016 so với
năm 2015 là 50%, năm 2017 so với năm 2016 là 66,67% kéo theo thu nhập của
cán bộ nhân viên trong công ty được cải thiện năm 2017 so với năm 2016 là
