Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án phát triển đô thị loại vừa tiểu dự án thành phố lào cai, tỉnh lào cai sử dụng vốn vay ngân hàng thế giới (WB)

ĐẠ I HỌC THÁ I NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM VIỆT ANH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN: PHÁT TRIỂN
ĐÔ THỊ LOẠI VỪA - TIỂU DỰ ÁN THÀNH PHỐ LÀO
CAI, TỈNH LÀO CAI, SỬ DỤNG VỐN VAY NGÂN HÀNG
THẾ GIỚI (WB)

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - NĂM 2018


ĐẠ I HỌC THÁ I NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM VIỆT ANH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN: PHÁT TRIỂN
ĐÔ THỊ LOẠI VỪA - TIỂU DỰ ÁN THÀNH PHỐ LÀO
CAI, TỈNH LÀO CAI, SỬ DỤNG VỐN VAY NGÂN HÀNG
THẾ GIỚI (WB)
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN THẾ HUẤN

THÁI NGUYÊN - NĂM 2018


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu do chính tôi thực hiện.
Các số liệu sơ cấp và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa
được ai công bố trong bất cứ công trình nào khác.
Tác giả

Phạm Việt Anh


ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản
thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô,
bạn bè, đồng nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Thế
Huấn giảng viên Đại học Nông Lâm Thái Nguyên người đã luôn theo sát, tận
tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Tôi xin
chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều
kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo UBND phường Bình Minh, và cán
bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất,
cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi
điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực
hiện đề tài này.

Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !
Thái Nguyên, tháng 09 năm 2018
Tác giả

Phạm Việt Anh


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .......................................................................................... . i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................... . ii
MỤC LỤC ................................................................................................... . iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT..................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ......................................................................... . vii
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ ..................................................... ix MỞ
ĐẦU...................................................................................................... . 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................ .
1
2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................. .
2
3. Ý nghĩa của đề tài ..................................................................................... . 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................... 4
1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư .....................................
4
1.1.1. Khái niệm về bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái định cư ....................... 4
1.1.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng ....................
5
1.1.3. Vai trò của việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất .........................
6

1.1.4. Một số yếu tố tác động đến công tác bồi thường GPMB .....................
6
1.2. Cơ sở pháp lý ....................................................................................... .
12
1.2.1. Những văn bản của Chính phủ và cơ quan trung ương ......................
12
1.2.2. Những văn bản của địa phương .........................................................
13
1.2.3. Cơ sở pháp lý liên quan dự án............................................................
14


4

1.3. Cơ sở thực tiễn của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng .............
17
1.3.1. Chính sách bồi thường GPMB của một số nước trên thế giới ............
17
1.3.2. Khái quát thực trạng công tác giải phóng mặt bằng một
số
tỉnh trong nước ........................................................................................... .
20
1.4. Một số nghiên cứu liên quan đến giải phóng mặt bằng .........................
25


4

Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
.......................................................................................... . 31

2.1. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................... . 31
2.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................. . 31
2.2.1. Phạm vi thời gian .............................................................................. . 31
2.2.2. Phạm vi không gian ........................................................................... 31
2.3. Nội dung nghiên cứu............................................................................ . 31
2.4. Phương pháp nghiên cứu ......................................................................
32
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu .............................................................
32
2.4.2. Phương pháp chuyên gia ....................................................................
33
2.4.3. Phương pháp xử lý thông tn, số liệu ................................................. 33
2.4.4. Phương pháp phân tích số liệu ...........................................................
33
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................... 34
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; công tác quản lý và sử
dụng đất đai của phường Bình Minh, thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai .......... 34
3.1.1. Điều kiện tự nhiên............................................................................. . 34
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội................................................................... 37
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội tác
động đến việc sử dụng đất đai......................................................................
40
3.1.4. Công tác quản lý đất đai của nhà nước trên địa bàn phường Bình
Minh, thành phố Lào Cai ............................................................................ . 41
3.1.5. Hiện trạng sử dụng đất và cơ cấu sử dụng đất của phường Bình
Minh, thành phố Lào Cai ............................................................................ . 44
3.2. Đánh giá kết quả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại dự án
Phát triển đô thị loại vừa - Tiểu dự án thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai
giai
đoạn 2011-2017 sử dụng vốn vay Ngân hàng thế giới (WB) ....................... 45

5

3.2.1. Khái quát về dự án Phát triển đô thị loại vừa - Tiểu dự án thành
phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2011-2017 sử dụng vốn vay Ngân
hàng thế giới (WB) ..................................................................................... . 45


6

3.2.2. Bồi thường về đất khi khi Nhà nước thu hồi đất tại dự án ................. 47
3.2.3. Bồi thường về tài sản trên đất ............................................................
53
3.2.4. Kết quả công tác hỗ trợ thu hồi đất tại hai khu tái định cư ................ 57
3.3. Đánh giá ảnh hưởng của kết quả công tác bồi thường, giải phóng
mặt bằng dự án Phát triển đô thị loại vừa- Tiểu dự án thành phố
Lào
Cai đến đời sống của người dân bị thu hồi đất .............................................
62
3.3.1. Tác động tới kinh tế ........................................................................... 65
3.3.2. Tác động tới xã hội ........................................................................... . 67
3.3.3. Tác động tới môi trường .................................................................... 71
3.4. Đánh giá thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao
hiệu quả của công tác bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất ............ 74
3.4.1. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác bồi thường
GPMB khi Nhà nước thu hồi đất ................................................................. 74
3.4.2. Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác bồi
thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất ..................................................... 75
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................... 79

TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................ . 82


7

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
STT

Viết tắt

Giải thích

1

CP

Chính phủ

2

CT

Chỉ thị

3

CV

Công văn

4

GPMB

Giải phóng mặt bằng

5

NĐ

Nghị định

6

NQ

Nghị quyết

7

QĐ

Quyết định

8

QLNN

Quản lý nhà nước

9

QPPL

Quy phạm pháp luật

10

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

11

TT

Thông tư

12

UBND

Ủy ban nhân dân


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1:

Hiện trạng sử dụng đất của phường Bình Minh, thành phố

Lào Cai năm 2017.................................................................... 44

Bảng 3.2:

Tổng diện tích đất thu hồi của Dự án phát triển đô thị loại
vừa - Tiểu dự án thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn
2011 - 2017 ............................................................................... 47

Bảng 3.3:

Bảng tổng hợp diện tch, loại đất thu hồi của dự án tái định
cư Đông Hà và Soi Lần ............................................................ 49

Bảng 3.4:

Tổng hợp đơn giá bồi thường thu hồi các loại đất của dự án
tại khu TĐC Soi Lần và Đông Hà ............................................ 52

Bảng 3.5:

Tổng hợp chi phí bồi thường thu hồi các loại đất của dự án
tại khu TĐC Soi Lần và Đông Hà ............................................ 52

Bảng 3.6:

Tổng hợp đơn giá bồi thường tài sản, vật kiến trúc khi thực
hiện thu hồi đất của khu TĐC Soi Lần và Đông Hà................. 54

Bảng 3.7:

Chi phí bồi thường từng loại tài sản, vật kiến trúc trên đất
của 2 khu TĐC Soi Lần và Đông Hà - phường Bình Minh ..... 54

Bảng 3.8:

Tổng hợp đơn giá bồi thường cây cối, hoa màu ....................... 56

Bảng 3.9:

Tổng số tiền bồi thường cho cây cối hoa màu tại hai khu
TĐC Soi Lần và Đông Hà - phường Bình Minh ...................... 57

Bảng 3.10:

Tổng chi phí hỗ trợ tại hai khu TĐC Soi Lần và Đông Hà ...... 59

Bảng 3.11:

Tổng chi phí hỗ trợ của 9 loại hình hỗ trợ tại hai khu TĐC
Soi Lần và Đông Hà ................................................................. 61

Bảng 3.12:

Khái quát chung về thông tin 100 người dân điều tra .............. 62

Bảng 3.13:

Kết quả điều tra, phỏng vấn chi tiết về thu hồi và bồi
thường, hỗ trợ của 2 khu TĐC Soi Lần và Đông Hà................ 63

Bảng 3.14:

Ý kiến của người dân có đất bị thu hồi trong việc thực hiện
bồi thường và các chính sách hỗ trợ tại 2 khu TĐC Soi Lần
và Đông Hà ............................................................................... 64


8

Bảng 3.15:

Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu nhập hồi đất ...... 65

Bảng 3.16:

Thu nhập bình quân của người dân tại 2 khu TĐC Soi Lần
và Đông Hà - phường Bình Minh ............................................. 66

Bảng 3.17:

Trình độ văn hóa, chuyên môn của số người trong độ tuổi
lao động tại 2 khu TĐC Soi Lần và Đông Hà - phường
Bình Minh ................................................................................. 67

Bảng 3.18:

Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất
tại 2 khu TĐC Soi Lần và Đông Hà - phường Bình Minh .......... 68

Hình 3.6:

Biểu đồ số lượng lao động với các ngành nghề khác nhau sau
khi thu hồi đất tại 2 khu TĐC Soi Lần và Đông Hà - phường
Bình Minh.................................................................... 69

Bảng 3.19:

Tình hình trật tự an ninh, xã hội của người dân sau khi thu
hồi đất tại 2 khu TĐC Soi Lần và Đông Hà - phường
Bình Minh .................................................................. 70

Bảng 3.20:

Tình hình phát triển các công trình công trình hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội của người dân sau khi thu hồi đất ...........
71

Bảng 3.21:

Tình hình môi trường khu vực sống của người dân sau khi
thu hồi đất tại 2 khu TĐC Soi Lần và Đông Hà - phường
Bình Minh ................................................................................. 72

Bảng 3.22:

Một số yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ Giải phóng mặt bằng .... 72


9

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ
Hình 3.1:
34

Sơ đồ vị trí, ảnh vệ tnh phường Bình Minh, thành phố Lào Cai.........

Hình 3.2:
45

Cơ cấu sử dụng đất tại phường Bình Minh, thành phố Lào Cai ..........

Hình 3.3: Cơ cấu loại đất thu hồi giải phóng mặt bằng cho dự án TĐC
Soi Lần và Đông Hà ..................................................................... 50
Hình 3.4: Cơ cấu tiền bồi thường các loại tài sản vật kiến trúc trên đất ......
55
Hình 3.5: Cơ cấu chi phí hỗ trợ của 9 loại hình hỗ trợ tại hai khu TĐC
Soi Lần và Đông Hà - phường Bình Minh................................... 61
Hình 3.6: Biểu đồ số lượng lao động với các ngành nghề khác nhau sau
khi thu hồi đất tại 2 khu TĐC Soi Lần và Đông Hà - phường
Bình Minh .................................................................................... 69
Hình 3.7: Mức độ quan trọng các yếu tố ảnh hưởng đến tến độ GPMB
chậm khi thực hiện dự án ............................................................. 73


1


2

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm gần đây, thực hiện đường lối Công nghiệp hóa Hiện đại hóa (CNH - HĐH) đất nước do Đảng đề ra, đất nước ta đã có nhiều
khởi sắc, bộ mặt kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa
đang trên đà phát triển với những khu công nghiệp, khu du lịch, văn hóa,
dịch vụ… Các dự án liên doanh trong và ngoài nước, các dự án xây dựng cơ
sở hạ tầng và công trình như: giao thông, thể thao, giải trí… đã và đang được
đưa vào hoạt động với quy mô lớn. Sự thay đổi và phát triển đó đòi hỏi phải
có mặt bằng xây dựng. Vì vậy để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã
hội nhà nước phải thu hồi một phần đất đai tự nhiên của người dân.
Trong khi đó đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá
của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì có thể thay thế
được đối với các ngành sản xuất nông - lâm nghiệp, đồng thời do dân số
ngày càng tăng nhanh mà quỹ đất thì có hạn nên đất đai ngày càng có giá trị
cao. Quy hoạch, thu hồi, bố trí, sắp xếp lại đất đai đáp ứng công cuộc công
nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước đòi hỏi phải được triển khai một cách
hợp lí và khoa học, tạo điều kiện cho sự phát triển lâu dài và bền vững của
đất nước. Do đó, vấn đề bồi thường, giá đất, giải phóng mặt bằng phải có
sự quan tâm đúng mức và giải quyết triệt để.
Những năm qua, Nhà nước ta đã có nhiều chủ trương chính sách và
giải pháp tạo cơ sở pháp lý quan trọng đưa công tác đền bù thiệt hại giải
phóng mặt bằng đi vào trật tự, nề nếp, đồng thời đã đạt được những kết
quả nhất định tạo điều kiện có kinh tế - xã hội phát triển, đổi thay từng
ngày. Tuy nhiên, xung quanh vấn đề giải phóng mặt bằng thường xuyên diễn
ra những ách tắc, khó khăn, vướng mắc, trở ngại, có những nơi gây cản trở
thành điểm nóng, ảnh hưởng không nhỏ tới tến độ thi công các công trình,
dự án và hạn chế nhịp độ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.


Cùng với sự phát triển của cả nước nói chung và nằm trong chủ trương
phát triển mở rộng thành phố Lào Cai nói riêng phường Bình Minh là một

phường trọng điểm về công tác giải phóng mặt bằng, sắp xếp dân cư để thực
hiện các dự án quan trọng của tỉnh và thành phố. Trong những năm gần
đây đã có nhiều công trình, dự án được triển khai, thực tế đang đặt ra
những vấn đề cần được quan tâm nghiên cứu. Trong đó, công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư là vấn đề cần đặc biệt quan tâm, nghiêm
túc nghiên cứu nhằm hoàn thiện chính sách bồi thường, đảm bảo quyền
lợi, lợi ích đối với người dân bị thu hồi đất tại phường. Từ đó, từng bước
tm ra các giải pháp khắc phục nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện của các
dự án làm cơ sở cho việc vận dụng chính sách ngày một phù hợp với thực tế
dự án và thực tế địa phương.
Nhận thức được tầm quan trọng của công tác bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, được sự thống nhất
của giảng viên hướng dẫn, tôi tiến hành thực hiện nghiên cứu đề tài: “Đánh
giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án: Phát triển đô thị loại
vừa- Tiểu dự án thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai sử dụng vốn vay Ngân
hàng thế giới (WB)” làm đề tài luận văn Thạc sĩ chuyên ngành Quản lý đất
đai.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá kết quả công tác bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi
đất để thực hiện dự án Phát triển đô thị loại vừa tại thành phố Lào Cai đầu tư
trên địa bàn nghiên cứu.
- Đánh giá ảnh hưởng của kết quả công tác bồi thường, giải phóng mặt
bằng dự án Phát triển đô thị loại vừa- Tiểu dự án thành phố Lào Cai đến đời
sống của người dân bị thu hồi đất.


- Đánh giá thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu
quả của công tác bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất.

3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
Thông qua quá trình nghiên cứu thực hiện đề tài giúp nâng cao
năng lực cũng như rèn luyện kỹ năng của mình, vận dụng được những kiến
thức đã học vào thực tễn, đồng thời bổ sung những kiến thức còn thiếu
và kỹ năng tếp cận các phương pháp nghiên cứu khoa học cho bản thân.
Đề tài nghiên cứu về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ
và tái định cư là một lĩnh vực nhạy cảm, mang tính nổi cộm trong quá trình
thực hiện, song kết luận của đề tài sẽ là tiền đề và là cơ sở cho các
nghiên cứu tiếp theo, đồng thời cũng là cơ sở khoa học để có thể đưa
ra những hướng quy hoạch hợp lý, góp phần thiết thực trong việc thực
hiện có hiệu quả quá trình CNH - HĐH.
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ cung cấp đánh giá chung kết quả của
công tác bồi thường, tình hình đời sống việc làm của người dân trước và sau
khi bị Nhà nước thu hồi đất. Đề tài cũng được coi là tài liệu tham khảo cho
trường, khoa và học viên các khóa tiếp theo trong ngành quản lý đất đai.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Từ quá trình nghiên cứu đề tài, giúp tìm ra được những thuận lợi
và mặt khó khăn của công tác tái định cư để từ đó rút ra những giải pháp
khắc phục, góp phần đẩy nhanh tến độ bồi thường giải phóng mặt bằng.


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
1.1.1. Khái niệm về bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái định cư
1.1.1.1. Nhà nước thu hồi đất
Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền
sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu
lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai [2].

1.1.1.2. Bồi thường về đất
Bồi thường là đền bù những tổn hại gây ra. Đền bù là trả lại tương
xứng giá trị hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với
giá trị hoặc công lao động cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của
chủ thể khác mang lại. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà
nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho
người bị thu hồi. Trong đó giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của
quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng
đất xác định [1].
Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối
với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.
1.1.1.3. Hỗ trợ
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có
đất bị thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển [16].
1.1.1.4. Tái định cư
Tái định cư trong bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất được
hiểu là việc di chuyển người có đất bị thu hồi đến sinh sống ổn định tại
một nơi mới thông qua hoạt động hỗ trợ của Nhà nước nhằm giúp người bị
thu hồi đất ổn định đời sống, sản xuất tại khu tái định cư [3].
TĐC trong trường hợp bị thu hồi đất là TĐC bắt buộc. Đây là một
trong những kết quả của hoạt động thu hồi đất mà trong đó những người
bị ảnh hưởng buộc phải di chuyển đến một nơi ở mới để xây dựng lại cuộc
sống, khôi phục thu nhập và các hoạt động sinh kế khác [1], [2].


1.1.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình
mang tnh đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự
án, nó liên quan trực tếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của
toàn xã hội [7].

- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tến hành trên một vùng đất
khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực
nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản
trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề
dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: Công nghiệp, tiểu thủ công
nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ [6];
Khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là
sản xuất nông nghiệp. Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc
trưng riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với
những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.
- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan
trọng trong đời sống kinh tế, xã hội đối với mọi người dân. Đ ối với khu
vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất
nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ
sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do
đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho
thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho
thuê. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến
công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi
thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết
để đảm bảo đời sống dân cư sau này [24].


1.1.3. Vai trò của việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trước hết là nhằm bảo đảm
lợi ích công cộng.
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nhằm bảo đảm giải quyết
hài hòa lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người bị thu hồi đất.
- Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư góp phần vào việc duy trì ổn định
chính trị, trật tự an toàn xã hội [24].

1.1.4. Một số yếu tố tác động đến công tác bồi thường GPMB
Dự án được triển khai nhanh hay chậm đó là do công tác bồi thường
GPMB và có rất nhiều yếu tố tác động đến công tác bồi thường GPMB:
1.1.4.1. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Các nước trên thế giới đều coi đất đai là một loại tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải
đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được
xét duyệt lập hồ sơ địa chính (HSĐC), cấp GCNQSDĐ. Hệ thống HSĐC và
GCNQSDĐ có liên quan mật thiết với công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
và là một trong những yếu tố quyết định khi xác định nguồn gốc sử dụng đất,
đối tượng và mức bồi thường hỗ trợ [29].
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống HSĐC có vai trò quan trọng hàng đầu
để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác định
tính pháp lý của đất đai [31].
Trong công tác bồi thường, GPMB thì GCNQSDĐ là căn cứ để xác
định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện
nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác
đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất.
Chính vì vậy mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm
tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi thường, GPMB sẽ
thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn [24].


1.1.4.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất cũng có hạn. Để tồn tại và
duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử
dụng đất đai để sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất là biện pháp quản lý
không thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế

- xã hội và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế,
có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với
nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi
thường đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, mà theo quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ
được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó tác động tới giá
đất tính bồi thường.
Công tác bồi thường, GPMB liên quan mật thiết với công tác quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua quyết định thu hồi đất vì:
- Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện việc thu hồi
đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Căn cứ quyết định thu hồi đất để lập, trình duyệt và thực hiện
phương án bồi thường giải phóng mặt bằng [7].
Tuy nhiên, chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch sử dụng đất
nói riêng còn thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là
thiếu tính bền vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy
hoạch còn mang nặng tnh chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy
hoạch theo phong trào. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng
quy hoạch “treo”, dự án “treo" [7].


1.1.4.3. Công tác giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi
thường, GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa

thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế
đất quy định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến
khó khăn cho công tác bồi thường [7].
1.1.4.4. Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp
luật đất đai
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát
triển của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước
về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải
mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế [6].
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng
theo đó không ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2013,
Nhà nước đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử
dụng đất. Sau khi quốc hội thông qua Luật Đất đai 2003 và nay là Luật Đất đai
2013 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc
sống.
Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB
đã đạt những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt
bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên, do chưa ổn định, chưa
thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường,
GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy
việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất có
ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, GPMB. Hệ thống văn bản
pháp luật đất đai còn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức
độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng


bộ, thiếu chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp
luật [6].

Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng
đất, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết
quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường cho thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp
luật về đất đai nhưng nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung còn
yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu. Tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình trạng nể
nang, trọng tình hơn chấp hành quy định pháp luật trong giải quyết các
mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND xã nói chung
chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi
vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu
lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tn trong nhân dân cũng như các nhà
đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB [6], [7].
1.1.4.5. Yếu tố giá đất và định giá đất
Thứ nhất, Đối với quản lý của Nhà nước: Giá đất là công cụ để Nhà
nước thực hiện công tác quản lý, điều tết sự hoạt động của thị trường
bất động sản nói chung, thị trường nhà đất nói riêng, giảm và tiến tới xóa bỏ
các hiện tượng đầu cơ đất đai làm nhũng đoạn thị trường nhà đất. Đối với
lĩnh bồi thường, giải phóng mặt bằng thì giá đất có vai trò quan trọng trong
việc điều tiết giữa lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, lợi ích của quốc
gia với lợi ích của những người dân bị thu hồi đất. Có thể nói, việc quy định
giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng hợp lý sẽ tạo điều kiện đẩy nhanh
tiến độ giải phóng mặt bằng và giao đất cho nhà đầu tư và bắt tay vào
thực hiện các công trình trên đất bị thu hồi. Cùng với công tác đẩy mạnh
giải phóng mặt bằng thì Nhà nước phải có chính sách bồi thường giá trị
hợp lý cho những người dân có đất bị thu hồi để người dân di dời chỗ ở,
chuyển đổi công việc khác, hoặc có những phương án khác để ổn định cuộc
sống của mình. Như vậy, Nhà nước vừa phải giải quyết vấn đề giải phóng
mặt bằng vừa phải giải quyết vấn đề an sinh cho những người dân bị thu hồi
đất. Và chính sách về giá đất sẽ có vai trò giải quyết tốt những vấn đề

đặt ra. Do