Đánh giá thực trạng đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận hai bà trưng, thành phố hà nội
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (830.76 KB, 48 trang )
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
-----------------------
PHẠM TÔN
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNGĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HAI BÀ
TRƯNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
Hà Nội - Năm 2016
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
-----------------------
PHẠM TÔN
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNGĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HAI BÀ
TRƯNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103
LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS Phạm Quang Tuấn
Hà Nội - Năm 2016
LỜI CẢM ƠN
Để luận văn này được hoàn thành, tôi đã nhận được sự hỗ trợ, giúp đỡ của
nhiều cơ quan, tổ chức, cá nhân. Với tình cảm sâu sắc, chân thành, cho phép tôi
được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến tất cả các cá nhân và cơ quan đã tạo điều kiện
giúp đỡ trong quá trình học tập và nghiên cứu đề tài.
Trước hết tôi xin gởi tới các thầy cô khoa Địa Lý trường Đại học Khoa Học
Tự Nhiên – ĐHQGHN lời chào trân trọng, lời chúc sức khỏe và lời cảm ơn sâu sắc.
Với sự quan tâm, dạy dỗ, chỉ bảo tận tình chu đáo của thầy cô, đến nay tôi đã có thể
hoàn thành luận văn, đề tài:“Nghiên cứu, đánh giá tình hình công tác đăng ký, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội”.
Đặc biệt tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất tới thầy giáo – PGS. TS.
Phạm Quang Tuấn đã quan tâm giúp đỡ, hướng dẫn tôi hoàn thành tốt luận văn này
trong thời gian qua. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đến lãnh đạo Trường Đại học Đại
học Khoa Học Tự Nhiên – ĐHQGHN, Phòng CTCT-SV, Phòng Đào Tạo, các Khoa
Phòng ban chức năng đã trực tiếp và gián tiếp giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học
tập và nghiên cứu đề tài.
Không thể không nhắc tới sự giúp đỡ, đóng góp nhiệt tình của các cán bộ Chi
nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Hai Bà Trưng, các cán bộ Phòng Tài
Nguyên & Môi Trường – UBND quận Hai Bà Trưng đã cung cấp tài liệu, số liệu
cho tôi để hoàn thành luận văn thuận lợi. Tuy nhiên, do thời gian hạn chế và công
việc bận rộn, bài luận văn còn hạn chế và thiếu sót. Rất mong sự đóng góp và chỉ
bảo của các thầy cô để tôi có điều kiện bổ sung, củng cố ý thức trách nhiệm, phục
vụ cho công tác, vị trí đảm nhận trong tình hình hiện nay được tốt hơn.
Xin Chân Thành Cảm Ơn!!!
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của việc thực hiện đề tài................................................................1
2.Mục tiêu nghiên cứu...............................................................................................2
3.Nhiệm
vụ
nghiên
.............................................................................................2
cứu
4.Phương pháp nghiên cứu.......................................................................................2
5.
Ý
nghĩa
khoa
học
..............................................................................3
và
thực
tiễn
CHƯƠNG I ................................................................................................................6
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU VỀ ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY
CHỨNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ..................................................................................6
1.1.Các khái niệm liên quan đến đăng ký, cấp giấy chứng nhận
..........................6
1.1.1. Khái niệm về đất đai và vai trò của đất đai ...................................................6
1.1.2. Khái niệm về đăng ký đất đai và vai trò của đăng ký đất đai .......................8
1.1.3. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất...........................................................................................12
1.2. Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .....................15
1.2.1. Cơ sở lý luận của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .......................................................15
1.2.2. Căn cứ pháp lý của đăng ký, câp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.............................................17
1.3. Nội dung và quy trình các bước của đăng ký, cấp giấy chứng quyền sử đất,
quyền sở hữu nhà ở và tái sản khác gắn liền với đất ...........................................24
1.3.1. Nội dung, trình tự thủ tục đăng ký đất đai lần đầu......................................24
1.3.2. Trình tự, thủ tục công nhận quyền sử đất cho hộ gia đình cá nhân ............26
1.3.3. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động (chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)
..........................................................30
CHƯƠNG II:THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HAI BÀ TRƯNG,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI ........................... ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED.
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của Quận Hai Bà Trưng. Error!
Bookmark not defined.
2.1.1. Điều kiện tự nhiên: ...................................... Error! Bookmark not defined.
2.1.2. Điều kiền kinh tế - xã hội ............................ Error! Bookmark not defined.
2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng .... Error!
Bookmark not defined.
2.3. Thưc trang công tac đăng ky , câp giây chưng nhân quyên sư dung đât ,
quyên sơ hưu nha ơ va tai san khac găn liên vơi đât trên đia ban quân Hai Ba
Trưng, thành phô Hà Nội ........................................... Error! Bookmark not defined.
2.3.1. Hiện trạng cơ sở vật chất và nguồn nhân lực phục vụ công tác đăng ký, cấp
giấy chứng nhận: ................................................... Error! Bookmark not defined.
2.3.2 Thực trạng công tác lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính của quận Hai Bà
Trưng: .................................................................... Error! Bookmark not defined.
2.3.3, Tình hình triển khai công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đấtError! Bookmark not defined.
2.3.3.1 Đăng ký lần đầu .................................... Error! Bookmark not defined.
2.3.3.2. Đăng ký biến động ............................... Error! Bookmark not defined.
2.3.4 Thực trạng công tác cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất ở quận Hai Bà Trưng. .................. Error! Bookmark not
defined.
2.3.4.1. Công tác chuẩn bị để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. .. Error! Bookmark not
defined.
2.3.4.2. Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất. ........................ Error! Bookmark not
defined.
2.3.4.3. Kết quả khảo sát ý kiến người dân và ý kiến chuyên gia về tình hình
cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quân Hai Ba Trưng Error! Bookmark not
defined.
2.3.5. Đánh giá những thuận lợi và khó khăn của công tác đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận trên địa bàn quận Hai Bà Trưng ........ Error! Bookmark not defined.
CHƯƠNG III ........................................... ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED.
ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HAI BÀ TRƯNG
................................................................... ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED.
3.1. Giải pháp về chính sách pháp luật...................... Error! Bookmark not defined.
3.2. Giải pháp về hoàn thiện hệ thông hồ sơ địa chínhError!
defined.
Bookmark
not
3.3. Giải pháp cải cách thủ tục hành chính ............... Error! Bookmark not defined.
3.4. Giải pháp về công tác cán bộ............................... Error! Bookmark not defined.
3.5. Giải pháp về tài chính .......................................... Error! Bookmark not defined.
3.6. Giải pháp về ứng dụng công nghệ ...................... Error! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................ ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED.
1. Kết luận: ................................................................... Error! Bookmark not defined.
2. Kiến nghị: ................................................................. Error! Bookmark not defined.
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................33
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS
Bất động sản
ĐKĐĐ
Đăng ký đất đai
CXHCN
Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa
GCN
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
NSDĐ
Người sử dụng đất
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
VPĐKĐĐ
Văn phòng đăng ký đất đai
UBND
Ủy ban nhân dân
DANH MỤC HÌNH
Hình 1: Sơ đồ hành chính quận Hai Bà Trưng …………………………………….35
Hình 2: Biểu đồ cơ cấu các nhóm đất của quận Hai bà Trưng năm 2016………....41
Hình 3: Biểu đồ cơ cấu các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp của quận Hai Bà
Trưng năm 2016……………………………………………………………………42
Hình 4: Biểu đồ cơ cấu các loại đất trong nhóm đất phi nông nghiệp của quận Hai
Bà Trưng năm 2016………………………………………………………………..43
Hình 5: Biểu đồ hiện trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà
Nội (đến hết năm 2015)…………………………………………………………….64
Hình 6: Biểu đồ thể hiện tỷ lệ phần trăm số hộ được cấp GCN và chưa được cấp
GCN theo kết quả của phiếu điều tra tại quân Hai Ba Trưng( tháng 11/2016)……67
DANH MỤC BẢNG
Bảng 1: Tông hơp hô sơ câp giây chưng nhân đôi vơi đât ơ trên đia ban Quân Hai
Bà Trưng (đến hết năm 2015)…...……………………………………………….63
Bảng 2: Tổng hợp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận lần đầu trên địa bà quận Hai Bà
Trưng (đến hết năm 2015)………………………………………………………..66
Bảng 3: Tổng hợp kết quả điều tra thực địa tại địa bàn quân Hai Ba Trưng…….68
Bảng 4: Kết quả điều tra với những hộ đã được cấp GCN……………………….69
Bảng5: Kết quả điều tra số hộ chưa được cấp GCN……………………………...70
MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của việc thực hiện đề tài
Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, do thiên nhiên ban tặng cho con người, có
thể đáp ứng được nhu cầu của con người. Đất đai cố định về vị trí, giới hạn về
không gian nhưng lại vô hạn về thời gian sử dụng, nếu sử dụng đất đai hợp lý thì lợi
ích sinh ra sẽ ngày một tăng. Mọi hoạt động kinh tế , hoạt động dân cư đều diễn ra
trên đất. Đất đai là một loại tài sản đặc biệt , một loại tài nguyên vô cùng quý giá.
Do vậy, việc sử dụng tiết kiệm và sử dụng hiệu quả đất đai tạo động lực phát triển
kinh tế xã hôi, ổn định chính trị. Đồng thời đặt ra yêu cầu Nhà nước phải đẩy mạnh
công tác quản lý chặt chẽ về đất đai.
Trong những năm gần đây, cầu về đất ngày một tăng, trong khi cung về đất lại
có hạn. Đã đẩy giá đất lên cao đặc biệt là ở các đô thị. Do vậy đã nảy sinh nhiều vấn
đề trong quản lý nhà nước về đất đai.
Công tác quản lý nhà nước về đất đai đang được nhà nước quan tâm sâu sắc
thông qua các bộ luật đất đai năm 1993. Luật đất đai 2003 và gần đây nhất là luật
đất đai 2013, kèm theo các nghị định, thông tư, văn bản pháp luật có liên quan, ngày
càng chặt chẽ, hoàn thiện , đáp ứng xu thế phát triển kinh tế xã hôi của đất nước.
Đăng ký đất đai là một trong 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai được
xác định rõ tại điều 95- chương III luật đất đai 2013.
Đăng ký đất đai là việc thiết lập mối quan hệ pháp lý giữa thửa đất và người sử
dụng đất, trên cơ sở đó Nhà nước đảm bảo quyền lợi hợp pháp và nghĩa vụ mà
người sử dụng đất phải thực hiện, đồng thời thiết lập hồ sơ địa chính địa chính đầyđủ
cho toàn bộ đất đai trong phạm vi hành chính từng xã, phường ,thị trấn trong cả
nước và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất đủ
điều kiện, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất dai theo đúng pháp
luật.
Để làm tốt công tác quản lý đất đai. Nhà nước phải thực hiện tốt công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, hướng dẫn người
dân hiểu và thực hiện theo luật đất đai hiện hành.
Địa bàn quận Hai Bà Trưng, thủ đôHà Nộilà một địa bàn có quá trình đô thị
hóa, phát triển kinh tế xã hội, dịch vụ thương mại rất cao. Từ đó dẫn đến các vấn đề
chuyển dịch đất đai trên địa bàn rất phức tạp và đa dạng. Do người sử dụng đất thực
1
hiện các quyền của mình không đúng theo pháp luật làm cho đất đai thường xuyên
biến động liên tục với nhiều hình thức khác nhau. Dẫn đến việc quản lý hồ sơ địa
chính là vô cùng khó khăn, vì vậy vấn đề đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là yêu cầu không thể thiếu trong việc quản lý Nhà nước về đất đai. Xuất
phát từ thực tế đó luận văn đã lựa chọn đề tài: “Đánh giá thực trạng đăng ký, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội”.
2.Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác đăng ký - cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn
quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội,làm cơ sở cho việc đề xuất các giải pháp
nhằmnâng cao hiệu quảcủa công tác này.
3.Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu cơ sở lý luận,tính pháp lý của việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Điều tra, thu thập các tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Hai
Bà Trưng.
- Thu thập điều tra tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quận Hai Bà Trưng (bằng phiếu
điều tra).
- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
-Phân tích những điểm mạnh và tồn tại của công tác đăng ký, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên
địa bàn nghiên cứu.
- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
nhằm góp phần hoàn thiện tổ chức quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính trên địa bàn
quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội.
4.Phương pháp nghiên cứu
2
a. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu:
- Thu thập các văn bản pháp luật liên quan đến ĐKĐĐ, cấp CGN như Luật đất
đai 2003, 2013, nghị định 43 năm 2014 về hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013,..
- Các quyết định của UBND thành phố Hà Nội về cấp GCN.
- Thu thập các tài liệu, các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và hiện
trạng sử dụng đất, tình hình quản lý đất đai, tình hình kê khai đăng ký giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và lập,
quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính tại địa bàn Quận.
b. Phương pháp so sánh
- Phân tích và so sánh số liệu về thực trạng biến động của công tác đăng ký cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất tại địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội từ đó rút ra được những mặt
mạnh và mặt tồn tại của công tác này trên địa bàn quận.
c. Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp
- Trên cơ sở những tài liệu, số liệu đã thu thập được tiến hành phân tích làm rõ
tình hình cấp giấy chứng nhận của quận Hai Bà Trưng cũng như kết quả đạt được
của công tác cấp GCN trên địa bàn quận .
d. Phương pháp điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng và lấy ý kiến
chuyên gia
- Tổng hợp ý kiến chuyên gia về những tồn tại và khó khăn trong công tác cấp
GCN của địa bànquận Hai Bà Trưng.
- Xây dựng mẫu phiếu điều tra, thu thập ý kiến của người dân về những vấn đề
liên quan đến thực trạng đăng ký, cấp GCN trên địa bàn phường thuộc quận Hai Bà
Trưng như thủ tục hành chính, thái độ cán bộ làm việc, thời hạn giải quyết hồ sơ,
những tồn tại hạn chế trong quá trình cấp GCN
- Từ đó đánh giá được công tác quản lý đất đai của cả quận, hiện trạng và xu
hướng của việc cấp giấy chứng nhận.Tìm hiểu những nguyên nhân, hạn chế trong
việc chưa cấp được GCN, và đưa ra giải pháp, kiến nghị lên những cơ quan có thẩm
quyền.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
5.1. Ý nghĩa khoa học:
3
Công tác phân tích, đánh giá tình hình đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những
bước quan trọng cho việc phục vụ quản lý nhà nước về đất đai, bằng cách đề ra các
giải pháp nâng cao tiến độ công tác cấp giấy chứng nhận.
5.2.Ý nghĩa thực tiễn:
Với kết quả đề tài là bước mở đầu cho việc tìm ra những mặt được, mặt chưa
được, những tồn tại và hạn chế của công tác đăng ký, cấp GCN từ đó đẩy nhanh tiến
độ giải quyết hồ sơ, thủ tục hành chính đúng hẹn, phục vụ tốt cho người dân và
nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Đề ra kế hoạch cấp giấy chứng nhận hàng năm, đúng tiến độ và giải quyết một số
vướng mắc trong việc thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận.
4
CẤU TRÚC LUẬN VĂN
Ngoài phần mở đầu, kết luận - kiến nghị, phụ lục và tài liệu tham khảo cấu
trúc của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu về đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Chương 2. Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành
phố Hà Nội.
Chương 3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
tại địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội.
5
CHƯƠNG I
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU VỀ ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY
CHỨNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1.Các khái niệm liên quan đến đăng ký, cấp giấy chứng nhận
1.1.1. Khái niệm về đất đai và vai trò của đất đai
a. Khái niệm đất đai:
Khác với “ đất” (soil) thì “đất đai” (land) là một tổ hợp các dạng tài
nguyên thiên nhiên được đặc trưng bởi một lãnh thổ, một chất lượng của các loại đất
, bởi một kiểu khí hậu, một dạng địa hình , một chế độ thủy văn, một kiểu thảm thực
vật… là đơn vị lãnh thổ của việc bố trí đối tượng sản xuất, định cư và là phương
tiện sản xuất mà trước hết và rõ nhất là kinh tế nông-lâm-ngư nghiệp với dân cư và
xây dựng dân dụng... Khi nói đến đơn vị đất đai có nghĩa là 1 bộ phận không gian
lãnh thổ đó đã kèm theo người sở hữu hoặc người có quyền sử dụng và quản lý nó.
Như vậy đất đai là đơn vị lãnh thổ có giới hạn theo chiều thẳng đứng bao
gồm: khí hậu, lớp đất phủ bề mặt( soil), thảm thực vật, động vật, diện tích mặt
nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản dưới lòng đất. Theo chiều nằm ngang
đất đai bao gồm: Địa hình, thủy văn kết hợp với các thành phần khác tạo lên mối
quan hệ trong chu trình vật chất và năng lượng giữa các hệ sinh thái trong tự nhiên
hay hệ sinh thái nông nghiệp cận kề [9].
Mặt khác, đất đai là một loại tài sản đặc biệt, cố định về vị trí, giới hạn về mặt
không gian, nhưng lại vô hạn về thời gian sử dụng. Đất đai là một tài sản không hao
mòn theo thời gian và giá trị đất đai luôn có xu hướng tăng lên theo thời gian với
điều kiện chúng ta phải quản lý chặt chẽ và sử dụng đất đai hợp lý.
Theo Các Mác, đất đai là tài sản tồn tại mãi mãi với loài người, là yếu tố sống
còn đối với sự tồn vong, phát triển của con người. Đất đai là điều kiện không thể
thiếu được trong quá trình sản xuất của con người cũng như sự phát triển của các
ngành kinh tế.
Như vậy, đất đai dưới hình thù là một dạng tài nguyên thiên nhiên hay là một
loại tài sản thì nó đều thể hiện vai trò và giá trị vô cùng to lớn của mình đối với con
người. Do đó, đã đặt ra yêu cầu cần phải quản lý và sử dụng hợp lý, hiệu quả đất
đai. Để là cơ sở cho việc này, Luật đất đai 2013 đã quy định: “Mọi đối tượng sử
dụng đất, được giao đất để quản lý phải bắt buộc thực hiện thủ tục đăng ký đất
đai”[2].
6
b. Vai trò của đất đai:
Khi nhắc đến đất đai, chúng ta thường nói đến vai trò và giá trị sử dụng của
đất đai. Hiến Pháp Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 2013 đa nêu
rõ: “ Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia , nguồn lực quan trọng phát triển
đất nước, được quản lý theo phap luât ” [6].Vì vậy, vai trò của đất đai là không thể
cân đo, đong đếm được, tuy nhiên đối với mỗi lĩnh vực khác nhau đất đai lại đóng
vai trò và ý nghĩa khác nhau. Cụ thể:
- Về mặt chính trị:
Đất đai là một bộ phận của lãnh thổ quốc gia, nói đến chủ quyền của quốc gia
người ta nghĩ đến những bộ phần cấu thành lãnh thổ bao gồm : vùng trời , vùng
biển và đất liền. Xác định quy mô, diện tích, ranh giới đất đai của một đất nước tức
là xác định độc lập, chủ quyền và toàn vẹn lãnh thổ trên đất liền của quốc gia đó.
Chủ quyền lãnh thổ của một quốc gia là vô cùng thiêng liêng. Hàng ngàn năm lịch
sử, thế hệ ông cha đã hi sinh xương máu, hi sinh tất cả để bảo vệ từng tấc đất thiêng
liêng của dân tộc. Ngày nay, các cuộc chiến âm thầm vẫn tiếp tục diễn ra nhằm
tranh giành quyền sở hữu các vùng đất, vùng biển đảo. Nói như vậy, để thể hiện
tầm quan trọng vô cùng to lớn của đất đai, không chỉ đem lại sự sống, sự giàu có,
sự phồn thịnh cho con người mà nó còn thể hiện ý nghĩa dân tộc rất lớn, nó là sự tự
tôn của bất kỳ dân tộc nào trên thế giới. Như vậy, việc sở hữu và sử dụng đất đai
như thế nào cho hợp lý để đảm bảo sự phát triển ổn định, hòa bình luôn là vấn đề
hết sức quan trọng đối với mỗi quốc gia cũng như nhân loại và hơn hết là từng cá
nhân.
-Về mặt tự nhiên:
Đất đai là món quà vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con
người, được hình thành trước khi loài người xuất hiện. Đất đai đóng vai trò quyết
định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người, nếu không có đất đai sẽ
không có bất kỳ một ngành sản xuất nào. Bởi mọi hoạt động sản xuất, sinh hoạt của
con người đều diễn ra trên đất. Trải qua hàng triệu năm tiến hóa từ khi tổ tiên của
chúng ta là loài vượn cổ qua quá phát triển, thích nghi với môi trường sống, từ đi lại
bằng bốn chi đến đi lại bằng hai chi và đứng thẳng trên mặt đất, từ nguồn cung thức
ăn phụ thuộc vào tự nhiên, đến khi con người biết sử dụng đất đai để sản xuất, tạo ra
nguồn cung thức ăn dồi dào mà không phải phụ thuộc vào những thứ có sẵn trong tự
nhiên. Từ việc lấy các hang động làm nơi ở, đến việc dựng nhà ở tại những nơi thuận
lợi cho việc đi lại và sản xuất. Tất cả các quá
7
trình đó đều diễn ra trên đât đai. Không có đất đai, con người cũng sẽ không xuất
hiện và phát triển như ngày này. Hay nói cách khác, không có đất đai thì sẽ không có
loài người.
- về mặt kinh tế- xã hội:
Đất đai tham gia mọi hoạt động kinh tế - xã hội của con người: tất cả các hoạt
động kinh tế, hoạt động xã hội của các thôn làng đến thành thị đều gắn liền với đất
đai và đều được xác định vị trí xác định . Đất đai còn là nguyên liệu, địa bàn cho
nhiều ngành sản xuất nông - công nghiệp đặc biệt là trong ngành xây dựng.
Đất đai kết hợp với các yếu tố khí hậu, thủy văn, địa hình, độ ẩm… hình thành
nên các vùng với những đặc trưng riêng về điều kiện tự nhiên và tạo cho từng vùng
những lợi thế riêng. Trên cơ sở những lợi đó những nhà quản lý sẽ tận dụng để quy
hoạch , phát triển kinh tế - xã hội của từng vùng.
Đất đai tham gia mọi hoạt động sản xuất vật chất của con người: Tùy theo
từng ngành cụ thể, từng loại hình sản xuất mà vai trò của đất đai có vị trí khác nhau.
Nhưng tất cả các hoạt động đó đều lấy đất đai làm địa bàn. Đặc biệt đối với ngành
nông nghiệp, vai trò của đất đai vô cùng quan trọng, không chỉ là địa bàn sinh sống,
địa bàn xây dựng các công trình đất đai còn vừa là tư liệu lao động vừa là đối tượng
lao động, giúp con người tạo ra của cải vật chất, đáp ứng như cầu sống của mình.
Đất đai là môi trường sống, là nguồn cung cấp dinh dưỡng cho gần như tất cả các
loài thực vật trên trái đất. Cũng có thể nói rằng không có đất đai thì cũng không có
ngành nông nghiệp.
Mặt khác, đất đai còn là cái nôi của các bản sắc văn hóa của rất nhiều dân tộc.
Tùy từng vị trí, đặc điểm đất đai của từng vùng mà hình thành các tập tục, văn hóa
khác nhau từ quá trình sản xuất, sử dụng đất của người dân bản địa. Như vậy, đất đai
mang tính địa phương, là đăc trưng của từng vùng miền, là đặc trưng kinh tế của
vùng đó.
Đất đai là một nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia và trở thành một
loại tài sản không thể thiếu , có giá trị to lớn đối với mỗi cá nhân và cộng đồng. Để
làm cơ sở cho cơ quan quản lý Nhà nước nắm chắc thông tin và quản lý chặt chẽ
toàn bộ đất đai theo pháp luật, tù đó đưa ra những biện pháp quản lý và sửu dụng
đất có hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của NSDĐ.
1.1.2. Khái niệm về đăng ký đất đai và vai trò của đăng ký đất đai
a. Khái niệm đăng ký đất đai và tài sản trên đất:
8
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi
nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính [2].
9
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính, thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và
cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ
pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản
lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo về quyền lợi hợp pháp của người sử dụng
đất [10].
Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo
lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng
ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật
[2].
Đăng ký quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất là việc ghi vào hồ sơ địa
chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên một thửa đất xác định và cấp
giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập
quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản đối với Nhà nước.
Theo xu thế phát triển kinh tế - xã hội dẫn tới những biến động liên tục về việc
sử dụng đất như chuyển mục đích sử dụng, thay đổi người có quyền sử dụng đất,
thu hồi đất, chuyển nhượng, thừa kế,...Do vậy công tác đăng ký đất đai là công việc
thường xuyên và liên tục.
Theo khoản 1 Điều 95 luật đất đai 2013: Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với
người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý, đăng ký quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu [3].
b.Vai trò của đăng ký đất đai và tài sản trên đất :
-Đối với Nhà nước:
+Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam có quy định đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý để dảm bảo việc sử dụng
đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả nhất [6]. Nhà nước đảm bảo và bảo vệ
lợi ích hợp pháp của NSDĐ khi có tranh chấp, xâm phạm về đất đai, đồng thời
giám sát họ trong việc sử dụng đất cũng như thực hiện nghĩa vụ của mình theo quy
định của pháp luật.
+Đăng ký đất đai là điều kiện để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất
trong phạm vi lãnh thổ nhằm sử dụng đất có hiệu quả: Nhà nước quản lý toàn bộ
các vấn đề liên quan tới đất đai đầy đủ, chặt chẽ tới từng thửa đất. Vì vậy Nhà nước
muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm bắt được tất cả các
thông tin về đất đai như tên chủ sử dụng ,diện tích, vị trí, mục đích sử dụng, thời
hạn sử dụng, nghĩa vụ và quyền hạn của người sử dụng đất, …tất cả các thông tin
10
này được thể hiện rõ ràng trong hồ sơ địa chính mà thực chất việc đăng ký đất đai
chính là việc thiết lập hồ sơ địa chính.
Như vậy, đăng ký đất đai là cơ sở, là căn cứ quan trọng nhất để Nhà nước
quản lý đất đai đến từng thửa đất trên phạm vi toàn bộ lãnh thổ như sau:
+ Với việc xây dựng và ban hành các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng
đất và sở hữu nhà: Các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất và sở hữu nhà là
cho việc tiến hành kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận thực hiện đúng đối tượng,
đúng thủ tục, đúng quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất và sở hữu nhà. Ngược
lại, những phát sinh xảy ra trong quá trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ
là cơ sở để yêu cầu việc điều chỉnh các văn bản chính sách cũ và ban hành các văn
bản pháp lý mới cho phù hợp với yêu cầu thực tế, tình hình sử dụng và quản lý đất
đai của từng địa phương.
+ Với công tác điều tra đo đạc đất: Kết quả của điều tra đo đạc là cơ sở khoa
học cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sử
dụng thực tế để phục vụ cho công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Ngược lại, quá trình kê khai đăng ký, cấp giấy
chứng nhận sẽ là quá trình kiểm tra kết quả đo đạc. Nếu phát hiện những sai sót sẽ
kịp thời điều chỉnh để đảm bảo tính chính xác của thông tin nhà đất. Góp phần xây
dựng hệ thống thông tin đất đai điện tử hoàn thiện và chính xác hơn.
+ Với công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch, kế hoạch
phát triển nhà ở: Kết quả của việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phát triển
nhà là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất dựa theo nhu cầu sử dụng đất
của từng địa phương, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo cho việc sử
dụng đất ổn định hợp lý và hiệu quả. Qua công tác lập quy hoạch, kế hoạch, ta sẽ
lập ra bản đồ quy hoạch sử đụng đất, bản đồ hiện trạng sử dụng đất để dựa vào đó
người quản lý biết được nơi nào được phép cấp giấy chứng nhận, nơi nào không
được cấp, nhà ở được xây dựng như thế nào là phù hợp quy hoạch.
Ngược lại thông qua việc kê khai đăng ký đất đai và nhà ở nhà quản lý có thể
kiểm kê tình hình sử dụng đất và thống kê quỹ nhà ở hiện có từ đó làm cơ sở cho
việc lập quy hoạch sử dụng đất dài hạn (hoặc điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp) và
lập kế hoạch phát triển nhà trong tương lai sát với nhu cầu thực tế.
+ Với công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ
quan quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở có thẩm quyền là cao nhất để xác định
nguồn gốc hợp pháp của của đất và nhà khi tiến hành kê khai đăng ký cấp giấy
chứng nhận. Ngược lại hiện nay nhiều nơi ở nước ta nhân dân tự ý sử dụng đất và
xây dựng nhà ở khi chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay nhà đất sử dụng
11
từ trước mà không có giấy tờ hợp pháp. Đây là tồn tại do lịch sử quản lý đất đai để
lại. Vì vậy, thông qua việc kê khai đăng ký sử dụng đất và sở hữu nhà ở Nhà nước
đối chiếu với quy hoạch sử dụng đất và phát triển nhà hiện có. Nếu nhà đất đó phù
hợp với quy hoạch thì được Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất, đảm bảo
hợp pháp hoá toàn bộ đất đai tránh tình trạng đất đai của Nhà nước chưa giao cho
chủ sử dụng quản lý cụ thể bị bỏ hoang hoá, bị lấn chiếm trái phép mà Nhà nước
không quản lý được.
+ Đối với công tác phân hạng và định giá nhà đất: Kết quả phân hạng và định
giá nhà đất là cơ sở cho việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, sở
hữu nhà trước và sau khi kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và quyền sở hữu nhà ở, đồng thời cũng là cơ sở để xác định quyền lợi và trách
nhiệm về tài chính của người sử dụng đất, sở hữu nhà trong quá trình sử dụng như
tiền bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, phá dỡ nhà để phục vụ cho việc
phát triển cơ sở hạ tầng như làm đường, xây dựng cầu.. hay lấy đất cho mục đích an
ninh quốc phòng..
+ Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai và nhà ở: Trong quá trình
thực hiện kê khai đăng ký để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu nhà ở công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp có vai trò rất quan trọng
trong việc giúp xác định đúng đối tượng đăng ký, kiểm tra thông tin nhà đất, xử lý
triệt để những tồn tại vướng mắc trong công tác xét duyệt cấp giấy chứng nhận.
Ngược lại khi đã kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất sẽ tạo lập được hệ thống sổ sách hồ sơ nhà đất
đầy đủ và rõ ràng giúp cho việc giải quyết các tranh chấp khiếu nại phát sinh sau
này một cách nhanh hơn, có chặt chẽ hơn.
-Đối với người sử dụng đất:
Đăng ký đất đai là quá trình thiết lập mối quan hệ pháp lý giữa người sử dụng
đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với Nhà nước, từ đó Nhà
nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất:
+Là cơ sở để NSDĐ yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất đai cũng như bảo vệ
đất, sử dụng đất hợp lý và hiệu quả.
+Là cơ sở để NSDĐ được bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình .
+Là cơ sở để NSDĐ thực hiện nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước, đặc biệt
là nghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất, thuế trước bạ, các loại thuế có liên quan,
…
12
Khi một thửa đất có các căn cứ pháp lý, nguồn gốc rõ rằng, người sử dụng đất
được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, thì đó chính cơ sở, là động lực cho
người sử dụng đất hoàn toàn yên tâm để sử dụng đất có hiệu quả, tận dụng tối đa
vai trò và giá trị của đất đai trong phát triển kinh tế, ổn định xã hội.
+Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực và được áp dụng, hình thành nên
thị trường quyền sử dụng đất, trong đó giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền ở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở để người sử dụng đất tham gia
vào thị trường bất động sản cũng như cũng như thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn. Nhà ở lại là tài sản có giá lớn, do con người tạo ra nhằm thỏa mãn nhu cầu
của mình, vì vậy đã nảy sinh nhu cầu về quyền sở hữu nhà ở. Khi được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu nhà ở thì chủ sử dụng có các
quyền bao gồm: quyền chiếm đoạt( quản lý nhà ở), quyền sử dụng (sử dụng nhà ở
vào các mục đích bất kỳ theo quy định của pháp luật nhằm mục đích kinh tế),
quyền định đoạt ( quyết định số phận pháp lý của nhà ở như cho thuê, bán, cho
mượn, tặng cho, thừa kế, phá bỏ,…). Như vậy, khi đăng ký đất đai và tài sản trên
đất, người sử dụng đất có được đầy đủ tư cách pháp lý để tham gia thị trường bất
sản với những giao dịch dựa trên trên giấy chứng nhận, đồng thời Nhà nước bảo hộ
quyền lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
-Đối với các ngành, lĩnh vực có liên quan:
+Các thông tin từ việc đăng ký đất đai được cụ thể bằng GCN là cơ sở để các
ngân hàng cho phép khách hàng thực hiện quyền thế chấp, cho vay, bảo lãnh, góp
vốn,…
+Đối với lĩnh vực kinh doanh, GCN là căn cứ để xác định việc góp vốn bằng
quyền sử dụng đất, đảm bảo tính pháp lý của việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.1.3. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất.
a. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất
để bảo vệ quyền và lợi ích của người có quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất [3].
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
13
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là giấy tờ pháp ký thể hiện mối quan hệ ràng buộc pháp lý giữa người
sử dụng đất và Nhà nước. Theo luật đất đai 2013, giấy chứng nhận quyền sử dụng
đât bao gồm các loại: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đât ở nông
thôn, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị, giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ở nông thôn, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuyên dùng. Với từng trường
hợp riêng biệt Nhà nước có quy định cụ thể khác nhau về việc cấp GCN . Đối với
nhà ở, Nhà nước công nhận và bảo hộ hình thức sở hữu tư nhân, sở hữu nhà ở của
các tổ chức nên giấy chứng nhận dược cấp là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
chứ không đơn thuần là giấy chứng nhận sử dụng nhà ở nữa. Tùy theo đối tượng sở
hữu mà giấy chứng nhận được cấp là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đô thị,
nhà ở nông thôn thuộc sở hữu của hộ gia đình, cá nhân hay thuộc sở hữu của tổ
chức.
Theo luật đất đai 2013:
+Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng
đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất.
+Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài
sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát
hành theo mẫu.
+Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất.
+Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.
+Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình,
từng tổ chức đồng quyền sử dụng.
+Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho
người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.
+Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có
trách nhiệm cao nhất của cơ sở tôn giáo đó.
14
+Chính phủ quy định cụ thể việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối
với nhà chung cư, nhà tập thể.
+ Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị thì
không phải đổi giấy chứng nhận đó sang giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất theo quy định của Luật này. Khi chuyển quyền sử dụng đất thì người nhận
quyền sử dụng đất đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định
của Luật này.
b. Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
-Đối với Nhà nước:
Nhà nước quy định và thực hiện bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng
các loại đất và chủ sở hữu nhà ở cũng như các tài sản khác gắn liền với đất. Đối với
mỗi loại đất, khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất đều công nhận quyền sử
dụng của người được giao đất, cho thuê đất thông qua việc các cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền cấp GCN cho người sử dụng đất.
Nhà và đất luôn luôn gắn liền với nhau. Do đó Nhà nước đã quy định cấp
đồng thời quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản trên đất trên cùng một
giấy chứng nhận. Chính vì điều này đã làm cho giá trị của đất và tài sản trên đất tăng
lên rất nhiều, tạo điều kiện thuận lợi trong việc quản lý, bảo quản cũng như các giao
dịch trên thị trường.
Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất là một nội dung công việc vô cùng quan trọng và cấp thiết
hiện nay trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Đặc biệt là ở các vùng đô thị,
việc hoàn thành công tác cấp GCN là công việc cấp bách do nhu cầu phát triển của
các đô thị, nhằm ổn định tình hình sử dụng đất, giải quyết các tranh chấp, vi phạm
về đất đai( những nơi xảy ra tranh chấp đất đai, lấn chiếm, chuyển mục đích sai quy
dịnh thường là những nơi chưa được cấp GCN).
Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất giúp Nhà nước nắm chắc thông tin về chủ sử dụng đất,
thông tin thửa đất. Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất được ghi trên giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
thông qua việc cấp đổi GCN, qua đó Nhà nước kiểm soát được các giao dịch về đất
đai, giám sát cơ sở hạ tầng, các công trình xây dựng và nhà ở trên đất, từ đó có
những định hướng xây dựng kế hoạch sử dụng đất hợp lý cũng như quản lý đất đai
có hiệu quả.
15
Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất còn là căn cứ xác thực nhất trong việc đánh giá tính hợp lý
của hệ thống chính sách pháp luật về đất đai, hiệu quả quản trị hành chính công của
các cơ quan Nhà nước và ý thức chấp hành pháp luật của người dân.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất giúp Nhà nước quản lý tốt hơn đến các giao dịch trên thị trường bất
động sản, làm lành mạnh và minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản. Phục
vụ cho việc thu tiền sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng. Khi Nhà nước
nắm bắt được các thông tin về thửa đất thì việc tính thuế sẽ trở lên chính xác và
hiệu quả, tránh tình trạng thất thu ngân sách.
-Đối với người sử dụng đất:
Ngoại việc được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp. Giấy chứng
nhận còn có nhiều trai trò quan trọng đối với người tham gia vào thị trường bất
động sản. Hiện nay, hầu hết các giao dịch trên thị trường bất động sản đều có đặc
điểm là thiếu thông tin, thiếu minh bạch. Những bất động sản đã được cấp giấy
chứng nhận tức là đã đăng ký thông tin, có tính pháp lý dược Nhà nước công nhận
và bảo hộ. Đó là cơ sở để người tham gia vào thị trường bất động sản đưa ra được
quyết định đúng đắn. Đồng thời tạo điều kiện cho người sử dụng đất có thể huy
động vốn vay từ ngân hàng dựa vào hình thức thế chấp tài sản. từ đó khuyến khích
đầu tư, phát triển kinh tế, xã hội.
1.2. Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.1. Cơ sở lý luận của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Quản lý chặt chẽ nguồi tài nguyên của mỗi quốc gia, đặc biệt là nguồn tài
nguyên đất đai luôn là vấn đề quan trọng hàng đầu.
Ngay từ rất sớm, Nhà nước ta đã nhận định được giá trị và tầm quan trọng to
lớn đó của đất đai.
Sau khi Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam ra đời. Hiến pháp Nước
Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1992 có quy định đất đai thuộc phạm
vi cả nước đều thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý.
Điều 17
Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở
vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào
các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa
16
