Huy động vốn cho dự án bất động sản của công ty cổ phần trùng dương thái sơn

i

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM
---------------

TRẦN KHẮC TRUNG

HUY ĐỘNG VỐN CHO DỰ ÁN
BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN
TRÙNG DƯƠNG – THÁI SƠN
LUẬN VĂN THẠC SỸ
Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh
Mã ngành:60520320

TP. HCM, tháng 12 năm 2013


ii
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM
---------------

TRẦN KHẮC TRUNG

HUY ĐỘNG VỐN CHO DỰ ÁN
BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN
TRÙNG DƯƠNG – THÁI SƠN
LUẬN VĂN THẠC SỸ
Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh
Mã ngành:60340102

HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. PHAN ĐÌNH NGUYÊN

TP. HCM, tháng 12 năm 2013


iii

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM
Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phan Đình Nguyên

Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP.HCM ngày … tháng …
năm …
Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:
1. .........................................................................
2. .........................................................................
3. .........................................................................
4. .........................................................................
5. .........................................................................
Xác nhận của chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn sau khi Luận văn đã được chỉnh sửa
(nếu có)
Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV


iv
TRƯỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP. HCM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
PHÒNG QLKH – ĐTSĐH

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

TP. HCM, ngày..... tháng.....năm 20.....

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ tên học viên: Trần Khắc Trung

Giới tính: Nam

Ngày, tháng, năm sinh: 02/12/1981

Nơi sinh: Nam Định

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh

MSHV: 1241820164

Tên đề tài: Huy động vốn cho các dự án Bất Động Sản của Công ty Cổ phần Trùng Dương
– Thái Sơn.
I. Nhiệm vụ và nội dung
Luận văn này được thực hiện nhằm mục tiêu nghiên cứu ảnh hưởng huy động vốn cho
các dự án bất động sản. Nội dung chính của luận văn gồm 4 phần:
Phần 1 - Cơ sở lý luận: Lý luận về vốn, huy động vốn và hoạt động kinh doanh bất
động sản.
Phần 2 –Tình hình huy động và sử dụng vốn cho các dự án bất động sản tại tỉnh Bà
Rịa – Vũng Tàu.
Phần 3 –Giải pháp huy động vốn cho các dự án bất động sản.
Phần 4 –Kết luận và kiến nghị.
II.

Ngày giao nhiệm vụ: 30/05/2013.

III.

Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 02/12/2013.

IV.

Cán bộ hướng dẫn: PGS.TS. Phan Đình Nguyên

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN

KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH


i

LỜI CAM ĐOAN
Để thực hiện luận văn “Huy động vốn cho các dự án Bất Động Sản của Công
ty Cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn”, tôi đã tìm hiểu và nghiên cứu vấn đề, vận
dụng kiến thức đã học và trao đổi với giảng viên hướng dẫn, đồng nghiệp, và bạn
bè…
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu và
kết quả trong luận văn này là trung thực. Các thông tin trích dẫn đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Học viên thực hiện luận văn

Trần Khắc Trung


ii

LỜI CẢM ƠN
Tôi xin chân thành cảm ơn các Thầy/Cô giảng viên giảng dạy lớp cao học
12SQT14 đã truyền đạt những kiến thức quý báu, làm nền tảng tốt giúp cho tôi có
phương pháp và tư duy khoa học. Đồng thời tôi cũng gửi lời cảm ơn tới các bạn
đồng nghiệp đã giúp tôi rất nhiều trong quá trình tìm hiểu thực tế, thu thập dữ liệu
để thực hiện luận văn.
Đặc biệt, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Phan Đình Nguyên đã hướng
dẫn tận tình, nghiêm túc, có bài bản khoa học giúp tôi có thể hoàn thành được luận
văn thạc sỹ này.
Xin chân thành cảm ơn.
TP. Hồ Chí Minh, ngày 02 tháng 12 năm 2013
Người thực hiện luận văn

Trần Khắc Trung


iii

TÓM TẮT
Đề tài nghiên cứu “HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG
SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TRÙNG DƯƠNG – THÁI SƠN” được thực hiện
trong bối cảnh cạnh tranh sống còn của các doanh nghiệp Bất động sản, thị trường
Bất động sản đóng băng và tình hình kinh tế đang khó khăn. Đề tài nghiên cứu được
thực hiện tại Công ty Trùng Dương – Thái Sơn có trụ sở tại Thành phố Vũng Tàu,
Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
Luận văn bao gồm ba vấn đề cốt lõi. Thứ nhất, đề tài nghiên cứu sử dụng
những kiến thức cơ bản của huy động vốn và bất động sản. Thứ hai, tìm hiểu và
phân tích thực trạng vốn và huy động vốn của Công ty Trùng Dương - Thái Sơn.
Thứ ba, sau khi tìm hiểu về lý thuyết, về thực trạng thì đã đưa ra được các giải pháp
nhằm cải thiện hoạt động huy động vốn tại Công ty Trùng Dương – Thái Sơn.

Các giải pháp trong luận văn đưa ra như sau: Một là, Huy động vốn từ khách
hàng của công ty cho hai dự án Khu Biệt Thự The Regal và khu nhà ở The Gardens
bằng cách ứng trước tiền theo từng giai đoạn của dự án; hai là, huy động vốn từ chủ
sở hữu bằng cách phát hành thêm cổ phiếu; ba là, huy động vốn ngắn hạn từ tín
dụng Ngân hàng; bốn là, huy động vốn từ tín dụng thương mại bằng cách chiếm
dụng vốn của các đối tác trong xây dựng và cung cấp vật liệu xây dựng; năm là,
phát hành trái phiếu ra thị trường với một thời gian trung hạn dưới 3 năm và với lãi
suất phù hợp; sáu là, niêm yết trên thị trường chứng khoán tại Sở Giao Dịch Chứng
Khoán Tp. Hồ Chí Minh.


iv

ABSTRACT
The research object "FOR RAISING CAPITAL PROJECT OF REAL
ESTATE JOINT – STOCK COMPANY TRUNG DUONG - THAI SON" is done in
the context the competitive Real Estate business, the close Real Estate market and
the difficult economic situation. The study was conducted at the TRUNG DUONG
– THAI SON joint – stock Company in Vung Tau City, Ba Ria - Vung Tau province.
There are three core issues of Thesis. First, research the use of basic
knowledge of raising capital and real estate . Second, understand and analyze the
status of capital. Third, improve solutions raising capital of Trung Duong – Thai
Son joint – stock company.
Have six solutions of thesis: First, raising capital from customers for two
projects The Regal Villas and cottages in The Gardens; second, raising capital from
owners by issuing more shares, third, to mobilize short -term credit from banks,
fourth, mobilizing capital from commercial credit; fifth, issuing bonds on the
market with a medium-term period of less than 3 years and sixth, listed on the stock
market at the Department of City Stock Exchange Ho Chi Minh City .

v

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................ii
TÓM TẮT.......................................................................................iii
ABSTRACT....................................................................................iv
MỤC LỤC........................................................................................v
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT................................................xi
DANH MỤC CÁC BẢNG..............................................................xi
DANH MỤC HÌNH......................................................................xiv
LỜI MỞ ĐẦU..................................................................................1
CHƯƠNG 1.......................................................................................................4
LÝ LUẬN VỀ VỐN, HUY ĐỘNG VỐN VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN..............................................................................................4
1.1VỐN VÀ CÁC NGUYÊN TẮC HUY ĐỘNG VỐN...............................4
1.1.1Vốn của doanh nghiệp.......................................................................4
1.1.2 Các nguyên tắc huy động vốn..........................................................7
1.1.2.1Nguyên tắc kịp thời....................................................................7
1.1.2.2Nguyên tắc hiệu quả...................................................................8
1.1.2.3Nguyên tắc số lượng và thời gian...............................................8
1.1.2.4Nguyên tắc giảm thiểu chi phí giao dịch....................................8
1.2CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐANG ĐƯỢC SỬ DỤNG PHỔ
BIẾN..............................................................................................................9
1.2.1Huy động vốn Nợ phải trả...............................................................11
1.2.1.1Nguồn tài trợ ngắn hạn.............................................................11
1.2.1.2Nguồn tài trợ dài hạn................................................................15
1.2.2Huy động vốn chủ sở hữu................................................................18

vi

1.2.2.1Tăng vốn điều lệ.......................................................................18
1.2.2.2Quỹ khấu hao............................................................................20
1.2.2.3Các quỹ.....................................................................................20
1.3CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN
.....................................................................................................................21
1.3.1Các yếu tố bên ngoài doanh nghiệp.................................................21
1.3.1.1Kinh tế hội nhập quốc tê...........................................................21
1.3.1.2Hệ thống Chính sách, luật pháp................................................21
1.3.1.3Tình hình kinh tế......................................................................21
1.3.1.4Sự phát triển của thị trường tài chính trong nước.....................22
1.3.2Các yếu tố bên trong doanh nghiệp.................................................22
1.3.2.1Tình hình hoạt đông kinh doanh của doanh nghiệp.................22
1.3.2.2Phương thức huy động vốn của doanh nghiệp.........................22
1.3.2.3Uy tín của doanh nghiệp...........................................................23
1.4CHỈ TIÊU ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HUY ĐỘNG VỐN.......................23
1.4.1Sự tăng trưởng ổn định về số lượng và thời gian............................23
1.4.2Lượng vốn huy động của doanh nghiệp có đáp ứng được hoạt động
kinh doanh của doanh nghiệp..................................................................23
1.4.3Lãi suất huy động............................................................................24
1.4.4Rủi ro nguồn vốn doanh nghiệp huy động......................................24
1.4.5Lợi ích từ nguồn vốn huy động mang lại........................................24
1.5HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN................................24
1.5.1Bất động sản - các khái niệm và văn bản pháp lý liên quan............24
1.5.2Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam.............................26
1.5.2.1Đặc điểm ngành Bất Động Sản Việt Nam:...............................26
1.5.2.2Triển vọng kinh tế Việt Nam và Ngành Bất Động Sản:...........27
1.5.2.3Thực trạng ngành Bất Động Sản tại Việt Nam:........................31

1.5.2.4Đánh giá thị trường năm 2013..................................................39


vii

1.5.2.5Xu hướng năm 2014.................................................................39
CHƯƠNG 2.....................................................................................................42
TÌNH HÌNH HUY ĐỘNG VÀ SỬ DỤNG VỐN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN
TRÙNG DƯƠNG – THÁI SƠN.....................................................................42
2.1.GIỚI THIỆU CÔNG TY.......................................................................42
2.1.1.Lịch sử hình thành và phát triển.....................................................42
2.1.2.Sơ đồ tổ chức Công ty....................................................................42
2.1.3.Chức năng nhiệm vụ của Công ty..................................................44
2.1.4.Các Dự án bất động sản tiêu biểu...................................................44
2.1.5.1.Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở The Gardens.....................45
2.1.5.2.Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự The Regal......................45
2.1.5.3.Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại Lotte..............46
2.1.5.Một số đặc điểm về Tổ chức - Kinh tế - Kỹ thuật..........................46
2.1.6.1.Công tác tổ chức, nhân sự.......................................................46
2.1.6.2. Chính sách mua hàng.............................................................48
2.2.CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN CÔNG TY ĐANG SỬ DỤNG
.....................................................................................................................49
2.2.1.Huy động vốn chủ sở hữu...............................................................49
2.2.1.1.Vốn điều lệ..............................................................................50
2.2.1.2.Các nguồn vốn chủ sở hữu khác..............................................51
2.2.2. Huy động vốn từ nợ phải trả..........................................................51
2.2.2.1.Tín dụng ngân hàng.................................................................52
2.2.2.2.Tín dụng thương mại...............................................................53
2.2.2.3.Các nguồn nợ phải trả khác.....................................................54
2.3.PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HUY ĐỘNG VỐN CỦA

CÔNG TY TRÙNG DƯƠNG – THÁI SƠN...............................................54
2.3.1.Phân tích các yếu tố tác động đến huy động vốn của doanh nghiệp
.................................................................................................................54


viii

2.3.1.1.Các yếu tố bên ngoài doanh nghiệp.........................................54
2.3.1.2.Các yếu tố bên trong doanh nghiệp.........................................56
2.3.2.Đánh giá hiệu quả huy động vốn của doanh nghiệp.......................57
2.3.2.1.Lượng vốn huy động tăng trưởng ổn định số lượng và thời gian
.............................................................................................................57
2.3.2.2.Vốn huy động có đáp ứng được hoạt động kinh doanh của
doanh nghiệp.......................................................................................58
2.3.2.3.Chi phí vốn huy động..............................................................59
2.3.2.4.Độ rủi ro của nguồn vốn huy động..........................................61
2.3.2.5.Lợi ích của nguồn vốn huy động mang lại..............................64
2.4.NHẬN XÉT CHUNG VỀ SỰ HUY ĐỘNG VỐN VÀ HIỆU QUẢ SỬ
DỤNG VỐN HUY ĐỘNG..........................................................................68
2.4.1Điểm mạnh......................................................................................68
2.4.1.1Khả năng huy động Tín dụng thương mại tốt...........................68
2.4.1.2Khả năng huy động vốn chủ sở hữu.........................................69
2.4.1.3Rủi ro tín dụng thấp..................................................................69
2.4.2Điểm yếu và nguyên nhân...............................................................69
2.4.2.1Điểm yếu..................................................................................69
2.4.2.2Nguyên nhân.............................................................................70
CHƯƠNG 3.....................................................................................................72
GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN.......72
3.1XÁC ĐỊNH NHU CẦU VỐN ĐẦU TƯ CHO BẤT ĐỘNG SẢN CỦA
CÔNG TY...................................................................................................72

3.1.1Tổng mức đầu tư của các dự án bất động sản.................................72
3.1.1.1Dự án đầu tư xây dựng Khu biệt thự The Regal.......................72
3.1.1.2Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở The Gardens......................73
3.1.1.3Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại Lotte...............74
3.1.2Kế hoạch giải ngân..........................................................................75


ix

3.1.2.1Tiến độ giải ngân theo dự án....................................................76
3.1.2.2Kế hoạch giải ngân từng năm...................................................78
3.2GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN............................79
3.2.1Kế hoạch doanh thu từ bất động sản giai đoạn 2013 - 2015...........79
3.2.1.1Dự án Biệt thự The Regal.........................................................79
3.2.1.2Dự án Khu nhà ở The Gardens.................................................79
3.2.1.3Tổng hợp doanh thu..................................................................80
3.2.2Giải pháp lựa chọn Phương thức huy động vốn..............................81
3.2.2.1Giải pháp huy động bằng vốn chủ sở hữu................................82
3.2.2.2Giải pháp huy động vốn từ khách hàng....................................83
3.2.2.3Giải pháp huy động tín dụng ngân hàng...................................86
3.2.2.4Giải pháp huy động tín dụng thương mại.................................87
3.2.2.5Giải pháp huy động bằng cách phát hành trái phiếu dự án......88
3.2.2.6Giải pháp huy động vốn trên thị trường chứng khoán.............88
KẾT LUẬN.....................................................................................................89


x

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS:

Bất động sản

GS.TS: Giáo sư tiến sĩ
PGS.TS: Phó giáo sư tiến sĩ
NXB:

Nhà xuất bản

WTO:

Tổ chức Thương mại Thế giới (Worrld Trade Organnization)

GDP:

Tổng sản phẩm quốc nội

CAGR: Tốc độ tăng trưởng hàng năm kép (Compounded Annual Growth rate)
NHNN: Ngân hàng nhà nước
CTCP: Công ty cổ phần
XDCB: Xây dựng cơ bản
BHXH: Bảo hiểm xã hội
BHYT:

Bảo hiểm y tế

DN:

Doanh nghiệp

CBCNV: Cán bộ công nhân viên
IPO: Phát hành cổ phiếu ra công chúng lần đầu ((Initial Public Offering)


xi

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1: Những đặc điểm của Nợ phải trả và Vốn cổ phần...................................10
Bảng 1.2: Những điểm khác biệt chủ yếu giữa Nợ ngắn hạn và dài hạn..................11
Bảng 1.3: Lãi suất bình quân liên ngân hàng tháng 10/2011....................................34
Bảng 2.1: Số lượng CBCNV trong những năm 2010-2012.....................................47
Bảng 2.2: Thu nhập bình quân của CBCNV Công ty..............................................48
Bảng 2.3: Vốn chủ sở hữu.......................................................................................50
Bảng 2.4: Vốn điều lệ..............................................................................................50
Bảng 2.5: Nguồn vốn khác của chủ sở hữu..............................................................51
Bảng 2.6: Vốn từ nợ phải trả....................................................................................52
Bảng 2.7: Lượng vốn vay ngân hàng trong mấy năm qua........................................53
Bảng 2.8: Tín dụng thương mại...............................................................................54
Bảng 2.9: Các khoản nợ khác..................................................................................54
Bảng 2.10: Lạm phát Việt Nam từ năm 2009-2012.................................................55
Bảng 2.11: Tổng vốn của Công ty...........................................................................57
Bảng 2.12: Cơ cấu vốn chủ sở hữu..........................................................................59
Bảng 2.13: Cơ cấu nợ phải trả.................................................................................61
Bảng 2.14: Khả năng thanh toán ngắn hạn..............................................................62
Bảng 2.15: Khả năng thanh toán nhanh...................................................................63
Bảng 2.16: Hệ số nợ................................................................................................64
Bảng 2.17: Hệ số thu nhập trên tài sản....................................................................65
Bảng 2.18: Doanh lợi tiêu thụ sản phẩm..................................................................66
Bảng 2.19: Hiệu suất sử dụng tài sản của doanh nghiệp..........................................67
Bảng 2.20: Hệ số thu nhập trên vốn chủ sở hữu......................................................68

Bảng 2.21: Số nhân vốn...........................................................................................69
Bảng 2.22: Doanh thu lợi nhuận từ chế biến yến sào...............................................73
Bảng 3.1: Tổng mức đầu tư dự án The Regal..........................................................75
Bảng 3.2: Tổng mức đầu tư dự án khu nhà ở The Gardens......................................76


xii

Bảng 3.3: Tổng mức đầu tư dự án trung tâm thương mại Lotte...............................77
Bảng 3.4: Tiến độ thực hiện và tiến độ cung ứng vốn dự án The Regal...................78
Bảng 3.5: Tiến độ thực hiện và tiến độ cung ứng vốn dự án The Gardens...............79
Bảng 3.6: Tiến độ góp vốn vào Công ty TNHH Trùng Dương – Lotte....................80
Bảng 3.7: Lượng vốn cần thu xếp từng năm............................................................80
Bảng 3.8: Kế hoạch doanh thu dự án Biệt thự The Regal........................................81
Bảng 3.9: Kế hoạch doanh thu dự án khu nhà ở The Gardens.................................82
Bảng 3.10: Tổng hợp doanh thu...............................................................................83
Bảng 3.11: Tiến độ thu tiền và doanh thu từ các dự án nhà ở để bán.......................88
Bảng 3.12: Giá trị vay tín dụng ngân hàng các dự ánnhà ở để bán .........................89


xiii

DANH MỤC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH
Hình 1.1: Sơ đồ nguồn vốn........................................................................................9
Hình 1.2: Những đặc điểm căn bản của thỏa thuận thuê mua..................................16
Hình 1.3: Đồ thị Tỷ lệ đô thị hóa.............................................................................28
Hình 1.4: Tỷ lệ vốn đầu tư/GDP (%).......................................................................29
Hình 1.5: GDP năm 2007 – 2011.............................................................................30
Hình 1.6: Dòng vốn đầu tư .....................................................................................31
Hình 1.7: Tăng trưởng tín dụng...............................................................................33

Hình 1.8: CPI cả nước qua các tháng.......................................................................34
Hình 1.9:Lượng căn hộ tồn kho...............................................................................35
Hình 1.10: Dư nợ BĐS và nợ xấu BĐS...................................................................36
Hình 1.11: Giá thị trường thứ cấp............................................................................37
Hình 1.12: Cơ cấu thị trường M&A quý 1/2013......................................................38
Hình 2.1: Cơ cấu tổ chức của Công ty Trùng Dương – Thái Sơn............................43
Hình 2.2: Những rào cản doanh nghiệp tiếp cận vốn năm 2012..............................56
Hình 2.3: Cơ cấu giữa Vốn chủ sở hữu và Nợ ........................................................58


xiv


1

LỜI MỞ ĐẦU
Trong quá trình hoạt động kinh doanh, vốn trở thành nguồn lực rất cần thiết
cho các doanh nghiệp ở mọi lĩnh vực, việc huy động và sử dụng hiệu quả nguồn lực
này là yếu tố quyết định cho sự hưng thịnh hay suy vong của doanh nghiệp.
Muốn thành công trong kinh doanh, trước hết Doanh nghiệp phải dám đương
đầu với một thử thách huy động nguồn vốn cơ bản cho Công ty. Huy động vốn và
sử dụng nguồn vốn huy động sao cho hiệu quả là một bài toán mà các doanh nghiệp
phải luôn luôn tìm cách giải quyết. Doanh nghiệp muốn phồn thịch và phát triển thì
phải có những phương pháp huy động vốn hết sức hiệu quả.
Những năm qua, BĐS đang là lĩnh vực kinh doanh hấp dẫn, thu hút được
nhiều vốn đầu tư của doanh nghiệp trong và ngoài nước. Tuy nhiên, năm 2008 nước
ta đang phải đối mặt với rất nhiều khó khăn do hậu quả của một số sai lầm trong
chính sách vĩ mô những năm trước đây, dẫn đến lạm phát tăng cao, tăng trưởng
chậm lại, tín dụng thắt chặt, thị trường chứng khoán suy thoái, thị trường bất động
sản trầm lắng… điều đó tác động trực tiếp đến các doanh nghiệp hoạt động trong

lĩnh vực BĐS, đặc biệt là các doanh nghiệp trong nước yếu vốn.
Vậy tìm đâu ra nguồn vốn và làm thế nào để giải bài toán về vốn một cách
hiệu quả nhất? Câu hỏi đó luôn luôn làm đau đầu cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực
BĐS. Trùng Dương – Thái Sơn cũng là một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực
BĐS, vì thế những nhà quản trị mà đặc biệt là quản trị tài chính của doanh nghiệp
cũng rất đau đầu với những dự án lớn mới cần nguồn vốn lớn để hoạt động.
1. Ý nghĩa và tính cấp thiết của đề tài
Với đề tài “Huy động vốn cho những dự án BĐS của công ty cổ phần Trùng
Dương – Thái Sơn” mang một ý nghĩa quan trọng đối với công ty. Đề tài này sẽ cho
thấy những giải pháp hiệu quả để huy động vốn và sử dụng vốn cho công ty này.
Hiện nay, công ty đã có 3 dự án BĐS lớn tại Tp. Vũng Tàu, công ty đang cần
một nguồn vốn lớn để đáp ứng nhu cầu vốn cho 3 dự án trên. Chính vì thế đề tài
thực hiện trong thời điểm này sẽ giúp doanh nghiệp có những giải pháp hoàn thiện
nhanh chóng để huy động vốn cho Trùng Dương – Thái Sơn.


2

Hiện nay vốn là nhu cầu rất cần thiết cho những dự án BĐS của Trùng
Dương – Thái Sơn
2. Mục tiêu nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu:
Đề tài “Huy động vốn cho các dự án Bất Động Sản của Công ty Cổ phần
Trùng Dương – Thái Sơn” nhằm các mục đích nâng cao khả năng huy động vốn và
sử dụng nguồn vốn huy động như thế nào cho hiêu quả trong những hoạt động BĐS
của Công ty Trùng Dương – Thái Sơn.
Như vậy để đạt được mục tiêu trên thì nhiệm vụ nghiên cứu phải làm như
sau:
Thứ nhất, tìm hiểu phương thức huy động vốn;
Thứ hai, nhận xét và đánh giá thực trạnh huy động vốn của công ty;

Thứ ba, đánh giá và đưa ra những giải pháp hiệu quả giúp công ty huy động
và sử dựng nguồn vốn hiệu quả.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu chỉ nghiên cứu các phương thức huy động vốn và cách sử
dụng nguồn vốn sao cho hiệu quả.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài: trước tiên phải nghiên cứu các báo cáo tài
chính, các dự án BĐS của Công ty cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn đang tham gia
đầu tư; thị trường vốn để Trùng Dương – Thái Sơn tiếp cận. Thời gian nghiên cứu là
dữ liệu trong quá khứ cho đến năm 2012.
4. Tổng quan và điểm mới của luận văn
Trên thế giới và Việt Nam có nhiều đề tài nghiên cứu về cách thức huy động vốn
cho doanh nghiệp. Những đề tài như “Giải pháp huy động vốn và sử dụng vốn đối
với doanh nghiệp nhà nước hoạt động kinh doanh ở Việt Nam” Nguyễn Văn Tạo
(2002); “Giải pháp huy động vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế trên địa bàn
thành phố Hà Nội” – Ngô Thị Năm (2002), “Thực trạng công tác huy động vốn tại
chi nhánh Nông nghiệp và phát triển nông thôn huyện Vụ Bản từ năm 2002 – 2003”
– Triệu Ngọc Nguyên (2004) những công trình này đã đưa ra giải pháp huy động
vốn cho công ty nói chung. Đề tài “Giải pháp huy động vốn của công ty cổ phần


3

Tập đoàn hòa phát trên thị trường chứng khoán Việt Nam” – Lê Tấn Dũng (2012)
đã chỉ ra được các yếu tố tác động đến Huy động vốn của công ty này. Nhưng đối
với lĩnh vực BĐS thì chư thấy đề tài nghiên cứu về lĩnh vực này, với đề tài “Huy
động vốn cho các dự án BĐS của Công ty Cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn” nhằm
tìm ra những giải pháp chung cho những công ty BĐS và riêng cho hoạt động huy
động vốn các dự án BĐS của công ty Cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn.
5. Khung nghiên cứu
Bố cụ nghiên cứu của đề tài gồm:

Lời mở đầu, gồm: Ý nghĩa và tính cấp thiết của đề tài, mục tiêu và nhiệm vụ
nghiên cứu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu, tổng quan và quan điểm mới của luận
văn, khung nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu.
Chương 1. Cơ sở lý luận về huy động vốn cho dự án BĐS, chương này sẽ
đưa ra những lý thuyết cơ bản làm cơ sở cho việc huy động vốn của chương 2 và
giải pháp ở chương 3. Chương 1 nên lên cơ cấu vốn, hình thức huy động vốn, các
yếu tố tác động đến hiệu quả huy động vốn và chi phí vốn,…
Chương 2. Thực trạng về huy động vốn các dự án BĐS của công ty Cổ phần
Trùng Dương – Thái Sơn, chương này tìm hiểu những phương thức huy động vốn
của công ty cho dự án BĐS, hiệu quả sử dụng và đánh giá.
Chương 3. Giải pháp huy động vốn cho các dự án BĐS của công ty Cổ phần
Trùng Dương – Thái Sơn, với cơ sở lý thuyết chương 1 và thực trạng chương 2
trong chương 3 tác giả sẽ đưa ra những giải pháp cho Doanh nghiệp và nêu một vài
kiến nghị.
6. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu cho đề tài chủ yếu là phương pháp định tính bằng
cách nghiên cứu kỹ lý thuyết có ảnh hưởng, và định lượng dựa vào phân tích số liệu
thứ cấp như phân tích các báo cáo tài chính.


4

CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN VỀ VỐN, HUY ĐỘNG VỐN VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 VỐN VÀ CÁC NGUYÊN TẮC HUY ĐỘNG VỐN
1.1.1

Vốn của doanh nghiệp

Trong cuốn sách có tựa đề: “Sử dụng có hiệu quả các hình thức huy động
vốn của doanh nghiệp công nghiệp trong nền kinh tế thị trường” của hai tác giả
GS.TS. Đàm Văn Nhuệ - PGS.TS. Ngô Thị Hoài Lam, NXB chính trị quốc gia
2001, thì vốn của doanh nghiệp được viết như sau:
Bất kỳ một doanh nghiệp nào cũng cần có một nguồn lực tài chính nhất định
để tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh. Nguồn lực tài chính được thể hiện
và sử dụng dưới các dạng khác nhau nhằm mục đích thu được lợi ích lớn hơn trong
tương lai được coi là vốn của doanh nghiệp.
Trong cuốn Từ điển Longman rút gọn về tiếng Anh kinh doanh, vốn được
định nghĩa:
“Vốn là tài sản tích luỹ được sử dụng vào sản xuất nhằm tạo ra lợi ích lớn
hơn; đó là một trong các yếu tố của quá trình sản xuất (các yếu tố khác là đất đai và
lao động). Trong kinh doanh, vốn được coi là giá trị của tài sản hữu hình được tính
bằng tiền, nghĩa là tài sản dưới dạng không phải bằng tiền như nhà xưởng, máy móc
thiết bị, dự trữ nguyên vật liệu”.
Các quan niệm đã nêu về vốn đều phản ánh được khía cạnh nào đó liên quan
đến nguồn lực tài chính của doanh nghiệp, tuy nhiên, các khái niệm đó được trình
bày dưới các góc nhìn khác nhau và mục tiêu nghiên cứu khác nhau, vì vậy chưa thể
hiện một cách nhìn tổng thể về vốn của doanh nghiệp.
Vốn có thể có nhiều dạng khác nhau được phân nhóm thành hai loại: Vốn
bằng hiện vật và vốn bằng tiền. Vốn bằng tiền được coi là nguồn tài chính của
doanh nghiệp. Nguồn tài chính này là cơ sở để có được các điều kiện sản xuất, tức


5

là các yếu tố đầu vào như nhà xưởng, địa điểm sản xuất kinh doanh, thiết bị, nguyên
vật liệu và các điều kiện khác.
Vốn của doanh nghiệp còn có thể được hiểu theo nghĩa hẹp là số tiền và tài
sản hữu hình khác, doanh nghiệp có được nguồn tài chính của chính mình, tức là

không tính đến nguồn tài chính doanh nghiệp có được nhờ đi vay. Tuy nhiên, trên
thực tế, người ta thường dùng vốn theo nghĩa rộng để chỉ toàn bộ nguồn lực tài
chính của doanh nghiệp, không phân biệt nguồn huy động.
Từ những phân tích đã nêu, thì vốn của doanh nghiệp (theo cách hiểu vốn tài
chính) có thể coi là giá trị bằng tiền của tất cả các nguồn lực có thể chuyển thành
tiền được doanh nghiệp nắm giữ và sử dụng nhằm mục đích thu được lợi ích lớn
hơn trong tương lai, không phân biệt nguồn gốc hình thành và không phân biệt hình
thái biểu hiện.
Thông thường, giá trị doanh nghiệp bao gồm cả giá trị hữu hình và giá trị vô
hình của doanh nghiệp. Tuy vậy, trên thực tế, khi đánh giá vốn của doanh nghiệp
người ta chỉ tính đến các giá trị hữu hình, chính vì vậy, vốn cũng có thể hiểu khác
với phạm trù “giá trị doanh nghiệp”.
Vốn của doanh nghiệp được hình thành từ khi thành lập doanh nghiệp và
biến đổi theo thời gian. Với những doanh nghiệp kinh doanh thành công, vốn của
doanh nghiệp có chiều hướng tăng trưởng, vì sau mỗi chu kỳ kinh doanh, vốn ban
đầu lại được bổ sung bằng một phần lợi nhuận thu được ( lợi nhuận dùng để tái đầu
tư ). Phần bổ sung này nhiều hay ít phụ thuộc vào mức độ sinh lợi trong kinh doanh
và chính sách tăng trưởng của doanh nghiệp. Những doanh nghiệp có chiến lược
phát triển dài hạn thường rất chú ý dùng lợi nhuận để tái đầu tư, vì nếu không tăng
cường tái đầu tư thì sớm hay muộn, doanh nghiệp đó sẽ thất bại. Ngoài ra, do nhu
cầu của đầu tư, của quá trình sản xuất kinh doanh, vốn có thể được huy động bổ
sung từ các nguồn khác nhau, do đó làm tăng vốn của doanh nghiệp.
Tuy vậy, với những doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ thì nguồn vốn ban đầu
sẽ bị giảm dần. Tình trạng này đã xảy ra với nhiều doanh nghiệp nhà nước, có thể
do cả hai loại nguyên nhân: kinh doanh thua lỗ (không thực hiện tái đầu tư mở


6

rộng) và không thực hiện đủ khấu hao tài sản cố định (không đảm bảo tái đầu tư

giản đơn).
Như vậy, vốn ban đầu của doanh nghiệp có thể tăng lên hoặc giảm đi do hai
nhóm yếu tố khách quan và chủ quan, phụ thuộc vào mức độ hiệu quả và chính sách
đầu tư và phát triển sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Vốn của doanh nghiệp
tại mỗi thời điểm bao gồm vốn đầu tư ban đầu, vốn tích luỹ từ lợi nhuận và vốn huy
động bổ sung trong quá trình hoạt động của doanh nghiệp.
1.1.2. Cơ cấu vốn và chi phí sử dụng vốn của doanh nghiệp
1.1.2.1.

Cơ cấu vốn

Cơ cấu vốn là tỷ lệ vốn trong một doanh nghiệp, cơ cấu vốn cũng có tác
động nhiều đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Thông thường doanh
nghiệp được hình thành từ hai nguồn vốn chính từ vốn chủ sở hữu và vốn vay.
Vốn chủ sở hữu được chia ra hai loại vốn là vốn cổ phần phổ thông và vốn cổ phần
ưu đãi. Vốn vay thì doanh nghiệp thường vay ngân hàng và vay bằng cách phát
hành trái phiếu ra thị trường rồi thu về nguồn tiền bán.
Như vậy khi huy động vốn thì doanh nghiệp phải huy động nguồn vốn the tỷ
lệ cho phù hợp. Nếu doanh nghiệp sử dụng quá nhiều từ vốn chủ sở hữu thì mức độ
rủi ro thấp nhưng lợi nhuận mang lại không cao. Ngược lại nếu doanh nghiệp sử
dụng quá nhiều vốn vay thì rủi ro cao cho doanh nghiệp nhưng lợi nhuận sec cao
hơn so với vốn chủ sở hữu.
1.1.2.2.

Chi phí sử dụng vốn

Chi phí sử dụng vốn là cái giá mà người sử dụng vốn phải trả cho người có
vốn để được sử dụng.
Doanh nghiệp có những nguồn vốn như vốn chủ sở hữu, vốn vay thì ứng với
mỗi loại vốn này sẽ có chi phí khác nhau. Chi phí vốn của vốn chủ sở hữu chính là

cổ tức hàng năm chia được, nếu vốn cổ phần phổ thông thì chi phí vốn không ổn
định, vốn cổ phần ưu đãi thì vốn ổn định. Đối với vốn vay thì chi phí vốn cũng có
thể thay đỗi theo lãi suất thị trường. Như vậy trong doanh nghiệp có nhiều chi phí
vốn khác nhau cho từng loại vốn huy động, và người ta lấy chi phí vốn của doanh
ngiệp sử dụng và chi phí vốn trung bình và theo công thức như sau:


7

WACC = rd*.Wd + re.We + rps.Wps
Trong đó:
r d*: chi phí vốn vay sau thuế.
re: Chi phí vốn cổ phần phổ thông.
rps: Chi phí vốn cổ phần ưu đãi.
Wd, We, Wps : lần lượt là tỷ lệ vốn vay, vốn cổ phần phổ thông và cổ phần thường.
WACC: Là chi phí vốn trung bình.
Công thức trên là công thức sử dụng mô hình Gardon, ngoài ra người ta còn
dùng phương pháp CAMP, và mô hình điều chỉnh của CAMP để tính chi phí vốn
trung bình. Với mô hình CAMP thì không phù hợp tại thị trường tài chính Việt
Nam. Vì thị trường tài chính Việt Nam chưa hoàn thiện nên hệ số beta khó tính.
Nhưng để cải thiện điều đó thì người ta dùng mô hình CAMP điều chỉnh bằng công
thức :WACC = rf + phần bù rủi ro. Trong công thức này thì phần bù rủi ro là một
đại lượng dự đoán, rf là chi phí phi rủi ro (thường lấy chi phí vốn của trái phiếu
chính phủ).
1.1.2

Các nguyên tắc huy động vốn

1.1.2.1

Nguyên tắc kịp thời

Việc huy động vốn phải đảm bảo tính kịp thời. Thông thường, khi có nhu cầu
về vốn bổ sung, doanh nghiệp phải tìm nguồn vốn để giải quyết nhu cầu đó, tuy
nhiên, nếu việc cung ứng vốn không đúng thời điểm, thời cơ đầu tư thì nguồn vốn
đó sẽ mất ý nghĩa, hoặc làm giảm khả năng thu lợi ích từ các hoạt động đầu tư kinh
doanh. Vì vậy, cải tiến các thủ tục hành chính phức tạp trong các quy trình giao dịch
về vốn là mong muốn của các doanh nghiệp. Nhiều khi, một số doanh nghiệp phải
chấp nhận một tỷ lệ lãi suất cao hơn rất nhiều trên thị trường tại chính phi chính
thức để có được nguồn vốn kịp thời vì nếu không vay kịp vốn thì nguồn vốn rẻ trên
trở nên đắt, có thể làm cho các kết quả dự tính trong các phương án kinh doanh
giảm đi và doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc trả nợ.