(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng dự án đường Phù Đổng, thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.77 MB, 108 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
PHÙNG XUÂN NHÂN
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
DỰ ÁN ĐƯỜNG PHÙ ĐỔNG, THÀNH PHỐ
VIỆT TRÌ, TỈNH PHÚ THỌ
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
THÁI NGUYÊN - 2018
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
PHÙNG XUÂN NHÂN
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
DỰ ÁN ĐƯỜNG PHÙ ĐỔNG, THÀNH PHỐ
VIỆT TRÌ, TỈNH PHÚ THỌ
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8 85 01 03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. VŨ THỊ QUÝ
THÁI NGUYÊN - 2018
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực, chưa từng được sử dụng để bảo vệ
một học vị nào và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn
Phùng Xuân Nhân
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ,
tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ dạy quý báu
của thầy, cô giáo Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên. Đầu tiên, tôi gửi lời cảm
ơn chân thành và sâu sắc tới TS. Vũ Thị Quý, là người trực tiếp hướng dẫn và giúp
đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Ban chủ nhiệm và các
thầy, cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên,
UBND thành phố Việt Trì, Các phòng ban trực thuộc UBND thành phố Việt Trì:
Ban Bồi thường Giải phóng mặt bằng, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Ban Quản lý dự án xây dựng công trình hạ tầng,
Văn phòng Ủy ban nhân dân, Chi Cục thống kê; UBND các phường, xã: Dữu Lâu,
Phượng Lâu và các ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập
thông tin, số liệu cần thiết để thực hiện luận văn này.
Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận
tình, quý báu đó!
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Phùng Xuân Nhân
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................. i
MỤC LỤC ...................................................................................................................ii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................vii
ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1
2. Mục đích nghiên cứu .............................................................................................. 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn................................................................................. 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ........................................... 4
1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài ...................................................................................... 4
1.1.1. Các văn bản của Nhà nước có liên quan đến công tác bồi thường giải
phóng mặt bằng dự án ...................................................................................... 4
1.1.2. Các văn bản pháp lý hiện hành của tỉnh Phú Thọ quy định cụ thể một số
nội dung về chính sách bồi thường, GPMB của Nhà nước trên địa bàn
tỉnh Phú Thọ ..................................................................................................... 6
1.2. Khái quát về công tác bồi thường GPMB ............................................................ 8
1.2.1. Khái niệm về công tác bồi thường GPMB ........................................................ 8
1.2.2. Bản chất của công tác bồi thường GPMB ....................................................... 10
1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường GPMB ................................. 11
1.2.4. Quy trình thực hiện công tác bồi thường GPMB ............................................ 18
1.3. Thực trạng về công tác bồi thường GPMB trong nước và một số nước trên
Thế giới .......................................................................................................... 21
1.3.1. Công tác bồi thường GPMB một số nước trên Thế giới ................................. 21
1.3.2. Công tác bồi thường GPMB ở Việt Nam ........................................................ 26
1.4. Thực trạng về công tác bồi thường GPMB trên địa bàn thành phố Việt Trì,
tỉnh Phú Thọ ................................................................................................... 32
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................... 35
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 35
iv
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 35
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 35
2.2. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 35
2.2.1. Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội và hiện trạng sử dụng đất
của thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ ............................................................. 35
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai của thành phố Việt
Trì, tỉnh Phú Thọ ............................................................................................ 35
2.2.3. Kết quả công tác bồi thường GPMB tại “Dự án đường Phù Đổng thành
phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ” ........................................................................... 35
2.2.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường
GPMB ở thành phố Việt Trì tỉnh Phú Thọ ..................................................... 37
2.3. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................. 37
2.3.1. Phương pháp thu thập thông tin, tài liệu ......................................................... 37
2.3.2. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu .............................................................. 38
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................................. 39
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội và hiện trạng sử dụng đất của thành
phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ ............................................................................. 39
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 39
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................ 45
3.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai của thành phố Việt Trì ............ 53
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Việt Trì ............................................... 53
3.2.2. Tình hình quản lý đất đai của thành phố Việt Trì ........................................... 55
3.3. Kết quả công tác bồi thường GPMB tại “Dự án đường Phù Đổng thành phố
Việt Trì, tỉnh Phú Thọ” .................................................................................. 60
3.3.1. Tổng quan về dự án “Dự án đường Phù Đổng thành phố Việt Trì, tỉnh
Phú Thọ” và những vấn đề liên quan ............................................................. 60
3.3.2. Kết quả thực hiện công tác bồi thường GPMB tại “Dự án đường Phù Đổng
thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ” ................................................................. 63
v
3.3.3. Đánh giá ảnh hưởng của việc thực hiện công tác bồi thường GPMB
đến đời sống, lao động, việc làm và thu nhập của người dân bị thu
hồi đất ............................................................................................................ 75
3.3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và rút ra bài học kinh nghiệm từ
công tác bồi thường GPMB “Dự án đường Phù Đổng thành phố Việt Trì
tỉnh Phú Thọ” ................................................................................................. 79
3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường
GPMB ở thành phố Việt Trì tỉnh Phú Thọ ................................................. 84
3.4.1. Các giải pháp về chính sách giá bồi thường đất đai, tài sản ........................... 84
3.4.2. Các giải pháp về chính sách hỗ trợ và ổn định cuộc sống .............................. 85
3.4.3. Các giải pháp về tổ chức chỉ đạo thực hiện trong công tác bồi thường GPMB ....... 85
3.4.4. Các giải pháp về cải cách thủ tục hành chính trong công tác bồi thường GPMB ....... 87
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .............................................................................. 88
1. Kết luận ................................................................................................................ 88
2. Kiến nghị .............................................................................................................. 88
TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................................................... 89
PHỤ LỤC ................................................................................................................ 94
vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BT, HT, TĐC
Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
CSHT:
Cơ sở hạ tầng
ĐTH:
Đô thị hóa
GCN QSDĐ:
Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất
GPMB :
Giải phóng mặt bằng
HĐH:
Hiện đại hóa
HT:
Hỗ trợ
KT-XH
Kinh tế-xã hội
TĐC:
Tái định cư
TP
Thành phố
TW:
Trung ương
UBND:
Ủy ban nhân dân
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1:
Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 của thành phố Việt Trì .................. 53
Bảng 3.2:
Dân số theo độ tuổi trong khu vực GPMB .......................................... 62
Bảng 3.3:
Tình hình lao động trong khu vực GPMB........................................... 63
Bảng 3.4:
Kết quả về đối tượng bồi thường và điều kiện được bồi thường ........ 64
Bảng 3.5:
Kết quả về đất đai đã thực hiện bồi thường GPMB ............................ 65
Bảng 3.6:
Kết quả bồi thường về đất và bồi thường chi phí đầu tư còn lại vào đất ......... 66
Bảng 3.7:
Kết quả bồi thường về tài sản trên đất ................................................... 68
Bảng 3.8:
Tổng hợp kinh phí hỗ trợ GPMB .......................................................... 69
Bảng 3.9:
Tổng hợp kết quả ý kiến người dân trong khu vực GPMB qua phiếu
điều tra với những nội dung chính yếu .................................................. 72
Bảng 3.10:
Tổng hợp kết quả ý kiến của cán bộ quản lý, chuyên môn về một số
nội dung chủ yếu của công tác bồi thường GPMB của dự án ................ 74
Bảng 3.11:
Tỷ lệ đất nông nghiệp bị thu hồi của các hộ dân.................................... 75
Bảng 3.12:
Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân ................ 76
Bảng 3.13:
Trình độ văn hóa, chuyên môn của người dân....................................... 77
Bảng 3.14:
Tình hình lao động, việc làm của các hộ thuộc khu vực bồi thường GPMB ........... 78
Bảng 3.15:
Tình hình thu nhập của các hộ sau khi thu hồi đất ................................. 79
1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trải qua nhiều quá trình biến đổi không ngừng của tự nhiên, đất đai luôn
được khẳng định là một trong những nguồn tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên
nhiên đã ban tặng cho con người. Đất đai có ý nghĩa và vai trò đặc biệt quan trọng
cho sự tồn tại, phát triển của sự sống trên trái đất và của cả xã hội loài người. Đất
đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố dân cư, là nơi xây dựng các công
trình văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng, là kho tàng dự trữ lớn nhất của nhân loại
và sự sống còn của mỗi quốc gia, mỗi con người.
Những năm gần đây, nền kinh tế phát triển mạnh mẽ cùng với áp lực về sự
gia tăng dân số làm cho nhu cầu về đất đai của con người ngày càng tăng, diện tích
đất đai ngày càng bị thu hẹp. Đồng thời quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh làm cho
đất đai ngày càng có giá trị kinh tế cao và nhu cầu về mặt bằng lớn để phục vụ cho
sản xuất, kinh doanh. Để có mặt bằng thực hiện các dự án chúng ta phải thu hồi và
chuyển mục đích sử dụng đất đai. Chính vì vậy, công tác bồi thường, giải phóng
mặt bằng là điều kiện tiên quyết của sự phát triển, nó tác động mạnh mẽ đến công
tác quản lý nhà nước về đất đai.
Trước thực trạng như vậy, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB)
là một trong những công việc hết sức khó khăn, phức tạp và được xã hội đặc biệt
quan tâm. Bồi thường, giải phóng mặt bằng cũng là một vấn đề hết sức nhạy cảm và
phức tạp liên quan tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội và cộng đồng dân cư, ảnh
hưởng trực tiếp tới lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, đặc biệt với các hộ gia
đình, cá nhân có đất bị thu hồi trên phạm vi cả nước, của từng địa phương, không
những thế nó còn ảnh hưởng rất lớn đến tình hình kinh tế, chính trị, xã hội của địa
phương sau khi tái định cư cho người dân. Công tác bồi thường GPMB hiện nay
còn trì trệ và gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện do nhiều nguyên nhân
như các chính sách về bồi thường thiệt hại GPMB còn chưa cụ thể, hay thay đổi gây
nhiều khó khăn cho việc xác định mức độ bồi thường, giá bồi thường; TĐC và giải
quyết hậu quả sau GPMB;… Trước những khó khăn như vậy, việc đánh giá công
2
tác bồi thường GPMB để đưa ra những phương án khả thi giải quyết những khó
khăn bồi thường GPMB đang là một nhu cầu hết sức cấp thiết của xã hội.
Thành phố Việt Trì là đô thị loại I trực thuộc tỉnh Phú Thọ, là thành phố ngã
ba sông, có Khu di tích lịch sử đền Hùng là vùng đất Tổ, nơi khai quốc và là cội
nguồn của dân tộc Việt Nam; là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, giáo dục, y tế...
của tỉnh Phú Thọ, cách thủ đô Hà Nội 80km và là vùng đất chuyển tiếp giữa đồng
bằng sông Hồng và các tỉnh miền núi phía bắc. Thành phố Việt Trì được quy hoạch
là một trong những đô thị Trung tâm động lực phát triển quan trọng của vùng Trung
du và miền núi phía Bắc. Trong những năm gần đây TP. Việt Trì đã được Trung
ương, tỉnh Phú Thọ quan tâm đầu tư phát triển TP. Việt Trì tương xứng với vị trí, vai
trò là một trong những đô thị Trung tâm động lực phát triển quan trọng của Vùng,
đặc biệt là các công trình thuộc Khu di tích lịch sử đền Hùng và hạ tầng kỹ thuật
(trọng tâm là các công trình hạ tầng giao thông) của thành phố. Do vậy, công tác bồi
thường giải phóng mặt bằng (GPMB) khi Nhà nước thu hồi đất được TP. Việt Trì
xác định là điểm xuất phát, là khâu then chốt và là bước đột phá để thực hiện thành
công các công trình, dự án nhằm phát triển thành phố.
Việc nghiên cứu chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng để rút ngắn thời
giải phóng mặt bằng của các dự án trên địa bàn TP. Việt Trì khi Nhà nước thu hồi
đất là mục tiêu của đề tài nghiên cứu “Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng
mặt bằng dự án đường Phù Đổng, thành phố Việt Trì tỉnh Phú Thọ”.
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá khái quát được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố
Việt Trì, tỉnh Phú Thọ.
- Đánh giá được hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai của
thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ.
- Đánh giá được kết quả của công tác bồi thường GPMB tại “Dự án đường
Phù Đổng thành phố Việt Trì tỉnh Phú Thọ”.
- Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác bồi thường
giải phóng mặt bằng ở thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ.
3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
Bổ sung kiến thức, kinh nghiệm thực tế và hiểu rõ về công tác quản lý nhà
nước về đất đai, cụ thể là công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, những thuận lợi
khó khăn khi tiến hành dự án.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp tìm ra những thuận lợi, khó khăn của
công tác bồi thường GPMB để từ đó hoàn thiện cơ chế, chính sách bồi thường,
GPMB, góp phần thúc đẩy tiến độ bồi thường GPMB.
4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
1.1.1. Các văn bản của Nhà nước có liên quan đến công tác bồi thường giải
phóng mặt bằng dự án
a. Thời gian trước ngày 01 tháng 7 năm 2014
- Luật Đất đai 2003 (công bố ngày 10 tháng 12 năm 2003 và có hiệu lực từ
ngày 01 tháng 7 năm 2004).
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ
về bồi thường thiệt hại, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ
về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP.
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP.
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số
điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai trong đó có Nghị định
197/2004/NĐ-CP cụ thể như sau: Sửa đổi, bổ sung Điểm b Khoản 1 Điều 3, sửa đổi
Điều 29, bổ sung Khoản 3 vào Điều 36, sửa đổi Khoản 2 Điều 48.
- Nghị định số: 123/NĐ - CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số: 188/2004/NĐ - CP.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ
quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư.
- Thông tư số: 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số: 123/2007/NĐ-CP.
5
- Thông tư số 14/2008/TTLB - BTC - BTNMT ngày 31/1/2008 của Bộ Tài
Chính - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị
định số 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về
đất đai.
- Thông tư số 14/2009/BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư liên tịch số: 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010, của
Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tài chính, hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban
hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc TW.
- Thông tư số 57/2010/TT-BTC ngày 16 tháng 4 năm 2010 của Bộ trưởng Bộ
Tài chính quy định việc lập dự toán, sử dụng và quyết toán kinh phí tổ chức thực
hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
b. Thời gian từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đến nay
- Luật đất đai 2013;
- Nghị định số 43/2014/NĐ - CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy định về
giá đất;
- Nghị định số 47/2014/NĐ - CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy định
về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ Quy định
về khung giá đất;
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ
sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;
6
- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy
định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số
44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 về đất đai của Chính phủ;
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng
giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;
- Thông tư 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Thông tư 74/2015/TT-BTC ngày 15/5/2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn
việc lập dự toán, sử dụng và thanh quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số: 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm
2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành
Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành
Luật đất đai.
1.1.2. Các văn bản pháp lý hiện hành của tỉnh Phú Thọ quy định cụ thể một số nội
dung về chính sách bồi thường, GPMB của Nhà nước trên địa bàn tỉnh Phú Thọ
a. Thời gian trước ngày 01 tháng 7 năm 2014
- Quyết định số: 1467/2011/QĐ-UBND ngày 27 tháng 4 năm 2011 của UBND
tỉnh Phú Thọ ban hành Quy định, Đơn giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự,
thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tinh.
- Quyết định số: 24/2012/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2012 của UBND
tỉnh Phú Thọ về giá các loại đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh Phú Thọ.
- Quyết định số: 40/2013/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2013 của UBND
tỉnh Phú Thọ về giá các loại đất năm 2014 trên địa bàn tỉnh Phú Thọ.
- Quyết định số 2580/QĐ-UBND ngày 11/10/2013 của UBND tỉnh Phú
Thọ về việc công bố giá bình quân các loại nông sản trên địa bàn tỉnh Phú Thọ,
Quý IV năm 2013.
7
- Thông báo số: 258/CTK-TB ngày 20 tháng 6 năm 2011 của Cục thống kê
tỉnh Phú Thọ về việc thông báo năng suất bình quân một số cây trồng hàng năm và
thủy sản năm 2010.
- Thông báo số: 153/CTK-TB ngày 16 tháng 4 năm 2014 của Cục thống kê
tỉnh Phú Thọ về việc thông báo năng suất bình quân một số cây trồng hàng năm và
thủy sản năm 2013.
b. Thời gian từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đến nay
- Quyết định số: 11/2014/QĐ-UBND ngày 10 tháng 9 năm 2014 của UBND
tỉnh Phú Thọ ban hành quy định cụ thể một số nội dung về bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư và đơn giá bồi thường vật kiến trúc, cây cối trên địa bàn tỉnh Phú Thọ
- Quyết định số: 12/2015/QĐ-UBND ngày 14 tháng 9 năm 2015 của UBND
tỉnh Phú Thọ Sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy định ban hành kèm theo Quyết
định số 11/2014/QĐ-UBND ngày 10/9/2014 của UBND tỉnh ban hành Quy định cụ
thể một số nội dung về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và Đơn giá bồi thường về
vật kiến trúc, cây cối khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh.
- Quyết định số: 24/2014/QĐ-UBND ngày 29 tháng 12 năm 2014 của UBND
tỉnh Phú Thọ về bảng giá đất 5 năm (2015-2019) trên địa bàn tỉnh Phú Thọ.
- Quyết định số: 2913/2015/QĐ-UBND ngày 30 tháng 11 năm 2015 của
UBND tỉnh Phú Thọ về phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ
thể khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với 10 dự án tại TP. Việt
Trì gồm: Dự án đường nối Quốc lộ 2 qua khu công nghiệp Thụy Vân đến đê sông
Hồng; Dự án đường Phù Đổng; Dự án đường Trường Chinh; Dự án đầu tư xây
dựng Trường Đại học Hùng Vương; Dự án xây dựng cầu Việt Trì mới dành riêng
cho đường bộ trên sông Lô; Dự án cải tạo nâng cấp đường sắt Yên Viên-Lào Cai;
Dự án xây dựng Trường Tiểu học Minh Tân; Dự án Trường Mầm non Gia Cẩm; Dự
án khu tái định cư cầu Việt Trì mới; Dự án Xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư
Đồi Đá Trắng-Cây Mít, phường Vân Phú.
8
- Quyết định số: 12/2014/QĐ-UBND ngày 10 tháng 9 năm 2014 của UBND
tỉnh Phú Thọ quy định cụ thể một số nội dung về quản lý, sử dụng đất trên địa bàn
tỉnh Phú Thọ.
- Quyết định số 2483/QĐ-UBND ngày 20/10/2014 của UBND tỉnh Phú
Thọ về việc công bố giá bình quân các loại nông sản trên địa bàn tỉnh Phú Thọ,
Quý IV năm 2014.
- Thông báo số 04/TB-STC ngày 12/01/2016 của Sở Tài chính tỉnh Phú Thọ
về giá bình quân các loại nông sản trên địa bàn tỉnh Phú Thọ.
- Thông báo số 01/TB-STC ngày 04/01/2017 của Sở Tài chính tỉnh Phú Thọ
về giá bình quân các loại nông sản trên địa bàn tỉnh Phú Thọ.
1.2. Khái quát về công tác bồi thường GPMB
1.2.1. Khái niệm về công tác bồi thường GPMB
1.2.1.1. Thu hồi đất
Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất
của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử
dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai [15].
Mục đích của công tác thu hồi đất là nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng
hợp pháp, đúng mục đích, đạt hiệu quả cao, khắc phục tình trạng tùy tiện trong quản
lý sử dụng đất, vi phạm luật đất đai. Ngoài ra còn để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất
phục vụ lợi ích quốc gia khi cần thiết.
1.2.1.2. Bồi thường quyền sử dụng đất
Bồi thường quyền sử dụng đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng
mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi
thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quy
định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo dân chủ, khách
quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật (Điều 74
Luật đất đai 2013).
9
Công tác bồi thường và hỗ trợ người dân bị mất đất là công việc vô cùng
quan trọng không chỉ đối với các nước trên thế giới mà còn là nhiệm vụ thiết yếu
trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước. Đây không chỉ là khâu đầu
tiên trong việc tạo mặt bằng để xây dựng cơ sở hạ tầng mà còn ảnh hưởng rất lớn
tới mọi mặt KT-XH - môi trường…. Do đó cần có cơ chế chính sách hợp lý mà cần
có những bước đi hợp lý đảm bảo sự công bằng cho người dân bị mất đất cũng như
mạng lại lợi ích cho cả nhà nước, chủ đầu tư và người dân.
1.2.1.3. Hỗ trợ
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất
thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển [13].
Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo
quy định còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ. Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan,
công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật.
Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
+ Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;
+ Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp
thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu
hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển
chỗ ở;
+ Hỗ trợ TĐC đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;
1.2.1.4. Tái định cư
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh
sống và làm ăn. TĐC bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà
nước thu hồi hoặc trưng dụng đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản,
di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu
nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó.
Như vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về KT-XH đối
với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.
10
1.2.2. Bản chất của công tác bồi thường GPMB
Mục tiêu phát triển kinh tế và xây dựng đất nước của Đảng và Nhà nước ta là:
“Dân giàu, nước mạnh, công bằng, dân chủ, văn minh”. Trong quá trình phát triển
đất nước buộc phải sắp xếp, xây dựng mới các công trình để đáp ứng đời sống ngày
càng hiện đại của nhân dân để bắt nhịp, hội nhập với các nước tiên tiến trên thế giới.
Từ đó cho thấy, công tác bồi thường, GPMB là công việc tất yếu trong xã hội; bản chất
của công tác bồi thường GPMB là thu hồi đất, bồi thường đất, bồi thường tài sản bị
thiệt hại, di chuyển thay đổi chỗ ở, nơi sản xuất đảm bảo mục tiêu phát triển và xây
dựng đất nước trên nguyên tắc của nhà nước về bồi thường đất và bồi thường tài sản bị
thiệt hại theo Luật định. Do đó, chiến lược phát triển của đất nước, Nhà nước ta luôn
phải có chiến lược phát triển nhà ở nhằm tạo điều kiện cho nhân dân có chỗ ở rộng rãi
hơn, tiện nghi hơn qua mỗi thời kỳ phát triển của đất nước.
Ăn và ở là hai nhu cầu tối thiểu, thiết yếu của con người, một khi hai nhu cầu
tối thiểu đó không được đáp ứng tối thiểu thì con người không thể làm khoa học và
hoạt động chính trị.
Bài học của một số nước phát triển cho chúng ta một cách nhìn mới, đó là
bên cạnh những công sở nguy nga tráng lệ, những cao ốc chọc trời là những khu
nhà “ổ chuột” của dân lao động - công bằng và nhân quyền không thể chỉ thông qua
tuyên truyền mà thực tế lại không thực hiện.
Đất nước ta đang bước vào thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá, chúng ta
không thể chỉ có những đô thị đẹp, hiện đại, những khu sản xuất khổng lồ, những
công trình công cộng khang trang mà kèm theo đó chỗ ở của người dân phải được
nâng cấp tiện nghi hơn, rộng rãi hơn... Chính vì vậy mà phải tính một cách toàn
diện, không để hiện tượng một công trình mới ra đời kéo theo những người dân
không có chỗ ở hoặc chỗ ở kém hơn nơi ở cũ, dù đó là một gia đình.
Nếu không nhìn rõ bản chất của vấn đề, mỗi năm chúng ta có hàng ngàn dự
án đầu tư xây dựng, mỗi dự án chỉ kéo theo một gia đình không có chỗ ở thì đã có
hàng ngàn gia đình thiếu chỗ ở hoặc chỗ ở tạm bợ. Như vậy là sự phát triển thiên
lệch, mục tiêu lớn của quốc gia không đạt được. Vấn đề thiếu chỗ ở không chỉ dừng
11
lại ở đó mà còn kéo theo hàng loạt các tệ nạn, các tiêu cực xã hội phát sinh, sẽ ảnh
hưởng đến tiến trình phát triển của đất nước.
1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường GPMB
* Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó
không ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2013, Nhà nước đã ban
hành Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 mới đây nhất là Luật đất đai
năm 2013 và các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất. Sau khi
quốc hội thông qua Luật đất đai 2013 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã
nhanh chóng đi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy phạm pháp luật đất đai khá
hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai phù hợp với thực tế.
Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của Nhà nước đã tạo cơ sở pháp lý quan
trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai, giải
quyết tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đã đáp ứng được quan
hệ đất đai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hóa và ĐTH; hệ thống pháp
luật đất đai luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo
đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội và hòa hợp với chính sách TĐC của các
nhà tài trợ là các tổ chức ngân hàng quốc tế điển hình như Ngân hàng phát triền
Châu Á (ADB), Ngân hàng thế giới (WB)...
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, và luôn biến động theo sự phát triển
của nền KT-XH. Để thực hiện tốt chức năng quản lý nhà nước về đất đai đòi hỏi
phải có các văn bản pháp luật liên quan mang tính ổn định cao và phù hợp với tình
hình thực tế.
Vì vậy, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng luôn được Chính
phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công
tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới
về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những kết quả đáng khích
lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu
12
tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất
đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và
cản trở.
Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về
quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB, hỗ trợ và
TĐC. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn có những nhược điểm như là số lượng
nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng
bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật [28].
* Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà
nước đóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào
đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu
như là phương án có hiệu quả KT-XH cao nhất.
* Công tác đăng ký đất đai và cấp GCN QSDĐ
Đăng ký đất đai là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của hệ thống quản
lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sử dụng đất đai, quyền sở hữu bất
động sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sử dụng đất. Theo quy định của
các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sử dụng. Ở nước ta,
theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất
với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Văn phòng đăng ký đất đai) và được cấp GCN
QSDĐ. Chức năng của đăng ký đất đai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an
toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về đất.
GCN QSDĐ trong công tác bồi thường GPMB là căn cứ để xác định đối
tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác
đăng ký biến động về sử dụng đất chưa được làm kịp thời, thường xuyên, liên tục;
việc đăng ký, cấp GCN QSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi
thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp
13
GCN QSDĐ, chỉnh lý biến động đất đai thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận
lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
* Yếu tố giá đất và định giá đất
Giá đất có vai trò rất quan trọng trong chính sách bồi thường, GPMB. Cụ thể:
Thứ nhất, đối với quản lý của Nhà nước: Giá đất là công cụ để Nhà nước
thực hiện công tác quản lý, điều tiết sự hoạt động của thị trường bất động sản nói
chung, thị trường nhà đất nói riêng, giảm và tiến tới xóa bỏ các hiện tượng đầu cơ
đất đai làm nhũng đoạn thị trường nhà đất. Đối với lĩnh bồi thường, GPMB thì giá
đất có vai trò quan trọng trong việc điều tiết giữa lợi ích của Nhà nước, lợi ích công
cộng, lợi ích của quốc gia với lợi ích của những người dân bị thu hồi đất. Có thể
nói, việc quy định giá đất bồi thường GPMB hợp lý sẽ tạo điều kiện đẩy nhanh tiến
độ GPMB và giao đất cho nhà đầu tư và bắt tay vào thực hiện các công trình trên
đất bị thu hồi. Cùng với công tác đẩy mạnh GPMB thì Nhà nước phải có chính
sách bồi thường giá trị hợp lý cho những người dân có đất bị thu hồi để người dân
di dời chỗ ở, chuyển đổi công việc khác, hoặc có những phương án khác để ổn định
cuộc sống của mình. Như vậy, Nhà nước vừa phải giải quyết vấn đề GPMB vừa
phải giải quyết vấn đề an sinh cho những người dân bị thu hồi đất. Và chính sách
về giá đất sẽ có vai trò giải quyết tốt những vấn đề đặt ra. Do vậy, nhà nước cần
phải có chính sách về giá đất thích hợp để tạo điều kiện đẩy nhanh việc GPMB
cũng như giảm khiếu nại, tố cáo về giá đất trong bồi thường GPMB.
Giá đất nói chung và giá đất trong bồi thường GPMB nói riêng là một loại
công cụ tài chính để Nhà nước tiến hành thực hiện quản lý về đất đai, bên cạnh việc
quy định các khoản thu vào ngân sách thì đồng thời giá đất còn có tác dụng định
hướng thị trường. Trên thực tế, bất kỳ Nhà nước nào cũng có thể sử dụng nhiều
biện pháp khác nhau để thực hiện tốt chức năng quản lý nhà nước về đất đai của
mình. Đó có thể là biện pháp hành chính, cũng có thể là biện pháp kinh tế, và đôi
khi là sự kết hợp của cả hai biện pháp trên. Nhà nước ta đã và đang vận dụng một
cách có hiệu quả các quy định của pháp luật trong việc quản lý giá đất.
Trong nền kinh tế thị trường, giá đất có cơ chế hình thành và vận hành riêng
theo quy luật khách quan (quy luật cung cầu, quy luật giá trị, quy luật cạnh
14
tranh…). Song bên cạnh đó Nhà nước cũng đưa ra những biện pháp nhằm điều
chỉnh, đảm bảo, tạo điều kiện cho các quy luật thị trường vận động lành mạnh, ổn
định, đúng hướng. Một trong những chính sách phải kể đến là yếu tố về giá đất.
Trong điều kiện đổi mới hiện nay ở nước ta, khi mà đất đai được xác định là nguồn
lực quan trọng để phát triển kinh tế xã hội, việc xác định vai trò quản lý của Nhà
nước thông qua cơ chế giá với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất
đai càng có ý nghĩa cả về phương diện chính trị pháp lý, cả về phương diện quản lý
kinh tế.
Thứ hai, Đối với người dân bị thu hồi đất: Người dân thường có tâm lý
không muốn bị thu hồi đất vì thu hồi đất sẽ tạo nên sự bất ổn trong cuộc sống
hàng ngày đối với những người bị thu hồi đất ở và bất ổn về việc làm đối với
những người bị thu hồi đất nông nghiệp. Cho nên giá đất chính là việc bồi thường
lại giá trị đất đã bị thu hồi cho người dân để người dân bị thu hồi đất có thể tìm
được chỗ ở mới tương đương hoặc tốt hơn nơi ở cũ đã bị thu hồi và tạo điều kiện
cho họ có cơ hội chuyển đổi nghề nghiệp.
Thứ ba, Đối với các nhà đầu tư trong những trường hợp thu hồi đất vì mục
đích kinh tế: Trong thực tế hiện nay, vấn đề giá đất trong bồi thường GPMB đối
với các nhà đầu tư luôn là một vấn đề nan giải. Muốn có đất để thực hiện dự án
kinh tế thì nhà đầu tư cần phải GPMB. Nhưng vấn đề GPMB đối với các nhà đầu
tư còn phụ thuộc rất nhiều đến những thỏa thuận về giá đất đối với những người
dân bị thu hồi đất. Rất nhiều trường hợp người dân bị thu hồi đất thách giá quá cao
khiến cho các nhà đầu tư gặp trở ngại trong việc GPMB cũng như tốn khá nhiều chi
phí cho việc GPMB. Trong khi đó, tâm lý của các nhà đầu tư thường mong muốn
tiến hành nhanh chóng dự án đầu tư của mình nhưng không thỏa thuận được giá cả
với người dân nên nhiều dự án bị kéo dài rất lâu.
Do vậy, một giá đất hợp lý là giải pháp hữu hiệu để các nhà đầu tư có thể
tiếp tục thực hiện dự án đầu tư của mình cũng như bồi thường khoản giá trị tương
ứng cho người có đất bị thu hồi để ổn định cuộc sống
Việc bồi thường giá đất hợp lý trong GPMB sẽ góp phần hạn chế những
xung đột, tranh chấp xảy ra khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất. hiện nay, tình trạng
15
khiếu kiện về giá đất diễn ra khá phổ biến trong thực tế. Việc khiếu kiện đó hầu hết
xuất phát từ việc giá đất chi trả cho người dân có đất bị thu hồi quá thấp khiến cho
cuộc sống của họ lâm vào tình cảnh khó khăn, vừa mất đất, vừa mất việc làm lại
chỗ ở bấp bênh... Điều đó khẳng định được vai trò của giá đất trong bồi thường
GPMB đối với công tác an sinh xã hội của Nhà nước cũng như sự ổn định trong
cuộc sống của người dân bị thu hồi đất.
Luật đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục
đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù
hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã
chuyển nhượng hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất hoặc giá trúng đấu giá quyền sử
dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất; cùng một thời điểm các
thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc
sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. Quy định khung giá đất,
bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và được điều chỉnh khi thị
trường có biến động. Bổ sung quy định đối với trường hợp các địa phương không
thống nhất được giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc
TW thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Bảng giá đất để áp dụng các trường hợp:
(1) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của
hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang
đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
(2) Tính thuế sử dụng đất;
(3) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
(4) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
(5) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử
dụng đất đai;
(6) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho
Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử
16
dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền
một lần cho cả thời gian thuê;
UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại thời điểm định giá để áp dụng
đối với các trường hợp:
(1) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ
gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức quy định; cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải
là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình,
cá nhân, tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn
mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
(2) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử
dụng đất;
(3) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không
thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
(4) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước
mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
(5) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Luật đã được bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá
đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất và việc thuê tư vấn để xác
định giá đất cụ thể.
* Thị trường bất động sản
Trong những năm gần đây thị trường bất động sản đang phát triển nhanh
chóng và ảnh hưởng nhiều đến đời sống xã hội. Bất động sản đang là điểm nóng
cũng như là ưu tiên số một cho các nhà đầu tư. Công tác quản lý nhà nước về đất
đai nói chung cũng như công tác GPMB nói riêng cũng bị tác động bởi hoạt động
của thị trường bất động sản.
