Tăng cường công tác quản lý thuế TNDN đối với doanh nghiệp kinh doanh bđs tại phòng kiểm tra số 6 cục thuế hà nội

Học Viện Tài Chính

Luận văn tốt nghiệp

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn tốt nghiệp là trung thực xuất phát từ tình
hình thực tế của đơn vị thực tập.
Sinh Viên

Ngô Thị Ngọc Huyền

Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền

1

Lớp: CQ49/02.04


Học Viện Tài Chính

Luận văn tốt nghiệp

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN.............................................................................................i
MỤC LỤC........................................................................................................ii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT...........................................................vii
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU...............................................................viii
DANH MỤC HÌNH......................................................................................viii
MỞ ĐẦU...........................................................................................................1

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THUẾ TNDNĐỐI VỚI KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.............................................................................4
1.1 Khái quát về thuế TNDN......................................................................4
1.1.1 Khái niệm, đặc điểm về thuế TNDN:.............................................4
1.1.2 Vai trò của thuế TNDN trong nền kinh tế......................................5
1.2 Khái quát về kinh doanh bất động sản................................................6
1.2.1 Khái niệm, đặc điểm về kinh doanh BĐS.....................................6
1.2.2 Vai trò của kinh doanh BĐS.........................................................8
1.3Quản lý thuế TNDN đối với hoạt động kinh doanh BĐS...................8
1.3.1 Nội dung cơ bản của chính sách thuế TNDN hiện hành đối với
kinh doanh BĐS......................................................................................8
1.3.1.1 Người nộp thuế.........................................................................8
1.3.1.2 Thu nhập chịu thuế...................................................................8
1.3.1.3 Căn cứ tính thuế........................................................................9
1.3.1 4 Phương pháp tính thuế:..........................................................15
1.3.1.5 Kê khai, nộp thuế:...................................................................15
1.3.2. Nội dung cơ bản về quản lý thuế TNDN đối với kinh doanh
BĐS ......................................................................................................17
1.3.2.1 Quản lý người nộp thuế...........................................................17
1.3.2.2 Quản lý căn cứ tính thuế.........................................................18
1.3.2.3 Quản lý việc kê khai, nộp thuế................................................18
1.3.2.4. Quản lý về miễn, giảm thuế....................................................20

Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền

2

Lớp: CQ49/02.04

Học Viện Tài Chính

Luận văn tốt nghiệp

1.3.2.5 Công tác thanh tra, kiểm tra NNT...........................................20
1.3.2.6. Công tác tuyên truyền, hỗ trợ NNT........................................21
1.3.3 Sự cần thiết của quản lý thuế TNDN đối với kinh doanh bất
động sản.................................................................................................22
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ THUẾ TNDN
ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP KINH DOANH BĐS TẠI PHÒNG KIỂM
TRA THUẾ SỐ 6 – CỤC THUẾ HÀ NỘI...................................................23
2.1 Đặc điểm kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội và tổ chức quản lý thuế
tại Cục thuế Hà Nội...................................................................................23
2.1.1 Một số nét về tình hình kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội.......23
2.1.2 Tổ chức quản lý thuế tại Cục thuế Hà Nội..................................24
2.1.2.1 Tổ chức bộ máy.......................................................................24
2.1.2.2 Kết quả thu thuế......................................................................26
2.2 Tình hình quản lý thuế TNDN đối với kinh doanh BĐS tại
phòng kiểm tra số 6.................................................................................30
2.2.1 Công tác quản lý ĐTNT................................................................30
2.2.2 Công tác quản lý căn cứ tính thuế...............................................31
2.2.2.1 Quản lý doanh thu tính thuế...................................................31
2.2.2.2 Quản lý chi phí........................................................................32
2.2.3 Công tác thanh tra, kiểm tra.........................................................33
2.2.3.1 Công tác kiểm tra tại trụ sở CQT...........................................34
2.2.3.2 Công tác kiểm tra tại trụ sở NNT...........................................35
2.2.3 Công tác quản lý nợ và cưỡng chế thuế.....................................36
2.3 Đánh giá chung về công tác quản lý thuế TNDN đối với kinh doanh
bất động sản tại phòng kiểm tra số 6.......................................................38
2.3.1 Những kết quả đã đạt được...........................................................38

2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân..............................................................39
2.3.2.1 Hạn chế...................................................................................39
2.3.2.2 Nguyên nhân của những hạn chế............................................40

Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền

3

Lớp: CQ49/02.04


Học Viện Tài Chính

Luận văn tốt nghiệp

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ THU THUẾ
TNDN ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP KINH DOANH BĐS TẠI PHÒNG
KIỂM TRA SỐ 6 CỤC THUẾ HÀ NỘI......................................................42
3.1 Phương hướng, nhiệm vụ công tác quản lý thuế TNDN thời gian tới
tại phòng kiểm tra thuế số 6.....................................................................42
3.2 Các giải pháp tăng cường quản lý thu thuế TNDN đối với hoạt
động kinh doanh BĐS tại phòng kiểm tra thuế số 6..............................42
3.2.1 Giải pháp quản lý người nộp thuế...............................................42
3.2.2 Giải pháp quản lý căn cứ tính thuế..............................................43
3.2.3 Giải pháp tăng cường thu, nộp thuế và thu hồi nợ đọng thuế. . .45
3.2.3.1 Xây dựng kế hoạch thu hàng năm hợp lý................................45
3.2.3.2 Tăng cường công tác tuyên truyền hỗ trợ chính sách thuế, luật
thuế.....................................................................................................45
3.2.3.3 Công tác kế toán - thống kê thuế cần được thực hiện nghiêm
túc và kịp thời.....................................................................................46

3.2.3.4 Công tác truy thu nợ thuế cần được chỉ đạo quyết liệt hơn nữa. .46
3.2.4 Công tác kiểm tra và xử lý vi phạm về thuế.................................47
3.2.5 Nâng cao ý thức trách nhiệm của cán bộ quản lý thuế..............48
3.3 Điều kiện thực hiện giải pháp.............................................................51
3.3.1 Về mặt chính sách.........................................................................51
3.3.2 Đào tạo, nâng cao trình độ, nghiệp vụ cho cán bộ quản lý thuế
thu nhập doanh nghiệp đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS.........52
3.3.3 Về cơ sở vật chất và ứng dụng công nghệ thông tin...................53
KẾT LUẬN....................................................................................................55
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................57

Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền

4

Lớp: CQ49/02.04


Học Viện Tài Chính

Luận văn tốt nghiệp

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BCTC

: Báo cáo tài chính

BĐS

: Bất động sản

CNTT

: Công nghệ thông tin

CQT

: Cơ quan thuế

ĐTNT

: Đối tượng nộp thuế

GTGT

: Giá trị gia tăng

MST

: Mã số thuế

NNT

: Người nộp thuế

NSNN

: Ngân sách nhà nước

SDĐ

: Sử dụng đất

TNCT

: Thu nhập chịu thuế

TNDN

: Thu nhập doanh nghiệp

Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền

Lớp: CQ49/02.04


Học Viện Tài Chính

Luận văn tốt nghiệp

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU

BẢNG 1: Kết quả thu thuế của cục thuế Hà Nội............................................27
BẢNG 2: So sánh số thu thuế TNDN so với tổng số thu của phòng..............28
BẢNG 3: Đánh giá nguồn thu doanh nghiệp trọng điểm theo một số ngành
nghề chủ yếu....................................................................................................29
BẢNG 4: Tổng hợp kết quả kiểm tra hồ sơ khai thuế tại trụ sở cơ quan thuế
của phòng kiểm tra thuế số 6 giai đoạn 2012-2014........................................34
BẢNG 5: Tổng hợp kết quả kiểm tra thuế tại trụ sở doanh nghiệp của phòng

kiểm tra thuế số 6 giai đoạn 2012-2014.........................................................35
BẢNG 6: Số nợ thuế của doanh nghiệp giai đoạn 2012-2014.......................37

DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1 Cơ cấu tổ chức bộ máy Cục thuế Hà Nội.........................................25

Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền

Lớp: CQ49/02.04


Học Viện Tài Chính

Luận văn tốt nghiệp

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Nguồn thu từ thuế có vai trò rất quan trọng, là nguồn thu chủ yếu của
mỗi quốc gia. Đây là biện pháp động viên bắt buộc của các thể nhân và các
pháp nhân trích một phần thu nhập do kinh doanh, do lao động, do đầu tư tài
chính mang lại nộp vào ngân sách nhà nước nhằm đáp ứng nhu cầu chi tiêu
của đất nước và điều tiết nền kinh tế vĩ mô. Tại Việt Nam, nguồn thu từ thuế
hàng năm chiếm chủ yếu nguồn thu Ngân sách nhà nước.
Thủ đô Hà Nội - trung tâm kinh tế - có nhiều thuận lợi trong phát triển
kinh tế, thu hút nguồn lực tài chính, nhân lực và khoa học công nghệ tạo điều
kiện cho các doanh nghiệp phát triển, hoạt động các doanh nghiệp đã và đang
ngày càng mở rộng trên khắp thành phố với hình thức đa dạng, phong phú và
phức tạp. Trong những năm gần đây, kinh tế thủ đô có những bước tăng
trưởng đáng kể.Vì vậy, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng có được điều
kiện để phát triển mạnh mẽ hơn.Tuy nhiên, khủng hoảng kinh tế thế giới tác

động đến kinh tế trong nước dẫn đến hoạt động kinh doanh của các doanh
nghiệp này gặp nhiều khó khăn, giao dịch trầm lắng, tồn kho bất động sản và
nợ xấu cao.
Thời gian qua, hệ thống văn bản pháp luật được hoàn thiện tạo cơ sở
minh bạch, bình đẳng, thuận lợi hơn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh của các
doanh nghiệp, công tác quản lý thu thuế đối với kinh doanh BĐS vì thế cũng
có nhiều chuyển biến tích cực góp phần nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật
thuế của người nộp thuế.Tuy nhiên, thực hiện cơ chế “tự khai, tự tính, tự nộp”
cũng là nguyên nhân dẫn đến tình trạng gian lận thuế, trốn thuế với nhiều hình
thức ngày càng tinh vi, khó phát hiện, công tác kiểm soát thuế TNDN còn gặp
nhiều hạn chế, hiệu quả từ việc quản lý thuế TNDN hàng năm của cơ quan
thuế đối với doanh nghiệp đạt chưa cao.
Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền

Lớp: CQ49/02.04


Học Viện Tài Chính

Luận văn tốt nghiệp

Xuất phát từ thực tế công tác quản lý thuế trên địa bàn Hà Nội, cùng
những điểm riêng biệt đặc thù của doanh nghiệp kinh doanh BĐS, đề tài luận
văn“ Tăng cường công tác quản lý thuế TNDN đối với doanh nghiệp kinh
doanh BĐS tại Phòng kiểm tra số 6 - Cục Thuế Hà Nội ” có tính thời sự và
ý nghĩa thực tiễn.
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Đề tài có các mục đích nghiên cứu cơ bản sau:
- Hệ thống hóa các vấn đề lý luận cơ bản về quản lý thuế TNDN đối
với kinh doanh BĐS.

- Đánh giá thực trạng công tác quản lý thuế đối với doanh nghiệp kinh
doanh BĐS tại Phòng Kiểm tra thuế số 6 – Cục thuế TP Hà Nội.
- Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý thuế đối với
doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại Phòng Kiểm tra thuế số 6 – Cục thuế TP Hà
Nội.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
- Đối tượng nghiên cứu: công tác quản lý thuế TNDN đối với doanh
nghiệp kinh doanh BĐS cả về lý luận và thực tiễn.
- Phạm vi nghiên cứu: do hạn chế trong tiếp cận nội dung vấn đề nên
đề tài chỉ tập trung nghiên cứu công tác quản lý thuế TNDN về kinh doanh
BĐS do phòng kiểm tra thuế số 6- Cục Thuế Hà Nội quản lý trong giai đoạn
2012-2014.
4. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng các phương pháp sau: phương pháp hệ thống;
phương pháp phân tích - tổng hợp; phương pháp so sánh; phương pháp thống
kê; phương pháp toán kinh tế - tài chính; trên cơ sở thu thập và sử dụng các
tài liệu, số liệu, biểu đồ làm căn cứ đề làm rõ vấn đề cần nghiên cứu.

Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền

Lớp: CQ49/02.04


Học Viện Tài Chính

Luận văn tốt nghiệp

5. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn
bao gồm 3 chương:

Chương 1: Lý luận cơ bản về thuế TNDN đối với kinh doanh BĐS.
Chương 2: Thực trạng công tác quản lý thuế TNDN đối với doanh
nghiệp kinh doanh BĐS tại phòng kiểm tra số 6 - Cục thuế Hà Nội.
Chương 3: Giải pháp tăng cường quản lý thuế TNDN đối với doanh
nghiệp kinh doanh BĐS tại phòng kiểm tra thuế số 6 - Cục Thuế Hà Nội.

Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền

Lớp: CQ49/02.04


Học Viện Tài Chính

Luận văn tốt nghiệp

CHƯƠNG 1:
LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THUẾ TNDN
ĐỐI VỚI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Khái quát về thuế TNDN
1.1.1 Khái niệm, đặc điểm về thuế TNDN:
Thuế thu nhập doanh nghiệp là sắc thuế đánh vào thu nhập chịu thuế
của các doanh nghiệp và tổ chức kinh tế trong kỳ tính thuế. Thu nhập chịu
thuế của doanh nghiệp bao gồm hai phần cơ bản là thu nhập từ hoạt động sản
xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ và các khoản thu nhập khác doanh nghiệp
nhận được trong quá trình hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Với cách hiểu như trên, thuế thu nhập doanh nghiệp có các đặc điểm cơ
bản sau:
- Thuế TNDN là một sắc thuế thuộc loại thuế trực thu. Tính chất trực
thu biểu hiện sự đồng nhất giữa đối tượng nộp thuế theo luật và đối tượng
chịu thuế trên phương diện kinh tế. Nếu thuế gián thu luôn được cấu thành

trong giá cả hàng hoá, dịch vụ mà người tiêu dùng phải trả qua hành vi mua
hàng hoá và dịch vụ được cung cấp, người nộp thuế là các nhà sản xuất và
trung gian thương mại, thì thuế TNDN lại điều tiết trực tiếp vào thu nhập của
các nhà sản xuất, các nhà đầu tư và người cung cấp dịch vụ. Chính điều tiết
trực tiếp vào thu nhập của các pháp nhân nên thuế TNDN phụ thuộc vào kết
quả sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp, lợi nhuận đạt được của các
nhà đầu tư.
- Thuế TNDN đánh vào thu nhập chịu thuế của các cơ sở kinh doanh, bởi
vậy mức động viên của ngân sách nhà nước đối với loại thuế này phụ thuộc rất
lớn vào hiệu quả kinh doanh cũng như quy mô lợi nhuận của doanh nghiệp.
- Thuế TNDN là một sắc thuế khấu trừ cho thu nhập cá nhân. Thu nhập
mà các cá nhân nhận được từ hoạt động đầu tư như: Lợi tức cổ phần, lãi tiền
Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền

Lớp: CQ49/02.04


Học Viện Tài Chính

Luận văn tốt nghiệp

gửi ngân hàng, lợi nhuận do góp vốn liên doanh, liên kết..là phần thu nhập
được chia sau khi nộp thuế TNDN. Do vậy, thuế TNDN cũng có thể coi là
biện pháp quản lý thu nhập cá nhân.
- Tuy là một sắc thuế trực thu song thuế TNDN không gây phản ứng
mạnh mẽ từ đối tượng nộp thuế như thuế thu nhập cá nhân, vì nó mơ hồ đối
với người chịu thuế. Chẳng hạn như các cổ đông của công ty cổ phần sẽ hầu
như không cảm thấy gì về việc đánh thuế của nhà nước.
Nhà nước thường sử dụng thuế TNDN để thực hiện các mục tiêu kinh
tế, xã hội đề ra. Do vậy, các yếu tố kỹ thuật của thuế TNDN như: các khoản

thu nhập thuộc đối tượng chịu thuế thu nhập (phạm vi điều chỉnh), các chi phí
được khấu trừ, thuế suất, các hình thức miễn, giảm thuế TNDN đều phản ánh
chính sách của Nhà nước trong từng thời kỳ nhất định.
1.1.2 Vai trò của thuế TNDN trong nền kinh tế
- Thuế TNDN là khoản thu quan trọng của NSNN. Điều này được thể
hiện ở phạm vi áp dụng thuế TNDN rất rộng. Nó khai thác nguồn thu từ các
ĐTNT có tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh đem lại thu nhập ở mọi
lĩnh vực, trên mọi địa bàn. Mặt khác cùng với xu hướng tăng trưởng kinh tế,
quy mô của các hoạt động kinh doanh ngày càng được mở rộng, hiệu quả kinh
doanh ngày càng cao, tích lũy từ nội bộ doanh nghiệp ngày càng nhiều sẽ tạo
ra nguồn thu về thuế TNDN ngày càng lớn cho NSNN.
- Thuế TNDN là công cụ quan trọng của Nhà nước trong việc điều tiết
các hoạt động kinh doanh.Thông qua hệ thống thuế suất ưu đãi, thuế TNDN
góp phần định hướng cho các nhà kinh doanh đầu tư vào những lĩnh vực mà
Nhà nước cần khuyến khích đầu tư nhằm đảm bảo cơ cấu kinh tế hợp lý. Thuế
TNDN còn góp phần khuyến khích thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển
thông qua miễn, giảm thuế cho các cơ sở kinh doanh mới thành lập trong một
thời hạn nhất định nhằm giúp doanh nghiệp giảm bớt những khó khăn ban đầu
Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền

Lớp: CQ49/02.04


Học Viện Tài Chính

Luận văn tốt nghiệp

khi khởi nghiệp. Mặt khác, thông qua hoàn thuế TNDN cho tái đầu tư đối với
các nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, qua việc tính trừ các khoản chi phí
hợp lý, hợp lệ… cũng góp phần khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư theo

chiều rộng và theo chiều sâu, thúc đẩy tăng cường hạch toán kinh tế, tạo điều
kiện nâng cao lợi nhuận cho doanh nghiệp.
- Thuế TNDN thực sự là công cụ hữu hiệu để điều tiết vĩ mô nền kinh tế,
tạo một cơ cấu kinh tế hợp lý theo ngành và theo địa bàn.
- Thuế TNDN góp phần thực hiện công bằng xã hội. Thuế được tính trên
số thu nhập còn lại sau khi đã trừ tất cả các khoản chi phí hợp lý, hợp lệ với
thuế suất ổn định cho nên những doanh nghiệp có thu nhập cao phải nộp thuế
nhiều, ngược lại những doanh nghiệp có thu nhập thấp thì nộp thuế ít, thậm
chí doanh nghiệp không phải nộp thuế nếu không có thu nhập đã tạo ra sự
bình đẳng công bằng trong động viên đóng góp cho NSNN giữa các cơ sở
kinh doanh.
Bởi những vai trò quan trọng không thể thiếu của thuế TNDN do đó nó
luôn luôn là một sắc thuế cần thiết đối với mọi quốc gia. Dù thực tế hiện nay
các nước phát triển đang có xu hướng coi trọng thuế gián thu hơn thuế trực
thu, nhưng trong một tương lai gần thuế TNDN vẫn sẽ giữ vai trò quan trọng
trong hệ thống thuế quốc gia, đặc biệt là đối với một quốc gia đang phát triển
như Việt Nam.
1.2 Khái quát về kinh doanh bất động sản
1.2.1 Khái niệm, đặc điểm về kinh doanh BĐS
- Khái niệm:
+ Theo Khoản 2 Điều 4 Luật Kinh doanh BĐS số 63 năm 2006 có quy
định: “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận
chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, cho thuê nhằm mục đích sinh lợi.”
Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền

Lớp: CQ49/02.04


Học Viện Tài Chính

Luận văn tốt nghiệp

+ Theo Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh Doanh BĐS số 66 năm 2014( có
hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2015) có giải thích: “ Kinh doanh bất động
sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển
nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động
sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động
sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích
sinh lợi.”
- Đặc điểm:
+ Thứ 1, kinh doanh BĐS là hoạt động mang tính cục bộ và khu vực:
Mọi hoạt động kinh doanh phải gắn liền với vị trí của bất động sản. Môi
trường xung quanh bất động sản có vai trò quan trọng đối với giá trị của BĐS,
những hoạt động kinh doanh ở những địa bàn, khu vực khác nhau cũng khác
nhau; không thể áp đặt mô hình kinh doanh của nơi này cho nơi khác.
+ Thứ 2, kinh doanh BĐS là hoạt động đầu tư lớn và lâu dài: Bất động
sản có thời gian sử dụng lâu dài, giá trị lớn. Do đó, muốn kinh doanh phải có
tiềm lực về tài chính, phải có chiến lược kinh doanh dài hạn.
+ Thứ 3, kinh doanh BĐS là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng
mạnh mẽ của pháp luật và chính sách: Nhà nước quản lý toàn bộ bất động
sản, trước hết là đất đai rồi đến các công trình xây dựng, tài sản trên đất thông
qua các luật: Luật đất đai, luật Xây dựng, luật kinh doanh bất động

sản…

Quan hệ cung cầu bất động sản khá nhạy cảm, do đó nhà nước cần phải điều
tiết thông qua hệ thống pháp luật và chính sách.Hoạt độn g kinh doanh bắt
buộc phải trải qua các quy trình pháp lý.
+ Thứ 4, kinh doanh BĐS mang lại lợi nhuận cao song cũng đầy rủi ro

trong kinh doanh: Đây là thị trường không hoàn hảo, cung phản ứng chậm
hơn cầu; việc không nắm rõ được thông tin thị trường sẽ dẫn đến dự báo sai
xu hướng biến động của thị trường từ đó gây ra nhiều rủi ro trong kinh doanh.
Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền

Lớp: CQ49/02.04


Học Viện Tài Chính

Luận văn tốt nghiệp

1.2.2 Vai trò của kinh doanh BĐS
Kinh doanh BĐS là một trong những lĩnh vực kinh doanh quan trọng của
nềnkinh tế thị trường vì liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về
quy mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân. Kinh doanh bất
động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín
dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động...
Phát triển và điều hành tốt hoạt động kinh doanh BĐS sẽ có tác dụng hỗ trợ
cho các lĩnh vực khác cùng phát triển; thúc đẩytăng trưởng kinh tế, góp phần
kích thích sản xuất phát triển.
Ngoài ra, đây cũng là một kênh đầu tư quan trọng; là cầu nối giữa cung
cầu, đáp ứng sự tìm kiếm của các chủ thể kinh doanh BĐS và đáp ứng nhu
cầu về nhà ở cho mọi tầng lớp nhân dân; thúc đẩy thị trường BĐS phát triển
sôi động, từ đó tăng thu cho NSNN.
1.3 Quản lý thuế TNDN đối với hoạt động kinh doanh BĐS
1.3.1 Nội dung cơ bản của chính sách thuế TNDN hiện hành đối với kinh
doanh BĐS
1.3.1.1 Người nộp thuế
Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có thu

nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS; doanh nghiệp kinh doanh BĐS có
thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất.
1.3.1.2 Thu nhập chịu thuế
Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS bao gồm: thu nhập từ
chuyển nhượng quyền SDĐ, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyển
nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền SDĐ, quyền thuê đất theo quy
định của pháp luật); Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp
kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có
hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất; Thu nhập
Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền

Lớp: CQ49/02.04


Học Viện Tài Chính

Luận văn tốt nghiệp

từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản
gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản
khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền
SDĐ, chuyển nhượng quyền thuê đất; Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản
gắn liền với đất; Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử
dụng nhà ở. Thu nhập từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh BĐS
không bao gồm trường hợp doanh nghiệp chỉ cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng,
công trình kiến trúc trên đất.
1.3.1.3 Căn cứ tính thuế.
- Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS là thu nhập tính
thuế và thuế suất.
Thu nhập tính thuế bằng (=) thu nhập chịu thuế trừ (-) các khoản lỗ của

hoạt động chuyển nhượng BĐS của các năm trước (nếu có).
a. Thu nhập chịu thuế:
Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng BĐS được xác định bằng doanh
thu thu từ hoạt động chuyển nhượng BĐS trừ giá vốn của BĐS và các khoản
chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng BĐS được xác định theo giá
thực tế chuyển nhượng BĐS theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán BĐS
phù hợp với quy định của pháp luật (bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu
thêm nếu có).
Trường hợp giá chuyển quyền SDĐ theo hợp đồng chuyển nhượng,
mua bán BĐS thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng BĐS thì tính
theo giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy
định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng BĐS.

Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền

Lớp: CQ49/02.04


Học Viện Tài Chính

Luận văn tốt nghiệp

- Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán bàn
giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký
quyền sở hữu tài sản, quyền SDĐ, xác lập quyền SDĐ tại cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền.
- Trường hợp doanh nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để
thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê,

có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ dưới mọi hình thức thì thời
điểm xác định doanh thu tính thuế TNDN tạm nộp là thời điểm thu tiền của
khách hàng, cụ thể:
+ Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà xác định
được chi phí tương ứng với doanh thu đã ghi nhận (bao gồm cả chi phí trích
trước của phần dự toán hạng mục công trình chưa hoàn thành tương ứng với
doanh thu đã ghi nhận) thì doanh nghiệp kê khai nộp thuế TNDN tạm nộp
theo doanh thu trừ chi phí.
+ Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà chưa xác
định được chi phí tương ứng với doanh thu thì doanh nghiệp kê khai tạm nộp
thuế TNDN theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được tiền và doanh thu này chưa
phải tính vào doanh thu tính thuế TNDN trong năm.
Khi bàn giao BĐS, doanh nghiệp phải thực hiện quyết toán thuế TNDN
và quyết toán lại số thuế TNDN phải nộp. Trường hợp số thuế TNDN đã tạm
nộp thấp hơn số thuế TNDN phải nộp thì doanh nghiệp phải nộp đủ số thuế
còn thiếu vào NSNN. Trường hợp số thuế TNDN đã tạm nộp lớn hơn số thuế
phải nộp thì doanh nghiệp được trừ số thuế nộp thừa vào số thuế TNDN phải
nộp của kỳ tiếp theo hoặc được hoàn lại số thuế đã nộp thừa.
- Doanh thu để tính TNCT trong một số trường hợp được xác định
như sau:

Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền

Lớp: CQ49/02.04


Học Viện Tài Chính

Luận văn tốt nghiệp

+ Trường hợp doanh nghiệp có cho thuê lại đất thì doanh thu để tính
TNCT là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Trường hợp bên
thuê trả tiền thuê trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính TNCT được phân
bổ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền một
lần. Việc chọn hình thức doanh thu trả tiền một lần chỉ được xác định khi
doanh nghiệp đã đảm bảo hoàn thành các trách nhiệm tài chính đối với Nhà
nước, đảm bảo các nghĩa vụ đối với các bên thuê lại đất cho hết thời hạn cho
thuê lại đất.
+Trường hợp doanh nghiệp đang trong thời gian hưởng ưu đãi thuế
TNDN lựa chọn phương pháp xác định doanh thu để tính TNCT là toàn bộ số
tiền thuê bên thuê trả trước cho nhiều năm thì việc xác định số thuế TNDN
từng năm miễn thuế, giảm thuế căn cứ vào tổng số thuế TNDN của số năm trả
tiền trước chia (:) số năm bên thuê trả tiền trước.
+ Trường hợp tổ chức tín dụng nhận giá trị quyền SDĐ bảo đảm tiền
vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm nếu có chuyển
quyền SDĐ là tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay thì doanh thu để tính TNCT
là giá chuyển nhượng quyền SDĐ do các bên thoả thuận.
+ Trường hợp chuyển quyền SDĐ là tài sản kê biên bảo đảm thi hành
án thì doanh thu để tính TNCT là giá chuyển nhượng quyền SDĐ do các bên
đương sự thoả thuận hoặc giá do Hội đồng định giá xác định.
b. Chi phí chuyển nhượng BĐS:
- Nguyên tắc xác định chi phí:
Các khoản chi được trừ để xác định TNCT của hoạt động chuyển
nhượng BĐS trong kỳ tính thuế phải tương ứng với doanh thu để tính TNCT.
Dự án đầu tư hoàn thành từng phần và chuyển nhượng dần theo tiến độ
hoàn thành thì các khoản chi phí chung sử dụng cho dự án, chi phí trực tiếp sử
dụng cho phần dự án đã hoàn thành được phân bổ theo m2 đất chuyển quyền
Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền

Lớp: CQ49/02.04

Học Viện Tài Chính

Luận văn tốt nghiệp

để xác định TNCT của diện tích đất chuyển quyền; bao gồm: Chi phí đường
giao thông nội bộ; khuôn viên cây xanh; chi phí đầu tư xây dựng hệ thống
cấp, thoát nước; trạm biến thế điện; chi phí bồi thường về tài sản trên đất; Chi
phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường
giải phóng mặt bằng được cấp có thẩm quyền phê duyệt còn lại chưa được trừ
vào tiền SDĐ, tiền thuê đất theo quy định của chính sách thu tiền SDĐ, thu
tiền thuê đất, tiền SDĐ, tiền thuê đất phải nộp NSNN, các chi phí khác đầu tư
trên đất liên quan đến chuyển quyền SDĐ, chuyển quyền thuê đất.
Việc phân bổ các chi phí trên được thực hiện theo công thức sau:
Chi phí
phân bổ cho =

Diện tích đất đã

Tổng chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng

diện tích

Tổng diện tích đất được giao làm dự

đất đã

án (trừ diện tích đất sử dụng vào

chuyển

mục đích công cộng theo quy định

nhượng

pháp luật về đất)

x

chuyển nhượng

Trường hợp một phần diện tích của dự án không chuyển nhượng được
sử dụng vào hoạt động kinh doanh khác thì các khoản chi phí chung nêu trên
cũng phân bổ cho cả phần diện tích này để theo dõi, hạch toán, kê khai nộp
thuế TNDN đối với hoạt động kinh doanh khác.
Trường hợp doanh nghiệp có hoạt động đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng
kéo dài trong nhiều năm và chỉ quyết toán giá trị kết cấu hạ tầng khi toàn bộ
công việc hoàn tất thì khi tổng hợp chi phí chuyển nhượng BĐS cho phần
diện tích đất đã chuyển quyền, doanh nghiệp được tạm phân bổ chi phí đầu tư
kết cấu hạ tầng thực tế đã phát sinh theo tỷ lệ diện tích đất đã chuyển quyền
theo công thức nêu trên và trích trước các khoản chi phí đầu tư xây dựng cơ
sở hạ tầng tương ứng với doanh thu đã ghi nhận khi xác định TNCT. Sau khi
hoàn tất quá trình đầu tư xây dựng, doanh nghiệp tính toán, điều chỉnh lại
Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền

Lớp: CQ49/02.04


Học Viện Tài Chính

Luận văn tốt nghiệp

phần chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng đã tạm phân bổ và trích trước cho phần
diện tích đã chuyển quyền cho phù hợp với tổng giá trị kết cấu hạ tầng.
Trường hợp khi điều chỉnh lại phát sinh số thuế nộp thừa so với số thuế thu
nhập từ chuyển nhượng BĐS phải nộp thì doanh nghiệp được trừ số thuế nộp
thừa vào số thuế phải nộp của kỳ tính thuế tiếp theo hoặc được hoàn trả theo
quy định hiện hành; nếu số thuế đã nộp chưa đủ thì doanh nghiệp có trách
nhiệm nộp đủ số thuế còn thiếu theo quy định.
- Chi phí chuyển nhượng BĐS được trừ bao gồm:
Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc
quyền SDĐ, cụ thể :
+ Đối với đất Nhà nước giao có thu tiền SDĐ, thu tiền cho thuê đất thì
giá vốn là số tiền SDĐ, số tiền cho thuê đất thực nộp NSNN;
+ Đối với đất nhận quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân khác thì căn cứ
vào hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp khi nhận quyền SDĐ, quyền thuê
đất; trường hợp không có hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp thì giá vốn
được tính theo giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
quy định tại thời điểm doanh nghiệp nhận chuyển nhượng BĐS.
+ Đối với đất có nguồn gốc do góp vốn thì giá vốn là giá trị quyền
SDĐ, quyền thuê đất theo biên bản định giá tài sản khi góp vốn;
+ Trường hợp doanh nghiệp đổi công trình lấy đất của Nhà nước thì giá

vốn được xác định theo giá trị công trình đã đổi, trừ trường hợp thực hiện theo
quy định riêng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
+ Giá trúng đấu giá trong trường hợp đấu giá quyền SDĐ, quyền thuê đất;
+ Đối với đất của doanh nghiệp có nguồn gốc do thừa kế theo pháp luật
dân sự; do được cho, biếu, tặng mà không xác định được giá vốn thì xác định
theo giá các loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung

Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền

Lớp: CQ49/02.04


Học Viện Tài Chính

Luận văn tốt nghiệp

ương quyết định căn cứ vào Bảng khung giá các loại đất do Chính phủ quy
định tại thời điểm thừa kế, cho, biếu, tặng.
Trường hợp đất của doanh nghiệp được thừa kế, cho, biếu, tặng trước
năm 1994 thì giá vốn được xác định theo giá các loại đất do Ủy ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định năm 1994 căn cứ vào Bảng
khung giá các loại đất quy định tại Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm
1994 của Chính phủ.
+ Đối với đất thế chấp bảo đảm tiền vay, đất là tài sản kê biên để bảo
đảm thi hành án thì giá vốn đất được xác định tùy theo từng trường hợp cụ thể
theo hướng dẫn tại các điểm nêu trên.
Chi phí đền bù thiệt hại về đất; Chi phí đền bù thiệt hại về hoa màu;
Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật.
Các khoản chi phí bồi thường, đền bù, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ
chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nêu trên nếu không có hoá đơn
thì được lập Bảng kê ghi rõ: tên; địa chỉ của người nhận; số tiền đền bù, hỗ
trợ; chữ ký của người nhận tiền và được Chính quyền phường, xã nơi có đất
được đền bù, hỗ trợ xác nhận theo đúng quy định của pháp luật về bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp

quyền SDĐ.
Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng; Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu
hạ tầng như đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn
thông …Giá trị kết cầu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất; Các khoản
chi phí khác liên quan đến BĐS chuyển nhượng.
Trường hợp doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh nhiều ngành nghề
khác nhau thì phải hạch toán riêng các khoản chi phí. Trường hợp không hạch
Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền

Lớp: CQ49/02.04


Học Viện Tài Chính

Luận văn tốt nghiệp

toán riêng được chi phí của từng hoạt động thì chi phí chung được phân bổ
theo tỷ lệ giữa doanh thu từ chuyển nhượng BĐS so với tổng doanh thu của
doanh nghiệp.
Không được tính vào chi phí chuyển nhượng BĐS các khoản chi phí đã
được Nhà nước thanh toán hoặc thanh toán bằng nguồn vốn khác.
C. Thuế suất:
Thuế suất TNDN áp dụng đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS là
22%( từ ngày 01/01/2016 là 20%).
1.3.1 4 Phương pháp tính thuế:
Số thuế thu nhập doanh nghiệp trong kỳ tính thuế đối với hoạt động
chuyển nhượng bất động sản bằng thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển
nhượng bất động sản nhân (x) với thuế suất 22%.
1.3.1.5 Kê khai, nộp thuế:
a. Kê khai thuế TNDN

- Doanh nghiệp nộp hồ sơ khai thuế TNDN cho cơ quan quản lý
thuế trực tiếp.
- Trường hợp doanh nghiệp có các đơn vị trực thuộc hạch toán độc lập
thì đơn vị trực thuộc nộp hồ sơ khai thuế TNDN phát sinh tại đơn vị trực
thuộc cho cơ quan thuế quản lý trực tiếp đơn vị trực thuộc.
- Trường hợp doanh nghiệp có các đơn vị trực thuộc nhưng hạch toán
phụ thuộc thì đơn vị trực thuộc đó không phải nộp hồ sơ khai thuế TNDN; khi
nộp hồ sơ khai thuế TNDN người nộp thuế có trách nhiệm khai tập trung tại
trụ sở chính cả phần phát sinh tại đơn vị trực thuộc.
- Đối với các tập đoàn kinh tế, các tổng công ty có đơn vị thành viên
hạch toán phụ thuộc nếu đã hạch toán được doanh thu, chi phí, thu nhập chịu
thuế thì đơn vị thành viên phải kê khai nộp thuế TNDN với cơ quan thuế quản
lý trực tiếp đơn vị thành viên.
Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền

Lớp: CQ49/02.04


Học Viện Tài Chính

Luận văn tốt nghiệp

- Doanh nghiệp nộp hồ sơ khai thuế TNDN đối với thu nhập từ hoạt
động chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất cho chi cục thuế quản
lý địa phương nơi có đất chuyển quyền.
b. Nộp thuế TNDN:
- Cơ sở kinh doanh chưa thực hiện đầy đủ chế độ kế toán, hóa đơn,
chứng từ, phải nộp thuế hàng tháng theo thông báo của cơ quan Thuế. Thời
hạn nộp thuế của tháng ghi trong thông báo chậm nhất không quá ngày 25 của
tháng tiếp theo.

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài kinh doanh không có cơ sở thường trú
tại Việt Nam nhưng có thu nhập phát sinh ở Việt Nam thì tổ chức, cá nhân ở
Việt Nam chi trả thu nhập có trách nhiệm khấu trừ tiền thuế theo tỉ lệ do Bộ
Tài chính quy định tính trên tổng số tiền chi trả cho các tổ chức, cá nhân nước
ngoài.
1.3.1.6 Miễn, giảm thuế
Điều kiện áp dụng ưu đãi thuế TNDN:
- Các ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp chỉ áp dụng đối với doanh
nghiệp thực hiện chế độ kế toán, hóa đơn, chứng từ và nộp thuế thu nhập
doanh nghiệp theo kê khai.
- Trong thời gian đang được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp
nếu doanh nghiệp thực hiện nhiều hoạt động sản xuất, kinh doanh thì doanh
nghiệp phải tính riêng thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh được
hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp (bao gồm mức thuế suất ưu đãi,
mức miễn thuế, giảm thuế) và thu nhập từ hoạt động kinh doanh không được
hưởng ưu đãi thuế để kê khai nộp thuế riêng.
+ Trường hợp trong kỳ tính thuế, doanh nghiệp không tính riêng thu
nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh được hưởng ưu đãi thuế và thu nhập từ
hoạt động sản xuất kinh doanh không được hưởng ưu đãi thuế thì phần thu
Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền

Lớp: CQ49/02.04


Học Viện Tài Chính

Luận văn tốt nghiệp

nhập của hoạt động sản xuất kinh doanh ưu đãi thuế xác định bằng (=) tổng
thu nhập tính thuế nhân (x) với tỷ lệ phần trăm (%) doanh thu hoặc chi phí

được trừ của hoạt động sản xuất kinh doanh ưu đãi thuế so với tổng doanh thu
hoặc tổng chi phí được trừ của doanh nghiệp trong kỳ tính thuế.
+ Trường hợp có khoản doanh thu hoặc chi phí được trừ không thể
hạch toán riêng được thì khoản doanh thu hoặc chi phí được trừ đó xác
định theo tỷ lệ giữa doanh thu hoặc chi phí được trừ của hoạt động sản
xuất, kinh doanh hưởng ưu đãi thuế trên tổng doanh thu hoặc chi phí được
trừ của doanh nghiệp.
Không áp dụng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp và áp dụng thuế suất
20% đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (trừ thu nhập từ đầu tư
kinh doanh nhà ở xã hội).
- Thuế suất 10% trong 15 năm, miễn tối đa 4 năm, giảm 50% tối đa
trong 9 năm tiếp đối với doanh nghiệp thành lập mới tại địa bàn có điều kiện
kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn; khu công nghệ cao; doanh nghiệp thành lập
mới từ dự án đầu tư thuộc lĩnh vực công nghệ cao,nghiên cứu khoa học và
phát triển công nghệ, đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng đặc biệt quan trọng của
Nhà nước, sản xuất phần mềm.
1.3.2. Nội dung cơ bản về quản lý thuế TNDN đối với kinh doanh BĐS
1.3.2.1 Quản lý người nộp thuế
- Quản lý đối tượng nộp thuế là khâu đầu tiên, quan trọng của quy trình
quản lý thu thuế. Thực hiện tốt công tác quản lý đối tượng nộp thuế góp phần
tránh được thất thu thuế do không bao quát hết tình hình đối tượng nộp thuế,
đồng thời đảm bảo sự đóng góp công bằng giữa các doanh nghiệp
- Phòng Kiểm tra thuế có trách nhiệm tập hợp và quản lý có hệ thống
hồ sơ của NNT hàng năm nhằm phục vụ tốt cho công tác quản lý NNT, phòng
Kê khai - kế toán thuế, phòng tổng hợp - nghiệp vụ - dự toán có trách nhiệm
Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền

Lớp: CQ49/02.04

Học Viện Tài Chính

Luận văn tốt nghiệp

lưu giữ các tờ khai, bảng kê, chứng từ nộp thuế, quyết định hoàn thuế, phiếu
điều chỉnh quyết toán thuế theo đúng chức năng của mình.
- Thực hiện đầy đủ quy trình quản lý thuế chính là nội dung cơ bản của
công tác hành thu, một quy trình khoa học hợp lý sẽ là công cụ tốt để nhà
nước thực hiện tốt chức năng quản lý thuế, nâng cao hiệu quả ngành thuế và
tạo thuận lợi cho doanh nghiệp thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình.
1.3.2.2 Quản lý căn cứ tính thuế
Quản lý căn cứ tính thuế hay nói cách khác là việc quản lý doanh thu và
chi phí của doanh nghiệp. Đây cũng là nội dung rất quan trọng trong công tác
quản lý thu thuế TNDN. Hiện nay các doanh nghiệp thường tìm mọi cách để
che giấu doanh thu cũng như tăng các khoản chi phí được trừ. Kinh doanh
BĐS là lĩnh vực kinh doanh đặc thù, việc xác định doanh thu cũng như các
loại chi phí rất khó khăn. Do đó, công việc này đòi hỏi cán bộ quản lý thuế
phải nắm rõ các Luật, thông tư, nghị định về cả kế toán và thuế, vận dụng kỹ
thuật quản lý rủi ro, đối chiếu so sánh, kiểm tra chứng từ gốc nhằm phát hiện
các gian lận, thủ đoạn trốn thuế tinh vi của doanh nghiệp
1.3.2.3 Quản lý việc kê khai, nộp thuế
- Để đảm bảo số thuế kê khai của NNT là đúng, chính xác thì cần quản
lý tốt người khai thuế, hồ sơ khai thuế và thời gian kê khai thuế. Đến thời hạn
kê khai thuế, NNT phải có nghĩa vụ kê khai số tiền thuế phải nộp vào NSNN,
kể cả trường hợp không phát sinh nghĩa vụ thuế hoặc đang thuộc diện được
hưởng ưu đãi, miễn, giảm thuế, trừ trường hợp đã chấm dứt hoạt động phát
sinh nghĩa vụ thuế. NNT phải khai trung thực trong tờ khai thuế với cơ quan
thuế theo mẫu quy định và nộp đủ các chứng từ, tài liệu quy định trong hồ sơ
khai thuế và theo đúng thời hạn kê khai thuế. Cụ thể, khai thuế TNDN đối với
hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật về thuế

TNDN như sau:
Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền

Lớp: CQ49/02.04


Học Viện Tài Chính

Luận văn tốt nghiệp

- Doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng bất động sản ở cùng địa
bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương với nơi doanh nghiệp đóng trụ sở
chính thì kê khai thuế tại cơ quan thuế quản lý trực tiếp (Cục Thuế hoặc Chi
cục Thuế). Trường hợp doanh nghiệp có trụ sở chính tại tỉnh, thành phố này
nhưng có hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại tỉnh, thành phố khác thì
nộp hồ sơ khai thuế tại Cục Thuế hoặc Chi cục Thuế do Cục trưởng Cục Thuế
nơi phát sinh hoạt động chuyển nhượng bất động sản quyết định.
- Doanh nghiệp không phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển
nhượng bất động sản thực hiện khai thuế thu nhập doanh nghiệp tạm tính theo
từng lần phát sinh chuyển nhượng bất động sản. Doanh nghiệp không phát
sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản là doanh nghiệp
không có chức năng kinh doanh bất động sản.
- Đối với doanh nghiệp phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển
nhượng bất động sản thực hiện khai thuế thu nhập doanh nghiệp tạm tính
hàng quý. Doanh nghiệp phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng
bất động sản là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản.
Trường hợp doanh nghiệp phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển
nhượng bất động sản đề nghị khai thuế theo từng lần phát sinh chuyển
nhượng bất động sản thì kê khai thuế như doanh nghiệp không phát sinh
thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản và không phải kê khai

tạm tính hàng quý.
- Doanh nghiệp được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự
án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê, có thu tiền ứng
trước của khách hàng theo tiến độ dưới mọi hình thức thì:
+Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà đã xác định
được chi phí tương ứng với doanh thu thì doanh nghiệp kê khai nộp thuế thu
nhập doanh nghiệp tạm nộp theo doanh thu trừ chi phí.
Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền

Lớp: CQ49/02.04