Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận long biên, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
--------------------

NGUYỄN HỒNG NHUNG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
--------------------

NGUYỄN HỒNG NHUNG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT
ĐAI MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGUYỄN QUANG HỌC

HÀ NỘI, NĂM 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực, đầy đủ và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc nghiên cứu thực tế tại địa
phương để thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn
trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.

Tác giả Luận văn

Nguyễn Hồng Nhung

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page i


LỜI CẢM ƠN
Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể
các thầy cô giáo trong khoa Quản lý đất đai, Ban quản lý đào tạo Học viện nông
nghiệp Việt Nam đã truyền đạt cho tôi những kiến thức cơ bản về nghề nghiệp, tạo
điều kiện cho tôi hoàn thành luận văn.

Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Quang Học, là người
trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận
văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân quận Long Biên, Phòng Tài
nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Long Biên, Chi
cục Thuế quận Long Biên, Phòng Thống kê quận Long Biên, Ủy ban nhân dân và
cán bộ địa chính của 3 phường điều tra đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp
đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người
thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập,
nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Tác giả Luận văn

Nguyễn Hồng Nhung

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan............................................................................................................ i
Lời cảm ơn .............................................................................................................. ii
Mục lục .................................................................................................................. iii
Danh mục chữ viết tắt............................................................................................. vi
Danh mục bảng ..................................................................................................... vii
Danh mục hình ...................................................................................................... viii
MỞ ĐẦU .................................................................................................................1
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU........................................................................4
1.1 Khái quát những vấn đề liên quan tới quyền sử dụng đất ....................................4

1.1.1 Quyền sở hữu ............................................................................................4
1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai ..............................................................5
1.1.3 Quyền sử dụng đất ....................................................................................8
1.2 Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ..................11
1.2.1 Các nước phát triển .................................................................................11
1.2.2 Một số nước trong khu vực......................................................................16
1.3 Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam ..........................................23
1.3.1 Quá trình hình thành................................................................................23
1.3.2 Các văn bản pháp quy liên quan đến sự hình thành thị trường quyền
sử dụng đất từ năm 1993 đến nay ...........................................................27
1.3.3 Việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam trong những năm qua
.....30
1.3.4 Việc thực hiện quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội trong
những
năm qua
....................................................................................................................... 36

Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...............................40
2.1 Đối tượng nghiên cứu .......................................................................................40
2.2 Phạm vi nghiên cứu ..........................................................................................40
2.2.1 Phạm vi không gian.................................................................................40
2.2.2 Phạm vi thời gian ....................................................................................40
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


2.3 Nội dung nghiên cứu ........................................................................................40

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Long Biên...........................40
2.3.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất quận Long Biên......................................40
2.3.3 Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân
trên địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2009 - 2014, bao gồm các vấn đề:
..........40
2.3.4 Đề xuất các giải pháp nhằm đảm bảo việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất .................................................................................40
2.4 Phương pháp nghiên cứu .................................................................................40
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu .....................................................40
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .......................................................41
2.4.3. Phương pháp điều tra theo phiếu ............................................................41
2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu ....................................42
Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ...............................................................43
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội quận Long Biên ..........................................43
3.1.1 Điều kiện tự nhiên ...................................................................................43
3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội ........................................................................47
3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của quận ................52
3.2 Tình hình tổ chức quản lý, sử dụng đất của quận Long Biên .............................53
3.2.1. Bộ máy quản lý đất đai của quận Long Biên...........................................53
3.2.2. Khái quát tình hình sử dụng đất của quận Long Biên..............................54
3.3 Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất .......................................................60
3.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................60
3.3.2 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất .............................64
3.3.3 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ...........................67
3.3.4 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử
dụng đất .................................................................................................70

3.3.5. Tổng hợp ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các
quyền sử dụng đất ..................................................................................72
3.3.6 Nhận xét về việc thực hiện quyền sử dụng đất tại quận Long Biên,
thành phố Hà Nội ...................................................................................75

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


3.4 Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện quyền sử dụng đất theo pháp
luật ...............................................................................................................78
3.4.1 Giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản
lý đất đai ................................................................................................79
3.4.2 Giải pháp về tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để
giao dịch đất đai được đăng ký. ..............................................................79
3.4.3 Hoàn thiện các chính sách có liên quan ...................................................81
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................83
1. Kết luận ..............................................................................................................83
2 Kiến nghị.............................................................................................................84
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................85

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Chú giải

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Uỷ ban nhân dân

SDĐ

Sử dụng đất

TTYT

Trung tâm y tế

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

3.1: Cơ cấu kinh tế của quận Long Biên qua một số năm........................................49
3.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 quận Long Biên...........................................55
3.3. Biến động đất đai quận Long Biên giai đoạn 2009 – 2014 ...............................56
3.4. Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 tại khu vực điều tra .....................................57
3.5: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
quận Long Biên từ năm 2009-2014 ..........................................................61
3.6: Ý kiến người dân về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
quận Long Biên .......................................................................................63
3.7: Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Long Biên từ năm 2009-2014 ..................................................................65
3.8: Ý kiến người dân về việc thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Long Biên ................................................................................................66
3.9: Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Long Biên từ năm 2009-2014 ..................................................................67
3.10: Ý kiến người dân về việc tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Long Biên ................................................................................................69
3.11: Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên
địa bàn quận Long Biên từ năm 2009-2014 ..............................................71
3.12: Ý kiến người dân về việc thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên
địa bàn quận Long Biên ...........................................................................72
3.13: Ý kiến của hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ........73

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii

DANH MỤC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

3.1: Cơ cấu đất đai năm 2014 quận Long Biên ...................................................... 55
3.2: Cơ cấu đất đai năm 2014 phường Đức Giang ................................................. 59
3.3: Cơ cấu đất đai năm 2014 phường Phúc Đồng ................................................. 59
3.4: Cơ cấu đất đai năm 2014 phường Giang Biên ................................................. 60

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


MỞ ĐẦU
1.1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho
con người, là thành phần quan trọng của môi trường sống. Đất là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố điểm dân cư, kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh
và quốc phòng, nhưng đất đai chỉ có hạn nên mỗi nước có một hệ thống quản lý
và sử dụng đất đai có hiệu quả. Ở nước ta, trước khi có Hiến pháp năm 1980
đất đai có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư
nhân. Đến khi có Hiến pháp năm 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở
hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp năm 1992, tại Điều 18 đã quy
định: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng

đất theo quy định của pháp luật. Do đó, Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi
một số điều Luật đất đai năm 1998, 2001 và Luật đất đai năm 2003 đã từng
bước cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng các
quyền cho người sử dụng đất. Việc thị trường hóa, tiền tệ hóa quyền sử dụng
đất ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ
kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước.Sự phát triển này đã hình
thành thị trường đất đai, hòa nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa,
từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy
trong Đại hội Đảng lần thứ VIII, IX, X đã có chủ trương phát triển đầy đủ thị
trường quyền sử dụng đất. Luật đất đai năm 2013 có những quy định về giao
quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những
quy dịnh để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền sử
dụng đất. Tuy nhiên, tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở các địa
phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như:
- Người sử dụng đất chưa được thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất
theo quy định, tuy nhiên cũng có thực tế là người sử dụng đất thực hiện một số
quyền sử dụng đất không đúng quy định.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


- Những quy định pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước có nhiều ảnh
hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Công tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào
mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển
kinh tế, dựa vào khung giá đất do Nhà nước quy định tỏ ra còn nhiều bất cập.
Vấn đề đặt ra hiện nay là cần tạo ra một môi trường pháp lý ổn định, có
các biện pháp quản lý nhà nước hợp lý về thực hiện các quyền của người sử

dụng đất, phát huy việc thực hiện và khắc phục các tiêu cực trong việc thực
hiện các quyền của người sử dụng đất.
Long Biên là quận nội thành thuộc thành phố Hà Nội được thành lập theo
Nghị định 132/2004/NĐ-CP ngày 01/01/2004 của Chính phủ. Với lợi thế về vị trí
địa lý, điều kiện tự nhiên, quận Long Biên đã và đang có nhiều thuận lợi để phát
triển kinh tế - xã hội. Các ngành dịch vụ, thương mại, công nghiệp của quận phát
triển mạnh. Mô hình sản xuất nông nghiệp đơn thuần đã dần được chuyển dịch
theo hướng nông nghiệp kết hợp khai thác dịch vụ sinh thái.
Quận Long Biên có một vị trí chiến lược rất quan trọng về chính trị, kinh tế,
văn hoá xã hội của Hà Nội và đất nước. Từ khi được thành lập và đi vào hoạt động
đến nay, quận Long Biên đã có những chuyển biến, những thành tựu to lớn về mặt
kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng được củng cố giữ vững, đời sống nhân dân
ngày càng được cải thiện về chất và lượng, các thủ tục hành chính dần được cải
cách để đáp ứng nhu cầu của nhân dân.
Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật khi
thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng.
Xuất phát từ các vấn đề nêu trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài “Đánh
giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận
Long Biên, TP Hà Nội”.
1.2 Mục đích của đề tài
Điều tra, đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở
quận Long Biên và đề xuất các giải pháp thực hiện các quyền của người sử dụng đất
ở quận Long Biên.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


1.3 Yêu cầu
- Tìm hiểu các chủ trương, chính sách, pháp luật về đất đai liên quan đến

các quyền sử dụng đất.
- Tài liệu thu thập và số liệu điều tra phải đảm bảo độ tin cậy.
- Kết quả nghiên cứu phải có cơ sở khoa học và thực tiễn.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1 Khái quát những vấn đề liên quan tới quyền sử dụng đất
1.1.1 Quyền sở hữu
Điều 164 - Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định
của pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản”.
Có thể thấy, sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc
về một chủ thể nào đó, nó được thể hiện thông qua quan hệ giữa người với người
trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở
hữu là một tài sản cụ thể, bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.
Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một
chủ thể. Quyền sở hữu bao gồm 03 quyền năng :
- Quyền chiếm hữu: là quyền chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở
hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người
không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ).
Quyền chiếm hữu là quyền được pháp luật bảo vệ nhằm giám sát thực tế đối với bất
động sản.
- Quyền sử dụng: là quyền chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi,
lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình
bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng

tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng. Quyền sử dụng là
quyền được pháp luật bảo vệ để khai thác các đặc tính hữu ích tự nhiên của bất
động sản và sử dụng lợi ích của nó, lợi ích có thể là thu nhập, phát triển, thu hoạch
và các hình thức khác (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Quyền định đoạt: là quyền chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền
định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng
cho, để lại thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế như tiêu huỷ tài sản, từ bỏ quyền sở hữu...
Quyền định đoạt là quyền được pháp luật bảo vệ trong việc quyết định số
phận pháp lý của bất động sản.
Có 3 hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước); sở hữu
tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng); sở hữu cá nhân(chủ sở
hữu là cá nhân). Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt động nào mà không trái
với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích người khác bao gồm chiếm hữu, sử
dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ
bất động sản. (Bộ Luật dân sự, 2005).
Quyền sở hữu bất động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo được một bất
động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế theo
di chúc hoặc phán quyết của Toà án. Quyền sở hữu bất động sản chấm dứt khi: thực
thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất động sản bị thu hồi theo quyết định
của cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc phán quyết của Toà án

(Nguyễn Đình Bồng và các tác giả, 2005).
1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Sở hữu đất đai có thể được hiểu ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng xét cho
cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai
cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản, đó là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng
có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là
chế độ sở hữu công cộng, hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai. Hoặc cũng có
thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến
của một chế độ sở hữu nhất định.
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - xã hội, cũng được hình thành và phát triển theo tiến trình
lịch sử nhất định.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đã được xác lập từ
thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, khi Hiến pháp
1959 ra đời thì quyền sở hữu toàn dân về đất đai mới được hình thành và được
khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980, sau đó tiếp tục khẳng
định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất
đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng
biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí
nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học,
kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy
định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”. Nhà nước thống nhất quản lý
toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992).
Luật Đất đai 1993 (Luật đất đai sửa đổi, bổ sung 1998, 2001, 2004) cũng đã

thể chế hoá chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định của Hiến pháp
về chế độ sở hữu đất đai. Luật Đất đai quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng
đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo
quy hoạch và pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, đúng mục đích và có hiệu
quả, bảo vệ và cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững.
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều
5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện
chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai ” (Điều
7). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc
thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai
được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà
nước cũng như của người sử dụng. Quyền sở hữu đất đai bao gồm các quyền năng
cơ bản: quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai và quyền định đoạt đất đai.
Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu ở nước ta,
quyền chủ sở hữu đất đai có những đặc điểm như sau:
- Về quyền chiếm hữu đất đai
Nhà nước các cấp tự nắm giữ một cách tuyệt đối và không điều kiện, không
thời hạn về tài sản, tài nguyên đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình. Với vai trò
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


này, trách nhiệm của Nhà nước các cấp có cơ sở pháp lý để xác định quy mô về
không gian và thời gian. Để tổ chức việc sử dụng đất theo quyền hạn của mình, Nhà
nước quyết định giao một phần quyền chiếm hữu của mình cho người sử dụng đất
trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng
không phải là vĩnh viễn. Sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng đúng mục đích, dưới
các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất. Trong
những trường hợp cụ thể, quyền sử dụng đất của Nhà nước được trao cho người sử

dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. Người sử dụng đất
đai tuy cũng có quyền chiếm hữu nhưng là chiếm hữu để sử dụng theo quy định của
Nhà nước. Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước và quyền sử dụng đất đai cụ thể
của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên
từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước
điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ
ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng;
đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do
chính mình đầu tư mang lại.
- Về quyền sử dụng đất đai
Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế bằng cách khai thác
công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên đất đai; Trong nền kinh tế
nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà
phải tổ chức cho toàn xã hội (trong đó có cả tổ chức của Nhà nước) sử dụng đất vào
mọi mục đích. Như vậy, Quyền sử dụng đất được trích ra để giao về cho người sử
dụng (tổ chức, cá nhân, hộ gia đình) trên những thửa đất cụ thể; Quyền sử dụng đất
đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất,
trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại.
- Về quyền định đoạt đất đai
Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền
quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc định đoạt số phận pháp lý của
từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ), thể hiện qua việc
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; Những
quyền này lại bị hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối

tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật.
1.1.3 Quyền sử dụng đất
Như vậy, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu
toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai
theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên,
với các quyền năng đó, không thể cho rằng Nhà nước có toàn quyền sở hữu về đất
đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Vậy có
thể nói chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi
người dân thực hiện các quyền của mình như thế nào?
Như trên đã nói, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng
liêng và không thể chia cắt; chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân. Mỗi người
dân không phải là chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, cũng không phải là đồng sở
hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) vẫn có quyền
sử dụng đất. Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người
dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp
cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993
đã xuất hiện khái niệm “Quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách
khác là quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Theo điều 1 - Luật Đất đai 1993:
“... Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan
Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử
dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi
chung là người sử dụng đất”. (Bộ Luật Dân sự, 2005).
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà
lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân và không thể
phân chia thì việc người dân thực hiện được quyền của mình như thế nào là một vấn
đề cần giải quyết? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp
ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


của tính toàn dân, không làm mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu
của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự
sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi
ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân. (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Nội dung quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng
luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ,
quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện
ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư
trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại
chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác
nhau tùy thuộc vào người sử dụng đất là ai? sử dụng loại đất gì? và hình thức sử
dụng đất ra sao như được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? (Đinh Dũng Sỹ,
2003).
Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao
đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền
được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ”(Điều 106 Luật Đất đai 2003). Đây
không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở
hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt
khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu
dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và
công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà
nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng đất. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất
thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai
1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003).
Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực
hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy

có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý
thuyết xét trên góc độ pháp lý; còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định
đoạt. Sau đây là nội dung của từng quyền:

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page
10


- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông
dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm
nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản
xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc
khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có
gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị
trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục
đích thương mại. (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người
sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử
dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép... Trong trường
hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng
với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá

trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu
toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao
đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế
chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định
một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ
đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.
(Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu
của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển
QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các
quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có
ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản. (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi
hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không
được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận
thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế
chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế
chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp
người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh
để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của
họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình. (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất

đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương thức
góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ
cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp
thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm
bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp
với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn. (Nguyễn
Đình Bồng, 2006)
1.2 Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
1.2.1 Các nước phát triển
Có thể nói, Đa số các nước phát triển đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân
về đất đai. Vì vậy, tại các nước đó đất đai được mua bán, trao đổi tự do trong nền
kinh tế, mặc dù có những đặc điểm riêng, khác biệt so với các hàng hóa tư liệu tiêu
dùng và sản xuất khác.
1.2.1.1 Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản dựa trên việc sở hữu tư nhân về
đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại
trên rất nhiều lĩnh vực, như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám
sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế thị trường
cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều đạo luật, luật,
pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các hoạt
động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v… đều được luật hóa. Dưới
đây là một số đặc điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển :
- Việc đăng ký quyền sở hữu

Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Tòa án
thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai. Người mua phải
đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp
đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Tòa án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký
đất. Nếu xét thấy hợp pháp, Tòa sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là
chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại tòa án, bản gốc
được trả lại cho bên mua. Tòa án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của
bên bán (như cấm bán).
Đăng ký đất là bắt buộc tại Thụy Điển nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại
xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì vậy, chuyển nhượng là một
hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận
của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát được việc đăng ký. Tuy nhiên ở đây
hầu như tất cả các cuộc chuyển nhượng đều được đăng ký. Do vậy, việc đăng ký sẽ
tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, quyền được ưu tiên khi có
tranh chấp với một bên thứ ba nào đó, và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký
rất cần thiết khi thế chấp.
- Vấn đề thế chấp
Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết nhưng thế chấp lại
được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định pháp luật về thế chấp, có 3 thủ
tục để thực hiện thế chấp, đó là: (1) Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn
xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó
sẽ được đăng ký và Tòa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều
kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một
cam kết thế chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều
kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển. (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế
chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), Tòa án không kiểm tra, xác
minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12

thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là có xem xét đến ở bước 2). Các yêu
cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay
cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện
thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu
này thì việc thế chấp coi như không hợp pháp. Đây là trình tự thế chấp theo quy
định của pháp luật, nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều được diễn ra do
Ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại Ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba
văn bản: Hợp đồng vay (phải nêu rõ số tiền vay), Hợp đồng thế chấp (thế chấp bất
động sản) và một đơn gửi Tòa án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ lại hai
tài liệu đầu và gửi đơn xin thế chấp đến Tòa án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế
chấp được chuyển lại Ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường Ngân
hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của Tòa án mới chuyển tiền cho người đi
vay. Khi khoản nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế
chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp
bị vi phạm. Khi bên vay không thanh toán theo đúng hợp đồng thì bên cho vay sẽ có
đơn tịch thu tài sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan nhà nước có thẩm quyền
đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu
yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên nhận thế chấp sẽ
được thanh toán khoản tiền đã cho vay thế chấp. Thủ tục này được tiến hành khá
nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán
đấu giá.
- Về vấn đề bồi thường
Khi Nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa trên giá thị trường.
Ngoài ra, người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ đất được
hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản đó phải
nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể bán tài sản và được hưởng lợi
nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho trường hợp
chuyển nhượng đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên cũng có

thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần dành cho các mục đích chung của xã hội.
Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi thường
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13