(Khóa luận tốt nghiệp) Đánh giá ảnh hưởng của phát triển đô thị đến sử dụng đất sản xuất nông nghiệp và đời sống của người dân phường Quang Vinh thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------------

DƯƠNG THỊ THU HƯƠNG
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ ĐẾN SỬ DỤNG
ĐẤT SẢN XUẤT NÔNG NGHIỆP VÀ ĐỜI SỐNG CỦA NGƯỜI DÂN
PHƯỜNG QUANG VINH, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI
NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012-2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2014 – 2018

Giảng viên hướng dẫn : GS.TS. Nguyễn Thế Đặng

Thái Nguyên – Năm 2018


i
LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là giai đoạn cuối cùng của quá trình đào tạo tại các trường
Đại học. Đây là thời gian giúp cho mỗi sinh viên làm quen với công tác nghiên cứu
khoa học, củng cố những kiến thức lý thuyết và vận dụng những kiến thức đó vào thực
tế. Thực tập tốt nghiệp là kết quả của quá trình tiếp thu kiến thức thực tế, qua đó giúp
cho sinh viên tích lũy kinh nghiệm để phục vụ cho quá trình công tác sau này.
Đề hoàn thành đề tài này em đã nhận được sự giúp đỡ tận tình của các thầy, cô
giáo trong khoa Quản lý Tài Nguyên, đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy
giáo hướng dẫn GS.TS Nguyễn Thế Đặng đã tận tình giúp đỡ em trong quá trình thực
tập và hoàn thiện khóa luận
Em xin gửi lời cảm ơn đến UBND phường Quang Vinh và bà con nhân dân
trong phường đã tạo điều kiện cho em trong quá trình thực hiện khóa luận. Em xin
được bày tỏ lòng biết ơn tới tất cả sự giúp đỡ quý báu đó.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng nhưng do kiến thức bản thân còn hạn chế. Vì vậy
không tránh khỏi những thiếu sót. Rất mong nhận được sự chỉ bảo của các thầy, cô và
các bạn để khóa luận được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái nguyên, ngày

tháng năm 2018

Sinh viên

Dương Thị Thu Hương

ii
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................i
MỤC LỤC ................................................................................................................... ii
DANH MỤC BẢNG.....................................................................................................v
DANH MỤC CÁC CUM, TỪ VIẾT TẮT ................................................................vi
PHẦN 1 ĐẶT VẤN ĐỀ ...............................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu ...............................................................................................2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát ...............................................................................................2
1.3. Ý nghĩa của đề tài ...................................................................................................3
PHẦN 2 .TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................................4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ......................................................................................4
2.1.1. Cơ sở pháp lý .......................................................................................................4
2.2. Cơ sở lý luận thực tiễn ............................................................................................5
2.2.1. Đô thị ...................................................................................................................5
2.2.2. Đô thị hóa .............................................................................................................5
2.3. Bài học rút ra cho Việt Nam và phường Quang Vinh về quản lý của Nhà nước
đối với đất đai trong quá trình đô thị hóa ....................................................................14
2.4. Thực tiễn đô thị hóa trên Thế giới và ở Việt Nam...............................................16
2.4.1. Tình hình đô thị hóa trên Thế giới .....................................................................16
2.4.2. Đô thung quá tải cùng với việc hạ giới ..............................................................18
2.4.3. Tình hình đô thị hóa ở Việt Nam .......................................................................20
2.4.4. Những nghiên cứu về đô thị hóa trên Thế giới và Việt Nam ............................21
CHƯƠNG 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
......................................................................................................................................23
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................................23
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................23
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ...........................................................................................23

3.2. Nội dung nghiên cứu.............................................................................................23
3.2.1. Đánh giá điên cứum 2012 và tiến trình đô thị hóa đến năm 2016 Vinh Đánh
giá điên cứum 2012 ......................................................................................................23


iii
3.2.2. Th đất đai.ế - xã hội.2 và tiến trình đô thị hóa đến năm 2016h đô thị hóa đến
biến động sử dụng đất nông nghiệp của phường Quang Vinh, thành phố Thái Nguyên....23
3.2.3. Ảnh hưởng của đô thị hóa đến đời sống kinh tế của các hộ dân được điều tra tại
phường Quang Vinh thành phố Thái Nguyên .............................................................23
3.2.4. Định hướng và một số giải pháp nâng cao đời sống của hộ dân, tăng cường vai trò
quản lý nhà nước về đất đai trong quá trình đô thị hóa tại phường Quang Vinh ...............24
3.3. Phương pháp nghiên cứu ......................................................................................24
3.3.1. Phương pháp điiên cứuh sách.p nâng cao đời s .................................................24
3.3.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp .................................................24
3.3.3. Phương pháp chuyên gia, chuyên khảo .............................................................25
3.3.4. Phương pháp xử lý số liệu .................................................................................25
3.3.5. Phương pháp dự báo đô thị hóa cho tương lai ...................................................25
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .......................................................................27
4.1. Điều kiện tự nhiên của phường Quang Vinh, thành phố Thái Nguyên ................27
4.1.1. Vị trí địa lý .........................................................................................................27
4.1.2. Địa hình địa mạo ................................................................................................27
4.1.3. Khí hậu ...............................................................................................................27
4.1.4. Thủy văn ............................................................................................................29
4.1.5. Các nguồn tài nguyên ........................................................................................29
4.1.6. Thực trạng môi trường .......................................................................................29
4.2. Thực trạng của quá trình đô thị hóa và ảnh hưởng của quá trình đô thị hóa đến
biến động sử dụng đất nông nghiệp của phường Quang Vinh. ...................................30
4.2.1. Dân số và nguồn nhân lực..................................................................................30
4.2.2. Thực trạng phát triển kinh tế..............................................................................32

4.2.3. Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn ................................33
4.2.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đến sự phát triển kinh tế
– xã hội và đô thị hóa của phường Quang Vinh ..........................................................33
4.3. Ảnh hưởng của quá trình đô thị hoá đến biến động diện tích đất nông nghiệp tại
phường Quang Vinh ....................................................................................................35
4.3.1. Thực trạng phát triển đô thị , quá trình hình thành và phát triển đô thị. ........................35


iv
4.3.2. Nguyên nhân ảnh hưởng của đô thị hoá đến chuyển mục đích sử dụng đất nông
nghiệp của phường Quang Vinh, thành phố Thái Nguyên ..........................................39
4.4. Ảnh hưởng của đô thị hóa tới đời sống kinh tế của hộ dân tại phường Quang
Vinh .............................................................................................................................42
4.4.1 Ảnh hưởng của đô thị hóa tới đời sống kinh tế hộ dân.......................................42
4.4.3. Đánh giá chung tác động của ĐTH tới sản xuất nông nghiệp trên địa bàn
phường Quang Vinh thành phố Thái Nguyên .............................................................50
4.4.4. Kế hoạch của hộ nông dân phường Quang Vinh trong thời gian tới .................56
4.5. Một số giải pháp cải thiện đời sống kinh tế của những hộ nông dân và tăng cường
vai trò quan lý Nhà nước về đất đai trong quá trình đô thị hóa tại phường Quang Vinh
......................................................................................................................................57
4.5.1. Những giải pháp chủ yếu nhằm hạn chế mất đất nông nghiệp và đảm bảo đời
sống hộ nông dân bị mất đất nông nghiệp trong quá trình đô thị hoá tại phường
Quang Vinh ..................................................................................................................57
4.5.2. Một số giải pháp cơ bản nhằm tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với
đất đai trong quá trình đô thị hóa ở địa bàn phường Quang Vinh.......................................59
PHẦN 5.KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ....................................................................61
5.1. Kết luận .................................................................................................................61
5.2. Kiến nghị...............................................................................................................62
5.2.1. Đối với Nhà nước và chính quyền địa phương các cấp .....................................62
5.2.2. Đối với các hộ nông dân ....................................................................................63

TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................63


v
DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1 : Tỷ lệ dân số đô thị các khu vực trên thế giới theo các giai đoạn ...............17
Bảng 4.1: Hiện trạng dân số, lao động, việc làm và thu nhập .....................................31
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất của phường Quang Vinh năm 2016 .......................35
Bảng 4.3: Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng năm 2016 so với năm 2012
của phường Quang Vinh ..............................................................................................37
Bảng 4.4: Kết quả thu hồi đất ở phường Quang Vinh giai đoạn .................................40
2012 -2016 ...................................................................................................................40
Bảng 4.5 : Một số thông tin cơ bản về các chủ hộ.......................................................42
Bảng 4.6: Tình hình biến động đất đai của hộ trước và sau khi thu hồi ......................43
Bảng 4.7: Tình hình nghề nghiệp của hộ trong quá trình đô thị hóa ...........................44
Bảng 4.8 : Thay đổi thu nhập của hộ qua quá trình đô thị hóa ....................................45
Bảng 4.9: Ý kiến của các hộ điều tra về xu hướng thay đổi thu nhập do tác động của
đô thị hóa .....................................................................................................................47
Bảng 4.10. Ý kiến của các hộ điều tra về mức độ tác động của đô thị hóa .................48
Bảng 4.11: Tác động của đô thị hóa đến sản xuất nông nghiệp ..................................50
Bảng 4.12: Ý kiến của các hộ điều tra về kế hoạch trong thời gian tới .......................56


vi

DANH MỤC CÁC CUM, TỪ VIẾT TẮT
CNH - HDH : Công nghiệp hoá - Hiện đại hóa
CSHT : Cơ sở hạ tầng
ĐTH : Đô thị hoá
DV : Dịch vụ

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GPMB : Giải phóng mặt bằng
KCN : Khu công nghiệp
QĐ : Quyết định
QLNN : Quản lý Nhà nước
TBCN : Tư bản chủ nghĩa
THCS : Trung học cơ sở
THPT : Trung học phổ thông
TM - DV : Thương mại - Dịch vụ


vii
TN&MT : Tài nguyên và Môi trường
TTCN : Tiểu thủ công nghiệp
UBND : Uỷ ban Nhân dân
XHCN : Xã hội chủ nghĩa


1
PHẦN 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá và có tầm quan trọng rất lớn đối
với đời sống con người và xã hội, là sản phẩm của sự tác động đồng thời của nhiều yếu
tố tự nhiên và kinh tế xã hội. Đất là nơi diễn ra các hoạt động sống, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là đối tượng của các mối quan hệ sản xuất trong các lĩnh vực sử dụng đất đai.
Nó giữ vai trò rất quan trọng trong phát triển kinh tế xã hội. Song đất đai là nguồn tài
nguyên không thể tái tạo được, nó cố định về vị trí và giới hạn về không gian. Hiện
nay, cùng với xu hướng phát triển của thế giới thì quá trình đô thị hoá đã và đang ảnh
hưởng mạnh mẽ tới vấn đề sử dụng đất nói chung và sử dụng đất nông nghiệp nói riêng.

Đô thị hoá là một quá trình tất yếu đối với mỗi quốc gia, đặc biệt đối với Việt Nam là
nước đang trong giai đoạn đầu của công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
Thời gian qua, tốc độ đô thị hoá của nước ta lên đến 25%. Trong chiến lược phát triển
2001 - 2020, đến 2020 nước ta phấn đấu cơ bản là một nước công nghiệp hiện đại. Như
vậy, tốc độ đô thị hoá trong thời gian tới còn nhanh hơn nữa, đô thị hoá đã, đang và sẽ
mang lại những mặt tích cực, thúc đẩy kinh tế xã hội rõ rệt, đồng thời cũng nảy sinh
những mặt tiêu cực như thu hẹp đất canh tác, gây ô nhiễm môi trường... Tại Việt Nam
quá trình đô thị hoá cũng tuân theo quy luật của thế giới. Năm 1990, cả nước mới có
khoảng 500 đô thị lớn nhỏ, đến năm 2000 đã tăng lên 649 . Tính đến tháng 12 năm
2016 cả nước đã có 795 đô thị, với tỷ lệ đô thị hóa đạt 35,2% gồm: 02 đô thị đặc biệt (
Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh), 17 đô thị loại I trong đó có 03 đô thị loại I trực thuộc
TW ( Đà Nẵng, Hải Phòng và Cần Thơ), 25 đô thị loại II, 41 đô thị loại III, 84 đô thị loại
IV và 626 đô thị loại V. Theo quy hoạch phát triển đến năm 2020 tỷ lệ dân số đô thị là
khoảng 80 %.
Phường Quang Vinh đang trong quá trình đẩy mạnh thực hiện CNH – HĐH, tốc
độ đô thị hóa diễn ra khá mạnh, theo xu thế đó tốc độ phát triển đô thị đã và đang ảnh
hưởng mạnh mẽ tới quá trình sử dụng đất nông nghiệp tại thành phố Thái Nguyên nói
chung và phường Quang Vinh nói riêng. Quá trình phát triển đô thị đã làm cho diện
tích đất nông nghiệp tại Phường Quang Vinh có những thay đổi đáng kể, diện tích đất
cho sản xuất nông nghiệp ở khu vực nông thôn bị thu hẹp dần nhường cho diện tích đất


2
khu đô thị tăng lên nhanh chóng, quan hệ kinh tế đất đô thị cũng được tiền tệ hóa theo
quy luật của kinh tế thị trường. Quan hệ sử dụng đất đô thị có những phát sinh phức
tạp mà nhiều khi đã vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước - đó là tình trạng tự ý
chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, sự quá tải của hạ tầng kỹ thuật đô thị, ô nhiễm
môi trường, thiếu vốn đầu tư… Đặc biệt, đô thị phát triển không đúng định hướng, mục
tiêu của Nhà nước do công tác xây dựng và quản lý quy hoạch chưa tốt. Giá cả đất đô
thị trên thị trường bất động sản có những biến động rất phức tạp, gây ra những khó

khăn cho phát triển kinh tế - xã hội. Do biến động của quan hệ sử dụng đất trong quá
trình phát triển đô thị, tình hình chính trị xã hội cũng có những biểu hiện xấu
như: Khoảng cách giàu nghèo ngày càng lớn do đô thị hoá, tình trạng khiếu kiện ngày
càng gia tăng, đặc biệt khiếu kiệt trong lĩnh vực đất đai chiếm tỷ lệ lớn.
Xuất phát từ thực tiễn trên, được sự đồng ý của Ban chủ nhiệm khoa Quản lý
Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp, tận
tình của thầy giáo GS.TS. Nguyễn Thế Đặng, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh
giá ảnh hưởng của phát triển đô thị đến sử dụng đất sản xuất nông nghiệp và đời
sống của người dân phường Quang Vinh, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái
Nguyên giai đoạn 2012-2016”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
- Đánh giá được ảnh hưởng phát triển của phường đến quản lý, sử dụng đất nông
nghiệp, đời sống người dân và đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản
lý, sử dụng đất nông nghiệp và nâng cao đời sống người dân trước sự phát triển của
phường Quang Vinh trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được ảnh hưởng phát triển của phường đến quản lý, sử dụng đất nông
nghiệp, đời sống người dân và đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản
lý, sử dụng đất nông nghiệp và nâng cao đời sống người dân trước sự phát triển của
phường Quang Vinh trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
- Tìm hiểu tác động của việc thu hồi đất để xây dựng các dự án đầu tư đến đời
sống văn hóa xã hội, và môi trường của người dân trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.


3
- Đánh giá ảnh hưởng của phát triển đô thị đến sử dụng đất sản xuất nông nghiệp,
và đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói chung và sử dụng
đất nông nghiệp nói riêng trên địa bàn phương Quang Vinh, thành phố Thái Nguyên.
- Đánh giá ảnh hưởng của phát triển đô thị đến đời sống của người dân và đưa

ra một số giải pháp nhằm nâng cao nhằm góp phần cải thiện đời sống kinh tế của những
hộ nông dân bị mất đất trên địa bàn phường Quang Vinh, đồng thời tăng cường công
tác quản lý Nhà nước trong những năm tới nhằm xây dựng phường Quang Vinh có kết
cấu hạ tầng kinh tế, xã hội, môi trường đô thị trong sạch góp phần đẩy mạnh công nghiệp
hóa và hiện đại hóa đất nước.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu: Là cơ hội cho bản thân củng cố kiến thức đã
học, đồng thời tiếp cận nhiều hơn với thực tiễn về vấn đề đô thị hoá.
- Ý nghĩa trong thực tiễn sản xuất: tìm ra những mặt hạn chế và tích cực của quả trình
đô thị hoá ảnh huởng tới vấn đề sử dụng đất nông nghiệp, từ đó đề xuất những giải
pháp phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương góp phần phát triển đô thị một cách
bền vững trong thời gian tới.


4
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý
2.1.1.1. Các văn bản của Trung ương
- Luật Đất đai 2003.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về
bồi thường thiệt hại, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 của Chính phủ quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư.
- Nghị định số 72/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 năm 2001 của Chính phủ về
việc phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị.

- Thông tư số 10/2008/TT-BXD ngày 22 tháng 04 năm 2008 của Bộ Xây dựng
hướng dẫn về đánh giá, công nhận khu đô thị mới kiểu mẫu.
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự,
thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
- Nghị định số 42/2012/NĐ-CP ngày 11/05/2012 của Chính phủ về quản lý, sử
dụng đất lúa.
2.1.1.2. Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên:
- Quyết định số 628/2010/QĐ-UBND ngày 08 tháng 04 năm 2010 của UBND
tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định một số chính sách cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 930/2009/QĐ-UBND ngày 14 tháng 04 năm 2009 của UBND
tỉnh Thái Nguyên về việc quy định một số nội dung cụ thể trong công tác quản lý Nhà
nước về đất đai áp dụng trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. - Công văn số
556/UBND-TNMT, ngày 20 tháng 04 năm 2010 của ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên
về việc triển khai thực hiện chỉ thị số 01/CT-BTNMT, ngày 17 tháng 03 năm 2010 của


5
Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc tăng cường thực hiện công tác lập quy hoạch ,
kế hoạch sử dụng đất.
2.2. Cơ sở lý luận thực tiễn
2.2.1. Đô thị
Ở Việt Nam, theo nghị định 72/2001/NĐ/CP ngày 05 tháng 10 năm 2001 của
chính phủ, quyết định đô thị nước ta là các điểm dân cư có các tiêu chí, tiêu chuẩn sau:
- Thứ nhất: là trung tâm tổng hợp hay chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát
triển kinh tế - xã hội của một vùng lãnh thổ nhất định.
- Thứ hai: đặc điểm dân cư được coi là đô thị khi có dân số tối thiểu từ 4000
người trở lên.
- Thứ ba: tỷ lệ lao động phi nông nghiệp của nội thành, của nội thành, nội thị

từ 65% trở lên trong tổng số lao động nội thành, nội thị và là nơi có sản xuất và dịch
vụ thương mại phát triển.
- Thứ tư: có cơ sở hạ tầng phục vụ các hoạt động của dân cư tối thiểu phải đạt
70% mức tiêu chuẩn, quy chuẩn quy định đối với từng loại đô thị.
- Thứ năm: có mật độ dân số nội thành, nội thị phù hợp với quy mô, tính chất và
đặc điểm của từng đô thị, tối thiểu là 2000 người/Km2 trở lên.
2.2.2. Đô thị hóa
- “Đô thị hóa (Urbanization) là quá trình tập trung dân số vào cáo đô thị và sự
hình thành nhanh chóng các điểm dân cư đô thị do yêu cầu công nghiệp hóa. Trong quá
trình này có sự biến đổi về cơ cấu sản xuất, cơ cấu nghề nghiệp, cơ cấu tổ chức sinh
hoạt xă hội, cơ cấu không gian và hình thái xây dựng từ dạng nông thôn sang thành
thị” (Nguyễn Hồng Lân, 2004).
- “Đô thị hóa là thay đổi trật tự sắp xếp một vùng nông thôn theo các điều kiện
của thành phố. Đây là một trong những biện pháp biến nông thôn thành những nơi làm
việc hấp dẫn, có điều kiện áp dụng những tiến bộ của khoa học kĩ thuật, đáp ứng nhũng
nhu cầu về nông sản phẩm cho xã hội, góp phần làm tăng GDP nhưng điều này còn
phụ thuộc vào điều kiện kinh tế của mỗi nước, mỗi vùng” (Nguyễn Hồng Lân,
2004).


6
* Quá trình ĐTH diễn ra theo 2 xu hướng
- ĐTH tập trung (ĐTH “hướng tâm”): đó chính là sự tích tụ các nguồn lực tư
bản và chất xám hình thành nên các trung tâm đô thị công nghiệp tập trung cao độ,
những thành phố toàn cầu như Tokyo, Seoul,... Điều này sẽ dẫn đến xu hướng “CNH
co cụm”, khi đó, chỉ những khu vực đô thị trung tâm là nơi thu hút vốn đầu tư, tập trung
các hoạt động công nghiệp, trong khi các lĩnh vực vẫn chỉ là nông thôn và sản xuất
nông nghiệp vẫn chiếm vai trò chủ đạo tạo ra sự đối lập giữa đô thị và nông thôn, đồng
thời gây ra mất cân bằng sinh thái.
- ĐTH phân tán (ĐTH “ly tâm”): là xu hướng dịch chuyển đầu tư và hoạt động

sản xuất công nghiệp từ các lĩnh vực trung tâm ra các vùng ngoại vi, tạo nên hiệu ứng
lan toả, thúc đẩy sự ra đời và hình thành các trung tâm vệ tinh công nghiệp. Điều này
dẫn đến tiến trình ‘công nghiệ hóa lan tỏa (CNH lan toả)”, các hoạt động công nghiệp
ở đô thị trung tâm có xu hướng dịch chuyển ra ngoại vi để chuyển sang các hoạt động
công nghiệp mức cao hơn, hay chuyên môn hoá các lĩnh vực kinh doanh, thương mại,
dịch vụ. Xu hướng này sẽ đảm bảo cân bằng sinh thái, tạo điều kiện việc làm, sinh hoạt
và nghỉ ngơi tốt cho dân đô thị và nông thôn.
* Tính tất yếu của đô thị hóa
Bất cứ một quốc gia nào, dù là phát triển hay đang phát triển, khi chuyển biến từ
nền kinh tế nông nghiệp lên nền kinh tế công nghiệp bằng con đường CNH thì đều gắn
liền với ĐTH.
Trong lịch sử cận đại, ĐTH trước hết là hệ quả trực tiếp của quá trình công nghiệp
hoá tư bản chủ nghĩa (TBCN) và sau này là kết quả của quá trình cơ cấu lại các nền
kinh tế theo hướng hiện đại hoá: tăng tỷ trọng của các ngành công nghiệp và dịch vụ,
giảm tỷ trọng của ngành nông nghiệp
trong cơ cấu và khối lượng GDP. Nhìn chung, từ góc độ kinh tế, ĐTH là một xu hướng
tất yếu của sự phát triển.
Như vậy, ĐTH là một quy luật khách quan, phù hợp với đặc điểm tình hình chung
của mỗi quốc gia và là một quá trình mang tính lịch sử, toàn cầu và không thể đảo
ngược của sự phát triển xã hội. ĐTH là hệ quả của sức mạnh công nghiệp và trở thành
mục tiêu của nền văn minh thế giới. * Quan điểm của đô thị hóa


7
Công nghiệp hoá và cùng với nó là ĐTH trở thành xu thế chung của mọi quá trình
chuyển từ nền văn minh nông nghiệp lên nền văn minh công nghiệp. Vấn đề quan trọng
đặt ra là làm gì và bằng cách nào để phát huy tối đa mặt tích cực của đô thị hoá, đồng
thời hạn chế và đi đến thủ tiêu
mặt tiêu cực của nó. Điều này cũng đồng nghiã với việc quá trình đô thị hoá phải gắn
liền với khái niệm “Phát triển bền vững”.

Theo Burger (1998) thì một xã hội phát triển bền vững phải thoả mãn nhu cầu
con người không chỉ trong giai đoạn hiện tại (kể cả trong quá khứ) mà còn cho cả tương
lai, ngoài ra xã hội đó còn đáp đồng thời cả yêu cầu phát triển kinh tế lẫn bảo vệ môi
trường
Như vậy, đô thị hóa phải vừa thúc đẩy sự phát triển kinh tế, vừa phải đảm bảo
môi trường tự nhiên, xã hội trong lành, sự công bằng và tiến bộ xã hội. Tuy rằng tăng
trưởng kinh tế là yếu tố cần thiết và quan trọng bậc nhất của quá trình ĐTH song nó
vẫn chỉ là một nhân tố, một phương tiện hơn là
một mục tiêu tối thượng. Mục tiêu của ĐTH là phải không ngừng nâng cao chất lượng
cuộc sống vật chất và tinh thần của con người, tức là phát triển đô thị lấy con người
làm trọng tâm.
* Mối quan hệ của quá trình đô thị hóa và quá trình công nghiệp hóa
Đô thị hóa là một quá trình song song với sự phát triển công nghiệp hóa và cách
mạng khoa học kỹ thuật. Quá trình đô thị hóa phản ánh tiến trình công nghiệp hóa, hiện
đại hóa trong nền kinh tế thị trường. Không ai phủ nhận rằng một quốc gia được coi là
công nghiệp hóa thành công lại không có tỷ lệ cư dân đô thị ngày càng chiếm vị trí áp
đảo so với cư dân nông thôn. Đó cũng là lý do mà kinh tế học phát triển đã coi sự gia
tăng tỷ lệ cư dân đô thị như một trong những chỉ tiêu chủ yếu phản ánh tình trạng “có
phát triển” của nền kinh tế chậm phát triển đang tiến hành công nghiệp hóa hiện nay.
Đô thị hóa trước hết là hệ quả trực tiếp của quá trình công nghiệp hóa và sau này là hệ
quả của quá trình cơ cấu lại nền kinh tế theo hướng hiện đại hóa: tăng tỷ trọng của các
ngành công nghiệp và dịch vụ, giảm tỷ trọng của ngành nông nghiệp trong cơ cấu và khối
lượng GDP.
Đồng thời, trong điều kiện đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước,
đô thị hóa giữ vai trò đặc biệt quan trọng trong sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội, văn


8
hoá, đảm bảo an ninh quốc phòng và bảo vệ môi trường. ĐTH xúc tiến tối đa công
nghiệp hóa.

- Hiện đại hóa đất nước. Sự nghiệp công nghiệp hóa - hiện đại hóa muốn thực
hiện thành công cần phải chuyển đổi căn bản cơ cấu kinh tế từ sản xuất nông nghiệp
sang sản xuất công nghiệp với kỹ thuật cao, thay đổi cơ cấu lao động. Trước hết có sự
tập trung cao các điểm dân cư, kết hợp với
xây dựng đồng bộ và khoa học các cơ quan và các xí nghiệp trung tâm...
Quá trình này là bước chuẩn bị lực lượng ban đầu cho công nghiệp hóa - hiện
đại hóa đất nước. Khi đó máy móc hiện đại được đưa vào sản xuất nhiều hơn kéo theo
việc nâng cao trình độ tay nghề công nhân, đồng thời nâng cao năng lực cho cán bộ
quản lý. Đô thị hóa sẽ đánh dấu giai đoạn phát
triển mới của tiến trình công nghiệp hóa, trong đó, công nghiệp và dịch vụ trở
thành lĩnh vực chủ đạo của nền kinh tế, không chỉ xét về phương diện đóng góp tỷ
trọng trong GDP mà còn cả về phương diện phân bố nguồn lao động xã hội.
Tuỳ theo mỗi giai đoạn phát triển mà đô thị có thể có các chức năng khác nhau,
nhìn chung có mấy chức năng chủ yếu sau.
a. Chức năng kinh tế: đây là chức năng chủ yếu của đô thị. Sự phát triển kinh
tế thị trường đã đưa đến xu hướng tập trung sản xuất có lợi hơn là phân tán. Chính yêu
cầu kinh tế ấy đã tập trung các loại hình xí nghiệp thành khu công nghiệp và cơ sở hạ
tầng tương ứng, tạo ra thị trường ngày càng mở rộng và đa dạng hoá. Tập trung sản
xuất kéo theo tập trung dân cư, trước hết là thợ thuyền và gia đình của họ tạo ra bộ
phận chủ yếu của dân cư đô thị.
b. Chức năng xã hội: chức năng này ngày càng có phạm vi lớn dần cùng với
tăng quy mô dân cư đô thị. Những nhu cầu về nhà ở, y tế, đi lại,... là những vấn đề gắn
liền với yêu cầu kinh tế, với cơ chế thị trường. Chức năng xã hội ngày càng nặng nề
không chỉ vì tăng dân số đô thị, mà còn vì chính những nhu cầu về nhà ở, y tế, đi lại,...
thay đổi.
c. Chức năng văn hoá: Ở tất cả các đô thị đều có nhu cầu giáo dục và giải trí
cao. Do đó ở đô thị cần có hệ thống trường học, du lịch, viện bảo tàng, các trung tâm
nghiên cứu khoa học ngày càng có vai trò lớn hơn.

9
d. Chức năng quản lý: tác động của quản lý nhẳm hướng nguồn lực vào mục
tiêu kinh tế, xã hội, sinh thái và kiến trúc, bảo vệ bản sắc văn hoá dân tộc, vừa nâng
cao khả năng đáp ứng nhu cầu công cộng, vừa quan tâm đến những nhu cầu chính đáng
của cá nhân. Do đó chính quyền địa phương phải có pháp luật và quy chế quản lý về
đô thị.
2.2.2.1. Tác động của đô thị hóa
ĐTH là một quá trình đã, đang và sẽ tiếp tục diễn ra một cách phổ biến trên thế
giới. ĐTH từng bước đưa con người tiếp cận cuộc sống văn minh, đồng thời cũng đặt
ra không ít vấn đề tiêu cực, khó khăn - những vấn đề ảnh hưởng xấu đối với quá trình
ĐTH một cách bền vững.
* Mặt tích cực:
Một là, ĐTH thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Sản xuất hàng hóa và dịch vụ thường
đạt hiệu quả cao tại những đô thị lớn - nơi có quy mô mật độ dân số tương đối lớn với
nguồn lao động dồi dào, có quy mô hoạt động kinh tế đủ lớn do các doanh nghiệp tập
trung đông, có hệ thống phân phối rộng khắp trên một không gian đô thị nhất định. Đồng
thời khi kinh tế của các đô thị lớn đạt tới độ tăng trưởng cao thì nó sẽ gây ra hiệu ứng lan toả
kích thích mạnh tới tăng trưởng kinh tế của cả nước.
Hai là, ĐTH đẩy nhanh sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng CNH, HĐH.
Trong quá trình ĐTH, cơ cấu ngành kinh tế thay đổi theo hướng giảm tỷ trọng của khu
vực nông nghiệp và gia tăng nhanh tỷ trọng của khu vực công nghiệp và dịch vụ. Đối
với sản xuất nông nghiệp nói riêng, ĐTH góp phần làm thay đổi về cơ cấu diện tích
gieo trồng và cơ cấu giá trị sản xuất. Các loại cây có giá trị kinh tế thấp, sử dụng nhiều
lao động đang có xu hướng giảm dần diện tích. Các loại cây cần ít lao động hơn và cho
giá trị kinh tế cao hơn đang được tăng dần diện tích canh tác. Trong tổng giá trị sản
xuất của ngành nông nghiệp thì xu hướng chung là giảm dần tỷ trọng của ngành trồng
trọt và tăng tỷ trọng ngành chăn nuôi.
Ba là, ĐTH cải tạo kết cấu hạ tầng. Xu hướng ĐTH tạo ra sự tập trung sản xuất
công nghiệp và thương mại, đòi hỏi phải tập trung dân cư, khoa học, văn hóa và thông
tin. Những điều kiện đáp ứng nhu cầu đó là sự phát triển kết cấu hạ tầng, nhà ở, các

dịch vụ phục vụ cho sản xuất và đời sống dân cư. Do đó mà hệ thống giao thông vận
tải, năng lượng, bưu chính viễn thông và cấp thoát nước cũng sẽ được cải tiến về quy


10
mô và chất lượng. Ở nông thôn, việc cải tạo kết cấu hạ tầng đang được thực hiện với
chủ trương “điện, đường, trường, trạm” tạo điều kiện thuận lợi cho sản xuất nông
nghiệp và nâng cao đời sống của người nông dân.
Bốn là, ĐTH nâng cao trình độ khoa học kỹ thuật và công nghệ. Các đô thị ngày
càng áp dụng nhiều tiến bộ kỹ thuật và kỹ năng quản lý tổ chức sản xuất hiện đại, làm
tăng năng suất lao động và nâng cao chất lượng sản phẩm. Trong sản xuất nông nghiệp,
quá trình ĐTH cung cấp những cơ sở kỹ thuật cần thiết cho người nông dân như thủy
lợi hóa, điện khí hóa, cơ giới hóa, sinh học hóa để làm tăng năng suất lao động, tạo ra
nhiều sản phẩm hàng hoá có chất lượng tốt, đảm bảo an toàn lương thực, đáp ứng nhu cầu
của công nghiệp chế biến và thị trường trong ngoài nước.
Năm là, ĐTH góp phần cải thiện đời sống của dân cư đô thị và các vùng lân cận.
Nhờ duy trì được tốc độ tăng trưởng kinh tế cao mà các đô thị có thể tạo ra nhiều cơ
hội việc làm mới cho người dân, góp phần quan trọng trong việc nâng cao thu nhập cho
họ. Khi mức thu nhập bình quân người/ tháng tăng lên thì nhu cầu chi tiêu đời sống của
dân cư cũng tăng nhằm thỏa mãn tốt hơn nhu cầu tiêu dùng cá nhân. Điều đó cho thấy
ĐTH làm mức sống của dân cư được cải thiện đáng kể, góp phần vào việc thực hiện xóa đói
giảm nghèo.
Sáu là, ĐTH cũng đem lại một số tiến bộ về mặt xã hội đó là: nâng tuổi thọ trung
bình, giảm tỷ lệ tử vong của trẻ em, giảm tỷ lệ trẻ suy dinh dưỡng, tăng tỷ lệ dân cư
dùng nước sạch, phát triển giáo dục, văn hóa,...
* Mặt tiêu cực:
Bên cạnh những mặt mạnh của ĐTH như trên thì ĐTH cũng kéo theo hàng loạt
vấn đề tiêu cực khác, đó là:
Thứ nhất, ĐTH thu hẹp diện tích đất nông nghiệp. Quá trình ĐTH nhanh đã làm
cho nhu cầu về sử dụng đất chuyên dùng xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng và đất đô thị

tăng lên rất nhanh. Điều này dẫn đến tình trạng nuốt chửng những diện tích đất nông
nghiệp vốn rất cần thiết cho một đô thị như: sản xuất lương thực thực phẩm, tạo mảng
không gian xanh có vai trò “giải độc” cho môi trường sống, tạo khu nghỉ ngơi cho thị
dân... Đồng thời sự suy giảm diện tích đất nông nghiệp đã ảnh hưởng không nhỏ tới
việc cải thiện mức sống của nhiều người dân ở khu vực ngoại ô vì họ trở nên thiếu
phương tiện lao động và kế sinh nhai truyền thống.


11
Thứ hai, ĐTH khoét sâu hố phân cách giàu nghèo. Quá trình ĐTH nhanh đã làm
cho hố phân cách giàu nghèo giữa các tầng lớp dân cư trong đô thị, giữa nông thôn và
thành thị trở nên trầm trọng hơn.
Thứ ba, ĐTH gia tăng tình trạng di dân. Chính sự chênh lệch về mức sống, điều
kiện sống, khả năng tìm kiếm việc làm và cơ hội tăng thu nhập đã và đang được coi là
những nguyên nhân kinh tế quan trọng nhất thúc đẩy một bộ phận lớn người dân rời
khỏi khu vực nông thôn để di dân tới thành thị. Lực lượng lao động ở nông thôn chỉ
còn lại những người già yếu và trẻ nhỏ, không đáp ứng được những công việc nhà nông
vất vả. Cơ cấu lao động ở nông thôn hoàn toàn bị thay đổi theo hướng suy kiệt nguồn
lực lao động. Đồng thời thị trường lao động ở thành thị lại bị ứ đọng.
Thứ tư, ĐTH môi trường bị ô nhiễm. Chất lượng môi trường đô thị bị suy thoái
khá nặng nề do mật độ dân số tập trung cao, sản xuất công nghiệp phát triển mạnh làm
phát sinh một lượng chất thải, trong đó chất thải gây hại ngày càng gia tăng; bùng nổ
giao thông cơ giới gây ô nhiễm môi trường và tiếng ồn.
Thứ năm, ĐTH phát sinh các tệ nạn xã hội. Đây chính là mặt trái của đời sống
đô thị hay của cả quá trình ĐTH. Trong khi nhiều khía cạnh tốt đẹp của văn hóa truyền
thống bị mai một, thì lối sống lai căng, không lành mạnh lại đang ngự trị trong lối sống
đô thị hiện nay. Những tệ nạn xã hội phổ biến nhất hiện nay đều được phát sinh và
phát triển tại các trung tâm đô thị lớn.
Tóm lại, trong công cuộc CNH, HĐH đất nước thì quá trình ĐTH ngày càng gia
tăng... Vậy chúng ta phải làm thế nào để quá trình ĐTH phát triển lành mạnh và bền

vững. Tăng trưởng kinh tế do quá trình này đem lại phải được chú trọng đồng thời việc
phát triển văn hóa, lấy việc biến động znguồn nhân lực con người làm trọng tâm.
• Quá trình đô thị hóa ở Việt Nam
Từ năm 1990 các đô thị Việt Nam bắt đầu phát triển, lúc đó cả nước mới có
khoảng 500 đô thị lớn nhỏ (tỷ lệ đô thị hóa vào khoảng 17-18%), đến năm 2000 con số
này lên 649 và năm 2003 là 656 đô thị. Tính đến nay, cả nước đã có 770 đô thị bao
gồm:
• 2 đô thị đặc biệt: TP hồ Chí Minh, Hà Nội
• 15 đô thị loại I như Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ, Huế…
• 16 đô thị loại II, 45 đô thị loại III, 66 đô thị loại IV và 626 đô thị loại IV


12
Tỷ lệ dân số đô thị hiện nay 35%,theo quy hoạch phát triển đến năm 2020 tỷ lệ
đó là 45% , Bộ xây dựng dự báo tyur lệ đô thị hóa của Việt Nam vào năm 2025 chiếm
50% dân số đô thị cả nước,tưng đương với số dân cư sinh sống tại đô thị chiếm khoảng
52 triệu người.
Mục tiêu đề ra cho nhu cầu sử dụng đất đô thị năm 2025, nhu cầu đất xây dựng
đô thị khoảng 450.000 ha, chiếm 1,4% diện tích tự nhiên cả nước, trung bình 85
m2/người. ( Cẩm Bá Thường, 2009)
Với tốc độ phát triển đô thị và dân số đô thị như vậy, Việt Nam sẽ phải đối mặt
với ngày càng nhiều vấn đề phức tạp nảy sinh từ quá trình đô thị hóa đặc biệt là vùng
nông thôn Việt Nam.
* Kinh nghiệm quản lý đất đai của một thành phố trong quá trình đô thị hóa
- Kinh nghiệm của thành phố Hồ Chí Minh : Là trọng điểm kinh tế số 1 của cả
nước, thành phố Hồ Chí Minh có diện tích 2.095,2 Km2 , dân số 7,4 triệu người với 19
quận nội thành, 5 huyện ngoại thành, 254 phường, 5 thị trấn và 58 xã. Bộ Chính trị Ban
Chấp hành Trung ương Đảng khoá VIII đã đánh giá vị trí của Thành phố là: “Một trung
tâm kinh tế lớn, trung tâm giao dịch quốc tế và du lịch của nước ta. Thành phố Hồ Chí
Minh có vị trí chính trị quan trọng sau thủ đô Hà Nội”. Là đô thị đặc biệt, vì vậy công

tác QLNN về đất đai của Thành phố Hồ Chí Minh trong quá trình ĐTH có vai trò rất
quan trọng trong việc ổn định và phát triển kinh tế của Thành phố. Từ khi có Luật Đất
đai năm 1987, Thành ủy, UBND Thành phố đã ban hành hàng trăm văn bản về công
tác quản lý đất đai và quản lý quy hoạch nhằm thể chế hóa Chính sách Pháp luật Đất
đai của Đảng và Nhà nước trên địa bàn. Trong đó, đặc biệt là Thành phố đã ban hành
Quyết định số 4755/QĐ-UB ngày 26 tháng 09 năm 1998 về khung giá các loại đất theo
quy định của Nghị định số 87/NĐ-CP ngày 17 tháng 08 năm 1994 của Chính phủ.
Quyết định về khung giá đất theo Nghị định số 188/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004
của Chính phủ. Về công tác quản lý quy hoạch đô thị, ngày 10 tháng 07 năm 1998 Thủ
tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 123/QĐ-TTg phê duyệt điều chỉnh quy
hoạch chung Thành phố Hồ Chí Minh. Hệ thống hồ sơ địa chính của Thành phố cơ bản
được xây dựng khá bài bản, toàn Thành phố đã được đo đạc và thành lập bản đồ địa
chính chính quy và không chính quy ở các tỷ lệ 1/500 và 1/1000. Thành phố cũng đã
xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các giai đoạn và đã được Chính phủ phê


13
duyệt. Vào năm 2005, Thành phố đã công bố cơ bản hoàn thành công tác triển khai cấp
GCNQSDĐ và quyền sở hữu nhà ở tại đô thị. Trong giai đoạn sốt đất năm 2002, UBND
Thành phố đã ban hành Chỉ thị số 08/CT-UB ngày 22 tháng 04 nãm 2012 nhằm chấn
chỉnh và tãng cýờng QLNN về ðất ðai trên ðịa bàn. Hàng nghìn vụ việc vi phạm Pháp
luật của các tổ chức và cá nhân trên địa bàn Thành phố đã được xử lý. Nhìn chung các
văn bản của Thành ủy và UBND Thành phố đã góp phần ổn định công tác quản lý đất
đai ở địa phương. Từ khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, Thành phố cũng đã
ban hành nhiều văn bản để triển khai thực hiện Luật và các văn bản dưới Luật. Tuy
nhiên, cũng như tình hình chung của các tỉnh, thành phố trong cả nước, công tác Quản
lý Nhà nước về đất đai, đô thị ở.
Thành phố cũng có rất nhiều bức xúc, phức tạp. Thị trường bất động sản trong
khu vực Thành phố có chiều hướng “trầm lắng” do nhiều yếu tố, trong đó chủ yếu là
do yếu tố đầu cơ của một số tổ chức và cá nhân, đồng thời do hệ thống văn bản Pháp

luật hiện hành chưa đồng bộ và chưa có khả năng đáp ứng được yếu cầu của tình hình
thực tế xã hội hiện nay.
- Kinh nghiệm của thành phố Hải Phòng: Là Thành phố cảng quan trọng của
vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc, thành phố Hải Phòng có diện tích 1.507,57 Km2 và
dân số là 1,9 triệu người với 5 quận, 1 thị xã và 8 huyện; 57 phường, 9 thị trấn, 152 xã.
Trong nhiều năm qua, QLNN về đất đai ở Thành phố có nhiều vấn đề phức tạp. Đặc
biệt, Hải Phòng là nơi có nhiều điểm nóng về khiếu kiện tranh chấp đất đai rất gay gắt.
Nguyên nhân cơ bản là do trong quá trình ĐTH, giá đất bị đẩy lên rất cao, trong khi
Thành phố chưa có biện pháp kiên quyết để ngăn chặn kịp thời tình trạng vi phạm Pháp
luật. Đặc biệt tình trạng tự ý chuyển mục đích sử dụng đất khác thành đất ở, mua bán
đất đai trái quy định của Pháp luật diễn ra khá phổ biến. Hệ thống hồ sơ địa chính
không được lưu trữ đầy đủ và cập nhật thường xuyên. Vì vậy, công tác QLNN về đất
đai gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt là thiếu thông tin háp lý về nguồn gốc sử dụng đất
làm cơ sở để thực hiện giao đất, đền bù thiệt hại về đất và xử lý các vi phạm Pháp luật
trong quản lý sử dụng đất. Từ năm 1993 đến 2002, Thành phố đã ban hành 12 văn bản
thể chế hóa các quy định của Luật và Nghị định của Chính phủ để triển khai công tác
QLNN về đất đai trên địa bàn. Công tác lập quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch phát
triển đô thị được triển khai chậm do Thành phố chưa có sự đầu tư thỏa đáng. Đến năm


14
2001, HĐND Thành phố đã ban hành Nghị quyết số 20/NQ-HĐND ngày 05 tháng 07
năm 2001 “Thông qua quy hoạch sử dụng đất thành phố Hải Phòng giai đoạn 2000 –
2010”. Theo quy hoạch này đến năm 2010, diện tích đất chuyên dùng của Thành phố
sẽ tăng 2.062 ha, chủ yếu lấy từ các loại đất nông nghiệp: 1.176 ha, đất lâm nghiệp:
528 ha… Cũng như một số tỉnh, thành phố phía Bắc, công tác QLNN về đất đai của
Thành phố sau khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực cơ bản dần ổn định. Tuy nhiên việc
khai thác, sử dụng đất còn kém hiệu quả và việc triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng
đất còn chậm, do công tác bồi thường GPMB còn nhiều vướng mắc, thị trường bất
động sản khá trầm lắng. Từ năm 2003 đến nay, công tác triển khai cấp GCNQSDĐ còn

chậm, cả về cấp GCNQSDĐ ở và cấp GCNQSDĐ cho các đơn vị sử dụng đất, đây là
một nược điểm lớn của QLNN về đất đai ở thành phố Hải Phòng.
2.3. Bài học rút ra cho Việt Nam và phường Quang Vinh về quản lý của Nhà nước
đối với đất đai trong quá trình đô thị hóa
Từ việc nghiên cứu tình hình quản lý đất đai ở một số nước trên thế giới và một
số tỉnh thành trong nước, bài học kinh nghiệm rút ra cho công tác QLNN về đất đai ở
nước ta nói chung và phường Quang Vinh nói riêng là:
(1) Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật phải được nghiến cứu sâu sắc, khoa
học và được ban hành đồng bộ, kịp thời, mang tính ổn định, đồng thời các quy định pháp
luật dù có điều chỉnh nhưng vẫn phải đảm bảo tính kế thừa.
(2) Phải xây dựng được hệ thống dữ liệu thông tin đất đai thống nhất, đồng bộ
trên cơ sở công nghệ tin học, điện tử hiện đại từ Trung uơng đến địa phương. Muốn đạt
được điều đó cần phải đầu tư đồng bộ để có được hệ thống hồ sơ địa chính cơ sở (hồ
sơ gốc) có độ tin cậy cao ở tất cả các địa phương trong cả nước. Thống nhất phương
pháp phân loại, quản lý hồ sơ đất đai và công khai thông tin từ Trung ương đến địa
phương. Thực tế cho thấy hệ thống hồ sơ địa chính được lưu trữ ở nước ta rất kém,
chắp vá, không đáp ứng được yêu cầu quản lý. Việc triển khai lập hồ sơ địa chính ở
các địa phương khác nhau đã không được tiến hành vào cùng một thời điểm như chỉ
đạo của Trung ương, số liệu tổng hợp của tất cả các cấp có độ chính xác thấp. Các
thông tin về đất (như thay đổi về loại đất, diện tích, chủ sử dụng đất và giá cả của đất
trong cùng thời điểm…) không được cập nhật thường xuyên, đầu đủ, vì vậy Nhà nước
không thể quản lý đất đai một cách chặt chẽ.


15
(3) Cần phải xác định việc đăng ký quyền về tài sản không chỉ là lợi ích của
người dân mà đó chính là lợi ích của cả Nhà nước. Để làm tốt việc này cần phải có
những biện pháp mạnh để tạo ra sự thay đổi về mặt nhận thức của cả bộ máy quản lý
và đội ngũ công chức Nhà nước. Dân giàu thì nước mạnh, có tạo thuận lợi để các tổ
chức và cá nhân được đăng ký quyền về tài sản (sở hữu bất động sản trong đó có quyền

sử dụng đất) thì người dân mới có đầy đủ cơ sở pháp lý để đẩy mạnh việc khai thác giá
trị của tài sản cho phát triển kinh tế. Nhà nước có nguồn thu ngân sách từ các chủ thể
sử dụng đất trên cơ sở nắm chắc được nguồn tài nguyên đất. Vì vậy, việc tiếp tục đổi
mới quan hệ sở hữu đất đai gắn với việc quy định cụ thể hơn các quyền của người sử
dụng đất chính là chìa khóa để thực hiện việc công khai dân chủ quan hệ đất đai trong
xã hội. Đây cũng là giải pháp chống tham nhũng hiệu quả nhất.
(4) Xu thế chung của tất cả các quốc gia trên thế giới là ngày càng tăng cường
quyền lực của Nhà nước trong quan hệ đất đai nhằm tăng cường sức cạnh tranh. Xã hội
càng phát triển, tính cạnh tranh càng gay gắt, để đảm bảo thế mạnh trong cạnh tranh,
công tác quản lý của Nhà nước phải mạnh và có hiệu lực cao. Tuy nhiên tăng cường
quyền lực của Nhà nước không có nghĩa là hạn chế quyền của các chủ thể sử dụng đất.
Quyền lực Nhà nước phải mạnh, để đảm bảo cho mọi chủ thể được hoạt động đúng
khuôn khổ Pháp luật quy định và mọi chủ thể đều được tự do phát triển. Với các nước
có công tác quản lý đất đai tốt, có hiệu quả sử dụng đất cao, hầu như các vi phạm Pháp
luật trong quản lý sử dụng đất đều bị xử lý rất nghiêm khắc và rất triệt để. Đây chính
là bài học quan trọng nhất: kỷ cương Pháp luật có nghiêm minh thì xã hội mới ổn định
và phát triển được. Xu thế phát triển chung hiện nay của mọi quốc gia trên thế giới dù
được tổ chức dưới hình thái kinh tế chính trị khác nhau, các nhà nước đều tập trung
ngày càng toàn diện và sâu sắc hơn vai trò quản lý của Nhà nước đối với nền kinh tế.
Dù là phát triển theo mô hình kinh tế thị trường tư bản chủ nghĩa hay kinh tế thị trường
định hướng xã hội chủ nghĩa như ở Việt Nam, các quốc gia có xu thế mở cửa hội nhập
trong một thể chế kinh tế chung. Phát triển kinh tế cùng với củng cố và tăng cường an
ninh quốc gia trong các quan hệ song phương, đa phương giữa các quốc gia, trong điều
kiện toàn cầu hóa của nền kinh tế thế giới, đòi hỏi mỗi quốc gia phải tìm ra được con
đường phát triển riêng.


16
2.4. Thực tiễn đô thị hóa trên Thế giới và ở Việt Nam
Tiến trình ĐTH gắn bó chặt chẽ với sự phát triển của lịch sử nhân loại. Quá trình

này mới là sản phẩm của nền văn minh, vừa là động lực của những bước tiến kì diệu
mà nhân loại đã đạt được trong mấy thiên niên kỷ qua. Đối với Việt Nam, một nước
nông nghiệp truyền thống với thực tế
ĐTH thấp và chậm trong lịch sử đang bước vào thời kỳ mới của nền kinh tế thị
trường, thời kỳ CNH – HĐH, việc nghiên cứu tìm hiểu diễn biến củaquá trình ĐTH
trên thế giới càng có ý nghĩa to lớn cả về mặt nhận thức, lý luận cũng như giá trị
thực tiễn.
2.4.1. Tình hình đô thị hóa trên Thế giới
Theo các nhà sử học, lịch sử loài người đã chứng kiến hai cuộc cách mạng đô
thị. Cuộc cách mạng đô thị lần thứ nhất diễn ra từ 8.000 năm trước Công Nguyên, vào
thời kỳ đồ đá mới, khi lần đầu tiên trên thế giới xuất hiện một khu định cư kiểu đô thị.
Đó là “thành phố” Jenricho, nằm ở phía bắc biển Chết, thuộc vùng đất Israel ngày nay,
với dân số khoảng 600 người - một thị trấn nhỏ, hết sức nghèo nàn so với tiêu chuẩn
hiện nay. Cuộc cách mạng đô thị lần thứ hai bắt đầu từ giữa thế kỷ XVIII ở châu Âu
và sau đó lan sang Bắc Mỹ. Là hệ quả tất yếu của quá trình CNH tư bản chủ nghĩa, từ
thời điểm này quá trình ĐTH đã trở thành một hiện tượng nổi bật trong lịch sử phát
triển của nhân loại. Ngày nay các nhà khoa học còn nói đến cuộc cách mạng đô thị lần
thứ ba, đang diễn ra trong các nước thuộc thế giới thứ 3, nơi mà hiện tại tỷ lệ dân số đô
thị chiếm khoảng 30% trong tổng dân số. Cuộc cách mạng đô thị lần thứ 3 dường như
là sự lặp lại cuộc cách mạng đô thị lần thứ hai, song nó có những nét độc đáo của những
điều kiện không gian và thời gian mới. Như vậy, theo thời gian, có thể hình dung ĐTH
trên thế giới là một quá trình lịch sử xuyên suốt ba cuộc cách mạng đô thị này. Những
hiện tượng nổi bật của quá trình ĐTH là: dòng di cư mạnh mẽ từ nông thôn vào thành
thị khiến cho tỷ lệ dân đô thị tăng nhanh, số lượng các đô thị ngày một nhiều, các đô
thị lớn lên, phình to ra, đời sống xã hội dần mang tính đô thị hơn là nông thôn. Đô thị
hoá là hiện tượng mang tính toàn cầu và diễn ra với tốc độ ngày một tăng, đặc biệt là ở
các quốc gia kém phát triển. Theo các chuyên gia nghiên cứu về ĐTH thì trong tiến
trình ĐTH từ nửa sau thế kỷ XX có chung một đặc điểm là: ở giai đoạn đầu, tỷ lệ dân
số đô thị trên tổng dân số thấp và tốc độ phát triển dân số đô thị nhanh, nhanh hơn rất

17
nhiều so với các quốc gia phát triển. Trong cùng một khoảng thời gian 50 năm từ 1950
– 2000, tỷ lệ dân số đô thị toàn thế giới từ 29,7% lên đến 47,4%, khu vực kém phát
triển từ 17,8% lên đến 40,5% trong khi khu vực phát triển là từ 54,99% đến 76,1%.
Hiện tại tỷ lệ ĐTH ở châu Á là 35%, châu Âu 75%, châu Phi 45%, Bắc Mỹ 90% và
80% ở Mỹ La Tinh. Theo báo cáo của Liên hợp quốc, trong 1/4 thế kỷ tới, việc tăng
dân số hầu như sẽ chỉ diễn ra ở các thành phố mà phần lớn thuộc các nước kém phát
triển. Đến năm 2030, hơn 60% dân số thế giới sống ở các đô thị
Bảng 2.1 : Tỷ lệ dân số đô thị các khu vực trên thế giới theo các giai đoạn
Đơn vị tính: %
Khu vực/Năm

1950

1970

1990

2000

Toàn Thế giới

29,7

36,7

43,7

47,4

Khu vực phát triển

55,0

66,7

73

76,2

Khu vực kém phát triển

77,8

25,1

34,7

40,5

Khu vực kém phát triển nhất

7,1

12,7

20,1

25,3

(Nguồn: World Urbanzation prospect: 1996, New York 1997)
Theo “dân số và tiến trình đô thị hoá động thái phát triển và triển vọng” của phó
tiến sĩ Trần Cao Sơn, số lượng các tụ điểm được coi là lớn nhất các thành phố có số
dân 10 triệu trở lên cũng tăng lên nhanh chóng. Năm 1950 chỉ có New York (Mỹ) đạt
mức độ này nhưng 20 năm sau (1970) có thêm Tokyo (Nhật Bản) và Thượng Hải
(Trung Quốc), con số này còn tăng lên 13 thành phố vào năm 1990.(Trịnh Duy Luân,
1996)
Tiến trình phát triển đô thị đã góp phần to lớn vào sự nghiệp CNHHĐH. Song
sự bùng nổ đô thị quá tải đã tạo ra hàng loạt vấn đề gay cấn đối với cuộc sống con
người, tạo ra sự thiếu cân bằng trong phân bố dân cư và vùng lao động theo vùng lãnh
thổ, khả năng cung ứng lương thực, thực phẩm ven đô tiêu hao nhiên liệu, năng lượng…
Nếu trong năm 1990, bình quân diện tích đất canh tác trên đầu người ở mức 0,27 ha thì
con số này dự báo sẽ tụt xuống 0,17 ha vào năm 2025. Chiến lược chung của vấn đề
đô thị hiện nay là: