(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng dự án khu tái định cư xã Hồng Tiến trên địa bàn xã Hồng Tiến, thị xã Phổ Yên tỉnh Thái Nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––––

DƯƠNG THỊ THÚY HỒNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG DỰ ÁN KHU TÁI ĐỊNH CƯ XÃ HỒNG
TIẾN TRÊN ĐỊA BÀN XÃ HỒNG TIẾN,
THỊ XÃ PHỔ YÊN TỈNH THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––––

DƯƠNG THỊ THÚY HỒNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG DỰ ÁN KHU TÁI ĐỊNH CƯ XÃ HỒNG
TIẾN TRÊN ĐỊA BÀN XÃ HỒNG TIẾN,
THỊ XÃ PHỔ YÊN TỈNH THÁI NGUYÊN
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Dư Ngọc Thành

THÁI NGUYÊN - 2018


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu do chính tôi thực hiện.
Các số liệu sơ cấp và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa
được ai công bố trong bất cứ công trình nào khác.
Tác giả

Dương Thị Thúy Hồng


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự
nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của
các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ
quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Dư Ngọc Thành giảng viên
Đại học Nông Lâm Thái Nguyên người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn,
chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn
toàn thể các thầy cô giáo đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời
gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo UBND xã Hồng Tiến; Lãnh đạo,
cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Phổ Yên, Lãnh đạo, cán bộ
Ban Bồi thường GPMB và QLDA thị xã Phổ Yên; lãnh đạo, cán bộ các
phòng ban thị xã Phổ Yên đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn
thành luận văn này.

Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ
đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình
thực hiện đề tài này.
Tôi xin chân trọng cảm ơn!
Hồng Tiến, tháng 05 năm 2018
Tác giả luận văn

Dương Thị Thúy Hồng


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ ....................................................... ix
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 3
3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................ 5
1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ........................................ 5
1.1.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ........................................... 5
1.1.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng ....................... 6
1.1.3. Vai trò của việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất............................ 7
1.2. Cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý ............................................................... 8
1.2.1. Cơ sở khoa học ........................................................................................ 8
1.2.2. Cơ sở pháp lý .......................................................................................... 9

1.3. Cơ sở thực tiễn của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ................ 14
1.3.1. Chính sách bồi thường GPMB của một số nước trên thế giới .............. 14
1.3.2. Khái quát thực trạng công tác giải phóng mặt bằng tại tỉnh Thái Nguyên.. 18
1.4. Một số nghiên cứu liên quan đến giải phóng mặt bằng ........................... 21
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 26
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................. 26
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................ 26


iv
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 26
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 26
2.2.1. Giới thiệu khái quát về dự án ................................................................ 26
2.2.2. Đánh giá kết quả công tác giải phóng mặt bằng dự án khu tái định
tại xã Hồng Tiến Thị xã Phổ Yên tỉnh Thái Nguyên ...................................... 26
2.2.3. Đánh giá sự tác động của công tác bồi thường và hỗ trợ tái định cư
đến đời sống của người dân sau khi thu hồi đất .............................................. 26
2.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác giải phóng mặt bằng dự án khu
tái định cư xã Hồng Tiến ................................................................................. 27
2.2.5. Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác bồi thường
GPMB khi Nhà nước thu hồi đất .................................................................... 27
2.3. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 27
2.3.1. Phương pháp thu số liệu sơ cấp ............................................................. 27
2.3.2. Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp số liệu .............................. 28
2.3.3. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ................................................... 29
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................... 30
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Hồng Tiến thị xã Phổ
Yên tỉnh Thái Nguyên ..................................................................................... 30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 30

3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 30
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội xã Hồng Tiến .. 31
3.1.4. Tình hình quản lý đất đai xã Hồng Tiến ............................................... 32
3.1.5. Hiện trạng sử dụng đất xã Hồng Tiến ................................................... 37
3.2. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB khi Nhà nước thu hồi
đất để thực hiện dự án khu tái định xã Hồng Tiến trên địa bàn xã Hồng
Tiến, thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên. ........................................................ 38
3.2.1. Giới thiệu khái quát về dự án tái định cư xã Hồng Tiến, thị xã Phổ
Yên, tỉnh Thái Nguyên .................................................................................... 38


v
3.2.2. Trình tự thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ............................ 39
3.2.3. Kết quả Bồi thường, hỗ trợ GPMB khi Nhà nước thu hồi đất tại dự
án khu tái định cư xã Hồng Tiến ..................................................................... 42
3.3.1. Tác động tới kinh tế .............................................................................. 59
3.3.2. Tác động tới xã hội................................................................................ 61
3.3.3. Tác động tới môi trường........................................................................ 66
3.4. Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác GPMB khi thực hiện dự án Khu
tái định cư xã Hồng Tiến trên địa bàn xã Hồng Tiến, thị xã Phổ Yên, tỉnh
Thái Nguyên .................................................................................................... 66
3.4.1. Yếu tố quản lý nhà nước về đất đai....................................................... 66
3.4.2. Yếu tố về quy hoạch sử dụng đất .......................................................... 69
3.4.3. Yếu tố giao đất, cho thuê đất................................................................. 70
3.4.4. Yếu tố chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng của Nhà Nước .. 70
3.4.3. Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp
luật đất đai ....................................................................................................... 72
3.4.5. Yếu tố tâm lý của người bị thu hồi đất.................................................. 73
3.4.6. Yếu tố năng lực cán bộ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng ......... 74
3.5. Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác bồi thường

GPMB khi Nhà nước thu hồi đất .................................................................... 77
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 81
1. Kết luận ....................................................................................................... 81
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 83
PHỤ LỤC ....................................................................................................... 88
PHIẾU THAM VẤN CÁN BỘ THỰC HIỆN ............................................ 94


vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

STT

Viết tắt

Giải thích

1

CP

Chính phủ

2

CT

Chỉ thị

3

CV

Công văn

4

NĐ

Nghị định

5

NQ

Nghị quyết

6

QĐ

Quyết định

7

QLNN

Quản lý nhà nước

8

QPPL

Quy phạm pháp luật

9

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

10

TT

Thông tư

11

UBND

Ủy ban nhân dân

12

GPMB

Giải phóng mặt bằng

vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất xã Hồng Tiến ............................................ 37
Bảng 3.2: Bảng tổng hợp diện tích, loại đất thu hồi của dự án Khu tái định
cư xã Hồng Tiến ............................................................................ 43
Bảng 3.2: Giá đất nông nghiệp áp dụng cho khu vực giải phóng mặt bằng ... 45
Bảng 3. 3: Tổng hợp kết quả thu hồi, bồi thường các loại đất của dự án
khu tái định cư xã Hồng Tiến ........................................................ 46
Bảng 3. 4: Tổng hợp đơn giá bồi thường tài sản, vật kiến trúc khi thực
hiện thu hồi đất của dự án tái định cư xã Hồng Tiến .................... 48
Bảng 3.5: Đơn giá bồi thường cây cối, hoa màu tại dự án tái định cư xã
Hồng Tiến, thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên ............................. 50
Bảng 3. 6: Tổng hợp kết quả hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc
làm taị dự án tái định cư xã Hồng Tiến ......................................... 51
Bảng 3. 7: Khái quát chung về thông tin 60 hộ gia đình điều tra ................... 56
Bảng 3. 8: Kết quả điều tra, phỏng vấn chi tiết về thu hồi và bồi thường,
hỗ trợ của dự án tái định cư xã Hồng Tiến.................................... 57
Bảng 3. 9: Ý kiến của người dân có đất bị thu hồi trong việc thực hiện
bồi thường và các chính sách hỗ trợ tại dự án tái định cư xã
Hồng Tiến ..................................................................................... 58
Bảng 3. 10: Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu nhập hồi đất ......... 59
Bảng 3. 11: Thu nhập bình quân của người dân tại dự án tái định cư xã
Hồng Tiến ...................................................................................... 60
Bảng 3. 12: Trình độ văn hóa, chuyên môn của số người trong độ tuổi lao
động của dự án tái định cư xã Hống Tiến ..................................... 62
Bảng 3. 13: Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất
tại dự án tái định cư xã Hồng Tiến ................................................ 63

viii
Bảng 3. 14: Tình hình trật tự an ninh, xã hội của người dân sau khi thu hồi
đất tại dự án tái định cư xã Hồng Tiến .......................................... 64
Bảng 3. 15: Tình hình phát triển các công trình công trình hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội của người dân sau khi thu hồi đất ................ 65
Bảng 3. 16: Tình hình môi trường khu vực sống của người dân sau khi thu
hồi đất tại dự án tái định cư xã Hồng Tiến .................................... 66
Bảng 3.17: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ Giải phóng
mặt bằng ........................................................................................ 75


ix
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ
Hình 3.1: Sơ đồ khu tái định cư xã Hồng Tiến ............................................... 39
Hình 3.2: Cơ cấu loại đất thu hồi giải phóng mặt bằng cho dự án tái định
cư xã Hồng Tiến ............................................................................ 43
Hình 3.3: Biều đồ số lượng người trong độ tuổi lao động với các ngành nghề
khác nhau sau khi thu hồi đất dự án tái định cư xã Hồng Tiến............63
Hình 3.4: So sánh đơn giá bồi thường (Quy định) và giá bồi thường (Điều
tra) các loại đất .............................................................................. 71
Hình 3.5: Mức độ quan trọng các yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ GPMB
chậm khi thực hiện dự án .............................................................. 76


1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Ở Việt Nam, đất đai luôn là vấn đề nhạy cảm và được sự quan tâm của
toàn xã hội. Đặc biệt, khi đất nước chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, Nhà

nước thực hiện cơ chế quản lý đất đai mới bằng việc xác định hộ gia đình là đơn vị
kinh tế tự chủ trong sản xuất nông - lâm nghiệp, tiến hành giao đất, cho thuê đất
cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Chính sự thay đổi cơ chế quản
lý này đã trả lại cho đất đai những giá trị vốn có của nó. Đất đai ngày càng trở
nên có giá và được trao đổi trên thị trường ngày càng sôi động.
Giải phóng mặt bằng (GPMB) là công tác có vai trò quan trọng, quyết
định thời gian tiến hành thi công các công trình, ảnh hưởng đến hiệu quả sử
dụng nguồn vốn của chủ đầu tư. Đây là công tác ảnh hưởng trực tiếp đến lợi
ích của Nhà nước, của chủ đầu tư cũng như ảnh hưởng tới cơ sở, vật chất và
tinh thần của người bị thu hồi đất.
Công tác GPMB là một việc làm hết sức khó khăn và phức tạp bởi nó có
liên quan đến tài sản rất có giá trị đó là đất đai. Nó ảnh hưởng trực tiếp đến
quyền lợi của các tổ chức, cá nhân, các hộ gia đình và thực tế qua nhiều dự án đã
cho thấy công tác GPMB vẫn còn tồn tại nhiều bất cập và gặp nhiều khó khăn.
Khó khăn chủ yếu của công tác GPMB là việc xác định giá trị bồi thường. Giá trị
bồi thường do Nhà nước quy định bao giờ cũng thấp hơn so với thực tế. Do vậy
nó đã tác động rất lớn đến người dân, họ luôn cảm thấy mức bồi thường như vậy
là chưa thỏa đáng. Động chạm trực tiếp đến quyền lợi của người dân thì họ
không tự nguyện di chuyển nơi ở, không ủng hộ công tác bồi thường GPMB
cũng là điều dễ hiểu.
Cùng với sự phát triển của cả nước về kinh tế - xã hội, tỉnh Thái
Nguyên nói chung, thị xã Phổ Yên nói riêng trong thời gian qua đã có nhiều
công trình, dự án được thực hiện nhằm mục đích đẩy mạnh nền kinh tế của
toàn tỉnh, toàn thị xã nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân và góp


2
phần nhỏ vào sự nghiệp phát triển của cả nước. Nhiều công trình, dự án đã
hoàn thành đi vào hoạt động đem lại nhiều thành tựu về kinh tế - xã hội cho
tỉnh nhà. Bên cạnh đó vẫn còn nhiều công trình, dự án trở thành dự án treo

nhiều năm, thậm chí hàng chục năm vì không giải phóng được mặt bằng. Với
những dự án đã hoàn thành, các công trình đã đưa vào sử dụng, nhưng vẫn
còn rất nhiều đơn thư khiếu nại. Nguyên nhân chủ yếu là về chính sách thu
hồi đất, giá bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Công tác bồi thường GPMB không
chỉ là di dời dân ra khỏi khu vực giải toả mà phải có kế hoạch cụ thể trong
công tác tái định cư và hỗ trợ phát triển kinh tế, ổn định đời sống sau tái định cư.
Phổ Yên là một thị xã thuộc tỉnh Thái Nguyên, có trung tâm thị xã cách
thành phố Thái Nguyên 26 km về phía Nam và cách thủ đô Hà Nội 55 km về
phía Bắc theo Quốc lộ 3. Với vị trí địa lý thuận lợi này đã tạo cho thị xã Phổ
Yên những điều kiện thuận lợi để thu hút đầu tư trong và ngoài nước, thực
hiện công cuộc công nghiệp hóa và hiện đại hóa của địa phương. Tuy nhiên,
trong những năm vừa qua đã có nhiều “điểm nóng” do thực hiện công tác bồi
thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất chưa tốt, người dân khiếu nại, tố cáo
với số đông, gây mất ổn định xã hội, việc giải quyết, khắc phục kéo dài, mất
nhiều thời gian.
Đối với xã Hồng Tiến, thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên hiện nay cũng
không nằm ngoài tình trạng chung đó của thị xã Phổ Yên và tỉnh Thái
Nguyên. Hiện nay trên địa bàn xã đã và đang GPMB hơn 10 dự án lớn nhỏ,
giải quyết nhiều vấn đề bức xúc của kinh tế - xã hội đặt ra trong đó có vấn đề
phải làm sao cho công tác giải phóng mặt bằng ngày càng được hiệu quả tốt
hơn theo đúng quan điểm, đường lối chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà
nước góp phần xây dựng xã, thị xã và tỉnh trở nên hoàn thiện, hiện đại hơn.
Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, tôi chọn đề tài nghiên cứu là:
“Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng dự án khu tái định cư xã Hồng Tiến
trên địa bàn xã Hồng Tiến - thị xã Phổ Yên - tỉnh Thái Nguyên”.


3
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá kết quả công tác giải phóng mặt bằng và sự tác động của

công tác này đến người dân tại Dự án khu tái định cư xã Hồng Tiến, trên địa
bàn xã Hồng Tiến, thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên.
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác GPMB.
- Đề xuất các giải pháp góp phần thực hiện tốt công tác GPMB trên địa
xã, đảm bảo nhanh, đúng tiến độ và đúng chính sách của Nhà nước.
3. Ý nghĩa của đề tài
Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần làm sáng tỏ mối quan hệ tương
hỗ giữa công tác quản lý đất đai và công tác giải phóng mặt bằng cũng như
những tác động, những ảnh hưởng tới công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn
nghiên cứu. Từ đó đề xuất và lựa chọn những giải pháp phù hợp với thực tiễn
của công tác giải phóng mặt bằng cũng như nâng cao hiệu quả của công tác
quản lý nhà nước về đất đai.


5
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
1.1.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
- Bồi thường và chính sách bồi thường:
Bồi thường là đền bù những tổn hại gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng
giá trị hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị
hoặc công lao động cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể
khác mang lại. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước trả lại
giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi.
Trong đó giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất
đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định [17].
- Hỗ trợ: Hỗ trợ là giúp đỡ lẫn nhau, giúp thêm vào. Hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua
đào tạo nghề mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới.

- Tái định cư: Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở
trước đây để sinh sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển
không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện
các dự án phát triển. Tái định cư (TĐC) được hiểu là một quá trình từ bồi
thường thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ
trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó. Như
vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế, xã hội đối
với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung [23].
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở
thì người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau:
+ Bồi thường bằng nhà ở;
+ Bồi thường bằng giao đất ở mới;


6
+ Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở.
Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan
trọng trong chính sách giải phóng mặt bằng.
1.1.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình mang
tính đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, nó
liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất
khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực
nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên
đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư
phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp,
thương mại, buôn bán nhỏ;
Khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất
nông nghiệp. Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng

và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm
riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.
- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng
trong đời sống kinh tế, xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông
thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai
lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân
thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng
này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận
cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật
nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân
cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển
nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này [18],[20].


7
1.1.3. Vai trò của việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trước hết là nhằm bảo đảm lợi
ích công cộng.
Thông qua việc thu hồi đất Nhà nước tạo được một quỹ đất sạch cần
thiết để phục vụ vào phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo an ninh quốc
phòng, an sinh xã hội và phát triển kinh tế; phát triển cơ sở kinh tế, các khu
công nghiệp, các cơ sở sản xuất - kinh doanh, khu đô thị, khu vui chơi giải trí,
công viên cây xanh... Qua đó, làm tăng thêm khả năng thu hút đầu tư từ các
nhà đầu tư trong nước và ngoài nước, phục vụ phát triển kinh tế [6].
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nhằm bảo đảm giải quyết hài hòa
lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người bị thu hồi đất.
Việc thu hồi đất của Nhà nước đối với người sử dụng đất để sử dụng vào
các mục đích khác nhau sẽ gây ra những thiệt hại và ảnh hưởng trực tiếp đến đời
sống của những người bị thu hồi đất. Nếu không thực hiện tốt công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất sẽ dẫn đến tình trạng là

trong khi các công trình phúc lợi được xây dựng trên những diện tích đất bị thu
hồi mang lại lợi ích cho cộng đồng thì trái ngược lại người bị thu hồi đất lại rơi
vào tình trạng khó khăn về sản xuất và đời sống do bị mất đất sản xuất hoặc mất
nhà ở [7].
Khi thay đổi nơi ở là phải chuyển đến khu tái định cư, việc quy hoạch
khu tái định cư không quan tâm đến phong tục tập quán sinh hoạt của người
dân dẫn đến nhiều khó khăn hơn cho người dân phải di chuyển chỗ ở đến khu
tái định cư, chất lượng công trình tái định cư cũng là một trong những nỗi ám
ảnh của người dân phải ở khu tái định cư. Do đó vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải giải quyết hài hòa các mối quan hệ về
lợi ích của Nhà nước, của xã hội vừa để đảm bảo nhu cầu sử dụng đất đai
phục vụ cho việc thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất
nước, vừa bảo vệ quyển lợi và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, bồi


8
hoàn cho họ những thành quả lao động, kết quả đầu tư bị thiệt hại do việc thu
hồi đất gây ra [19].
- Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư góp phần vào việc duy trì ổn định
chính trị, trật tự an toàn xã hội.
Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất có vai trò quan
trọng trong sự phát triển của đất nước. Các công trình phục vụ mục đích an ninh,
quốc phòng, lợi ích quốc gia, mục đích phát triển kinh tế đều cần tới mặt bằng.
Có thể nói công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện nhanh, hiệu
quả thì công trình thực hiện đã hoàn thành được một nửa. Quá trình thực hiện
công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống của
người dân tại thời điểm thu hồi đất và sau này. Do diện tích đất sản xuất của
người dân bị thu hồi dẫn đến tình trạng thiếu việc làm, người dân không có thu
nhập làm ảnh hưởng đến kinh tế của mỗi hộ gia đình cá nhân. Thiếu việc làm là
nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng mất tình hình trật tự an ninh. Đời sống của

nhân dân sau khi bị thu hồi đất có thể được nâng cao một cách nhanh chóng
nhưng không bền vững do người dân không biết sử dụng khoản tiền hỗ trợ để
chuyển đổi nghề nghiệp dẫn đến tình trạng ăn tiêu lãng phí dễ dàng mắc phải các
tệ nạn xã hội [21],[22].
1.2. Cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý
1.2.1. Cơ sở khoa học
Giải phóng mặt bằng đúng tiến độ sẽ tiết kiệm được thời gian, chi phí
và sớm thực hiện dự án và đưa vào sử dụng mang lại hiệu quả tích cực về
kinh tế - xã hội. Ngược lại, giải phóng mặt bằng không đúng tiến độ sẽ lãng
gây lãng phí thời gian, tăng chi phí, giảm hiệu quả và làm chậm tiến độ thực
hiện dự án. Bên cạnh đó, việc thực hiện giải phóng mặt bằng tốt sẽ giảm chi
phí, có điều kiện tập chung vốn cho mở rộng đầu tư. Ngược lại, nếu không tốt
chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến độ dự án dẫn đến quay
vòng vốn chậm gâykhó khăn cho các nhà đầu tư [18].


9
Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh nếu không đáp ứng được
tiến độ đầu tư thì mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp. Và đối
với dự án đầu tư không kinh doanh, nếu thời gian thi công kéo dài, tiến độ thi
công bị ngắt quãng thì sẽ gây ra lãng phí và ảnh hưởng trực tiếp tới chất
lượng công trình. Tóm lại giải phóng mặt bằng là quá trình đa dạng và phức
tạp. Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi
ích của bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội. Như vậy, bồi thường GPMB
là khâu quan trọng mang tính chất đột phá trong quy hoạch sử dụng đất, tạo
điều kiện thuận lợi để thu hút nguồn lực đầu tư phát triển và triển khai thực
hiện công tác xây dựng cơ sở hạ tầng. Quá trình thực hiện công tác bồi
thường GPMB phải đảm bảo hài hòa lợi ích của nhà nước, được thực hiện
theo tiêu chí giữ vững ổn định và phát triển đất nước.
1.2.2. Cơ sở pháp lý

1.2.2.1. Những văn bản của Chính phủ và cơ quan Trung ương
Xuất phát từ vai trò và tầm quan trọng của đất đai, đối với chiến lược
phát triển kinh tế xã hội của đất nước, nhà nước ta đã xây dựng một hệ thống
chính sách đất đai, tạo hành lang pháp lý trong quản lý và sử dụng đất trong
phạm vi cả nước. Thông qua hiến pháp, luật đất đai và các văn bản pháp l uật
về đất đai khác, nhà nước ta thực hiện quyền sở hữu về đất đai bằng việc xác
lập các chế độ pháp lý về quản lý và sử dụng đất của các cơ quan quyền lực,
để đảm bảo thực hiện mục tiêu "nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai
theo quy hoạch và pháp luật".
Khi đất nước ta đang trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá hiện
đại hoá kéo theo những phát sinh trong quá trình sử dụng đất, Luật đất đai cũ
không còn phù hợp với tính mới của đất nước. Do vậy Luật đất đai năm 2003
ra đời và được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 luật này có hiệu lực từ
ngày 01/07/2004 [8]. Luật đất đai năm 2003 đã khẳng định: “đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai


10
trong cả nước” (luật đất đai 2003). Luật Đất đai 2003 đã sửa đổi, bổ sung từ 7
nội dung quản lý hành chính Nhà nước về đất đai thành 13 nội dung cho phù
hợp với tình hình mới, trong đó có những nội dung về bồi thường, giải phóng
mặt bằng. Đến năm 2013, luật đất đai 2013 ra đời và được quốc hội thông qua
ngày 29 tháng 11 năm 2013 với 15 nội dung quản lý hành chính Nhà nước về
đất đai [9].
Ngoài ra, Chính phủ và bộ Tài nguyên & Môi trường còn ban hành
nhiều văn bản dưới luật, có các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành luật
đất đai như: Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai [15]; Nghị định số
47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất [16]. Thông tư số 14/2009/TTBTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết

về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất cho
thuê đất [1]. Thông tư số 30/2014/TT- BTNMT ngày 2/6/2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục
đích sử dụng đất, thu hồi đất [2]. Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày
30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp
xác định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư
vấn xác định giá đất [3]. Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014
của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất [4].
1.2.2.2. Những văn bản của địa phương
- Căn cứ Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND ngày 05/01/2010 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên [24].


11
- Căn cứ Quyết định số 28/2011/QĐ-UBND ngày 20/6/2011 của UBND
tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường cây cối, hoa màu gắn
liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên [25].
- Căn cứ Quyết định số 12/QĐ-UBND ngày 11/7/2012 V/v Ban hành
đơn giá bồi thường nhà, công trình kiến trúc gắn liền với đất khi Nhà nước
thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên [28].
- Căn cứ Quyết định số 3359/QĐ-UBND ngày 30/12/2011 của UBND
tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt giá đất ở trung bình để tính hỗ trợ đối với
đất nông nghiệp trong khu dân cư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2012 [26].
- Căn cứ Quyết định số 62/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 của
UBND tỉnh Thái Nguyên Về việc phê duyệt giá các loại đất năm 2012 trên
địa bàn tỉnh Thái Nguyên [27].
- Căn cứ Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21/12/2013 về việc
phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014 [29].

- Căn cứ Quyết định số 10526/QĐ-UBND ngày 24/10/2013 của UBND
huyện Phổ Yên (nay là thị xã Phổ Yên) về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết
tỷ lệ 1/500 Khu tái định cư xã Hồng Tiến [30].
- Căn cứ Quyết định số 22/2013/QĐ-UBND ngày 15/10/2013 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định áp dụng một số tiêu
chuẩn quy hoạch giao thông, đất cây xanh, đất công cộng tối thiểu trong công
tác quy hoạch, xây dựng, phát triển đô thị trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên [31].
- Căn cứ Quyết định số: 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của
UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt Bảng giá đất giai đoạn 2015-2019 trên
địa bàn tỉnh Thái Nguyên [32].
- Căn cứ Quyết định số: 31/2014/QĐ-UBND ngày 22/08/2014 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên [33].


12
- Căn cứ Quyết định số: 2581/2014/QĐ-UBND ngày 12/11/2014 của
UBND tỉnh Thái Nguyên Về việc phê duyệt danh mục các công trình, dự án
Nhà nước thu hồi đất và các công trình, dự án có sử dụng dưới 10 ha đất trồng
lúa, thực hiện đến ngày 31/12/2014, trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên [34].
- Căn cứ Quyết định số: 55/2014/QĐ-UBND ngày 17/12/2014 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường nhà, công trình
kiến trúc gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái
Nguyên [35].
- Căn cứ Quyết định số: 56/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường cây cối, hoa
màu gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên [36].
- Căn cứ Quyết định số 4216/QĐ-UBND ngày 8/5/2014 của UBND
huyện Phổ Yên (nay là thị xã Phổ Yên) về việc phê duyệt Điều chỉnh quy
hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu tái định cư xã Hồng Tiến [37].

- Căn cứ Quyết định số 35/2015/QĐ-UBND ngày 20/11/2015 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định về tổ chức lập, thẩm
định, phê duyệt và quản lý quy hoạch xây dựng trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên [38].
- Căn cứ Quyết định số 545/QĐ-UBND ngày 09/03/2015 của UBND
tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt Đồ án Điều chỉnh Quy hoạch phân khu tỷ
lệ 1/2000 Dự án Tổ hợp Khu Đô thị, Công nghiệp, Nông nghiệp và Dịch vụ
Yên Bình [39].
- Căn cứ Quyết định số 6892/QĐ-UBND ngày 06/10/2016 của UBND
thị xã Phổ Yên về việc phê duyệt Điều chỉnh (lần 2) quy hoạch chi tiết tỷ lệ
1/500 Khu tái định cư xã Hồng Tiến. [40].
- Căn cứ Quyết định số 2103/QĐ-UBND ngày 10/7/2017 của UBND
tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500
Khu tái định cư và Khu dân cư Hồng Tiến, thị xã Phổ Yên [41].


13
1.2.2.3. Văn bản pháp lý để thực hiện dự án
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2013 của Quốc Hội
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009 của Quốc
hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Thủ tướng Chính
phủ về việc lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị;
- Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06/05/2015 của Chính phủ về việc
Quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng;
- Công văn số 2824/UBND-QHXD ngày 30/12/2012 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc Chủ trương đầu tư các khu tái định cư thuộc Tổ
hợp Yên Bình;
- Quyết định số 545/QĐ-UBND ngày 09/03/2015 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc phê duyệt Đồ án Điều chỉnh Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000

Dự- án Tổ hợp Khu Đô thị, Công nghiệp, Nông nghiệp và Dịch vụ Yên Bình.
- Quyết định số 10504b/QĐ-UBND ngày 23/10/2013 của UBND huyện
Phổ Yên về việc phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500
Khu tái định cư xã Hồng Tiến;
- Quyết định số 10526/QĐ-UBND ngày 24/10/2013 của UBND huyện
Phổ Yên về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu tái định cư xã
Hồng Tiến;
- Quyết định số 4216/QĐ-UBND ngày 8/5/2014 của UBND huyện Phổ
Yên về việc phê duyệt Điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu tái định
cư xã Hồng Tiến;
- Quyết định số 6892/QĐ-UBND ngày 06/10/2016 của UBND thị xã
Phổ Yên về việc phê duyệt Điều chỉnh (lần 2) quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500
Khu tái định cư xã Hồng Tiến;


14
- Quyết định số 2103/QĐ-UBND ngày 10/7/2017 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc phê duyệt Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu tái
định cư và Khu dân cư Hồng Tiến, thị xã Phổ Yên;
1.3. Cơ sở thực tiễn của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
1.3.1. Chính sách bồi thường GPMB của một số nước trên thế giới
Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan
trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà nước
thu hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ
đời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng
không những không hạn chế về số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng.
Dưới đây là một số kinh nghiệm quản lý đất đai của các nước trên thế giới sẽ
phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, đặc biệt trong chính sách bồi
thường GPMB.
1.3.1.1. Tại Trung Quốc

Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu nên lợi ích công là điều
kiện tiền đề để áp dụng quyền thu hồi đất một cách hợp pháp. Việc thu hồi đất
được thực hiện chặt chẽ để tránh sự lạm quyền của chính quyền địa phương.
Phạm vi đất bị thu hồi phục vụ cho lợi ích công gồm: đất phục vụ cho quân sự
- quốc phòng; các cơ quan nhà nước và các cơ quan nghiên cứu sự nghiệp;
công trình giao thông, năng lượng; kết cấu hạ tầng công cộng; công trình công
ích và phúc lợi xã hội, công trình trọng điểm quốc gia, bảo vệ môi trường sinh
thái và phục vụ cho các lợi ích công cộng khác theo quy định của pháp luật.
Quy trình thu hồi đất gồm 4 bước: (1) Khảo sát về các điều kiện thu hồi
đất (dân số nông nghiệp, đất canh tác trên thu nhập đầu người, tổng sản lượng
hàng năm, diện tích đất, loại đất và vấn đề sở hữu của khu vực bị ảnh hưởng);
(2) Xây dựng dự thảo kế hoạch thu hồi đất; (3) Cơ quan quản lý đất đai báo
cáo với chính quyền địa phương, trình kế hoạch thu hồi đất và các tài liệu
khác lên cấp cao hơn để kiểm tra, phê duyệt; (4) Thông báo, công bố dự án


15
sau khi dự án được phê duyệt. Việc công bố phải được thực hiện kịp thời, cụ
thể về kế hoạch thu hồi và bồi thường. Chính quyền địa phương có trách
nhiệm thông báo và giải thích các vấn đề có liên quan. Sau ngày thông báo,
các tài sản trong khu vực dự án sẽ không được cải tạo, mở rộng [20].
Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất ở Trung Quốc, chỉ có Chính phủ và
chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền
thu hồi đất. Công tác quản lý giải phóng mặt bằng được giao cho Cục Quản lý
tài nguyên đất đai tại các địa phương thực hiện. Chủ thể được nhận khu đất
sau khi được thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất
đó (thông thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu
đất giải tỏa) [23].
Nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất được xác định là phải bảo đảm
cho người bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Bồi

thường khi thu hồi đất không căn cứ giá thị trường, mà phụ thuộc vào mục
đích sử dụng ban đầu của khu đất bị thu hồi, cụ thể là: đối với đất nông
nghiệp, cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ
theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với một
hệ số do nhà nước quy định. Mức bồi thường được tính bằng 6 đến 10 lần giá
trị sản lượng hàng năm trung bình của ba năm trước khi thu hồi. Trợ cấp tái
định cư được tính bằng 4 đến 6 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình. Bồi
thường về hoa màu và các công trình hiện có sẽ do chính quyền địa phương
quyết định. Trong trường hợp mức bồi thường không đủ để duy trì mức sống
ban đầu, thì có thể tăng thêm, tuy nhiên, tổng mức bồi thường không vượt quá
30 lần giá trị sản lượng trung bình của 3 năm trước khi thực hiện thu hồi nếu
như các quy định trong luật không đủ duy trì mức sống hiện tại của người
nông dân [18].
Đối với đất ở, số tiền bồi thường được xác định bao gồm: giá cả xây
dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; giá đất