Thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp từ thực tiễn quận hoàng mai, thành phố hà nội

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

ĐỖ KỲ THỤY

THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI
CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TỪ THỰC TIỄN QUẬN
HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG

Hà Nội - 2019


VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

ĐỖ KỲ THỤY

THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI
CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TỪ THỰC TIỄN QUẬN
HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành: Chính sách công
Mã số: 8340402

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. TRẦN HỒNG HẠNH

Hà Nội - 2019

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các thông tin trong luận văn là do tôi thu thập, tìm hiểu, phân tích và phản
ánh một cách trung thực, phù hợp với tình hình thực tế.
Trong luận văn này có sử dụng các tài liệu, số liệu tại các nguồn tạp
chí, báo, công trình nghiên cứu, báo cáo tình hình triển khai công tác phát
triển nhà ở xã hội của Sở Xây dựng Hà Nội, báo cáo tình hình kinh tế xã hội
của UBND quận Hoàng Mai và các giáo trình, tài liệu liên quan trong quá
trình học tập, nghiên cứu Khóa VIII - 2017, Cao học ngành Chính sách công
– Học viện Khoa học xã hội.
Học viên

Đỗ Kỳ Thụy


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đối với cô hướng dẫn
PGS.TS. Trần Hồng Hạnh vì đã tận tình hướng dẫn, tư vấn về chuyên môn,
truyền đạt kinh nghiệm quý báu cho tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và
hoàn thành luận văn này. Bên cạnh đó, tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự
hướng dẫn nhiệt tình của các thầy cô giáo Khoa Chính sách công, Học viện
Khoa học xã hội vì đã tạo điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi trong quá trình
học tập cũng như nghiên cứu đề tài. Ngoài ra, tôi cũng xin trân trọng cảm ơn
Sở Xây dựng Hà Nội, UBND quận Hoàng Mai đã cung cấp số liệu, tạo điều
kiện thuận lợi giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập tư liệu để hoàn thiện luận
văn. Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn đến những người thân trong gia đình,
bạn bè và đồng nghiệp đã động viên và giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện
luận văn này.

Hà Nội, ngày

tháng
Học viên

Đỗ Kỳ Thụy

năm 2019


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU...............................................................................................................1
Chương 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CHÍNH
SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI.................9

1.1. Cơ sở lý thuyết.............................................................................................9
1.2. Tình hình thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội tại thành phố Hà
Nội.................................................................................................................... 20
Chương 2: TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ
Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI QUẬN HOÀNG MAI...............27

2.1. Khái quát về quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.....................................27
2.1.1. Đặc điểm tự nhiên................................................................................27
2.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội.................................................................... 28
2.1.3. Đặc điểm văn hóa................................................................................36
2.2. Tình hình thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội cho người có thu
nhập thấp ở quận Hoàng Mai............................................................................38
2.2.1. Thực trạng nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp ở quận
Hoàng Mai.....................................................................................................38
2.2.2. Thực trạng nguồn cung nhà ở cho người có thu nhập thấp ở quận

Hoàng Mai.....................................................................................................42
2.2.3. Thực trạng phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp ở quận
Hoàng Mai.....................................................................................................47
2.2.4. Thực trạng vận hành và quản lý nhà ở cho người có thu nhập thấp ở
quận Hoàng Mai............................................................................................ 50
2.3. Đánh giá kết quả thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội cho người
có thu nhập thấp của quận Hoàng Mai............................................................. 52
2.3.1. Thành tựu.............................................................................................52
2.3.2. Hạn chế, tồn tại....................................................................................53
2.3.3. Nguyên nhân........................................................................................58


Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH NHÀ Ở CHO
NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI VÀ QUẬN
HOÀNG MAI.........................................................................................................61

3.1. Nhu cầu, mục tiêu định hướng hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã
hội cho người có thu nhập thấp.........................................................................61
3.2. Quan điểm và định hướng hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội
cho người có thu nhập thấp...............................................................................63
3.3. Đề xuất các giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội cho
người có thu nhập thấp..................................................................................... 66
KẾT LUẬN.........................................................................................................73
TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................................75


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Tên đầy đủ

BĐS

Bất động sản

CBCNVC

Cán bộ công nhân viên chức

CTCP

Công ty cổ phần

KCN

Khu công nghiệp

KCX

Khu chế xuất

NH

Ngân hàng

NHNN

Ngân hàng nhà nước

NHTM

Ngân hàng thương mại

PTCS

Phổ thông cơ sở

PTTH

Phổ thông trung học

TCTD

Tổ chức tín dụng

TDTT

Thể dục - thể thao

TP

Thành phố

UBND

Ủy ban nhân dân

USD

Đô la My

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1: Các chỉ tiêu phát triển nhà ở (m2 sàn).................................................................. 23
Bảng 2.1: Dân số chia theo tình trạng cư trú năm 2017.................................................... 32
Bảng 2.2: Nhu cầu về nhà ở của đối tượng thu nhập thấp năm 2015.........................41
Bảng 2.3: Tổng quan một số dự án nhà ở xã hội tại quận Hoàng Mai......................45


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nhu cầu có nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu của con người,
là một trong những yếu tố góp phần phát triển nguồn nhân lực của đất nước.
Đối với phần lớn người dân, nhà là tài sản có giá trị nhất, yếu tố nhà ở cũng
chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản quốc gia. Dưới góc độ xã hội, quy mô và
giá trị của ngôi nhà ở còn thể hiện năng lực tài chính của mỗi cá nhân trong xã
hội. Nhu cầu nhà ở luôn là vấn đề của mọi tầng lớp nhân dân từ đô thị đến
nông thôn, đặc biệt là nhu cầu cải thiện chỗ ở của các đối tượng có thu nhập
thấp, người có công với cách mạng, công nhân làm việc trong khu công
nghiệp, khu chế xuất, nhà ở của sinh viên, người nghèo ở các đô thị. Vì vậy,
để xã hội phát triển và ổn định, cần thiết phải có các biện pháp thiết thực để
giải quyết tốt vấn đề nhà ở.
Thời gian qua, vấn đề nhà ở cho nhân dân luôn là trọng tâm trong các
chính sách xã hội của Đảng và Nhà nước. Điều này được thể chế hóa qua
hàng trăm văn bản về cơ chế, chính sách giải quyết, phát triển nhà ở cho
người dân được ban hành nhằm mục đích giải quyết vấn đề an cư cho người
lao động, từ đó họ càng thêm động lực hăng say công tác, cống hiến cho xã
hội. Luật nhà ở số 56/2005/QH11 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11
năm 2005, sửa đổi bổ sung năm 2009, trong đó vấn đề giải quyết nhà ở cho

người thu nhập thấp và phát triển nhà ở xã hội được coi là trọng tâm của chính
sách nhà ở nước ta trong thời kỳ mới.
Hà Nội đã và đang vươn mình trở thành một thành phố hiện đại và
xứng đáng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của cả nước. Báo
cáo kết quả giám sát thực hiện luật Thủ đô ngày 15/06/2018 của Ủy ban pháp
luật và Quốc hội cho biết với mức tăng dân số trung bình 3%/năm thì đến năm
2020, dân số Hà Nội ước tính đạt 10,5 triệu người [24, tr.1]. Tốc độ tăng dân
số mạnh nhất là ở những quận có các khu đô thị mới. Thống kê cho thấy, số
1


lượng người nhập cư vào các quận Hoàng Mai, Long Biên, Bắc Từ Liêm, Nam
Từ Liêm, Thanh Xuân là khá cao, năm 2013 là 33.900 người, đến năm 2017 là
78.100 người. Nhờ việc vận dụng linh hoạt các cơ chế chính sách xã hội, đặc biệt
đẩy mạnh chủ trương đổi đất lấy hạ tầng đã tạo ra diện mạo tươi sáng cho thành
phố với số lượng nhà ở được xây dựng ngày càng nhiều, chất lượng và tiện nghi
sử dụng ngày càng hiện đại. Công tác quy hoạch, chỉnh trang đô thị, phát triển
nhà ở được sự chỉ đạo trực tiếp của Thành ủy và UBND thành phố nên ngày
càng chuyển biến tích cực, nhiều khu dân cư mới được đầu tư xây dựng và các
khu cũ được cải tạo đã làm số lượng nhà ở tăng lên rõ rệt.
Mặc dù đã có nhiều nghiên cứu về chính sách phát triển nhà ở xã hội cho
người thu nhập thấp tại Hà Nội trong thời gian vừa qua nhưng phần lớn các
nghiên cứu chỉ tập trung khai thác một khía cạnh trong tổng thể chính sách phát
triển nhà ở xã hội tại thủ đô như chính sách tài chính tín dụng, chính sách vận
hành và quản lý, hợp đồng mua bán nhà ở xã hội,... chứ chưa có nhiều nghiên
cứu mang tính kết hợp giữa chính sách phát triển nhà ở xã hội tại thành phố Hà
Nội và trên địa bàn các quận - huyện cụ thể. Đặc biệt, quận Hoàng Mai có bức

tranh sôi động về các dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp trong thời gian
qua nhưng lại chưa có một nghiên cứu có giá trị nào được công bố về chính sách

phát triển nhà ở xã hội tại địa bàn quận. Do vậy, việc triển khai nghiên cứu đề tài
“Thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp từ thực
tiễn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội” là cần thiết có tính cấp bách cả về mặt
lý luận cũng như thực tiễn hiện nay.

2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
2.1. Tình hình nghiên cứu về nhà ở xã hội và chính sách về nhà ở xã
hội ở nước ngoài
Quyền có nhà ở là một trong những quyền cơ bản của con người được
các tổ chức quốc tế quy định trong các điều ước. Tuyên ngôn Quốc tế Nhân
quyền về các quyền cơ bản của con người được Đại Hội đồng Liên Hiệp
2


Quốc thông qua ngày 10 tháng 12 năm 1948 tại Palais de Chaillot ở Paris, Pháp;
Điều 25, khoản 1 [34, tr.3] ghi rõ: “Mọi người đều có quyền được hưởng một
mức sống phù hợp với sức khỏe và sự no ấm cho bản thân và gia đình bao gồm:
thực phẩm, quần áo, nhà ở, y tế và các dịch vụ xã hội cần thiết, quyền an sinh
trong lúc thất nghiệp, đau ốm, tàn tật, góa bụa, tuổi già hay các tình huống thiếu
thốn khác do các hoàn cảnh ngoài khả năng kiểm soát của mình.” “The builders:
Houses, people, neighborhoods, governments, money” của Martin Mayer, xuất
bản năm 1978 [32, tr.3] đã đề cập đến thực trạng và chính sách nhà ở, đổi mới đô
thị, kế hoạch xây dựng thành phố của My; các ky thuật xây dựng nhà ở trong
công nghiệp xây dựng; chính sách về tiền, ngân hàng, vai trò chính quyền và
thuế xây dựng. Bên cạnh đó, ấn phẩm “Guidelines on social housing: Principles
and examples” của United Nations - Liên Hợp Quốc, xuất bản năm 2006 [29,
tr.3] đã khái quát lịch sử phát triển nhà ở của các nước trong thời kỳ chuyển giao;
vai trò của các chính sách xã hội về vấn đề nhà ở; các yếu tố nhà nước, pháp luật
và kinh tế cho việc phát triển nhà ở xã hội; vai trò của nhà ở xã hội trong kết cấu
xã hội; tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội; nghiên cứu một số dự án tiên phong và

vấn đề nhà ở xã hội.

2.2. Tình hình nghiên cứu về nhà ở xã hội và chính sách về nhà ở xã
hội trong nước
Đỗ Thanh Tùng (2008) với Chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô
thị Hà Nội [21, tr.3] đã giới thiệu cơ sở khoa học về chính sách tài chính nhà
ở, kinh nghiệm của một số quốc gia và bài học rút ra cho Việt Nam trong
chính sách tài chính nhà ở. Thực trạng tài chính nhà ở trên địa bàn Hà Nội,
cách tạo lập vốn, phân phối, sử dụng vốn và các văn bản quy phạm pháp luật
liên quan đến chính sách nhà ở, để từ đó đánh giá đúng thực trạng chính sách
nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội và có những cách hoàn thiện hiệu quả
nhất. Nguyễn Văn Hoàng (2009) với Nâng cao năng lực quản lý nhà nước đối
với thị trường nhà ở, đất ở đô thị và ứng dụng tại Hà Nội [11, tr.3] đã hệ
3


thống hóa và đưa ra phương pháp luận về nâng cao năng lực quản lý nhà nước
đối với thị trường nhà ở đất ở đô thị Hà Nội. Bên cạnh đó, công trình này
cũng phân tích, đánh giá có hệ thống tình hình hoạt động của thị trường nhà ở,
đất ở đô thị Hà Nội; chỉ ra năng lực quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở
đất ở đô thị, những khiếm khuyết của thị trường nhà ở, đất ở và những hạn
chế của quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở, đất ở đô thị Hà Nội; từ đó,
đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao năng lực quản lý thị trường nhà ở, đất
ở đô thị Hà Nội. Mai Hồng Thuận (2014) với Chính sách phát triển nhà ở xã
hội tại Hà Nội [18, tr.4] đã hệ thống hóa cơ sở lý luận và kinh nghiệm thực
tiễn về phát triển nhà ở xã hội thông qua việc nghiên cứu đánh giá thực trạng
phát triển nhà ở xã hội ở Thành phố Hà Nội. Công trình này cũng chỉ ra
những thành công và những vấn đề tồn tại cần phải giải quyết trong phát triển
nhà ở xã hội tại Thành phố Hà Nội và đưa ra những đề xuất các giải pháp và
kiến nghị nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội.

Ngoài ra, còn nhiều bài báo, luận văn, luận án, các công trình khoa học
nghiên cứu về chính sách nhà ở và nhà ở xã hội đã công bố ở trong và ngoài
nước. Các công trình, đề tài trên đã đề cập, hoặc trực tiếp, hoặc gián tiếp đến
vấn đề nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp do tác động của quá trình đô thị
hóa và dân cư tập trung đông tại các thành phố lớn; từ đó, người đọc được
cung cấp một bức tranh đa chiều về thực trạng nhà ở xã hội ở thế giới và trong
nước trong bối cảnh công nghiệp hóa, đô thị hóa hiện nay. Đây thực sự là
nguồn tư liệu có giá trị lớn để tác giả tham khảo, kế thừa. Có thể khẳng định,
từ khi nhà nước ban hành chính sách về nhà ở xã hội đến nay, chưa có đề tài,
bài viết hay công trình khoa học nào nghiên cứu sâu sắc, toàn diện về “Chính
sách phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp từ thực tiễn Thành phố
Hà Nội và quận Hoàng Mai”. Do đó, việc thực hiện đề tài này rất cần thiết.
Trong quá trình thực hiện đề tài, những nghiên cứu kể trên là những nguồn tư
liệu tham khảo đặc biệt hữu ích, góp phần bổ sung những khung kiến thức
4


vừa có tính lý thuyết, vừa có tính thực tiễn cao cho luận văn này.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục tiêu nghiên cứu
Luận văn này nhằm mục đích tìm hiểu thực trạng và đánh giá tình hình
thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp từ
thực tiễn ở Quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội, đồng thời đề ra giải pháp
hoàn thiện chính sách.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để có thể thực hiện mục đích nghiên cứu trên, luận văn này cần thực
hiện các nhiệm vụ nghiên cứu sau: 1) Phân tích và hệ thống hóa cơ sở lý luận
của chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp; 2) Tìm hiểu thực trạng nhà
ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp ở quận Hoàng Mai, thành phố Hà
Nội; và 3) Đề xuất các kiến nghị, giải pháp để nâng cao hơn nữa hiệu quả

công tác hoạch định và thực hiện chính sách nhà ở xã hội cho người có thu
nhập thấp ở quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Luận văn này tập trung nghiên cứu tình hình thực hiện chính sách phát
triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp ở quận Hoàng Mai, thành phố
Hà Nội.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Luận văn nghiên cứu chủ yếu ở quận Hoàng Mai,
thành phố Hà Nội - một trong những quận có tốc độ tăng dân số mạnh nhất,
số lượng người có thu nhập thấp và trung bình cao nhất, nhu cầu nhà ở bức
xúc nhất.
- Phạm vi thời gian: Các dữ liệu trong đề tài chủ yếu được thu thập và
phân tích trong khoảng thời gian từ năm 2010 đến 2018 - thời kỳ thị trường
bất động sản bước vào giai đoạn phục hồi và tăng trưởng trở lại sau cuộc
5


khủng hoảng bất động sản năm 2008. Ngoài ra, khi phân tích quá trình đổi
mới kinh tế - xã hội sau 15 năm thành lập quận Hoàng Mai, tác giả cũng đề
cập đến các dữ liệu về kinh tế - xã hội của quận trong thời gian 2004 - 2005.
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
5.1. Cơ sở lý luận
Đề tài được thực hiện dưới góc độ tiếp cận liên ngành, kết hợp giữa chính
sách công và xã hội học. Đặc biệt là đề tài căn cứ trên nền tảng chủ trương,
đường lối, chính sách của Đảng, hệ thống pháp luật của Nhà nước về vấn đề nhà
ở xã hội nói chung, nhà ở cho người có thu nhập thấp nói riêng để xem xét
những vấn đề liên quan đến chính sách và thực hiện chính sách nhà ở dành cho
những người có thu nhập thấp ở quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội. Cụ thể là:
Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014, Nghị định số 188/2013/NĐ-CP

ngày 20/11/2013 của Chính phủ, Thông tư 08/2014/TT-BXD ngày 23/05/2014
của Bộ Xây dựng; Luật Nhà ở 2005, Luật đất đai 2013,...

5.2. Phương pháp nghiên cứu
Thu thập và nghiên cứu các tài liệu có liên quan đến đề tài như thông
tin, tài liệu qua sách, báo, giáo trình, mạng internet, luận văn, luận án, các chủ
trương, chính sách, chiến lược của Đảng, nhà nước và chính quyền địa
phương liên quan đến đề tài.
Sử dụng phương pháp chuyên gia, phỏng vấn chuyên sâu các chuyên
gia chính sách xã hội, doanh nghiệp kinh doanh nhà, đại diện các Ban quản lý
nhà chung cư để phân tích, đánh giá từ đó phát hiện ra những vấn đề của thực
trạng nhà ở xã hội, dự báo cung - cầu, định hướng phát triển và các giải pháp
phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại Quận Hoàng Mai, thành phố Hà
Nội.
Sử dụng phương pháp phân tích chính sách công, cụ thể là phương
pháp phân tích kết hợp định lượng và định tính để tiếp cận, tìm hiểu một chu

6


trình chính sách từ hoạch định đến xây dựng, thực hiện và đánh giá chính
sách.
Để thu thập thông tin toàn diện, đa chiều, luận văn cũng sử dụng
phương pháp phỏng vấn cá nhân để thu thập thông tin từ người dân trên địa
bàn thành phố Hà Nội và Quận Hoàng Mai, trong đó đối tượng tham gia
phỏng vấn được phân loại theo độ tuổi, giới tính, vị trí công tác, hoàn cảnh gia
đình và khả năng tài chính. Theo đó, phỏng vấn sâu được thực hiện với nhiều
đối tượng khác nhau trong đó có Ban quản lý tòa nhà, một số hộ dân, các nhân
viên tín dụng ngân hàng, chuyên viên các công ty bất động sản,...
Đối tượng phỏng vấn trong độ tuổi từ 18 đến 60, gồm những công chức, viên

chức, nhân viên văn phòng, người lao động tự do,... cả trong khối cơ quan nhà
nước và tư nhân bởi họ là các đối tượng có nhu cầu nhà ở cấp thiết nhất. Qua
đó, cung cấp cái nhìn toàn cảnh về tình hình tài chính, thu nhập, nhu cầu về
cung và cầu đối với thị trường về nhà ở,... tại khu vực quận Hoàng Mai, Hà
Nội.
Ngoài ra, một số phương pháp khác cũng được áp dụng bao gồm: tổng
hợp, thống kê, so sánh.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn
6.1. Ý nghĩa lý luận
Đề tài này có ý nghĩa về mặt lý luận giúp các học viên ngành chính
sách công nắm được khung lý thuyết liên quan đến nhà ở xã hội và tình hình
thực hiện chính sách nhà ở xã hội và cách thức áp dụng vào thực tiễn. Qua
việc nghiên cứu đề tài này, tác giả cố gắng làm sáng tỏ các nguyên tắc lý
thuyết liên quan đến chính sách công, trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp cụ
thể nhằm nâng cao chất lượng hiệu quả việc thực thi chính sách nhà ở xã hội
trên địa bàn.

7


6.2. Ý nghĩa thực tiễn
Luận văn nghiên cứu mối quan hệ giữa lý thuyết và thực tiễn về chính
sách nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn quận Hoàng Mai, Hà Nội
nhằm giải quyết kịp thời, có hiệu quả những vấn đề còn tồn tại về nhà ở cho
người thu nhập thấp. Qua đó, luận văn là nguồn tài liệu tham khảo quan trọng
cho các cơ quan, ban ngành thành phố Hà Nội và quận Hoàng Mai trong việc
hoạch định và thực thi chính sách nhà ở xã hội một cách hiệu quả góp phần
giải quyết tốt những vấn đề “nóng” trong công cuộc phát triển kinh tế xã hội
của thủ đô.
7. Kết cấu của luận văn

Ngoài các phần Mở đầu, Kết luận, Mục lục và Tài liệu tham khảo, ...
luận văn này được kết cấu thành ba chương. Cụ thể như sau:
Chương 1: Cơ sở lý thuyết và tình hình thực hiện chính sách nhà ở cho
người thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội.
Chương 2: Tình hình thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội cho
người có thu nhập thấp tại quận Hoàng Mai.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện chính sách nhà ở cho người thu nhập
thấp tại Hà Nội và quận Hoàng Mai.

8


Chương 1
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI
1.1. Cơ sở lý thuyết
1.1.1. Một số khái niệm cơ bản
1.1.1.1. Chính sách công
Chính sách công là thuật ngữ được sử dụng phổ biến trên thế giới. Có
thể nêu ra một số quan niệm sau: Chính sách công bao gồm các hoạt động
thực tế do chính phủ tiến hành (Peter Aucoin, 1971) [30, tr.9]; hoặc là một tập
hợp các quyết định có liên quan lẫn nhau của một nhà chính trị hay một nhóm
các nhà chính trị gắn liền với việc lựa chọn các mục tiêu và các giải pháp để
đạt các mục tiêu đó (William Jenkin, 1978) [35, tr.9]; là toàn bộ các hoạt động
của nhà nước có ảnh hưởng một cách trực tiếp hay gián tiếp đến cuộc sống
của mọi công dân (B. Guy Peter, 1990) [27, tr.9]. Chính sách công là một kết
hợp phức tạp những sự lựa chọn liên quan lẫn nhau, bao gồm cả các quyết
định không hành động, do các cơ quan nhà nước hay các quan chức nhà nước
đề ra (William N. Dunn, 1992) [36, tr.9]; bao gồm các quyết định chính trị để
thực hiện các chương trình nhằm đạt được những mục tiêu xã hội (Charle L.

Cochran và Eloise F. Malone, 1995) [28, tr.9].
Dù khái niệm này được thể hiện theo nhiều cách khác nhau nhưng trong
luận văn này, Chính sách công được hiểu là “các quyết định chính trị của nhà
nước, nhằm duy trì tình trạng của xã hội hoặc giải quyết các vấn đề xã hội bao
gồm các vấn đề kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội đáp ứng nhu cầu của
người dân và thực hiện những mục tiêu tổng thể đã vạch ra từ trước”.
1.1.1.2. Thực hiện chính sách công
Thực hiện chính sách công là một khâu cấu thành chu trình chính sách,
là toàn bộ quá trình chuyển hóa ý chí của chủ thể chính sách thành hiện thực
với các đối tượng quản lý nhằm đạt mục tiêu nhất định. Tổ chức thực thi
9


chính sách là trung tâm kết nối các khâu (các bước) trong chu trình chính sách
thành một hệ thống.
Trong khuôn khổ luận văn, tác giả tập trung khai thác khía cạnh “thực
hiện chính sách công”, đây là toàn bộ quá trình chuyển hóa ý chí của chủ thể
chính sách thành hiện thực, là bước đặc biệt quan trọng trong chu trình chính
sách: hiện thực hóa chính sách, đưa chính sách vào cuộc sống. Chất lượng,
hiệu quả thực hiện chính sách phụ thuộc nhiều vào năng lực của đội ngũ cán
bộ, công chức trong thực thi chính sách.
1.1.1.3. Chính sách xã hội
Tương tự như chính sách công, cũng có nhiều quan niệm khác nhau về
chính sách xã hội. V.Z. Ro-go-vin [25, tr.10] cho rằng: “Chính sách xã hội là
lĩnh vực tri thức xã hội học, nghiên cứu hệ thông về các quá trình xã hội,
quyết định hoạt động sống của con người trong xã hội, xét theo khả năng tác
động, quản lý đến các quá trình đó. Có đầy đủ cơ sở để xem xét chính sách xã
hội như là sự hoà quyện của khoa học thực tiễn, như là sự phân tích phức hợp,
dự báo về các quan hệ, các quá trình xã hội và sự vận động thực tiễn những tri
thức thu nhận được nhằm mục đích quản lý các quá trình và quan hệ ấy”.

Giáo sư G. Winkler [31, tr.10], nguyên Viện trưởng Viện xã hội học và chính
sách xã hội (thuộc Cộng hoà dân chủ Đức cũ) cho rằng: “Chính sách xã hội là
tổng hoà các biện pháp và phương pháp của Đảng, của giai cấp công nhân,
của Nhà nước xã hội chủ nghĩa, của các liên hợp công đoàn, của các đảng
phải và các tổ chức chính trị khác, nhằm tiếp tục xây dựng quan hệ xã hội…
phục vụ cho những yêu cầu và lợi ích của giai cấp công nhân, giai cấp nông
dân tập thể, tri thức và những người lao động khác”.
Còn theo quan điểm của giáo sư Anthony Giddens [26, tr.10], nhà xã
hội học My thì chính sách xã hội là “Sự nghiên cứu có hiệu quả về xã hội học,
khoa học chính trị và khoa học kinh tế, được chờ đợi nhằm biến đổi hoạch
định chính sách trong chính phủ và do đó dẫn đến tiến bộ xã hội và thịnh
10


vượng kinh tế. Mối quan hệ giữa nghiên cứu và chính sách được xem như một
công cụ, một phương tiện nhằm mục đích thực tế kiểm soát tổ chức xã hội và
biến đổi xã hội một cách có hiệu quả”.
Ở Việt Nam, khái niệm Chính sách xã hội được đề cập trong “Lý thuyết
xã hội và xã hội học hiện đại” [15, tr.11] đó là “Sự tổng hợp các phương thức,
các biện pháp của Nhà nước, của các đảng phái và tổ chức chính trị khác
nhằm thỏa mãn nhu cầu vật chất và tinh thần của nhân dân phù hợp với trình
độ phát triển đất nước về kinh tế, văn hoá, xã hội… Chính sách xã hội là sự cụ
thể hoá và thể chế hoá bằng pháp luật những chủ trương, đường lối của Đảng
và Nhà nước.”
Trong luận văn này, Chính sách xã hội được hiểu là sự tác động của nhà
nước vào việc phân phối và ổn định các hoàn cảnh sống cho con người thuộc
các nhóm xã hội khác nhau trong lĩnh vực thu nhập, việc làm, sức khoẻ, nhà ở
và giáo dục trên cơ sở mở rộng, bình đẳng và công bằng xã hội trong một bối
cảnh lịch sử và cấu trúc xã hội nhất định.
1.1.1.4. Nhà ở xã hội

Khái niệm “Nhà xã hội” bắt đầu xuất hiện trên thế giới từ những năm
1970. Đây là loại nhà cung cấp cho những người không có thu nhập hoặc thu
nhập thấp. Nhiều nơi còn gọi tên loại nhà này là “Nhà từ thiện”, chúng được
xây dựng bởi chính phủ, các hiệp hội nhà ở, các tổ chức từ thiện,... để duy trì
cuộc sống của những người thu nhập thấp trong xã hội.
Ở Việt Nam, nhà ở xã hội đề cập đến trong Luật Nhà ở năm 2014 [16,
tr.11]. Theo điều 55 của Luật quy định về Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà
ở xã hội thì “Nhà ở xã hội là nhà chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ phù hợp với
quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
Trường hợp là nhà ở riêng lẻ thì phải được thiết kế, xây dựng theo tiêu chuẩn,
quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội; Trường hợp là nhà
chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo
11


đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội”.
Trong luận văn này, Nhà ở xã hội là thuật ngữ chỉ về những căn nhà,
tòa nhà được xây dựng bởi chính quyền cùng với sự ủng hộ của những nhà
hảo tâm nhằm giải quyết chỗ ở cho những người có thu nhập thấp, người có
hoàn cảnh khó khăn về kinh tế, hoặc những người đang làm việc nhưng có
khó khăn trong việc bố trí, sắp xếp nhà ở thông qua hình thức nhà nước xây
dựng rồi cho thuê hoặc bán cho những đối tượng này với giá ưu đãi.
1.1.1.5. Người có thu nhập thấp
Để hiểu chính xác khái niệm người thu nhập thấp không phải là một
việc đơn giản. Việc đưa ra các tiêu chuẩn để định nghĩa người thu nhập thấp
không nhất quán trong nghiên cứu của các tác giả khác nhau do khái niệm này
tuỳ thuộc vào hoàn cảnh và thu nhập của từng hộ gia đình, vào tình hình phát
triển kinh tế xã hội và phong tục tập quán mỗi quốc gia, khu vực. Theo quan
điểm của ngân hàng thế giới và UNDP [33, tr.12], người thu nhập thấp là
những người chi tiêu ít nhất 66% thu nhập cho ăn uống để tồn tại, thu nhập

còn lại dành cho nhà ở, văn hóa, y tế, giáo dục, giải trí. Người thu nhập thấp
là những người có mức sống thuộc nhóm trung bình trở xuống.
Người thu nhập thấp chỉ bao gồm những người có khả năng tiếp nhận
sự hỗ trợ và có giải pháp để hoàn trả dần sự ưu đãi đã được hưởng, là những
người có mức thu nhập ổn định và có khả năng tích luy vốn để cải thiện điều
kiện ở, với sự hỗ trợ của Nhà nước về vay vốn dài hạn trả góp, là người hiện
đang sống trong những ngôi nhà quá cũ nát mà không có điều kiện sửa sang
hay cải tạo lại.
Trong luận văn này, người có thu nhập thấp được hiểu là người lao
động làm việc tại các cơ quan, doanh nghiệp thuộc cả khu vực nhà nước và tư
nhân hoặc lao động tự do tại khu vực đô thị có thu nhập dưới mức phải đóng
thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật.

12


1.1.1.6. Đô thị hóa
Trên quan điểm một vùng, đô thị hoá là một quá trình hình thành, phát
triển các hình thức và điều kiện sống theo kiểu đô thị. Trong khi đó, trên quan
điểm kinh tế quốc dân, đô thị hoá là một quá trình biến đổi về sự phân bố các
yếu tố lực lượng sản xuất trong nền kinh tế quốc dân, bố trí dân cư những
vùng không phải đô thị thành đô thị, đồng thời phát triển các đô thị hiện có
theo chiều sâu. Đô thị hóa là sự mở rộng của đô thị, tính theo tỉ lệ phần trăm
giữa số dân đô thị hay diện tích đô thị trên tổng số dân hay diện tích của một
vùng hay khu vực. Nó cũng có thể tính theo tỉ lệ gia tăng của hai yếu tố đó
theo thời gian. Nếu tính theo cách đầu thì nó còn được gọi là mức độ đô thị
hóa; còn theo cách thứ hai, nó có tên là tốc độ đô thị hóa. Đô thị hóa là quá
trình phát triển rộng rãi lối sống thị thành thể hiện qua các mặt dân số, mật độ
dân số, chất lượng cuộc sống,...
Tóm lại, đô thị hóa là quá trình biến đổi và phân bố các lực lượng sản xuất

trong nền kinh tế quốc dân, bố trí dân cư, hình thành, phát triển các hình thức và
điều kiện sống theo kiểu đô thị đồng thời phát triển đô thị hiện có theo chiều sâu
trên cơ sở hiện đại hóa cơ sở vật chất ky thuật và tăng quy mô dân số.

1.1.1.7. Phát triển
Theo Từ điển Bách khoa Việt Nam thì “phát triển là phạm trù triết học
chỉ ra tính chất của những biến đổi đang diễn ra trong thế giới. Phát triển là
một thuộc tính của vật chất. Mọi sự vật và hiện tượng của hiện thực không tồn
tại trong trạng thái khác nhau từ khi xuất hiện đến lúc tiêu vong,… nguồn gốc
của phát triển là sự thống nhất và đấu tranh giữa các mặt đối lập”[14, tr.13]
Trong phép biện chứng duy vật, khái niệm phát triển dùng để chỉ quá
trình vận động theo chiều hướng đi lên của sự vật: từ trình độ thấp lên trình độ
cao hơn
Trong luận văn này, khái niệm phát triển được hiểu là là một quá trình
tiến hóa của mọi xã hội, mọi cộng đồng dân tộc trong đó các chủ thể lãnh đạo
13


và quản lý, bằng các chiến lược và chính sách thích hợp với những đặc điểm
về lịch sử, chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của xã hội và cộng đồng dân tộc
mình, tạo ra, huy động và quản lý các nguồn lực tự nhiên và con người nhằm
đạt được những thành quả bền vững và được phân phối công bằng cho các
thành viên trong xã hội vì mục đích không ngừng nâng cao chất lượng cuộc
sống của họ.
Cụ thể hơn, phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp là việc đầu tư xây
dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở cho người thu
nhập thấp.
1.1.2. Cách tiếp cận

Nghiên cứu phát triển bền vững nhà ở xã hội

Đây là một định hướng lớn liên quan tới sự ổn định, bền vững xã hội,
môi trường, và quản lý. Phạm vi của sự bền vững không phải chỉ đối với môi
trường sinh thái, mà còn đề cập tới bền vững xã hội, đảm bảo sự cân bằng lợi
ích giữa các bên cũng như hiệu quả của chính sách quản lý phát triển nhà ở
nói chung và nhà ở xã hội nói riêng. Sự bền vững có nghĩa là sự ổn định để
phát triển trong một thời gian tương đối dài, gắn với quy hoạch tổng thể
chung của đất nước, của từng vùng và của từng địa phương. Hay nói cách
khác, chúng ta cần xác định thời gian cụ thể cho sự tồn tại của mô hình nhà ở
xã hội đề xuất, đi kèm theo đó là những nguồn lực cơ bản-cần thiết để đảm
bảo cho sự tồn tại đó.


Nghiên cứu giải pháp cân bằng lợi ích giữa các bên tham gia vào
nhà ở xã hội
Mục đích tìm hiểu những quan tâm của từng bên để đưa ra được những
chính sách, quy định triển khai hiệu quả, bởi khi lợi ích các bên cùng được
thỏa mãn, thì mới triển khai xây dựng được những mô hình nhà ở xã hội hiệu
quả và bền vững. Quan tâm của người dân là vị trí, tiện nghi – chất lượng nhà
ở, giá thành – khả năng tiếp cận sản phẩm. Trong khi đó, quan tâm của Chủ
14


đầu tư là đầu tư kinh doanh có lãi, cơ chế hỗ trợ của chính quyền như vay
vốn, quy đất, quy trình xin cấp phép xây dựng, thời gian triển khai, quản lý
vận hành, cơ chế ưu đãi trợ cấp chéo – được đầu tư vào hạng mục kinh doanh
khác,… Đối với chính quyền, yêu cầu quản lý và giám sát dễ dàng, thuận tiện;


Nghiên cứu giải pháp quy hoạch xây dựng hiệu quả

Ngoài những giải pháp mang tính chuyên ngành quy hoạch - kiến trúc
cho nhà ở xã hội như thiết kế căn hộ nhà ở xã hội có những không gian ở phù
hợp với thói quen văn hóa, đáp ứng tiện nghi sử dụng cơ bản, còn cần thiết
xây dựng những chính sách, cơ chế ưu đãi của nhà nước về giá thành liên
quan tới diện tích sử dụng, vật liệu xây dựng, giải pháp thi công, mức độ đầu
tư tiện ích,… Ngoài ra, khả năng chi trả của người thu nhập thấp phụ thuộc
vào thu nhập và việc làm của người mua, thuê, và nó cũng được quyết định
bởi chính sách ưu đãi của từng địa phương đối với các đối tượng thụ hưởng
nhà ở xã hội.


Nghiên cứu các giải pháp nhà ở dành cho người thu nhập thấp và
người lao động tại các khu công nghiệp - khu chế xuất (KCN - KCX)
Đây là nhóm đối tượng chiếm số lượng lớn, đặc biệt là tại các đô thị
như Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh. Việc nghiên cứu có thể tập trung chuyên sâu
vào giải pháp cải tạo nhà ở riêng lẻ, nhà ở chung cư cũ, cách thức chuyển đổi
không gian, xây dựng nhà ở cho công nhân dạng chung cư,…hay khai thác sử
dụng đất cho nhà ở xã hội một cách hiệu quả. Việc đề xuất những quy trình và
hướng dẫn cụ thể, thực chất để người dân có cơ hội tham gia nhiều hơn vào
lĩnh vực nhà ở xã hội sẽ góp phần cải thiện chất lượng ở cho cộng đồng, đồng
thời hướng tới tính minh bạch và công khai trong các công tác quản lý nhà ở
tại địa phương. Hướng nghiên cứu này tuy khó có thể áp dụng thực tiễn ngay,
nhưng là những hồi chuông cảnh báo cho các nhà quản lý và chính quyền các
địa phương cần phải quan tâm nhiều hơn đến nhà ở xã hội và cộng đồng.

15


1.1.3. Quan điểm và chủ trương của Đảng và Nhà nước ta về nhà ở đô
thị và nhà ở cho người có thu nhập thấp

Nghị quyết Hội nghị lần thứ 5 Ban chấp hành Trung ương khóa XI
“Một số vấn đề về chính sách xã hội giai đoạn 2012 - 2020” đã chủ trương
nghiên cứu sửa đổi, bổ sung đồng bộ cơ chế, chính sách về quy hoạch, đất đai,
tài chính và khoa học công nghệ, đồng thời xây dựng cơ chế, chính sách phù
hợp và chủ động triển khai các chương trình phát triển nhà ở phục vụ các đối
tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp gặp khó khăn về nhà ở tại
khu vực đô thị.
Nhà nước đã ban hành Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24 tháng
04 năm 2009 của Thủ tướng Chính phủ ban hành một số cơ chế, chính sách
phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Tiếp đó, Trong
chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030
được thể hiện qua Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30 tháng 11 năm 2011,
Đảng đã chỉ rõ: Phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nước, của xã hội và
của người dân. Nhà nước ban hành chính sách thúc đẩy thị trường nhà ở phát
triển, đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách
xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhằm
góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội và phát triển đô thị, nông
thôn theo hướng văn minh, hiện đại.
Hội đồng nhân dân Thành phố Hà Nội cũng ra Nghị quyết
06/2013/NQ-HĐND ngày 12 tháng 07 năm 2013 quy định tỷ lệ diện tích đất
ở, nhà ở để phát triển nhà ở xã hội trong các dự án phát triển nhà ở thương
mại, khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội. Ngay trong điều 1, Nghị
quyết đã quy định khi phê duyệt quy hoạch chi tiết các dự án phát triển nhà ở
thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội có quy mô sử dụng
đất từ 10 ha trở lên phải dành 25% diện tích đất ở hoặc 25% diện tích nhà ở để
phát triển nhà ở xã hội.
16


Ngày 25 tháng 01 năm 2017, Thủ tướng Chính phủ ra Chỉ thị 03/CTTTg về việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội nhằm hoàn thành cơ bản các

mục tiêu về phát triển nhà ở xã hội đã được đề ra trong Chiến lược phát triển
nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030. Chỉ thị xác định
nhiệm vụ chính trị quan trọng là phải đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhất
là nhà ở cho công nhân. Chỉ thị cũng chỉ rõ trách nhiệm của từng cơ quan liên
quan đến vấn đề này.
Theo điều 50 của Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm
2014 quy định hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội cho 10 nhóm
đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở; trong đó: Hỗ trợ giải quyết cho
thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội cho các đối tượng: Người có công với cách
mạng; Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; Người lao
động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; Sĩ
quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong đơn vị thuộc lực lượng vũ
trang; Cán bộ, công chức, viên chức; Các đối tượng đã trả lại nhà
ở công vụ; Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất mà chưa được bồi

thường; Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề;
học sinh trường dân tộc nội trú công lập được hỗ trợ thuê nhà ở trong thời gian
học tập. Hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng chính
sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để xây dựng mới hoặc cải
tạo, sửa chữa nhà để ở theo các chương trình mục tiêu về nhà ở; đồng thời hỗ
trợ giao đất ở có miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về
đất đai hoặc tặng nhà ở cho các đối tượng được ưu đãi.
Như vậy, có thể nói rằng trong những năm vừa qua, cùng với sự phát
triển mạnh mẽ của thị trường nhà ở thì bên cạnh các chính sách về quy hoạch,
xây dựng, phát triển đô thị thì Nhà nước cũng đề ra nhiều chính sách phúc lợi
liên quan đến nhà ở xã hội, thể hiện sự quan tâm đặc biệt về chỗ ở cho người
dân. Nhờ hàng loạt cơ chế chính sách hỗ trợ nhà ở, các đối tượng xã hội, đối
17