quy trình phát triển dự án kinh doanh bất động sản tại công ty xây dựng hà nội

QUY TRÌNH PHÁT TRIỂN DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI CÔNG TY XÂY DỰNG HÀ NỘI

Như chúng ta đều biết trong bất cứ một nền kinh tế phát triển nào thị
trường thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng ,đây không chỉ là
kênh cung cấp sản phẩm nhà ở , khu văn phòng cho thuê, tạo ra các trung
tâm thương mại mà còn là kênh đầu tư rất hấp dẫn tạo ra nhiều lợi nhuận ,
nhưng cũng đi kèm rất nhiều rủi ro .Quá trình công tác lâu năm tại Tổng
Công ty Xây Dựng Hà Nội cùng rất nhiều năm lăn lộn trện thị trường bất
động sản Việt Nam đã cho cá nhân tôi rất nhiều kinh nghiệm trong việc
tham gia vào 1 dự án bất động sản .Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn
đầu tư tạo lập , tạo lập , mua , nhận chuyển nhượng,thuê, thuê mua bất
động sản để bán ,để bán cho thuê, cho thuê mua ,cho thuê lai nhằm mục
đích sinh lời .quy trình phát triển dự án kinh doanh bất động sản dưới đây
được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập kinh doanh trên một
khu đất để cung cấp dịch vụ bất động sản chúng bao gồm :
-Dự án đàu tư kinh doanh cao ốc văn phòng
-Dự án căn hộ cho thuê
-Dự án trung tâm thương mại
-Dự án khác sạn nhà hàng
-Dự án dịch vụ nhà ở


-Dự án khu công nghiệp
-Dựn án kết hợp các loại hình dịch vụ trên.
Trên một khu đất nhà đầu tư đứng trước bài toán lựa chon mô hình đầu tư
tối ưu trong số các mô hình trên .Để thành công trong quyết định lựa chọn
mô hình đầu tư và quản lý khai thác hiệu quả nhà đầu tư cần phải lựa chọn
phân tích theo quy trình sau.
Chúng ta cùng xem xét quy trình phát triển dự án kinh doanh bất động sản:
Bước 1 : tìm kiếm đất và khẳng định đất phù hợp

Bước 2 : ý tưởng kinh kinh doanh
Bước 3:Nghiên cứu thị trường
Bước 4:Thiết kế ý tưởng
Bước 5 :phân tích tài chính
Bước 6 :tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án , lập hồ sơ
Bước 7 : triển khai dự án

Mô tả và giải thích quy trình phát triển dự án kinh doanh BDS:
-

Bước 1: Tìm kiếm khu đất để đầu tư là việc làm thường xuyên của nhà
đầu tư bất động sản .Khu đất kinh doanh bất động sản có 2 dạng :thứ nhất


là đất thuê lại từ đối tác kinh doanh khác hoặc thuê đất thuộc quỹ đất quản
lý của nhà nước, thứ hai là mua đắt từ các đối tác khác .Nhà đầu tư thường
tính đến việc mua khu đất ở đâu?, giá bao nhiêu?khi nào mua ..dựa trên sự
phù hợp của khu đất.Hơn nữa bất kỳ một khu đất nào hiện nay trên Việt
Nam dều thuộc diện khống chế quy hoạch để sử dụng vào mục đích nhất
định nào đóvì thế đòi hỏi nhà đầu tư phải kiểm tra tính phù hợp của thông
số quy hoạch với mục đích kinh doanh của mình .Kết quả của bước tìm
kiếm và khẳng định sự phù hợp cảu khu đất là nhà đàu tư phải ký được hợp
đồng thuê mua từ đối tác kinh doanh khác và chấp nhận chủ chương quy
hoạch.
-

Bước 2: Ý tưởng của dự án : thông thường khu đất thường hay thuộc diện
khống chế quy hoạch cho mục đích kinh tế hay mục đích xã hội.Nhà đầu
tư chỉ quan tâm đến khu vực cho hoạt động kinh doanh.Nhà đầu tư dựa vào
kinh nghiệm và tầm nhìn của mình để đề xuất ý tưởng kinh doanh và căn

cứ trên một cơ sở chung là dựa vào thị trường .

-

Bước 3 : Nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh,và
chuyển dự an từ môi trường rủi ro sang môi trường chác chắn hơn nhờ
nghiên cứu.Nghiên cứu thị trường phải dự báo dược triển vọng và dung
lượng của từng loại thị trường

-

Bước 4: Thiết kế ý tưởng: thiết kế ý tưởng dự án căn cứ trên các tiêu chí
như : mô hình kinh doanh hiệu quả,có kiến trúc phong cách đặc trưng và


mang tính ứng dụng cao,đảm bảo chất lượng đầu tư , chất lượng tiến độ và
ngân sách của qua trình xây dựng.
-

Bước 5: Phân tích tài chính nhằm xác định khả năng sinh lời của dự án
bao gồ các chỉ tiêu chủ yếu sau : toàn bộ chi phí dự án , phương án hợp tác
kinh doanh,ước tính nguồn vôn vay , thiết lập mô hình phân tíc dựa trên
giả lập cơ bản về dự án như IRR, NPV, thời gian hoàn vốn V..vv..vvvv

-

Bước 6: Tìm nguồn tài chính tài trợ , lập hồ sơ dự án , xin cấp phép,vay
vốn. Để đạt được sự cấp phép chủ dầu tư phải chứng minh được năng lực
tài chính nên đòi hỏi huy động vốn trước, việc huy động vốn trong giai
đoạn này chủ đàu tư tìm các đối tác tham gia hợp tác qua các biên bản thỏa

thuận, hợp tác đầu tư với các nội dung : thỏa thuận về chi phí , về thời gian
nhân lực , cách làm .Sau khi các bên tham gia góp vốn ký kết văn bản hợp
tác đầu tư , nhà đầu tư sử dụng hồ sơ dựu án thực hiện các hoạt động xin
phép đầu tư , vay vốn bắt đầu triển khai dự án .

-

Bước 7 : Triển khai dự án,bao gồm thiết kế chi tiết , đấu thầu , chọn
thầu,vay vốn , giải ngân vốn chủ sở hữu, có phương án tổ chức giám sát,
ngoài ra cần phối hợp chặt chẽ các đơn vị có kinh nghiệm trong việc bán,
tiếp thị sản phẩm , tư vấn và quản lý tài sản .

Đánh giá quy trình giao phát triển dự án kinh doanh BDS:
Quy trình dự án kinh doanh bất động sản trên đây rất kín kẽ và khoa học tuy
nhiên thực tế tại thị trường BDS Việt Nam có rất nhiều doanh nghiệp kinh


doanh BDS thường không tuân thủ nghiêm ngặt quy trình trên , và còn nhiều
lý do tế nhị mà rất khó để áp dụng .ví dụ việc tìm kiếm các khu đất đàu tư là
không dễ dàng và rất khó khăn để được xin cấp phép xây dựng , nhiều khi
không phải do chủ đầu tư thiếu năng lực ( bởi bản thân các đơn vị cấp phép
chưa chắc đã đủ năng lực đánh giá chính xác ). Thêm nữa sau khi được cấp
phép thường mất khoảng 2 năm để có được giấy cấp phép cho chủ đầu tư , khi
đó sau 2 năm mọi thứ thay đổi rất nhiều , các yếu tố lạm phát , thay đổi của
nền kinh tế dẫn đến thay đổi về nhu cầu thị trường dẫn đến việc phân tích tài
chính trước đây không còn chính xác và rất rủi ro cho dự án ( Giống như
khủng hoảng kinh tế dẫn đến việc thị trường BSD đóng băng và gây ra nhiều
khó khăn cho các doanh ngiệp BDS) .Bên cạnh đó các doanh nghiệp BDS
cũng chưa đủ trình độ trong việc dánh giá tốt các dự án và chưa có khả năng
dùng các công cụ phái sinh để phòng chống rủi ro ( như rủi ro về giá cả ,rủi ro

về sức mua ….vv…vvvv). Điều cuối cùng nữa là khả năng bán hàng và đặc
biệt là khả năng tiếp thị quảng bá cho sản phẩm chưa cao nên sản phẩm có thể
tốt nhưng lại chưa được thị trường chấp nhận.Các đơn vị thi công cũng thiếu
giám sát chặt chẽ nên chi phí trên thực tế của dự án thường cao hơn rất nhiều
so với tính toán .

Những thay đổi cần thiết để quy trình thuận tiện hơn:
-

Phần đánh giá cho chúng ta thấy rất nhiều bất cập cho công tác quản lý của

các doanh nghiệp BDS khi tham gia kinh doanh .Việc thay đổi là rât cần thiết
và sẽ tạo ra một thị trường lành mạnh và đem lại nhiều lợi nhuận hơn cho các


doanh nghiệp kinh doanh BDS.Nhưng đây là việc không đơn giản và đời hỏi
sự tham gia của rất nhiều bên . Từ phía các đơn vị chủ quản như Bộ Xây
Dựng tạo một hành lang pháp lý an toàn , chặt chẽ và không rườm rà để giúp
các doanh nghiệp tham gia kinh doanh , hay chỉ cấp phép xây dụng cho các
doanh nghiệp đáp ứng đầy đủ năng lực ( như các chuẩn về ISO của nghành ).
Các doanh nghiệp kinh doanh BDS cũng tự nâng cao năng lực để đảm bảo có
thể triển khai được các dự án an toàn chính xác và cung cấp sản phẩm đúng
tiến độ.Các doanh nghiệp BĐS cũng đặc biệt chon các nhà thầu xây dựng
thực sự có chất lượng để không chỉ đảm bảo chất lượng của công trình mà còn
giám sát tốt tránh lãng phí không cần thiết rtong quá trình thi công .Yếu tố
quan trọng nữa chính là yếu tố con người, cần có nhân lực thực sự có trình
độ ,chính con người giúp cho công tác quản trị hoạt động tốt hơn và hợp lý
hơn .
-

Câu 2:

Quản trị sản xuất và tác nghiệp bao gồm tất cả các hoạt động liên quan đến
việc quản trị các yếu tố đầu vào , tổ chức phối hợp các yếu tố đó nhằm
chuyển hóa chúng thành các sản phẩm vật chất hoặc dịch vụ với hiệu quả cao
nhất . Trải qua nhiều năm lăn lộn trong môi trường BĐS Việt nam cá nhân tôi
cho rằng đã có rất nhiều lãng phí xảy ra trong nghành BĐS từ Lãng phí
nguồn vốn (đã nêu trên trong quá trình cấp phép ) lãng phí trong qua trình xây
thi công xây dựng ( các công ty xây dựng quản trị hoạt động rất kém ) , hay
lãng phí nguồn vốn trong việc sử dung vốn cho dự án vv…


vv..vv.v.v.v.vv…..Rất nhiều kiến thức của môn quản trị hoạt động sẽ giúp cho
nghành xây dựng và BĐS Việt Nam phát triển lành mạnh hơn . Cụ thể như các
đơn vị xây dựng cần thiết quản trị các hoạt đông sản xuất để tránh 7 lãng phí
LEAN ( laoij lãng phí mà các doanh nghiệp xây dung BĐS của VN đều mắc
phải ). Ngoài các cải thiện để nâng cao như đã nói trong câu 1 cá nhân tôi
còn nhận thấy một yếu tố rất quan trọng ít được các doanh nghiệp BĐS hay
nhà quản lý để ý . Từ xưa tới nay mọi người mặc nhiên đi vay để kinh doanh
các dự án BĐS ( điều này là hoàn toàn đúng đắn vì các dự án BĐS đều sử
dụng vốn đầu tư ban đầu rất lớn) , dù cho bộ xây dựng đã xây dựng chính sách
cho phép các chủ đàu tư được phép huy động vốn của người tiêu dùng từ khi
công trình xây xong đài móng . Các dự án BĐS là dự án dài hạn do vậy chỉ
thuần túy dùng vốn vay ngắn hạn từ ngân hàng là đặc biệt nguy hiểm ( do thị
trường tiền tệ là thị trường ngắn hạn ) và dẫn đến hệ số rủi ro của dự án là rất
cao.Ở các nước phát triển vốn cho thị trường BĐS xuất phát từ thị trường vốn
( thị trường vốn là thị trường trung và dài hạn ) , điều đó gợi mở cho các nhà
làm chính sách Việt Nam tạo ra thị trường vốn cho TTBĐS ( có thể đến không
chỉ từ ngân hàng thương mại mà có thể đến từ các ngân hàng đàu tư hayc ác
quỹ đầu tư ) , hay việc thành lập các quỹ đầu tư BĐS là phát hành ccas chứng

chỉ quỹ vv..vv..v……vvvvv….. Việt nam với hơn 80 triêu dân vẫn hứa hẹn
một thị trường BĐS sẽ còn rất phát triển.
Kết luận


Quản trị sản xuất và tác nghiệp là một môn khoa học quản trị kinh doanh
giúp cho các doanh nghiệp nâng cao chất lượng quản lý trong quá trình hoạt
động sản xuất và kinh doanh của các doanh nghiệp, nó thật sự hữu ích đối với
mọi doanh nghiệptrong cả sản xuất và cung cấp dịch vụ. Đối với bản thân
tôi,kiến thức môn học đã giúp tôi có cái nhìn sâu sát hơn , giúp tôi có thêm
công cụ hữu hiệu để tổ chức quản lý hoạt động trong doanh nghiệp trong lĩnh
vực bất đọng sản được tốt hơn.

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Tài liệu tham khảo nội bộ - Môn Quản trị hoạt động – Global Advanced
MBA
2. www.hancorp.com.vn