PHÁ BĂNG THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản

độ co dãn cầu của một sản phẩm là tỉ lệ biến động nhu cầu so với biến động về
giá cả, hay là mức độ nhạy cảm về nhu cầu so với giá cả. Nếu giá sản phẩm tăng cao mà nhu cầu thay đổi ít
thì sản phẩm đó có độ co dãn cầu thấp.
8

Xem thêm vấn đề này trong bài ‘Thử tìm lời giải cho giá bất động sản ở Hà Nội’, Tạp chí người xây dựng,
đăng số tháng 8, 2005.
9

Xem bài phỏng vấn trực tuyến ông Đặng Hùng Võ trên Vietnamnet ngày 25/10/2005

10

Thực tế hiện nay là nhiều dự án xây chung cư và khu đô thị mới không đáp ứng được nhu cầu này. Ví dụ
nếu đã là xây nhà cho người thu nhập thấp, được hưởng chính sách ưu đãi mà lại xây những căn hộ diện
tích trên 100m2, 3-4 phòng ngủ thì rõ ràng là bất cập. Người thu nhập thấp khó có thể với tới các căn hộ
nhiều hơn 2 phòng ngủ, thậm chí là 1 phòng ngủ. Tương tự như vậy, những gia đình có thu nhập thế nào để
có thể vào được các lô biệt thự diện tích xây dựng 300m2, trị giá trên 2 tỉ đồng theo sự phân lô quy hoạch ở
các khu đô thị mới hiện nay.

13


11

10% là độ rủi ro đề xuất quy hoạch được chấp thuận hay không - nghiên cứu này đặt trong bối cảnh độ
chắc chắn của quy hoạch như một yếu tố rủi ro, chưa chắc chắn.

12

Xem các bài đăng trên đầu tư, vietnamnet, tiền phong tháng 8, 9, 10/2005, ví dụ quan điểm ông Đinh

Đức Sinh, Hiệp hội kinh doanh bất động sản, trong bài ‘Thay đổi khung giá là một cú sốc lớn’, Vietnamnet,
ngày 14/10/2005

13

Thất bại thị trường ở đây gồm có ba nội dung chính: bất đối xứng thông tin, ngoại ứng tiêu cực, và độc
quyền. Khi các cá nhân luôn chạy theo lợi nhuận và chủ nghĩa cơ hội thúc đẩy cá nhân và kể cả tổ chức
găm giữ thông tin để kiếm lời. Điều này dẫn đến thông tin thị trường không cân xứng, không minh bạch,
thậm chí sai lạc nên ảnh hưởng đến các quyết định của người khác. Bên cạnh đó, ảnh hưởng ngoại ứng của
các họat động kinh tế được coi là thất bại căn bản. Một hành vi ảnh hưởng xấu đến người khác bị khuếch
tán và khó kiểm soát ngăn chặn thúc đẩy cá nhân tiếp tục hành vi gây ngoại ứng tiêu cực lên xã hội nói
chung. Cuối cùng sẽ dẫn đến suy giảm phúc lợi xã hội và phá hoại môi trường kinh doanh và môi trường tự
nhiên. Thứ ba là vấn đề độc quyền làm cản trở cạnh tranh và phát triển. Doanh nghiệp độc quyền lợi dụng
vị trí độc tôn không chỉ kiếm siêu lợi nhuận (gia tăng chi phí xã hội) mà còn bóp chết cạnh tranh và sáng
tạo những phương thức, công nghệ mới của doanh nghiệp khác (thiệt hại cho cạnh tranh và hệ thống doanh
nghiệp). Nếu không phải thị trường tự điều chỉnh những thất bại trên thì Nhà nước phải điều chỉnh bằng
luật pháp.
14

Theo lý thuyết kinh tế tư bản/nền kinh tế thị trường, thất bại của Nhà nước bao gồm bản thân quá trình
dân chủ để ra quyết định không hoàn thiện, thông tin phản hồi không đảm bảo khách quan do lợi ích khác
biệt, do phân tán trong hệ thống quản lý. Hệ thống chính trị ra chính sách tiềm ẩn sự vận động của các
nhóm lợi ích. Khi chính sách được thông qua thiên về phục vụ một nhóm lợi ích cụ thể thì các nhóm này sẽ
có xu hướng vận động để khuếch tán chi phí của mình hay lên đa số còn lại, đem lại lợi thế cạnh tranh. Bản
thân chính sách thực thi chịu cản trở của lợi ích cục bộ. Ví dụ người thực thi không đảm bảo thực hiện đầy
đủ chính sách mà chỉ thực hiện những khía cạnh có lợi cho đơn vị mình, thậm chí lợi dụng chính sách để
làm lợi. Thứ ba là sự hạn chế của quá trình thông tin ra quyết định không đầy đủ, ngoài ra khâu phản hồi
mang tính chủ quan, nên dẫn đến chậm điều chỉnh chính sách.
15

Theo Bộ Tài nguyên môi trường, mức vốn đầu tư vào bất động sản ở thành phố này khoảng 50 nghìn tỉ,
vay tại 65 ngân hàng khoảng 28’654 tỉ đồng.
16

Có chuyên gia ngân hàng cho rằng nợ xấu liên quan đến bất động sản mới chỉ chiếm khoảng 3% tổng dư
nợ, và không cao hơn so với các loại hợp đồng tín dụng khác.
17

Xem trên báo nhân dân, ngày 28-10-05.

18

Nếu lãi suất cơ bản của cục dự trữ liên bang Mỹ (FED) và giá vốn thế giới mà tăng lên thì cũng góp
phần làm tăng giá vốn ở Việt Nam, làm giảm giá thị trường bất động sản ở một mức độ nhất định.

19

Xem các bài viết trong Hội thảo ‘Chính sách thúc đẩy đầu tư vào thị trường bất động sản’ tại thành phố
Hồ Chí Minh ngày 5-10-2005, ciem website.

14