Đặc điểm của thị trường bất động sản

Đặc điểm của thị trường bất động sản
a. Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và
tài chính hoá.

Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên
một cái nhà và được coi là BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định.

Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải
ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý
xây dựng đóng vai trò quyết định.

Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán
BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định
trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định.

Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS,
các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế
chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn vốn. Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài
chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định.

Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường BĐS đều tuần tự trải qua từng nấc,
từng cung bậc như trên. Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời
gian. Cũng không nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển
sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn
như Úc và New Zealand, các tài sản BĐS đã được chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền kinh tế
chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo
chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường BĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hoá. Trung Quốc
cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hoá thị trường BĐS.

b. Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ
dao động tương tự như nhiều thị trường khác.

Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể
gây “sốt”). Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường BĐS
nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao
động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. Thị trường BĐS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã
có 4 chu kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994.

c. Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.

BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu
của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.

Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem
bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền,
do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau. Thị trường BĐS ở các
đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v..

d. Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS
đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và
nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp- giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà
nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về
BĐS phục vụ các mục tiêu phát triêể kinh tế-xã hội.

đ. Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường).

Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong
quá trình sử dụng BĐS.

Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan
đến những giao dịch trước.

Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở
các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ
cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.

Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng
hoá khác.

e. Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường
trong nền kinh tế.

BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS
cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v..
giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường
vốn.

Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở các nước
phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay).

Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động
v.v.. dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.

Nguồn: Phòng Qlý TTBĐS- Cục Quản lý nhà

Bất kể thị trường nào trong nền kinh tế đều phải trải qua những giai đoạn
trong quá trình phát triển, để phát triển được như đến ngày hôm nay,
thị trường bất động sản đã phải trải qua nhiều thăng trầm, biến cố.

Kinh tế học cần ghi chép, thẩm định, dự đoán để mang lại những
hướng phát triển tốt hơn trong tương lai.
Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành và phát triển qua bốn cấp độ: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính hóa:

Thứ nhất, cấp độ sơ khởi. Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể và tạo lập được nhà của mình. Giai đoạn này, chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được
coi là BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai là các chủ thể có một vai trò quyết định.

Thứ hai, cấp độ tập trung hóa. Đó là, giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình
thành và phát triển một tòa nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng là các chủ thể có vai trò quyết
định.


Thứ ba, cấp độ tiền tệ hóa. Đó là giai đoạn của các ngân hàng. Lúc này, do sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế và các điều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp
nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các
chính sách về ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng là các chủ thể có vai trò quyết định.

Thứ tư, cấp độ tài chính hóa. Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS, các ngân hàng hoặc
không thê tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc là sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hóa các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị
trường nhằm huy động đa dạng hóa các nguồn vốn. Trong cấp độ này, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể
có vai trò quyết định.

Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường BĐS đều tuần
tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không nhất thiết các cấp độ
phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng không nhất
thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới
chuyển sang giai đoạn khác.
Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế phát triển đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn như úc và New Zealand, các tài sản BĐS đã được chứng khoán hóa với tỷ lệ rất cao. Các
nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, thị
trường BĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hóa. Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hóa thị trường BĐS.

Thị trường bất động sản: nhìn lại để phát triển
Cập nhật 30/05/2012 14:15

(DiaOcOnline) - Năm 2012 là năm thứ ba liên tiếp thị trường bất động sản TP.HCM nói chung và thị trường cả nước nói riêng rơi vào trầm lắng. Nhiều chuyên gia cho rằng thị
trường bất động sản luôn phát triển theo chu kỳ. Vậy chu kỳ của bất động sản ra sao?

Dù đang trong giai đoạn trầm lắng, nhưng hoạt động của thị trường bất động sản đã bắt đầu đi vào
ổn định và lành mạnh hơn - Ảnh: Dã Thảo
Các giai đoạn phát triển mạnh
Hiện khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản đã tương đối hoàn chỉnh: Luật Đất đai mới (2003), Luật Đầu tư (2005), Luật Nhà ở (2005) và Luật Kinh doanh bất động sản (2006).
Sau khi Luật Đất đai được ban hành, ảnh hưởng từ quy định giá đất do Nhà nước ban hành bằng với giá đất trên thị trường, thị trường bất động sản trầm lắng trong khoảng 3 năm (20042006). Các nhà đầu tư bất động sản chuyển vốn sang đầu tư kinh doanh chứng khoán.
Năm 2007, sau khi thị trường chứng khoán chững lại, các nhà đầu tư nhận định xu hướng giảm của thị trường này đã chuyển sang đầu tư vào thị trường bất động sản, đẩy giá trên thị trường
này tăng lên. Từ cuối năm 2007 tới nửa đầu năm 2008 là giai đoạn sốt về nhà đất, thị trường tăng giá không kiểm soát đã tạo nên một khoảng lợi nhuận rất lớn cho nhà đầu tư.
Giữa năm 2008, do tác động của các chính sách tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát, ngân hàng hạn chế vốn vay, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng ngưng trệ, bất động sản nhà đất đứng
giá và số lượng giao dịch đã giảm đi rất nhiều, kéo dài đến cuối năm 2010.
Năm 2011, do ảnh hưởng của chính sách kiềm chế lạm phát của Chính phủ, tín dụng cho các lĩnh vực phi sản xuất giảm (bao gồm lĩnh vực bất động sản) nên ngân hàng hạn chế vốn vay, lãi
suất tăng cao làm thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng đến việc xây dựng phát triển các dự án mới, lượng giao dịch thành công trên thị trường ngày càng giảm dần, giá
nhà đất nhiều nơi giảm mạnh.
Có thể nói từ năm 2003 đến nay, Nhà nước đã xây dựng hệ thống pháp luật tương đối hoàn chỉnh và đồng bộ, có tác động trực tiếp đến hoạt động của thị trường bất động sản, đặc biệt có ý
nghĩa to lớn trong việc kiềm chế những cơn sốt nhà đất, đầu cơ đất đai. Theo đó, hoạt động của thị trường bất động sản bắt đầu đi vào ổn định và lành mạnh hơn. Thị trường bất động sản
được Chính phủ quản lý thống nhất và giao cho một cơ quan chủ trì là Bộ Xây dựng nghiên cứu các quy định, nghị định để quản lý thống nhất.
Tuy nhiên, vai trò của Nhà nước chưa được phát huy có hiệu quả. Nhà nước chủ yếu quản lý chứ chưa thể hiện vai trò điều tiết thị trường thông qua việc tham gia đầu tư xây dựng trực tiếp;
chưa thể hiện rõ nét vai trò định hướng phát triển thị trường bất động sản để thị trường phát triển vẫn còn tình trạng dư thừa hàng hóa bất động sản là nhà ở cao cấp, trong khi nhà ở xã hội và
nhà ở thu nhập thấp phục vụ nhu cầu đa số dân chúng là rất lớn và có nhiều tiềm năng nhưng chưa thu hút các nhà đầu tư tham gia vào lĩnh vực này.
Quy luật của thị trường
Thị trường bất động sản có tính chu kỳ “bùng nổ - suy thoái” (boom and bust cycle). Đây là một thuộc tính khách quan của thị trường bất động sản ở tất cả các nước trên thế giới, không chỉ ở
Việt Nam. Chu kỳ của thị trường bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố nhưng quan trọng nhất là tốc độ phát triển kinh tế và tốc độ đô thị hóa đồng thời chu kỳ cũng thay đổi theo từng giai
đoạn. Ở Nhật Bản chu kỳ của thị trường bất động sản khoảng 12 năm. Ở Mỹ chu kỳ của thị trường bất động sản khoảng 18 năm. Ở Trung Quốc chu kỳ của thị trường bất động sản khoảng 7
năm...

Ở Việt Nam, các chuyên gia chu kỳ của thị trường bất động sản dao động trong khoảng 7 - 9 năm. Tuy nhiên mỗi chu kỳ diễn ra ngắn hay dài còn tùy thuộc vào nền kinh tế của thời điểm đó
phát triển nhanh hay chậm. Và nếu vậy, nhìn lại để rút kinh nghiệm, các nhà đầu tư vẫn có thể hy vọng vào “một ngày mai phát triển”, rất gần.

N.Khánh - DiaOcOnline.vn


Phát triển thị trường BĐS bền vững cần đồng bộ các giải
pháp
Cập nhật lúc 08:57 20/08/2013
KTĐT - Tồn kho lớn là hệ quả của quá trình phát triển "nóng" chạy theo lợi nhuận, không theo quy
luật cung cầu của thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam.

Song cũng chính bài học này đã giúp thị trường sàng lọc trụ lại những nhà đầu tư, người hành
nghề môi giới chân chính, có chiến lược kinh doanh, mang lại những giá trị thật sự cho cộng
đồng
và
xã
hội.
Chiến

lược

kinh

doanh

bền

vững

Trong giai đoạn thị trường khó khăn như hiện nay, một dự án thành công đòi hỏi nhà đầu tư phải
có những hoạch định đúng hướng về tài chính, phân khúc sản phẩm, mục tiêu lợi nhuận, những
giá trị lợi ích... Cụ thể, khi nói đến tài chính doanh nghiệp là nói đến quản trị dòng tiền, nguồn
vốn, nền tảng của sự thành công trong BĐS. Trước khi "dong thuyền ra khơi" doanh nghiệp nào
cũng phải có sự chuẩn bị về tài chính. Tiềm lực này mạnh, các nhà đầu tư sẽ có nhiều sự lựa
chọn, dễ tìm được những đối tác, nhà thầu có chất lượng chuyên môn, uy tín và quan trọng hơn
là
đảm
bảo
tiến
độ
công
trình.

Cần có giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản.Trong ảnh: Khu đô thị Xa La.
Ảnh: Đức Giang

Phân khúc sản phẩm quyết định mã lực của doanh nghiệp. Những thông tin, thống kê thị trường chính
xác là cơ sở để các doanh nghiệp BĐS đầu tư, phát triển dự án. Một phân khúc thị trường phù hợp là
đáp ứng nhu cầu của số đông chứ không phải một nhóm người. Những căn hộ diện tích vừa và nhỏ, giá
mềm luôn được mọi người quan tâm, săn tìm thời gian qua là một ví dụ về phân khúc phù hợp, bài học
để doanh nghiệp đưa ra những sản phẩm được hấp thụ nhanh, đúng nhu cầu của thị trường. Bên cạnh
đó, ngày nay, khách hàng không chỉ cần nhà để ở mà còn quan tâm đến các giá trị lợi ích dự án mang
lại. Nên các chủ đầu tư cũng cần chú ý cung cấp các dịch vụ cuộc sống như trường học, siêu thị, tiện ích
sinh thái, sức khỏe dân cư… tốt, chất lượng. Ngoài ra, mục tiêu lợi nhuận, tính toán chính xác bằng
phương pháp xác suất khoa học, cụ thể hóa qua các chiến lược tài chính: Phần trăm lợi nhuận doanh


nghiệp mong muốn trong giai đoạn hiện nay? Bao lâu sẽ thu hồi được số vốn bỏ ra? Việc tái đầu tư ra
sao để quay vòng số vốn theo hướng có lợi nhất? Cũng cần được đặt rõ nếu doanh nghiệp muốn thành

công
và
tránh
được
các
rủi
ro.
Đội

ngũ

bán

hàng

chuyên

nghiệp

Bên cạnh chất lượng chủ đầu tư, vai trò nhà môi giới cũng không thể thiếu trong sự phát triển thị trường
BĐS của một quốc gia. "Nhìn đội ngũ môi giới hành nghề, sẽ biết được sự phát triển BĐS của quốc gia
đó thế nào". Mỗi nhân viên môi giới là một sứ giả để PR thương hiệu cho doanh nghiệp, cầu nối tốt nhất
với khách hàng cũng như tạo sự thành công trong việc lấy lại niềm tin. Chính vì thế, đội ngũ này cần phải
thường xuyên được bồi dưỡng, nâng cao năng lực hành nghề, kỹ năng ứng xử và đạo đức bản thân.
Tuy nhiên, Việt Nam chưa có một hiệp hội bảo vệ quyền lợi cho những nhà môi giới hoạt động trong lĩnh
vực này dù đã có chương trình đào tạo chứng chỉ hành nghề từ năm 2007. Tình trạng tranh giành khách,
hạ giá, xù tiền hoa hồng, lừa đảo, hoạt động không giấy phép vẫn liên tục tiếp diễn, tạo ra một bức tranh
"bát nháo" chưa từng thấy trong nghề môi giới. Vì vậy, nên thành lập Hiệp hội những nhà môi giới BĐS
để đảm bảo chất lượng và quyền lợi cho người môi giới, loại bỏ đầu cơ và cả những nhà đầu tư nhỏ lẻ.
Thị

trường
sẽ
trở
nên
minh
bạch
và
chuyên
nghiệp
hơn.
Gợi

mở

chính

sách

Song song với việc chuyên nghiệp hóa môi trường hoạt động của BĐS, cụ thể là chủ đầu tư và người
môi giới, thì từ phía Nhà nước cũng cần tạo điều kiện cởi mở hơn nữa như: Cho phép các doanh nghiệp
được tiếp cận nguồn vốn (không bảo lãnh) nước ngoài qua hình thức góp vốn cùng kinh doanh, các quỹ
đầu tư hưu trí, cùng chia sẻ lợi nhuận rủi ro. Mở cửa cho người nước ngoài, kiều bào mua và sở hữu
nhà tại Việt Nam. Tạo điều kiện vay vốn, lãi suất. Bởi lãi suất ngân hàng là yếu tố kích thích nền kinh tế
nói chung và BĐS nói riêng. Người dân tiếp cận vốn vay dễ, lãi suất phù hợp sẽ làm tăng trưởng dòng
vốn trong ngân hàng. Việc mua nhà thông qua ngân hàng tránh được nạn rửa tiền cũng như công khai
thu nhập khi quyết toán thuế cuối năm của người dân. Các cơ quan chính phủ cũng dễ dàng hơn trong
việc quản lý. Sự vào cuộc đồng bộ của doanh nghiệp, đội ngũ môi giới và các chính sách của Nhà nước
sẽ giúp thị trường BĐS phát triển bền vững, bài bản.

Huỳnh Anh Dũng - CEO trường Đào tạo BĐS Quốc tế Leader Real, TP Hồ Chí Minh

Hội thảo “Triển vọng phục hồi của thị trường
bất động sản”
"Triển vọng phục hồi của thị trường bất động sản" là chủ đề cuộc hội thảo do Báo Đầu tư và Công ty
Cushman& Wakefield tổ chức ngày 13/6 tại thành phố Hồ Chí Minh.
Hội thảo thu hút sự tham gia của trên 200 đại biểu gồm các chuyên gia, diễn giả từ các cơ quan chức năng của Chính
phủ như: Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước và các tổ chức
chuyên nghiên cứu về thị trường bất động sản, Hiệp hội doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cùng đại diện các ngân
hàng, các doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản lớn trong nước và nước ngoài.Công ty Cổ phần ASIA
HOLDINGS và ASIAN LAND là đơn vị đồng tài trợ cho Hội thảo và có bài tham luận tại Hội thảo.


Tại đây, các nhà hoạch định chính sách, các chuyên gia kinh tế, đại diện cộng đồng doanh nghiệp, các nhà đầu tư đã
tập trung trao đổi, thảo luận, góp phần làm sáng tỏ cả về lý luận và thực tiễn những vấn đề liên quan đến thị trường
bất động sản đang được dư luận xã hội hết sức quan tâm.

Buổi tọa đàm thu hút sự quan tâm của nhiều chuyên gia
Phát biểu tại hội thảo, Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Đặng Huy Đông nêu rõ: Để thực hiện mục tiêu phát triển
kinh tế - xã hội 2013, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 01 và 02/NQ-CP. Đặc biệt, Nghị quyết 02 đã chỉ ra những
giải pháp quan trọng nhằm góp phần ổn định và phát triển thị trường bất động sản - một trong những bộ phận cấu
thành quan trọng của nền kinh tế thị trường đang được xây dựng và là một kênh đầu tư quan trọng. Một số nội dung
của Nghị quyết này đã được các bộ, ngành, địa phương tích cực triển khai. Tuy nhiên, bên cạnh những thuận lợi và
kết quả đạt được, tình hình kinh tế-xã hội vẫn còn nhiều khó khăn, trong đó thị trường bất động sản còn trầm lắng.
Tiến sĩ Nguyễn Anh Tuấn, Tổng biên tập Báo Đầu tư cũng nhấn mạnh về những chính sách mới nhằm tháo gỡ khó
khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. Các chính sách quan trọng này đã được cộng
đồng doanh nghiệp, các nhà đầu tư trông đợi và dư luận xã hội hết sức quan tâm. Ông cho biết, thị trường bất động
sản hiện vẫn đang bị mất cân đối nghiêm trọng về cung cầu với lượng hàng tồn kho rất lớn, ước trị giá khoảng
135.000 tỷ đồng, do vậy cần phải có thêm những chính sách và giải pháp để hỗ trợ thị trường bất động sản.
Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Mại, nguyên Phó chủ nhiệm Ủy ban Hợp tác Nhà nước về Đầu tư, Chủ tịch Hiệp hội doanh
nghiệp có vốn đầu tư có bài tham luận về Triển vọng thị trường bất động sản nhìn từ góc độ kinh tế vĩ mô. Ông

Chris Brown, Tổng giám đốc Cushman&Wakefied trình bày về Tổng quan diễn biến và khả năng phục hồi của thị
trường bất động sản Việt Nam và kinh nghiệm xử lý các bất động sản phát mãi. Ông Nguyễn Viết Mạnh, Vụ trưởng


Vụ tín dụng - Ngân hàng Nhà nước đã nêu lên các chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước nhằm hỗ trợ sự
phục hồi của thị trường bất động sản…
Giáo sư, Tiến sĩ Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đánh giá lại thị trường bất
động sản giai đoạn kinh tế chuyển đổi, nêu lên nghịch lý hiện tại của thị trường bất động sản Việt Nam là kho bất
động sản giá cao tồn đọng gắn với nợ xấu của các ngân hàng thương mại, nhà đầu tư dự án đã giảm giá hết cỡ nhưng
vẫn không có giao dịch; người lao động có nhu cầu rất cao về nhà ở giá rẻ nhưng lại thiếu cung. Đánh giá cao các
gói giải pháp của Nghị quyết 02, ông cho rằng đây là gói giải pháp giúp cho các doanh nghiệp đang gặp khó khăn về
tài chính vượt qua khó khăn, điều chỉnh lại cung-cầu trên thị trường; giúp người có thu nhập thấp sớm có nhà ở và
giải quyết khối lượng vốn đang tồn đọng trong thị trường bất động sản. Đây không phải là “giải cứu” thị trường bất
động sản mà là sự can thiệp hợp lý của Nhà nước vào thị trường. Để thực hiện tốt nghị quyết này, các cơ quan quản
lý Nhà nước cần tôn trọng nguyên tắc minh bạch và công bằng./.
Theo TTXVN

Để thị trường bất động sản phát triển ổn định hơn - Trần Sĩ
Chương

Thị trường bất động sản trong nước đang ở giai đoạn biến động với những chu kỳ
“nóng” “lạnh” thất thường. Giá cả dù đã có điều chỉnh trong 2-3 năm qua nhưng cũng
còn ngất ngưởng so với thu nhập bình quân của người dân trong nước, hay ngay cả so
với các nước bạn có mức độ kinh tế phát triển cao hơn nhiều trong khu vực. Đây là
những hiện tượng của một thị trường bất thường, chưa đi vào giai đoạn phát triển ổn
định.
"Cái chợ" bất động sản đang còn lừ đừ vì chưa đông; người mua và kẻ bán khó đến
với nhau vì phần lớn cái người mua cần thì còn thiếu, giá cả lại chưa phù hợp với số
đông, một tỷ lệ giao dịch không nhỏ còn có tính cơ hội, đầu cơ. Hiện tượng này đã
từng xảy ra ở Indonesia, Malaysia, Thái Lan giữa thập niên 1980 khi các nước này bắt

đầu phát triển nhanh. Khi kinh tế phát triển nóng thì mặt bằng thu nhập tăng nhanh;
đặc biệt là một thiểu số có cơ hội làm giàu rất nhanh. Thành phần thiểu số giàu có này
đòi hỏi và có khả năng chi trả cho các sản phẩm bất động sản cao cấp. Nhu cầu này
tạo nên một cơn sốt bất động sản chưa từng có. Trong giai đoạn này cung lại chưa kịp


bắt nhịp với cầu, cơ hội đầu cơ phát sinh, giá cả tăng nhanh. Đây là giai đoạn gây ra
nhiều hiệu ứng bất ổn cho sự phát triển lâu dài của thị trường bất động sản vì:
- Thị trường nhận tín hiệu của mức cầu cao và tăng nhanh, từ đó một nguồn lực lớn,
không cân đối, được tập trung để cung cho một mức cầu (ảo) trong phân khúc thị
trường cấp cao, trong khi những nhu cầu thực lại không được quan tâm đúng mức.
- Thị trường thiếu sản phẩm đa dạng, dẫn đến sự khan hiếm các mặt hàng thứ cấp mà
đa số người dân đang cần. Thị trường dĩ nhiên sẽ điều chỉnh nhưng cần một thời gian
dài và phải đi qua một số chu kỳ "nóng", "lạnh" do các hoạt động đầu cơ khi cung và
cầu chưa đồng hành đúng nhịp.
Một thị trường bất động sản ổn định khi cung phát triển đồng bộ với nhịp sống và đòi
hỏi của cầu. Bên cung có thể dễ dàng bắt mạch được ai cần gì, ở đâu. Các chủ đầu tư
chỉ cần một kế hoạch quy hoạch thành phố hợp lý để phát triển nguồn đất sạch và một
cơ chế hành chính minh bạch để có thể đưa sản phẩm ra thị trường trong thời gian
ngắn nhất (và với giá thấp nhất) có thể được khi có tín hiệu của cầu. Hiện nay, một dự
án phát triển tốt cần đến 3-5 năm để ra sản phẩm. Thời gian và giá tín dụng (lãi suất)
cao chắc chắn sẽ nâng giá thành vượt khả năng thanh toán của đa số người dân.
Về phía người mua thì họ cần thông tin minh bạch: ai bán gì, ở đâu, chất lượng ra sao,
giá cả phù hợp và một số cơ sở hạ tầng tốt cho việc sinh sống, đi lại. Những điều kiện
này sẽ làm cầu nối cung-cầu, tạo nên sự linh động và tính bền vững cho thị trường bất
động sản.
Đó là những điều kiện của thị trường. Ngoài ra, một điều kiện khác để thị trường phát
triển ổn định là lòng tin - người mua phải có lòng tin vào giá trị tương xứng của tài
sản họ mua. Lòng tin là thứ keo gắn bó giữa đối tượng mua-bán để thị trường phát
triển tích cực. Nhìn lại hiện trạng của thị trường bất động sản trong nước, chúng ta có

thể thấy một số rủi ro tiềm ẩn có khả năng gây ra sự mất lòng tin của người mua, làm
nguội lạnh thị trường.
1. Người mua đặt cọc và trả tiền mua trước khi nhận nhà. Đây là trường hợp khá phổ
biến hiện nay vì một phần do địa điểm và phân khúc thị trường cầu đang còn vượt
cung; một phần là vì tâm lý bầy đàn lẫn cơ hội đầu cơ, làm cho người mua cần người
bán hơn là ngược lại. Nhưng đây cũng là một bất cập cơ bản giữa quan hệ mua bán:
người mua trả trước cho người bán một cam kết có giá trị tuyệt đối (là tiền), trong khi
người bán chỉ cho người mua một giá trị tương đối (là lời hứa). Trong thời gian qua,
một số dự án bị chậm trễ hoặc giao hàng không đúng chất lượng như đã hứa nhưng
người mua hoàn toàn bị động. Tình trạng này sẽ ngày càng phổ biến khi nhiều chủ đầu
tư bị áp lực chi phí (lãi suất, vật liệu...) và vì thủ tục nhiêu khê kéo dài thời gian hoàn
thành dự án. Ở các nước nơi mà thị trường bất động sản đã phát triển hơn, chủ đầu tư


dự án chỉ có thể đòi hỏi tối đa 10% (của giá mua) tiền đặt cọc để người mua được
quyền ưu tiên, khi căn nhà hoặc căn hộ đã được xây. Tuy nhiên người mua có quyền
từ chối mua và trong trường hợp này, chủ đầu tư phải trả lại toàn bộ số tiền cọc nếu
người mua không đồng ý với chất lượng của căn nhà như đã được cam kết trong hợp
đồng. Trong thời gian tới, ngoại trừ một số dự án do những nhà đầu tư có uy tín triển
khai, người mua sẽ trở nên dè dặt hơn, đòi hỏi "tiền trao cháo múc". Khi đó, không ít
chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn vì không huy động đủ vốn, cộng với lãi suất cao làm cho
dự án không khả thi. Nếu tình trạng này xảy ra thì thị trường sẽ bị rơi vào một chu kỳ
mới với nguồn cung giảm trong khi cầu tiếp tục tăng, đầu cơ lại xuất hiện, thị trường
lại rơi vào một chu kỳ chao đảo mới.
2. Quan hệ giữa chủ đầu tư và người mua có vấn đề sau khi mua bán vì tình trạng chủ
đầu tư tiếp tục kiêm nhiệm vai trò quản lý. Đây cũng là một bất cập cơ bản vì quan hệ
lòng tin giữa người quản lý và người dân sống tại đó không có cơ sở để tồn tại. Người
dân sẽ luôn có tâm lý "bị" quản lý, bị đặt để, bị lợi dụng, quyền lợi của họ không được
quan tâm đúng mức bởi người quản lý. Không có sự hợp tác tốt, bất động sản sẽ
xuống cấp, thị trường sẽ mất lòng tin khi vài con sâu làm rầu nồi canh. Không ít tòa

nhà chung cư, từ cao cấp đến cấp thấp, đang gặp vấn đề này. Khi đó, dân cư của
những tòa nhà bị tai tiếng này sẽ khó tìm người mua khi cần bán, giá trị sẽ bị ảnh
hưởng không tốt, người mua mất lòng tin. Với dự luật mới cho phép người dân tổ
chức các hiệp hội dân sự với mục đích an sinh xã hội thì chủ đầu tư nên tách rời khỏi
vai trò quản lý sau khi bán, để những cư dân đó tự đứng ra tổ chức hiệp hội, đảm nhận
trách nhiệm quản lý, đấu thầu những dịch vụ chuyên nghiệp để đảm bảo môi trường
sinh sống của dân cư và giá trị bất động sản.
3. Chất lượng xây dựng từ những năm qua chưa được quản lý chặt chẽ. Tính chế tài
chưa rõ ràng, nghiêm ngặt đối với những chủ đầu tư vi phạm những quy tắc cơ bản
trong xây dựng. Một số các chung cư kém chất lượng đã bắt đầu bị phát hiện. Điều
này sẽ ngày càng trở nên trầm trọng hơn trong vài năm tới khi nhiều chung cư không
còn mới.
Thị trường bất động sản dĩ nhiên cũng bị tác động trực tiếp từ môi trường vĩ mô. Vì hạ
tầng cơ sở đầu tư còn nhiều bất cập, hiệu quả đầu tư còn thấp, cho nên kinh tế Việt
Nam đang trong tình trạng tiến thoái lưỡng nan: nếu đầu tư mạnh để đạt mục tiêu phát
triển thì dễ bị lạm phát, mà nếu kìm hãm đầu tư để tránh lạm phát thì mức độ phát
triển thấp, không đủ để thỏa mãn nhu cầu công ăn việc làm. Cho nên trước mắt lãi
suất tín dụng có lẽ sẽ còn duy trì ở mức cao, hạn chế nguồn cung của các sản phẩm
bất động sản. Và như thế cung sẽ còn tiếp tục lệch pha với cầu.
Những giải pháp ưu tiên để giảm cường độ và nới rộng chu kỳ nóng lạnh thất thường
của thị trường là phải ổn định nguồn cung và tạo điều kiện để các sản phẩm bất động


sản được ra đời với giá thành hợp lý, đa dạng hơn, phù hợp hơn với thu nhập của
người dân.
Thị trường bất động sản là một thị trường lớn và quan trọng trong bất cứ một nền kinh
tế nào. Nếu được điều tiết tốt, thị trường này có khả năng tạo công ăn việc làm lớn,
góp phần an cư xã hội, chuyển dịch nguồn vốn đầu tư vào những lĩnh vực có hiệu suất
kinh tế cao hơn.
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM – THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

Posted on 17/09/2007 by Civillawinfor

PTKT&DB-CSTT – NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM
Từ đầu thập kỷ 2000 trở lại đây, diễn biến thị trường bất động sản của Việt Nam khá phức
tạp. Nếu như trong 3 năm đầu từ năm 2001 đến năm 2003 giá bất động sản bùng nổ thì bắt
đầu từ cuối năm 2003 đến nay thị trường bất động sản chuyển sang giai đoạn hạ nhiệt
nhanh chóng nhưng các giao dịch của thị trường vẫn “đóng băng”. Vậy đâu là nguyên
nhân của tình trạng này và hậu quả của nó tác động đến nền kinh tế ra sao là điều cần
quan tâm đánh giá. Sau đây chúng ta sẽ xem xét cụ thể từng giai đoạn:
1. Giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ (2001- 2003)
Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng
nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001. Theo nhiều chuyên gia nhận định,
giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số
thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển. Đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình
trạng “bùng nổ” trên thị trường bất động sản như: Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới
nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia
tăng; Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ; Do chính sách của Nhà nước về
đất đai; Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất; và cuối cùng là do thiếu
các thông tin về giá nhà đất.
2. Giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng (2003 – nay):
Từ cuối năm 2003 đến nay thị trường bất động sản ở nước ta diễn ra trầm lắng, “đóng băng” như
nhiều người nhận xét. Thị trường bất động sản năm sau lạnh hơn năm trước. Theo số liệu thống
kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm
78%!
Giá nhà đất trên mặt bằng cả nước hiện đang có biểu hiện sụt giảm rõ nét, tuy diễn biến không
đồng đều và khá phức tạp. Qua khảo sát ở một số địa phương phía bắc thì giá nhà đất có nơi đã
hạ tới 30- 40% mà vẫn không có người mua. Chẳng hạn, nhà đất mặt đường ở một số trung tâm
huyện lỵ khu vực Vĩnh Tường, Yên Lạc (Vĩnh Phúc); Phong Châu, Đoan Hùng (Phú Thọ); Từ
Sơn (Bắc Ninh); Yên Thi, Mỹ Văn (Hưng Yên)… năm 2004 giá lên tới 700 – 800 triệu
đồng/mảnh (trên – dưới 100m2), thì nay chào giá 400 – 500 triệu đồng vẫn không có người mua.

Ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh, TTBĐS cũng không khá hơn. Khu vực Cổ Nhuế,
Thanh Xuân Trung, Mỹ Đình (HN)… năm 2004 mức giá rao phổ biến là trên 20 triệu đồng/m2,
đến nay chỉ rao bán ở mức trên – dưới 15 triệu đồng/m2 mà vẫn khó bán. Có thể đánh giá một số
nguyên nhân dẫn đến tình trạng “đóng băng” trên thị trường bất động sản như sau:
Thứ nhất: Về bên cầu giảm mạnh xuất phát từ các nguyên nhân sau:
- Cầu giảm mạnh do giá bất động sản ở Việt Nam hiện đang được đánh giá ở mức quá cao so với
thu nhập thực tế:
Một Việt kiều tại Pháp phân tích trên một tờ báo: “Tại châu Âu, một ngôi nhà điển hình giá
thường gấp 4-5 lần lương hàng năm, khi con số này lên đến hơn 6 lần họ đã coi đó là điều không
bình thường. Còn ở VN thu nhập bình quân của tầng lớp khá giả ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP
HCM vào khoảng 5.000 USD/năm trong khi giá phổ biến của một căn hộ hạng trung ở đây
khoảng 50.000 USD tức là gấp 10 lần lương hàng năm. Điều đó có nghĩa là giá bất động sản ở
VN đang ở mức không bình thường so với mặt bằng chung của thế giới” . Ở Hà Nội, ngay cả giá
bán cho các đối tượng chính sách cũng ở mức 6 triệu đồng/m2, mức giá phi thực tế đối với khả
năng mua của đối tượng này. Theo qui luật của thị trường tất yếu khi giá quá cao so với thu nhập
thực tế thì đương nhiên sẽ làm cho cầu giảm mạnh, đây là nguyên nhân chính làm TTBĐS bị
đóng băng trong thời gian vừa qua.
- Tâm lý “chờ đợi” của người dân:
Vì giá bất động sản được đánh giá đã là quá cao so với thế giới và so với thu nhập của người dân
Việt Nam nên người dân kỳ vọng vào giá bất động sản sẽ xuống trong thời gian tới; Đồng thời do
Nhà nước đã xiết chặt và quản lý hoạt động mua bán bất động sản và cơ chế chính sách về quản
lý đất đai của Nhà nước đang trong quá trình chỉnh sửa và hoàn thiện nên tâm lý của người dân
còn “chờ đợi” chưa mua ngay.
- Nhu cầu đối với Thị trường mua bán đất dự án, căn hộ giảm do:
(i) Nhà nước điều chỉnh giá đất: Ngày 1/1/2005, bảng giá đất mới được điều chỉnh theo hướng
sát với giá thực tế làm cho chi phí đền bù giải toả lên cao (bình quân chi phí đền bù giải phóng
mặt bằng theo nguyên tắc phải thoả thuận với dân hiện nay theo quy định của Luật Đất đai cao
hơn 10 lần so với chi phí đền bù trước kia, đó là chưa kể đến các chi phí không nằm trong quy

định như phải hỗ trợ cho địa phương để giải phóng mặt bằng nhanh hơn), các dự án tiếp tục gặp
khó khăn nên đầu tư các khu đô thị giảm mạnh.
(ii) Lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản giảm mạnh: Do số lượng vốn để kinh doanh bất
động sản rất lớn, tính “lỏng” của bất động sản lại rất kém cùng với việc thị trường bất động sản
“đóng băng” và giảm nhiệt nhanh chóng đã làm lợi nhuận từ việc kinh doanh bất động sản giảm
mạnh, trong khi các lĩnh vực đầu tư khác như vàng, ngoại tệ, cổ phiếu, lãi suất trái phiếu Chính
phủ, địa phương và lãi suất Ngân hàng lại có mức lợi tức rất cao. Nếu chỉ tính trong năm 2005
chỉ số VN-Index tăng khoảng gần 40%, đồng thời trên thị trường OTC giá cổ phiếu của nhiều
ngân hàng tăng mạnh lên tới khoảng 200-500% nên đây là những điểm thu hút mạnh mẽ vốn của
các nhà đầu tư. Mặt khác, khi lãi suất tăng thì chi phí cho một đồng vốn vay ngân hàng để đầu tư


vào các dự án cũng tăng lên và lãi phải trả ngân hàng cũng tăng, làm cho nhà đầu tư gặp khó
khăn và người dân không dám vay ngân hàng để mua nhà. Đây là nguyên nhân những nhà đầu tư
chuyển hướng kinh doanh sang các lĩnh vực khác ngoài bất động sản.
- Giá vàng liên tục tăng cao từ 2004 trở lại đây:
Trong khi giá bất động sản được đánh giá là quá cao nhưng khi giao dịch thường lại được tính
bằng vàng nên việc giá vàng gia tăng mạnh mẽ trong năm 2005 càng góp phần làm cho TTBĐS
“đóng băng” hơn nữa. Không chỉ các căn nhà trị giá 200 – 300 cây vàng bị đóng băng gần như
hoàn toàn mà đến cả các căn nhà có giá dưới 100 cây. Thị trường mua bán đất dự án, căn hộ mặc
dầu không bị ảnh hưởng nhiều khi giá vàng lên xuống do việc thanh toán bằng tiền đồng, nhưng
khi giá vàng lên cao cũng khiến cho nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc giải ngân với ngân
hàng.
- Tiêu cực trong xây dựng và đất đai:
Ngoài ra, còn phải kể đến thông tin về tiêu cực trong xây dựng nhà ở chung cư, chất lượng xây
dựng các công trình nói chung và cụ thể chất lượng nhà chung cư không đảm bảo, các vụ việc
làm sổ đỏ sai quy định như ở Trị An, Sóc Sơn, Đồ Sơn… Tất cả những nguyên nhân trên làm cho
thị trường bất động sản ở nước ta trong thời gian qua trở nên ngày càng “lạnh”.
Thứ hai: Về phía cung về nhà đất tăng nhanh do giá BĐS của Việt Nam được đánh giá là quá
cao so với giá thành thực tế:

Hiện nay, theo đánh giá của các chuỵên gia, giá chung cư cao cấp từ khoảng 10-15 triệu đồng/m2
sàn đều cao gấp 3- 4 lần giá trị thật, còn nếu xây dựng chung cư từ 10 tầng trở lên, giá đất chỉ
vào khoảng 500.000 đồng/m2 và theo đơn giá xây dựng hiện nay giá mỗi mét vuông nhà vào
khoảng 3 – 4 triệu đồng thì giá cả trên thị trường bất động sản hiện nay ở nước ta vẫn là quá cao
so với giá thành thực tế tạo ra lợi nhuận lớn cho các nhà đầu tư. Điều này dẫn tới việc ngày càng
nhiều dự án được mở rộng khiến nguồn cung gia tăng nhanh chóng, nên trong thời gian qua
trong quy hoạch sử dụng đất, các địa phương đã để quỹ đất quá lớn để xây dựng nhà ở, các dự án
xây dựng chung cư cao cấp vẫn liên tục được khởi công – đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà
Nội, TP. HCM…
Được biết, thành phố Hà Nội đang thực hiện chương trình đầu tư xây dựng phát triển quỹ nhà ở
với hơn 100 dự án. Theo dự tính, đến năm 2010, các dự án sẽ tạo thêm 10 triệu m2 cho quỹ nhà
của Hà Nội . Còn tại TP HCM ước tính hiện có hơn 50 dự án chung cư cao cấp đang được xây
dựng tại TP HCM, có tháng đến gần 10 chung cư cao cấp tại TP HCM được khởi công xây dựng,
dự kiến đến năm 2007 khoảng hơn 20.000 căn hộ sẽ hoàn thành. Theo Ban Vật giá thuộc Sở Tài
chính TP HCM, dự kiến quỹ đất đưa vào kinh doanh thông qua đăng ký hơn 1.000 dự án đầu tư
hiện nay là 6.000 ha với tổng vốn đầu tư trên 136.000 tỷ đồng. TP HCM cũng kỳ vọng đồng thời
với chương trình phát triển nhà ở đến năm 2010 nhằm đưa quỹ nhà lên mức 705.000 căn hộ, tăng
38% so với 1999. Đây là một con số rất lớn, nhưng với giá nhà đất như hiện nay thì rất ít người
có đủ tiền để mua những căn nhà này.
Thứ ba: Do Nhà nước áp dụng các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản:


Trước thực trạng về diễn biến thị trường bất động sản như trên, việc quản lý chặt chẽ và kiểm
soát thị trường nhà đất trở thành bức xúc. Các cơ quan quản lý nhà nước đã phải vào cuộc nhằm
kiềm chế “bong bóng” bất động sản đưa giá đất trở về đúng với giá thực tế nhằm khuyến khích
đầu tư và sản xuất kinh doanh, kích thích tăng trưởng kinh tế. Đó là:
(i) Lập lại kỷ cương, trật tự ổn định thị trường nhà đất, hạn chế tình trạng mua bán đất không có
giấy tờ hợp pháp và đất không hợp pháp: Theo chỉ đạo của Chính phủ, ngày 9/4/2002, UBND
thành phố Hà Nội đã ra Chỉ thị 17 về một số biện pháp cấp bách và tăng cường quản lý đất đai.
Tại thành phố Hồ Chí Minh, ngày 22/4/2002, UBND đã ban hành Chỉ thị 08 về chấn chỉnh và

tăng cường quản lý Nhà nước về nhà, đất trên địa bàn thành phố. Các quận, huyện của Hà Nội và
TP Hồ Chí Minh đã đồng loạt triển khai thực hiện hai chỉ thị trên một cách đồng bộ và kiên
quyết. Đồng thời trong năm 2004 Chính phủ ban hành Nghị định 182 về xử lý vi phạm hành
chính trong lĩnh vực đất đai;
(ii) Ban hành các văn bản nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ: Trong đó, Nghị định 181 ngày 29-102004 của Chính phủ qui định “dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán” không cho phép
bán đất nền đã tác động mạnh đến thị trường bất động sản. Thị trường đất nền dự án coi như bị tê
liệt, bởi nhiều nhà đầu tư khó có đủ lực để thực hiện từ đầu đến cuối một dự án lớn, nhất là đối
với các nhà đầu tư trong nước.
Chỉ sau vài tháng, cơn sốt nhà đất tại 2 thành phố đã phần nào lắng dịu, giá nhà đất có dấu hiệu
giảm, tình trạng vi phạm pháp luật đất đai như chuyển nhượng, san lấp mặt bằng trái phép đã
giảm nhiều, cơn lốc đầu cơ bất động sản đã lắng dần… Việc mua nhà, đất để đó, chờ giá lên để
sang nhượng kiếm lời giảm mạnh. Giá nhà đất tại các tỉnh, thành phố, địa phương khác cũng
nguội dần.
3. Hậu quả của việc thị trường bất động sản đóng băng:
Việc TTBĐS đóng băng và có những biểu hiện thoái trào trong thời gian qua, đã gây ra những
tác động tiêu cực không nhỏ tới nền kinh tế.
Trước hết nhiều doanh nghiệp và người dân khó trả lãi ngân hàng và theo nhận định của Hiệp hội
Kinh doanh BĐS TPHCM nếu cứ kéo dài tình trạng này sẽ có ít nhất hơn 30% DN bị phá sản,
hiện tại TP.Hồ Chí Minh đã có tới 50% các DN kinh doanh địa ốc trên địa bàn phải đóng cửa,
30% hoạt động cầm chừng, chỉ còn 20% là tiếp tục đi sâu đầu tư kinh doanh. Còn ở địa bàn Hà
Nội, nếu như mấy năm trước, các văn phòng giao dịch nhà đất, các công ty kinh doanh địa ốc
mọc lên như nấm, thì nay lại chẳng khác gì gặp phải lũ quét.
Tiếp đến của việc hàng loạt các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đổ bể là nguồn thu NSNN
bị giảm đáng kể và nghiêm trọng hơn sẽ đến lượt các ngân hàng cũng phải đối diện với “nợ xấu”.
Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ của Bộ Tài nguyên và Môi trường hiện số vốn đầu tư vào kinh
doanh BĐS ở nước ta có tới trên 60% là tiền vay ngân hàng. Trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh, có
khoảng 4.000 cá nhân, DN đầu tư kinh doanh BĐS với số vốn khoảng 50.000 tỉ đồng, trong đó
có tới 28.000 tỉ đồng là vay ngân hàng. Tuy rằng con số này chưa phải là lớn so với tổng cho vay
nền kinh tế của toàn hệ thống ngân hàng nhưng cuộc khủng hoảng kinh tế tại Thái Lan năm 1997
là một ví dụ cho thấy đằng sau sự đổ vỡ của “bóng bóng” bất động sản là sự đổ vỡ dây chuyền

của hệ thống Ngân hàng và cuối cùng là hậu quả tất yếu của một cuộc khủng hoảng tài chính
trầm trọng đã kéo nền kinh tế Thái Lan lùi lại hàng chục năm.
4. Giải pháp:
Trước khi kiến nghị các giải pháp thì điều đầu tiên chúng ta cần khẳng định lại, đó là, nền kinh tế
Việt Nam là nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Vì thế, vai trò của Nhà nước
trong việc điều tiết thị trường bất động sản sao cho thị trường này hoạt động theo hướng tích cực
là cực kỳ quan trọng. Do đó, cuối tháng 1/2006, Chính phủ ban hành Nghị định 17: cho phép
chuyển nhượng dự án, được phân lô, bán nền ở một số khu vực ngoại thành và địa phương…
Nhiều chuyên gia cho rằng, tới đây thị trường sẽ chuyển động theo hướng tích cực. Tuy nhiên,
cũng nhiều ý kiến cho rằng việc thực thi Nghị định này chưa đủ làm “tan băng” thị trường bất
động sản. Do đó, có thể kiến nghị thêm một số giải pháp sau:
Thứ nhất: Trước mắt, tạm thời quản lý chặt chẽ việc đấu thầu các dự án đối với các khu đô thị
và căn hộ nhằm hạn chế nguồn cung gia tăng mạnh mẽ:
Bởi lẽ, nếu không quản lý chặt chẽ việc cấp phép các dự án đầu tư sẽ dẫn tới tình trạng cung
vượt cầu và hiệu quả đầu tư kém như thị trường sản xuất lắp ráp ô tô trong thời gian qua là một
ví dụ. Điều này có thể trước mắt sẽ dẫn tới nguồn thu ngân sách địa phương và Trung ương tạm
thời bị giảm nhưng sẽ giúp cho thị trường bất động sản “ấm dần”.
Thứ hai: Cân đối lại cung cầu:
Bộ Tài nguyên và Môi trường cần kết hợp với Tổng Cục Thống kê và một số cơ quan hữu quan
khác tổ chức cuộc điều tra về nguồn cung, cầu về nhà ở, căn hộ và thu nhập của Việt Nam để có
cơ sở cân đối lại cung cầu và đánh giá tiềm năng của thị trường bất động sản Việt nam trong
tương lai, từ đó mới đưa ra các chính sách điều tiết thị trường bất động sản một cách hợp lý.
Thứ ba: Các doanh nghiệp cần giảm giá bất động sản về giá trị thực
Điều quan trọng nhất là đưa giá BĐS đúng với giá trị thật. Do giá bất động sản của Việt Nam
hiện được đánh giá là cao hơn giá trị thực rất nhiều nên việc giảm giá vẫn đảm bảo cho người
bán có lãi và quan trọng hơn là phù hợp với khả năng thanh toán của nhiều người tiêu dùng. Các
nhà đầu tư kinh doanh BĐS cần phải chọn lựa giữa hai con đường “sống hay là chết”, có nghĩa là
phải chọn lựa giữa việc phá sản của công ty hay việc giảm giá bất động sản để kích thích cầu về

nhà ở đối với những đối tượng thu nhập vừa phải và thấp nhằm giữ được sự tồn tại của công ty
trên thương trường. Các DN kinh doanh bất động sản cần tung ra thị trường những sản phẩm
đúng với giá trị thực, phù hợp với túi tiền của đại đa số người tiêu dùng giúp thị trường sôi động
trở lại, tránh những hậu quả về sau.
Thứ tư: Hoàn thiện hệ thống cơ chế, chính sách theo hướng: bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, nhất
quán, tôn trọng các quy luật của thị trường; đồng thời, phải giúp tăng cường tính cạnh tranh. Nhà
nước sẽ thông qua một số chính sách như tài chính, tín dụng, thuế… một cách hợp lý để thị
trường BĐS hoạt động lành mạnh mới mong phá băng được.


Thứ năm: Hình thành một thị trường bất động sản công khai minh bạch và đầy đủ thông tin
cung cấp cho người mua và người bán: Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm quản lý và
xây dựng cơ sở thông tin hạ tầng địa chính đủ độ tin cậy, kết nối được với các hoạt động tài
chính, ngân hàng, tín dụng, tương thích với khu vực và thế giới để đảm bảo hội nhập kinh tế. Cần
có cơ quan chuyên môn về định giá đất (giá QSDĐ), định giá bất động sản khác để có thể chứng
khoán hoá các tài sản về bất động sản, tạo điều kiện cho việc mua bán, chuyển nhượng, cầm cố,
phát mại trên thị trường.
Bàn thêm về giải pháp “bơm vốn” cho thị trường bất động sản như một số ý kiến đã đưa ra. Vấn
đề cơ bản là tiền ở đâu ra? Vì nhà nước không thể dùng tiền từ ngân sách để cứu các doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản, và càng không thể chỉ đạo ngành ngân hàng cho vay vì hậu quả
như vậy sẽ còn nguy hiểm hơn.
Hy vọng, năm 2006, tình trạng thị trường bất động sản sẽ sáng sủa hơn bởi Nghị định 17 ra đời
với những qui định mới thông thoáng hơn đã tháo gỡ nhiều vướng mắc cho thị trường bất động
sản. Và sắp tới, dự thảo Luật kinh doanh BĐS sẽ được Quốc hội xem xét thông qua trong kỳ họp
thứ IX được hy vọng sẽ có những qui định chặt chẽ, minh bạch và là đòn bẩy làm cho thị trường
bất động sản ở nước ta trở nên sôi động hơn. Đặc biệt, trong năm 2006, dự kiến, sẽ hoàn thành
Đề án phát triển thị trường bất động sản để giải quyết rất nhiều các vướng mắc trong cơ chế
chính sách phát triển thị trường.
———Tài liệu tham khảo: Tổng hợp, phân tích, đánh giá từ các nguồn thông tin trên các phương tiện
thông tin đại chúng và báo cáo của các TCTD, NHNN chi nhánh tỉnh, TP.

SOURCE:

Bất động sản thách thức triển vọng phát
triển
Xuất bản: Thứ bảy, 6/4/2013, 02:08 [GMT+7]
Theo TBKTSG Online


Bất động sản dường như đang ở giai đoạn trầm kha nhất. Ảnh TL.

Bong bóng trên thị trường bất động sản được dự báo sẽ làm lu mờ triển vọng phát triển của Việt Nam, gây
khó khăn cho nền kinh tế, ảnh hưởng đến lĩnh vực tài chính và xã hội.
Nhận xét trên được Viện Kinh tế Xây dựng thuộc Bộ Xây dựng đưa ra trong kỷ yếu Diễn đàn Kinh tế mùa Xuân, do
Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức vào ngày 5 và 6-4 tại Nha Trang.
Vỡ nợ, bán tháo... và đói vốn
Báo cáo viết, cùng với các vụ vỡ nợ, bán tháo..., căn bệnh đói vốn của thị trường bất động sản dường như “đang
vào giai đoạn trầm kha nhất”. Việc hạn chế cho vay phi sản xuất đã khiến cho bất động sản đóng băng, giá nhà đất bị
kéo xuống, các dự án nhà đất không được triển khai… nhiều công ty phải cay đắng chấp nhận vỡ nợ.
Không ít nhà đầu tư thứ cấp, nhỏ lẻ cũng đã phải ngậm đắng nuốt cay chỉ vì ôm quá nhiều nhà, đất. Tình trạng vỡ
nợ, doanh nghiệp phá sản, người lao động mất việc góp phần làm tăng tỉ lệ thất nghiệp. Nhiều vụ việc bị khởi tố về
hành vi lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, đe dọa, đòi nợ thuê cũng đã diễn ra vừa qua gây ảnh hưởng đến xã
hội. Những người khi bị bắt vì vỡ nợ thời gian qua cũng thừa nhận trước cơ quan điều tra rằng, phần lớn tiền vay
của người này hiện giờ đang nằm trong bất động sản.
Tồn kho bất động sản: 112.000 tỉ đồng hay 200.000 tỉ đồng?
Theo số liệu mới nhất mà Bộ Xây dựng trình Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, ước tính giá trị tổng lượng vốn tồn kho
trong lĩnh vực bất động sản khoảng 112.000 tỉ đồng.
TPHCM và Hà Nội là nơi có nhiều dự án bất động sản lớn, chiếm khoảng gần 50% thị trường bất động sản cả nước,
cũng là nơi tình hình thị trường khó khăn nhất.
Tổng hợp chưa đầy đủ từ 50 địa phương về tồn kho bất động sản cho thấy kết quả như sau: tồn kho 42.230 căn
nhà, gần 93.000 m2 sàn cho thuê, hơn 98.000 m2 trung tâm thương mại, 792 ha đất nền nhà ở, 195 ha đất thương

mại khác.
Còn theo số liệu của Quỹ đầu tư Dragon Capital, con số hàng tồn kho căn hộ để bán lên đến 70.000 căn ở cả
TPHCM và Hà Nội, chưa tính đến tồn biệt thự, liền kề, và số tiền tồn kho ước tính 200.000 tỉ đồng. Dư nợ bất động


sản của 10 ngân hàng là 254.000 tỉ đồng.
Năm 2011, tổng dư nợ cho vay bất động sản là 348.000 tỉ đồng, vượt hơn 1,8 lần so với con số đã được các ngân
hàng công bố trước đây, tức khoảng xấp xỉ 200.000 tỉ đồng, theo Ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia.
Bất động sản gây khó ngân hàng
Theo số liệu trong kỷ yếu trên, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển đã trở thành ngân hàng dẫn đầu về dư nợ cho vay
xây dựng với hơn 42.000 tỉ đồng; tiếp theo đó là Ngân hàng Vietinbank với 41.000 tỉ đồng. Cả hai ngân hàng này đều
có tỷ lệ cho vay bất động sản và xây dựng chiếm đến 14% trong tổng dư nợ.
Ngân hàng Á Châu (ACB) và Sacombank cũng nằm trong danh sách top 10 ngân hàng cho vay bất động sản và xây
dựng.
Nhưng chiếm tỷ lệ cao hơn hẳn trong tổng dư nợ lại là những ngân hàng nhỏ như Phương Nam, Phương Tây, Đông
Á với khoảng 26%. Còn Ngân hàng SHB cũng có tỷ lệ cho vay xây dựng và bất động sản chiếm đến 18% tổng dư nợ
cho vay.
Những tỷ lệ trên không thể được coi là an toàn so với điều mà các ngân hàng thường tuyên bố vì tỷ lệ an toàn cho
phép chỉ từ 3-5%. Theo đó, có khả năng đến 50% nợ bất động sản và xây dựng đang có nhiều triển vọng trở thành
nợ khó đòi.
Cũng trong báo cáo của Ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia, tổng giá trị các khoản cho vay vào hai lĩnh vực bất
động sản và xây dựng của 10 ngân hàng có số dư nợ lớn nhất được thống kê là 147.000 tỉ đồng, bằng khoảng 73%
dư nợ bất động sản được các ngân hàng báo cáo cuối năm 2011.
Tuy nhiên, Viện Kinh tế Xây dựng tính toán khoản dư nợ bất động sản của 10 ngân hàng trên phải là 254.000 tỉ
đồng, chứ không chỉ là 147.000 tỉ đồng theo báo cáo của ngân hàng.
Nợ xấu khoảng 13,5% tổng dư nợ bất động sản
Bộ Xây dựng cũng đã có một số trích dẫn số liệu từ Ngân hàng nhà nước cho biết, đến ngày 31-10-2012, tổng dư nợ
bất động sản khoảng 207.595 tỉ đồng, tăng 3,6% so với thời điểm 31-12-2011.
Nợ xấu khoảng 13,5% tổng dư nợ bất động sản. Riêng dư nợ tín dụng bất động sản tại Hà Nội khoảng 23,7%. Còn
tại TPHCM, cho vay bất động sản chiếm khoảng 47,8% tổng dư nợ bất động sản toàn quốc.

Cụ thể, số dư nợ này được Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TPHCM cho biết khoảng 85.000 tỉ đồng. Theo đó, số nợ
này chiếm 10,6% trong tổng dư nợ trên địa bàn.
Riêng cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản là 66.084 tỉ đồng, cho vay khác (vay mua nhà để ở, mua nhà cho
công nhân thuê, xây nhà ở cho người thu nhập thấp…) là 18.916 tỉ đồng. Nợ xấu cho vay đầu tư, kinh doanh bất
động sản khoảng 4.145 tỉ đồng, chiếm 6,27% tổng dư nợ kinh doanh bất động sản.
Bộ Xây dựng cho rằng, nợ xấu chiếm khoảng 13,5% tổng dư nợ bất động sản, nhưng đại đa số doanh nghiệp nợ bất
động sản khó có khả năng thanh toán khi đến hạn do không bán được sản phẩm.
Doanh nghiệp thua lỗ, phá sản
Trong năm 2012 có 17.000 doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản bị thua lỗ (năm 2011 là 14.998
doanh nghiệp).
Bên cạnh đó, tổng số các doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản phải dừng hoạt động hoặc giải thể lên
đến 2.637 doanh nghiệp (năm 2011 là 2.411 doanh nghiệp).
Trong năm 2012, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đối mặt với những khó khăn thách thức lớn, nhất là
các doanh nghiệp vừa và nhỏ, tiềm lực tài chính hạn chế, phải vay vốn từ ngân hàng hoặc dựa vào nguồn vốn huy
động từ khách hàng để triển khai dự án, khi thị trường trầm lắng sẽ bị thua lỗ, không có khả năng trả nợ ngân hàng.
Hiện các doanh nghiệp đều mong muốn "thoát" khỏi thị trường bất động sản nhưng hàng không bán được, mà phá
sản cũng không ai cho. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp còn muốn được ngân hàng "siết" nợ bất động sản với giá
bằng giá trị đã định giá trước đó, vì trước đó ngân hàng đã… lỡ định giá quá cao.


Tác giả: Tư Hoàng
Quá trình phát triển của Thị trường BĐS Việt Nam
Cập nhật: 11/11/2008

Việc điểm lại các thời kỳ phát triển thị trường BĐS ở nước ta để có sự nhìn nhận tổng quát toàn cảnh về quá trình hình thành và phát triển thị trường này là rất cần thiết.
Với quan điểm đó, có thể thấy rằng quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS ở nước ta có thể phân chia thành hai thời kỳ như sau:
1.1. Thời kỳ trước Đổi mới (từ 1987 trở về trước):
1.1.1. Giai đoạn kinh tế kế hoạch hoá tập trung ở miền Bắc từ 1987 trở về trước:
Thời kỳ này có thể chia 2 giai đoạn: Giai đoạn một từ 1954 đến hoàn thành thống nhất đất nước và kéo dài đến thời điểm sửa đổi Hiến pháp năm 1980 và giai đoạn hai từ khi có Hiến pháp
sửa đổi năm 1980 đến năm 1987.

Giai đoạn từ 1954 đến 1980: Giai đoạn này, đất nước ta trong hoàn cảnh phải tiến hành đồng thời 2 nhiệm vụ lớn là xây dựng miền Bắc vững mạnh và đấu tranh thống nhất nước nhà.
Chế độ kinh tế thời kỳ này theo Hiến pháp năm 1959, “Nhà nước lãnh đạo hoạt động kinh tế theo một kế hoạch thống nhất. Nhà nước dựa vào các cơ quan Nhà nước, tổ chức công đoàn,
hợp tác xã và các tổ chức khác của nhân dân lao động để xây dựng và thực hiện kế hoạch kinh tế” (Điều 10) mà ta quen gọi là thời kỳ kinh tế “kế hoạch hoá tập trung”. Giai đoạn này “Kinh
tế quốc doanh thuộc sở hữu toàn dân, giữ vai trò lãnh đạo trong nền kinh tế quốc dân và được nhà nước bảo đảm phát triển ưu tiên” (Điều 12). Trong nông nghiệp “Nhà nước đặc biệt
khuyến khích, hướng dẫn và giúp đỡ sự phát triển của kinh tế HTX- hình thức sở hữu tập thể của nhân dân lao động”(Điều 13). Vì vậy, ruộng đất, ao hồ.. đều đưa vào HTX do đó không có
thị trường của BĐS không đầu tư xây dựng.
Trong công nghiệp, dịch vụ “Nhà nước khuyến khích và hướng dẫn các nhà tư sản dân tộc đi theo con đường cải tạo XHCN bằng hình thức công tư hợp doanh” (Điều 16) vì vậy BĐS công
nghiệp và dịch vụ cũng không có thị trường. BĐS nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như nhà trẻ, trường học, bệnh viện... thời kỳ này được coi như phúc lợi xã hội được nhà nước đầu
tư từ ngân sách phục vụ nhân dân.
Giai đoạn từ 1980 (sửa đổi Hiến pháp) đến 1987 (Luật Đất đai ra đời):
Sau khi thống nhất, đất nước chuyển sang giai đoạn hoà bình, cả nước xây dựng kinh tế, Hiến Pháp sửa đổi năm 1980 quy định chế độ kinh tế của đất nước trong giai đoạn này là “thực
hiện một nền kinh tế quốc dân chủ yếu có hai thành phần: thành phần kinh tế quốc doanh thuộc sở hữu toàn dân và thành phần kinh tế hợp tác xã thuộc sở hữu tập thể” (Điều 18); Nhà
nước quy định về chế độ và thi hành các biện pháp cần thiết bảo đảm cho nhân dân lao động sử dụng đầy đủ quyền làm chủ tập thể về tư liệu sản xuất và lực lượng lao động, về sản xuất
và phân phối, về khoa học và kỹ thuật, làm cho sự nghiệp phát triển kinh tế thực sự là sự nghiệp của toàn dân (Điều 17). Về đất đai, nhà ở có quy định cụ thể hơn: “Đất đai, rừng núi, sông
hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa...đều thuộc sở hữu toàn dân(Điều 19) và “Những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử
dụng và hưởng kết quả lao động của mình theo quy định của mình theo quy định của pháp luật” (Điều 20). Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu của công dân về thu nhập hợp pháp, của cải để
dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt ... Pháp luật bảo hộ quyền thừa kế tài sản của công dân. (Điều 27). Việc tạo lập nhà ở bắt đầu có những đổi mới: “Công dân có quyền có nhà ở. Nhà nước
mở rộng việc xây dựng nhà ở, đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể và công dân xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung, nhằm thực hiện từng bước quyền đó. Việc phân phối diện tích
nhà ở do Nhà nước quản lý phải công bằng, hợp lý” (Điều 62).
Như vậy, nhìn nhận chung trong giai đoạn trước năm 1987, không có các yếu tố để hình thành thị trường BĐS trong mô hình kinh tế giai đoạn này.
Không có chế độ giao và cho thuê đất cho nên thị trường sơ cấp không hình thành. Việc tạo lập BĐS nói chung, BĐS nhà ở nói riêng giai đoạn này chủ yếu do Nhà nước thực hiện. Thị
trường thứ cấp giao dịch chuyển nhượng BĐS hầu như không có. Trong nông nghiệp chỉ có mô hình kinh tế HTX cho nên không có chuyển nhượng ruộng đất, ao hồ. Trong công nghiệp,
thương mại, dịch vụ chủ yếu mô hình xí nghiệp quốc doanh và tập thể HTX thủ công nghiệp việc dịch chuyển nhà máy, xí nghiệp do quyết định của Nhà nước nên không có giao dịch mua
bán trên thị trường.
Riêng về lĩnh vực BĐS nhà ở, do Nhà nước không đáp ứng đủ nhu cầu (theo thống kê diện tích nhà ở do Nhà nước xây dựng trong giai đoạn này chỉ đáp ứng được 30% nhu cầu nhà ở của
CBCNVC ở đô thị) trong khi một số nhà ở đã có giấy chứng nhận sở hữu do chế độ cũ cấp nên sự chuyển nhượng “trao tay” giữa những người có nhu cầu vẫn diễn ra. Thị trường “ngầm”
có nguyên nhân và xuất phát điểm từ việc Nhà nước chậm thừa nhận và không có quy định hành lang pháp lý cho nó.
Nhà nước chưa có quy định công nhận quyền sở hữu nhà ở và cũng chưa cấp giấy chứng nhận sở hữu đối với BĐS, do đó thị trường có hoạt động nhưng không có sự quản lý của Nhà
nước.
1.1.2. Thị trường BĐS trước năm 1987 ở miền Nam:

ở miền Nam, trước giải phóng (1975), BĐS được cấp Bằng khoán điền thổ, việc mua bán BĐS thông qua Chưởng khế bằng văn tự mua bán nhà đất (tương tự như cơ quan công chứng
ngày nay-tại Tp. Hồ Chí Minh hiện còn đang lưu tới 54.862 Bằng khoán điền thổ với trên 180.000 văn tự mua bán nhà đất). Sau khi thống nhất đất nước, nền kinh tế ở miền Nam cũng dần
được chuyển đổi theo hướng thống nhất chính sách kinh tế xã hội trong cả nước như thời kỳ trước năm 1987 ở miền Bắc.
1.2. Thời kỳ Đổi mới cơ chế kinh tế, phát triển nền kinh tế thị trường từ 1987 đến nay:
Sự phát triển của thị trường BĐS thời kỳ này có thể chia thành 2 giai đoạn chủ yếu: Giai đoạn 1 bắt đầu từ sự ra đời Luật Đất đai năm 1987 đến năm 1993 khi Luật Đất đai sửa đổi. Giai
đoạn 2 từ 1993 đến nay.
1.2.1. Giai đoạn từ 1987 đến 1993:
Luật Đất đai 1987 ra đời trên cơ sở Hiến pháp sửa đổi 1980 và chủ trương đổi mới tư duy kinh tế của Đảng tại Đại hội VI tạo ra nền tảng pháp lý quan trọng cho thị trường BĐS bước đầu
hoạt động đó là việc giao đất và cho phép chuyển, nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao.
Để phục vụ cho phát triển kinh tế, khái niệm giao đất đã được thực hiện tuy chưa đặt vấn đề thu tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, thị trường sơ cấp đã bắt đầu hoạt động. “Nhà nước giao đất
cho các nông trường, lâm trường hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, các tổ chức xã hội và cá nhân dưới đây
gọi là người sử dụng đất- để sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nước còn giao đất để sử dụng có thời hạn hoặc tạm thời. Người đang sử dụng đất đai hợp pháp được tiếp tục sử dụng theo quy
định của luật này” (Điều 1) và “Chỉ được giao đất ở trong khu dân cư cho những hộ chưa có nhà ở” (Điều 35).
Luật Đất đai 1987 cũng quy định “Nhà nước đảm bảo cho người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả chuyển, nhượng, bán thành quả lao động,
kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định (Điều 3) và người sử dụng đất có
những quyền lợi sau đây: được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao, được quyền chuyển, nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng
đất có được một cách hợp pháp trên đất được giao; trong trường hợp đất đang sử dụng được thu hồi để giao cho người khác thì được đền bù thiệt hại thực tế, được bồi hoàn thành quả lao
động, kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của pháp luật”( Điều 49). Như vậy, lần đầu tiên nhà ở và vật kiến trúc khác trên đất được chuyển nhượng tạo điều kiện cho
thị trường BĐS nhà ở- một lĩnh vực có cung cầu rất lớn, nhạy cảm có điều kiện hoạt động theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên mãi tới năm 1991, Pháp lệnh nhà ở mới ra đời, đây là một động lực thúc đẩy thị trường BĐS nhà ở phát triển. Pháp lệnh đưa ra 2 điểm rất quan trọng đó là về kinh doanh nhà ở
và quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở khi nhận chuyển nhượng nhà ở.
Pháp lệnh quy định: “Tổ chức, cá nhân được kinh doanh nhà ở bằng việc xây dựng, cải tạo nhà ở để bán hoặc cho thuê và các hoạt động kinh doanh nhà ở khác theo quy định của pháp
luật” (Điều 4) và “Đất có nhà ở không phải là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở. Người nhận chuyển quyền sở hữu nhà ở được quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai”
(Điều 31).
1.2.2. Giai đoạn từ 1993 đến nay:
Luật đất đai 1993 ra đời trên cơ sở Hiến pháp sửa đổi 1992 và chủ trương xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước. Luật Đất đai
1993 được sửa đổi bổ sung lần 1 năm 1998, sửa đổi bổ sung lần 2 năm 2001. Qua 2 lần sửa đổi, vấn đề tiền sử dụng đất và thẩm quyền giao đất đã được quy định cụ thể. Như vậy, Luật
Đất đai đã đề cập đến các vấn đề liên quan đến phát triển thị trường BĐS như:
- Lần đầu tiên Quyền sử dụng đất (QSDĐ) được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
- Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân dưới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất.

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất.
- Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Gần đây, Luật đất đai đã được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ 1/7/2004 đã đề cập đến quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS.
Những quy định pháp luật nêu trên có liên quan đến đất đai, nhà ở đã thực sự tạo điều kiện cho thị trường BĐS có bước phát triển mới. Nhờ vậy, thị trường BĐS chính thức đã có cơ sở
pháp lý hình thành và đi vào hoạt động. Tuy còn mới ở bước đầu và còn nhiều khiếm quyết nhưng thị trường BĐS đã có những đóng góp tích cực vào sự nghiệp phát triển kinh tế-xã hội.
Qua phân tích, đánh giá quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS ở nước ta cho thấy: thị trường này tuy đã hình thành từ trước thời kỳ đổi mới nền kinh tế, nhưng nhìn chung ở giai
đoạn này thị trường BĐS còn ở mức thấp, tự phát và các hoạt động giao dịch phần lớn là chưa chính thống. Thị trường BĐS ở nước ta chỉ bắt đầu phát triển cả về số lượng, quy mô và
mức độ tác động đến nhiều lĩnh vực của kinh tế-xã hội bắt đầu khi chuyển từ cơ chế kinh tế kế hoạch hoá sang kinh tế thị trường và đặc biệt là từ khi Luật đất đai năm 1993 ra đời.

Những yếu tố để đảm bảo phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020


15:34:03 01/11/2010

Bản in

Thị trường bất động sản Việt Nam được ghi nhận chính thức tại Nghị quyết Trung ương 7 Khóa IX (năm 2003), trong
đó xác định quyền sử dụng đất được coi là một loại hàng hóa đặc biệt và Nghị quyết của Chính phủ 06/2004/NQ-CP
ngày 19 tháng 5 năm 2004 về một số giải pháp phát triển và lành mạnh hóa thị trường bất động sản.

Mở đầu

Thị trường bất động sản Việt Nam được ghi nhận chính thức tại Nghị quyết Trung ương 7 Khóa IX (năm 2003), trong đó xác định quyền sử dụng đất được coi là một loại
hàng hóa đặc biệt và Nghị quyết của Chính phủ 06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2004 về một số giải pháp phát triển và lành mạnh hóa thị trường bất động sản.
Mặc dù từ trước đó các thị trường đơn lẻ (quyền sử dụng đất, nhà tại các địa bàn cũ và mới) đã manh nha hình thành, tồn tại trên thực tế. Từ đó đến nay, luật pháp,
chính sách, các thành tố và cấp độ phát triển của thị trường bất động sản đã từng bước được xây dựng, hoàn thiện. Thực tế những năm qua cho thấy, bên cạnh những
thành tựu ban đầu quan trọng vẫn còn không ít những tồn tại, yếu kém trên cả ba bình diện: thể chế, thành tố và cấp độ phát triển của thị trường bất động sản. Chính vì
vậy, nghiên cứu này tập trung nghiên cứu, đề xuất những giải pháp để phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam nhằm góp phần thực hiện mục tiêu chiến
lược phát triển kinh tế xã hội 2010-2020.

I. Một số nét tổng quát về thị trường bất động sản hiện nay

I.1. Thực trạng và những thành tựu của thị trường bất động sản Việt Nam

Từ khi Việt Nam bắt đầu đổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (năm 1986) đến nay, thị trường bất động sản đã trải qua 3 chu kỳ tăng
trưởng nóng (sốt) và suy giảm (đóng băng). Đó là những giai đoạn 1993-1999 (tăng trưởng giai đoạn 1993-1996, suy giảm trong giai đoạn 1996-1999); 2000-2006 (tăng
trưởng trong giai đoạn 2000-2003 và suy giảm trong giai đoạn 2004-2006) và 2007-nay (tăng trưởng trong giai đoạn 2007-2008 và suy giảm từ đầu 2008 đến nay. Hiện
tại, thị trường đang diễn biến rất khó dự báo. Chín tháng đầu năm 2009, một số phân khúc thị trường và tại một số địa bàn tuy có tăng giao dịch nhưng không bền vững.
Trong những năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã có những thành tựu nhất định:

Thứ nhất, các phân khúc thị trường hoạt động ngày càng sôi động. Thị trường bất động sản nói chung là một phạm trù rộng. Tuy nhiên, thị trường bất động sản bao gồm
một số phân khúc chính. Một là, phân khúc thị trường nhà, căn hộ chung cư (trong các khu đô thị cũ và mới); phân khúc thị trường đất phát triển công nghiệp (trong các
khu công nghiệp, khu chế xuất, các khu kinh tế…); phân khúc thị trường sản phẩm bất động sản thương mại, du lịch (các văn phòng cho thuê, các khu du lịch, vui chơi,
nghỉ dưỡng, các căn hộ, biệt thự tại các sân golf…); phân khúc nhà cho các đối tượng xã hội (lao động khu công nghiệp, sinh viên các trường đại học, cao đăng, trung
học, nhà cho các đối tượng xã hội…).

Thứ hai, chủ thể tham gia thị trường bất động sản rất đa dạng. Có thể thấy, tất cả các chủ thể, các loại hình doanh nghiệp đều trực tiếp hoặc gián tiếp tham gia thị
trường này. Hầu hết các Tập đoàn kinh tế, các tổng công ty lớn của nhà nước hiện đã thành lập hoặc là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc tham gia trực tiếp
vào kinh doanh bất động sản. Tất cả các Tổng công ty lớn trong ngành giao thông, xây dựng hiện nay trực tiếp hay gián tiếp đều là các chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu các
khu đô thị mới hoặc các tòa chung cư cao tầng. Các chủ đầu tư là các công ty nước ngoài cũng đã và đang là chủ các khu đô thị mới, các tòa chung cư cao tầng.

Thứ ba, một số lượng lớn sản phẩm bất động sản đã được đưa vào vận hành, đi vào cuộc sống. Những năm qua, sự phát triển của thị trường nhà khu đô thị mới, căn hộ
chung cư đã đóng góp một phần rất lớn vào việc góp phần cụ thể hóa quy hoạch đô thị, cải thiện diện mạo đô thị, nâng cao chất lượng sống của người dân đô thị. Đồng
thời, nó cũng đáp ứng một phần quan trọng vào nhu cầu về chỗ ở cho người dân đô thị. Điều này đã trực tiếp và gián tiếp tạo nên sự phát triển vượt bậc về quy mô đô
thị tại Việt Nam.

Thứ tư, thị trường bất động sản phát triển đã thu hút một lượng lớn vốn của nền kinh tế. Việc tổng hợp số lượng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản nói chung và thị
trường nhà ở khu đô thị mới, căn hộ chung cư nói riêng là rất khó và rất không chính xác. Tuy nhiên, theo dõi diễn biến thị trường những năm qua có thể thấy một lượng

vốn rất lớn đã và đang được đầu tư vào thị trường này. Về nguồn vốn trong dân cư trong nước, dù không chính xác, nhưng với số dư tín dụng của hệ thống ngân hàng cho
thị trường bất động sản là khá lớn.

Thứ năm, thị trường bất động sản có quan hệ rõ nét đối với các thị trường khác trong nền kinh tế. Trước hết, thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết đối với thị
trường khoa học công nghệ, đặc biệt là công nghệ thông tin. Công nghệ thông tin đã và đang được sử dụng trong thị trường bất động sản, rõ nét nhất là đối với thị
trường quyền sử dụng đất. Cùng với quá trình phát triển của thị trường bất động sản, công nghệ cũng đã được chuyển giao vào nền kinh tế. Trong những năm từ 2001
đến nay, việc những tòa nhà cao tâng ngày một cao đi liền với việc ứng dụng công nghệ ngày một hiện đại. Hơn nữa, nhu cầu về thông tin còn đi nhanh hơn nữa trong
việc đáp ứng nhu cầu phát triển của thị trường bất động sản. Hai là, thị trường bất động sản có sự liên thông với thị trường tài chính – tiền tệ nói chung, đặc biệt là thị
trường chứng khoán. Thực trạng tăng, giảm trên thị trường thời gian qua cho thấy đã có sự liên thông trong một chừng mực nhất định giữa thị trường bất động sản với thị
trường chứng khoán, một thực trạng chưa có tiền lệ của nền kinh tế Việt Nam. Ba là, thị trường bất động sản quan hệ với thị trường lao động tương đối rõ nét. Trong điều
kiện nền kinh tế đang trong thời kỳ chuyển đổi, thị trường lao động phát triển không đồng đều, đang tồn tại sự phân tầng đa dạng, phức tạp. Mối quan hệ của thị trường
lao động với thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay được xem như là mối quan hệ bắc cầu tác động tương hỗ lẫn nhau trong quá trình vận hành.

Thứ sáu, trong quá trình phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam thể hiện một đặc trưng cơ bản là thị trường bất động sản Việt Nam dựa trên chế độ sở hữu toàn dân
về đất đai, các chủ thể kinh tế chỉ có quyền sử dụng đất. Thị trường bất động sản Việt Nam được xây dựng trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
nhất quản lý. Luật Đất đai năm 1987 đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu nhưng giao cho các tổ chức và cá nhân sử dụng (cơ
quan nhà nước, doanh nghiệp, hợp tác xã và cá nhân). Luật Đất đai 1993 tái khẳng định những nội dung trên và bổ sung một nội dung căn bản là đất đai (quyền sử dụng
đất) có giá. Quán triệt tư tưởng chỉ đạo của Hội nghị Trung ương 7 Khóa IX, Luật Đất đai 2003 tiếp tục khẳng định những nội dung căn bản của Luật Đất đai 1987, Luật
Đất đai 1993 và đặt quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt. Đây là những bước tiến quan trọng trong quá trình làm rõ nội hàm về quyền sở hữu đất đai trong nền kinh
tế Việt Nam và cũng là một trong những đặc trưng căn bản của thị trường bất động sản Việt Nam trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Thứ bảy, thị trường bất động sản Việt nam là một bộ phận của nền kinh tế đang chuyển sang nền kinh tế thị trường nên còn nhiều yếu tố chưa hoàn thiện. Thể chế nền
kinh tế thị trường nói chung và thể chế thị trường bất động sản nói riêng từng bước được hình thành và ngày càng hoàn thiện. Các thành tố thị trường bất động sản ngày
càng mở rộng và có sự tham gia ngày càng nhiều của các chủ thể trong nền kinh tế. Các hạn chế đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài làm
ăn sinh sống tại Việt Nam dần được gỡ bỏ. Cấp độ thị trường đã có những bước phát triển từ thấp đến cao, từ manh nha đến tập trung hóa, hiện đang ở cấp độ tiền tệ
hóa. Một vài yếu tố của thị trường bất động sản cả nước nói chung và tại một số thành phố lớn nói riêng đang phát triển ở cấp độ cao hơn - cấp độ tài chính hóa.

Thứ tám, thị trường bất động sản Việt Nam bị chi phối mạnh bởi tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hóa cao của nền kinh tế. Trong một nền kinh tế đang phát triển, mới nổi
như Việt Nam, quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa là một tất yếu. Do vậy, một trong những đặc trưng của thị trường bất động sản Việt Nam là bị chi phối mạnh bởi tốc
độ công nghiệp hóa, đô thị hóa cao của nền kinh tế. Từ đặc trưng này, thị trường bất động sản luôn cần một lượng vốn lớn, phát triển với tốc độ ngày một mạnh. Bên

cạnh đó, nó cũng đi kèm với độ tự phát lớn. Đặc điểm này tạo ra sức ép về việc chuyển đổi đất nông nghiệp (đặc biệt là đất lúa) sang đất công nghiệp và đô thị cũng như
những sức ép về quy hoạch, cảnh quan, môi trường và phát triển bền vững.

Thứ chín, thị trường bất động sản Việt Nam được thuận lợi và chịu rủi ro của nền kinh tế đang ngày càng hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu. Việc hội nhập của
thị trường bất động sản có một số khác biệt so với sự hội nhập chung của cả nền kinh tế, trong đó rõ nét nhất là ở chỗ, các yếu tố nước ngoài đã tham gia ngày càng sâu
rộng vào thị trường bất động sản Việt Nam, trong khi yếu tố Việt Nam tham gia vào thị trường bất động sản quốc tế hiện còn rất nhỏ bé. Những chủ thể nước ngoài đầu
tư vào thị trường bất động sản Việt Nam đóng góp không chỉ về sản phẩm mà còn đóng góp vào việc chuyển giao công nghệ đầu tư, trình độ kinh doanh, kỹ năng quản
lý cho các chủ thể Việt Nam.

I.2. Những tồn tại và vấn đề đang đặt ra đối với thị trường bất động sản Việt Nam

Bên cạnh những thành tựu đã đạt được, cùng với những đặc trương cơ bản nêu trên, thị trường bất động sản hiện có một số tồn tại, bất cập. Một là, thị trường bất động
sản Việt Nam còn đang ở cấp độ phát triển thấp, các thành tố của thị trường hình thành chưa đầy đủ, thể chế thị trường chưa hoàn chỉnh. Thực chất, hiện tại thị trường
bất động sản vẫn đang ở cấp độ tiền tệ hóa – tức là chưa chuyển sang cấp độ tài chính hóa. Từ năm 2004, khi luật pháp hạn chế các chủ đầu tư phân lô bán nền và thu
tiền ứng trước của bên mua, thị trường bất động sản Việt Nam phụ thuộc nhiều vào nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, hệ thống ngân hàng
thương mại chủ yếu cung cấp nguồn vốn ngắn hạn trong khi thị trường bất động sản cần nguồn vốn trung và dài hạn. Các văn bản pháp quy về các quỹ đầu tư bất động
sản, về trái phiếu bất động sản, về hệ thống thế chấp thứ cấp bất động sản, về quỹ tiết kiệm bất động sản hiện vẫn chưa có nên một hệ thống tài chính cần thiết cho thị
trường bất động sản vẫn còn đang là một kỳ vọng đối với thị trường này. Hệ quả là, thị trường bất động sản luôn lâm vào trạng thái thiếu hụt vốn ngay cả khi khi hệ
thống ngân hàng thương mại không giảm cung cấp tín dụng.

Hai là, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn rất thiếu minh bạch, chủ yếu phụ thuộc vào bên bán. Thị trường bất động sản nói chung, thị trường bất động sản là nhà
ở nói riêng đang phụ thuộc vào bên bán, thông tin kém minh bạch. Hệ quả là người mua thường bị thua thiệt. Trên thực tế, đến nay, không có một cơ quan nào nắm được
thông tin chính xác hiện đang có bao nhiêu dự án bất động sản (dưới mọi hình thức và loại hình sản phẩm) đang được triển khai, sản phẩm của các dự án đã và đang
được bán cho ai, giá cả chính xác là bao nhiêu. Mặc dù Luật kinh doanh bất động sản đã quy định mọi giao dịch mà có một bên là chủ thể kinh doanh bất động sản phải
giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản nhưng rất nhiều giao dịch vẫn chưa giao dịch qua sàn. Tình hình mua các sản phẩm bất động sản tại các dự án cho đến nay vẫn
chưa đi vào quy củ. Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định các chủ đầu tư không được huy động vốn của bên mua khi chưa hoàn thành móng nhưng
trong thực tế, các bên vẫn giao dịch thông qua các hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay tiền... để mua các sản phẩm từ khi dự án được hình thành. Những tồn tại trên đã tạo
ra sự thiếu minh bạch của thị trường này. Trên thực tế, thị trường bất động sản vẫn do bên bán quyết định.

Ba là, thị trường bất động sản Việt Nam còn bị phân chia ở cả địa bàn, chủ thể đầu tư và loại hình sản phẩm. Các doanh nghiệp thành công trên cả các địa bàn khác

nhau trên cả nước hiện vẫn còn rất hạn chế. Các doanh nghiệp thành công tại nhóm sản phẩm nhà khu đô thị mới, hoặc nhà chung cư hầu như không có mặt trong số
những doanh nghiệp kinh doanh phát triển cơ sở hạ tầng khu đô thị hoặc khu du lịch nghỉ dưỡng và ngược lại. Về chủ thể, hiện còn có sự phân biệt về chủ thể trong và
ngoài nước trong kinh doanh bất động sản (về tiếp cận và sử dụng đất, về mua bán bất động sản...). Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hiện vẫn chỉ được giao


đất có thời hạn để phát triển dự án. Trong khi đó, các chủ đầu tư trong nước có thể được giao đất dài hạn. Đồng thời, việc thế chấp bất động sản mới chỉ được thế chấp
cho các tổ chức tín dụng đang hoạt động trên lãnh thổ Việt Nam.

Bốn là, thị trường bất động sản Việt Nam rất khó tiếp cận, chi phí phi chính quy cao, gây trở ngại, hạn chế phát triển sản xuất. Bộ Xây dựng đã có khảo cứu về trình tự
thủ tục và các bước tiến hành cũng như chi phí để thực hiện một dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, cũng có những biểu hiện ngược lại với sự chậm trễ
trong quá trình hình thành dự án. Điều này cho thấy hệ thống văn bản chưa theo kịp những diễn biến thực tiễn của cuộc sống. Vô hình chung, những phức tạp của trình
tự thủ tục cũng như những điều chưa được lượng định trong chính sách đã làm cho chi phí của các dự án tăng cao.

III. Kiến nghị giải pháp hoàn thiện các yếu tố đảm bảo phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020

III.1. Kiến nghị hoàn thiện chính sách phát triển thị trường bất động sản đến năm 2020

Một là, Luật đăng ký bất động sản cần được nghiên cứu, ban hành, cho dù thời điểm có thể nhanh, chậm tùy điều kiện và tình hình. Lý luận, kinh nghiệm quốc tế và thực
tiễn Việt Nam đã chỉ ra rằng, bất động sản cần phải được đăng ký. Chỉ khi được đăng ký, bất động sản mới có được những giá trị phái sinh. Một trong những giá trị phái
sinh là việc tạo ra nguồn vốn. Vì vậy, cần nghiên cứu, ban hành luật này.

Hai là, nghiên cứu, ban hành các văn bản pháp lý liên quan đến tài chính – tiền tệ bất động sản. (i) Nghiên cứu, ban hành Luật về thị trường thế chấp thứ cấp. Đây là một
văn bản pháp luật quan trọng và cần thiết để từ đó làm cơ sở pháp lý cho hệ thống ngân hàng có thể tạo nguồn vốn trung và dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn do thế chấp
bất động sản tạo ra. (ii) Nghiên cứu, ban hành Luật về quỹ tiết kiệm bất động sản. Hiện tại, đã có một số hoạt động đơn lẻ hướng tới loại hình tài chính này. Tuy nhiên, do
chưa có khung khổ pháp lý điều chỉnh nên việc hiện thực hóa nguồn tài chính này chưa xảy ra. (iii) Nghiên cứu, ban hành Luật về quỹ đầu tư bất động sản. Trong dài hạn
và để phát triển bền vững, thị trường bất động sản cần vốn từ những tổ chức tài chính hơn là các chủ thể khác. (iv) Nghiên cứu, ban hành Luật về quỹ đầu tư tín thác bất
động sản. Hiện tại, Việt Nam cần có thời gian để hình thành và phát triển những quỹ đầu tư tín thác bất động sản này. Tuy nhiên, đã có những quỹ tín thác đầu tiên đang
được hình thành. (v) Nghiên cứu, ban hành văn bản pháp lý về trái phiếu bất động sản. Việc phát hành trái phiếu bất động sản đã manh nha hình thành tại Việt Nam. Tuy
nhiên, do chưa có khung pháp lý nên việc mở rộng diện và đối tượng chưa thể triển khai được. (vi) Nghiên cứu, mở rộng tỷ lệ được đầu tư vào thị trường bất động sản
của các công ty tài chính được thành lập theo Luật các tổ chức tín dụng và Nghị định 79/2002/NĐ-CP ngày 04/10/2002 về tổ chức và hoạt động của Công ty Tài chính và

Nghị định 81/2008/NĐ - CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 79/2002/NĐ-CP. Đây là một kênh quan trọng để tạo nguồn tài chính cho thị trường bất động sản
nhưng chưa được khơi thông.

Ba là, kiến nghị giải pháp chính sách khai thác giá trị bất động sản. (i) Nghiên cứu ban hành Luật quy hoạch. Cần thống nhất các quy hoạch vào một mối, trong đó, ít
nhất phải đề cập đến là Quy hoach tổng thể phát triển kinh tế xã hội, Quy hoạch phát triển đô thị và Quy hoạch sử dụng đất. Trong nhiều việc phải làm, trong đó trước
hết và khả thi hơn cả là thống nhất về mặt luật pháp. (ii) Nghiên cứu ban hành Luật thuế bất động sản. Hiện Luật thuế sử dụng nhà đất đang được nghiên cứu, ban hành.
Tuy nhiên còn rất nhiều vấn đề luật này chưa đáp ứng được.

III.2. Kiến nghị hoàn thiện tổ chức quản lý phát triển thị trường bất động sản đến năm 2020

Một là, kiến nghị giải pháp chính sách minh bạch hóa thị trường bất động sản. (i) Nghiên cứu ban hành văn bản quy phạm pháp luật có tính pháp lý cao về thông tin bất
động sản. Cùng với việc phát triển của hệ thống tin học Chính phủ và việc phát triển của mạng Internet, hệ thống intersat Việt Nam, việc tin học hóa toàn bộ hệ thống
thông tin bất động sản là cần thiết và có khả năng hiện thực. (ii) Nghiên cứu ban hành văn bản quy phạm pháp luật có tính pháp lý cao về cung cấp thông tin bất động
sản. Điều này nhằm để xây dựng các chỉ số thị trường bất động sản. Trước mắt là 3 chỉ số: Chỉ số giá nhà (Housing Price Index - HPI); Chỉ số giá bất động sản (Real Estate
Price Index - RPI); Chỉ số thị trường bất động sản (Real Estate Market Index - REMI).

Hai là, kiến nghị giải pháp chính sách về tổ chức quản lý thị trường bất động sản. Bất động sản, thị trường bất động sản là một lĩnh vực, không đơn thuần chỉ là một
ngành kinh tế kỹ thuật. Vì vậy, nhiệm vụ tổ chức quản lý thị trường bất động sản cũng cần được phân giao cho một số cơ quan nhà nước đồng thời phối hợp thực hiện
theo chức năng quản lý (Bộ Kế hoạch và Đầu tư quản lý dự án, doanh nghiệp; Bộ Tư pháp quản lý đăng ký giao dịch bảo đảm; Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý đất
đai; Bộ Xây dựng quản lý nhà, thị trường bất động sản; Ngân hàng Nhà nước quản lý số dư tín dụng; Bộ tài chính quản lý thuế, quỹ bất động sản...). Tuy nhiên, để đảm
bảo tính tổng thể và đồng bộ, cần có một cơ quan đầu mối quản lý cấp nhà nước về bất động sản và thị trường bất động sản. Hiện Bộ Xây dựng được xác định là cơ quan
có chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nước về thị trường bất động sản, nhưng cơ quan quản lý thực tế về thị trường bất động sản chỉ mới đặt tại một đơn vị cấp cục (Cục
quản lý nhà và thị trường bất động sản). Bên cạnh đó, Việt Nam đã có Ủy ban chứng khoán nhà nước (thuộc Bộ Tài chính) để quản lý thị trường chứng khoán; có Tổng
cục quản lý đất đai (thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường). Vì vậy, rất cần một cơ quan cấp Tổng cục để quản lý thị trường bất động sản (có thể đặt tại Bộ Xây dựng) để
ngang tầm với yêu cầu quản lý thị trường bất động sản trong thời gian tới.

III.3. Kiến nghị tăng cường năng lực các thành tố thị trường bất động sản đến năm 2020

Một là, kiến nghị giải pháp chính sách về đào tạo nguồn nhân lực cho thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản có những yêu cầu rất đa dạng về nguồn nhân lực
(những nhà đầu tư, những người môi giới, những nhà tư vấn, những nhà hoạch định chính sách,...). Tuy nhiên, cho đến nay, chúng ta chưa có một trường đại học nào có

một khoa độc lập đào tạo đại học về bất động sản và thị trường bất động mà mới chỉ có ở cấp tổ bộ môn. Bên cạnh đó, về đào tạo nghiệp vụ, hiện mới chỉ có các cơ sở
đào được thành lập theo Quyết định 29/QĐ-BXD về đào tạo chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá và quản lý sàn giao dịch bất động sản. Vì vậy, rất cần có những khoa
trong các trường đại học, mà trước hết có thể đặt tại các trường kinh tế có chức năng và chuyên môn đào tạo cử nhân, sau đại học về chuyên ngành bất động sản và thị
trường bất động sản.

Hai là, kiến nghị tăng cường các bộ phận hội, chi hội trong thị trường bất động sản. Hiện đã có Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí


Minh, Chi hội bất động sản Hải Phòng, Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam, Mạng các sàn giao dịch bất động sản Miền Bắc, Chi hội bất động sản du lịch. Tới
đây còn cần xuất hiện những Chi hội hay hiệp hội các nhà đầu tư phát triển, các nhà tư vấn, các nhà môi giới, Thương hội các nhà kinh doanh bất động sản ... để có thể
phủ trùm và chuyên sâu từng lĩnh vực, từng mảng của thị trường bất động sản.

Ba là, từng bước tiếp tục mở rộng các đối tượng có yếu tố nước ngoài được tham gia vào thịt rường bất động sản theo lộ trình đã cam kết với WTO. Đây là một trong
những nhiệm vụ quan trọng đối với việc thu hút các nguồn lực vào thị trường bất động sản. Những nguồn lực này không chỉ là nguồn vốn, không chỉ là công nghệ phát
triển, mà còn là trình độ quản lý, năng lực vận hành các dự án cũng như năng lực cạnh tranh của nền kinh tế. Khi mà các thành tốt cần thiết đều đã hiện hữu trên thị
trường thì khi đó, thị trường bất động sản Việt Nam mới đi vào phát triển ổn định và bền vững.

III.4. Kiến nghị nâng cao cấp độ phát triển thị trường bất động sản đến năm 2020

Cùng với việc hoàn thiện thể chế, tăng cường phát triển thành tố thị trường bất động sản, cần tiếp tục thúc đẩy cấp độ phát triển của thị trường bất động sản thông qua
một số giải pháp.

Một là, tiếp tục thử nghiệm, đi đến hình thành các quỹ đầu tư bất động sản, các quỹ tiết kiệm đầu tư bất động sản, các quỹ tín thác đầu tư bất động sản... Chỉ khi nào
các quỹ này được hình thành và đi vào hoạt động trogn thực tiễn, thị trường bất động sản mới có được nguồn tài chính bền vững.

Hai là, hình thành và phát triển hệ thống thế chấp thứ cấp để tài trợ cho thị trường bất động sản. Đây là một việc làm có tính chất khai thông nguồn vốn cho thị trường
bất động sản. Đây là một trong những yếu tố đảm bảo cho thị trường bất động sản có một nguồn vốn trung và dài hạn bền vững.

Ba là, huy động tối đa các nguồn vốn trong dân thông qua các kênh trái phiếu bất động sản, cổ phiếu bất động sản, tiết kiệm bất động sản. Chỉ khi những kênh này được
vận hành trôi chảy, thị trường bất động sản mới đảm bảo được tính ổn định và phát triển ở cấp độ tài chính hóa,.

Những thành tố này, những hoạt động này là hạt nhân của cấp độ tài chính hóa thị trường bất động sản, nền tảng của một thị trường bất động sản trưởng thành. Nó đi
cùng với việc nghiên cứu ban hành các văn bản quy phạm pháp luật. Đồng thời với những việc hình thành, phát triển, một nhóm công việc rất quan trọng là cần nghiên
cứu, ban hành cũng như đưa vào vận hành các chế tài đối với các hoạt động nay. Đây là những biện pháp không thể thiếu trong quá trình kiểm tra, giám sát các công cụ
tài chính để thị trường bất động sản có thể phát triển và phát triển bền vững.

Tóm lại

Thị trường bất động sản Việt Nam đã và đang phát triển. Chính sách phát triển của thị trường Việt Nam không ngừng hoàn thiện. Hướng tới năm 2020, để Việt Nam có
thể thực hiện mục tiêu đã được xác định trong Chiến lược phát triển kinh tế xã hội 2011 - 2020, nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam nói chung
và thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng cần phải tiếp tục hoàn thiện; khung luật pháp; tổ chức tốt hơn việc thực thi luật pháp, chính sách; đồng thời phải nâng cao
năng lực đội ngũ cán bộ quản lý lĩnh vực bất động sản.

Tài liệu tham khảo

Charles A.Calhoun, 1996. OFHEO Chỉ Số Giá Nhà Ở: Mô Tả Kỹ Thuật HPI. Cơ quan giám sát doanh nghiệp nhà ở Liên bang. 1700 G Street, N.W. Washington, D.C.
20552. (202) 414-3800.

Đặng Thái Sơn, 2009. Nghiên cứu cơ chế vận hành hang hóa quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam. Đề tài cấp bộ, Viện Nghiên cứu
Địa chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường. Hà Nội.

Đinh Văn Ân, 2009. Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam. Đề tài cấp nhà nước. Sắp hoàn thành.

Trần Kim Chung, 2008. Đầu tư bất động sản hiện nay: Tình hình, dự báo và gợi ý giải pháp. Diễn đàn đầu tư kinh doanh bất động sản trong điều kiện lạm phát.
Hà nội, tháng 8 năm 2009. Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam.

Trần Kim Chung, 2009. Một số kiến nghị về chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. Hội thảo “Quan điểm phát triển nền kinh tế thị trường đến
năm 2020”. Hà Nội, ngày 15 tháng 10 năm 2009.

Trần Kim Chung, 2009. Vấn đề tài chính cho thị trường bất động sản hiện nay. Tạp chí Xây dựng và Đô thị. Số 5.2009. Trang 12-15.

Trần Kim Chung, Hoàng Văn Cương, 20098. Phương thức xây dựng chỉ số thị trường bất động sản. Tạp chí Quản lý Kinh tế. Số 21 (7+8/2008). Trang 24-31.

Vũ Đình Ánh, 2008. Từ kinh nghiệm của thị trường hang hóa, đề xuất các chỉ tiêu mô tả, đánh giá thị trường bất động sản. Bộ Xây dựng. Hà Nội

Trần Kim Chung - Trưởng Ban Nghiên cứu Chính sách


Thực trạng và giải pháp cho thị trường bất động sản Việt Nam
Tuesday, May 12, 2009 3:20:39 PM

I) Thực trạng của thị trường bất động sản ở Việt Nam Sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam có thể chia thành 2 giai đoạn cụ thể sau:
• Giai đoạn thị trường bùng nổ phát triển bong bóng
• Giai đoạn thị trường đóng băng
Hai giai đoạn này đan xen nhau tuy nhiên ta có thể nhận định khoảng thời gian từ năm 2003 trở về trước là thời hoàng kim của thị trường bất động sản Việt Nam. Trong giai
đoạn này giá bất động sản Việt Nam không thua kém bất kỳ quốc gia phát triển nào. Sau thời kỳ phát triển bóng bóng với mức giá tăng tới chóng mặt là sự sụt giảm vào giai
đoạn 2003-2005 khi thị trường gần như đóng băng. Tiếp đó là sự hồi sinh “kỳ diệu” của thị trường trong giai đoạn hưng thịnh của thị trường chứng khoán Việt Nam từ 2005 đến
đầu năm 2008. Từ đầu 2008 đến nay thị trường trở nên ảm đạm do nhiều nguyên nhân khách quan trong đó đáng chú ý nhất đó là cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới, sự sút
giảm của thị trường chứng khoán.
Lý giải cho căn nguyên của sự ảm đạm trong thời kỳ hiện tại của thị trường bất động sản Việt Nam ta có thể nhận định nếu như trước đây, những cơn sốt của thị trường bất
động sản có yếu tố đầu cơ thì trường chững lại cũng vì nguyên nhân ấy. Tuy nhiên theo bà Tạ Thị Ngọc Thảo, một chuyên gia về thị trường bất động sản, Tổng Giám đốc Công
ty Địa ốc TTNT nhận định Đầu cơ là hệ quả của tình trạng mất cân đối cung - cầu. Đầu cơ còn là sản phẩm của sự quản lý yếu kém. Đã có nhiều nhà đầu cơ dõng dạc tuyên
bố: “Nhờ sự quản lý yếu kém của Nhà nước mà chúng tôi sống khỏe”. Điều đáng chú ý là hiện nay, những nhà đầu cơ không chỉ là tư nhân, mà trên thị trường, cũng có không
ít “nhà đầu cơ quốc doanh”, họ nắm trong tay khá nhiều dự án, khá nhiều BĐS. Nhưng nhìn ở hướng tích cực, đầu cơ là “chất men” tạo hưng phấn cho nền kinh tế, nhất là nền
kinh tế mới nổi. Hiện nay TTBĐS của Hoa Kỳ đang trải thảm đỏ mời các nhà đầu cơ mà chẳng thấy đâu. Tôi nghĩ vui, nếu vào thời điểm này, Hoa Kỳ có lực lượng đầu cơ hùng
hậu như của Việt Nam chắc TTBĐS của họ sẽ đỡ lận đận hơn! ( Lấy nguồn từ />Mặt khác tâm lý khách hàng cũng là một trong những yếu tố có tác động tới sự suy giảm của thị trường. Khi các nhà đầu tư bắt đầu tìm cách rút ra khỏi thị trường thì thị trường
chỉ còn lại những người mua nhà với mục đích để ở. Những người nay chậm trễ hoặc chưa vội mua vì tâm lý chờ đợi một sự sụt giảm mạnh mẽ hơn. Mặt khác trong thời hưng
thịnh của thị trường chứng khoán Việt Nam nhiều công ty và các tổ chức tham gia vào kinh doanh trong thị trường bất động sản nay thị trường chứng khoán sụt giảm theo
cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới. Mặt khác các tổ chức đó phải gánh chịu sự suy giảm của tình hình sản xuất kinh doanh, lúc này bất động sản trở thành những “cục nợ “ mà
các tổ chức muốn giải quyết càng nhang càng tốt để duy trì hoạt động chính là sản xuất. Đồng thời kèm theo nó là một nguyên nhân không hề mới đó là việc chính phủ tiến

hành siết chặt tín dụng nói chung và bất động sản nói riêng khiến cho nhà đầu tư phải “bán tống bán tháo” đi để trả nợ. Một loại hàng hoá mà người bán muốn bán càng nhanh
càng tốt, người mua thì chưa vội mua ngay, cung vượt quá cấu thì sự sụt giảm của giá trên thị trường là một động thái đương nhiên được dự báo trước. Bên cạnh đó chất
lượng các công trình nhà chung cư, căn hộ cũng là một vấn đề có ảnh hưởng mạnh tới tâm lý khách hàng.
Ta có thể đưa ra vài ví dụ về sự “xì hơi” của thị trường bất động sản Việt Nam sau một thời gian phát triển bong bóng trong thời gian qua để minh chứng cho nhận định trên:
Chị Thu Phan (quận 7, TP.HCM) mua một nền đất 111 m2 ở khu Hưng Gia 2 - Phú Mỹ Hưng chỉ có 290.000 USD, giá này chỉ bằng 1/3 giá hồi tháng 3-2008. Người bán nền đất
trên cho biết họ chấp nhận bán lỗ vì nếu kéo dài thì vừa không đủ tiền trả nợ ngân hàng lại không xây dựng kịp nhà theo quy định của Phú Mỹ Hưng (đến 29-6-2009 phải hoàn
tất việc xây nhà). Khu đô thị Him Lam - Kênh Tẻ (quận 7) có lúc giá lên đỉnh 90 triệu đồng/m2, nay có người rao bán giá 23 triệu đồng/m2. Nền đất khu Thái Sơn (Nhà Bè) từ
23 triệu đồng/m2 hồi đầu năm, giờ còn 8 triệu đồng/m2. Cùng với nền đất, căn hộ cao cấp cũng rớt giá thê thảm. Căn hộ Saigon Pearl, Quốc Cường Gia Lai 2, New Saigon...
giá đã giảm 1/3, thậm chí căn hộ The Vista (quận 2) đã có người rao trên Báo Mua & Bán dưới giá gốc 100 USD (giá chủ đầu tư bán ra 1.600 USD/m2). Người bán ngày một
nhiều trong khi người mua không có khiến thị trường bất động sản về cuối năm càng yên ắng. Thị trường ảm đạm đến nỗi đất nền ở các tỉnh Bình Dương, Long An, Đồng Nai...
có lúc giá 4,5 triệu đồng/m2, nay các công ty môi giới ra sức rao giá dưới một triệu đồng/m2 kèm cả khuyến mãi như tặng bếp ga, thêm suất du lịch Trung Quốc mà khách
hàng vẫn chưa mê.
Tuy nhiên bức tranh thực trạng của thị trường bất động sản Việt Nam không hẳn là một mầu tối hoàn toàn. Việc đình hoãn không thời hạn của các dự án bất động sản của các
nhà đầu tư trong nước lại là động lực thu hút các nhà đầu tư nước ngoài tiến hành rót vốn vào thị trường Việt Nam. Căn nguyên của sức hút ấy chính là sự chênh lệch giữa giá
trị thực và giá trị thị trường của bất động sản tại Việt Nam, mà ở đây rõ nhất là ở giá thành tạo ra một căn hộ chung cư cao cấp và giá thị trường của nó. Ước tính hiện nay thị
trường bất động sản Việt Nam đang thu hút hàng chục tỷ USD vốn đầu tư. Vốn đầu tư nước ngoài ngày một mạnh khiến cho thị trường bất động sản Việt Nam nóng lên từng
ngày.
Để đón đầu cơ hội phát triển các loại hình bất động sản khi Việt Nam đã gia nhập WTO, nhiều doanh nghiệp FDI triển khai các dự án vốn hàng trăm triệu USD. Tại TP HCM đã
có dự án Saigon Sport City do Singapore đầu tư 130 triệu USD; Saigon Happiness Square, vốn đầu tư của Đài Loan trị giá 428 triệu USD...
Tại Hà Nội, Công ty Kaengnam (Hàn Quốc) đang xây dựng khu căn hộ, văn phòng và khách sạn với 3 cao ốc với tổng vốn đầu tư dự kiến lên đến hơn 1 tỷ USD, Tập đoàn
Riviera (Nhật Bản) đầu tư 500 triệu USD xây dựng tổ hợp khách sạn, căn hộ và văn phòng phía sau Trung tâm Hội nghị quốc gia... Các quỹ đầu tư nước ngoài đang tìm kiếm
cơ hội để tham gia vào thị trường. Bên cạnh đó, các quỹ đầu tư chuyên ngành cũng bắt đầu xuất hiện.
CBRE cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang tăng trưởng và sẽ còn tiếp tục tăng trong khoảng 50 năm nữa. Tuy vậy, điểm nhấn của thị trường lại nằm trong
vòng 10 năm tới với mức tăng trưởng dự báo khoảng 50 - 100%.
Hiện nay, khi mà nhiều nhà đầu tư và đối tác trong nước nắm quyền sử dụng đất không có khả năng vay vốn thì các nhà đầu tư nước ngoài có khả năng tiếp cận nguồn vốn
chi phí thấp sẽ có nhiều cơ hội đàm phán, và đạt được các thỏa thuận hợp lý và tiếp cận được nhiều dự án tốt hơn.
Tuy nhiên hiện tại các nhà đầu tư tại thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn gần như bỏ quên mảng nhà giá rẻ những ngôi nhà có giá trị thấp dưới 1 tỷ đồng. Đây là một
mảng thị trường có tiềm năng phát triển lớn. Chính bởi lý do đó mà trong một cuộc phỏng vấn Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân nhận định “thị trường BĐS năm
2009 sẽ còn gặp nhiều khó khăn và nếu có thị phần gặp thuận lợi thì đó là mảng nhà ở giá rẻ.”
II) Giải pháp tháo gỡ các khó khăn hiện tại và phát triển lợi thế cho thị trường bất động sản Việt Nam

Sau đây chúng tôi xin đề xuất một vài giải pháp cho thị trường bất động sản Việt Nam.
1. Chia nhỏ để lãi lớn.
2. Hình thức thanh toán đơn giản, tiện lợi.
3. Thành lập hệ thống chỉ số bất động sản đồng bộ. Cố gắng đưa bất động sản về gần với giá trị thực.
4. Tăng cường kiểm tra kiểm soát có hệ thống đo lường chất lượng đảm bảo chất lượng công trình.
5. Nới lỏng chính sách tín dụng với các dự án xây nhà ở xã hội và căn hộ giá trị thấp.
Phân tích và trình bày rõ từng luận điểm đã nêu ở trên:
1. Chia nhỏ để lãi lớn
Chúng tôi nhận định khi thị trường căn hộ cao cấp trơ nên khó bán các nhà đầu tư nên chuyển hướng sang xây dựng các căn hộ có diện tích nhỏ hơn nhưng chất lượng vẫn
cao cấp như thế.


Ví dụ như: Trước đây, người ta đổ xô vào đầu tư căn hộ cao cấp với diên tích lớn có giá từ 2.000-3.000 Đô la Mỹ/m2, tính ra một căn hộ như vậy giá ít nhất cũng phải 300.000400.000 Đô la Mỹ. Loại nhà này chỉ phục vụ cho một số lượng khách hàng nhất định. Bây giờ muốn bán hàng nhanh phải đổi cách làm. Diện tích nhà phải nhỏ đi nhưng chất
lượng vẫn phải cao cấp kèm theo nhiều tiện ích khác.
Hoặc giả như việc chuyển đổi từ loại hình kinh doanh các căn hộ cao cấp sang các căn hộ cấp thấp hơn. Một mảng thị trường lớn, nhu cầu nhiều nên có tính thanh khỏan cao.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản “Dù thị trường hiện nay lạnh nhưng phân khúc nhà giá dưới 800 triệu đồng vẫn nóng. Thực tế cho thấy dự án của Nam
Long, Đất Lành, Phú Lợi 1... năm qua vẫn có đông khách hàng. Sang năm, thêm gói kích cầu tiêu dùng một tỷ USD của Chính phủ đổ thêm vào thì kênh nhà giá thấp sẽ bùng
nổ mạnh mẽ”
2. Hình thức thanh toán đơn giản, tiện lợi
Trong tình hình khó khăn chung về tài chính toàn cầu như hiện nay việc yêu cầu khách hàng thanh toán ngay hay thanh toán một lượng lớn tiền ngay lúc bắt đầu dự án là rất
khó thực thi. Điều đó làm giảm đi tính thanh khoản của dự án. Thay vì đóng góp một lần chủ đầu tư nên chia thành nhiều đợt tránh cú sốc quá lớn cho khách hàng. Điều này có
thể làm suy giảm lợi nhuận của nhà đầu tư và yêu cầu nhà đầu tư phải có khả năng hạch toán kinh doanh nhanh, hiệu quả, chính xác. Tuy nhiên nếu làm được điều này sẽ là
tiền đề cho doanh nghiệp bứt lên sau khủng hoảng và sự trầm lắng của thị trường.
3. Thành lập hệ thống chỉ số bất động sản đồng bộ, xiết chặt quản lý tránh nạn đầu cơ. Cố gắng đưa bất động sản về gần với giá trị thực
Việc suy giảm tính thanh khoản của thị trường chính là ở việc chênh lệch quá lớn giữa giá trị thực của bất động sản và giá trị thị trường. Điều này gây khó khăn cho việc tiếp
cận của những người có nhu cầu thật về bất động sản. kích thích nạn đầu cơ. Cho nên việc xây dựng chỉ số bất động sản để làm tăng tính minh bạch cho thị trường là rất cần
thiết góp phần làm tăng tính thanh khoản của thị trường và nhà nước có thể kiểm soát sự tăng trưởng của thị trường để có các biện pháp điều tiết hợp lý chống nạn đầu cơ và
tăng trưởng bong bóng. Thực tế cho thấy tại các nước phát triển như Mỹ, Pháp... đã có các chỉ số này từ lâu và được xem như "chỉ số chứng khoán" của thị trường BĐS. Theo
ông Trương Thái Sơn, phó tổng giám đốc Công ty địa ốc Hoàng Quân, việc xây dựng chỉ số giá BĐS mang lại nhiều cái lợi: đó là chỉ số để giúp các nhà quản lý theo dõi, định
hướng phát triển thị trường; giúp các ngân hàng tham khảo trong việc định giá cho vay, thế chấp. Đồng thời qua chỉ số này người dân dễ dàng theo dõi biến động giá của từng

khu vực cũng như tăng tính minh bạch của thị trường BĐS. Theo ông Sơn, hiện có một số công ty, kể cả công ty nước ngoài, đã làm việc này. Tuy nhiên, mục đích của họ là
xây dựng các chỉ số giá để phục vụ hoạt động kinh doanh của công ty cũng như cung cấp thông tin tư vấn cho các đối tác mà chưa được công khai rộng rãi. Nhược điểm của
các chỉ số giá này là chỉ xây dựng theo mức giá rao bán nhà đất, chưa phải là giá giao dịch thật sự nên chỉ số giá còn khoảng cách so với giá giao dịch thực tế. Đó là chưa kể
các doanh nghiệp xây dựng chỉ số giá đều gắn với hoạt động kinh doanh của mình nên đôi khi chỉ số giá chưa mang tính khách quan. Ông Sơn đề nghị: nên có chỉ số giá
chung cho cả nước và do các cấp có thẩm quyền đứng ra thực hiện. Nếu chưa thể làm rộng rãi thì trước mắt có thể xây dựng chỉ số giá BĐS ở các khu vực trọng điểm của
nền kinh tế như TP.HCM, Hà Nội, Cần Thơ...
4. Tăng cường kiểm tra kiểm soát có hệ thống đo lường chất lượng đảm bảo chất lượng công trình
Đây là vấn đề cấp thiết cần tiến hành ngay nhăm tăng niềm tin của khách hàng vào sản phăm của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Cho nên cầm lập các ban nghành
thường xuyên giám sát tiến đọ thực hiện công trình. Điều này đòi hỏi có một bộ máy lãnh đạo đủ tâm, đủ tầm.
5. Nới lỏng chính sách tín dụng với các dự án xây nhà ở xã hội và căn hộ giá trị thấp
Biện pháp này nhằm nhấn mạnh việc kích thích và điều tiết của nhà nước với sự phát triển của thị trường bất động sản. Đây là biện pháp mang tính cấp bách và có tác dụng
tức thì dễ nhận thấy ngay trong giai đoạn ngắn, trước mắt.

Hình thành và phát triển thị trường bất động
sản: Công khai thị trường ngầm?
“Đánh giá thực tế cho thấy, thị trường ngầm chiếm trên 80% tổng số giao dịch về
bất động sản (BĐS). Nếu so sánh tương quan giữa thu nhập quốc dân và thu
nhập cá nhân thì giá BĐS ở nước ta từâ 1990 trở lại đây vào loại cao nhất thế
giới” - Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân đánh giá như vậy tại Hội thảo
khoa học phát triển và quản lý thị trường BĐS VN vào cuối tuần trước.
Sự bành trướng của thị trường ngầm
Theo TS Phạm Sỹ Liêm - Viện trưởng Viện nghiên cứu đô thị, Phó Chủ tịch Hội Xây
dựng VN, “thị trường BĐS đang hỗn loạn vì đang trong giai đoạn hình thành một cách
tự phát, giao dịch lệch về mua bán mà nhẹ về cho thuê, quản lý. Tình trạng này kéo dài
quá lâu đến hàng chục năm”
Cùng với tính chất manh nha của thị trường, các giao dịch mua bán phi chính quy tồn
tại với tỷ lệ lớn, chủ yếu ở khu vực đô thị, chiếm trên 80% giao dịch về BĐS. Thứ
trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường Đặng Hùng Võ thẳng thắn thừa nhận: “Giá đất có xu
hướng tăng cao ngoài quy luật, Nhà nước chưa điều tiết được giá đất theo hướng có
lợi cho phát triển kinh tế và ổn định xã hội”. Từ đó, trong khoảng 10 năm qua thị trường

BĐS đã trải qua cơn sốt nóng năm 1993, đóng băng trong những năm 1997 - 1999, rồi
sốt lại vào cuối năm 2000. Giá biến động thất thường, có lúc tăng nhảy vọt trong khi