Nâng cao giá trị kiến trúc condotel tại đà nẵng theo hướng kiến trúc xanh (trường hợp nghiên cứu condotel alphanam luxury apartment đà nẵng) (luận văn thạc sĩ)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
----------------------------------

NGUYỄN THỊ BÍCH NGỌC

NÂNG CAO GIÁ TRỊ KIẾN TRÚC CONDOTEL
TẠI ĐÀ NẴNG THEO HƯỚNG KIẾN TRÚC XANH
(TRƯỜNG HỢP NGHIÊN CỨU CONDOTEL ALPHANAM
LUXURY APARTMENT ĐÀ NẴNG)

LUẬN VĂN THẠC SỸ KIẾN TRÚC

Hà Nội – 2019


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
----------------------------------

NGUYỄN THỊ BÍCH NGỌC
KHÓA 2017-2019

NÂNG CAO GIÁ TRỊ KIẾN TRÚC CONDOTEL
TẠI ĐÀ NẴNG THEO HƯỚNG KIẾN TRÚC XANH

(TRƯỜNG HỢP NGHIÊN CỨU CONDOTEL ALPHANAM
LUXURY APARTMENT ĐÀ NẴNG)
Chuyên ngành: Kiến trúc
Mã số: 60.58.01.02

LUẬN VĂN THẠC SỸ KIẾN TRÚC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. KTS LÊ CHIẾN THẮNG

Hà Nội – 2019


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
----------------------------------

NGUYỄN THỊ BÍCH NGỌC
KHÓA 2017-2019

NÂNG CAO GIÁ TRỊ KIẾN TRÚC CONDOTEL
TẠI ĐÀ NẴNG THEO HƯỚNG KIẾN TRÚC XANH
(TRƯỜNG HỢP NGHIÊN CỨU CONDOTEL ALPHANAM
LUXURY APARTMENT ĐÀ NẴNG)
Chuyên ngành: Kiến trúc
Mã số: 60.58.01.02

LUẬN VĂN THẠC SỸ KIẾN TRÚC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. KTS LÊ CHIẾN THẮNG

XÁC NHẬN
CỦA CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN

Hà Nội – 2019


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện luận văn tốt nghiệp thạc sỹ, tôi xin bày tỏ lòng
biết ơn chân thành và sâu sắc đến thầy giáo TS.KTS Lê Chiến Thắng đã trực
tiếp, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo trong suốt thời gian thực hiện luận văn và cung
cấp nhiều thông tin khoa học có giá trị để luận văn này được hoàn thành.
Tôi cũng xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Khoa sau Đại học, Ban giám hiệu
nhà trường cùng các thầy giáo, cô giáo Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội đã
dạy dỗ và giúp đỡ tôi rất nhiều trong quá trình học tập.
Cuối cùng, tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn đến các cơ quan, đồng nghiệp,
bạn bè và gia đình đã tạo điều kiện, động viên và giúp đỡ tôi trong công việc,
cung cấp tài liệu, khích lệ và trao đổi ý kiến trong suốt quá trình thực hiện luận
văn.
Xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, tháng 03 năm 2019

Nguyễn Thị Bích Ngọc


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ với tiêu đề “Nâng Cao Giá Trị Kiến Trúc
Condotel Tại Đà Nẵng Theo Hướng Kiến Trúc Xanh (Trường Hợp Nghiên Cứu

Condotel Alphanam Luxury Apartment Đà Nẵng)” là công trình nghiên cứu khoa
học độc lập của tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là trung
thực và có nguồn gốc rõ ràng, đã được nêu trong luận văn và đưa vào phần danh
mục tài liệu tham khảo.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Thị Bích Ngọc


MỤC LỤC
Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các chữ viết tắt
Danh mục hình vẽ, đồ thị
Danh mục các bảng, biểu
MỞ ĐẦU
......................................................................................... 1
Lý do chọn đề tài .................................................................................1
Mục đích nghiên cứu ..........................................................................2
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................3
Phương pháp nghiên cứu ...................................................................3
Ý nghĩa của đề tài ................................................................................3
Cấu trúc luận văn ................................................................................4
NỘI DUNG

......................................................................................... 5

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ MÔ HÌNH KIẾN TRÚC
CONDOTEL ......................................................................................... 5

1.1. Thuật ngữ và khái niệm .....................................................................5
Thuật ngữ Condotel...............................................................................5
Condotel là gì? .......................................................................................5
Condotel mô hình tổ hợp ......................................................................6
1.2. Quá trình phát triển và đặc trưng của mô hình kiến trúc
Condotel trên thế giới .........................................................................6
Lịch sử hình thành và phát triển ..........................................................7
Đặc trưng của mô hình Kiến trúc Condotel .......................................9
1.3. Mô hình Condotel ở Việt Nam........................................................12
Tổng quan về Condotel tại Việt Nam ...............................................12
Mô hình Condotel tại Đà Nẵng ..........................................................24
Condotel Alphanam Luxury Apartment Đà Nẵng...........................40
1.4. Những nghiên cứu liên quan đến đề tài ........................................55
Các đề tài nghiên cứu về Condotel liên quan : ................................55
Các tài liệu sách và tạp chí nghiên cứu liên quan : .........................56


CHƯƠNG 2. CƠ SỞ KHOA HỌC NÂNG CAO GIÁ TRỊ KIẾN
TRÚC CONDOTEL THEO HƯỚNG KIẾN TRÚC XANH ............ 57
2.1. Cơ sở pháp lý ......................................................................................57
Hiện trạng pháp lý về Condotel .........................................................57
Định hướng phát triển công trình xanh Việt Nam ...........................61
Tiêu chí thiết kế ...................................................................................68
Tiêu chí đánh giá .................................................................................71
2.2. Cơ sở thực tiễn ...................................................................................74
Điều kiện tự nhiên ...............................................................................75
Điều kiện kinh tế và Du lịch ..............................................................77
2.3. Giá trị kiến trúc trong kiến trúc xanh ..........................................80
Giá trị văn hóa & tinh thần .................................................................80
Giá trị nghệ thuật/thẩm mỹ.................................................................81

Giá trị công nghệ/ kỹ thuật xây dựng ................................................83
Giá trị sử dụng .....................................................................................84
2.4. Đánh giá Condotel Alphanam Luxury Apartment Đà Nẵng
những vấn đề đạt được và những vấn đề cần hướng tới kiến
trúc xanh..............................................................................................85
Những ứng dụng thực tiễn của công trình kiến trúc Condotel
Alphanam Luxury Apartment Đà Nẵng hướng đến tiêu chí cải tạo
không gian xanh đã được sử dụng .....................................................85
Định hướng những vấn đề cần hướng tới kiến trúc xanh ...............86
CHƯƠNG 3. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO GIÁ TRỊ KIẾN
TRÚC CONDOTEL THEO HƯỚNG KIẾN TRÚC XANH VỚI
TRƯỜNG HỢP NGHIÊN CỨU CONDOTEL ALPHANAM
LUXURY APARTMENT ĐÀ NẴNG ................................................. 88
3.1. Quan điểm và các nguyên tắc .........................................................88
Quan điểm mục tiêu ............................................................................88
Những nguyên tắc nâng cao giá trị kiến trúc Condotel ..................88
3.2. Các giải pháp nâng cao giá trị Condotel theo hướng kiến trúc
xanh .............................................................................................. 95
Các giải pháp sử dụng cây xanh để nâng cao giá trị thẩm mỹ và sử
dụng .......................................................................................................95


Các giải pháp sử dụng công nghệ/ kỹ thuật để tối ưu hóa năng lượng
và tài nguyên trong công trình Condotel ........................................100
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................ 111
Kết luận ........................................................................................................111
Kiến Nghị .....................................................................................................112
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
Phụ lục 1: Các Dự Án Condotel Tại Việt Nam

Phụ lục 2: Thuyết minh tổng hợp Condotel Alphanam Luxury
Apartment Đà Nẵng


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Tên đầy đủ

TCXD

Tiêu chuẩn xây dựng

PCCC

Phòng cháy chữa cháy

QCXD

Quy chuẩn xây dựng

TCVN

Tiêu chuẩn Việt Nam

BĐS

Bất động sản

DANH MỤC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
Số hiệu hình

Tên hình

Số trang

Hình 1.1.

Cấu trúc của luận văn

4

Hình 1.2.

Tổ hợp Condotel hỗn hợp Setai Miami Beach

6

Hình 1.3.
Hình 1.4.
Hình 1.5.
Hình 1.6.

Nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng theo vị
trí năm 2018
Tổng nguồn cung Condotel và Biệt thự nghỉ
dưỡng của các chủ đầu tư 2018
Bản đồ vị trí Condotel tại Việt Nam
Tình hình hoạt động của Condotel tại Việt

Nam 2018

14
15
16
17

Thiết kế không gian dịch vụ tiện ích theo tiêu
Hình 1.7.

chuẩn khách sạn cao cấp tại tầng mái công

23

trình Condotel Ab Central Square Nha Trang
Hình 1.8.
Hình 1.9.
Hình 1.10.

Condotel Vinpearl riverfont
Phối cảnh mặt trước dự án Alphanam luxury
Đà Nẵng
Mặt bằng điển hình khối đơn nguyên A1Condotel Alphanam Luxury Đà Nẵng

25
41
44

Mặt bằng điển hình khối Condotel (A1) và khối
Hình 1.11.

khách sạn (A2), Alphanam Luxury Apartment

45

Đà Nẵng
Hình 1.12.

Mặt cắt công trình Alphanam Luxury
Apartment Đà Nẵng

45


Hình 1.13.
Hình 1.14.
Hình 2.1.

Mặt đứng công trình Alphanam Luxury
Apartment Đà Nẵng
Bản đồ quy hoạch tổng thể du lịch Việt Nam
đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030
Tác động của QCVN 09:2013/BXD đối với quá
trình xây dựng

46
66
70

Hình 2.2.

Chứng nhận Lotus

73

Hình 2.3.

Không gian xanh của khách sạn Atlas

82

Hình 2.4.

Khách sạn Parkroyal on Pickering, Singapor

82

Hình 3.1.

Các hạng mục đánh giá Lotus

89

Hình 3.2.
Hình 3.3.
Hình 3.4.

Minh họa giải pháp thêm cây xanh vào mặt
bằng công trình
Tác dụng của bức tường thực vật

Cây xanh mặt đứng Bảo tàng Quai Branly,
Paris, Pháp

96
97
99

Ban công, lô gia sử dụng cây xanh che nắng
Hình 3.5.

tạo hiệu ứng mặt đứng - chung cư xanh cao

99

tầng Bosco Verticale, Ý
Hình 3.6.
Hình 3.7.
Hình 3.8.
Hình 3.9.
Hình 3.10.

Khu vườn đứng của chung cư Tree house,
Singapore
Vườn trên mái dự án Imperia Sky Garden
Vườn đứng bên trong công trình Six Battery
Road, Singapore
Cây xanh trong nội thất phòng khách căn hộ
Treehouse Apartment ở Washington D.C.
Bản đồ bức xạ mặt trời Việt Nam

99
99
100
100
102


Hình 3.11.
Hình 3.12.
Hình 3.13.

Sơ đồ nguyên lý biến quang năng thành điện
năng
Sơ đồ nguyên lý thiết bị đun nước nóng chạy
bằng năng lượng Mặt Trời
Tòa nhà One Central Park, Sydney, Úc áp
dụng hệ thống tưới nhỏ giọt

102
103
105

Hình 3.14.

Hệ thống kính năng động

107

Hình 3.15.

Kính cản nhiệt (Low-E)

107

Hình 3.16.

Công nghệ sơn Keep Cool

107

Hình 3.17.

Kính đơn lớp, hai lớp và ba lớp

107

Hình 3.18.

Mặt đứng Condotel Alphanam Luxury
Apartment Đà Nẵng

108

Sơ đồ nguyên lý hoạt động của vỏ bao hai lớp
Hình 3.19.

với thông gió và chiếu sáng tự nhiên có kiểm

109

soát
Hình 3.20.
Hình 3.21.
Hình 3.22.

Luồng khí tươi đi vào và luồng khí bẩn thoát
ra qua các khe trên hệ vỏ hai lớp
Kết cấu che nắng bằng hợp kim nhôm
Trụ sở Hội đồng Đầu tư Abu Dhabi - Aedads
Architects and Arup Engineers

109
110
110


DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
Số hiệu bảng, biểu

Tên bảng, biểu

Số trang

So sánh chức năng, cơ cấu không gian
Bảng 1.1.

trong kiến trúc khách sạn, chung cư và

11

Condotel
Bảng 1.2.

Các dự án Condotel tại Đà Nẵng

27

Bảng thống kê diện tích, chiều cao tầng và
Bảng 1.3.

công năng Condotel Alphanam Luxury

47

Apartment Đà Nẵng
Bảng thống kê số lượng căn hộ chung từ
Bảng 1.4.

tầng 6 đến tầng 31 Condotel Alphanam

48

Luxury Apartment Đà Nẵng
Các Chỉ tiêu kỹ thuật cơ bản của Dự án
Bảng 1.5.

Condotel Alphanam Luxury Apartment Đà

48

Nẵng
Bảng 2.1.
Bảng 2.2.
Bảng 3.1.

Thống kê mức độ tiết kiệm năng lượng khi
áp dụng QCVN 09:2013/BXD
Tóm tắt 29 yêu cầu trong Quy chuẩn đối
với các công trình xây dựng
Bảng điểm hạng mục & Khoản của LOTUS
MFR

69
70
90


1

MỞ ĐẦU
Lý do chọn đề tài
Condotel (viết ghép giữa từ condominium và hotel) là mô hình nhà ở kết
hợp giữa căn hộ và khách sạn. Về hình thức, đó là một condominium (chung
cư cao cấp) nhưng hoạt động như một khách sạn. Các Condotel thường là các
tòa nhà cao tầng được phát triển và vận hành như các khách sạn sang trọng,
thường là ở các thành phố lớn và khu nghỉ dưỡng Corkery (2006)[24]. Trên thế
giới, Condotel đã xuất hiện ở Mỹ từ những năm 1980 và sau đó mô hình này
được lan rộng xây dựng và phát triển rộng rãi trên toàn thế giới (Greene, 2019)
[65]. Condotel được sinh ra vừa là để phục vụ nhu cầu nhà ở cũng như vừa có
thể giúp người chủ của căn hộ sinh lời thông qua việc cho thuê. Trong đô thị,

Condotel còn đóng góp vào sự đa dạng của các mô hình không gian ở.
Hện nay Condotel vẫn là khái niệm còn khá mới mẻ tại Việt Nam tuy vậy
mô hình rất được quan tâm và phát triển bùng nổ trong những năm vừa qua
(giai đoạn 2015-2017), đặc biệt tại các thành phố lớn hay các khu vực phát triển
du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc... Với việc mang lại những giá trị
“kép”, Condotel đang trở thành xu hướng đầu tư mới của BĐS nghỉ dưỡng tại
Việt Nam.
Tuy nhiên, việc bùng nổ xây dựng Condotel do thiếu cơ chế thiếu quản lý
có thể gây phá vỡ quy hoạch chung đô thị, cũng như các tác động tiêu cực đến
hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Ở Viêt Nam hiện nay, hệ thống tiêu
chuẩn quy chuẩn trong thiết kế công trình Condotel tại Việt Nam còn chưa được
hoàn thiện nên trong thời gian qua, để thiết kế công trình Condotel, các đơn vị
tư vấn thiết kế đang sử dụng linh hoạt cùng lúc các tiêu chuẩn về thiết kế nhà
ở và khách sạn (TCVN 5065, 1990 ; TCVN 4451, 2012 ; TCVN 4319, 2012 ;
TCVN 4391, 2015) [13,14,15,16]. Điều này tạo nên những khoảng hở và thiếu
đồng bộ trong thiết kế Condotel, không đánh giá phân loại được công trình cũng


2

như chưa đáp ứng được toàn bộ hiệu quả sử dụng, hiệu quả đầu tư của các nhà
đầu tư vào công trình. Cũng chính điều này làm cho người mua hay nhà đầu tư
không có đầy đủ thông tin và sự tin tưởng trong việc đầu tư vào Condotel. Vì
vậy, việc nghiên cứu về mô hình kiến trúc Condotel là thực sự cần thiết ở thời
điểm này khi những công trình Condotel ngày càng tăng về số lượng, được xây
dựng là khá đa dạng về vị trí địa lý và sử dụng. Những kinh nghiệm của thế
giới có thể là những bài học thiết thực cho Việt Nam trong bối cảnh bùng nổ
xây dựng loại hình Condotel ở nước ta như hiện nay.
Trong bối cảnh hiện nay, “Kiến trúc xanh” là xu thế của tương lại trên thế
giới được nghiên cứu, thực nghiệm và áp dụng mạnh mẽ trong thiết kế và xây

dựng, để hướng đến phát triển đô thị hay môi trường sống bền vững. Việc đưa
kiến trúc xanh vào môt công trình thiết kế hiện nay gần như đã là một điều kiện
hay tiêu chuẩn thiết kế để tạo lập và góp phần bảo vệ môi trường sống ngày
một tốt hơn. Nâng cao giá trị kiến trúc là nâng cáo giá trị thẩm mỹ, hiệu quả sử
dụng không gian kiến trúc, đảm bảo hình ảnh kiến trúc của công trình là một
phần trong tổng thể hài hòa về cảnh quan và định hướng phát triển bền vững
của đô thị. Việc nghiên cứu phân tích đưa ra những giải pháp thiết kế nâng cao
giá trị kiến trúc cho các công trình Condotel để phù hợp với xu thế phát triển
bền vững của tương lại và định hướng Condotel theo hướng kiến trúc xanh cũng
như việc áp dụng những nghiên cứu phân tích này vào thực tế Việt Nam nói
chung là điều rất cần thiết trong thời điểm hiện nay.
Mục đích nghiên cứu
Đánh giá và để xuất các giải pháp nhằm nâng cao giá trị kiến trúc của mô
hình Condotel và cải thiện môi trường sống cho người sử dụng. Đánh giá vai
trò của mô hình Condotel trong việc phát triển thành phố hiện đại, bền vững
trong tương lại cũng nhưn phân loại các mô hình kiến trúc Condotel trong thành
phố.


3

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Các công trình kiến trúc Condotel.
- Phạm vi nghiên cứu: Các dự án Condotel trên địa bàn TP. Đà Nẵng lấy
điểm hình là dự án Condotel Alphanam Luxury Apartment Đà Nẵng.
Phương pháp nghiên cứu
- Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu:
o Phương pháp phân tích thống kê – chủ yếu là sử sụng các dữ liệu
thống kê (số liệu thứ cấp) có liên quan để phân tích minh chứng.
o Phương pháp phân tích tổng hợp: phân tích và tổng hợp các tài liệu

nghiên cứu đã sưu tầm (sách, báo, bản đồ, hình ảnh,…) để tìm hiểu
về mô hình kiến trúc Condotel.

o Phương pháp so sánh, đối chiếu: So sánh các mô hình Condotel đã
xây dựng trên thế giới và ở Việt Nam.

o Phương pháp suy diễn và quy nạp.
o Phương pháp điều tra khảo sát:

o Phương pháp chuyên gia: phỏng vấn các chuyên gia trong lĩnh vực
kiến trúc, quy hoạch, …

o Phương pháp lịch sử: nghiên cứu nguồn gốc và quá trình phát triển
của Condotel.

Ý nghĩa của đề tài
Ý nghĩa khoa học: Đưa ra một nghiên cứu cụ thể về thực trang kiến trúc
Condotel trong thời điểm hiện tại Việt Nam nói chung và Đà Nẵng nói riêng.
Đóng góp một nghiên cứu để hoàn thiện các cơ sở pháp lý cho việc xây dựng,
quản lý Condotel trong tương lại.
Ý nghĩa thực tiễn: Cung cấp một cái nhìn tổng quan về mô hình kiến trúc
Condotel; Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao giá trị kiến trúc Condotel


4

theo hướng kiến trúc xanh nhằm cải thiện môi trường sống thông qua những
phân tích, đánh giá, để xuất nguyên tắc thiết kế.
Cấu trúc luận văn

Hình 1.1. Cấu trúc của luận văn


5

NỘI DUNG
CHƯƠNG 1.

TỔNG QUAN VỀ MÔ HÌNH KIẾN TRÚC CONDOTEL

1.1. Thuật ngữ và khái niệm
Thuật ngữ Condotel

Thuật ngữ Condotel hay còn gọi là Condo Hotel được hiểu là từ viết tắt
giữa condominium (chung cư) và hotel (khách sạn) [24]. Condotel là sự kết hợp
và mang nhiều ưu điểm của hai thể loại công trình kiến trúc đã hình thành và
phát triển từ rất lâu trên thế giới.
Về cơ bản thì căn hộ – khách sạn Condo Hotel hoạt động giống như bất kỳ
một khách sạn thông thường. Sự khác biệt duy nhất là mỗi phòng/căn hộ tại
đây đều có sự sở hữu của một cá nhân thay vì một chủ sở hữu chung. Và sự
khác biệt với căn hộ chung cư là chủ sở hữu không ở thường xuyên mà coi như
đây là một căn nhà thứ 2 với lợi ích kép để nghỉ dưỡng và sinh lợi nhuận từ
hoạt động cho thuê.
Condotel là gì?
Condotel là cấu trúc sở hữu khác nhau cũng như sự kết hợp các yếu tố cấu
thành của chung cư và khách sạn:
+ Condotel là một tòa nhà chung cư cao cấp hoạt động với các dịch vụ và
tiện nghi của một khách sạn nhưng với mỗi đơn vị căn hộ lại thuộc quyền sở
hữu cá nhân (Swider’s, 2005) [51].

+ Condotel là một khách sạn cho phép các cá nhân sở hữu một căn hộ sang
trọng bên trong khách sạn, họ có thể sử dụng bất cứ khi nào họ muốn. Khi họ
không sử dụng căn hộ này, chủ sở hữu có thể tận dụng sức mạnh truyền thông
và quản lý của khách sạn để cho thuê và quản lý căn hộ chung cư như bất kỳ
phòng khách sạn nào khác (Chin, 2007) [22].


6

Condotel mô hình tổ hợp
Ngoài khái niệm thông thường, trong quá trình phát triển khái niệm
Condotel còn được mở rộng áp dụng cho các mô hình tổ hợp khách sạn và
chung cư cao cấp. Trong tổ hợp phần chung cư và khách sạn được phân chia rõ
ràng riêng biệt về vị trí cũng như đối tượng sở hữu. Nghĩa là, nhà chung cư về
cơ bản là nhà ở của chủ sở hữu với các tiện nghi của khách sạn (như mô hinh
Condotel thông thường), ở phía còn lại các phòng khách sạn là tài sản trực thuộc
và chịu sự quản lý của khách sạn. Tổ hợp Setai ở Miami (Hình 1.2) với sự kết
hợp giữa khách sạn sang trọng năm sao tám tầng với 88 phòng với tòa tháp
chung cư 40 tầng là một ví dụ điển hình của nhà chung cư và khách sạn hỗn
hợp [78].

Hình 1.2. Tổ hợp Condotel hỗn hợp Setai Miami Beach [91]

1.2. Quá trình phát triển và đặc trưng của mô hình kiến trúc
Condotel trên thế giới
Condo Hotel thường là những tòa nhà cao tầng được phát triển và vận hành
như những khách sạn sang trọng ở một số địa điểm nghỉ dưỡng đáng sống nhất,
khu du lịch hay trung tâm đô thị lớn trên toàn thế giới.

7

Lịch sử hình thành và phát triển
Theo chuyên gia bất động sản Joel Greene (Chủ tịch Condo Hotel Center),
Các căn hộ khách sạn đầu tiên trên thế giới được xây dựng tại bãi biển Miami
(Mỹ) vào đầu những năm 1980. Chúng bao gồm Khách sạn Sheltern, Khách
sạn Casablanca và Khách sạn Alexander, tất cả nằm trên bãi cát ở Bãi biển
Miami. Ban đầu, các căn hộ khách sạn này là các dự án chuyển đổi từ các khách
sạn cũ trên bãi biển Miami (được xây dựng vào những năm 1950) thành căn
hộ khách sạn - Condotel nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư, kinh doanh và đáp
ứng nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng đang phát triển bùng nổ vào đầu những năm
1980 (Greene, 2019) [65]. Sự thành công của việc chuyển đổi mô hình này đã
mang lại hiệu quả kinh doanh và khai thác to lớn cho cả chủ đầu tư và nhà đầu
tư thứ phát, và trở thành một hiện tượng BĐS lúc bấy giờ.
Tại Miami, chỉ với 100.000 USD, người mua hay nhà đầu tư đã có quyền
mua để sở hữu các sản phẩm Condotel và sử dụng làm nơi nghỉ dưỡng tại bãi
biển nổi tiếng vào những dịp cuối tuần. Hầu hết các Condotel ở Miami được
xây dựng là để phục vụ cho nhu cầu nghỉ dưỡng của người dân địa phương.
Sau đó, chính quyền địa phương đã thay đổi luật thuế vào năm 1986, nhằm hạn
chế người mua sử dụng Condotel do lo ngại người mua về vấn đề rửa tiền và
trốn thuế. Condotel đã không được thúc đẩy phát triển, sử dụng cho đến tận
cuối những năm 1990 tại đây.
Tuy nhiên ở Mỹ, các Condotel bắt đầu được xây dựng nhiều hơn ở các
thành phố khác như Florida, như Las Vegas, Chicago và New York. Sau đó,
Condotel bắt đầu lan rộng và thậm chí trở nên thịnh hành bên ngoài Hoa Kỳ,
đặc biệt là ở Panama, Costa Rica, Mexico, Caribbean, Canada và Dubai. Đến
cuối năm 1995, có 350.000 gia đình đã mua căn hộ khách sạn của họ trong hơn
5000 căn hộ khách sạn tại hơn 81 quốc gia. Vào thời điểm đó, tổng doanh số
của các căn hộ khách sạn trên toàn thế giới là 4 tỷ đô la. Nhưng vào năm 2001,

8

con số đã tăng lên 8 tỷ đô la và giữ mức tăng trưởng 15% hàng năm. Năm 2004,
con số đạt 30 tỷ đô la trên toàn thế giới (Czarnecki, 2005) [25].
Condotel trên thế giới trong những năm tiếp theo là một trong những phân
khúc cực kỳ hấp dẫn của thị trường BĐS. Những thương hiệu lớn trong ngành
kinh doanh BĐS như Hilton, Hyatt, Starwood… thường xây dựng những dự án
Condotel ở các khu vị trí đẹp tại khu nghĩ dưỡng, địa điểm du lịch hoặc trung
tâm thành phố.
Condotel trở thành loại hình hấp dẫn trên thế giới nhờ giá trị lợi nhuận cao
từ quá trình vận hành, hoặc kinh doanh chuyển nhượng. Khi một Condotel cao
cấp được hoàn thiện và đi vào hoạt động, trong vòng từ 18 – 24 tháng chủ sở
hữu căn hộ có thể chuyển nhượng lại với giá gấp nhiều lần so với giá gốc ban
đầu. Vào những năm 2000, chủ đầu tư dự án Mutiny in Coconut Grove ở ngoại
ô thành phố Miami vì muốn bán lại khu chung cư một cách hiệu quả nhất nên
đã thay đổi toàn bộ kiến trúc và cấu trúc của tòa nhà, để rồi sau đó bán lại tòa
nhà có thiết kế, công năng tương tự như là một khách sạn (coconutgrove, 2019)
[58]. Chính sự thay đổi táo bạo này đã mang lại cho chủ đầu tư của toà nhà
thành công bất ngờ khi giá bán đã tăng gấp 10 lần so với giá mua ban đầu.
Không chỉ mang lại thành công về tài chính, việc làm trên của còn là sự khởi
đầu cho một cơn sốt đầu tư phát triển BĐS mới ra đời khi chẳng bao lâu sau,
các nhà đầu tư BĐS khác đã học theo mô hình này, điển hình nhất là trường
hợp khách sạn Bentley Miami South Beach danh tiếng. Kể từ thời điểm này,
thị trường Condotel đã chính thức bước vào giai đoạn phát triển trên toàn thế
giới.
Từ vài Condotel ở Miami (Mỹ) được xây dựng mới trong năm 2002, đến
nay Condotel đã được xây dựng tại hơn 100 quốc gia trên thế giới và Việt Nam
là một trong số đó. Nổi bật nhất trên thế giới là các Condotel nổi tiếng ở Mỹ,
Singapore, PhuKet (Thái Lan) … Ví dụ như các địa điểm xây dựng Condotel

9

phổ biến nhất tại Hoa Kỳ bao gồm: Aspen, Chicago, Miami, Fort Lauderdale,
Vegas Valley Las, thành phố New York, Myrtle Beach, South Carolina, và
Orlando, Florida…
Đặc trưng của mô hình Kiến trúc Condotel
Các nguyên tắc thiết kế Condotel
Tại Hoa Kỳ cũng như một số các quốc gia phát triển, mô hình Condotel
được công nhận phát triển rỗng rãi. Tuy nhiên, do đặc thù là một loại hình công
trình lai giữa căn hộ và khách sạn, nên khi thiết kế Condotel cần phải hiểu rõ
các căn hộ – khách sạn Condotel có nhiều mức độ tiêu chuẩn tiện nghi khác
nhau và tiêu chuẩn thiết kế công trình này cũng quy định rõ các hệ thống cấp
độ (tương tự như cấp sao đối với khách sạn). Tùy thuộc vào kinh tế và nhu cầu
về mức độ tiện nghi của công trình mà chủ đầu tư và những kiến trúc sư có thể
định hình những nguyên tắc thiết kế cơ bản của dự án bao gồm lựa chọn địa
điểm và vị trí của công trình, các tiện ích đi kèm, các tính năng và tiện nghi của
phòng ở.
Lựa chọn địa điểm
Thực tế, mọi người đều thấy rõ mấu chốt cho tiện nghi của Condotel trên
thế giới chính là vị trí. Vị trí xây dựng công trình thông thường được ưu tiên
lựa chọn ở các vị trí có tầm nhìn và cảnh quan đẹp như hướng biển, hướng ra
sân golf, cạnh các công viên, cạnh các khu trung tâm mua sắm lớn hay casino,
hay các trung tâm mật độ cao của đô thị;
Thật vậy, tại Hoa Kỳ các khu đất có lợi thế về cảnh quan cao như khu vực
ven biển Miami Beach, Fort Lauderdale, Myrtle Beach, khu vực gần trung tâm
mua sắm hay casino như Orlando, Las Vegas, Chicago thường có mật độ
Condotel tập trung rất cao.
Mức độ tiện nghi

Lựa chọn mức độ tiện nghi phù hợp cho một khách sạn chung cư - Condotel
là điều rất quan quan trọng. Quá trình thiết kế phải định rõ các chức năng tiện


10

nghi như không gian dịch vụ ăn uống, spa, trung tâm thể dục, dịch vụ trợ giúp
đặc biệt và nhiều dịch vụ khác.
Ngoài ra, có thể tính hợp các tiện nghi tiện ích đặc thù khác để tạo sự khác
biệt và sức hút về tiện nghi cho Codotel theo tiêu chuẩn tương đương với khách
sạn có thể được xem xét thiết kế vào công trình như khu công viên nước trong
nhà, sân golf, khu vui chơi giải trí trong khuôn viên.
Thiết kế phòng căn hộ khách sạn
Khác với phòng khách sạn, thiết kế căn hộ Condotel sẽ có cấu trúc giống
với căn hộ hơn. Tiêu chuẩn thiết kế tại Hoa Kỳ quy định căn hộ Condotel đảm
bảo các tiêu chuẩn cho người sử dụng lưu trú dài ngày, phải có tiêu chuẩn diện
tích trên đầu người giống như thiết kế căn hộ chung cư. Nếu có từ 02 phòng
ngủ trở lên thì phải có ít nhất 01 phòng ngủ riêng biệt, tách biệt với khu vực
sinh hoạt chung. Căn hộ phải được thiết kế bao gồm các tiện nghi khép kín như
một căn hộ như nhà bếp. Các phòng sinh hoạt đều phải đảm bảo các yêu cầu về
tầm nhìn cảnh quan, thông gió và chiếu sáng tự nhiên như một căn hộ.
Các giá trị kiến trúc của Condotel
Về hình thức, kiến trúc Condotel là những công trình cao tầng mang hình
dáng kiến trúc của một khách sạn trong khi chức năng và cơ cấu không gian có
sự kết hợp của cả khách sạn và chung cư. Về cơ cấu không gian lớn như sảnh,
các khu dịch vụ, giải trí tiện ích thì giống như một khách sạn còn cơ cấu các
phòng Condotel thì sự kết hợp của cả chung cư và khách sạn. Vì vậy, khi đánh
giá các giá trị kiến trúc của Condotel chúng ta sẽ đánh giá song song các tiêu
chuẩn thiết kế kiến trúc của khách sạn và chung cư (với các tiêu chuẩn thiết kế
chung cư chỉ đánh giá các không gian bên trong căn hộ Condotel).

Theo cách hiểu cơ bản nhất thì thiết kế khách sạn chính là việc một công
trình được thiết kế kiến trúc với phong cách độc lập kiên cố và có nhiều tầng
với quy mô số buồng (hoặc phòng) ngủ tối thiểu là 10. Chi tiết hơn, công trình
được trang bị hệ thống cơ sở vật chất hiện đại, tiện nghi và cần thiết để phục vụ


11

dịch vụ kinh doanh lưu trú đồng thời đáp ứng các yêu cầu về ăn uống, nghỉ
ngơi, vui chơi giải trí và một số các dịch vụ khác trong suốt thời gian du khách
lưu trú tại khách sạn/căn hộ.
Trong thiết kế Condotel cũng nhưng khách sạn chia thành từng hạng sao
khác nhau. Với mối hạng sao sẽ có những tiêu chuẩn thiết kế khác nhau đồng
thời đây cũng là yếu tố quy định đẳng cấp cũng như chất lượng dịch vụ của sao
hạng. Các công trình kiến trúc Condotel trên thế giới hay ở Việt Nam chủ yếu
là các công trình kiến trúc 4 hoặc 5 sao.
Các công trình kiến trúc Condotel sẽ có được những giá trị về thẩm mỹ, sử
dụng và kinh tế như khách sạn. Thiết kế nội thất với đường nét tinh tế, hài hòa,
màu sắc nhẹ nhàng, trang nhã tạo không gian nghỉ ngơi thoáng đãng và thư
thái. Thiết kế ngoại thất đẹp: sân vườn, tiểu cảnh tạo cho sự hài hòa với thiên
nhiên. Nội thất khách sạn theo phong cách của chủ đầu tư hướng đến nhưng
cần sang trọng, lịch sự. Phong cách nội thất các phòng cần sự thống nhất về
phong cách trong toàn bộ công trình.
Bảng 1.1. So sánh chức năng, cơ cấu không gian trong kiến trúc khách sạn,
chung cư và Condotel
Stt
Nội dung
Khách sạn
Chung cư
Condotel

Các không gian dịch vụ
Có
và tiện ích:

1.

- Nhà hàng, bar;
- Dịch vụ giải trí:
+ Bể Bơi
+Thể thao (golf,
gym…
- Tiện ích khác:
+ Quầy lễ tân
+ Phòng hội nghị,
hội thảo, phòng họp
+ Giặt là

Có

Có nhưng
không đầy
đủ các dịch
vụ
Không

Có
Có

Có
Có

Có(cao cấp)
Có (không
đa dạng)

Có
Có

Có (cao cấp) Có
Không
Có

Có
Có

Không
Không

Có
Có

Có
Có


12

+ dịch vụ phòng
24/24
+ Phục vụ ăn uống

+ Y tế

2.

Diện tích
Kiến trúc ngoại thất:

3.

- Hình thức kiến trúc

4.

- Sân vườn và cây
xanh
Kiến trúc nội thất căn
hộ/phòng:
- Bếp
- Phòng ngủ
- Phòng ăn

Có
Có

Không
Không

Có
Có

4*: 21-41m2[14]
Từ ≥ 25m2
5*: 24-100m2

Từ ≥ 18m2
(studio)

cao tầng, thấp
tầng
Có (Đa dạng,
phong phú)

cao tầng, thấp
tầng
Có (Đa dạng
phong phú)

Không
Có (thường là 1
phòng)
Không

(Nguồn: Nguyễn Thị Bích Ngọc, 2019)

cao tầng
Có

Có
Có (thường
là ≥1 phòng)

Có

Có
Có (thường là
≥1 phòng)
Có

1.3. Mô hình Condotel ở Việt Nam
Tổng quan về Condotel tại Việt Nam
Sự hình thành và phát triển
Việt Nam sở hữu đường bờ biển dài hơn 3000 km và mỗi một nơi lại mang
những nét đẹp khác nhau và tạo được sức hút cũng như dấu ấn sâu sắc đối với
khách du lịch. Những lợi thế này cũng đang ủng hộ những dự án Condotel được
kiến tạo và phát triển, cùng với đó là những ưu thế đặc biệt mà loại hình
Condotel mang đến.
Các căn hộ-khách sạn nghỉ dưỡng Condotel cùng với biệt thự nghỉ dưỡng
bắt đầu xuất hiện và hình thành tại Việt Nam từ năm 2007-2008 với các dự án
tiên phong tại Đà Nẵng, nơi có cơ sở hạ tầng đồng bộ và chính sách hợp lý của
chính quyền địa phương. Sau thành công của Đà Nẵng, các thành phố biển khác
như Nha Trang, Phan Thiết và Phú Quốc nhanh chóng bắt đầu phát triển loại
hình công trình này.