Quản lý nhà chung cư với sự tham gia của cộng đồng tại dự án mon city, phường mỹ đình, quận nam từ liêm, hà nội (luận văn thạc sĩ)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
-----------------------------------------

ĐỖ QUANG HUY

QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ VỚI SỰ THAM GIA
CỦA CỘNG ĐỒNG TẠI DỰ ÁN MON CITY,
PHƯỜNG MỸ ĐÌNH, QUẬN NAM TỪ LIÊM, HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

Hà Nội – 2019


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
-----------------------------------------------

ĐỖ QUANG HUY
KHÓA 2017-2019

QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ VỚI SỰ THAM GIA CỦA
CỘNG ĐỒNG TẠI DỰ ÁN MON CITY, PHƯỜNG MỸ ĐÌNH,
QUẬN NAM TỪ LIÊM, HÀ NỘI

Chuyên ngành : Quản lý đô thị và công trình
Mã số : 60.58.01.06

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC :
TS . NGUYỄN HUY DẦN

XÁC NHẬN CỦA CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN

Hà Nội 2019


LỜI CẢM ƠN
Để thực hiện và hoàn thành luận văn này, em đã nhận được sự hỗ trợ,
giúp đỡ cũng như là quan tâm, động viên từ nhiều cơ quan, tổ chức và cá
nhân. Nghiên cứu khoa học cũng được hoàn thành dựa trên sự tham khảo, học
tập kinh nghiệm từ các kết quả nghiên cứu liên quan, các sách, báo chuyên
ngành của nhiều tác giả ở các trường Đại học, các tổ chức nghiên cứu...
Trước hết, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Thầy giáo, Tiến sỹ
Nguyễn Huy Dần người trực tiếp hướng dẫn khoa học đã luôn dành nhiều thời
gian, công sức hướng dẫn em trong suốt quá trình thực hiện nghiên cứu và
hoàn thành luận văn.
Em xin trân trọng cám ơn Ban giám hiệu, Khoa sau đại học - Trường
Đại học Kiến Trúc Hà Nội cùng toàn thể các thầy cô giáo công tác trong
trường đã tận tình truyền đạt những kiến thức quý báu, giúp đỡ em trong quá
trình học tập và nghiên cứu.
Tuy có nhiều cố gắng nhưng trong luận văn này không tránh khỏi
những thiếu sót. Em kính mong Quý thầy cô, các chuyên gia, những người
quan tâm đến đề tài, đồng nghiệp, gia đình và bạn bè tiếp tục có những ý kiến
đóng góp, giúp đỡ để đề tài được hoàn thiện hơn.

Một lần nữa em xin chân thành cám ơn!
Hà Nội, Tháng 5 năm 2019.


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ này là công trình nghiên cứu khoa
học độc lập của tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là
trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Đỗ Quang Huy


MỤC LỤC
Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các hình vẽ
Danh mục sơ đồ
Mục lục
*

Lý do chọn đề tài ...................................................................................

*

Mục tiêu nghiên cứu ..............................................................................

*

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .........................................................

*

Phương pháp nghiên cứu .......................................................................

*

Ý Nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ..............................................
Ý nghĩa khoa học : .................................................................................
Ý nghĩa thực tiễn....................................................................................

*

Cấu trúc đề tài nghiên cứu .....................................................................

*

Các khái niệm và thuật ngữ sử dụng trong đề tài nghiên cứu...............

NỘI DUNG ................................................................................................... 1
Chương 1 : Thực trạng công tác quản lý chung cư với sự tham gia của cộng
đồng tại dự án Mon City ................................................................................... 1
1.1

Thực trạng về công tác quản lý nhà chung cư tại Hà Nội hiện nay. ... 1

1.1.1. Thực trạng tại các khu chung cư cũ tại nội thành ............................... 3
1.1.2. Thực trạng tại các khu chung cư “bậc trung”. .................................... 5

1.1.3. Thực trạng tại các khu chung cư cao cấp ............................................ 9
1.1.4. Về mặt an toàn cho người dân trong khu nhà chung cư ................... 11
1.1.5. Thực trạng về phí dịch vụ ................................................................. 15


1.2 Thực trạng về công tác quản lý, vận hành chung cư Moncity – Mỹ
Đình, Quận Nam Từ Liêm, Hà Nội............................................................. 19
1.2.1 Giới thiệu tổng quan về dự án Moncity – Mỹ Đình, Quận Nam Từ Liêm,
Hà Nội. ........................................................................................................ 25
1.2.2 Thực trạng công tác quản lý vận hành của chung cư Mon City ........ 29
1.3. Một số vấn đề cần được nghiên cứu và giải quyết trong công tác quản lý
vận hành chung cư Mon City ...................................................................... 33
Chương 2: Cơ sở khoa học về sự tham gia của cộng đồng tại dự án Mon City
..................................................................................................................... 35
2.1. Cơ sở pháp lý: ...................................................................................... 37
2.2. Cơ sở lý thuyết :……………………………………………………………………………….41

2.3. Cơ sở thực tiễn: .................................................................................... 53
2.3.1. Những vấn đề trong công tác quản lý chung cư đã được giải quyết sau
khi có luật nhà ở ra đời. ............................................................................... 54
2.3.2. Những vẫn đề chưa được giải quyết. ................................................ 55
2.4. Bài học kinh nghiệm ............................................................................ 57
2.4.1 Kinh nghiệm từ nước ngoài : ............................................................. 59
2.4.2 Kinh nghiệm trong nước. ................................................................... 62
Chương 3: Giải pháp quản lý nhà chung cư với sự tham gia của cộng đồng tại
dự án Mon City ........................................................................................... 64
3.1. Quan điểm, nguyên tắc về sự tham gia của cộng đồng trong quản lý nhà
chung cư. ..................................................................................................... 64
3.1.1. Quan điểm ......................................................................................... 65
3.1.2. Nguyên tắc …………………………………………………………………………………68

3.2. Giải pháp nâng cao Sự tham gia của cộng đồng trong công tác quản lý
chung cư Mon City . .................................................................................... 69
3.2.1. Làm rõ các chi tiết về cách tính diện tích, các tiện ích đi kèm trong hợp
đồng ngay từ khi mở bán............................................................................. 71
3.2.2. Đặt An toàn phòng cháy chữa cháy lên hàng đầu, tập huấn phòng cháy
chữa cháy cho người dân............................................................................. 74
3.2.3. Tuyên truyền nâng cao ý thức của người dân về việc giữ vệ sinh chung.
..................................................................................................................... 75
3.2.4. Kêu gọi người dân nâng cao ý thức giữ gìn an ninh trật tự nhà trung cư.
..................................................................................................................... 77
3.2.5. Tuyên truyền và tập huấn sử dụng điện an toàn trong nhà chung cư.77
3.2.6. Tổ chức đội giám sát việc chấp hành nội quy chung cư. .................. 78
3.2.8. Bổ sung Ban kiểm soát hồ trợ và kiểm tra, giám sát Ban quản trị tòa nhà
trong việc quản lý vận hành nhà chung cư:……………………………….79
3.2.9. Giải pháp phát huy sự tham gia cộng đồng trong quản lý nhà chung
cư ………………………………………………………………………….83
KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP. .................................. 88
Kết luận ...................................................................................................... 88
Kiến nghị ..................................................................................................... 92
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...............................................................................
PHỤ LỤC ........................................................................................................
Phụ lục 01 ( Công văn trả lời của Cục Quản lý nhà về vấn đề diện tích, sở
hữu).
Phụ lục 02 ( BB họp giữa CĐT và đại diện cư dân) .......................................


DANH MỤC HÌNH ẢNH
Số hiệu hình

Tên hình

Hình 1.1

Dân cư treo băng rôn phản đối chủ đầu tư
tại Hà nội

Hình 1.2.

Cháy chung cư Hồ Gương Plaza

Hình 2.1

Phối cảnh chung cư Mon City

Hình 2.2

Vị trí chung cư Mon City

Hình 2.3

Khoảng cách từ chung cư Mon City đến các
vị trí xung quanh

Hình 2.4

Mặt bằng căn hộ chung cư Mon City

Hình 2.5

Cư dân tố căn hộ chung cư Mon City thiếu
diện tích khi lắp đặt điều hòa

Hình 2.6

Cư dân treo băng rôn phản đối cách đo diện
tích căn hộ chung cư Mon City

HÌnh 2.7

Cư dân treo băng rôn phản đối cách đo diện
tích căn hộ chung cư Mon City

Hình 2.8

Một khu tập thể tại Hà Nội sau khi được cải
tạo

Trang
2

3
34
34
35

36
37

38

39

42


Hình 2.9

Desa Parkcity nhìn từ trên cao

Hình 2.10

Bên trong khu đô thị Desa Parkcity

Hình 3.1

Tủ chữa cháy

Hình 3.2

Nội quy phòng cháy chữa cháy

Hình 3.3

Hình ảnh theo hợp đồng mua bán căn hộ
thực tế

Hình 3.4

Cách tính đề xuất cụ thể trong hợp đồng

Hình 3.5
Hình 3.6

Cuộc họp tự phát với CĐT không thể đại
diện cho cư dân
Mặt nạ phòng độc

Hình 3.7

Hướng dẫn thoát hiểm khi xảy ra cháy

48
48
54
54
56

57
58
59
60


1

DANH MỤC SƠ ĐỒ
Tên sơ đồ

Tên sơ đồ

Trang

Sơ đồ 1.1

Giai đoạn đầu quản lý nhà chung cư

11

Sơ đồ 1.2

Giai đoạn sau khi nhà chung cư đạt trên 50%

12

các căn hộ và sau 12 tháng đưa vào sử dụng.
Sơ đồ 1.3

Sơ đồ quản lý vận hành tại chung cư Mon City.

35


2

MỞ ĐẦU
* Lý do chọn đề tài:
Hà Nội một trong những thành phố phát triển, nơi đây là trung tâm văn
hóa hành chính trị chính của cả nước. Có thể thấy rằng, Hà Nội hiện nay có số

lượng dân số đứng nhất nhì của cả nước do dân nhập cư từ các địa phương lân
cận, dân số quá đông đúc dẫn đến quỹ đất để xây dựng nhà ở ngày càng thiếu
hụt, do đó cần phải lựa chọn xây dựng nhà ở cho phù hợp, đáp ứng được nhu
cầu phát triển của đô thị. Bên cạnh nhà ở do nhân dân tự xây dựng, Hà Nội đã
tập chung phát triển nhiều nhà chung cư cao tầng được đầu tư theo dự án.
Có thể khẳng định rằng việc xuất hiện các căn hộ chung cư cao tầng đã
giúp ích rất nhiều cho các cư dân và xã hội. Về mặt xã hội đã giúp giải quyết
vấn đề về nhà ở cho các hộ dân ở trong các đô thị lớn, tạo điều kiện cho cơ
quan chức năng dễ dàng quản lý được các vấn đề về môi trường, an ninh trật
tự xã hội. Về phía khách hàng có nhu cầu mua căn hộ chung cư thì dễ dàng
giải quyết được vấn đề nguồn cung nhà ở, tại đây họ không cần phải bỏ ra
một khoản chi phí lớn để mua một mảnh đất riêng trong thành phố và không
mất thêm chi phí để xây dựng ngôi nhà.
Sự xuất hiện các tòa chung cư mang lại nhiều rất lợi ích cả về kinh tế và
xã hội, bên cạnh những ưu điểm đó cũng không thể phủ nhận hết những bất
cập còn tồn tại ở hầu hết các chung cư hiện nay. Sự nảy sinh các mâu thuẫn
đến nay vẫn chưa có cách giải quyết, đặc biệt là mâu thuẫn giữa cư dân với
chủ đầu tư luôn là vấn đề được nhắc đến tại các trang báo. Có thể kể qua vài
mâu thuẫn như:
- Tranh chấp diện tích, không gian sở hữu chung do không có pháp lý
hướng dẫn chi tiết, dẫn đến kiện cáo, mất mỹ quan đô thị, đảo lộn cuộc sống
của người dân.


3

Hình 1.1 Dân cư treo băng rôn phản đối chủ đầu tư tại Hà nội
- Dân cư sống trong các tòa chung cư cao tầng đang sống thấp thỏm
trong nỗi lo nỗi sợ, họ sợ việc cháy nổ bất cứ lúc nào không hay, do các chủ
đầu tư tắc trách, không quan tâm đến sự an toàn của người dân, các thiếu

trang thiết bị chữa cháy. Một phần người dân họ không được trang bị kỹ năng
chữa cháy, thoát hiểm khi xảy ra sự cố.

Hình 1.2 Cháy chung cư Hồ gươm Plaza.


4

- Chủ đầu tư cho thu phí dịch vụ hàng tháng từ 3000-16000đ/m2 của
từng hộ dân mà các khoản tiền thu lại sử dụng không công khai minh bạch,
chất lượng đời sống của cư dân không phản ánh đúng như số tiền họ đã bỏ ra
hàng tháng.
- Chủ đầu tư không chịu chi trả phí bảo trì 2%, mặc cho phía người dân,
chính quyền gửi văn bản yêu cầu hoàn trả lại phí bảo trì cho Ban quản trị, các
thiết bị trong chung cư sau nhiều năm hoạt động đã xuống cấp cần thay thế,
sửa chữa mà không có kinh phí để sửa chữa.
Từ những bất cập trên chúng ta nhận thấy việc tham gia của của cộng
đồng trong công tác quản lý chung cư giúp các hộ dân đòi lại quyền lợi của
mình, các chủ đầu cũng được hưởng các quyền lợi hợp pháp, cuộc sống ở các
khu chung cư ở được cải thiện tốt hơn.
Vì vậy đề tài “Quản lý nhà chung cư với sự tham gia của cộng đồng
tại dự án MON CITY, phường Mỹ Đình, quận Nam Từ Liêm, Hà nội” là
hết sức cần thiết và cấp bách, giúp góp phần cho công tác quản lý nhà chung
cư nói chung và chung cư tại dự án Mon City phường Mỹ Đình, quận Nam
Từ Liêm, Hà nội nói riêng.
* Mục tiêu nghiên cứu:
+ Khảo sát thực trạng công tác quản lý vận hành tại chung cư Moncity.
Tổng hợp các xung đột, vướng mắc từ khi chung cư đưa vào vận hành.
+ Đánh giá mức độ tham gia của cộng đồng trong công tác quản lý vận
hành chung cư.

+ Tìm hiểu nhận thức của cư dân về quyền lợi và trách nhiệm của mình
trong công tác quản lý vận hành.
+ Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao vai trò của cộng đồng trong công
tác quản lý vận hành nhà chung cư, nhằm giải quyết các xung đột lợi ích giữa


5

các bên tại chung cư Mon City nói riêng và các chung cư trên địa bàn thành
phố Hà Nội nói chung.
* Đối tượng nghiên cứu:
+ Đối tượng nghiên cứu: Công tác quản lý chung cư và sự tham gia của
cộng đồng trong công tác quản lý nhà chung cư để giải quyết các xung đột với
chủ đầu tư tại Chung cư Mon City phường Mỹ Đình, quận Nam Từ Liêm, Hà
nội.
+ Phạm vi nghiên cứu: Chung cư Mon City phường Mỹ Đình, quận Nam
Từ Liêm, Hà nội.
* Phương pháp nghiên cứu:
+ Phương pháp thu thập thông tin: thu thập số liệu, tài liệu, các văn bản
sẵn có.
+ Phương pháp kế thừa.
+ Phương pháp phỏng vấn: phỏng vấn chủ đầu tư, một số cư dân hiện
đang sinh sống tại Chung cư Mon City phường Mỹ Đình, quận Nam Từ Liêm,
Hà Nội.
* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài:
+ Ý nghĩa khoa học :
Trên cơ sở kết quả nghiên cứu của đề tài giúp cho các nhà quản lý nhận
diện được hiện trạng chung cư thực tại góp phần mô tả, dự báo được triển
vọng vận động của nhu cầu xã hội đối với nhà chung cư trong tương lai gần
cũng như tương lai xa hơn. Làm một công cụ hữu hiệu để cho con người có

thể xây dựng cho mình một xã hội tốt đẹp hơn.
Giúp các nhà quản lý nhận diện được một số tồn tại của hệ thống văn
bản pháp lý, thông tư hướng dẫn để kịp thời điều chỉnh, ban hành tránh được
các khiếu nại, tranh chấp giữa người dân và nhà đầu tư.
+ Ý nghĩa thực tiễn:


6

* Đối với các cơ quan chuyên môn, các nhà quản lý:
Giúp các cơ quan chuyên môn, các nhà quản lý nhận biết được những kỳ
vọng của người dân về môi trường sống hiện tại. Nắm rõ được các vẫn đề hay
xảy ra xung đột, kịp thời ban hành, sửa đổi các nghị định thông tư hướng dẫn
cho các bên nhắm đảm bảo quyền lợi cho người dân và nhà đầu tư.
Biết được các tiêu chí ảnh hưởng đến việc người dân chọn lựa nhà chung
cư, biết được các tiêu chí nào đã thực hiện tốt hoặc chưa tốt, qua đó có thể
từng bước đưa ra các tiêu chí phù hợp nhất để có thể thu hút người dân sinh
sống tại chung cư.
Hiểu được ý kiến đánh giá của người dân về nhà ở và dịch vụ của nhà ở,
biết được mức độ hài lòng của người dân về các khía cạnh cụ thể về chất
lượng nhà và dịch vụ. Từ đó đề xuất, khuyến cáo, đóng góp ý kiến xây dựng
quy chế khai thác sử dụng nhà ở chung cư. Kết quả nghiên cứu sẽ giúp cho
các cơ quan chuyên môn, hoạch định chính sách, các nhà quản lý và các nhà
thiết kế rà soát đánh giá lại các tiêu chí, mô hình thiết kế và mô hình quản lý
các khu chung cư để nâng cao sự hài lòng của người dân nhằm thu hút, làm
tăng nhu cầu người dân sinh sống tại các khu chung cư.
* Đối với cư dân sống trong khu chung cư:
Qua cuộc khảo sát thì cư dân có thể thể hiện những quan điểm, ý kiến
của họ về chất lượng sống, đánh giá công tác quản lý của ban quản lý tại các
khu chung cư nói chung và tại Chung cư Mon City phường Mỹ Đình, quận

Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Giúp cho cư dân trong khu chung cư nhận thức rõ hơn về vai trò, quyền
và nghĩa vụ của họ trong công tác tham gia quản lý nhà ở chung cư nơi họ
sinh sống.


7

* Cấu trúc đề tài nghiên cứu:
A. Mở đầu.
B. Nội dung.
- Chương I : Thực trạng công tác quản lý chung cư trên địa bàn thành
phố Hà Nội.
- Chương II : Cơ sở khoa học và thực tiễn.
- Chương III : Sự tham gia của cộng đồng trong công tác quản lý chung
cư Mon City phường Mỹ Đình, quận Nam Từ Liêm, Hà nội.
C. Kết luận kiến nghị, đề xuất giải pháp.
* Các khaí niệm và thuật ngữ sử dụng trong đề tài nghiên cứu:
Theo Thông tư 02/2016/TT của Bộ Xây dựng đưa ra một số khái niệm
như sau:
+ Nhà chung cư: là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi,
cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công
trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm
nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây
dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
+ Tòa nhà chung cư: là một khối nhà chung cư (có một hoặc một số đơn
nguyên) được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm
quyền phê duyệt.
+ Cụm nhà chung cư: là tập hợp từ hai tòa nhà chung cư trở lên được
xây dựng trên một khu đất theo quy hoạch, hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm

quyền phê duyệt và có cùng hình thức một chủ sở hữu hoặc nhiều chủ sở hữu.
+ Nhà chung cư có mục đích để ở: là nhà chung cư được thiết kế, xây
dựng chỉ sử dụng cho mục đích để ở.


8

+ Nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp: là nhà chung cư được
thiết kế, xây dựng để sử dụng vào mục đích ở và các mục đích khác như làm
văn phòng, dịch vụ, thương mại.
+ Chủ đầu tư: dự án xây dựng nhà chung cư là chủ sở hữu vốn hoặc tổ
chức, cá nhân được giao quản lý, sử dụng vốn để thực hiện dự án đầu tư xây
dựng nhà ở, trong đó có nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và pháp
luật có liên quan (sau đây gọi chung là chủ đầu tư).
+ Chủ sở hữu nhà chung cư: là chủ sở hữu căn hộ và chủ sở hữu diện
tích khác không phải là căn hộ trong nhà chung cư.
+ Người sử dụng nhà chung cư: là chủ sở hữu đang trực tiếp sử dụng nhà
chung cư hoặc tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng hợp pháp căn hộ,
phần diện tích khác trong nhà chung cư thông qua hình thức thuê, mượn, ở
nhờ, được ủy quyền quản lý sử dụng hoặc sử dụng theo quyết định của cơ
quan có thẩm quyền.
+ Nhà chung cư có một chủ sở hữu: là nhà chung cư chỉ có một chủ sở
hữu đối với toàn bộ nhà chung cư và không có phân chia phần sở hữu chung,
phần sở hữu riêng.
+ Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu: là nhà chung cư có từ hai chủ sở
hữu trở lên, trong đó có phần sở hữu riêng của mỗi chủ sở hữu và có phần sở
hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu.
+ Phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư: là phần diện tích, các hệ
thống thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật được quy định tại Khoản 2 Điều 100
của Luật Nhà ở nhưng thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu

tòa nhà chung cư.
+ Phần sở hữu chung của khu căn hộ: là phần diện tích, các hệ thống
thiết bị quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở nhưng chỉ
thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu khu căn hộ.


9

+ Phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại: là phần
diện tích, các hệ thống thiết bị quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 100 của
Luật Nhà ở nhưng chỉ thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của chủ sở hữu khu
chức năng này. Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:
b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng
chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao
ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu
thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống
cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền
hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần
sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư.
c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà
chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng
hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý
theo nội dung dự án đã được phê duyệt.
d) Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không
thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước
theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên
và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây
dựng nhà ở được phê duyệt.
+ Phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư: là phần diện tích, các công
trình, hệ thống thiết bị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật thuộc sở hữu

chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu cụm nhà chung cư, bao gồm bể
nước, máy phát điện, bể phốt, máy bơm nước, sân vườn công cộng (nếu có)
và các công trình, thiết bị khác được xây dựng, lắp đặt theo thiết kế được phê
duyệt để sử dụng chung cho nhiều tòa nhà nhập vào cụm nhà chung cư.


10

Có rất nhiều định nghĩa về sự tham gia của cộng đồng, trong khuôn khổ
luận văn có dùng hai khái niệm về cộng đồng:
+ Cộng đồng: là một nhóm người chung sống trong một điều kiện xã hội
nhất định, có chung một số đặc điểm và quyền lợi, dựa vào nhau cùng tồn tại
và phát triển.
+ Sự tham gia của cộng đồng : là cộng đồng cùng tham gia lập kế hoạch,
cùng thực hiện kế hoạch và cùng chia sẻ trách nhiệm và quyền lợi.


11

CHƯƠNG I : THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƯ
VỚI SỰ THAM GIA CỦA CỘNG ĐỒNG TẠI DỰ ÁN MON CITY.
1.1. Thực trạng về công tác quản lý nhà chung cư tại Hà Nội hiện
nay.
Tại Hà Nội, các chung cư bắt đầu phát triển từ nhiều năm nay,
nhưng những cơ chế quản lý mà các cấp quản lý đưa ra có lẽ chưa thực sự phù
hợp với thực tại, với cuộc sống của người dân. Dẫn đến các cuộc tranh chấp
bên khách hàng luôn là người thiệt thòi. Nhằm đảm bảo quyền lợi tốt nhất
giữa các bên, Bộ Xây dựng ban hành đưa ra quy chế 08/2008 và mới nhất là
Thông tư 02/2016 để quản lý.
Một trong những nội dung quan trọng của Quy chế 08 và Thông tư 02 là

quy định cụ thể về cơ cấu, cách thức tổ chức bộ máy thực hiện việc quản lý sử
dụng nhà chung cư (quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu, người sử dụng nhà
chung cư trong tổ chức quản lý sử dụng nhà chung; hội nghị nhà chung cư;
thành phần ban quản trị; quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư, doanh nghiệp
quản lý vận hành nhà chung cư).


12

Sơ đồ tổ chức quản lý vận hành nhà chung cư thể hiện qua 2 giai đoạn:
Sơ đồ 1.1: Giai đoạn đầu quản lý nhà chung cư.

Chủ đầu tư
Đại diện cư
dân

Doanh nghiệp QL vận
hành hành

Chú thích:

Doanh nghiệp bảo trì

quản lý giám sát trực tiếp
Tham gia giám sát hoặc phản ánh

Giai đoạn đầu quản lý nhà chung cư: chủ đầu tư là chủ thể chịu trách
nhiệm quản lý toàn bộ nhà chung cư, trong đó tập trung việc tự tổ chức (nếu
có đủ năng lực) hoặc ký kết hợp đồng thuê doanh nghiệp quản lý vận hành,
doanh nghiệp bảo trì để thực hiện các công việc vận hành, bảo trì nhà chung

cư, giai đoạn này, các chủ sở hữu căn hộ cử ban đại diện cho các hộ dân chủ
yếu phản ánh, kiến nghị các vấn đề liên quan đến sử dụng nhà chung cư tới
chủ đầu tư.
Sơ đồ 2.2 : Giai đoạn sau khi nhà chung cư đạt trên 50% các căn hộ và
sau 12 tháng đưa vào sử dụng.

Ban quản trị nhà chung cư
Chủ đầu tư

Doanh nghiệp QL
vận hành

Doanh nghiệp bảo
trì


13

Chú thích:

quản lý giám sát trực tiếp
Tham gia giám sát hoặc phản ánh

Giai đoạn này nhà chung cư phải được quản lý theo đung quy định của
Quy chế 08, và Thông tư 02, cụ thể như sau:
Chủ đầu tư: chịu trách nhiệm chủ trì tổ chức hội nghị nhà chung cư lần
đầu trong thời hạn không quá 12 tháng kể từ ngày nhà chung cư được bàn
giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên. Thực hiện lựa chọn
và ký hợp đồng với doanh nghiệp có chức năng và chuyên môn để quản lý
vận hành nhà chung cư trong thời gian đầu đưa nhà chung cư vào sử dụng đến

khi ban quản trị được thành lập. Đề xuất doanh nghiệp quản lý vận hành nhà
chung cư để hội nghị nhà chung cư lần đầu thông qua. Cử đại diện tham gia
vào thành phần ban quản trị nhà chung cư.
Ban quản trị nhà chung cư: thành phần bao gồm đại diện các chủ sở
hữu, người sử dụng nhà chung cư và đại diện chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý
nhà chung cư, hoặc cụm nhà chung cư. Số lượng từ 5 đến 15 thành viên, tùy
theo điều kiện cụ thể từng nhà chung cư hoặc cụm nhà chung cư. Cơ cấu gồm
1 hoặc 2 phó ban, trong đó có 1 phó ban là thành phần do chủ đầu tư cử tham
gia.
Ban quản trị có trách nhiệm:
+ Chủ trì hội nghị nhà chung cư; báo cáo công tác quản lý sử dụng nhà
chung cư giữa hai kỳ hội nghị;
+ Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng nhà chung cư; kiểm
tra, đôn đốc người sử dụng nhà chung cư thực hiện đúng nội quy quản lý sử
dụng nhà chung cư;
+ Ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ với doanh nghiệp quản lý vận
hành và hợp đồng bảo trì với doanh nghiệp có tư cách pháp nhân về xây
dựng; theo dõi, giám sát việc quản lý vận hành và bảo trì nhà chung cư;


14

Kiểm tra báo cáo thu, chi tài chính về quản lý vận hành và bảo trì nhà
chung cư.
Hình thức hoạt động ban quản trị: Hoạt động theo nguyên tắc tập thể,
quyết định theo đa số.
Doanh nghiệp quản lý vận hành và bảo trì nhà chung cư:
+ Doanh nghiệp quản lý vận hành là đơn vị có chức năng quản lý
chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư được thành lập và hoạt động
theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp; được hưởng các chế độ như đổi

với dịch vụ công ích trong hoạt động cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư.
+ Việc bảo trì nhà chung cư được thể hiện bởi doanh nghiệp có chức
năng quản lý vận hành nhà chung cư hoặc tổ chức có tư cách pháp nhân về
hoạt động xây dựng.
1.1.1. Thực trạng tại các khu chung cư cũ tại nội thành.
Hiện nay ở khu vực nội thành Hà Nội còn tồn tại những khu chung cư
cũ cao 4-5 tầng xây dựng xem kẽ tại các khu phố gây ảnh hưởng khá lớn tới
mĩ quan đô thị. Tổng quỹ nhà ở hiện nay của Hà Nội ước trên 17 triệu m2, lớn
thứ hai trong cả nước, sau TPHCM. Tuy nhiên, trong số này có tới 460 chung
cư cũ đang là nơi cư ngụ của 86.000 nhân khẩu, trong đó có 23 khu (4-5 tầng)
và hơn 10 khu (1-2 tầng) với khoảng 1 triệu m2 sàn bị xuống cấp nặng nề.
Các khu chung cư cũ này được xây dựng bằng vốn ngân sách Nhà nước từ
những năm 60-70-80 thế kỷ trước, đến nay đều đã xuống cấp, một số đang
trong tình trạng nguy hiểm và đặc biệt nguy hiểm. Vào khoảng cuối năm
2008, Hà Nội phải trải qua một “trận lụt lịch sử”. Trận mưa lớn nhất trong
vòng 35 năm đổ xuống ngày 31/10/2008 biến Hà Nội thành biển nước,các
khu chung cư cũ bị thấm dột,lún nứt nặng do bị ngâm nước nhiều ngày.Trần
nhà bong tróc nhiều chỗ,những mảng tường vốn đã tróc sẵn nay chỉ cần đẩy
nhẹ là rụng…Tiêu biểu phải kể đến các khu chung cư Giảng Võ, Thành Công,


15

Láng Hạ, Văn Chương, Kim Liên…Trước trận lụt các khu chung cư cũ này
đã xuống cấp rất nhiều rồi chứ không đợi đến lúc trận lụt xảy ra.
Mặt sau của nhà B1 khu tập thể Văn Chương là nơi giúp người ta dễ
hình dung được diện mạo ban đầu của những chung cư loại lắp ghép 6X, 7X,
bởi các khu nhà khác (và ngay cả mặt trước của chính khu nhà B1) đều đã
biến dạng do cơi nới, sửa sang chắp vá. Bức tường gạch cũ kỹ mọc đầy những
cụm dương xỉ, cửa sổ bằng gỗ tạp xệ hẳn xuống, cống thoát nước thải to thô

lố lộ thiên…, những hành lang hun hút luôn thiếu ánh sáng đã phản ánh tuổi
tác của các ngôi nhà. Khỏi phải nói cũng có thể hiểu được sự bất tiện mà cư
dân các khu nhà này phải chịu đựng khi sống trong tình trạng đó.
Tuy mới hơn, nhưng cư dân của các chung cư như Kim Liên, Trung
Tự, Thành Công, Giảng Võ… cũng đều phải trải qua vô số chuyện bực mình.
Một số người dân sống trong các căn hộ chung cư tại Thành Công tâm sự:
“Cứ mỗi khi trời mưa, đặc biệt là những đợt mưa dầm, gió bấc đầu mùa đông
hoặc giông bão mùa hè, nước chảy theo tấm ghép panel, ngấm dần xuống các
tầng thấp tạo nên những mảng ngấm loang lổ, thậm chí nhỏ thành giọt”. Quả
là trần và tường nhà họ, nhất là toilet, cứ loang lổ, thậm chí còn mọc rêu xanh.
Nhưng gia đình của họ cũng còn có được hệ thống công trình phụ riêng biệt
chứ hàng ngàn người dân ở chung cư Nguyễn Công Trứ lại còn chưa có được
hệ thống này.
Tại khu chung cư C4 Giảng Võ, vốn chỉ được phân cho các cán bộ
trung cao cấp vào những năm 80, hiện vẫn còn những chuyện rất trớ trêu. Lý
do là thiết kế của các căn hộ tại đây giống nhau, lối đi và hành lang quá hẹp,
không thể vận chuyển được những vật cồng kềnh. Đã có người khi cha già,
mẹ héo buộc lòng phải phá cửa để chuyển quan tài ra ngoài, rồi sau đó cũng
không thể di quan theo lối cầu thang thông thường, đành buộc dây thả qua
ban công xuống đất.


16

Để giải quyết thực trạng này, Bộ Xây dựng đã có quyết định số:
08/2008/QĐ –BXD về việc ban hành quy chế quản lí sử dụng nhà chung cư
trong đó có:
Điều 7. Cải tạo và phá dỡ nhà chung cư
Việc cải tạo, phá dỡ nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại
điều 81, 83, 84, 85, 86, 87, 88 và điều 89 của Luật nhà ở; Điều 55, Điều 56

của Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ về “quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở (sau đây gọi tắt là Nghị định số
90/2006/NĐ-CP) và Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 03/07/2007 về “một
số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư
hỏng, xuống cấp“.
Theo đó, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được thực hiện trên
nguyên tắc đồng thuận, đảm bảo 2/3 tổng số chủ sử dụng và sở hữu nhà ở hợp
pháp trong phạm vi dự án đồng tình với phương án di chuyển, tạm ứng, tái
định cư được Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định quận, huyện phê duyệt
thông qua văn bản có chữ ký của các hộ gia đình, được UBND phường, xã,
thị trấn xác nhận.
Các hộ gia đình, cá nhân được nhận bố trí tại các căn hộ mới có diện
tích căn hộ không nhỏ hơn 30 m2 sàn; không phải trả tiền cho chủ đầu tư
phần diện tích tái định cư bằng 1,3 lần diện tích ở hợp pháp cũ được UBND
quận, huyện phê duyệt. Đối với phần diện tích căn hộ được tăng thêm (ngoài
diện tích bằng 1,3 lần diện tích ở hợp pháp cũ) thì các hộ gia đình, cá nhân
phải trả tiền theo suất đầu tư m2 sàn của dự án được duyệt. Các hộ thuộc diện
nghèo và chính sách, phần diện tích phải trả tiền sẽ được UBND thành phố
xem xét cho phép trả góp trong 20 năm.
Khi HĐND thành phố ra nghị quyết khẳng định, cải tạo chung cư cũ là
một trong những nhiệm vụ trọng tâm của thành phố đến năm 2010, trên cơ sở