"Phân tích Bản án tranh chấp quyền hưởng dụng đối với bất động sản liền kề: Tranh chấp về quyền về lối đi qua và quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU...................................................................................................................1
NỘI DUNG...............................................................................................................1
I. Quyền về lối đi qua và quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề.1
1. Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề (Điều 252 BLDS):..........3
2. Quyền về lối đi qua (Điều 254 BLDS 2015):..................................................3
II. Bản án về tranh chấp lối đi, đường thoát nước của TAND huyện Vĩnh
Hưng (tỉnh Long An).............................................................................................4
1. Bối cảnh dẫn đến tranh chấp:...........................................................................4
2. Phân tích và bình luận các cơ sở pháp lí mà Hội đồng xét xử xem xét và đưa
ra phán quyết........................................................................................................7
3. Một số đề xuất................................................................................................12
KẾT LUẬN.............................................................................................................14
DANH MỤC TÀI KIỆU THAM KHẢO..............................................................15
PHỤ LỤC................................................................................................................16

0


MỞ ĐẦU
Trong thực tiễn cuộc sống, có những trường hợp bất động sản bị vây bọc bởi
các bất động sản thuộc nhiều chủ sở hữu khác nhau. Khi đó, chủ sở hữu bất động
sản bị vậy bọc có quyền yêu cầu một trong các chủ sở hữu bất động sản liền kề thỏa
mãn những nhu cầu thiết yếu của họ mà một trong số đó là nhu cầu về lối đi và
đường cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề. Đây là một vất đề nhạy cảm bởi lẽ
việc mở một lối đi qua hay đường cấp, thoát nước ảnh hưởng trực tiếp đến chủ sở
hữu bất động sản đó. Nó không chỉ làm chủ sở hữu mất đi quyền lợi về phần bất
động sản mở lối đi và đường cấp, thoát nước mà ảnh hưởng liên tục đến đời sống
sinh hoạt, kinh doanh,… của họ. Do đó, vấn đề quyền về lối đi và về cấp thoát
nước qua bất động sản liền kề là một vất đề đặc biệt quan trọng và phức tạp.
Để làm rõ hơn về vấn đề này, chúng em tìm hiểu “Bản án về tranh chấp lối

đi, đường thoát nước của TAND huyện Vĩnh Hưng.”
NỘI DUNG
I. Quyền về lối đi qua và quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền
kề
Quyền khác đối với tài sản:
Khoản 1 Điều 159 BLDS 2015 quy định:“1. Quyền khác đối với tài sản là
quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ
thể khác.”
Quyền khác đối với tài sản là quyền của người không phải chủ sở hữu đối với
tài sản này hay là quyền đối với tài sản của người khác. Quyền này có nội hàm là
ba quyền: Quyền đối với bất động sản liền kề, quyền hưởng dụng, quyền bề mặt.
Nếu các quyền cụ thể thuộc quyền sở hữu chỉ đồng thời thuộc về một chủ thể là chủ
1


sở hữu hoặc chủ thể khác thuộc trường hợp pháp luật có quy định thì các quyền cụ
thể của quyền khác đối với tài sản lại không thể đồng thời thuộc về một người
được. Bởi các quyền này được xác lập do pháp luật quy định cho từng chủ thể nếu
đủ điều kiện luật định hoặc do chủ sở hữu chuyền giao với những điều kiện nhất
định. Những quyền này được thực hiện trên những tài sản ở những trạng thái vật
chất khác nhau.
Quyền đối với bất động sản liền kề:

 Khái niệm:
Điều 245 BLDS 2015 quy định:“Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền
được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền)
nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của
người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).”
Đây chính là quyền của bất động sản này với bất động sản kia chứ không phải
là quyền của chủ thể này với chủ thể khác. Quyền này liên quan đến hai bất động

sản (thoản thuận dành một phần đất để khai thác một mảnh đất khác) chứ không
phải là quyền của hai cá nhân để thỏa mãn sơ thích cá nhân.
 Đặc điểm:
Thứ nhất, quyền này phải gắn liền với hai bất động sản, một bất động sản
hưởng quyền và một bất động sản chịu quyền. Bất động sản hưởng quyền là bất
động sản có những hạn chết bất tiện cho chủ sở hữu trong việc sử dụng, vì thế mà
cần đến sự “tạo điều kiện” của bất động sản chịu hưởng quyền.
Thứ hai, quyền này gắn với bất động sản chứ không phải gắn với chủ sở hữu
bất động sản. Vì vậy, khi bất động sản đổi chủ sở hữu thông qua các giao dịch dân

2


sự thì chủ mới sẽ là người được hưởng các quyền đó và chủ cũ cũng chấm dứt
quyền.
Thứ ba, quyền đối với bất động sản liền kề không có giá trị kinh tế, không
hướng đến việc khai thác giá trị của bất động sản đó cho mục đích lợi nhuận.
 Nội dung của quyền đối với bất động sản liền kề: Quyền về cấp, thoát nước
qua bất động sản liền kề (Điều 252 BLDS), Quyền về tưới nước, tiêu nước trong
canh tác (Điều 253 BLDS 2015), Quyền về lối đi qua (Điều 254 BLDS 2015),
Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác: (Điều
255 BLDS 2015),
1. Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề (Điều 252 BLDS):
Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc
phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải
dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng
nước chảy.
Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại
cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu
gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao

xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì
người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại.
2. Quyền về lối đi qua (Điều 254 BLDS 2015):
Thứ nhất, chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các
chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền
yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần
đất của họ. Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện
3


và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản
bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở
hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Thứ hai, vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên
thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu
có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm
quyền khác xác định.
Thứ ba, trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở
hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía
trong theo quy định tại khoản 2 Điều 254 BLDS 2015 mà không có đền bù.
II. Bản án về tranh chấp lối đi, đường thoát nước của TAND huyện Vĩnh
Hưng (tỉnh Long An).
1. Bối cảnh dẫn đến tranh chấp:

 Nguyên đơn: Ông Lê Văn Ngh (1968), Bà Nguyễn Thị Băng T (1970)
Vợ, chồng ông Ngh đang trực tiếp quản lý các thửa đất số 899 (diện tích đo
đạc thực tế là 1.687m2), thửa 900 (diện tích đo đạc thực tế là 7.978m2), thửa 901
(diện tích đo đạc thực tế là 972m2), thửa 902 (diện tích đo đạc thực tế là 2.878m2),
một phần thửa 853 (tổng diện tích là 36m2 + 98m2 + 929m2 = 1.063m2).

Tuy nhiên, hiện tại vợ, chồng ông Ngh chỉ được UBND huyện V cấp giấy
CNQSDĐ cho các thửa 899, 900, 901, còn thửa đất 902 thì UBND huyện V cấp
nhm cho bà Đỗ Ngọc Đ và một phần thửa 853 (tổng diện tích 1.063m2) đã cấp
nhằm cho ông Lê Văn Nh.
4


 Bị đơn: Ông Lê Văn Nh (1970), Bà Đỗ Ngọc Đ (1970)
Ông Nh là người đứng tên giấy CNQSDĐ các thửa đất 853, 854 và 904. Tuy
nhiên, thực tế ông chỉ quản lý sử dụng thửa đất 854, thửa 904 và một phần thửa 853
(diện tích 507m2), phần còn lại của thửa số 853 (tổng diện tích 1.063m2) hiện ông
Ngh đang quản lý sử dụng.
Vợ ông là bà Đ hiện là người đứng tên giấy CN QSD đất các thửa đất 902,
903, 956 và 958. Tuy nhiên, thực tế bà Đ chỉ quản lý sử dụng thửa đất 903, 956 và
958, riêng thửa 902 (diện tích 2.787m2) hiện ông Ngh đang quản lý sử dụng.
Bối cảnh dẫn đến tranh chấp:

 Nguyên nhân:
Từ các thửa đất để thoát nước và đi ra đường Nguyễn Thị Hạnh thì phải đi qua
phần đất công có vị trí C1 (diện tích là 422m2), C (diện tích là 445m2), D (diện
tích là 459m2) (do UBND xã V quản lý) tiếp giáp với phần đất ông Lê Văn Ngh.
Tuy nhiên, từ năm 2015 vợ chồng ông Nh, bà Đ cải tạo phần đất trên và không cho
vợ chồng ông Ngh sử dụng phần đất trên để đi lại và thoát nước. Vợ chồng ông
Ngh có khiếu nại lên UBND xã V nhưng không thành.
Trong quá trình sử dụng đất có xảy ra tranh chấp đường thoát nước vị trí B1
(diện tích 517m2), vị trí H (diện tích 36m2), vị trí A (diện tích 362m2) và lối đi vị
trí B (diện tích 517m2), vị trí E (diện tích 98m2) với vợ chồng ông Ngh và bà T.
UBND xã V có hòa giải nhưng không thành.

 Tranh chấp:

- Nguyên đơn: (ông Lê Văn Ngh, Bà Nguyễn Thị Băng T)

5


Vợ chồng ông Ngh khởi kiện yêu cầu vợ chồng ông Nh mở lại đường thoát
nước (vị trí C1), mở lại đường đi (vị trí C, D). Do phần đất trên là đất công do nhà
nước quản lý nên vợ chồng ông Ngh không phải bồi thường, còn phần đất gò (diện
tích 179m2) do vợ chồng ông Nh tự đào đắp, tự di dời nên cũng không phải bồi
thường.
- Bị đơn: (ông Lê Văn Nh, Bà Đỗ Ngọc Đ)
Vợ chồng ông Nh yêu cầu vợ chồng ông Ngh, bà T mở lại đường thoát nước
(vị trí B1, H, A) và lối đi (vị trí B, E). Do tất cả các vị trí thuộc về đất công do nhà
nước quản lý nên vợ chồng ông cũng không phải bồi thường cho vợ chồng ông
Ngh, bà T.

 Giải quyết:
- Nguyên đơn: (ông Lê Văn Ngh, Bà Nguyễn Thị Băng T)
Đối với yêu cầu của vợ chồng ông Nh yêu cầu vợ chồng ông mở lại đường
thoát nước (vị trí B1, H, A) và lối đi (vị trí B, vị trí E), ông Ngh đồng ý mở lại.
Đối với thửa 902 và một phần thửa 853, do hai bên chỉ yêu cầu mở lại đường
thoát nước, lối đi nên ông Ngh không yêu cầu Tòa án giải quyết trong vụ kiện này.
Nguyên đơn bà Nguyễn Thị Băng T thống nhất theo lời trình bày của chồng bà
là ông Ngh, không có ý kiến hay yêu cầu bổ sung.
- Bị đơn: (ông Lê Văn Nh, Bà Đỗ Ngọc Đ)
Đối với yêu cầu của vợ chồng ông Ngh yêu cầu vợ chồng ông mở lại đường
thoát nước (vị trí C1) và lối đi (vị trí C và D), ông Nh đồng ý mở lại.

6

Đối với phần gò đất diện tích 179m2, vợ chồng ông sẽ tự di dời, trả lại hiện
trạng ban đầu phần đất vợ chồng ông Ngh, bà T yêu cầu mở lại lối đi, đường thoát
nước.
Còn đối với yêu cầu vợ chồng ông Ngh, bà T phải bồi thường chi phí san lấp
tại vị trí C, C1, D số tiền 30.000.000 đồng, nay ông xin rút lại yêu cầu trên.
Đối với thửa 902 và một phần thửa 853, do hai bên chỉ yêu cầu mở lại đường
thoát nước, lối đi nên ông Nh không yêu cầu Tòa án giải quyết trong vụ kiện này.
Bị đơn bà Bà Đỗ Ngọc Đ thống nhất theo lời trình bày của chồng bà là ông
Nh, không có ý kiến hay yêu cầu bổ sung.
2. Phân tích và bình luận các cơ sở pháp lí mà Hội đồng xét xử xem xét
và đưa ra phán quyết.
Căn cứ vo Điều 273, 275, 277 BLDS 2005 và Điều 245, 252, 254 BLDS 2015
Hội đồng xét xử đã xem xét và đưa ra phán quyết:
 Ông Lê Văn Nh và bà Đỗ Ngọc Đ (bị đơn) phải có nghĩa vụ mở lại đường
thoát vị trí C1 (diện tích 422m2), mở lại đường đi vị trí C (diện tích 445m2) và vị
trí D (diện tích 459m2) (Theo Mảnh trích đo bản đồ địa chính số 80-2017 ngày
30/8/2017 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện V) theo điều khoản
đã nêu ở trên.
 Tương tự ông Lê Văn Ngh, bà Nguyễn Thị Băng T (nguyên đơn) phải có
nghĩa vụ mở đường thoát nước và lối đi ở vị trí B1 (diện tích 261m2), vị trí H (diện
tích 36m2), vị trí A (diện tích 362m2) và lối đi vị trí B (diện tích 517m2), vị trí E
(diện tích 98m2) (Theo Mảnh trích đo bản đồ địa chính số 80-2017 ngày 30/8/2017
của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện V).

7


Và điều kiện tiên quyết là không được ngăn chặn lối đi đường thoát nước của
cả hai bên, phải tạo điều kiện thuận lợi cho việc khơi thông, sử dụng đường nước,

đi lại lối đi.
-

Điều 273 BLDS 2005 về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề:
“Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề

thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp,
thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần
thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác.”
Theo đó, đây là các quyền của một chủ thể, không phải là chủ sở hữu đối với
bất động sản, nhưng họ được phép thực hiện một, một số các quyền (theo địa thế tự
nhiên, theo quy định của pháp luật, theo thoả thuận, hoặc theo di chúc) trên các bất
động sản liền kề, thuộc quyền sở hữu của người khác. Mục đích của quy định này
là nhằm tạo cơ sở pháp lý về những điều kiện thuận lợi để chủ sở hữu có thể khai
thác hiệu quả tối đa công dụng của tài sản.
-

Khoản 1 điều 275 BLDS 2005 về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề:
“1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở

hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất
động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được
yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó.
Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu
không có thoả thuận khác. Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được
coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích
của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở
lối đi.”
8

Bất động sản bị vây bọc bởi bất động sản khác cần phải có một lối đi để ra
đường công cộng. Lối đi phải đảm bảo nguyên tắc hợp lý và thuận tiện, ít gây phiền
hà cho các bên. Do vậy, yêu cầu về lối đi của chủ sở hữu bất động sản liền kề bị
vây bọc bởi các bất động sản khác được coi là chính đáng khi đáp ứng và hài hòa
được với quy tắc kể trên. Người được yêu cầu phải có và chỉ có nghĩa vụ đáp ứng
khi yêu cầu đó phù hợp với những nguyên tắc nêu trên.
-

Điều 277 BLDS 2005 về quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề:
“Trong trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát

nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước
chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc
ngăn chặn dòng nước chảy.
Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại
cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu
gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Trong trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây
thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp,
thoát nước không phải bồi thường thiệt hại.”
Việc sử dụng nước trong sinh hoạt và sản xuất là nhu cầu không thể thiếu của
con người, trong nhiều trường hợp không thể không phiền lụy các bất động sản liền
kề trong việc cấp thoát nước. Trường hợp này thường xảy ra khi một bất động sản
bị vây bọc không có nguồn nước cần thiết hoặc đang bị úng nước. Trong trường
hợp này, chủ sở hữu bất động sản liền kề buộc phải dành cho chủ sở hữu bất động
sản bị vây bọc bên trong một lối cấp thoát nước trên nguyên tắc hợp lý và không
được cản trở hoặc ngăn cản dòng nước chảy.
-

Theo Điều 245 BLDS 2015 quyền đối với bất động sản liền kề:
9


“Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất
động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác
một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản
hưởng quyền)”
Điều luật này đã đưa ra khái niệm về quyền sử dụng bất động sản liền kề trong
điều kiện cần thiết và hợp lý trên bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác.
Chủ sở hữu bất động sản liền kề vẫn sử dụng bất động sản của mình một cách bình
thường theo đúng công dụng của tài sản và khai lợi nó một cách bình thường. Hay
hiểu một cách cụ thể hơn thì Quyền bất động sản liền kề là việc một bất động sản
chịu sự khai thác của một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của một người
khác.
Quyền đối với bất động sản liền kề là Vật quyền, quyền này gắn liền với mảnh
đất chứ không phải gắn liền với hai chủ sử dụng đất/chủ sở hữu bất động sản.
Quyền năng này phát sinh do một bất động sản có những hạn chế nhất định mà cần
có một sự “tạo điều kiện” từ bất động sản bên cạnh. Quyền đối với bất động sản
liền kề không được xác định theo công dụng của bất động sản chịu hưởng quyền,
cũng không hướng tới khi thác lợi ích của bất động sản chịu hưởng quyền mà là
nhằm cho chủ sở hữu của bất động sản hưởng quyền có điều kiện để khai thác lợi
ích của bất động sản hưởng quyền
Việc chủ thể của bất động sản hưởng quyền được hưởng những quyền nhất
định không đồng nghĩa với viejc tước quyền cuta chủ sở hữu bất động sản chịu ảnh
hưởng quyền trong việc sử dụng tài sản của mình. Chủ sở hữu của bất động sản
chịu hưởng quyền đơn giản là không được ngăn cản chủ sở hữu của bất động sản
hưởng quyền đi qua, cấp thoát nước, mắc đường dây tải điện… Nói cách khác là
chủ sở hữu của bất động sản chịu hưởng quyền phải tạo điều kiện cho chủ sở hữu
của bất động sản hưởng quyền về lối đi, về lối thoát nước.

10


-

Điều 252 BLDS 2015 quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề:
“Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc

phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua
phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn
dòng nước chảy.
Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại
cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu
gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao
xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua
thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại.”
Đây là quyền địa dịch được xác lập theo địa thế, bất động sản hưởng quyền
không nhất thiết phải là một bất động sản bị vây bọc. Quyền đối với bất động sản
liền kề này không dựa trên cơ sở phải có một sự “yêu cầu” từ cbur sở hữu của bất
động sản hưởng quyền. Do vị trí tự nhiên của các bất động sản mà dòng chảy của
nước sẽ phải đi qua một bất động sản khác, thì khi đó chủ sở hữu của bất động sản
mà dòng nước chảy qua sẽ phải dành ra một lối cho việc cấp, thoát nước. Chủ sở
hữu của bất động sản chịu hưởng quyền không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng
nước chảy qua đất của mình
-

Điều 254 BLDS 2015 quy định quyền về lối đi qua:
“Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở

hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu

chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất
của họ.

11


Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và
hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị
vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở
hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Trong số các quyền đối với bất động sản liền kề được BLDS quy định thì
quyền về lối đi qua là một quyền nưng đặc biệt quan trọng, bởi lẽ một bất động sản
phải luôn đi kèm với ít nhất là một chủ sử dụng, và ai cũng có nhu cầu về một lối
để ra vào bất động sản của mình.
Với tính chất của một bất động sản bị vây bọc mà không có lối đi ra đường
công cộng. Điều 275 BLDS 2005 quy định chủ sở hữu của bất động sản bị vây bọc
có quyền yêu cầu “một lối đi hợp lý ra đường công cộng” trên bất động sản chịu
hưởng quyền. Theo quy định tại BLDS 2015 thì chủ sở hữu của bất động sản
hưởng quyền sẽ có lối đi qua bất động sản liền kề khi không có hoặc không đủ lối
đi ra đường công cộng.
Chính vì những căn cứ và phân tích trên, tòa án xét xử cho ông Lê Văn Ngh
và bà Nguyễn Thị Băng T được quyền mở lại đường thoát nước (vị trí C1), lối đi
(vị trí C, D), đồng thời cũng đồng ý cho ông Lê Văn Nh và bà Đỗ Ngọc Đ được
quyền mở lại đường thoát nước (vị trí B1, H, A) và lối đi (vị trí B, E). Ngay sau khi
bản án chính thức có hiệu lực thì hai bên gia đình phải tạo điều kiện cho nhau để
mở lối đi lại, khơi thông, sử dụng đường nước và không được có hành vi cản trở
hoặc ngăn chặn lối đi, dòng nước chảy
3. Một số đề xuất
Qua việc nghiên cứu thực trạng pháp luật về việc tranh chấp lối đi, đường

thoát nước ở tình huống trên cho thấy thực tiễn ở nước ta có một số bất cập và
12


vướng mắc phát sinh từ những quy định của pháp luật. Từ những bình luận bản án
đã nêu trên nhóm em có một số giải pháp để nâng cao hiệu quả trong công tác xây
dựng và áp dụng pháp luật nhằm ngăn ngừa giải quyết các tranh chấp về lối đi,
đường thoát nước:
Thứ nhất, giải pháp về xây dựng, hoàn thiện pháp luật. Đây là giải pháp cốt
lõi, đặc biệt quan trọng, bởi lẽ, khi nhà nước xây dựng được một hệ thống pháp luật
có chất lượng đầy đủ về nội dung và cả hình thức thì đó là cơ sở pháp lý để các cấp
chính quyền, tòa án nhân dân và người dân áp dụng pháp luật, thi hành luật đúng
đắn thống nhất và có hiệu quả cao. Ở nước ta hiện nay, tuy nhà nước đã ban hành
rất nhiều văn bản pháp luật về đất đai nhưng các quy định còn tản mạn, chồng
chéo, thiếu sự thống nhất. Do đó, nhà nước cần giao nhiệm vụ cho các cơ quan có
trách nhiệm khẩn trương nghiên cứu và rà soát để sớm ban hành các quy phạm
pháp luật về đất đai cho phù hợp với kinh tế thị trường:
-

Cần tiếp tục hoàn thiện pháp luật đất đai về việc quy định sử dụng đất để làm

lối đi, đường thoát nước.
-

Cần có những hướng dẫn cụ thể theo hướng công nhận hiện trạng sử dụng

đất thực tế để không xảy ra tranh chấp về lối đi, đường thoát nước
-

Cần làm rõ hơn khái nhiệm về “đất làm lối đi, đường thoát nước” để hệ

thống cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, cơ quan tòa án và người dân có được
cách hiểu đúng nhất đầy đủ và chính xác về nội dung cũng như bản chất pháp lý
của tranh chấp lối đi, đường thoát nước.
Thứ hai, hội đồng xét xử đã thực hiện có hiệu quả xét xử nhanh, trực tiếp đáp
ứng được nhu cầu của hai bên tránh sảy ra xung đột, cãi vã:
-

Quyền lợi, nghĩa vụ của cả hai bên được toà án phân ra rõ ràng và toà án đảm

bảo hai bên thực hiện đầy đủ đựa trên cơ sở pháp lý đã nêu ra.
13


-

Toà án nên theo dõi và đảm bảo sau khi bản án có hiệu lực thì gia đình ông

Ngh và bà T phải tạo điều kiện cho gia đình ông Nh và bà T mở lối đi và đường
thoát nước đảm bảo quyền lợi hợp pháp của hai bên.
Thứ ba, phán quyết của tòa về việc cấp thoát nước và lối đi lại theo Điều 251
và Điều 254 BLDS năm 2015 đã giải quyết tranh chấp của hai gia đình ông Lê Văn
Ngh, bà Nguyễn Thị Băng T và ông Lê Văn Nh, bà Đỗ Ngọc D. Hai bên gia đình
có nêu ra yêu cầu của mình đối với gia đình còn lại, hai bên gia đình đều chấp
thuận với yêu cầu gia đình trên đưa ra mà không có thêm tranh chấp hay yêu cầu
nào khác. Vậy, tại sao không thể giải quyết vấn đề cho 2 bên bằng hòa giải, giảm
bớt thời gian cũng như tiền bạc cho hai hộ gia đình.
-

Theo Khoản 4, Điều 27 Pháp lệnh án phí, lệ phí tòa án quy định: “Nguyên

đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm tương ứng với phần yêu cầu không được Tòa
án chấp nhận. Bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm tương ứng với phần yêu cầu
của nguyên đơn đối với bị đơn được Tòa án chấp nhận.”
-

Trong vụ án dân sự này, phần yêu cầu của nguyên đơn là ông Lê Văn Ngh,

bà Nguyễn Thị Băng T đã được tòa án chấp nhận (tức là bên bị cáo phải chịu toàn
bộ án phí) nhưng yêu cầu trả lại lối đi cũng như mở lại đường thoát nước ở các
mảnh đã nêu trên của gia đình ông Lê Văn Nh, bà Đỗ Ngọc Đ được tòa chấp nhận
(chỉ phần yêu cầu nào của bên bị được tòa chấp nhận thì bên nguyên mới phải chịu
án phí .
Vậy nên, đáng lí phần án phí do gia đình ông Lê Văn Nh, bà Đỗ Ngọc Đ đáng
lí phải chịu án phí cao hơn so với gia đình ông Lê Văn Ngh, bà Nguyễn Thị Băng
T. Nhưng trong phần án phí do tòa tuyên, hai bên gia đình phải chịu mức án phí
như nhau mỗi hộ là 300.000 VNĐ.

14


Ngoài ra, các chi phí liên quan phát sinh trong quá trình đo đạc và thẩm định
cần thiết về các mảnh đất chia đều cho 2 bên là hợp lí.
KẾT LUẬN
Tóm lại, quyền về lối đi qua bất động sản liền kề là một vấn đề rất nhạy cảm
hiện nay. Trong mối quan hệ giữa chủ sở hữu bất động sản liền kề và bất động sản
bị vây bọc luôn có những vướng mắc khó giải quyết. Bởi lẽ, việc mở một lối đi hay
đường cấp, thoát nước ảnh hưởng không nhỏ đến quyền lợi của các chủ sở hữu. Nói
chung, cho đến nay vấn đề này cần được xem xét và quy định rõ ràng hơn nữa,
khắc phục những điều còn tồn đọng trong quy định của luật để việc áp dụng được

rõ ràng và thuận tiện hơn.
Do trình độ am hiểu về vấn đề này còn hạn chế, nên bài viết chắc chắn không
thể tránh khỏi những thiếu sót. Chúng em kính mong nhận được những ý kiến của
thầy cô bài làm được hoàn thiện hơn. Chúng em xin chân thành cảm ơn.

15


DANH MỤC TÀI KIỆU THAM KHẢO

16


PHỤ LỤC

17