Tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất áp dụng pháp luật và thực tiễn giải quyết tại Tòa án nhân dân huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƢ PHÁP

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
---------------

CẦM THỊ THANH HUYỀN

TRANH CHẤP VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TẠI
TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN QUỲNH NHAI, TỈNH SƠN LA

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI – 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƢ PHÁP

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
---------------

CẦM THỊ THANH HUYỀN

TRANH CHẤP VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TẠI
TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN QUỲNH NHAI, TỈNH SƠN LA

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Ngành luật : Luật Dân sự và Tố tụng dân sự
Mã số

: 8380103

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. Nguyễn Minh Tuấn

HÀ NỘI – 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi.Cáckết quả
nêu trong luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào
khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo tính chính xác,
tin cậy và trung thực.Tôi xin cam đoan là các thông tin trích dẫn trong luận
văn đã được ghi rõ nguồn gốc.
Học viên thực hiện luận văn

Cầm Thị Thanh Huyền


DANH MỤC VIẾT TẮT
QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

NSDĐ

: Người sử dụng đất

LĐĐ

: Luật đất đai

BLDS

: Bộ luật dân sự

BLTTDS

: Bộ luật tố tụng dân sự

HĐCNQSDĐ : Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
UBND

: Ủy ban nhân dân


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chƣơng 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ................................................................................ 8
1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất .................................................................. 8
1.2 Khái niệm chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất .................................... 12
1.3 Đặc điểm chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ...................................... 14
1.4 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất............................................. 15
1. 5 Những điều kiện pháp lý liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất . 16

1.7 Tranh chấp chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất .................................. 31
1.8 Nguyên nhân tranh chấp chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất........... 32
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 .............................................................................. 34
Chƣơng 2. ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN QUỲNH NHAI ........................................ 35
2.1 Những số liệu về giải quyết tranh chấp CQSDĐ tại tòa án huyện
Quỳnh Nhai. ................................................................................................... 35
2.2 Khái niệm giải quyết tranh chấp về chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất và nguyên tắc giải quyết tranh chấp chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất ................................................................................................................... 37
2.2.1 Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................................................................. 37
2.2.2 Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất .................................................................................................................... 38
2.2.3 Khái quát về nguồn pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai ................ 38
2.3 Áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp chuyển nhƣợng quyền
sử dụng đất. .................................................................................................... 38
2.3.1 Nguyên tắc áp dụng pháp luật ............................................................... 39


2.3.2 Quy trình áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Quỳnh Nhai ............. 40
2.4 Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực trạng áp dụng những
quy định pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ....................... 48
2.5 Một số bất cập trong quy định của pháp luật về chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất: ........................................................................................ 57
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 .............................................................................. 64
Chƣơng 3. GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN QUỲNH NHAI VÀ HOÀN THIỆN
PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ......... 65
3.1Các yếu tố thuộc về phƣơng diện lập pháp: .......................................... 65
3.1.1 Hoàn thiện hệ thống pháp luật và chính sách quản lý đất đai ............. 65
3.1.2 Cần sửa đổi một số điều liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất
của Bộ luật Dân sự 2015 và luật Đất đai 2013 .............................................. 66
3.2Các yếu tố về phƣơng diện bồi dƣỡng nghiệp vụ .................................. 67
3.3 Các yếu tố thuộc về phƣơng diện ngƣời tham gia tố tụng giải quyết
các vụ tranh chấp về quyền sử dụng đất. .................................................... 69
3.4 Các yếu tố thuộc về phƣơng diện hƣớng dẫn thi hành pháp luật ...... 69
3.5 Về phƣơng diện hƣớng dẫn thi hành pháp luật ................................... 70
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 .............................................................................. 74
KẾT LUẬN .................................................................................................... 75
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu của một quốc gia, là tài sản có giá trị
lớn đối với cá nhân, hộ gia đình, cho nên Nhà nước ta đã ban hành hệ thống
văn bản về đất đai làm cơ sở pháp lý bảo vệ quyền sở hữu về quyền sử dụng
đất của cá nhân, pháp nhân.
Trong cơ chế thị trường, đất đai và quyền sử dụng đất là hàng hóa được
lưu thông thường xuyên và dễ dàng, cho nên giá trị của QSDĐ ngày càng tăng
cao theo nhu cầu của thị trường, vì vậy tranh chấp về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất nói chung và tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói
riêng nước ta hiện nay đã và đang là vấn đề phức tạp, ảnh hưởng đến sự phát
triển kinh tế đất nước và ổn định xã hội

Tại Việt Nam, đất đai được xác định là nguồn tài nguyên quan trọng, là bộ
phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần không thể thiếu của môi
trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư và xây dựng cơ sở kinh tế,
văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đặc biệt hơn cả là trong giai đoạn
hiện nay đất đai còn được xem là nguồn lực quan trọng nhất và cơ bản nhất
để phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Vì lẽ đó, đất đai là một vấn đề luôn
được Đảng và Nhà nước ta chú trọng.
Đối với con người, việc tác động vào đất đai nhằm tạo ra những giá trị
về mặt vật chất và tinh thần để phục vụ cho nhu cầu cuộc sống là rất cần thiết.
Trong quá trình tồn tại, con người bằng các hoạt động của mình đã tác động
một cách tích cực và thường xuyên đến đất đai bằng nhiều hình thức khác
nhau nhằm khai thác hiệu quả nhất giá trị của đất đai. Cùng với sự phát triển
không ngừng của đất nước về mọi mặt, đất đai ngày càng khẳng định vai trò
quan trọng và giá trị kinh tế của mình. Vì thế, các hoạt động liên quan đến đất
đai càng càng trở nên phong phú và đa dạng, đáng chú ý nhất là vấn đề dịch


2

chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác, có thể nói, đây là
một vấn đề mang tính tất yếu của xã hội và nhà nước ta cũng đã ban hành, sửa
đổi nhiều văn bản pháp luật qui định về vấn đề này, cụ thể như: Luật đất đai
năm 1993, 2003, 2013 để có thể điều chỉnh tốt nhất các vấn đề phát sinh trong
hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo qui định của pháp luật, chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà
nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa những
người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủ thể mới. Việc chuyển
quyền sử dụng đất theo qui định của Luật Đất đai 2013 bao gồm: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong các hình thức này, chuyển nhượng

quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến hơn cả. Luật đất đai xác định người
sử dụng hợp pháp, không có tranh chấp và có đủ điều kiện theo qui định của
pháp luật thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người
khác. Như vậy, người sử dụng đất hợp pháp vừa có quyền khai thác, sử dụng
đất còn có thể chuyển quyền sử dụng đất cho người khác để thu về một khoản
tiền tương ứng với giá trị của nó, đất đai trở thành một tài sản có giá và quyền
sử dụng đất tham gia vào thị trường giao dịch bất động sản.
Tuy nhiên, trên thực tế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra
trên thị trường giao dịch vẫn còn rất nhiều vấn đề phức tạp phát sinh xuất phát
từ nhiều lý do khác nhau như từ sự kém hiểu biết về pháp luật hoặc từ lý do
khác như lừa đảo…dẫn đến tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái
pháp luật vẫn thường xuyên diễn ra, quyền lợi hợp pháp của chủ thể tham gia
giao dịch vẫn chưa được bảo vệ. Vì lẽ đó, việc nghiên cứu và tìm hiểu các qui
định của pháp luật về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn
áp dụng các qui định đó vào thực tế là một vấn đề rất quan trọng và cần thiết,
sự hiểu biết và nhận thức đúng đắn về các qui định của pháp luật giúp cho các


3

chủ thể tham gia giao dịch tự bảo vệ quyền lợi của mình một cách tốt nhất,
đồng thời việc nghiên cứu thực tiễn áp dụng giúp chúng ta dễ dàng phát hiện
ra những hành vi vi phạm pháp luật để kịp thời xử lý cũng như những bất cập,
hạn chế trong các qui định của pháp luật để từ đó hoàn thiện hơn nữa các văn
bản pháp luật.
Trong thời gian vừa qua, thị trường bất động sản của nước ta hoạt động rất sôi
nổi và tích cực. Đặc biệt là các thành phố lớn như Hà Nội, tp Hồ Chí Minh và
các thành phố khác như thành phố Sơn La…,các thành phố này đã và đang có
những thay đổi mạnh mẽ về mọi mặt nhất là sự phát triển về cơ sở hạ tầng,
việc mở rộng toàn diện thành phố đã làm cho thị trường giao dịch bất động

sản nơi đây diễn ra nhộn nhịp và sôi động hơn cả. Mặt khác, Do chính sách về
đất đai của Nhà nước ta có nhiều thay đổi, hệ thống pháp luật chưa hoàn
chỉnh, cho nên tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra phức
tạp, vì thế việc lựa chọn đề tài "Tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất- Áp dụng pháp luật và thực tiễn giải quyết tại Tòa án nhân dân
huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La” làm luận văn thạc sĩ của học viên có ý
nghĩa khoa học và thực tiễn.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Về đề tài này đã có những công trình nghiên cứu, bài viết của các nhà
khoa học, các chuyên gia trong trong ngành Tòa án đề cập đến vấn đề tranh
chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đấtvà giải quyết tranh chấp đất đai,
như Đề tài khoa học cấp bộ năm 2001 của Toà án nhân dân tối cao, do
Nguyễn Văn Luật làm chủ nhiệm đề tài; “Tranh chấp đất đai và th m quyền
giải quyết của Tòa án”, Luận văn thạc sỹ luật học của Phạm Thị Hương Lan
(2009), Viện Nhà nước và Pháp luật; đề tài “Cơ sở lý luận và thực tiễn nhằm
nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất tại toà án
nhân dân”; “Giải quyết tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất


4

bằng tòa án từ thực tiễn tại Tp. Đà Nẵng” Luận văn thạc sỹ luật học của Mai
Thị Tú Oanh (2008); Ngoài các công trình nghiên cứu cơ bản trên còn có các
bài trên các tạp chí chuyên ngành nghiên cứu về một khía cạnh của vấn đề
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trên đây là những công trình nghiên cứu mang tính học thuật về
chuyển quyền sử dụng đất là chủ yếu. Tuy nhiên, một công trình nghiên cứu
độc lập mang tính chất ứng dụng về giải quyết tranh chấp chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại toà án huyện Quỳnh Nhai thì đây là công trình khoa học
có tính thực tiễn cao tại một địa phương miền núi phía Bắc Việt Nam

3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
* Đối tượng nhiên cứu
- Nghiên cứu một số vấn đề lý luận về pháp luật chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.
- Nghiên cứu những vấn đề phát sinh trong thực tiễn từ việc từ việc áp dụng
các qui định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sụng đất tại địa bàn
huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La.
* Phạm vi nghiên cứu
Luận văn tập trung nghiên cứu những vấn đề sau:
- Một số vấn đề lý luận cơ bản về chuyển nhượng quyền sử dụng đất như:
khái niệm về quyền sử dụng đất, khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, các điều kiện có hiệu lực của chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh
chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất..
- Thực tiễn và áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp về chuyển quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La.
- Các loại tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Hướng hoàn thiện pháp luật về đất đai, đặc biệt là chuyển nhượng QSDĐ và
các chính sách về đất đai của Đảng và Nhà nước.


5

- Nâng cao chất lượng giải quyết tranh chấp có hiệu quả về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân Huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La.
4. Mục đích và nhiệm vụ của đề tài
* Mục đích nghiên cứu
Luận văn tập trung nghiên cứu để làm rõ cơ sở pháp lý cho việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam theo qui định của pháp luật hiện hành
và thực tiễn áp dụng các qui định đó tại địa bàn huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn
La, từ đó đưa ra những nhận định, những đánh giá của bản thân về những

nguyên nhân dẫn đến những bất cập và đưa ra các kiến nghị sửa đổi một số
qui định của pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất và một số giải pháp có
tính khả thi nhằm giải quyết những thực trạng đang tồn tại đó, để nâng cao
hiệu quả giải quyết tranh chấp về chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Quỳnh
Nhai, tỉnh Sơn La nói riêng, của nước ta nói chung.
* Nhiệm vụ luận văn:
Để thực hiện được các mục đích nêu trên luận văn có các nhiệm vụ cụ
thể sau:
+ Nghiên cứu một số vấn đề lý luận cơ bản về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất để làm cơ sở để đánh giá thực trạng giải quyết tranh chấp về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La.
+ Đánh giá kết quả đạt được, những ưu điểm, hạn chế của hoạt động
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La và
những nguyên nhân còn tồn tại trong hoạt động này.
+ Nêu lên các quan điểm, yêu cầu và đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm
hoàn thiện hơn nữa các qui định của pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất,
các giải pháp nâng cao chất lượng giải quyết tranh chấp về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại tòa án


6

5. Cơ sở lý luận và phƣơng pháp nghiên cứu
* Cơ sở lý luận
Luận văn được nghiên cứu trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh và quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam về
Nhà nước và pháp luật, trong đó có vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất
theo qui định của pháp luật.
* Phƣơng pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu của triết học Mác – Lênin
về duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, phương pháp lịch sử và lôgic; phương

pháp kết hợp giữa lý luận và thực tiễn; phương pháp phân tích, tổng hợp,
thống kê, so sánh.
6. Đóng góp về khoa học của luận văn
- Luận văn làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật để
giải quyết tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa bàn huyện
Quỳnh Nhai, tỉnh sơn La.
- Trên cơ sở đánh giá thực trạng, chỉ ra những bất cập trong hoạt động
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đề ra các giải pháp có tính khả thi nhằm
hoàn thiện hơn nữa các qui định của pháp luật hiện hành về vấn đề chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
7. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
- Kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần cung cấp cơ sở lý luận và
cơ sở thực tiễn cho hoạt động chuyển nhượng và giải quyết tranh chấp về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn
La.
- Luận văn có thể sử dụng làm tài liệu tham khảo cho công tác nghiên
cứu giảng dạy, học tập trong các trường Đại học chuyên luật và không chuyên
luật.


7

- Luận văn có thể làm tài liệu tham khảo trong việc hoàn thiện các qui
định của pháp luật về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay.
8. Kết cấu của luận văn
Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chƣơng 2: Áp dụng pháp luật và Thực tiễn giải quyết tranh chấp về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại Toà án nhân dân huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn
La.
Chƣơng 3: Giải pháp nâng cao chất lượng giải quyết tranh chấp chuyển

nhượng quyền sử dụng đất tại tòa án nhân dân huyện Quỳnh Nhai và hoàn
thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.


8

Chƣơng 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước có đầy đủ các
quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai; trong các quyền năng đó
quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ
sở hữu. Nhưng Nhà nước không phải là chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà gián
tiếp sử dụng thông qua các tổ chức, cá nhân trong xã hội bằng cách giao đất,
cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất
trực tiếp. Các tổ chức cá nhân không phải là chủ sở hữu đất nói chung và đất
nói riêng, nhưng được Nhà nước giao đất và trao cho quyền sử dụng đất . Đây
là một quyền năng đặc biệt không giống với quyền sử dụng của bất kỳ một tài
sản nào khác. Đất thuộc sở hữu toàn dân, quyền sử dụng đất thuộc về người
sử dụng đất. Hay nói cách khác, quyền sử dụng đất đã tách khỏi quyền sở
hữu, được chủ sở hữu chuyển cho người sử dụng thực hiện và trở thành một
loại quyền về tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất. Người sử dụng đất
không chỉ được khai thác các lợi ích từ đất một cách ổn định lâu dài mà họ
còn được quyền chuyển quyền sử dụng, thực hiện và giao dịch dân sự và kinh
tế về quyền sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Có thể
nói Nhà nước đã "trao" cho người sử dụng đất "quyền định đoạt số phận pháp
lý của thửa đất sử dụng trong khuôn khổ pháp luật quy định”, nhờ đó người
sử dụng đất ngoài việc khai thác sử dụng đất của mình còn có thể chủ động
thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đó cho người khác khi không có nhu cầu
hoặc điều kiện sử dụng. Nhà nước đã trao cho người sử dụng đất nhiều quyền

năng gần giống với quyền sở hữu đất, có thể chủ động độc lập quyết định việc
sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế cao cho chính họ và cho Nhà nước. Nhưng
dù Nhà nước có cho phép người sử dụng đất tiến gần tới quyền sở hữu, Nhà


9

nước không trực tiếp sử dụng thì Nhà nước cũng không mất đi quyền sử dụng
của mình. Bởi vì, thông qua việc xây dựng xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất ; thông qua việc xây dựng ban hành các văn bản qui phạm pháp luật
về quản lý và sử dụng đất, buộc các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải thực
hiện trong quá trình sử dụng đất, điều này có ý nghĩa thông qua quá trình sử
dụng, người sử dụng đất, bên cạnh việc được hưởng các quyền lợi ích từ việc
sử dụng mang lại thì họ cũng phải thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng,
đóng góp một phần lợi ích mà họ thu được từ việc sử dụng đất cho Nhà nước
thông qua hình thức như nộp thuế sử dụng đất , thuế chuyển quyền sử dụng
đất , nộp lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất ...
Luật đất đai năm 1993, 2003 đều khẳng định người sử dụng đất có các
quyền trong quá trình sử dụng đất gần giống như quyền của chủ sở hữu gồm:
quyền cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, chuyển đổi, quyền
chuyển nhượng sử dụng đất và nay luật đất đai 2013 tiếp tục ghi nhận quyền
này. Tuy nhiên không thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng
đất bi chúng có sự khác nhau về cả nội dung, ý nghĩa. Cụ thể:
- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), còn quyền sử dụng
đất là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc
cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền
sử dụng đất.
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử
dụng đất lại không trọn vẹn, đầy đủ. Bởi vì, thứ nhất, người sử dụng đất
không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở

hữu. Thứ hai, không phải người nào cứ có quyền sử dụng đất hợp pháp là có
đủ 8 quyền của người sử dụng đất. Luật đất đai 2013 có sự phân biệt giữa các
chủ thể sử dụng đất. Chẳng hạn, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất
theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo


10

lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê mà
không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất thuê...
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền sử
dụng đất lại là quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc chỗ người sử dụng đất chỉ
được sử dụng đất trong phạm vi Nhà nước cho phép, định trước (không được
tuỳ tiện thay đổi mục đích sử dụng, chuyển đổi theo quy định của pháp luật,
không được hủy hoại đất....).
Theo quy định của Bộ luật dân sự thì "quyền sử dụng là quyền khai
thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản" . Người không phải là chủ sở
hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong các trường hợp được chủ sở hữu
chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy định.
Theo PGS.TS Phạm Hữu Nghị: "Quyền sử dụng đất là một bộ phận
cấu thành của quyền sở hữu đất. Thông qua việc được độc lập quyền giao đất,
cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn
thuê đất nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định"[24 1]. Dưới góc độ
kinh tế thì quyền sử dụng đất là một quyền dân sự, theo đó người sử dụng đất
được quyền khai thác công dụng, các thuộc tính có lợi ích từ đất nhằm mang
lại lợi ích cho mình. Dưới góc độ pháp lý thì quyền sử dụng đất là một quyền
năng mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất được hưng đối với khối tài sản
chung này, nhằm mang lại lợi ích cho bản thân và cho xã hội.
Quyền sử dụng đất cũng phải được hiểu là người sử dụng đất bên cạnh

việc được hưởng các quyền, lợi ích thì họ còn phải thực hiện các nghĩa vụ của
người sử dụng. Ngoài các nghĩa vụ cụ thể khi sử dụng đất vào các nội dụng
khác nhau, người sử dụng đất còn phải tuân theo các nghĩa vụ chung được
pháp luật đất đai quy định (Điều 170-LĐĐ): (1) sử dụng đất đúng mục đích,
1

Phạm Hữu Nghị (2005) “Vai trò của Nhà nước trong việc thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai”, Tạp
chí Nhà nước và pháp luật, Hà Nội


11

đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và
chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân
theo các quy định khác của pháp luật có liên quan; (2) Thực hiện kê khai đăng
ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật; (3) Thực hiện nghĩa vụ tài chính
theo quy định của pháp luật; (4) Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; (5) Tuân
theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất có liên quan; (6) Tuân theo các quy định của pháp
luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất; (7) Giao lại đất khi Nhà nước có
quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
Trong nền kinh tế thị trường người sử dụng đất ngày càng quan tâm đến hiệu
quả kinh tế từ việc sử dụng, đòi hỏi Nhà nước phải xác định rõ chủ của mảnh
đất, xác định rõ quyền lợi của họ đối với mảnh đất của mình, tạo điều kiện để
họ phát huy quyền chủ động sáng tạo của mình trong việc sử dụng, bồi bổ, cải
tạo đất, đầu tư lao động tiền của để sản xuất kinh doanh trên đất đó. Nhà nước
ngày càng coi trọng và đề cao vai trò của người sử dụng đất trực tiếp bằng

cách quy định, mở rộng quyền cho người sử dụng đất. Cho phép họ tiến gần
hơn với quyền "định đoạt" đất dưới sự kiểm soát của Nhà nước.
Luật Đất đai hiện hành vẫn chưa có định nghĩa cho khái niệm quyền sử
dụng đất. có thể đưa ra định nghĩa về quyền sử dụng đất như sau: “Quyền sử
dụng đất là quyền tài sản của người sử dụng đất, nó bao gồm hệ thống các
quyền của người sử dụng đất, cho phép người sử dụng đất có thể tiếp cận,
nắm giữ, khai thác năng lực sinh lợi của đất trong thời hạn sử dụng đất, tương
ứng với phần diện diện tích đất và hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất
cho các chủ thể ".


12

1.2 Khái niệm chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
Luật đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận người sử dụng đất được
phép chuyển nhượng QSDĐ nói chung và đất nói riêng. Với sự ghi nhận này
của pháp luật, bên cạnh việc hưởng những thành quả lao động, kết quả đầu tư
trên đất người sử dụng đất được chuyển nhượng QSDĐ ấy cho người khác,
làm tăng giá trị và phản ánh đúng giá trị của đất. Việc Nhà nước quy định cho
phép người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng không làm mất đi hay ảnh
hưởng đến quyền sử dụng toàn dân về đất. Bởi lẽ, đối tượng dịch chuyển trên
thị trường là QSDĐ, dẫu ai sử dụng thì Nhà nước vẫn có quyền quản lý và
định đoạt. Nhà nước chỉ tham gia với tư cách là người quản lý để chứng nhận,
cho phép việc thực hiện chuyển nhượng sử dụng đất diễn ra trong vòng trật tự
do pháp luật quy định. Đồng thời Nhà nước đóng vai trò như trọng tài khi có
phát sinh tranh chấp giữa các bên hoặc khi có vi phạm pháp luật.
Quyền chuyển nhượng QSDĐ được pháp luật tiếp tục thừa nhận và ghi
nhận Luật đất đai 2003 và nay là Luật Đất đai 2013 song song với các quyền
khác của người sử dụng đất: “người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ ”

[33, Điều 167].
Chuyển nhượng QSDĐ là một quyền cơ bản, đặc biệt quan trọng của
người sử dụng đất. Nó là điều kiện để cho phép QSDĐ trở thành một loại
hàng hoá đặc biệt. Hầu hết các nước trên thế giới, khái niệm chuyển nhượng
QSDĐ đều được hiểu là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó chủ sở hữu (bên
bán) chuyển nhượng quyền sở hữu của mình đối với một thửa đất cụ thể cho
bên nhận chuyển nhượng (bên mua), đồng thời bên mua trả tiền cho chủ sở
hữu mảnh đất đó. Những thoả thuận này phải không trái pháp luật. Việc
chuyển nhượng QSDĐ nhằm tạo điều kiện cho những người có vốn, có năng
lực kinh doanh có đất để phát triển sản xuất, kinh doanh; những người chưa


13

có đất có cơ hội có đất khi không được nhà nước giao đất; những người có
nhiều đất hoặc không có nhu cầu có quyền chuyển nhượng để có được một
khoản tiền; tạo điều kiện cho đất tìm đến những chủ sử dụng đất có hiệu quả
hơn, những người có đất không có nhu cầu sử dụng có thể chuyển nhượng lấy
một khoản tiền để đầu tư kinh doanh hoặc thực hiện một công việc khác, hoặc
chuyển đổi nghề nghiệp góp phần từng bước phân công lại lao động xã hội,
chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cải thiện đời sống con người.
Chuyển nhượng QSDĐ về bản chất pháp lý là một loại giao dịch về đất
thông qua hợp đồng, theo đó người sử dụng đất này tự nguyện chấm dứt
quyền sử dụng đối với một diện tích đất nhất định, chuyển nó cho người khác.
Người nhận QSDĐ phải trả một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ cho
người chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng diễn ra theo quy định của pháp
luật. BLDS 2005 quy định: chuyển nhượng QSDĐ là sự thoả thuận giữa các
bên, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ chuyển giao đất và QSDĐ cho bên
nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển
nhượng theo quy định của bộ luật này và pháp luật về đất đai [34, Điều 697].

Chuyển nhượng QSDĐ là một quyền cơ bản của người sử dụng đất, là
một hình thức của chuyển QSDĐ. Theo đó, người sử dụng đất (gọi là bên
chuyển QSDĐ) thỏa thuận việc chuyển giao QSDĐ cho người được chuyển
nhượng (gọi là bên nhận QSDĐ) và người đó phải trả cho bên chuyển QSDĐ
một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ. Người chuyển nhượng QSDĐ có
nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ [9, tr.248].
Trong quan hệ chuyển nhượng, người sử dụng đất chuyển nhượng
QSDĐ của mình cho người khác để thu về một lợi ích vật chất có giá trị là
tiền. Thông qua đó mà tìm cho đất những người chủ đích thực, khai thác đất
có hiệu quả và đúng chức năng của nó. Điều này phù hợp với quy luật mang


14

tính tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường về những giao dịch đối với
một tài sản có giá trị.
Như vậy, Chuyển nhượng QSDĐ là một loại giao dịch dân sự nhằm
thực hiện việc chuyển QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác. Trong giao
dịch này người được nhận QSDĐ có quyền khai thác các lợi ích từ đất và họ
phải bù đắp cho người đã chuyển nhượng cho mình một khoản tiền nhất định
tương ứng với giá trị QSDĐ đó. Chuyển nhượng QSDĐ phải tuân theo các
quy định của Pháp luật Dân sự và Luật Đất đai về điều kiện, nội dung, hình
thức mới có giá trị pháp lý và được pháp luật bảo vệ.
Vậy Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất
từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng
đất.
1.3 Đặc điểm chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
- Thứ nhất, Chuyển quyền sử dụng đất là chuyển các quyền của người
sử dụng đất cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất theo thỏa thuận hoặc

theo pháp luật quy định. Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, nhận
chuyển nhượng, thừa kế QSDĐ.., khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất sẽ
chuyển giao toàn bộ các quyền của mình cho người nhận chuyển quyền sử
dụng đất.
- Thứ hai, do đất đai luôn có một vị trí cố định không di dời được, bởi
vậy khác với các hàng hóa khác nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Việc chuyển quyền sử
dụng đất chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất. Do
vậy, trong các giao dịch về đất đai hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, các phải rõ ràng, công khai, minh bạch.


15

- Thứ ba, giá trị quyền sử dụng đất khi chuyền sử dụng đất phụ thuộc
vào nhiều yếu tố như vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi của đất, mức độ hoàn
thiện cơ sở hạ tầng, các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội khác. Do vậy, cùng
một diện tích nhưng tọa lạc tại các vị trí khác nhau, thậm chí hai thửa đất nằm
kề nhau thì khi chuyển quyền sử dụng đất giá có thể rất khác.
1.4 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
* Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó các bên chuyển giao
đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo các nội dung, hình thức
chuyển quyền sử dụng đất theo quyết định của các cơ quan có thẩm quyền
được quy định trong bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai

.

* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó người sử dụng đất

chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng, còn
người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng.
* Cho thuê quyền sử dụng đất
Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất có thời hạn trong đó bên cho
thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên
thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời
hạn thuê.
* Thế chấp quyền sử dụng đất
Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không đầy đủ, trong đó bên thế
chấp dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. Thông
thường việc thế chấp đất đô thị thường đi liền với thế chấp về nhà hoặc thế
chấp về nhà nhưng thực chất là thế chấp cả về đất .
* Thừa kế quyền sử dụng đất


16

Là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang người thừa kế
theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của bộ luật dân sự và
pháp luật về đất đai.
1. 5 Những điều kiện pháp lý liên quan đến chuyển quyền sử dụng
đất
* Những điều kiện được chuyển quyền sử dụng đất
+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các loại giấy tờ hợp lệ
khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật
về đất đai.
+ Trong thời hạn còn được quyền sử dụng đất và chỉ được chuyển
quyền sử dụng đất trong thời hạn được chuyển quyền sử dụng còn lại.
+ Tuân thủ các quy định của bộ luật dân sự và luật đất đai; đất chuyển

quyền sử dụng không thuộc diện thu hồi, không thuộc khu vực có quy hoạch,
không có tranh chấp vào thời điểm chuyển quyền sử dụng đất, phải sử dụng
đúng mục đích.
Do đất đai và quyền sử dụng đất có những đặc tính hết sức riêng biệt
nên có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng
đất. Đất đai luôn cố định, bất biến và chịu ảnh hưởng sâu sắc về tập quán sinh
hoạt, điều kiện kinh tế - xã hội của mỗi vùng miền. Về điều kiện chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn
bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;


17

d) Trong thời hạn sử dụng đất”.
Ngoài ra, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;
quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải
có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của
Luật Đất đai năm 2013. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời
điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Theo quy định trên thì người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

(a) Có giấy chứng nhận: Theo Luật Đất đai năm 2013, người có quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, quyền sở
hữu tài sản khác gắn liền với đất đều được cấp một loại giấy chứng nhận là
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất” nhưng với nội dung thông tin khác nhau tùy thuộc vào phạm vi
quyền của họ. Tuy nhiên, các loại giấy chứng nhận đã được cấp theo quy định
của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày
10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”[12].
Các loại giấy chứng nhận này là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp
của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản
khác gắn liền với đất. Ngoài ra, người thừa kế nhận thừa kế quyền sử dụng đất
vẫn được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đối với đất được thừa kế dù
chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
2

Nghị định 88/2009/NĐ – CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất


18

khác gắn liền với đất, nhưng đã có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận đó.
Đối với trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người
Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, thì người nhận thừa kế không
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế.

Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất được đứng tên là bên chuyển nhượng
trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
(b) Đất không có tranh chấp: Khi một tài sản đang có tranh chấp đồng nghĩa
với việc một người khác có thể đang có quyền, lợi ích liên quan đến tài sản
đó, nên việc định đoạt tài sản trong các trường hợp này có thể bị ảnh hưởng
đến quyền, lợi ích chính đáng của người liên quan và có thể kéo theo trình
trạng kiện tụng tranh chấp. Vì thế, một mặt để bảo đảm quyền, lợi ích chính
đáng cho các chủ thể khác có liên quan, mặt khác, nhằm tránh tình trạng tranh
chấp về sau này, pháp luật thường không cho phép các chủ thể định đoạt (mua
bán, chuyển nhượng) các tài sản đang có tranh chấp. Tuy nhiên, cần phải xác
định như thế nào là đất có tranh chấp, bản chất của tranh chấp đó là để bảo vệ
quyền, lợi ích chính đáng của người đang tranh chấp hay việc “tranh chấp” đó
chỉ với mục đích làm cho người có quyền sử dụng đất không thể chuyển
nhượng được quyền sử dụng đất đó.
Thực tế đã cho thấy có nhiều trường hợp chỉ vì không muốn cho người
sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó nên có người đã tạo ra lý
do tranh chấp. Khi đó, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quản lý đất
đai, các tổ chức có liên quan đến việc thực hiện thủ tục về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đều tạm dừng việc thực hiện đó cho đến khi tranh chấp
được giải quyết. Đây là việc ngụy tạo lý do tranh chấp với mục đích ngăn cản


19

quyền chuyển nhượng chính đáng là hành vi xâm phạm đến quyền sở hữu tài
sản của người sử dụng đất và có thể gây thiệt hại lớn cho họ nếu như họ mất
cơ hội chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tạo vốn kinh doanh, sản xuất.
Khái niệm “tranh chấp đất đai” được ghi nhận tại khoản 23 Điều 3
Luật Đất đai 2013: “Tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tranh
chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong

quan hệ đất đai”. Nội dung tranh chấp trong tranh chấp về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, tuy nhiên,
“quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” là một khái niệm quá rộng và sự
quy định thiếu tính cụ thể này đã dẫn đến tình trạng việc gì liên quan đến đất
đai đều được coi là tranh chấp đất đai. Hiện đã có nhiều định nghĩa về tranh
chấp đất đai, chẳng hạn: “Tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là
sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa
các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai”[23] hoặc “Tranh chấp
về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể
tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản
lý và sử dụng đất”[34]. Tuy nhiên, các định nghĩa trên vẫn chưa chỉ ra nội hàm
bản chất của tranh chấp đất đai. Trên thực tế, có quá nhiều nguyên nhân dẫn
đến tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đấtnhư: Tranh chấp ranh
giới, mốc giới, quyền địa dịch; quyền sử dụng đất, tranh chấp các giao dịch
chuyển quyền sử dụng đất với các thủ tục tranh chấp khác nhau, trong đó, nếu
tranh chấp về mốc giới, quyền địa dịch tuy cũng là một dạng tranh chấp về
chuyển nhượng quyền sử dụng đấtnhưng khi quyền sử dụng đất được chuyển

1.

3

Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, Tr
455

2.
1.

4

Trường Đại học Luật Hà Nội (2005), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội