Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và thực tiễn áp dụng tại tòa án nhân dân tỉnh lạng sơn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

HOÀNG HẢI ĐOÀN

PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN
TỈNH LẠNG SƠN

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

HOÀNG HẢI ĐOÀN

PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN
TỈNH LẠNG SƠN

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành : Luật kinh tế
Mã số

: 8 38 01 07

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến

HÀ NỘI - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi.
Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình
nào khác. Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, được trích
dẫn đúng theo quy định.
Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của luận văn này.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Hoàng Hải Đoàn


MỤC LỤC
Trang
1

MỞ ĐẦU

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ VAI TRÒ CỦA TÒA ÁN NHÂN
DÂN TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

9

1.1. Lý luận về tranh chấp đất đai

9

1.2. Lý luận về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án nhân dân

20

1.3. Lý luận pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai

31

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TÒA ÁN
NHÂN DÂN TỈNH LẠNG SƠN

35

2.1. Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án
nhân dân

35

2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai thông qua
hoạt động xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Lạng Sơn

54

Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP
DỤNG TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LẠNG SƠN

59

3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và
nâng cao hiệu quả áp dụng tại Tòa án nhân dân tỉnh Lạng Sơn

59

3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và
nâng cao hiệu quả áp dụng trong hoạt động xét xử tại Tòa án nhân
dân tại tỉnh Lạng Sơn

62

KẾT LUẬN

74

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHÀO


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BLDS

: Bộ luật dân sự

BLTTDS

: Bộ luật tố tụng dân sự

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

TAND

: Tòa án nhân dân

TANDTC

: Tòa án nhân dân tối cao

UBND

: Ủy ban nhân dân

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa


DANH MỤC CÁC BẢNG
Số hiệu

Tên bảng

Trang

bảng
2.1

Thực trạng giải quyết tranh chấp dân sự nói chung và tranh
chấp đất đai nói riêng từ năm 2013 - năm 2017 của ngành Tòa
án tỉnh Lạng Sơn

2.2

54

Số liệu các vụ án dân sự nói chung và vụ án tranh chấp nói
riêng bị hủy, sửa từ năm 2013 - năm 2017 của ngành Tòa án
tỉnh Lạng Sơn

54


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xã hội tồn tại ở bất cứ hình thái kinh
tế - xã hội nào. Ở nước ta, tranh chấp đất đai gây ra những hệ quả tiêu cực như phá
vỡ mối quan hệ đoàn kết giữa các thành viên trong gia đình, họ hàng hoặc trong nội
bộ nhân dân làm mất ổn định xã hội và tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn định chính trị.
Hơn nữa, tranh chấp đất đai khiến quá trình sử dụng đất (SDĐ) bị ngưng trệ, đình
đốn sản xuất do các bên tranh chấp mất thời gian, tiền của và công sức vào việc
khiếu kiện… Vì vậy, giải quyết tranh chấp đất đai là một chế định quan trọng của
pháp luật đất đai, có ý nghĩa trên nhiều phương diện không chỉ hóa giải bất đồng,
mâu thuẫn mà còn tháo "ngòi nổ" không để tranh chấp phát sinh thành điểm nóng
phức tạp về chính trị, trật tự an toàn xã hội; đồng thời, bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của người SDĐ. Thời gian qua đã có nhiều công trình khoa học về vấn đề này
được công bố tạo cơ sở khoa học cho việc sửa đổi, bổ sung các quy định về giải
quyết tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế việc giải quyết tranh chấp đất đai
vẫn gặp nhiều khó khăn, thách thức do còn thiếu một số quy định của pháp luật
hoặc các quy định chưa phát huy hiệu quả trong quá trình thực thi. Luật đất đai năm
2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành được Quốc hội, Chính phủ và các bộ,
ngành liên quan ban hành thay thế Luật đất đai năm 2003 có những sửa đổi, bổ sung
về giải quyết tranh chấp đất đai nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc. Điều
này đặt ra yêu cầu cần tìm hiểu các quy định về giải quyết tranh chấp đất đai nói
chung và thực tiễn áp dụng pháp luật đất đai trong giải quyết tranh chấp đất đai tại
Tòa án nhân dân (TAND) tỉnh Lạng Sơn nói riêng góp phần nâng cao hiệu quả thi
hành Luật đất đai năm 2013. Hơn nữa, tìm hiểu một cách đầy đủ, toàn diện, hệ
thống dưới khía cạnh lý luận và thực tiễn pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai
thông qua thực tiễn giải quyết tại TAND tỉnh Lạng Sơn tham chiếu với Luật đất đai
năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì dường như vẫn còn thiếu một công
trình như vậy.

2
Ở khía cạnh khác, Lạng Sơn là tỉnh miền núi phía Bắc có đường biên giới
giáp với Trung Quốc. Mặc dù, đời sống của nhân dân trong tỉnh còn nhiều khó
khăn; phần lớn đất đai tự nhiên là đồi núi là địa bàn phân bố, cư trú của đồng bào
các dân tộc thiểu số như Tày, Dao, Hoa v.v... Diện tích đất đô thị, đất trồng cây hàng
năm chiếm tỷ lệ thấp trong tổng quỹ đất tự nhiên của tỉnh nhưng lại có mật độ dân
cư đông đúc. Trong những năm gần đây, sự phát triển thương mại với Trung Quốc
nói riêng và tốc độ phát triển kinh tế - xã hội tăng trưởng mạnh mẽ đã tác động
khiến giá đất ở một số khu vực giáp cửa khẩu Hữu Nghị Quan, cửa khẩu Tân
Thanh; thị trấn Đồng Đăng (huyện Văn Lãng) và thành phố Lạng Sơn v.v... tăng với
tốc độ chóng mặt. Đây là một trong những nguyên nhân phát sinh tranh chấp đất
đai. Đặc biệt tranh chấp đất đai (bao gồm đất ở, đất sản xuất) giữa đồng bào các dân
tộc thiểu số tại chỗ với nhau hoặc với người dân ở nơi khác tiềm ẩn những hệ lụy
khôn lường về chính trị - xã hội; ảnh hưởng đến an ninh, trật tự khu vực biên giới.
Vì vậy, công tác giải quyết tranh chấp đất đai được Đảng bộ, các cấp chính quyền
của tỉnh Lạng Sơn đặc biệt quan tâm lãnh đạo, chỉ đạo và phối hợp thực hiện. Trong
các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai thì phương thức giải quyết tranh chấp
đất đai thông qua TAND nói chung và TAND tỉnh Lạng Sơn nói riêng mang lại hiệu
quả cao nhất; bởi lẽ, TAND là cơ quan độc lập có chức năng xét xử khiến phán
quyết đưa ra có mang tính công bằng, khách quan, bình đẳng… Mặc dù vậy, là Thẩm
phán công tác tại ngành TAND tỉnh Lạng Sơn hàng ngày đối mặt với các vụ án tranh
chấp đất đai và áp dụng pháp luật đất đai để phán xử; học viên gặp không ít những khó
khăn, vướng mắc do đất đai là vấn đề phức tạp, nhạy cảm và trải qua biến động qua
nhiều thời kỳ; chính sách, pháp luật đất đai thường xuyên thay đổi và không ít những
nội dung còn đề cập chung chung, khái quát, thiếu chi tiết, cụ thể v.v... Để khắc
phục những tồn tại, bất cập này và nâng cao hiệu quả việc áp dụng pháp luật trong
giải quyết tranh chấp đất đai tại TAND tỉnh Lạng Sơn thì cần phải có sự nghiên cứu,
đánh giá một cách đầy đủ, hệ thống, toàn diện về lý luận và thực tiễn về vấn đề này.
Với những lý do cơ bản trên đây, học viên lựa chọn đề tại "Pháp luật về giải
quyết tranh chấp đất đai và thực tiễn áp dụng tại Tòa án nhân dân tỉnh Lạng Sơn"

làm luận văn thạc sĩ luật học.


3
2. Tình hình nghiên cứu
Tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai luôn là vấn đề "nóng"
thu hút được sự quan tâm đặc biệt của người dân, các nhà quản lý và dư luận xã hội.
Trong khoa học pháp lý, tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai tại
TAND nhận được sự quan tâm của nhiều nhà nghiên cứu, đã có nhiều công trình
khoa học ở các cấp độ khác nhau được công bố. Những công trình nghiên cứu mang
tính gợi mở có thể kể đến: 1) Nguyễn Thị Thu Hà (2013), "Giải quyết tranh chấp
đất đai bằng con đường Tòa án ở quận Hà Đông", Luận văn thạc sĩ luật học,
Trường Đại học Luật Hà Nội; 2) Hồ Xuân Hương (2004), "Giải quyết tranh chấp
đất đai qua thực tiễn ở Hà Nội", Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà
Nội; 3) Nguyễn Văn Luật (chủ nhiệm đề tài) (2002), "Cơ sở lý luận và thực tiễn
nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Tòa án
nhân dân", Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ - Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC);
4) Viện Khoa học xét xử - TANDTC (2012), "Thực tiễn giải quyết tranh chấp về
hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất những vướng mắc và kiến nghị", Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ; 5) Mai Thị Tú
Oanh (2013), "Tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án ở
nước ta", Luận án tiến sĩ luật học, Học viện Khoa học xã hội; 6) Doãn Hồng Nhung
(chủ biên) (2014), "Kỹ năng áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp đất đai
ở Việt Nam", Nxb Lao động, Hà Nội; 7) Nguyễn Văn Cường, Nguyễn Minh Hằng
(2011) "Giao dịch về quyền sử dụng đất vô hiệu, pháp luật và thực tiễn xét xử",
Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; 8) Nguyễn Thị Dung (2004),"Về giải quyết tranh
chấp, khiếu nại, tố cáo trong những quy định của Luật đất đai", Tạp chí Luật học Số chuyên đề về Luật đất đai 2003, tháng 5; 9) Nguyễn Quang Tuyến (2004), "Về
thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án", Tạp chí TAND, số 14, tháng 7;
10) Lưu Quốc Thái (2006), "Hoàn thiện các quy định pháp luật về giải quyết tranh
chấp đất đai", Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 17; 11) Nguyễn Văn Thắng (2013),
"Luật đất đai (sửa đổi) cần mở rộng thẩm quyền của Tòa án nhân dân trong giải

quyết các tranh chấp về đất đai", Tạp chí TAND, số 21; 12) Văn phòng Quốc hội


4
(2008), Hội thảo: "Tình trạng tranh chấp và khiếu kiện đất đai kéo dài: thực trạng
và các giải pháp", Buôn Mê Thuột, tháng 3; 13) Trường Đại học Luật Hà Nội
(2016), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội; 14) Lê Xuân Thân
(2004), "Áp dụng pháp luật trong hoạt động xét xử của Tòa án nhân dân ở Việt
Nam hiện nay", Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí
Minh; 15) Chu Đức Thắng (2004), "Áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ
án dân sự của Tòa án nhân dân ở cấp tỉnh ở Việt Nam hiện nay", Luận văn thạc sĩ
luật học, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh; 16) Lưu Tiến Dũng (2005),
"Bàn về áp dụng pháp luật trong công tác xét xử", Tạp chí TAND, số 5; 17) Phạm
Thanh Hải (2005), "Trao đổi thêm về việc áp dụng Điều 136 Luật đất đai năm
2003", Tạp chí TAND, số 5; 18) Nguyễn Văn Cường (2005), "Những vấn đề cần
trao đổi khi áp dụng Điều 136 Luật đất đai năm 2003", Tạp chí TAND, số 8; 19) Ban
Biên tập Tạp chí TAND (2005), "Những vấn đề trao đổi khi áp dụng Điều 136 Luật
đất đai năm 2003", Tạp chí TAND, số 9; 20) Hoàng Việt Trung (2014), "Pháp luật
về thừa kế quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại thành phố
Hồ Chí Minh", Luận văn thạc sĩ luật học - Học viện Khoa học xã hội; 21) Nguyễn
Hữu Ước (2008), "Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao từ
năm 2000 - 2007", Nxb Tư pháp, Hà Nội; 22) Nguyễn Thị Lan Phương (2017), "Áp
dụng pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân
tại tỉnh Quảng Bình", Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội;
23) Trần Phương Thảo (2016), "Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và thực tiễn
xét xử tại Tòa án nhân dân quận Bình Thạnh - thành phố Hồ Chí Minh", Luận văn
thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; 24) Trần Đức Thịnh (2017), "Thực
tiễn thi hành pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại TAND thành phố Hòa
Bình - tỉnh Hòa Bình", Luận văn thạc sĩ luật học, Viện Đại học Mở Hà Nội v.v...
Các công trình khoa học trên đây nghiên cứu ở phạm vi, mức độ khác nhau

về giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp đất đai bằng
TAND nói riêng ở nước ta. Nghiên cứu ở phạm vi rộng, mang tính toàn diện có
công trình nghiên cứu khoa học cấp Bộ của ngành TAND (năm 2002, năm 2012)


5
hay luận án tiến sĩ của Mai Thị Tú Oanh (năm 2013)…; ở phạm vi hẹp tại một địa
phương cụ thể có luận văn thạc sĩ của Nguyễn Thị Thu Hà, Hồ Xuân Hương; nghiên
cứu lý luận về giải quyết tranh chấp đất đai có Giáo trình Luật đất đai của Trường
Đại học Luật Hà Nội… Tuy nhiên, tìm hiểu, đánh giá pháp luật về giải quyết tranh
chấp đất đai từ thực tiễn của TAND tỉnh Lạng Sơn một cách hệ thống, toàn diện về
lý luận và thực tiễn dựa trên sự tham chiếu với Hiến pháp năm 2013, Luật đất đai
năm 2013, Luật tổ chức TAND năm 2014, Bộ luật tố tụng dân sự (BLTTDS) năm
2015, Bộ luật dân sự (BLDS) năm 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì
dường như có không nhiều công trình ở cấp độ thạc sĩ luật học. Vì vậy, đề tài này
vẫn còn nhiều dư địa để nghiên cứu, do tính chất phức tạp, rộng lớn của vấn đề.
Trên cơ sở tham khảo và kế thừa kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học
liên quan đến đề tài đã công bố, luận văn đi sâu tìm hiểu pháp luật về giải quyết
tranh chấp đất đai và thực tiễn áp dụng tại TAND tỉnh Lạng Sơn.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu tổng quát của luận văn là đưa ra các giải pháp hoàn
thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và nâng cao hiệu quả áp dụng tại
TAND tỉnh Lạng Sơn.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục đích nghiên cứu, Luận văn xác định những nhiệm vụ
nghiên cứu cụ thể sau:
- Phân tích khái niệm, chỉ ra các đặc điểm của tranh chấp đất đai, giải quyết
tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp đất đai bởi TAND nói riêng.
- Luận giải cơ sở lý luận của việc xây dựng chế định giải quyết tranh chấp

đất đai.
- Khát quát đánh giá lịch sử hình thành và phát triển chế định giải quyết
tranh chấp đất đai.
- Đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai qua thực
tiễn áp dụng tại TAND tỉnh Lạng Sơn.


6
- Đề xuất định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh
chấp đất đai và nâng cao hiệu quả áp dụng tại TAND tỉnh Lạng Sơn…
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Luận văn xác định đối tượng nghiên cứu gồm những nội dung cụ thể sau:
- Các quy định của Luật đất đai năm 2013 và các văn bản pháp luật hướng
dẫn thi hành về giải quyết tranh chấp đất đai.
- Các quy định của BLTTDS năm 2015 và các văn bản pháp luật hướng dẫn
thi hành về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai.
- Các quy định của Luật tổ chức TAND năm 2014 và các văn bản pháp luật
hướng dẫn thi hành về thẩm quyền giải quyết các vụ án dân sự nói chung và vụ án
về đất đai nói riêng.
- Các nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán TANDTC về đường lối giải
quyết các vụ việc dân sự nói chung và giải quyết tranh chấp đất đai nói riêng.
- Các văn bản của TAND tỉnh Lạng Sơn hướng dẫn nghiệp vụ về đường lối
giải quyết các vụ việc dân sự nói chung và giải quyết tranh chấp đất đai nói riêng.
- Một số vụ án tranh chấp đất đai cụ thể được giải quyết bởi TAND tỉnh
Lạng Sơn.
- Các báo cáo tổng kết thực tiễn xét xử các vụ án tranh chấp đất đai tại
TAND tỉnh Lạng Sơn trong những năm gần đây.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật học, luận văn giới hạn

phạm vi nghiên cứu vào những nội dung cụ thể sau đây:
- Về không gian: Thực tiễn áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất
đai tại TAND tỉnh Lạng Sơn.
- Về thời gian: Nghiên cứu pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và
thực tiễn áp dụng tại TAND tỉnh Lạng Sơn từ năm 1993 (thời điểm Luật đất đai năm
1993 được ban hành) đến nay.
- Về nội dung: Các quy định của Luật đất đai năm 2013, BLTTDS năm
2015 về giải quyết tranh chấp đất đai và các văn bản hướng dẫn việc áp dụng pháp


7
luật giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và hướng dẫn việc áp dụng pháp luật
giải quyết tranh chấp đất đai tại TAND nói riêng.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Để đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn dựa trên phương pháp luận nghiên
cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lê nin.
Ngoài ra, luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:
Một là, phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp thống
kê, phương pháp liên ngành, phương pháp hệ thống… được sử dụng tại Chương 1
khi nghiên cứu những vấn đề lý luận pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và
vai trò của TAND trong giải quyết tranh chấp đất đai.
Hai là, phương pháp bình luận, phương pháp đánh giá, phương pháp tổng
hợp... được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu thực trạng pháp luật về giải quyết
tranh chấp đất đai và thực tiễn áp dụng tại TAND tỉnh Lạng Sơn.
Ba là, phương pháp diễn giải, phương pháp quy nạp, phương pháp luận
lôgic… được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu giải pháp hoàn thiện pháp luật về
giải quyết tranh chấp đất đai và nâng cao hiệu quả áp dụng tại TAND tỉnh Lạng Sơn.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
Bản luận văn này có một số đóng góp nhất định về lý luận và thực tiễn thể
hiện ở các khía cạnh chủ yếu sau:

Một là, ý nghĩa khoa học. Luận văn tập hợp, hệ thống hóa và góp phần hoàn
thiện cơ sở lý luận pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và vai trò của TAND
trong giải quyết tranh chấp đất đai thông qua việc làm rõ hơn các khái niệm về giải
quyết tranh chấp đất đai, pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai. Khái quát các
vấn đề về nguyên tắc, nội dung pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và thực
tiễn áp dụng tại TAND tỉnh Lạng Sơn. Phân tích một cách có hệ thống nội dung các
quy định hiện hành về giải quyết tranh chấp đất đai và thực tiễn áp dụng tại TAND
tỉnh Lạng Sơn. Từ các vấn đề lý luận và đánh giá thực trạng chế định pháp luật này
và thực tiễn áp dụng, luận văn đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết
tranh chấp đất đai và nâng cao hiệu quả áp dụng tại TAND tỉnh Lạng Sơn


8
Hai là, ý nghĩa thực tiễn. Luận văn cung cấp kiến thức cho các cán bộ thực
thi pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai, cho đội ngũ các Thẩm phán, Hội thẩm
nhân dân, luật sư, bào chữa viên… và bản thân tác giả góp phần nâng cao hiệu quả
áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai một cách chính xác. Bên cạnh đó,
luận văn là tài liệu tham khảo có giá trị phục vụ cho công tác giảng dạy, nghiên cứu
khoa học tại các cơ sở đào tạo luật ở nước ta.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
luận văn gồm 3 chương:
Chương 1. Những vấn đề lý luận pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai
và vai trò của Tòa án nhân dân trong giải quyết tranh chấp đất đai.
Chương 2. Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và thực
tiễn áp dụng tại Tòa án nhân dân tỉnh Lạng Sơn.
Chương 3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai
và nâng cao hiệu quả áp dụng tại Tòa án nhân dân tỉnh Lạng Sơn.

9

Chương 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ VAI TRÒ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN
TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
1.1. Lý luận về tranh chấp đất đai
1.1.1. Khái niệm tranh chấp đất đai
Thuật ngữ "tranh chấp đất đai" được sử dụng phổ biến trong đời sống xã hội
để chỉ những bất đồng, mâu thuẫn, xung đột trong quản lý và SDĐ. Tuy nhiên, xét
dưới góc độ học thuật thì tranh chấp đất đai là gì?
Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: "Tranh chấp: Bất đồng, trái ngược
nhau"1. Như vậy, theo ngôn ngữ học, tranh chấp được hiểu là những bất đồng, trái
ngược nhau giữa hai hoặc nhiều người (hoặc nhiều bên) trong quan hệ xã hội. Trên
thực tế, tranh chấp xảy ra ở nhiều lĩnh vực của đời sống xã hội với những loại hình
rất phong phú, đa dạng. Ví dụ: tranh chấp, bất đồng về quan điểm sống; tranh chấp
về lối đi; tranh chấp về thừa kế tài sản; tranh chấp về bản quyền; tranh chấp hợp
đồng; tranh chấp về địa giới hành chính…
Theo Từ điển Giải thích Thuật ngữ luật học: "Tranh chấp đất đai: tranh
chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và
nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai"2.
Theo Luật đất đai năm 2013: "Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền,
nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai" 3.
Theo Giáo trình Luật đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: "Tranh chấp
đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ
giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai"4.
. Nguyễn Như ý (chủ biên) (2001), Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội, tr. 808.
. Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển Giải thích Thuật ngữ Luật học (Luật đất đai, Luật
lao động, Tư pháp quốc tế), Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, tr. 74.

3
. Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai năm 2013.
4
. Trường Đại học Luật Hà Nội (2005), Giáo trình Luật Đất đai, NxbTư pháp, Hà Nội, tr. 455.
1
2


10
Theo Sổ tay thuật ngữ pháp lý thông dụng: "Tranh chấp đất đai: tranh chấp
phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ
trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai"5 v.v...
Như vậy các học giả nước ta quan niệm tranh chấp đất đai là những bất
đồng, mâu thuẫn về quyền và nghĩa vụ SDĐ trong quá trình SDĐ giữa những người
SDĐ với nhau hoặc giữa họ với tổ chức, cá nhân khác. Ví dụ: tranh chấp đất đai
giữa ông A và bà B về ranh giới quyền sử dụng đất (QSDĐ) giữa hai thửa đất liền
kề. Tuy nhiên, có hai điểm cần làm rõ trong khái niệm tranh chấp đất đai; đó là:
Thứ nhất, tranh chấp đất đai được nhận thức ở đây không chỉ trong quá
trình SDĐ mà còn bao gồm cả quá trình quản lí đất đai. Việc nhận thức như vậy là
hoàn toàn phù hợp với xu hướng Nhà nước đang ngày càng mở rộng quyền cho
người SDĐ và các cơ quan nhà nước được giao quản lý đất đai nếu không tuân thủ
pháp luật, gây thiệt hại đến lợi ích hợp pháp của người SDĐ cũng có thể bị người
SDĐ khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại chứ không còn đơn thuần là mệnh lệnh
hành chính một chiều.
Thứ hai, cần làm rõ tranh chấp đất đai ở nước ta chính là tranh chấp về
QSDĐ hay bao gồm cả tranh chấp QSDĐ và các tranh chấp liên quan đến QSDĐ?
Về nội dung này, trong khoa học pháp lí tồn tại hai quan điểm như sau:
- Quan điểm thứ nhất cho rằng, tranh chấp đất đai chỉ là tranh chấp về
QSDĐ. Theo đó, tranh chấp đất đai không xác định được là tranh chấp tổng thể các
quyền và nghĩa vụ hay chỉ là tranh chấp từng quyền và nghĩa vụ đơn lẻ của người

SDĐ do pháp luật đất đai quy định, hay bao gồm cả tranh chấp về những quyền và
nghĩa vụ mà người SDĐ có được khi tham gia vào các quan hệ pháp luật khác. Bên
cạnh đó, chủ thể tranh chấp vốn được gọi là "hai hay nhiều bên" cũng không được
xác định rõ ràng là chỉ bao gồm người SDĐ hay là tất cả các chủ thể có liên quan
đến quyền và nghĩa vụ của người SDĐ trong quan hệ tranh chấp đất đai. Chính sự
không rõ ràng này đã khiến cho nội dung của tranh chấp đất đai nhiều lúc được mở
. Nguyễn Duy Lãm (chủ biên) (1996), Sổ tay Thuật ngữ pháp lý thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà
Nội, tr. 383.
5


11

rộng tối đa ở mức độ có thể. Quan điểm này cho rằng: Việc mở rộng khái niệm
tranh chấp đất đai trong điều kiện của nước ta hiện nay là chưa hợp lý, vì xuất phát
từ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu thì
người SDĐ chỉ có quyền sử dụng đối với đất đai. Vì vậy, đối tượng của tranh chấp
đất đai chỉ có thể là QSDĐ. Mặt khác, các thuật ngữ tranh chấp đất đai và tranh
chấp QSDĐ được sử dụng như những thuật ngữ thay thế nhau kể từ khi ban hành
Luật đất đai năm 1987 đến nay mà không có sự phân biệt. Hơn nữa, các tranh chấp
có liên quan đến QSDĐ của người SDĐ cũng đã từng được quy định cụ thể trong
một số văn bản hướng dẫn về thẩm quyền giải quyết các tranh chấp liên quan đến
đất đai với tên gọi là tranh chấp liên quan đến QSDĐ chứ không phải tranh chấp đất
đai một cách chung chung6. Họ cho rằng, giải thích tranh chấp đất đai theo khoản 24
Điều 3 Luật đất đai năm 2013 có nội hàm rất rộng nên gây nhiều cách hiểu không
chính xác. Do đó, tranh chấp đất đai cần được hiểu là tranh chấp quyền sử dụng đối
với diện tích đất cụ thể giữa các chủ thể trong hoạt động quản lý, SDĐ. Còn các
dạng tranh chấp khác, đều được hiểu là tranh chấp liên quan đến đất đai và được
giải quyết bởi TAND theo thủ tục tố tụng dân sự mà không có sự ràng buộc với
những quy định về giải quyết tranh chấp của pháp luật đất đai.

- Quan điểm thứ hai cho rằng, tranh chấp đất đai bao gồm cả tranh chấp
QSDĐ và các tranh chấp liên quan đến QSDĐ; bởi lẽ, trước khi Luật đất đai năm
2003 được ban hành và có hiệu lực thi hành thì khái niệm tranh chấp đất đai hầu
như chưa được đề cập một cách chính thống và giải thích cụ thể. Mặc dù vậy, tranh
chấp đất đai trong xã hội được pháp luật ghi nhận và quy định việc giải quyết. Luật
đất đai năm 2003 lần đầu tiên giải thích khái niệm tranh chấp đất đai. Kế thừa quy
định này, khoản 24 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 giải thích: "Tranh chấp đất đai là
tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên
trong quan hệ đất đai". Vậy, đối tượng tranh chấp là quyền và nghĩa vụ của người
SDĐ. Nghĩa là, bao gồm cả tranh chấp QSDĐ và các tranh chấp liên quan đến
. Lưu Quốc Thái (2006), Bàn về khái niệm tranh chấp đất đai trong Luật Đất đai 2003, Tạp chí
Khoa học pháp luật, số 2(33).
6


12
QSDĐ. Mặt khác, xem xét ở góc độ thực tiễn xét xử, ngành tòa án ở nước ta vẫn
thống kê các tranh chấp liên quan đến QSDĐ vào mục tranh chấp đất đai nói chung.
Bên cạnh đó, Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC
ngày 03/01/2002 của TANDTC, Tổng cục địa chính, Viện kiểm sát nhân dân tối cao
hướng dẫn về thẩm quyền của Toà án trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan
đến QSDĐ sử dụng thuật ngữ khác là "các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng
đất" thuộc thẩm quyền của Toà án. Theo đó các tranh chấp liên quan đến QSDĐ
thuộc thẩm quyền của Toà án bao gồm: i) Tranh chấp về việc ai là người có QSDĐ;
ii) Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ
và thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ; iii) Thừa kế QSDĐ; iv) Tranh chấp về tài sản gắn
liền với việc SDĐ. Vậy, thuật ngữ "các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất"
là một thuật ngữ có nội hàm rất rộng, bao gồm cả tranh chấp về QSDĐ và tài sản
gắn liền với đất. Theo suy luận logic thì tranh chấp về QSDĐ sẽ bao gồm ba loại:
tranh chấp về việc ai là người có QSDĐ (thực chất là tranh chấp QSDĐ hay cụ thể

hơn là kiện đòi đất đang bị người khác chiếm giữ, tranh chấp mốc giới); tranh chấp
hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ và thế chấp,
góp vốn bằng QSDĐ; tranh chấp thừa kế QSDĐ.
Không thể phủ nhận rằng, ở mỗi quan điểm đều được lập luận dựa trên
những căn cứ nhất định. Song, việc hiểu và vận dụng "tranh chấp đất đai" bao gồm
tranh chấp QSDĐ và tranh chấp liên quan đến QSDĐ là hợp lý cả về vấn đề logic
ngôn ngữ và thực tiễn áp dụng pháp luật trong giai đoạn hiện nay.
Thứ ba, cần phân biệt tranh chấp đất đai và khiếu nại liên quan đến đất đai.
"Khiếu nại" được quy định và điều chỉnh tại Luật khiếu nại, còn "tranh chấp
đất đai" lại được quy định và điều chỉnh tại Luật đất đai. Mặc dù tại Điều 204 Luật
đất đai năm 2013 quy định về khiếu nại nhưng ở phạm vi hẹp là "khiếu nại quyết
định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai". Khiếu nại thông
thường xuất phát từ một mối quan hệ không bình đẳng giữa người khiếu nại và
người bị khiếu nại mà người bị khiếu nại có quyền quyết định một vấn đề nào đó
theo thẩm quyền được pháp luật quy định. Trong quan hệ giữa cơ quan hành chính


13
nhà nước và công dân thì công dân là người bị quản lý còn cơ quan hành chính nhà
nước là cơ quan quản lý. Cơ quan nhà nước có quyền ban hành các quyết định hành
chính có hiệu lực bắt buộc mọi cá nhân, tổ chức phải thi hành. Cá nhân, tổ chức có
nhiệm vụ chấp hành quyết định hành chính đó; đồng thời, cũng có quyền khiếu nại
với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ngược lại, tranh chấp giữa hai cá nhân hoặc
cá nhân với tổ chức là tranh chấp giữa hai chủ thể bình đẳng với nhau về quyền và
nghĩa vụ trước pháp luật. Khi tranh chấp xảy ra thì người bị phía bên kia vi phạm có
thể yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền buộc người có hành vi vi phạm chấm
dứt hành vi vi phạm, khôi phục lợi ích cho mình, bồi thường thiệt hại do hành vi vi
phạm đó gây ra. Như vậy, có thể thấy sự khác biệt về bản chất giữa tranh chấp đất
đai và khiếu nại về đất đai; trong đó những tranh chấp mang tính dân sự được giải
quyết theo các quy định của pháp luật về dân sự. Ngược lại, khiếu nại là "tranh

chấp" có tính chất hành chính và cần được giải quyết theo pháp luật về hành chính.
1.1.2. Đặc điểm của tranh chấp đất đai
Tìm hiểu về tranh chấp đất đai cho thấy loại tranh chấp này có một số đặc
trưng cơ bản sau đây:
Thứ nhất, chủ thể của tranh chấp đất đai không phải là chủ sở hữu đất đai.
Do tính đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân (gọi chung là người SDĐ) sử dụng ổn định lâu dài hoặc công nhận
QSDĐ ổn định lâu dài của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ. Vì vậy, người
SDĐ chỉ có thể là chủ thể quản lý đất đai hoặc chủ thể SDĐ.
Thứ hai, trên thực tế, đất đai được sử dụng vào các mục đích khác nhau.
Quan hệ đất đai liên quan đến lợi ích của nhiều đối tượng trong xã hội: Nhà nước,
cộng đồng dân cư, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài
có chức năng ngoại giao SDĐ tại Việt Nam. Do đó, tranh chấp đất đai phát sinh
không chỉ liên quan đến lợi ích của một bên mà còn liên quan đến lợi ích của nhiều
bên. Vì vậy, nếu không giải quyết nhanh chóng, dứt điểm, kịp thời thì tranh chấp đất


14
đai sẽ phát triển, diễn biến phức tạp. Trong vài năm trở lại đây, xuất hiện ngày càng
nhiều các vụ việc tranh chấp đông người, có tổ chức, kéo dài và nếu bị kẻ xấu lợi
dụng lôi kéo, kích động, xúi giục thì dễ trở thành "điểm nóng" tiềm ẩn nguy cơ mất
ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội. Hơn nữa, do tính chất phức tạp của nguồn
gốc SDĐ cũng như sự xáo trộn của quan hệ đất đai qua các thời kỳ nên tranh chấp
đất đai là một trong những loại tranh chấp có tính chất gay gắt, phức tạp nhất. Trên
thực tế, việc giải quyết tranh chấp đất đai gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp; đặc biệt
là các tranh chấp đất tôn giáo, tranh chấp về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất…
Thứ ba, quan hệ đất đai có liên quan đến những quan hệ xã hội khác thuộc

phạm vi điều chỉnh của một số đạo luật như BLDS, Luật xây dựng, Luật nhà ở, Luật
bảo vệ môi trường, Luật kinh doanh bất động sản (BĐS), Luật bảo vệ và phát triển
rừng, Luật doanh nghiệp, Luật đầu tư… Trên thực tế tranh chấp đất đai xảy ra liên
quan đến nhà ở, công trình xây dựng, cây cối và vật kiến trúc khác… Nên khi giải
quyết tranh chấp đất đai, cơ quan nhà nước có thẩm quyền không chỉ áp dụng Luật
đất đai mà còn áp dụng các đạo luật khác có liên quan để xem xét, giải quyết.
1.1.3. Hậu quả của tranh chấp đất đai
Trên thực tế tranh chấp đất đai để lại những hậu quả rất nặng nề và được
biểu hiện trên các khía cạnh cơ bản sau đây:
Thứ nhất, tranh chấp đất đai phá vỡ sự vận hành của trật tự quản lý và SDĐ
đai đã được xác lập. Tranh chấp đất đai xảy ra làm gián đoạn hoạt động SDĐ; do
người SDĐ phải dành thời gian, công sức vào việc giải quyết những bất đồng mâu
thuẫn về đất đai nên việc SDĐ bị ngừng trệ.
Thứ hai, tranh chấp đất đai gây tổn hại đến tình đoàn kết trong nội bộ nhân
dân, phá vỡ sự gắn kết chặt chẽ giữa các thành viên trong gia đình, dòng họ hoặc
giữa các thành viên trong cộng đồng dân cư. Do bất đồng, mâu thuẫn trong SDĐ mà
các bên đương sự trở thành các bên đối địch nhau. Tâm lý sĩ diện, "ăn - thua", tính
cố chấp, vị kỷ… đã làm cho các bên tranh chấp có thái độ thù ghét nhau, tư thù và
bất hợp tác với nhau trong cuộc sống.


15
Thứ ba, tranh chấp đất đai gây ra sự tốn kém về thời gian, tiền bạc và công
sức… của các bên trong việc giải quyết, theo đuổi vụ việc kiện cáo những bất đồng,
mâu thuẫn trong quản lý và SDĐ. Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng mất
nhiều thời gian, công sức vào việc tìm hiểu và giải quyết tranh chấp đất đai. Điều
này ảnh hưởng đến hiệu quả của công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Thứ tư, tranh chấp đất đai kéo dài, lôi kéo đông người tham gia gây mất an
ninh, trật tự và tiềm ẩn nguy cơ mất ổn định chính trị. Hơn nữa, nó là nguyên nhân
để các thế lực thù địch lợi dụng tuyên truyền, kích động và gây chia rẽ khối đại

đoàn kết toàn dân và thực hiện các mưu đồ chính trị đen tối…
1.1.4. Các dạng tranh chấp đất đai phổ biến
Ngày 18/12/1980, Hiến pháp 1980 ra đời quy định: "Đất đai... là của Nhà
nước thuộc sở hữu toàn dân" (Điều 19). Kể từ đây, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
duy nhất đối với toàn bộ vốn đất đai trong cả nước. Do đó, các tranh chấp đất đai
chỉ bao hàm tranh chấp về QSDĐ và quyền quản lý đất đai. Trên thực tế tồn tại một
số dạng tranh chấp đất đai phổ biến sau đây:
Thứ nhất, tranh chấp hợp đồng chuyển QSDĐ (tặng cho, chuyển nhượng,
chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ) giữa
các bên tranh chấp khi thực hiê ên các giao dịch về đất đai. Loại tranh chấp này do
các bên thực hiện giao dịch khi chưa có đầy đủ điều kiện mà pháp luật cho phép;
thực hiện không đúng hoặc không thực hiện đầy đủ các điều khoản quy định trong
hợp đồng; không tuân thủ các quy định của pháp luật trong khi giao dịch. Hiê ên
nay đây là loại tranh chấp phổ biến và chiếm số lượng nhiều nhất, mức đô ê phức
tạp lớn nhất.
Thứ hai, tranh chấp về ranh giới giữa những thửa đất được phép quản lý và
sử dụng. Loại tranh chấp này thường do các bên SDĐ không thoả thuâ ên được ranh
giới đất đai với nhau hoă êc là do mô êt bên tự ý thay đổi ranh giới trong quá trình
SDĐ được chuyển nhượng cho nhiều người; cho thuê, cho thuê lại, cũng có thể là
do sai sót từ phía cơ quan nhà nước trong quá trình đo đạc, cấp giấy chứng nhâ ên
quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ).


16
Thứ ba, tranh chấp quyền SDĐ trong quan hê ê thừa kế. Loại tranh chấp này
phát sinh trong trường hợp người có quyền SDĐ chết nhưng không để lại di chúc
hoă êc có để lại di chúc nhưng di chúc không hợp pháp mô êt phần hay toàn bô ê mà
các đồng thừa kế không thoả thuâ ên được với nhau về việc phân chia di sản thừa kế
nên khởi kiê nê ra toà. Loại tranh chấp này có trường hợp có tài sản gắn liền với đất,
có trường hợp trên đất tranh chấp không có tài sản.

Thứ tư, tranh chấp QSDĐ là tài sản chung khi vợ chồng ly hôn. QSDĐ có
được trong thời kỳ hôn nhân do nhâ ên chuyển nhượng, được Nhà nước giao đất,
được tă nê g cho, khai hoang được Nhà nước thừa nhâ nê hoă cê được thừa kế chung v.v..
.
Khi ly hôn, vợ chồng không tự thoả thuâ ên được với nhau nên phát sinh tranh chấp.
Thứ năm, tranh chấp đòi lại QSDĐ. Loại tranh chấp này phát sinh trong
trường hợp trước đây người có QSDĐ cho mượn, cho thuê nhà đất, cho ở nhờ
nhưng nay những người mượn, thuê, ở nhờ không chịu trả, hoă êc do chính sách,
pháp luâ tê của Nhà nước, đất đã được chia, cấp cho người khác. Nay họ khởi kiê nê
để đòi lại, hoặc đất đã được tặng cho nhưng vì nhiều lý do khác nhau, người đã tặng
cho đòi lại đất... Loại tranh chấp này gồm có các dạng cơ bản sau:
Một là, tranh chấp QSDĐ trong trường hợp đất được đưa vào tâ êp đoàn sản
xuất, hợp tác xã để làm ăn tập thể. Nay tâ êp đoàn sản xuất, hợp tác xã giải thể. Loại
tranh chấp này phát sinh khi người được tập đoàn sản xuất, hợp tác xã giao đất
(không phải là người chủ đã giao đất cho tập đoàn sản xuất, hợp tác xã trước đây)
được cơ quan chức năng cấp GCNQSDĐ. Vì vậy, người chủ đất cũ kiện đòi lại.
Hai là, tranh chấp QSDĐ liên quan đến chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa
(XHCN) về nhà, đất của Nhà nước. Đây là loại tranh chấp mà nhà, đất của người
dân trước đây vì nhiều lý do khác nhau, bị Nhà nước cải tạo XHCN và theo chính
sách, pháp luâ êt của Nhà nước đất đã được chia, cấp cho người khác sử dụng; nay họ
khởi kiê ên để đòi lại. Loại tranh chấp này thường có tài sản gắn liền trên đất.
Ba là, tranh chấp QSDĐ có liên quan đến người Viê tê Nam định cư ở nước
ngoài mua đất nhưng nhờ người khác đứng tên hô .ê Trên thực tế trước đây có một bộ
phận người Việt Nam định cư ở nước ngoài do không đủ điều kiện được mua nhà ở


17
tại Việt Nam nên nhờ người thân đứng tên hộ trong GCNQSDĐ. Loại tranh chấp
này thường phát sinh khi người đứng tên hộ trong GCNQSDĐ nảy sinh lòng tham,
tự ý chuyển nhượng đất mà mình đứng tên hộ hoặc khi người nhờ đứng tên hộ đã đủ

điều kiện đứng tên trong GCNQSDĐ và yêu cầu người đứng tên hộ trả lại thì họ
không chịu trả nên đã khởi kiện để đòi lại đất của mình.
Bốn là, tranh chấp liên quan đến viê êc tă êng choQSDĐ. Trong giao dịch tặng
cho, nhất là tặng cho nhà đất, thường người tặng cho có điều kiện đi kèm. Song
song với việc nhận nhà đất thì người được tặng cho phải thực hiện một nghĩa vụ
nhất định nào đó, ví dụ như nuôi dưỡng cha mẹ cho đến khi chết. Hoặc cha mẹ tặng
cho con đất khi lập gia đình với mong muốn vợ chồng con chung sống hòa thuận,
hạnh phúc. Loại tranh chấp này thường phát sinh khi người được tặng cho không
thực hiện hoặc không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình đối với người tặng cho,
nên người tặng cho kiện đòi lại đất. Hoặc khi vợ chồng con ly hôn, cha mẹ không
cho nữa mà đòi lại đất đã cho.
Năm là, tranh chấp đất đai trong trường hợp đòi lại đất cho mượn, cho ở
nhờ. Loại tranh chấp này phát sinh trong trường hợp trước đây người có QSDĐ đã
cho mượn, cho thuê nhà đất, cho ở nhờ, nay những người mượn, thuê, ở nhờ không
chịu trả lại đất.
Sáu là, tranh chấp đòi lại QSDĐ có tài sản gắn liền trên đất của dòng họ,
nhà thờ, thánh thất, chùa chiền. Do hoàn cảnh đất nước, do yếu tố lịch sử để lại, các
cơ sở này được Nhà nước mượn, trưng dụng đất vào các mục đích khác nhau không
trả, nay họ đòi lại đất đã cho mượn.
Thứ sáu, tranh chấp về địa giới hành chính giữa các đơn vị hành chính cấp
tỉnh, huyê ên, xã với nhau. Đây thường là những tranh chấp diễn ra ở các khu vực có
vị trí thuâ ên lợi cho phát triển kinh tế - xã hội nhưng lại chưa có sự phân chia địa giới
hành chính rõ ràng giữa các cấp đơn vị hành chính tỉnh, huyện, xã.
Thứ bảy, tranh chấp do viê êc thực hiê ên QSDĐ bị cản trở. Loại tranh chấp
này phát sinh khi mô êt bên được Nhà nước công nhâ ên QSDĐ nhưng lại không thể
sử dụng được do bị người khác cản trở.


18
Thứ tám, tranh chấp liên quan đến viê êc bồi thường, giải phóng mă êt bằng

khi Nhà nước thu hồi đất. Thông thường đây là các tranh chấp liên quan đến việc
xác định giá đất làm căn cứ để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do người bị thu
hồi đất không đồng thuận với phương án bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Thứ chín, tranh chấp về mục đích SDĐ. Loại tranh chấp này hiê nê nay diễn
ra khá phổ biến. Ví dụ, tranh chấp giữa đất trồng lúa với đất nuôi trồng thuỷ sản,
giữa trường hợp SDĐ trồng cây hàng năm với đất trồng cây lâu năm, giữa SDĐ
nông nghiê êp hoă êc đất trồng cây lâu năm với đất ở trong quá trình phân bổ và
SDĐ...
1.1.5. Nguyên nhân phát sinh tranh chấp đất đai
1.1.5.1. Nguyên nhân khách quan
Tìm hiểu về tranh chấp đất đai cho thấy loại tranh chấp này phát sinh có
nguồn gốc từ các nguyên nhân khách quan chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, do quan hệ đất đai ở nước ta có nhiều xáo trộn qua các thời kỳ.
Ở miền Bắc, sau Cách mạng tháng tám năm 1945, Nhà nước Việt Nam dân
chủ cộng hoà thực hiện cải cách ruộng đất, tịch thu ruộng đất của thực dân, địa chủ,
phong kiến chia cho nông dân nhằm xác lập quyền sở hữu tư nhân về đất đai cho
họ. Tiếp đó, những năm 1960 của thế kỷ XX, Đảng ta phát động phong trào "hợp
tác hóa" vận động nông dân tự nguyện đóng góp ruộng đất, trâu bò và các tư liệu
sản xuất khác vào làm ăn tập thể trong các hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông
nghiệp. Ngày 18/12/1980, Hiến pháp 1980 được ban hành với Điều 19 quy định đất
đai là của Nhà nước thuộc sở hữu toàn dân đã đánh dấu việc hoàn thành quá trình
quốc hữu hoá đất đai trong phạm vi cả nước.
Ở miền Nam, sau hai cuộc kháng chiến chống Pháp và chống Mỹ, tình hình
SDĐ đai có nhiều biến động phức tạp hơn. Trong chín năm kháng chiến (từ năm
1945 -1954), chính quyền cách mạng đã tiến hành chia ruộng đất cho nông dân vào
các năm 1949, 1950 và năm 1954. Sau đó, Mỹ hất cẳng Pháp ở miền Nam dựng lên
chính quyền tay sai Ngô Đình Diệm. Năm 1957, chính quyền Ngô Đình Diệm đã
tiến hành việc cải cách điền địa, thực hiện việc "truất hữu" ruộng đất của nông dân

19
nhằm xoá bỏ thành quả cách mạng về ruộng đất, gây ra những xáo trộn lớn về
quyền sở hữu ruộng đất của người nông dân. Sau khi thống nhất đất nước (tháng
4/1975), Nhà nước tiến hành hợp tác hóa nông nghiệp cùng với việc xây dựng các
nông, lâm trường quốc doanh. Những tổ chức này bao chiếm nhiều diện tích đất
nhưng sử dụng lãng phí, kém hiệu quả. Đặc biệt qua hai lần điều chỉnh ruộng đất
vào các năm 1978 - 1979, năm 1982 - 1983; cùng với chính sách chia cấp theo kiểu
bình quân đã dẫn đến những xáo trộn lớn về ruộng đất, ranh giới, số lượng, mục
đích SDĐ dẫn đến tranh chấp đất đai.
Thứ hai, khi nền kinh tế nước ta chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường
định hướng XHCN, để giải phóng mọi năng lực sản xuất của người lao động, Nhà
nước thực hiện giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn
định lâu dài (gọi chung là người SDĐ). Người SDĐ được chuyển QSDĐ trong thời
hạn giao đất, cho thuê đất. Đất đai từ chỗ không được thừa nhận có giá đã được
pháp luật xác định khung giá đất và được đem thế chấp hoặc góp vốn trong sản xuất kinh doanh… Người SDĐ ngày càng nhận thức được giá trị của đất đai. Điều này
cũng là một nguyên nhân khách quan làm nảy sinh tranh chấp đất đai.
1.1.5.2. Nguyên nhân chủ quan
Bên cạnh nguyên nhân khách quan, tranh chấp đất đai còn phát sinh từ các
nguyên nhân chủ quan chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, việc buông lỏng công tác thống nhất quản lý đất đai của Nhà
nước trong một thời gian dài.
Trong cơ chế quản lý tập trung quan liêu, bao cấp, Nhà nước phân công,
phân cấp cho quá nhiều bộ, ngành dẫn đến việc quản lý đất đai thiếu chặt chẽ và còn
nhiều sơ hở. Có thời kỳ, đất nông nghiệp do ngành nông nghiệp quản lý; đất lâm
nghiệp do ngành lâm nghiệp quản lý; đất chuyên dùng thuộc ngành nào, ngành ấy
quản lý. Điều này dẫn đến tranh chấp giữa đất nông nghiệp với đất lâm nghiệp cũng
như với đất chuyên dùng; xảy ra tình trạng có loại đất do nhiều cơ quan quản lý
song cũng có loại đất không do cơ quan nào quản lý.