Pháp luật về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài từ thực tiễn tại thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LÊ HỒ NHẤT HUY

“PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI
TỪ THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60380107

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN QUANG TUYẾN

HÀ NỘI - NĂM 2016


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ luật học này là công trình nghiên cứu của
tôi dưới sự hướng dẫn của PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến – giảng viên Khoa Pháp
luật kinh tế - Đại học Luật Hà Nội. Các số liệu, tài liệu tham khảo trong luận văn là
hoàn toàn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng

Người thực hiện

Lê Hồ Nhất Huy

MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU .............................................................................................................. 01
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài ............................................................... 01
2. Tình hình nghiên cứu ............................................................................................... 03
3. Mục tiêu nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu ....................................................... 05
3.1 Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................. 05
3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu ................................................................................................ 05
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................................... 05
4.1 Đối tượng nghiên cứu ............................................................................................... 05
4.2 Phạm vi nghiên cứu .................................................................................................. 06
5. Cơ sở chính trị và phương pháp nghiên cứu của luận văn .................................. 06
6. Ý nghĩa khoa học và thức tiễn của luận văn .......................................................... 07
7. Bố cục của luận văn .................................................................................................. 07
Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI ......... 09
1.1 Lý luận về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài ..................................................................................................................... 09
1.1.1 Khái niệm về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài ...................................................................................................................... 09
1.1.2 Cơ sở hình thành và chấm dứt quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài ............................................................................................... 17
1.2 Lý luận pháp luật về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài ......................................................................................................... 21
1.2.1 Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ................................................................................... 21
1.2.2 Nội dung pháp luật về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài .......................................................................................................... 22

1.2.3 Các yếu tố cơ bản chi phối pháp luật về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ................................................................................... 23
1.2.4 Khái quát quá trình hình thành và phát triển pháp luật về quyền và nghĩa vụ sử
dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài .................................................. 27
Tiểu kết chương 1 ......................................................................................................... 30
Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ SỬ DỤNG
ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TỪ THỰC TIỄN
THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ........................................................... 31
2.1 Thực trạng pháp luật về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài.................................................................................................. 31
2.1.1 Nội dung các quy định về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất ............................................ 31
2.1.2 Nội dung quy định về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện
dự án ............................................................................................................................... 32
2.1.3 Nội dung quy định về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài được hình thành do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần của doanh
nghiệp Việt Nam ............................................................................................................. 33
2.1.4 Nội dung quy định về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất
do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài
được chuyển đổi từ doanh nghiệp liên doanh ................................................................ 33
2.2 Những biện pháp pháp lý bảo đảm quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh
nghiệp có vốn đầu tu nước ngoài sử dụng đất ........................................................... 37
2.2.1 Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.......................................................... 37
2.2.2 Về xử lý vi phạm pháp luật về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp có
vốn đầu tu nước ngoài .................................................................................................... 38
2.2.3 Về thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định về quyền và nghĩa vụ sử dụng
đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ........................................................... 39
2.2.4 Về giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh

nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ................................................................................... 40


2.2.5 Nội dung các quy định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài ............................................................................................... 43
2.3 Đánh giá thực trạng thi hành pháp luật về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Thành phố Hồ Chí Minh ................... 44
2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Thành phố Hồ Chí Minh tác động đến việc
thi hành pháp luật về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài tại Thành phố Hồ Chí Minh ........................................................................ 44
2.3.2 Đánh giá việc thực thi pháp luật về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài từ thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh .................. 50
Tiểu kết chương 2 ......................................................................................................... 56
Chương 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI
PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP
CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TỪ THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ
MINH ............................................................................................................................. 60
3.1 Định hướng hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về quyền và
nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tù thực tiễn tại
Thành phố Hồ Chí Minh ............................................................................................. 60
3.2 Một số kiến nghị góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật
về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài từ
thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh ....................................................................... 63
3.2.1 Nhóm kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất
của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài từ thực tiễn thi hành tại Thành phố Hồ Chí
Minh................................................................................................................................ 63
3.2.2 Nhóm kiến nghị góp phần nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về quyền và nghĩa
vụ sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài từ thực tiễn thi hành tại
Thành phố Hồ Chí Minh ................................................................................................. 66
Tiểu kết chương 3 ......................................................................................................... 73

KẾT LUẬN ................................................................................................................... 75


1

LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Trong nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài (doanh nghiệp có vốn ĐTNN) là một trong những loại hình doanh nghiệp
phổ biến và có đóng góp đáng kể vào tổng nguồn thu ngân sách nhà nước. Điều này
được khẳng định trong Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XII: “Nâng cao
hiệu quả thu hút đầu tư trực tiếp của nước ngoài, chú trọng chuyển giao công nghệ,
trình độ quản lý tiên tiến và thị trường tiêu thụ sản phẩm; chủ động lựa chọn và có
chính sách ưu đãi đối với các dự án đầu tư nước ngoài có trình độ quản lý và công
nghệ hiện đại, có vị trí hiệu quả trong chuỗi giá trị toàn cầu, có liên kết với doanh
nghiệp trong nước. Tăng cường liên kết giữa doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
với doanh nghiệp trong nước nhằm phát triển công nghiệp hỗ trợ và công nghiệp quy
mô lớn, chất lượng cao, gắn với các chuỗi giá trị khu vực và toàn cầu”1. Muốn tiến
hành hoạt động sản xuất - kinh doanh (SX-KD) thì một trong những yếu tố đầu vào
không thể thiếu được của doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp có vốn ĐTNN nói
riêng là phải tiếp cận được đất đai nhằm thực hiện dự án đầu tư hoặc sử dụng vào
việc xây dựng nhà xưởng, mặt bằng sản xuất… Để giải quyết “bài toán” này, doanh
nghiệp có vốn ĐTNN phải thuê đất hoặc được Nhà nước Việt Nam (sau đây gọi là
Nhà nước) giao đất có thu tiền sử dụng đất (SDĐ) - Do tính đặc thù của chế độ sở
hữu đất đai ở Việt Nam: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở
hữu; Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu đất đai thông qua một trong
những phương thức là giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ)
ổn đinh lâu dài - hoặc nhận chuyển nhượng, thuê lại, nhận tặng cho, nhận góp vốn
bằng QSDĐ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân SDĐ (gọi chung là người SDĐ). Trong
điều kiện nguồn cung về đất đai có hạn mà nhu cầu SDĐ ngày càng lớn thì việc tiếp

cận đất đai của doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp có vốn ĐTNN nói riêng
tiềm ẩn nguy cơ tham nhũng, tiêu cực; bởi lẽ, để có đất không ít các doanh nghiệp
dùng chiêu thức không văn minh, phi pháp để tác động cơ quan nhà nước có thẩm
quyền giao đất, cho thuê đất. Nhằm ngăn ngừa, hạn chế tình trạng này, các quy định
về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp có
vốn ĐTNN nói riêng được ban hành xác định rõ những việc doanh nghiệp được làm,
1

Đảng Cộng sản Việt Nam: Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội
- 2016, tr.108.


2

không được làm hoặc phải thực hiện. Để nâng cao tính hấp dẫn của môi trường đầu
tư, kinh doanh, pháp Luật Đất đai nói chung và chế định quyền của doanh nghiệp có
vốn ĐTNN nói riêng thường xuyên được rà soát, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện. Tuy
nhiên tổng kết thực tiễn 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2003 cho thấy nội dung
một số quy định về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn ĐTNN
còn bộc lộ những hạn chế, tồn tại như sự bất bình đẳng giữa doanh nghiệp có vốn
ĐTNN với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong việc tiếp cận đất đai thông qua
việc được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ… Những hạn chế này đã gây cản trở
cho hoạt động SX-KD của doanh nghiệp có vốn ĐTNN và đi ngược lại các cam kết
của Nhà nước ta khi gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO). Luật Đất đai
năm 2013 được Quốc hội khóa 13 kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 và có
hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014 đã có những sửa đổi, bổ sung nhằm khắc phục
những hạn chế nêu trên. Để phát huy tác dụng tích cực, đích thực của những nội dung
mới về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn ĐTNN của Luật Đất đai năm
2013 trong đời sống xã hội đòi hỏi phải có sự tiếp cận, tìm hiểu nội dung và đưa ra cơ
chế, giải pháp để thực thi.

Ở một khía cạnh khác, Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế, thương
mại và dịch vụ lớn nhất của đất nước. Đây là thành phố trẻ, năng động, sáng tạo, có sự
tăng trưởng kinh tế cao nhất cả nước và với những lợi thế so sánh về nguồn nhân lực,
hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, về điều kiện tự nhiên… nên địa phương này
luôn thu hút được sự đầu tư của các doanh nghiệp nước ngoài. Theo số liệu thống kê
của Bộ Kế hoạch và Đầu tư chỉ tính trong tháng 01 năm 2016, Thành phố Hồ Chí Minh
là một trong những địa phương chiếm số lượng lớn các dự án đầu tư nước ngoài:
“Trong tháng 01 năm 2016 nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 29 tỉnh, thành phố,
trong đó Hà Nội là địa phương thu hút nhiều vốn đầu tư nước ngoài (ĐTNN) nhất với
15 dự án cấp mới và 07 dự án điều chỉnh tăng vốn với tổng số vốn đăng ký cấp mới và
tăng thêm là 243,51 triệu USD, chiếm 18,2% tổng vốn đầu tư. Đồng Nai đứng thứ 02
với tổng vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm là 183 triệu USD, chiếm 13,7%. TP Hồ Chí
Minh đứng thứ 03 với tổng số vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm 163,43 triệu USD
chiếm 12,2% tổng vốn đầu tư”2. Một trong những vấn đề mà các nhà đầu tư nước
ngoài quan tâm là việc tiếp cận đất đai để thực hiện dự án đầu tư cũng như bảo hộ
quyền và lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực đất đai. Điều này
2

Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư: Trang thông tin điện tử đầu tư nước ngoài - Thứ hai, ngày
09 tháng 05 năm 2016


3

ảnh hưởng trực tiếp đến môi trường đầu tư kinh doanh của các địa phương nói chung
và Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng. Thời gian qua, các cấp chính quyền của Thành
phố Hồ Chí Minh đã có nhiều cố gắng trong việc cải cách thủ tục hành chính về đất
đai, nâng cao tính hấp dẫn của môi trường đầu tư với nhiều giải pháp đồng bộ; trong đó
có việc tuân thủ nghiêm chỉnh các quy định của pháp luật về quyền và nghĩa vụ sử
dụng đất của doanh nghiệp có vốn ĐTNN. Bên cạnh những kết quả tích cực, việc thực

thi pháp luật về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn ĐTNN còn
bộc lộ không ít hạn chế, khiếm khuyết như các quy định về thủ tục giao đất, cho thuê
đất còn rườm rà; tính công khai, minh bạch thông tin về đất đai thấp; quy định về giá
thuê đất chưa phù hợp… Hơn nữa, Luật Đất đai năm 2013 ra đời với những sửa đổi, bổ
sung về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (trong đó có các doanh nghiệp có
vốn ĐTNN). Điều này đặt ra sự cần thiết phải nghiên cứu các quy định của pháp luật
về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn ĐTNN cũng như thực tiễn
thi hành tại Thành phố Hồ Chí Minh để khắc phục, sửa chữa những tồn tại, khiếm
khuyết, góp phần nâng cao hiệu quả thi hành Luật Đất đai năm 2013. Vì vậy, tôi lựa
chọn đề tài“Pháp luật về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài từ thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh” làm luận văn thạc sĩ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu
Quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của tổ chức nói chung và quyền và nghĩa vụ
sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn ĐTNN nói riêng là vấn đề thu hút sự quan tâm
nghiên cứu của giới luật học nước ta. Thời gian qua đã có nhiều công trình khoa học
về vấn đề này được công bố mà tiêu biểu phải kể đến một số công trình sau đây:
1) Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong
các giao dịch dân sự - thương mại về đất đai, Luận văn Tiến sĩ luật học, Trường
Đại học Luật Hà Nội;
2) Nguyễn Thu Hiền (2006), Đề tài “Nghiên cứu cơ sở khoa học và thực tiễn
về các giải pháp quản lý, sử dụng hợp lý, hiệu quả đất đai của các doanh nghiệp”,
Viện Nghiên cứu Địa chính (Bộ Tài nguyên và Môi trường), Hà Nội;
3) Trần Quang Huy (2009), “Pháp Luật Đất đai Việt Nam hiện hành - Nhìn
từ góc độ bảo đảm quyền của người sử dụng đất”, Tạp chí Luật học, (08);
4) Nguyễn Thị Thanh Xuân (2007), Pháp Luật Đất đai đối với các doanh
nghiệp - nghiên cứu dưới góc độ thực tiễn và các biện pháp giải quyết, Khóa luận
tốt nghiệp đại học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội;


4

5) Nguyễn Mạnh Khởi (2007), “Quyền sở hữu bất động sản tại Việt Nam của
người Việt Nam định cư ở nước ngoài và của tổ chức, cá nhân nước ngoài”, Tạp chí
Dân chủ và Pháp luật, (03);
6) Hoàng Thanh Thảo (2013), Quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức,
cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo pháp luật kinh
doanh bất động sản Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học
Quốc gia Hà Nội;
7) Nguyễn Thị Cam (1997), Chế định quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt
Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội;
8) Lê Văn Tứ (1997), “Quyền sử dụng đất - một khái niệm pháp lý, một khái
niệm kinh tế”, Tạp chí Nghiên cứu Kinh tế, (09);
9) Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật Đất đai - Chương
IV. Địa vị pháp lý của người sử dụng đất (từ Trang 177 - Trang 286), Nxb Công an
nhân dân, Hà Nội;
10) Nguyễn Thị Nga (2011), Đề tài Nghiên cứu Khoa học cấp Trường: Hoàn
thiện pháp luật về quyền của người sử dụng đất trong lĩnh vực đầu tư, Trường Đại
học Luật Hà Nội, Hà Nội;
11) Nguyễn Quang Tuyến (2004), “Quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài
sử dụng đất tại Việt Nam”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, (10);
12) Nguyễn Ngọc Minh (2014), “Những sửa đổi, bổ sung cơ bản về chế định
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2013”, Tạp chí
Luật học, (Đặc san tháng 11/2014 về Luật Đất đai năm 2013);
13) Trần Quốc Toản (chủ biên, 2013), Đổi mới quan hệ sở hữu đất đai - Lý
luận và thực tiễn, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội…
Các công trình khoa học này đã phân tích, lý giải khái niệm quyền của người
SDĐ nói chung và doanh nghiệp (trong đó có tổ chức, cá nhân nước ngoài) SDĐ
nói riêng; phân tích nội dung các quy định về quyền của doanh nghiệp SDĐ và đề
xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này… Tuy nhiên, nghiên
cứu một cách có hệ thống, toàn diện về lý luận và thực tiễn quyền của doanh nghiệp

có vốn ĐTNN sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 thì dường như còn thiếu một
công trình như vậy. Các kết quả nghiên cứu của những công trình khoa học đã công
bố được tác giả sử dụng, kế thừa trong quá trình hoàn thành luận văn.


5

3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là đưa ra giải pháp góp phần hoàn thiện và
nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp
có vốn ĐTNN thông qua việc tìm hiểu thực tiễn thi hành tại Thành phố Hồ Chí Minh.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục tiêu của đề tài, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu
cụ thể sau:
- Tập hợp, hệ thống hóa hệ thống cơ sở lý luận về quyền và nghĩa vụ sử dụng
đất của doanh nghiệp có vốn ĐTNN thông qua việc giải mã các khái niệm doanh
nghiệp có vốn ĐTNN; quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn
ĐTNN; phân tích cơ sở phát sinh và chấm dứt quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của
doanh nghiệp có vốn ĐTNN.
- Tìm hiểu một số vấn đề lý luận pháp luật về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất
của doanh nghiệp có vốn ĐTNN thông qua việc phân tích khái niệm và đặc điểm
của pháp luật về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn ĐTNN,
nội dung và các yếu tố chi phối pháp luật về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của
doanh nghiệp có vốn ĐTNN; khái quát quá trình hình thành và phát triển lĩnh vực
pháp luật này ở nước ta.
- Nghiên cứu nội dung các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về quyền và
nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn ĐTNN và cơ chế pháp lý bảo đảm
quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn ĐTNN.
- Đề xuất giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về

quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn ĐTNN từ thực tiễn thi
hành tại Thành phố Hồ Chí Minh.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn tập trung vào một số vấn đề cơ bản sau đây:
- Các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi
hành về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn ĐTNN.
- Thực tiễn thi hành Luật Đất đai năm 2013 về quyền và nghĩa vụ sử dụng


6

đất của doanh nghiệp có vốn ĐTNN trong cả nước nói chung và tại Thành phố Hồ
Chí Minh nói riêng.
- Quan điểm, đường lối của Đảng về hoàn thiện chính sách, pháp Luật Đất
đai nói chung và chính sách, pháp luật về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh
nghiệp có vốn ĐTNN nói riêng trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới
và hội nhập quốc tế.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Giới hạn phạm vi nghiên cứu về nội dung: Quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của
doanh nghiệp có vốn ĐTNN là đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng liên quan đến nhiều
lĩnh vực pháp luật như pháp luật doanh nghiệp, pháp luật đầu tư, pháp luật tài chính và
pháp Luật Đất đai… Tuy nhiên trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ, luận văn
giới hạn phạm vi nghiên cứu ở việc tìm hiểu, đánh giá nội dung các quy định của Luật
Đất đai năm 2013 về quyền và nghĩa vụ SDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN.
- Giới hạn phạm vi nghiên cứu về không gian: Luận văn giới hạn phạm vi
nghiên cứu thực tiễn thi hành lĩnh vực pháp luật này tại Thành phố Hồ Chí Minh.
5. Cơ sở chính trị và phương pháp nghiên cứu của luận văn
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu của đề tài; trong quá trình nghiên cứu,
Luận văn dựa trên cơ sở chính trị và sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cơ

bản sau đây:
i) Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch
sử của Chủ nghĩa Mác - Lê nin;
ii) Hệ thống quan điểm, lý luận của Đảng Cộng sản Việt Nam, tư tưởng Hồ
Chí Minh về xây dựng Nhà nước và Pháp quyền xã hội chủ nghĩa;
iii) Bên cạnh đó, Luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ
thể như:
- Phương pháp bình luận, diễn giải, phương pháp lịch sử… được sử dụng
trong Chương 1 khi nghiên cứu tổng quan một số vấn đề lý luận pháp luật về quyền
và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn ĐTNN.
- Phương pháp bình luận, phương pháp đánh giá, phương pháp tổng hợp,
phương pháp so sánh… được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu thực trạng pháp
luật về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn ĐTNN và thực tiễn
thi hành tại Thành phố Hồ Chí Minh.


7

- Phương pháp diễn giải, phương pháp quy nạp, phương pháp tổng hợp…
được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu
quả thi hành pháp luật về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn
ĐTNN từ thực tiễn thi hành tại Thành phố Hồ Chí Minh.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn
Luận văn được hoàn thành sẽ có ý nghĩa khoa học và thực tiễn biểu hiện trên
các khía cạnh cụ thể sau:
Một là, luận văn giải quyết một số vấn đề lý luận cơ bản về pháp luật về
quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn ĐTNN thông qua việc
phân tích khái niệm, đặc điểm doanh nghiệp có vốn ĐTNN; phân tích khái niệm,
đặc điểm quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn ĐTNN; phân tích
khái niệm, đặc điểm pháp luật về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp

có vốn ĐTNN; cơ sở hình thành và các yếu tố chi phối pháp luật về quyền và nghĩa
vụ sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn ĐTNN cũng như lịch sử hình thành và phát
triển của lĩnh vực pháp luật này ở nước ta. Từ những phân tích này, luận văn góp
phần hoàn thiện hệ thống lý luận pháp luật về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của
doanh nghiệp có vốn ĐTNN ở Việt Nam.
Hai là, luận văn phân tích nội dung pháp luật về quyền và nghĩa vụ sử dụng
đất của doanh nghiệp có vốn ĐTNN và đánh giá thực trạng thi hành tại Thành phố
Hồ Chí Minh nhằm nhận diện những thành tựu và những hạn chế, khiếm khuyết;
nguyên nhân của những hạn chế khiếm khuyết.
Ba là, luận văn đưa ra định hướng và kiến nghị góp phần hoàn thiện, nâng
cao hiệu quả thi hành pháp luật về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp
có vốn ĐTNN từ thực tiễn thi hành tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Luận văn là tài liệu tham khảo bổ ích cho công tác giảng dạy, học tập và
nghiên cứu pháp Luật Đất đai ở các cơ sở đào tạo luật ở nước ta.
7. Bố cục của luận văn
Ngoài Mục lục, Danh mục các từ viết tắt, Lời nói đầu, Kết luận, Danh mục
tài liệu tham khảo, Nội dung của luận văn được kết cấu thành 03 chương:
- Chương 1. Những vấn đề lý luận pháp luật về quyền và nghĩa vụ sử dụng
đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.


8

- Chương 2. Thực trạng pháp luật về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài từ thực tiễn thi hành tại Thành phố Hồ Chí Minh.
- Chương 3. Giải pháp góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thi hành
pháp luật về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài từ thực tiễn thi hành tại Thành phố Hồ Chí Minh.

9

Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI
1.1. Lý luận về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài
1.1.1. Khái niệm về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài
1.1.1.1. Khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất
i) Khái niệm doanh nghiệp
Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Doanh nghiệp: Làm công việc kinh doanh”3.
Theo Từ điển Luật học do Nhà xuất bản Từ điển Bách khoa ấn hành năm
1999: “Doanh nghiệp: Tổ chức kinh tế được thành lập nhằm mục đích chủ yếu là
thực hiện các hoạt động kinh doanh nghĩa là thực hiện một số hoặc tất cả các công
đoạn của quá trình đầu tư từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc thực hiện dịch vụ
trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi”4.
Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp biên soạn
năm 2006: “Doanh nghiệp: Tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản riêng và trụ sở
giao dịch ổn định, được thành lập theo thủ tục pháp luật quy định, lấy kinh doanh
làm nghề nghiệp chính (chức năng nhiệm vụ chính là kinh doanh). Các doanh
nghiệp trong nền kinh tế Việt Nam hiện nay gồm doanh nghiệp nhà nước, hợp tác
xã, công ty hợp danh, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, doanh nghiệp
tư nhân, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp của tổ chức chính
trị, tổ chức chính trị - xã hội.
Thuật ngữ doanh nghiệp được sử dụng đầu tiên ở nước ta từ năm 1948, theo
tinh thần của Sắc lệnh số 104/SL ngày 01/01/1948 về doanh nghiệp quốc gia. Trong
suốt thời kỳ kinh tế kế hoạch hóa tập trung, thuật ngữ này bị lãng quên, các thuật ngữ
thay thế thường được sử dụng là xí nghiệp, đơn vị kinh tế, cơ quan kinh tế… Đến khi
ở Việt Nam xây dựng nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần vận hành theo cơ chế

thị trường có sự điều tiết của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa, thuật ngữ
doanh nghiệp mới được sử dụng trở lại. Theo tinh thần của Luật doanh nghiệp năm
3
4

Nguyễn Như Ý (chủ biên): Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội - 2001, tr.227
Nxb Từ điển Bách khoa: Từ điển Luật học, Hà Nội - 1999, tr. 133 - 134


10

1999, thuật ngữ doanh nghiệp được xác định là một thực thể pháp lý được thành lập
và đăng ký kinh doanh nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh”5.
Theo Luật Doanh nghiệp năm 2014: “Doanh nghiệp là tổ chức có tên riêng,
có tài sản, có trụ sở giao dịch, được đăng ký thành lập theo quy định của pháp luật
nhằm mục đích kinh doanh”6.
Như vậy, doanh nghiệp là một pháp nhân có tên gọi riêng, có tài sản riêng và
có trụ sở giao dịch ổn định được thành lập theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy
định có chức năng chủ yếu là kinh doanh (nhằm mục đích thu lợi nhuận). Doanh
nghiệp có các đặc điểm sau: 1) Được thành lập và đăng ký kinh doanh theo thủ tục
pháp lý nhất định; 2) Được thừa nhận là thực thể pháp lý; có thể nhân danh mình
tham gia quan hệ pháp luật. Doanh nghiệp được tham gia vào tất cả các quan hệ
trong giao lưu dân sự cũng như các quan hệ tố tụng; 3) Chức năng, nhiệm vụ chính
của doanh nghiệp là kinh doanh như sản xuất, mua bán, cung ứng hàng hóa, dịch vụ
nhằm mục tiêu thu lợi nhuận hoặc thực hiện chính sách kinh tế - xã hội.
ii) Khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Xí nghiệp có vốn ĐTNN là một thuật ngữ xuất hiện lần đầu tiên ở nước ta
năm 1987 cùng với việc Quốc hội ban hành Luật ĐTNN tại Việt Nam. Tiếp đó,
thuật ngữ doanh nghiệp có vốn ĐTNN chính thức được sử dụng trong Luật ĐTNN
tại Việt Nam năm 1996. Với việc ra đời các Đạo luật này, nước ta đã “mở cửa”,

khuyến khích nhà ĐTNN đầu tư, kinh doanh tại Việt Nam. Thuật ngữ doanh nghiệp
ĐTNN được đề cập trong các sách, báo pháp lý ở nước ta.
Theo Từ điển Luật học do Nhà xuất bản Từ điển Bách khoa ấn hành năm
1999 thì doanh nghiệp có vốn ĐTNN được hiểu như sau: “Doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài: Doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài thành lập hoặc đầu tư
nước ngoài hợp tác với một bên hoặc nhiều bên Việt Nam thành lập tại Việt Nam.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bao gồm doanh nghiệp liên doanh và
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thành lập theo hình thức công
ty trách nhiệm hữu hạn, có tư cách pháp nhân theo pháp luật Việt Nam, không bị
quốc hữu hóa”7.
5

Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp: Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa & Nxb Tư pháp, Hà Nội 2006, tr. 218 - 219
6
Khoản 7 Điều 4 Luật doanh nghiệp năm 2014
7
Nxb Từ điển Bách khoa: Từ điển Luật học, Sdd, tr. 135


11

Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp biên soạn
năm 2006 thì doanh nghiệp có vốn ĐTNN được hiểu như sau: “Doanh nghiệp do
nhà đầu tư của một quốc gia đầu tư toàn bộ hoặc một phần vốn thành lập trên lãnh
thổ của một quốc gia khác để tiến hành hoạt động kinh doanh thu lợi nhuận. Nhiều
nước trên thế giới không phân biệt vốn đầu tư trong nước với vốn đầu tư nước
ngoài và bởi vậy, không có khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; họ
gọi các doanh nghiệp được thành lập trên cơ sở góp vốn của các nhà đầu tư nước
ngoài theo hình thức tổ chức pháp lý của chúng, ví dụ: công ty trách nhiệm hữu

hạn, công ty cổ phần… Thuật ngữ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chính
thức được sử dụng trong Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1996 (trước đó
gọi là xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài)”8.
Như vậy, doanh nghiệp có vốn ĐTNN là doanh nghiệp do nhà ĐTNN bỏ vốn
đầu tư toàn bộ hoặc góp một phần vốn liên doanh với một hay nhiều bên của Việt
Nam tuân thủ các quy định của pháp luật Việt Nam để tiến hành hoạt động kinh
doanh thu lợi nhuận. Doanh nghiệp có vốn ĐTNN có các đặc trưng sau: 1) Doanh
nghiệp thuộc sở hữu hoàn toàn hoặc một phần của nhà ĐTNN; 2) Được thành lập và
hoạt động theo pháp luật Việt Nam trên cơ sở giấy phép đầu tư do cơ quan quản lý
nhà nước về ĐTNN cấp; 3) Có tư cách pháp nhân theo pháp luật Việt Nam; 4)
Được tổ chức dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn. Hiện nay, Việt Nam
đang thí điểm chuyển một số doanh nghiệp có vốn ĐTNN thành công ty cổ phần.
iii) Khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất
Tìm hiểu các quy định của Luật Đất đai năm 2103 về doanh nghiệp có vốn
ĐTNN sử dụng đất cho thấy Đạo luật này không có sự giải thích như thế nào là
doanh nghiệp có vốn ĐTNN sử dụng đất. Tuy nhiên, tiếp cận các quy định của pháp
luật hiện hành (bao gồm pháp Luật Đất đai, pháp luật doanh nghiệp và pháp luật
đầu tư) về vấn đề này, chúng ta có thể rút ra khái niệm hoặc tạm hiểu về doanh
nghiệp có vốn ĐTNN sử dụng đất như sau: Doanh nghiệp có vốn ĐTNN sử dụng
đất là tổ chức kinh tế do nhà đầu tư nước ngoài bỏ toàn bộ vốn hay bỏ một phần
vốn liên doanh với một hay nhiều bên Việt Nam để tiến hành hoạt động kinh doanh
nhằm mục đích thu lợi nhuận được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất theo hình thức
trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc
được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền SDĐ, được thuê lại đất trong các khu
8

Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp: Từ điển Luật học, Sdd, tr. 219


12

công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và nhận góp vốn
bằng QSDĐ của bên Việt Nam để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam.
Theo Luật Đất đai năm 2013 thì doanh nghiệp có vốn ĐTNN với tư cách là
người SDĐ bao gồm doanh nghiệp 100% vốn ĐTNN, doanh nghiệp liên doanh,
doanh nghiệp Việt Nam mà nhà ĐTNN mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy
định của pháp luật về đầu tư9. Trên cơ sở tham chiếu, so sánh với tổ chức kinh tế
trong nước sử dụng đất; tác giả thấy rằng doanh nghiệp có vốn ĐTNN sử dụng đất
có một số đặc điểm cơ bản sau đây:
Một là, nếu tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất theo hình
thức giao đất không thu tiền sử dụng đất sử dụng vào mục đích công cộng không
nhằm mục đích kinh doanh; ví dụ: giao đất cho các doanh nghiệp công ích sử dụng
vào mục đích công: xây dựng bãi chôn, lấp chất thải; sử dụng đất để xây dựng vườn
hoa, cây xanh, hệ thống chiếu sáng công cộng… và giao đất có thu tiền sử dụng đất
để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh thu lợi nhuận10 thì doanh nghiệp có
vốn ĐTNN được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất chỉ trong
trường hợp để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp
cho thuê11. Hơn nữa, việc giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với doanh nghiệp có
vốn ĐTNN để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp
cho thuê chỉ được thực hiện kể từ ngày 01/07/2014 (ngày Luật Đất đai năm 2013 có
hiệu lực thi hành). Điều này có nghĩa là trước khi Luật Đất đai năm 2013 ra đời và
có hiệu lực, doanh nghiệp có vốn ĐTNN chỉ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất
chứ không được giao đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam.
Hai là, doanh nghiệp có vốn ĐTNN sử dụng đất theo các hình thức được
Nhà nước Việt Nam cho thuê đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự
án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; thuê lại đất gắn với
kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghệ cao; doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận
góp vốn bằng quyền sử dụng đất; doanh nghiệp có vốn ĐTNN nhận chuyển nhượng
vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất. Trong khi đó, tổ chức kinh tế được nhận

chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân (trừ trường hợp không
được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng
9

Khoản 7 Điều 6 Luật đất đai năm 2013
Khoản 2 Điều 54 Luật đất đai năm 2013
11
Khoản 3 Điều 55 Luật đất đai năm 2013
10


13

đặc dụng của hộ gia đình cá nhân), nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận chuyển
quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất.
Ba là, chỉ doanh nghiệp liên doanh mới được nhận chuyển quyền sử dụng đất
thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; còn doanh nghiệp 100% vốn
ĐTNN, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà ĐTNN mua cổ phần, sáp nhập, mua lại
theo quy định của pháp luật về đầu tư không được nhận chuyển quyền sử dụng đất
thông qua hình thức này.
1.1.1.2. Khái niệm quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài
i) Khái niệm quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
* Khái niệm quyền của người sử dụng đất
Theo pháp Luật Đất đai Việt Nam, doanh nghiệp có vốn ĐTNN là một chủ
thể SDĐ. Vì vậy, tìm hiểu về quyền của doanh nghiệp có vốn ĐTNN sử dụng đất
thì không thể không giải mã khái niệm thế nào là quyền của người SDĐ. Quyền chủ
thể là cách xử sự mà pháp luật cho phép chủ thể được tiến hành. Nói cách khác,
quyền chủ thể là khả năng của chủ thể xử sự theo cách thức nhất định được pháp luật
cho phép. Nói là khả năng có nghĩa là chủ thể có thể lựa chọn giữa việc xử sự theo

cách thức mà nó được phép tiến hành hoặc không xử sự như vậy12.
Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp biên soạn năm
2006 thì quyền của một chủ thể được hiểu : « Quyền: Khái niệm khoa học pháp lý dùng
để chỉ những điều mà pháp luật công nhận và đảm bảo thực hiện đối với cá nhân, tổ
chức để theo đó cá nhân được hưởng, được làm, được đòi hỏi mà không ai được ngăn
trở, hạn chế »13. Từ khái niệm chung về quyền của chủ thể một quan hệ pháp luật, chúng
ta có thể đưa ra cách hiểu về quyền của người SDĐ như sau : Quyền của người SDĐ là
những điều mà pháp Luật Đất đai công nhận và đảm bảo thực hiện đối với tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân để theo đó, những chủ thể này được hưởng, được làm, được đòi hỏi mà
không ai được ngăn cản, hạn chế trong quá trình SDĐ.
Tiếp cận dưới góc độ đất đai thì các quyền của người SDĐ được chia thành
các nhóm sau:

12

Trường Đại học Luật Hà Nội: Giáo trình Lý luận nhà nước và pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 2001. tr.448.
13
Viện Khoa học Pháp lý- Bộ Tư pháp; Từ điển Luật học, Sdd, tr. 648


14

Nhóm thứ nhất, nhóm quyền thể hiện tư cách của người SDĐ đối với đất đai và
hưởng sự bảo hộ của pháp luật. Nhóm này bao gồm các quyền: i) Được cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Gọi chung là
GCNQSDĐ); ii) Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; iii) Hưởng các
lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; iv)
Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; v)
Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất
đai của mình; vi) Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật

Đất đai ; vii) Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền SDĐ hợp
pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. Nhóm quyền
này có một số nội dung cơ bản sau đây:
- Về phương diện xác lập và công nhận tư cách của người SDĐ, trước tiên
phải đề cập đến "Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là GCNQSDĐ)". Ý nghĩa của
quyền này thể hiện việc Nhà nước thừa nhận tính hợp pháp của việc SDĐ của người
SDĐ và xác lập cơ sở pháp lý để người SDĐ thực hiện các quyền của mình trong
quá trình SDĐ. Chỉ những người SDĐ ổn định, lâu dài, không có tranh chấp, phù
hợp với quy hoạch SDĐ mới được Nhà nước cấp GCNQSDĐ; Bởi lẽ, Nhà nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là người đại diện cho chủ sở hữu toàn dân về
đất đai song trên thực tế, Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu, SDĐ đai, mà là
những người thuê đất, người được giao đất. Để bảo hộ các quyền và lợi ích hợp
pháp của người SDĐ thì Nhà nước phải xác lập tư cách cho người sử SDĐ thông
qua việc cấp GCNQSDĐ cho từng chủ SDĐ.
- Pháp luật quy định cho người SDĐ có quyền được hưởng các thành quả lao
động, kết quả đầu tư trên đất được giao. Đây là những lợi ích mà người SDĐ thu
được khi khai thác các thuộc tính có ích của đất hoặc đã đầu tư vào đất đai trong
quá trình SDĐ. Không những thế, người SDĐ còn nhận được sự giúp đỡ của Nhà
nước trong việc bồi bổ, cải tạo đất hoặc được hưởng các lợi ích từ các công trình
công cộng do Nhà nước đầu tư về bảo vệ, cải tạo đất mang lại.
- Về phương diện bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người SDĐ, pháp
luật hiện hành quy định cho người SDĐ được quyền tự bảo vệ thông qua việc khiếu
nại, tố cáo, khởi kiện các hành vi vi phạm quyền SDĐ hợp pháp của mình hoặc yêu
cầu Nhà nước, xã hội can thiệp bảo vệ quyền lợi hợp pháp giúp mình.


15

Nhóm thứ hai, nhóm quyền thực hiện các giao dịch về quyền SDĐ, bao gồm:

i) Quyền chuyển đổi quyền SDĐ; ii) Quyền tặng cho quyền SDĐ ; iii) Quyền
chuyển nhượng quyền SDĐ; iv) Quyền cho thuê quyền SDĐ ; v) Quyền cho thuê lại
quyền SDĐ ; vi) Quyền thừa kế quyền SDĐ ; vii) Quyền thế chấp quyền SDĐ; viii)
Quyền góp vốn bằng quyền SDĐ. Đây là nhóm quyền thể hiện mối quan hệ giao
dịch “ngang” giữa những người SDĐ với nhau. Hay nói cách khác, các quyền này
góp phần vào việc hình thành thị trường quyền SDĐ thứ cấp ở nước ta.
Nhóm thứ ba, người SDĐ được quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất 14.
Quyền này giúp cho người SDĐ dễ dàng tiếp cận trong việc SDĐ đai phù hợp với
điều kiện, hoàn cảnh và năng lực tài chính của mình.
* Khái niệm nghĩa vụ của người sử dụng đất:
Bên cạnh các quyền được pháp luật quy định, người sử dụng đất phải thực
hiện những nghĩa vụ pháp lý trong quá trình sử dụng đất. "Nghĩa vụ chủ thể là cách xử
sự mà Nhà nước bắt buộc chủ thể phải tiến hành nhằm đáp ứng việc thực hiện quyền
của chủ thể khác"15. Theo quy định của pháp Luật Đất đai hiện hành, nghĩa vụ của
người sử dụng đất bao gồm hai nhóm chủ yếu sau đây:
Nhóm thứ nhất, nhóm nghĩa vụ tuân thủ trật tự quản lý đất đai, bao gồm: i) Sử
dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu
trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất
và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan; ii) Thực hiện kê khai đăng
ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật; iii) Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; iv) Tuân theo các quy
định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng
đất có liên quan; v) Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong
lòng đất ; vi) Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử
dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
Nhóm thứ hai, nhóm nghĩa vụ thực hiện các nghĩa vụ tài chính trong quá
trình sử dụng đất, bao gồm: i) Nộp thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển
nhượng bất động sản, lệ phí địa chính, phí và lệ phí về đất đai ...; ii) Nộp tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất khi được giao đất, thuê đất theo quy định của pháp luật…

14

Điều 172 Luật đất đai năm 2013
Trường Đại học Luật Hà Nội: Giáo trình Lý luận nhà nước và pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 2001. tr.449.
15


16

ii) Khái niệm quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài
* Khái niệm quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài:
Thuật ngữ quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn ĐTNN được sử dụng
phổ biến trong các văn bản pháp Luật Đất đai. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 lại
không đưa ra sự giải thích về thuật ngữ này. Từ việc tiếp cận khái niệm quyền sử
dụng đất của người SDĐ nói chung, chúng ta có thể hiểu quyền sử dụng đất của
doanh nghiệp có vốn ĐTNN như sau: Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn
ĐTNN là những điều mà pháp Luật Đất đai công nhận và đảm bảo thực hiện đối doanh
nghiệp có vốn ĐTNN để theo đó, doanh nghiệp có vốn ĐTNN được hưởng, được làm,
được đòi hỏi mà không ai được ngăn cản, hạn chế trong quá trình SDĐ. Theo Luật Đất
đai năm 2013, doanh nghiệp có vốn ĐTNN không chỉ có quyền chung và nghĩa vụ
chung của người SDĐ quy định tại Điều 16616 và Điều 17017 mà còn có quyền tặng cho,
quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê lại, quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng quyền
SDĐ tùy thuộc vào việc được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền SDĐ, được Nhà
nước Việt Nam cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
* Khái niệm nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn ĐTNN
Bên cạnh việc hưởng các quyền sử dụng đất, pháp Luật Đất đai quy định nghĩa
vụ sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn ĐTNN khi sử dụng đất tại Việt Nam. Nghĩa vụ
16

Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất
1. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những
hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
17
Điều 170. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và
chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong long đất và tuân theo các quy định khác của
pháp luật có liên quan.
2. Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật.
3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng
đất có liên quan.
6. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
7. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.


17

sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn ĐTNN được Luật Đất đai năm 2013 và các văn
bản pháp luật có liên quan sử dụng trong nội dung các quy định về sử dụng đất. Tuy

nhiên, đạo Luật này không đưa ra cách giải thích thế nào là nghĩa vụ sử dụng đất. Từ
việc tìm hiểu khái niệm nghĩa vụ của một thủ thể pháp luật nói chung và nghĩa vụ sử
dụng đất của người sử dụng đất nói riêng, chúng ta có thể hiểu khái niệm nghĩa vụ sử
dụng đất của doanh nghiệp có vốn ĐTNN như sau : "Nghĩa vụ sử dụng đất của doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là cách xử sự mà Nhà nước bắt buộc chủ thể phải
tiến hành nhằm đáp ứng việc thực hiện quyền của chủ thể khác trong quá trình sử dụng
đất”. Do doanh nghiệp có vốn ĐTNN là một chủ thể sử dụng đất cụ thể thuộc nội hàm
người sử dụng đất nên trong quá trình sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam,
doanh nghiệp có vốn ĐTNN cũng phải thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng đất
được quy định trong Luật Đất đai năm 2013.
1.1.2. Cơ sở hình thành và chấm dứt quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
1.1.2.1. Cơ sở hình thành quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài
i) Giao đất
Kể từ khi Hiến pháp 1980 ra đời (ngày 18/12/1980), đất đai ở nước ta thuộc
sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, Nhà nước không trực
tiếp chiếm hữu, SDĐ mà phân phối đất đai cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi
chung là người SDĐ) sử dụng ổn định lâu dài thông qua hình thức giao đất. Hành vi
này được pháp luật quan niệm là: “Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi
là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền
sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”18. Như vậy, giao đất là cơ sở
pháp lý hình thành quyền SDĐ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nói chung và hình
thành quyền SDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN nói riêng song không phải bất
kỳ hành vi giao đất nào của cơ quan nhà nước cũng làm phát sinh quyền SDĐ mà
chỉ những hành vi của các cơ quan nhà nước được pháp luật quy định mới làm phát
sinh quyền SDĐ (được gọi là cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê
đất và cho phép chuyển mục đích SDĐ). Theo quy định của pháp Luật Đất đai, các
cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất bao gồm:
18

Khoản 7 Điều 3, Luật đất đai năm 2013.


18

Thứ nhất, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây
gọi là UBND cấp tỉnh). UBND cấp tỉnh quyết định giao đất trong các trường hợp
sau đây: a) Giao đất đối với tổ chức; b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo; c) Giao đất
đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ĐTNN theo
quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật Đất đai năm 201319.
Thứ hai, Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây
gọi chung là UBND cấp huyện) quyết định giao đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất đối với hộ gia đình, cá nhân; b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư20.
Như vậy, chỉ hành vi giao đất của các cơ quan nhà nước này mới làm phát
sinh quyền SDĐ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Đối với doanh nghiệp có vốn
ĐTNN thì hành vi giao đất của UBND cấp tỉnh là cơ sở pháp lý làm phát sinh
quyền sử dụng đất của chủ thể này.
ii) Cho thuê đất
Quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của người SDĐ (trong đó có doanh nghiệp có
vốn ĐTNN) không chỉ được xác lập thông qua hình thức Nhà nước giao đất mà còn
phát sinh bằng việc Nhà nước cho thuê đất; theo đó: “Nhà nước cho thuê quyền sử
dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao
quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê
quyền sử dụng đất”21. Hình thức cho thuê đất này có một số đặc điểm cơ bản sau đây:
Một là, Nhà nước cho thuê đất thông qua các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Quan hệ cho thuê đất này phát sinh giữa một bên là Nhà nước (đại diện chủ sở hữu
toàn dân về đất đai) với bên kia là cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp…(gọi chung là
người SDĐ). Thông qua một quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền, người thuê đất có quyền sử dụng mảnh đất thuê, được hưởng các quyền và thực

hiện các nghĩa vụ mà pháp luật quy định trong quá trình SDĐ. Hình thức cho thuê đất
này được xác lập dựa trên yếu tố công quyền và được thực hiện trong lĩnh vực quản lý
đất đai. Điều này có nghĩa là việc cho thuê đất không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan
của người SDĐ mà phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước.
Chẳng hạn, theo Luật Đất đai năm 2013, UBND cấp tỉnh cho thuê đất đối với
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ĐTNN sử dụng đất để
19

Khoản 1 Điều 59 Luật đất đai năm 2013
Khoản 2 Điều 59 Luật đất đai năm 2013
21
Khoản 8 Điều 3, Luật đất đai năm 2013.
20


19

thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm
muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng
có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê;
đất xây dựng công trình sự nghiệp22.
Hai là, Nhà nước cho thuê đất vừa mang yếu tố mệnh lệnh, hành chính vừa
mang yếu tố bình đẳng, thỏa thuận.
Như phần trên đã phân tích, yếu tố mệnh lệnh, hành chính thể hiện Nhà nước
với tư cách là một tổ chức chính trị, quyền lực đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất
đai thực hiện việc cho thuê đất đối với doanh nghiệp có vốn ĐTNN nói riêng và các
chủ thể khác nói chung.
Yếu tố bình đẳng, thỏa thuận thể hiện nội dung của hợp đồng thuê đất là sự
tự do bày tỏ ý chí, cam kết giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền với doanh nghiệp
có vốn ĐTNN với tư cách là người SDĐ trong SDĐ tại Việt Nam.

iii) Nhận quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất của người SDĐ nói chung và doanh nghiệp có vốn ĐTNN
nói riêng không chỉ được phát sinh thông qua việc được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất mà còn được hình thành từ việc nhận chuyển quyền SDĐ: “Chuyển quyền sử dụng
đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các
hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn
bằng quyền sử dụng đất”23. Theo Luật Đất đai năm 2013, việc nhận quyền SDĐ của
doanh nghiệp có vốn ĐTNN được thực hiện trong các trường hợp sau:
- Doanh nghiệp có vốn ĐTNN được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá
trị quyền SDĐ theo quy định của Chính phủ.
- Doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền SDĐ thông qua nhận góp vốn
bằng quyền SDĐ.
- Doanh nghiệp có vốn ĐTNN nhận quyền SDĐ thông qua việc Nhà nước giao
đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
- Doanh nghiệp có vốn ĐTNN được nhận quyền SDĐ thông qua việc Nhà
nước cho thuê đất.
- Doanh nghiệp có vốn ĐTNN được nhận quyền SDĐ theo kết quả hòa giải
thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận
22
23

Điểm d khoản 1 Điều 59 Luật đất đai năm 2013
Khoản 10 Điều 3 Luật đất đai năm 2013


20

trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án
của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;

văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền SDĐ phù hợp với pháp luật24.
Như vậy, bên cạnh việc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, việc nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn ĐTNN cũng là cơ sở pháp lý quan
trọng làm phát sinh quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn ĐTNN.
1.1.2.2. Cơ sở chấm dứt quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài
Nếu như giao đất, cho thuê đất, nhận quyền SDĐ là cơ sở pháp lý làm phát
sinh quyền SDĐ nói chung thì thu hồi đất lại là sự kiện pháp lý làm chấm dứt quyền
SDĐ. Thu hồi đất được định nghĩa: “… là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền
sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của
người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai”25. Nghiên cứu các quy định về thu
hồi đất này, có thể rút ra một số nội dung đáng chú ý sau đây:
Thứ nhất, quyền SDĐ của người SDĐ nói chung và doanh nghiệp có vốn
ĐTNN nói riêng bị chấm dứt bằng một quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền hay nói cách khác nó bị chấm dứt do ý chí của Nhà nước. Đây là các
trường hợp quy định tại Điều 64 và Điều 65 Luật Đất đai năm 2013, bao gồm: Thu
hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; thu hồi đất do chấm dứt việc SDĐ theo
pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người. Xét về bản
chất, các trường hợp thu hồi đất này là hậu quả pháp lý trực tiếp của hành vi vi
phạm pháp luật được xác định do lỗi của người SDĐ (trong đó có doanh nghiệp có
vốn ĐTNN) gây ra trong quá trình SDĐ. Tuy nhiên, quyền SDĐ của họ chỉ bị chấm
dứt khi nào cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất 26.

24

Khoản 1 Điều 169 Luật đất đai năm 2013
Khoản 11 Điều 3 Luật đất đai năm 2013
26
Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất
1. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại
điểm b khoản 2 Điều này.
b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.
b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
25