Nâng cao hiệu quả quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai: luận văn thạc sĩ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LẠC HỒNG

TRƯƠNG THANH QUYỀN

NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ CÁC KHOẢN THU
TỪ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐỒNG NAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH-NGÂN HÀNG

Đồng Nai, Năm 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LẠC HỒNG

TRƯƠNG THANH QUYỀN

NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ CÁC KHOẢN THU
TỪ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐỒNG NAI
Chuyên Ngành: TÀI CHÍNH-NGÂN HÀNG
Mã số: 8340201

LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH-NGÂN HÀNG

Người hướng dẫn khoa học: TS. TRẦN NGỌC HOÀNG

Đồng Nai, Năm 2018


LỜI CẢM ƠN

Tôi xin chân thành cảm ơn Quý Thầy Cô Trường Đại học Lạc Hồng đã truyền
đạt cho tôi kiến thức trong suốt những năm học ở trường.
Tôi xin chân thành cảm ơn TS.Trần Ngọc Hoàng, Giảng viên khoa Sau đại học
trường Đại học Lạc Hồng người hướng dẫn khoa học, đã tận tình hướng dẫn, góp ý và
hổ trợ tôi hoàn thành tốt luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh Đạo Cục Thuế tỉnh Đồng Nai đã tạo điều
kiện cho tôi thực hiện và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn Trưởng phòng quản lý các khoản thu từ đất của Cục
thuế tỉnh Đồng Nai, Ban giám đốc Sở Tài Nguyên và Môi Trường tỉnh Đồng Nai đã
cung cấp cho tôi những số liệu trong thời gian làm luận văn.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn tới tất cả các phòng ban trong Cục thuế tỉnh
Đồng Nai và Sở tài nguyên và môi trường tỉnh Đồng Nai, gia đình và bạn bè đã giúp
đỡ, cung cấp những tài liệu cần thiết, cùng với những câu trả lời để tôi hoàn thành luận
văn này.
Đồng Nai, Ngày 16 tháng 11 năm 2018
Tác giả luận văn


LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên: Trương Thanh Quyền
Là học viên lớp cao học tài chính-ngân hàng khóa 7 năm 2015 – 2017 của
trường Đại học Lạc Hồng.
Tôi xin cam đoan luận văn này là phần nghiên cứu của cá nhân tôi thực hiện
dưới sự hướng dẫn của TS. Trần Ngọc Hoàng. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn
là do chính bản thân tôi tổng hợp. Các số liệu hoàn toàn trung thực và có nguồn gốc rõ
ràng.
Tôi xin chịu trách nhiệm về phần nghiên cứu của mình
Tác giả luận văn

Trương Thanh Quyền


TÓM TẮT LUẬN VĂN
Các khoản thu từ đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai là các khoản thu được thu theo
sự phân loại về vị trí, hạng đất vùng miền theo quy định của liên bộ Bộ tài chính và Bộ
tài nguyên môi trường quy định.
Qua quá trình khảo sát thực trạng các khoản thu từ đất trên địa bàn tỉnh Đồng
Nai, tác giả nhận thấy rằng các khoản thu từ đất đã đóng góp một phần đáng kể cho
ngân sách Nhà nước Việt Nam nói chung và ngân sách Nhà nước tỉnh Đồng Nai nói
riêng. Các khoản thu này bao gồm các loại như sau:
Thuế sử dụng đất nông nghiệp
Thuế sử dụng phi đất nông nghiệp
Lệ phí trước bạ
Thu tiền sử dụng đất
Thu tiền thuê mặt đất và mặt nước
Qua các số liệu khảo sát thực trạng của các khoản thu từ đất, tác giả nhận thấy
rằng các khoản thu này đóng góp cho ngân sách Nhà nước một thu ổn định và tăng
trưởng qua từng năm của giai đoạn 2015-2017, Đồng thời tác giả cũng nhận ra được
các tồn tại và hạn chế trong quá trình thực hiện các khoản thu từ đất trên địa bàn tỉnh
Đồng Nai, từ đó tác giả đã trình bày một số định hướng và giải pháp để nâng cao hiệu
quả quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai
Qua luận văn này, tác giả cũng mong muốn đóng góp một phần nhỏ trong việc
đưa nghiên cứu này vào ứng dụng trong việc quản lý các khoản thu từ đất tại Cục thuế
tỉnh Đồng Nai.


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BTC

Bộ tài chính

CNH

Công nghiệp hóa

CNTT

Công nghệ thông tin

CP

Chính phủ

DN

Doanh nghiệp

KCN

Khu công nghiệp

KTTT

Kinh tế thị trường

KTXH

Kinh tế xã hội

LPTB

Lệ phí trước bạ

NĐ

Nghị định

NSNN

Ngân sách nhà nước

QĐ

Quyết định

QH

Quốc hội

SDĐNN

Sử dụng đất nông nghiệp

SDĐPNN

Sử dụng đất phi nông nghiệp

SX

Sản xuất

SXKD

Sản xuất kinh doanh

TNCN

Thuế thu nhập cá nhân

TNDN

Thuế thu nhập doanh nghiệp

TP

Thành phố

TT

Thông tư

UBND

Ủy ban nhân dân


DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1: Phân biệt đất đai và bất động sản ..................................................................... 10
Bảng 1.2: Quy định thuế suất tính thuế SDĐPNN ............................................................ 12
Bảng 1.3: Hệ số điều chỉnh giá đất tại tỉnh Đồng Nai ..................................................... 14
Bảng 1.4: Thu NSNN từ đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương ............................................. 27
Bảng 2.1: Kết quả thu thuế sử dụng nông nghiệp từ 2015-2017 ...................................... 41
Bảng 2.2: Kết quả thu thuế sử dụng nông nghiệp từ 2015-2017 ...................................... 43
Bảng 2.3: Kết quả thu lệ phí trước bạ từ 2015-2017......................................................... 43
Bảng 2.4: Kết quả tổng hợp các khoản thu mang tính chất thuế từ 2015-2017 ................ 44
Bảng 2.5: Kết quả thu tiền sử dụng đất từ 2015-2017 ...................................................... 45
Bảng 2.6: Kết quả thu tiền thuê mặt đất và mặt nước từ 2015-2017 ................................ 45
Bảng 2.7 Kết quả thu bán nhà, tiền thuê nhà từ 2015-2017 .............................................. 46
Bảng 2.8 Kết quả tổng hợp các khoản thu không mang tính chất thuế từ 2015-2017 ...... 47
Bảng 2.9 Kết quả tổng hợp các khoản thu từ đất từ 2015-2017 ....................................... 48
Bảng 2.10: Kết quả các khoản thu từ đất từ 2015-2017.................................................... 48


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1: Diện tích, cơ cấu sử dụng đất ............................................................................ 32
Hình 2.2: Các khoản thu từ đất ........................................................................................ 49


DANH MỤC SƠ ĐỒ
Sơ đồ 2.1: Tổ chức Cục thuế tỉnh Đồng Nai ..................................................................... 36
Sơ đồ 2.2: Tổ chức phòng quản lý các khoản thu từ đất ................................................... 39
Sơ đồ 2.3: Quy trình thu từ đất.......................................................................................... 39


MỤC LỤC
Trang
Trang bìa chính

Trang phụ bìa
Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Tóm tắt luận văn
Mục lục
Danh mục các từ viết tắt
Danh mục bảng biểu
Danh mục hình
Danh mục sơ đồ
Lời mở đầu................................................................................................................. 1
1. Lý do chọn đề tài ................................................................................................... 1
2. Các nghiên cứu có liên quan.................................................................................. 1
3. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................. 2
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................................ 2
5. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................................... 3
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ............................................................... 3
7. Bố cục của đề tài .................................................................................................... 3
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ QUẢN LÝ CÁC KHOẢN THU
TỪ ĐẤT .................................................................................................................. 5
1.1 Khái quát chung về đất đai trong nền kinh tế thị trường .................................... 5
1.1.1 Khái niệm về đất đai .................................................................................. 5
1.1.2 Đặc điểm của đất đai ................................................................................. 5
1.1.3 Phân loại đất đai ....................................................................................... 7
1.1.4 Vai trò và ý nghĩa của đất đai trong nền kinh tế thị trường ....................... 8
1.1.5 Phân biệt đất đai và bất động sản ............................................................ 10


1.2 Các khoản thu từ đất ở Việt Nam hiện nay ....................................................... 10
1.2.1 Khái niệm các khoản thu từ đất ............................................................... 10
1.2.2 Nội dung-Phương pháp và đặc điểm các khoản thu từ đất.................... 10

1.2.2.1 Nội dung-Phương pháp tính thuế ...................................................... 10
1.2.2.2 Đặc điểm các khoản thu từ đất .......................................................... 16
1.2.3 Vai trò của các khoản thu từ đất trong nền kinh tế thị trường .............. 17
1.3 các nhân tố ảnh hưởng đến việc huy động các khoản thu từ đất ....................... 18
1.3.1 Tình hình phát triển KTXH ..................................................................... 18
1.3.2 Quy định pháp luật về các khoản thu đất ................................................ 19
1.3.3 Tổ chức bộ máy và trình độ năng lực của đội ngũ công chức huy động
các khoản thu từ đất ................................................................................................. 19
1.3.4 Ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác quản lý thu ..................... 20
1.3.5 Công tác kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm ........................................ 21
1.3.6 Công tác tuyên truyền và hổ trợ người nộp thuế ..................................... 22
1.3.7 Sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng ................................................ 22
1.3.8 Ý thức chấp hành pháp luật thuế của người nộp thuế ............................. 23
1.4 Kinh nghiệm quản lý các khoản thu từ đất ở các nước và địa phương khác ..... 23
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ...................................................................................... 29
Chương 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ CÁC KHOẢN THU TỪ ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN TỈNH ĐỒNG NAI THỜI GIAN QUA ............................................. 30
2.1 Khái quát về đặc điểm đất đai tỉnh Đồng Nai ................................................. 30
2.1.1 Khái quát
30 ..........................................................................................................................
2.1.2 Đặc điểm
30 ..........................................................................................................................
2.1.3 Hiện trạng sử dụng đất tỉnh Đồng Nai
31 ..........................................................................................................................


2.2 Tổ chức bộ máy quản lý các khoản thu từ đất ở tỉnh Đồng
Nai..............................................................................................................................
33
2.2.1 Giới thiệu Cục thuế tỉnh Đồng

Nai..............................................................................................................................
33
2.2.2 Chức năng và nhiệm vụ của phòng quản lý các khoản thu từ
đất 37 ..........................................................................................................................
2.3 Thực trạng quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai ............... 41
2.3.1 Kết quả đạt được ....................................................................................... 42
2.3.1.1 Các khoản thu mang tính chất thuế .................................................... 42
2.3.1.2 Các khoản thu không mang tính chất thuế......................................... 45
2.3.1.3. Kết quả tổng hợp về quản lý các khoản thu từ đất ........................... 48
2.3.2 Tồn tại và hạn chế về quản lý các khoản thu từ đất ................................. 52
2.3.2.1 Thuế sử dụng nông nghiệp................................................................. 52
2.3.2.2 Thuế sử dụng phi nông nghiệp .......................................................... 53
2.3.2.3 Lệ phí trước bạ .................................................................................. 55
2.3.2.4 Thu tiền sử dụng đất ......................................................................... 56
2.3.2.5 Thu tiền thuê đất ............................................................................... 57
2.3.3 Nguyên nhân của những tồn tại ............................................................... 57
2.4 Đánh giá thực trạng quản lý các khoản thu từ đất ............................................. 61
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ...................................................................................... 63
CHƯƠNG 3 : GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ CÁC KHOẢN
THU TỪ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐỒNG NAI ........................................ 64
3.1 Phương hướng quản lý các khoản thu từ đất ..................................................... 64
3.1.1 Định hướng quản lý các khoản thu từ đất ở Việt Nam ............................ 64
3.1.2 Định hướng quản lý các khoản thu từ đất tại tỉnh Đồng Nai ................... 65
3.2 Giải pháp nâng hiệu quả quản lý các khoản thu từ đất ...................................... 67
3.2.1 Đẩy mạnh phát triển KTXH tỉnh Đồng Nai ............................................ 67


3.2.2 Về sửa đổi, hoàn thiện các Luật thuế, chế độ thu về vực đất .................. 68
3.2.3 Về tổ chức bộ máy và trình độ năng lực của đội ngũ công chức huy động
các khoản thu từ đất ................................................................................................. 73

3.2.4 Về ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác quản lý thu ................ 74
3.2.5 Về công tác kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm .................................... 75
3.2.6 Về công tác tuyên truyền hỗ trợ người nộp thuế ..................................... 75
3.2.7 Về sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng ........................................... 76
3.2.8 Về ý thức chấp hành pháp luật thuế của người nộp thuế ........................ 77
3.3 Một số kiến nghị ................................................................................................ 77
3.3.1 Đối với Quốc hội và Chính phủ ............................................................... 77
3.3.2 Đối với Bộ tài chính

............................................................................ 79

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 ...................................................................................... 80
KẾT LUẬN ĐỀ TÀI ............................................................................................. 81
Tài liệu tham khảo
Phụ lục


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Lịch sử phát triển của xã hội loài người qua các chế độ kinh tế, chính trị khác
nhau cho đến nay đều khẳng định: Đất đai là tài sản quý giá, là tài nguyên lớn nhất
của mọi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, hàng hoá đặc biệt, là gốc rễ căn bản
của môi trường sống, là nơi phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, xã
hội, quốc phòng và an ninh của mọi quốc gia.
Riêng đối với nước ta, từ khi bắt đầu tiến hành công cuộc đổi mới vào năm
1986 cho đến nay, đất đai ngày càng khẳng định vai trò to lớn trong tiến trình công
nghiệp hóa, hiện đại hóa nước ta. Trên tổng thể, Hiến pháp năm 2013 và Luật đất
đai năm 2013 đã khẳng định lại một cách nhất quán quan điểm của Đảng và Nhà

nước ta là: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Còn
đứng trên góc độ tạo nguồn thu cho NSNN, nguồn thu huy động từ đất luôn chiếm
tỷ lệ nhất định và ổn định trong tổng số thu vào NSNN. Cụ thể: “Trong các năm từ
2001- 2006 số thu từ Nhà đất vào NSNN bình quân mỗi năm đạt trên 12.962 tỷ
đồng, chiếm khoảng 9,2 % trong tổng thu NSNN do ngành thuế quản lý”. Điều đó
chứng tỏ: nguồn thu huy động từ đất đai ở nước ta hiện nay là rất tiềm năng và nếu
biết khai thác một cách hiệu quả thì đây sẽ là nguồn thu ổn định, bền vững, góp
phần to lớn vào công cuộc xây dựng đất nước ta cơ bản thành nước công nghiệp vào
năm 2020.
Tuy nhiên, thời gian qua cũng cho thấy: việc quản lý đất đai chưa thật minh
bạch, hợp lý, trong đó, phải kể đến các loại thuế và các khoản thu đối với đất đai
còn bộc lộ một số mặt hạn chế như: quy định về căn cứ tính thuế, thuế suất, mức thu
tiền sử dụng đất... chưa theo kịp với yêu cầu thực tế, còn bất cập, công tác tuyên
truyền hỗ trợ người nộp thuế, trình độ đạo đức của đội ngũ cán bộ thuế, quy trình
quản lý thu đất chưa đảm bảo thu đúng, thu đủ và kịp thời so với yêu cầu thực tế.
Đặc biệt là ở cấp địa phương như tỉnh Đồng Nai.
2. Các nghiên cứu có liên quan
Đề Tài: “Hoàn thiện công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn Quận
Hồng Bàng- Thành phố Hải Phòng” đúng hạn và có chất lượng.


2

Đề tài này đưa nhận xét tổng quan về công tác quản lý các khoản thu về đất
vẫn chưa đạt được hiệu quả cao, còn nhiều vướng mắc, bất cập. Xuất phát từ yêu
cầu về công tác quản lý các khoản thu về đất trên địa bàn, vừa để tăng cường công
tác quản lý nhà nước với nguồn tài nguyên quý giá vừa đảm bảo nguồn thu.
Đề Tài: "Quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn huyện Đan Phượng –
thành phố Hà Nội".
Đề tài này tác giả nêu lên thực trạng quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn

huyện Đan Phượng cũng còn nhiều tồn tại như vẫn còn tình trạng chậm nộp tiền sử
dụng đất, nợ đọng tiền thuê đất còn nhiều, quản lý thu tiền thuế sử dụng đất phi
nông nghiệp còn nhiều bất cập về chính sách, phối hợp trong công tác thu, ứng dụng
TMS là hệ thống quản lý thuế tích hợp cho phép quản lý và lưu trữ tập trung thông
tin quản lý tất cả các sắc thuế trên phạm vi toàn quốc và một số giải pháp phù hợp
để nâng cao hiệu quả quản lý nguồn thu này.
Xuất phát từ vấn đề nêu trên, nhằm góp phần vào việc giải quyết thực trạng
hạn chế trong công tác quản lý các khoản thu từ đất đang diễn ra hiện nay, qua đó,
không ngừng nâng cao nguồn thu từ lĩnh vực đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai theo
đúng quy định của pháp luật và thế mạnh của một tỉnh công nghiệp vào năm 2020.
Với tư cách là một người đang công tác trong ngành thuế Đồng Nai, tôi chọn đề tài
“Nâng cao hiệu quả quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai”. để
thực hiện luận văn cuối khoá.
3. Mục đích nghiên cứu
- Hệ thống hóa những nội dung cơ bản nhất về các khoản thu từ đất
- Đánh giá thực trạng quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn tỉnh Đồng
Nai. Chỉ ra những kết quả đã đạt được, những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân
- Trên cơ sở đánh giá thực trạng, sẽ đề ra phương hướng, giải pháp nâng cao
hiệu quả quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai nói riêng và cả
nước nói chung.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
* Đối tượng nghiên cứu:
- Các quy định pháp lý về những khoản thu, trong đó chủ yếu là các loại thuế
huy động từ đất.


3

- Đối tượng khảo sát (nếu có): các cán bộ công chức thuế thuộc các phòng,
ban tại cục thuế tỉnh Đồng Nai và các Chi cục thuế trực thuộc.

* Phạm vi nghiên cứu
- Về không gian: các khoản thu từ đất phát sinh trên địa bàn tỉnh Đồng Nai
do cục thuế tỉnh Đồng Nai quản lý.
- Về thời gian: trong khoảng 3 năm trở lại đây (2015 – 2017).
5. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng tổng hợp các phương pháp nghiên cứu sau:
Phương pháp diễn giải quy nạp, phương pháp nghiên cứu định tính kết hợp
với định lượng được sử dụng xuyên suốt trong toàn bộ luận văn. Riêng quá trình thu
thập và xử lý thông tin số liệu, tác giả tập trung vào các phương pháp: thống kê,
quan sát, so sánh, phân tích tổng hợp, trong đó có phân tích tình huống và trong một
số tình huống còn sử dụng phương pháp chuyên gia.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Mặc dù đã có một số ít đề tài nghiên cứu về quản lý các khoản thu trong lĩnh
vực đất tại Việt Nam. Tuy nhiên, có thể nói, việc nghiên cứu về quản lý các khoản
thu trong lĩnh vực đất tại tỉnh Đồng Nai, đây thực sự là đề tài mới, ít nhất là xét ở
góc độ ngay trên địa bàn tỉnh này với tính đặc thù là đang không ngừng phấn đấu để
trở thành tỉnh công nghiệp vào năm 2020, nên đề tài sẽ có nhiều ý nghĩa khoa học
và thực tiễn như sau:
- Hệ thống hóa những nội dung, quy định cơ bản nhất về quản lý các khoản
thu từ đất .
- Đánh giá thực trạng quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn tỉnh Đồng
Nai. Chỉ ra những kết quả đã đạt được, những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân.
- Đề ra phương hướng, giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý các khoản thu từ
đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai nói riêng và cả nước nói chung.
7. Bố cục của đề tài nghiên cứu
Ngoài phần mở đầu, mục lục, danh mục bảng biểu, sơ đồ, phụ lục và phần kết
luận, đề tài chia làm ba chương:


4

- Chương 1: Những vấn đề cơ bản về quản lý các khoản thu từ đất .
- Chương 2: Thực trạng quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn tỉnh Đồng
Nai thời gian qua.
- Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý các khoản thu từ đất trên
địa bàn tỉnh Đồng Nai.


5

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ QUẢN LÝ CÁC KHOẢN
THU TỪ ĐẤT
1.1 Khái quát chung về đất trong nền kinh tế thị trường
1.1.1 Khái niệm về đất
- Đất là lớp mỏng trên cùng của vỏ Trái đất tương đối tơi xốp do các loại đá
phong hoá ra, có độ phì trên đó cây cỏ có thể mọc được. Đất được hình thành do tác
dụng tổng hợp của nước, không khí và sinh vật lên đá mẹ. Đất có độ phì ít hay
nhiều và bao gồm các thành phần chất rắn, chất lỏng, chất khí và sinh vật. Đất được
phân loại theo kiểu phát sinh: đất đỏ bazan; đất phù sa, đất phù sa cổ, đất rừng xám,
đất pôtzôn, đất mặn kiềm hay chua mặn vv… đất đồng bằng tuỳ thuộc các quy luật
phân vùng theo địa giới; đất miền núi chịu sự chi phối của độ cao. Trong nông, lâm
nghiệp, đất được phân hạng thành các loại theo khả năng sử dụng và yêu cầu bảo vệ
đất: đất rừng, đất trồng cây hàng năm, cây lâu năm, đất chăn thả, đất thổ cư, đất
chuyên dùng.
- Hiện nay, theo quan niệm tương đối đầy đủ, phổ biến về đất đai, được các
chuyên gia chấp nhận, đất đai được hiểu như sau: Đất đai là một diện tích cụ thể của
bể mặt trái đất bao gồm tất cả cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới
bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm
tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, các loài động
thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá

khứ và hiện tại để lại.
- Ở Việt Nam, đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản
xuất đặc biệt không gì thay thế được của nông nghiệp, lâm nghiệp, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh
và quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta tốn bao công sức và xương máu
mới khai thác, bồi bổ, cải tạo và bảo vệ được vốn đất như ngày nay.
1.1.2 Đặc điểm của đất đai
Đất đai có những đặc điểm sau đây:
- Đất đai có tính cố định vị trí, không thể di chuyển được, tính cố định vị trí
quyết định tính giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi phối của các yếu
tố môi trường nơi có đất.


6

- Đất là một tài sản không hao mòn theo thời gian và giá trị đất luôn có xu
hướng tăng lên theo thời gian.
- Cung, cầu và giá cả đất chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính
sách của Nhà nước.
- Đất có tính đa dạng phong phú tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất và phù
hợp với từng vùng địa lý, đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì tính đa
dạng phong phú của đất là do khả năng thích nghi cuả các loại cây, con quyết định.
Đất tốt hay xấu xét theo mục đích sử dụng có thể đất tốt cho mục đích này nhưng lại
không tốt cho mục đích khác.
- Đất một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người. Con người
tác động vào đất nhằm thu được sản phẩm để phục vụ cho các nhu cầu của cuộc
sống. Tác động này có thể trực tiếp hoặc gián tiếp và làm thay đổi tính chất của đất
có thể chuyển đất hoang thành đất sử dụng được hoặc là chuyển mục đích sử dụng
đất. Tất cả những tác động đó của con người biến đất từ một sản phẩm của tự nhiên
thành sản phẩm của lao động.

- Đặc điểm nổi trội nhất của nhất đất đó là: đất không giống như các hàng
hóa khác có thể sản sinh qua quá trình sản xuất. Ở đây, đất xét về mặt lượng là cố
định, con người không thể tạo thêm ra đất và trong chừng mực nào đó có thể nói:
cùng với sự phát triển KTXH và nhu cầu ngay càng cao về đất phục vụ cho sản xuất
và nhà ở cho người dân ở mọi mỗi quốc gia thì đất thực sự là có hạn, thậm chí là
ngày càng trở lên đắt đỏ và khan hiếm. Chính vì thế, việc sử dụng đất đúng mục
đích, tiết kiệm luôn là mục tiêu hàng đầu của các quốc gia hiện nay. Trong nền
KTTT, đất là hàng hóa đặc biệt, giá trị của đất ở các vị trí khác nhau cũng sẽ khác
nhau. Đất ở đô thị có giá trị lớn hơn nhiều ở nông thôn và vùng sâu, vùng xa; đất ở
những nơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn, các điều kiện cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn sẽ
có giá trị lớn hơn so với đất ở những nơi khác. Mặt khác, cần nhận thức rõ: khi vị
trí đất , điều kiện đất từ chỗ kém thuận lợi nhưng đến một thời điểm nào đó, nếu
các điều kiện xung quanh nó trở nên tốt hơn thì đất khu vực đó sẽ có giá trị cao hơn.
Vị trí đất hoặc điều kiện đất đai không chỉ tác động đến việc sản xuất, kinh doanh
tạo nên lợi thế thương mại cho một công ty, một doanh nghiệp mà nó còn có ý
nghĩa đối với một quốc gia. Chẳng hạn, Việt Nam là cửa ngõ của khu vực Đông


7

nam Á, chúng ta có biển, có các cảng nước sâu thuận lợi cho giao thông đường biển
cho buôn bán với các nước trong khu vực và trên thế giới, điều mà nước bạn Lào
không thể có được.
- Từ việc xác định những đặc điểm của đất giúp Nhà nước hoạch định chính
sách, chiến lược phù hợp nhằm khai thác có hiệu quả, tiết kiệm đất , tăng cường
công tác quản lý, bảo vệ và tôn tạo đất ; tránh tình trạng khai thác bừa bãi, cạn kiệt
tài nguyên thiên nhiên, lãng phí tài sản quốc gia và ảnh hưởng nghiêm trọng đến
môi trường sinh thái.
1.1.3 Phân loại đất
(i) Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
- Đất trồng cây lâu năm
- Đất rừng sản xuất
- Đất rừng phòng hộ
- Đất rừng đặc dụng
- Đất nuôi trồng thủy sản
- Đất làm muối
- Đất nông nghiệp khác
(ii) Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan
- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh
- Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự
nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể
thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác.
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm
công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông


8

nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm
đồ gốm.
- Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông; thủy lợi; đất có
di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui
chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn
thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác.
- Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng
- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng

- Đất phi nông nghiệp khác
(iii) Nhóm đất chưa sử dụng gồm loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
1.1.4 Vai trò và ý nghĩa của đất đai trong nền kinh tế thị trường.
- Việc Nhà nước cho thành lập Tổng cục Quản lý đất đai vào tháng 12/2008
trực thuộc Bộ Tài Nguyên và Môi Trường và những kết quả hoạt động ban đầu của
Tổng cục đã cho thấy sự thiết và tác dụng quan trọng của việc tăng cường công tác
quản lý nhà nước về đất trong nền kinh tế thị trường.
- Trong nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất phong phú hơn rất nhiều,
quyền sử dụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một thị
trường đất đai. Lúc này, đất được coi như là một hàng hoá và là một hàng hoá đặc
biệt. Thị trường đất có liên quan đến nhiều thị trường khác và những biến động của
thị trường này có ảnh hưởng đến nền kinh tế và đời sống dân cư.
- Đất có vai trò rất quan trọng đối với sản xuất và đời sống con người. Đất
đai là tài sản vô cùng quý giá, là tài nguyên lớn nhất của mọi quốc gia, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là cơ sở hàng đầu của môi trường sống, là nơi phân bổ dân cư, xây
dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, quốc phòng và an ninh của mọi quốc gia. Trong
kinh tế thị trường, đất là hàng hoá đặc biệt, trở thành yếu tố cơ bản không thể thiếu
trong quá trình sản xuất và đời sống. Đặc biệt, đất còn mang giá trị lịch sử - xã hội;
khó có thể lấy thước đo nào để xác định được đầy đủ giá trị của đất.


9

- Trước khi trở thành hàng hoá đặc biệt thì đất đã là tài nguyên đặc biệt,
trước hết bởi đất có nguồn gốc tự nhiên, là tặng vật tự nhiên dành cho con người;
tiếp đến mới là thành quả do tác động cải tạo, khai phá của con người. Tính chất đặc
biệt của đất thể hiện ở tính chất tự nhiên và tính chất kinh tế xã hội đan quyện vào
nhau; nếu không có nguồn gốc tự nhiên, thì con người dù có tài giỏi đến đâu cũng
không tự mình tạo ra đất được. Con người có thể làm ra nhà máy, lâu đài, công thự
và sản xuất, chế tạo ra muôn nghìn thứ hàng hoá, sản phẩm, nhưng không ai có thể

sáng tạo ra đất . Do đó, khi thực hiện quyền sở hữu, định đoạt, sử dụng đất , dù Nhà
nước hay người dân cũng cần phải hiểu đặc điểm, đặc thù hết sức đặc biệt ấy.
- Đất là cơ sở hàng đầu, đóng vai trò quan trọng trong môi trường sống của
xã hội loài người. Ngày nay, với sự tiến bộ của khoa học kỹ thuật, các vật phẩm
phục vụ cho cuộc sống con người rất đa dạng và phong phú song nhu cầu về các sản
phẩm được tạo ra từ đất vẫn không hề giảm mà không ngừng tăng lên như nhu cầu
về sản phẩm nông, lâm nghiệp... Đồng thời, cùng sự tăng lên của dân số, nhu cầu về
chỗ ở ngày càng tăng lên nhanh chóng thì đất lại càng trở nên quan trọng trong đời
sống con người.
- Đất là cơ sở để xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cơ sở sản
xuất kinh doanh, đảm bảo chính trị, an ninh, quốc phòng quốc gia. Kinh tế, xã hội
phát triển đặt ra yêu cầu quản lý ngày càng cao, công sở ngày càng được mở rộng.
Đồng thời, sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế mạnh mẽ theo hướng từ nông nghiệp sang
công nghiệp, dịch vụ, thương mại, từ quốc gia này chuyển dịch sang quốc gia khác
một cách nhanh chóng với kết cấu hạ tầng ngày càng mở rộng. Tất cả các yêu cầu
này đều không thực hiện được nếu không có đất. Đất là nền móng để xây dựng công
sở, đường xá, cầu cống, sân bay, bến cảng, nhà máy, xí nghiệp, các khu du lịch,
trung tâm thương mại, các bệnh viện, trường học, công viên, trung tâm văn hóa, thể
dục thể thao... để phát triển kinh tế và phục vụ đời sống của con người. Đất đai là
yếu tố không thể thiếu trong việc bố trí các cơ sở an ninh, quốc phòng để bảo vệ tổ
quốc.
- Chính vì đất có vai trò vô cùng quan trọng, nên đất tại Việt Nam là tài sản
quốc gia (sở hữu toàn dân) và vấn đề quản lý đất trở thành một nhiệm vụ không thể
tách rời khỏi hoạt động quản lý Nhà nước.


10

1.1.5 Phân biệt đất đai và bất động sản
Bảng 1.1: Phân biệt đất đai và bất động sản

Tiêu chí so sánh

Đất đai

Bất động sản

Đặc điểm tạo thành

Sản phẩm của tự nhiên

Kết quả lao động xây dựng

Tính hạn chế về số
lượng

Diện tích đất không thay đổi

Có thể tăng diện tích theo số
lượng

Tính vĩnh cửu (độ

Đất đai là tư liệu sản xuất

Có thể bị hư hỏng, giảm

phì nhiêu)

vĩnh cửu

theo thời gian

Tính cố định vị trí

Đất đai hoàn toàn cố định vị Bất động sản không thể di
trí trong sử dụng

dời

Đất đai tư liệu đặc biệt Tùy thuộc vào sự phát triển
Tính không thay
không thể thay thế
có thể thay thế bằng tư liệu
thế
sản xuất khác tốt hơn
(Nguồn: Sở tài nguyên và môi trường tỉnh Đồng Nai)
1.2 Các khoản thu từ đất ở Việt Nam hiện nay
1.2.1 Khái niệm các khoản thu từ đất
Khái niệm thu từ đất là dùng để chỉ hệ thống các khoản thu Ngân sách Nhà
nước, bao gồm các khoản thu về thuế, phí, lệ phí và các khoản thu khác liên quan
đến sử dụng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức và cá nhân. Hiện
nay, Các khoản thu từ đất của Việt Nam bao gồm 02 loại:
- Các khoản thu mang tính chất thuế: Thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế sử
dụng đất phi nông nghiệp, thuế khi chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ.
- Các khoản thu không mang tính chất thuế: Thu tiền sử dụng đất và thu tiền
thuê đất.
1.2.2 Nội dung - phương pháp và đặc điểm các khoản thu từ đất
1.2.2.1 Nội dung-phương pháp tính thuế
a/ Các khoản thu mang tính chất thuế
-

Thuế sử dụng đất nông nghiệp


11

Tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp có nghĩa vụ nộp thuế
sử dụng đất nông nghiệp, bao gồm: Các hộ gia đình nông dân, hộ tư nhân và cá
nhân; Các tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất dành cho nhu
cầu công ích của xã; Các doanh nghiệp nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản bao gồm
nông trường, lâm trường, xí nghiệp, trạm trại và các doanh nghiệp khác, cơ quan
Nhà nước, đơn vị sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang, tổ chức xã hội và các đơn vị
khác sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và nuôi trồng thủy sản.
Phương pháp tính tiền thuế nông nghiệp
Số thuế sử dụng đất nông nghiệp phải nộp được xác định dựa trên những căn
cứ nhất định, đó là: diện tích đất, đơn giá đất của UBND tỉnh (theo từng loại đất và
hạng đất và thuế suất.
Số thuế phải
nộp

=

(đồng)
-

Diện tích đất tính
thuế
(m2)

x

Đơn giá đất của
UBND tỉnh(theo
x
từng loại đất và
hạng đất

Thuế suất

2 153/2011/TT-BTC)
(Nguồn: Thông
tư số
(đồng/m
)
(%)

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (trước đó là thuế nhà đất)

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là số tiền người sử dụng đất phải nộp hàng
năm khi sử dụng đất làm nhà ở, xây dựng công trình. Trong đó:
Đối tượng chịu thuế: Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng
xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản; đất sản
xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; Đất phi nông nghiệp khác sử dụng vào mục
đích kinh doanh.
Phương pháp tính tiền thuế phi nông nghiệp
Số thuế phải nộp =

Số thuế phát sinh - Số thuế được miễn, giảm (nếu có)

(đồng)
Số thuế phát
sinh
(đồng)

(đồng)

=

(đồng)

Diện tích đất tính
thuế
(m2)

x

Giá của 1m2 đất

x

Thuế
suất

2
(đồng/m
(%)
(Nguồn:
Thông )tư số 153/2011/TT-BTC)

12

Bảng 1.2: Bảng quy định thuế suất tính thuế SDĐPNN
Bậc thuế

Diện tích đất tính thuế (m2)

Thuế suất (%)

1

Diện tích trong hạn mức

0,03

2

Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức

0,07

3

Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức

0,15

4

Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư,
công trình xây dựng dưới mặt đất

0,03

(Nguồn: Thông tư số 153/2011/TT-BTC)
-

Thuế TNDN (đối với tổ chức kinh tế) hay thuế TNCN khi chuyển
quyền sử dụng đất (trước đó là thuế chuyển quyền sử dụng đất)

Thuế thu nhập doanh nghiệp hoặc cá nhân đối với thu nhập từ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là khoản đóng góp nghĩa vụ bắt buộc của các tổ chức
hoặc cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các đối tượng khác. Khoản
thuế này thực hiện theo từng lần phát sinh chuyển nhượng, không phân biệt có hay
không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất. Mặc dù, hai khoản
thuế này thực chất phát sinh trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy
nhiên, từ khi thuế chuyển quyền sử dụng đất được thay thuế bằng thuế TNDN được
áp dụng từ ngày 01/01/2004 và thuế TNCN được áp dụng từ ngày 01/01/2009 theo
quy định của Bộ Tài Chính, nhằm quản lý thuế theo sắc thuế, khi đó các khoản thu
nhập phát sinh từ đất không được tính vào các khoản thu từ đất nữa.
-

Lệ phí trước bạ (đối với nhà đất)

Lệ phí trước bạ là khoản thu do Nhà nước quy định thu trước khi tổ chức, cá
nhân được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ghi vào sổ sách công nhận quyền sở
hữu, quyền sử dụng tài sản hợp pháp của tổ chức, cá nhân đó.
Phương pháp tính lệ phí trước bạ
-

Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất