Luận văn thạc sỹ - Hoàn thiện công tác thẩm định giá trị bất động sản của Công ty cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá BTC

1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
----------

TRẦN VIỆT HÀ

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC
THẨM ĐỊNHGIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ
BTC


2

HÀ NỘI - 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
----------

TRẦN VIỆT HÀ

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC
THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ
BTC

CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

MÃ NGÀNH: 8340201

Người hướng dẫn khoa học:

TS. TRẦN TẤT THÀNH


HÀ NỘI - 2018


LỜI CẢM ƠN
Trước tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến các thầy cô bộ môn Tài
chính doanh nghiệp, đặc biệt là giáo viên hướng dẫn - TS. Trần Tất Thành đã tận
tình chỉ bảo, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình hoàn thiện bài luận văn tốt nghiệp.
Ngoài ra, tôi xin cảm ơn Ban Giám đốc và các đồng nghiệp của Công ty cổ
phần Tư vấn và Thẩm định giá BTC đã tạo điều kiện, cung cấp số liệu, thông tin
và nhiệt tình giúp đỡ tôi trong thời gian làm việc và thực hiện bài luận này
Cuối cùng tôi xin cảm ơn các thành viên trong gia đình và những người bạn đã
luôn sát cánh, ủng hộ và động viên tôi trong suốt thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội ngày 10 tháng 06 năm 2018.
Học viên thực hiện

Trần Việt Hà


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan khóa luận tốt nghiệp: “ Hoàn thiện công tác thẩm định
giá trị bất động sản của Công ty cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá BTC’’ thực
sự là đề tài nghiên cứu của riêng tôi và được sự hướng dẫn của TS. Trần Tất

Thành dựa trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết và thực hành thực tế. Những phần sử
dụng tài liệu tham khảo trong khóa luận đã được nêu rõ trong phần tài liệu tham
khảo. Các số liệu, kết quả trình bày trong khóa luận là hoàn toàn trung thực, nếu sai
tôi xin chịu mọi trách nhiệm, kỷ luật của khoa và nhà trường.
Học viên thực hiện

Trần Việt Hà


MỤC LỤC


DANH MỤC VIẾT TẮT
STT
1
2
3
4
5
6
7

Chữ viết tắt
BĐS
TSSS
TSTĐ
TĐV
TĐG
BTC
LNNĐT

Ý nghĩa
Bất động sản
Tài sản so sánh
Tài sản thẩm định
Thẩm định viên
Thẩm định giá
Công ty cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá BTC
Lợi nhuận nhà đầu tư


DANH MỤC BẢNG


B GIO DC V O TO
TRNG I HC KINH T QUC DN
----------

TRN VIT H

HON THIN CễNG TC
THM NH GI TR BT NG SN TI
CễNG TY C PHN T VN V THM NH GI
BTC

CHUYấN NGNH: TI CHNH NGN HNG
M NGNH: 8340201

Tóm tắt kết quả nghiên cứu luận văn thạc sĩ

HÀ NỘI - 2018


12

TÓM TẮT LUẬN VĂN
Ngành thẩm định giá ở Việt Nam đã có những bước đi đầu tiên khá muộn so với
các nước khác trên thế giới và hiện tại nó đang hình thành rộng khắp các tỉnh, thành
trong cả nước. Thẩm định giá là một trong những công cụ góp phần vào việc nâng
cao hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp, của nền kinh tế, hạn chế chất thoát,
tiêu cực, nâng cao khả năng cạnh tranh...
Trong giai đoạn đầu, cả nước chỉ có 02 Trung tâm Thẩm định giá ở trung ương
thuộc Ban Vật giá Chính phủ trước đây được thành lập, với số lượng nhân viên
gần 300 người, tuy nhiên không ai trong số các nhân viên là thẩm định viên về giá.
Khi Pháp lệnh Giá được ban hành và có hiệu lực năm 2002, hoạt động thẩm định
giá bắt đầu được thực hiện theo quy định tại pháp lệnh này. Nghị định số
101/2005/NĐ-CP của Chính phủ về thẩm định giá ra đời ngày 03/8/2005 và sau đó
là việc ban hành các Thông tư và Quyết định của Bộ Tài chính liên quan đến hoạt
động thẩm định giá có thể coi là một bước đánh dấu sự phát triển của nghề thẩm
định giá ở Việt Nam. Trong giai đoạn này, hoạt động thẩm định giá có nhiều thay
đổi, phát triển cả về số lượng thẩm định viên và số lượng các tổ chức tham gia thị
trường thẩm định giá.
Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề, kết hợp với thực tế tìm hiểu tại Công ty
cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC, tôi đã chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác
thẩm định giá trị bất động sản tại Công ty cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá
BTC ” làm đề tài nghiên cứu cho khóa luận tốt nghiệp của mình với mong muốn
một phần nào đó hiểu rõ hơn về hoạt động định giá BĐS ở Việt Nam nói chung
cũng như Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC nói riêng. Từ đó, chỉ ra
được những ưu nhược điểm của quy trình đang áp dụng của công ty nhằm đưa ra

các kiến nghị, giải pháp góp phần nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá và
ngày càng đáp ứng được yêu cầu của thị trường và khách hàng.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là hệ thống hóa các cơ sở lý luận về thẩm
định giá trị bất động sản và các phương pháp đang được áp dụng. Từ đó, phân tích
và đánh giá thực trạng áp dụng những quy trình và phương pháp này trong công tác


13

thẩm định giá trị BĐS của Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC nhằm chỉ
ra các hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân của chúng. Các giải pháp nhằm khắc
phục những hạn chế và hoàn thiện công tác thẩm định giá trị BĐS tại BTC cũng là
phần cần đặc biệt hướng đến.
Đối tượng nghiên cứu sẽ là tình hình thực tế của công tác thẩm định giá trị
BĐS tại BTC. Tác giả sẽ sử dụng số liệu thông qua các hợp đồng thẩm định BĐS đã
thực hiện tại công ty trong khoảng thời gian từ 2015 đến nay.
Các phương pháp nghiên cứu cơ bản được sử dụng: Phương pháp tổng hợp,
so sánh, phân tích số liệu. Tất cả các phương pháp được sử dụng nhằm tìm ra những
căn cứ, cơ sở minh họa cho các luận điểm đồng thời góp phần đưa ra những giải
pháp phù hợp với tình hình thực hiện thẩm định giá bất động sản của Công ty cổ
phần tư vấn và thẩm định giá BTC.
. Bố cục khóa luận
Ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận, tài liệu tham khảo, phụ lục, nội dung
của khóa luận được kết cấu theo 3 chương.
Chương 1. Cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá trị BĐS
Chương 2. Thực trạng công tác thẩm định giá trị BĐS tại Công ty cổ phần tư
vấn và thẩm định giá BTC
.Chương 3. Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá trị BĐS tại Công ty
cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá BTC.

14

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ
BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.Tổng quan về bất động sản
Bất động sản có thể nhìn nhận một cách tổng quát nhất bất động sản là những
tài sản vật chất khó di dời, tồn tại ổn định lâu dài. Một tài sản được coi là BĐS khi nó
là một yếu tố vật chất có ích cho con người, có thể đo lường bằng giá trị nhất định và
không thể di dời hoặc hạn chế di dời để công năng, hình thái không thay đổi
Giá trị BĐS là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà bất động sản mang lại
cho chủ thể nào đó tại thời điểm nhất định. Căn cứ để xác định giá trị của BĐS gồm
: chi phí, thu nhập và giá mua bán.
Giá trị BĐS bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như mục đích sử dụng , những lợi
ích mà BĐS tạo ra cho các chủ thể. Cùng với đó, những yếu tố khách quan như về
vật chất ( tính hữu dụng), cung- cầu, pháp lý, tập quán dân cư và tâm lý người dùng
cũng tác động đáng kể đến giá trị BĐS.
1.2. Lý luận về công tác thẩm định giá trị BĐS
Theo khoản 15, điều 4, Luật Giá năm 2012 quy định: “Thẩm định giá là việc cơ
quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản
theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm
nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Cơ sở để thẩm định giá trị BĐS dựa vào giá thị trường và giá phi thị trường
( theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 2 và số 3). Trên thực tế, Hoạt động thẩm định giá
phần lớn là dựa trên cơ sở giá trị thị trường, tuy nhiên có những loại tài sản riêng
biệt và mục đích thẩm định giá riêng biệt nên sẽ đòi hỏi thẩm định giá phải dựa trên
giá trị phi thị trường.
Mục đích thẩm định giá BĐS phản ánh nhu cầu sử dụng BĐS cho một công
việc nhất định. Điều này phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi ích mà BĐS cần phải

tạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch đã được xác định. Thẩm định
giá BĐS phục vụ các mục đích sau: thế chấp tài sản, tham khảo trong các hợp đồng
bảo hiểm, để đầu tư phát triển BĐS, mua bán , hợp nhất, thanh lý và hỗ trợ đề ra


15

phương ản xử lý tài sản khi cải cách doanh nghiệp nhà nước. Mục đích thẩm định
giá mang tính chủ quan, ảnh hưởng đến việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá
thích hợp đối với tài sản cần thẩm định.
Thẩm định giá trị BĐS có vai trò Tư vấn về giá trị, giá cả tài sản giúp các chủ
thể tài sản và các bên có liên quan và công chúng đầu tư ra các quyết định liên quan
đến việc mua - bán, đầu tư, cho vay tài sản; góp phần làm minh bạch thị trường,
thúc đẩy sự phát triển thị trường tài sản trong nước cũng như trên toàn thế giới.
Các nguyên tác thẩm định giá BĐS bao gồm :
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
- Nguyên tắc thay thế
-Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai
-Nguyên tắc đóng góp
-Nguyên tắc cung cầu
Theo các tiêu chuẩn thẩm định giá tại Việt Nam, có bốn phương pháp đang
được áp dụng để thẩm định giá trị BĐS gồm :
-Phương pháp so sánh (TĐGVN 08)
-Phương pháp chi phí (TĐGVN 09)
-Phương pháp thu nhập (TĐGVN 10)
-Phương pháp thặng dư (TĐGVN 11)
Mỗi phương pháp đều có cơ sở, nguyên tắc và nội dung các bước thực hiện
khác nhau. Việc lựa chọn phương pháp phụ thuộc vào tình hình hiện trạng thực tế
của tài sản, thông tin thị trường và mục đích thẩm định.
1.3. Các nhân tố ảnh hướng đến công tác thẩm định giá BĐS

Công tác thẩm định giá trị bất động sản cũng phụ thuộc vào nhiều nhân tố. Khách
quan là các nhân tố tự nhiên, kinh tế, pháp lý liên quan đến tài sản, các nhân tố liên
quan đến thị trường như tính hữu dụng của BĐS. Về phần chủ quan là quan điểm khác
nhau của các công ty thẩm định về vấn đề định giá BĐS, cách thức tổ chức và quy trình
định giá bất động sản. Phương pháp và hệ thống thông tin định giá đi kèm với đội ngũ
nhân lực cũng ảnh hưởng rất nhiều đến công tác thẩm định giá trị BĐS.
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS
TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ BTC
2.1. Khái quát về Công ty cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá BTC.


16

Phần này sẽ giới thiệu về lịch sử hình thành và phát triển của BTC. Tiền thân
là một công ty hoạt động trong lĩnh vực thương mại và đầu tư, tư vấn tái cấu trúc
mua bán sáp nhập công ty; đến nay BTC đã chuyển mình thành một đơn vị chuyên
cung cấp dịch vụ thẩm định giá trị tài sản do các thẩm định viên nhiều năm kinh
nghiệm và có thẻ hành nghề của Bộ Tài chính trực tiếp điều hành.
BTC đã thực hiện thành công nhiều hợp đồng thẩm định giá trị tài sản với các
doanh nghiệp lớn trong và ngoài nước, hợp tác trong khâu thẩm định mua sắm tập
trung với hơn 50 sở tài chính, trường học, bệnh viện... trong cả nước..
Việc nằm trong Sort list các đơn vị thẩm định giá đủ năng lực cung cấp dịch
vụ cho hệ thống ngân hàng BIDV và Công ty quản lý tài sản các tổ chức tín dụng
Việt Nam (VAMC) cho thấy BTC đang dần lớn mạnh với mảng thẩm định giá trị
BĐS là thế mạnh. Trong quá trình nghiên cứu và số liệu do BTC cung cấp cho thấy
mảng BĐS với nhiều loại hình tài sản tiêu biểu như : nhà ở đất ở, nhà xưởng, sàn
văn phòng dịch vụ là những BĐS mà BTC tham gia thẩm định nhiều nhất. Hoàn
thiện về quy trình và phương pháp thẩm định các loại tài sản này góp phần không
nhỏ nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá trị BĐS tại BTC.

2.2. Thực trạng công tác thẩm định giá BĐS tại Công ty cổ phần tư vấn và
thẩm định giá BTC.
Cơ sở pháp lý của công ty khá đầy đủ các văn bản pháp luật có liên quan đến
công tác thẩm định cũng như tài sản thẩm định. Tuy nhiên công ty vẫn sử dụng một
số văn bản pháp luật cũ trong khi nhà nước đã ban hành văn bản pháp luật mới thay
thế. Cụ thể là Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006. Luật
mới: Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014.
Quy trình thẩm định giá trị BĐS mà BTC đang áp dụng gồm 7 bước được xây
dựng dựa trên tiêu chuẩn thẩm định giá số 5 (Ban hành kèm Thông tư số
28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 của Bộ tài chính).
Bước 1: Tiếp nhận thông tin yêu cầu của khách hàng, phân loại thông tin
yêu cầu.
Bước 2: Xác định mục tiêu công việc, lập kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3: khảo sát hiện trường, thu thập thông tin và mô tả tài sản.
Bước 4: Phân tích thông tin
Bước 5: Xác định phương pháp định giá áp dụng.
Bước 6: Thống nhất các kết quả đưa ra một kết quả cuối cùng nêu trong báo
cáo thẩm định giá.


17

Bước 7: Lập hồ sơ báo cáo thẩm định giá.
Về ví dụ cụ thể về tình hình công tác thẩm định giá trị BĐS tại Công ty, tác giả
đã đưa ra ba ví dụ về ba loại hình tài sản mà BTC thực hiện nhiều nhất. Thẩm định
viên lựa chọn phương pháp thích hợp ứng với mỗi loại tài sản.
Nhà ở đất ở (phương pháp so sánh kết hợp phương pháp chi phí) : tài sản
thẩm định là một căn nhà tại số 38 ngõ 217 Mai Dịch, quận Bắc Từ Liêm, TP.
Hà Nội
Nhà xưởng ( phương pháp chi phí ) : tài sản thẩm định là giá trị toàn bộ các

công trình trên đất , bao gồm nhà xưởng + nhà văn phòng xây dựng trên lô đất
A2.CN7 cụm công nghiệp tập trung vừa và nhỏ huyện Từ Liêm, xã Xuân Phương,
huyện Từ Liêm, Hà Nội
Sàn văn phòng, dịch vụ (phương pháp chiết khấu dòng tiền ): tài sản thẩm
định là giá trị toàn bộ hai khu nhà văn phòng tọa lạc tại mặt đường Nguyễn Trãi,
Thanh Xuân, Hà Nội.
2.3.Đánh giá chung về thực trạng công tác định giá bất động sản tại công
ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC.
Bên cạnh những kết quả đạt được, công tác thẩm định giá trị BĐS tại BTC vẫn
còn những hạn chế về quy trình và phương pháp.
Về quy trình :
- Quá trình thu thập tài liệu và thông tin thị trường của tài sản thẩm định, tài
sản so sánh còn gặp một số bất cập
- Thời gian thực hiện còn hạn chế phần nào đó giảm chất lượng công tác dịnh giá
- Nguồn thông tin phán ảnh quan hệ cung cầu không thể đầy đủ
- Thông tin về các BĐS dễ trở nên lạc hậu khi thị trường biến động
- Công tác lập kế hoạch mới chỉ dừng ở mức độ tương đối, chưa đi sâu vào chi
tiết cụ thể.
Về phương pháp:
- Phương pháp so sánh: việc tìm ra BĐS có đặc điểm tương tự tài sản thẩm
định là rất hạn chế.
- Phương pháp chi phí :
+ Việc ước tính hao mòn của tài sản phụ thuộc nhiều vào quan điểm chủ quan


18

của thẩm định viên
+ Sử dụng xuất đầu tư của Bộ xây dựng trong việc tính toán giá trị của công
trình mới gây ra khó khăn cho thẩm định viên khi gặp phải những công trình đặc

thù, có nhiều điểm khác biệt
- Phương pháp thu nhập
+ Việc ước tính doanh thu và chi phí cho BĐS tạo ra trong tương lai là khó
khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và cao nhất.
+ Tỷ suất chiết khấu được lựa chọn không đồng nhất, phụ thuộc vào quan
điểm của từng cá nhân hoặc tổ chức định giá
+ Các BĐS thẩm định theo phương pháp này thường có thời gian tạo thu nhập
khá dài và trải qua nhiều giai đoạn khác nhau nên việc áp dụng một tỷ lệ chiết khấu
là không hợp lý.
Nguyên nhân hạn chế
Nguyên nhân khách quan
- Môi trường pháp luật về thẩm định giá chưa có tính thống nhất, vẫn có nội
dụng mâu thuẫn, xung đột, chồng chéo
- Tình hình thị trường kém minh bạch, biến động liên tục
- BĐS là tài sản đa dạng và phức tạp nên giá trị phụ thuộc vào nhiều yếu tố.
- Giao dịch BĐS tại thị trường Việt Nam không được đăng kí đầy đủ nên khó
kiếm soát, khó nắm bắt được thông tin giao dịch thành công
- Việt Nam chưa có hệ thống lưu trữ thông tin giao dịch thị trường nên thẩm
định viên sẽ tốn rất nhiều thời gian hoặc đôi khi không thể thu thập được thông tin
mong muốn
Nguyên nhân chủ quan
- Nhân lực công ty chưa đáp ứng được về số lượng lẫn chất lượng
- Cơ sở vật chất công ty còn hạn chế
- Việc xác định hao mòn hay ước tính giá trị hao mòn tích lũy không phải
thẩm định viên nào cũng có khả năng thực hiện, đòi hỏi người làm phải có chuyên
môn về xây dựng
- Chưa sử dụng nhiều phương pháp định giá khác nhau để đối chiếu, khiến kết
quả phần nào bị ảnh hưởng tiêu cực.

19

- Công tác lập kế hoạch thẩm định chưa được chú trọng khiến thẩm định viên
phải tự lên kế hoạch cho công tác thẩm định giá của mình,
- Hệ thống dự liệu, thông tin chỉ được xây dựng trên cơ sở điều tra, khảo sát
thị trường hoặc được ghi nhớ lại sau các cuộc thẩm định giá
CHƯƠNG 3
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆNCÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN
VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ BTC
3.1. Định hướng phát triển của công ty trong thời gian tới
Về công tác chuyên môn, công ty cần chú trọng vào khâu đào tạo và bồi dưỡng
cán bộ để trở thành những thẩm định viên giỏi về nghiệp vụ, vững về giao tiếp khách
hàng nhằm trở thành nồng cốt tương lai của công ty. Bên cạnh đó, công ty cần thường
xuyên nắm bắt tình hình giá cả, biến động của thị trường để kịp thời cập nhật, phố biến
kinh nghiệm nâng cao trình độ chuyên môn cho từng cán bộ. Trong những năm tới, hy
vọng số thẩm định viên có thẻ hành nghề tại công ty ngày càng tăng lên.

-

Mặt khác, cần mở rộng mạng lưới liên kết và khai thác nhu cầu thẩm định ở các
ngân hàng, chứng khoán, công ty tài chính, bảo hiểm...để xây dựng tốt uy tín trên thị
trường. Trong dài hạn, công ty phấn đấu trở thành doanh nghiệp cung cấp dịch vụ
kiểm toán, định giá hàng đầu Việt Nam, vươn tầm quốc tế.
3.2. Một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Công
ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC
Nhóm giải pháp về hoàn thiện quy trình thẩm định giá BĐS:
- Bổ sung thêm các bước làm tăng tính chặt chẽ của quy trình và độ tin cậy của
kết quả định giá bất động sản.
- Hoàn thiện công tác lập kế hoạch định giá

- Hoàn thiện công tác thu thập và phân tích thông tin
- Đẩy mạnh công tác lập hệ thống kho dữ liệu hoàn chỉnh, cơ sở dữ liệu
chính thống
- Hạn chế rủi ro sai sót không đáng có trong quá trình định giá (yếu tố con
người).
Nhóm giải pháp về hoàn thiện phương pháp thẩm định giá BĐS:


20

- Vận dụng linh hoạt các phương pháp định giá
- Hoàn thiện hơn nữa việc thu thập, lựa chọn thông tin về các bất động sản
so sánh.
- Giải pháp về kiểm tra, phân tích các giao dịch về BĐS so sánh nhằm đáp ứng
yêu cầu có thể so sánh được với BĐS mục tiêu
- Giải pháp về phân tích và điều chỉnh sự khác biệt giữa các bất động sản so
sánh với bất động sản mục tiêu cần thẩm định trong các phương pháp
- Giải pháp về lựa chọn mức giá đại diện làm cơ sở ước tính cho giá trị BĐS
mục tiêu cần thẩm định
- Giải pháp về ước tính chi phí và mức độ giảm giá của công trình xây dựng
trong phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư...
- Giải pháp về ước tính thu nhập, chi phí từ bất động sản trong phương pháp
thu thập.
- Nâng cao kỹ thuật xác định tỷ suất chiết khấu trong phương pháp thu nhập.
3.3. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại
Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC
Kiến nghị đối với nhà nước
- Hoàn thiện cơ sở pháp lý tạo thành hành lang hoạt động cho công tác thẩm
định giá.
- Hoàn thiện công tác quản lý vĩ mô : tăng cường biện pháp kiểm tra, giám sát,

minh bạch hóa thông tin thị trường bất động sản. Nhu cầu thẩm định giá ngày càng
lớn dẫn đến nhiều công ty định giá mọc lên ngày càng nhiều đòi hỏi Nhà nước cần
tổ chức các đợt thanh kiểm chất lượng hoạt động thẩm định giá.
Kiến nghị với bộ tài chính
- Bộ Tài Chính cần ban hành các thông tư hướng dẫn cụ thể cho các đơn vị
thẩm định:
- Hoàn thiện công tác kiểm tra chất lượng thẩm định giá:
- Tổ chức hiệu quả việc đào tạo, thi thẻ thẩm định viên về giá cho các
cá nhân.
- Hoàn thiện các tiêu chuẩn thẩm định giá về phương pháp định giá bất


21

động sản.
Kiến nghị đối với khách hàng thẩm định giá
Khách hàng có nhu cầu thẩm định giá cần lưu ý cung cấp thông tin về BĐS
chính xác và minh bạch. Thẩm định viên cần được giúp đỡ và tạo điều kiện để tiếp
cận tài sản , khảo sát thực địa một cách chi tiết nhất. Khách hàng cũng cần lưu ý sử
dụng kết quả chứng thư thẩm định giá đúng với mục đích đã nêu trong hợp đồng để
tránh tranh chấp phát sinh sau này.


B GIO DC V O TO
TRNG I HC KINH T QUC DN
----------

TRN VIT H

HON THIN CễNG TC

THM NH GI TR BT NG SN TI
CễNG TY C PHN T VN V THM NH GI
BTC

CHUYấN NGNH: TI CHNH NGN HNG
M NGNH: 8340201

luận văn thạc sĩ TàI CHíNH NGÂN HàNG

Ngi hng dn khoa hc:

TS. TRN TT THNH


HÀ NỘI - 2018

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Trong giai đoạn hiện nay cùng với sự phát triển của nền kinh tế hội nhập toàn
cầu. Đi cùng với sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam là nhu cầu ngày càng tăng
của dịch vụ thẩm định giá bất động sản. Giá trị của một bất động sản cótầm ảnh
hưởng quan trọng trong hầu hết các quyết định liên quan đến việc chuyển nhượng
mua bán, quản lý, sở hữu, thế chấp vay vốn, đánh giá lại tài sản bảo đảm, nâng cao
hạn mức tín dụng, đánh thuế.... Bởi vậy, định giá bất động sản có thể coi là trung
tâm của các hoạt động kinh tế trong nền kinh tế thị trường.
Ở Việt Nam, so với các nước trên thế giới ngành thẩm định giá có những bước
đi đầu tiên khá muộn, nhưng hiện tại đã và đang phát triển mạnh về chiều sâu cũng
như chiều rộng. Tuy nhiên trong quá trình hình thành và phát triển, hoạt động thẩm
định giá nói chung và định giá bất động sản nói riêng cũng gặp không ít khó khăn.

Thị trường bất động sản Việt Nam mới ở giai đoạn đầu của sự phát triển so với thế
giới cho nên hiệu quả của lĩnh vực này ở nước ta còn rất hạn chế và cũng chưa được
xã hội nhận thức đầy đủ để có thể áp dụng một cách phổ biến.
Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề, kết hợp với thực tế tìm hiểu tại Công ty
cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC, tôi đã chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác
thẩm định giá trị bất động sản tại Công ty cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá
BTC ” làm đề tài nghiên cứu cho khóa luận tốt nghiệp của mình với mong muốn
một phần nào đó hiểu rõ hơn về hoạt động định giá BĐS ở Việt Nam nói chung
cũng như Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC nói riêng. Từ đó, chỉ ra
được những ưu nhược điểm của quy trình đang áp dụng của công ty nhằm đưa ra
các kiến nghị, giải pháp góp phần nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá và
ngày càng đáp ứng được yêu cầu của thị trường và khách hàng.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Hệ thống lại cơ sở lý luận và hệ thống hóa các phương pháp chủ yếu thẩm


định giá bất động sản.
Phân tích, đánh giá thực trạng về công tác thẩm định giá trị BĐS tại Công ty
cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC trong giai đoạn 2015 đến nay nhằm đưa ra các
hạn chế còn tồn tại , nguyên nhân chủ quan và khách quan.
Trên cơ sở lý luận và thực tiễn đã nghiên cứu, đề xuất một số giải pháp nhằm
hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty cổ phần tư vấn và thẩm
định giá BTC
3. Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp cơ bản được sử dụng: Phương pháp tổng hợp, so sánh, phân
tích số liệu. Tất cả các phương pháp được sử dụng nhằm tìm ra những căn cứ, cơ sở
minh họa cho các luận điểm đồng thời góp phần đưa ra những giải pháp phù hợp
với tình hình thực hiện thẩm định giá bất động sản của Công ty cổ phần tư vấn và
thẩm định giá BTC
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty cổ phần tư
vấn và thẩm định giá BTC ( Quy trình và phương pháp)
- Phạm vi nghiên cứu:
• Về không gian: Số liệu nghiên cứu thông qua các hồ sơ thẩm định giá trị BĐS tại
•

Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC.
Về thời gian: Từ năm 2015 đến nay.
5. Bố cục khóa luận
Ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận, tài liệu tham khảo, phụ lục, nội dung
của khóa luận được kết cấu theo 3 chương.
Chương 1. Cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá trị BĐS
Chương 2. Thực trạng công tác thẩm định giá trị BĐS tại Công ty cổ phần tư
vấn và thẩm định giá BTC
.Chương 3. Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá trị BĐS tại Công ty
cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá BTC.


CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ
BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.Tổng quan về bất động sản
1.1.1. Những vấn đề cơ bản về Bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm về bất động sản
Hiện nay, đa phần trên thế giới đều phân chia tài sản theo Bộ luật cổ La Mã
thành động sản và bất động sản. Trong tiếng Anh người ta dùng từ: Real estate ( tài
sản bất động) để chỉ bất động sản. Trong tiếng Pháp, khái niệm bất động sản được
thể hiện bằng từ: immobilie (bất động sản). Trung Quốc dùng thuật ngữ “địa sản”
(tài sản gắn với đất đai) và ở Việt Nam được gọi là: Bất động sản.

Có nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm bất động sản, nhưng đều thống
nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Theo
đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những
gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất.
Bộ luật dân sự nước CHXHCN Việt Nam năm 2015, khoản 1 điều 107
quy định:
Bất động sản bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
- Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Như vậy, có thể nhìn nhận một cách tổng quát nhất bất động sản là những tài
sản vật chất khó di dời, tồn tại ổn định lâu dài.
Và một tài sản được coi là bất động sản khi có được các điều kiện sau:
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người.
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định.
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của
nó không thay đổi.
- Tồn tại lâu dài.
1.1.1.2. Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản có những đặc điểm cơ bản sau:
• Thứ nhất, BĐS có tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di
dời được.