Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã quyết thắng, thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.18 MB, 75 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------
NGUYỄN NGỌC MAI
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ QUYẾT THẮNG, THÀNH PHỐ
THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2013 - 2017
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Địa chính Môi trƣờng
Khoa
: Quản lý Tài nguyên
Khóa học
: 2014 – 2018
Thái Nguyên, năm 2018
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------
NGUYỄN NGỌC MAI
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ QUYẾT THẮNG, THÀNH PHỐ
THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2013 - 2017
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Địa chính Môi trƣờng
Lớp
: K46 - ĐCMT - N01
Khoa
: Quản lý Tài nguyên
Khóa học
: 2014 – 2018
Giáo viên hƣớng dẫn
: TS. Nguyễn Thị Lợi
Thái Nguyên, năm 2018
i
LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp được xem là khâu quan trọng giúp sinh viên củng
cố kiến thức tiếp thu được trên giảng đường và hoàn thiện chương trình đào
tạo Đại học. Đây cũng là cơ hội để sinh viên tiếp cận với thực tế nghề nghiệp,
kết hợp với các kiến thức đã học trong nhà trường để hoàn thiện kỹ năng
trong công việc, tích lũy kinh nghiệm làm hành trang phục vụ cho công việc
hiện tại và sau này khi ra trường.
Được sự giới thiệu của Ban giám hiệu, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài
nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu
đề tài “Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã
Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên”. Có được kết quả
này em xin chân thành cảm ơn cô giáo TS. Nguyễn Thị Lợi đã tận tình giúp
đỡ em trong suốt thời gian thực tập và hoàn thành khoá luận tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn các bác, các cô, các chú và các anh chị công
tác tại UBND xã Quyết Thắng đặc biệt là cô Phạm Đoan Trang đã tạo điều
kiện để em có thể hoàn thành tốt nhiệm vụ được giao và cung cấp đầy đủ các
số liệu cần thiết phục vụ cho quá trình nghiên cứu đề tài.
Trong quá trình thực hiện khoá luận tốt nghiệp em đã cố gắng nghiên
cứu nhưng do kinh nghiệm và kiến thức còn hạn chế nên chắc chắn không
tránh khỏi những sai sót và khiếm khuyết. Em rất mong được sự tham gia
đóng góp ý kiến từ phía các thầy giáo, cô giáo và các bạn sinh viên để khoá
luận của em được hoàn thiện hơn nữa.
Em xin chân thành cảm ơn !
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2018
Sinh viên
Nguyễn Ngọc Mai
ii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 4.1: Cơ cấu lao động xã Quyết Thắng năm 2017 .................................. 30
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất của xã Quyết Thắng năm 2017 ................. 34
Bảng 4.3: Tổng hợp kết quả xét đơn xin cấp GCNQSD đất của xã Quyết
Thắng giai đoạn 2013 – 2017 ....................................................... 37
Bảng 4.4: Kết quả cấp GCNQSD đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân xã
Quyết Thắng giai đoạn 2013 – 2017............................................. 39
Bảng 4.5: Kết quả cấp GCNQSD đất cho đất nông nghiệp đối với hộ gia
đình, cá nhân xã Quyết Thắng giai đoạn 2013 – 2017 ................. 40
Bảng 4.6: Kết quả cấp GCNQSD đất cho đất nông nghiệp và đất ở Xã
Quyết Thắng giai đoạn 2013-2017 ............................................... 42
Bảng 4.7: Kết quả cấp GCNQSD đất của xã Quyết Thắng năm 2013 ........... 43
Bảng 4.8: Kết quả cấp GCNQSD đất của xã Quyết Thắng năm 2014 ........... 44
Bảng 4.9: Kết quả cấp GCNQSD đất của xã Quyết Thắng năm 2015 ........... 45
Bảng 4.10: Kết quả cấp GCNQSD đất của xã Quyết Thắng năm 2016 ......... 46
Bảng 4.11: Kết quả cấp GCNQSD đất của xã Quyết Thắng năm 2017 ......... 47
Bảng 4.12: Kết quả cấp GCNQSD đất của xã Quyết Thắng theo nội dung
giai đoạn 2013-2017 ..................................................................... 48
Bảng 4.13: Thống kê các trường hợp không được cấp GCNQSD đất của xã
Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2013– 2017 ..... 50
Bảng 4.14: Kết quả điều tra sự hiểu biết của các cán bộ cơ quan về công tác
cấp GCNQSD đất của xã .............................................................. 51
Bảng 4.15: Kết quả điều tra sự hiểu biết của người dân về công tác cấp
GCNQSD đất của xã ..................................................................... 52
iii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 2.1: Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....................................... 10
Hình 4.1: Bản đồ xã Quyết Thắng .................................................................. 24
iv
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BTNMT
Bộ Tài nguyên môi trường
CT – TTg
Chỉ thị - Thủ tướng
GCNQSD
Giấy chứng nhận quyền sử dụng
HD-STNMT
Hướng dẫn - Sở Tài nguyên môi trường
NĐ-CP
Nghị định- Chính phủ
TN&MT
Tài nguyên và Môi trường
TT – BTC
Thông tư – Bộ tài chính
QĐ
Quyết định
VPĐKĐĐ
Văn phòng đăng ký đất đai
UBND
Uỷ ban nhân dân
v
MỤC LỤC
Trang
TRANG BÌA PHỤ
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
DANH MỤC CÁC BẢNG .............................................................................. ii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................... iv
MỤC LỤC ........................................................................................................ v
Phần 1. MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1
1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài .................................................................. 2
1.3. Yêu cầu ....................................................................................................... 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 2
Phần 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 3
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 3
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài .......................................................................... 3
2.1.2. Cơ sở lý luận của công tác cấp GCNQSDĐ ........................................... 5
2.1.3. Những vấn đề cơ bản về cấp GCNQSDĐ............................................... 8
2.2. Tình hình cấp GCNQSDĐ tại Việt Nam ................................................. 17
2.3. Tình hình quản lý đất đai trên thế giới ..................................................... 19
Phần 3. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .. 22
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 22
3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................ 22
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 22
3.3.1. Đánh giá sơ lược tình hình cơ bản của xã Quyết Thắng ....................... 22
3.3.2. Đánh giá kết quả công tác cấp GCNQSDĐ tại xã Quyết Thắng .......... 22
3.3.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hoạt động cấp GCNQSD đất . 23
vi
3.3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và giải pháp khắc phục. .............. 23
3.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 23
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu ................................................................ 23
3.4.2. Phương pháp phân tích tổng hợp số liệu, tài liệu thu thập và viết báo cáo.... 23
Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................. 24
4.1. Tình hình cơ bản của xã Quyết Thắng ..................................................... 24
4.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội xã Quyết Thắng .............................. 24
4.1.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại xã Quyết Thắng .......................... 33
4.2. Đánh giá kết quả công tác cấp GCNQSDĐ tại xã Quyết Thắng giai
đoạn 2013 – 2017 .................................................................................... 37
4.2.1. Đánh giá tổng quát công tác cấp GCNQSD đất tại xã Quyết Thắng
giai đoạn 2013-2017 theo loại đất ......................................................... 39
4.2.2. Đánh giá kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
của xã Quyết Thắng theo đơn vị thời gian ............................................ 42
4.2.3. Đánh giá kết quả công tác cấp GCNQSDĐ theo nội dung ................... 48
4.2.4. Thống kê các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất của xã Quyết Thắng, Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái
Nguyên giai đoạn 2013 – 2017 ............................................................. 50
4.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Quyết Thắng - TP. Thái Nguyên
thông qua công tác lập phiếu điều tra ..................................................... 51
4.4. Những thuận lợi, khó khăn và những giải pháp khắc phục trong công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của xã Quyết Thắng trong
giai đoạn 2013-2017................................................................................ 53
4.4.1. Những thuận lợi trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .. 53
4.4.2. Những khó khăn còn tồn tại trong công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ................................................................................. 54
vii
4.4.3. Những giải pháp khắc phục trong công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ................................................................................. 55
Phần 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................. 57
5.1. Kết luận .................................................................................................... 57
5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 58
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 59
PHỤ LỤC
1
Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là sản phẩm tự nhiên, là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi
quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là nơi sinh sống, lao động của con người. Đất đai là nguồn
tài nguyên có hạn về số lượng, về diện tích, có tính cố định về vị trí.
Trong những năm gần đây, với sự vận động mạnh mẽ của cơ chế thị
trường dưới sự quản lý của nhà nước, quá trình sử dụng và quản lý một cách
có hiệu quả về đất đai là đặc biệt quan trọng.
Yêu cầu của nhà nước về công tác quản lý đất đai đòi hỏi phải có các
biện pháp đo đạc, đánh giá phân hạng đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất, lập hồ sơ địa chính. Vì vậy, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
là công việc hết sức khó khăn, phức tạp và tốn kém. Để giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trở thành cơ sở pháp lý của việc sử dụng đất, nhà nước đã
ban hành hàng loạt các văn bản về hướng dẫn lập hồ sơ địa chính và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
Để quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả không phải là vấn đề đơn
giản mà ngược lại đây là vấn đề hết sức phức tạp. Bên cạnh những địa
phương đã thực hiện tốt việc quản lý và sử dụng đất đai theo pháp luật, thì
vẫn còn không ít địa phương còn buông lỏng công tác quản lý đất đai. Vì vậy
để khắc phục những tồn tại đó việc làm cần thiết là thực hiện tốt công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy chủ cho các thửa đất để quản lý, sử
dụng đất đai có hiệu quả và theo đúng pháp luật của nhà nước quy định.
Xuất phát từ thực tế đó, tôi thực hiện chuyên đề: “Đánh giá công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Quyết Thắng,
thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 - 2017”.
2
1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Mục tiêu tổng quát:
Đánh giá công tác cấp GCNQSD đất trên địa bàn xã Quyết Thắng giai
đoạn 2013 – 2017 nhằm phục vụ công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Trên
cơ sở đó, đề xuất các biện pháp thúc đẩy nhanh công tác cấp GCNQSD đất
trên địa bàn xã Quyết Thắng.
- Mục tiêu cụ thể:
+ Đánh giá sơ lược tình hình cơ bản trên địa bàn xã Quyết Thắng
+ Đánh giá kết quả công tác cấp GCNQSD đất trên địa bàn xã Quyết Thắng
giai đoạn 2013-2017
+ Đánh giá sự hiểu biết của người dân về công tác cấp GCNQSD đất
trên địa bàn xã Quyết Thắng
+ Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nhằm đấy
nhanh tiến độ công tác cấp GCNQSD đất.
1.3. Yêu cầu
- Nắm rõ nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Quyết Thắng.
- Số liệu điều tra thu thập phải phản ánh trung thực, khách quan thực
trạng tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn xã.
- Những kiến nghị đưa ra phải có tính khả thi, phù hợp với thực trạng
địa phương và phù hợp với Luật đất đai do nhà nước qui định.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
* Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu:
- Củng cố những kiến thức đã học và bước đầu làm quen với công tác
cấp GCNQSDĐ ngoài thực địa.
* Ý nghĩa thực tiễn:
- Đề tài nghiên cứu kết quả cấp GCNQSD đất trên địa bàn xã Quyết
Thắng, từ đó đưa ra những giải pháp giúp cho công tác cấp GCNQSD đất của
xã đạt hiệu quả tốt hơn.
3
Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
Ngày 29 tháng 11 năm 2013, Luật Đất đai 2013 được Quốc hội ban
hành và có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2014. Luật Đất đai 2013 đã
nhanh chóng đi vào đời sống và góp phần giải quyết những khó khăn vướng
mắc mà Luật Đất đai giai đoạn trước chưa giải quyết được.
Nhằm thực hiện Luật đất đai có hiệu quả, Nhà nước ta đã ban hành các
văn bản dưới luật hướng dẫn thực hiện một cách chi tiết Luật đất đai:
-Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/ 2014 của Chính phủ về việc
quy định tiết thi hành một số điều Luật Đất đai năm 2013 .
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định
về giá đất.
Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về việc
quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định
về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.
- Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Tài chính hướng
dẫn một số điều của nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
4
- Thông tư 77/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Tài chính hướng
dẫn một số điều của nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Thông tư 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà
nước thu hồi đất.
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa
đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.
- Nghị định số 53/2017/NĐ-CP ngày 08/05/2017 của Chính phủ quy
định các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng.
- Thông tư số 14/2017/TT-BTNMT ngày 20/07/2017 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về định mức kinh tế - kỹ thuật đo đạc lập bản
đồ địa chính, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất
- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/09/2017 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về việc quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ-CP
ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định
chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông
tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
* Các văn bản dưới luật ở các cấp tại tỉnh Thái Nguyên
- Quyết định 13/2012/QĐ-UBND sửa đổi quy định về cấp, GCNQSD
đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về
sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Thông tư liên tịch 04/2013/TTLT-UBDT-BTC-BTNMT hướng dẫn
quyết định 755/QĐ-TTg phê duyệt chính sách hỗ trợ đất ở, đất sản xuất, nước
sinh hoạt cho hộ đồng bào dân tộc thiểu số nghèo và hộ nghèo ở xã, thôn, bản
đặc biệt khó khăn. Các văn bản trên đã góp phần không nhỏ trong công tác
5
quản lý nhà nước về đất đai được tốt hơn, bổ xung và hoàn thành hệ thống
luật đất đai, làm cho công tác đăng kí đất đai, cấp GCNQSD đất ở các cấp vừa
chặt chẽ, vừa thể hiện tính khoa học cao.
- Hướng dẫn số 48/2016/HD-STNMT V/v lập hồ sơ cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất để thực hiện sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu
Nhà nước theo Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg ngày 19/01/2007 của Thủ
tướng Chính phủ
- Hướng dẫn số 58/2016/HD-STNMT V/v đăng ký bổ sung đối với tài
sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Hướng dẫn số 73/2016/HD-STNMT V/v lồng ghép công tác đo đạc
bản đồ địa chính, cấp GCNQSD đất và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên
địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 581/2017/QĐ-STNMT V/v ủy quyền cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Cũng qua đây cho thấy chính sách đất đai luôn được Đảng và Nhà nước
quan tâm, nhất là trong giai đoạn hiện nay khi nền kinh tế nước ta đang
chuyển sang nền kinh tế thị trường trong khi đó đất đai lại có hạn. Việc đẩy
mạnh và sớm hoàn thành đăng kí đất đai, nhất là cấp GCNQSD đất góp phần
giúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư vào đất để thực hiện đầy đủ nghĩa vụ
đối với nhà nước.
2.1.2. Cơ sở lý luận của công tác cấp GCNQSD đất
2.1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai và công tác cấp GCNQSD đất
Khái niệm về đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai thực chất là đăng ký quyền sử dụng đất, đây là một thủ
tục hành chính do cơ quan nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là tổ
chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất. (Nguyễn Thị Lợi, 2010)[6]
6
Theo khoản 19 điều 4 Luật Đất đai 2003[8] quy định về đăng ký quyền
sử dụng đất như sau: “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử
dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác nhận vào hồ sơ địa chính nhằm
xác lập quyền và lợi ích của người sử dụng”.
Theo khoản 15 điều 3 Luật đất đai 2013[9] quy định rõ và cụ thể như sau:
“Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận
tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”.
Tại khoản 1 điều 95 Luật đất đai 2013[9] định: “Đăng ký đất đai là bắt
buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu
của chủ sở hữu”.
Khái niệm về cấp GCNQSD đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận mối
quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và người sử dụng.
Tại khoản 20 điều 4 Luật Đất đai 2003[8] quy định: “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử
dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”.
Theo khoản 16 điều 3 Luật Đất đai 2013[9] quy định rõ như sau: “Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”
2.1.2.2. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Ngày nay, kinh tế xã hội ngày càng phát triển cùng với sự bùng nổ dân
số thì nhu cầu sử dụng đất của con người ngày càng gia tăng. Vì vậy để sử
dụng đất đai một cách khoa học, tiết kiệm mang lại hiệu quả cao nhất thì nhà
7
nước phải có một chế độ chính sách về quản lý đất đai hợp lý và chặt chẽ
nhằm tận dụng được toàn bộ quỹ đất của nước ta.
Ở Việt Nam, Nhà nước quản lý đất đai bao gồm toàn bộ diện tích các
loại đất trong phạm vi hành chính các cấp thông qua các văn bản pháp luật,
Nhà nước giao cho UBND các cấp phải thực hiện việc quản lý đất đai trên toàn
bộ ranh giới hành chính đối với tất cả các loại đất theo quy định của pháp luật.
Để công tác quản lý và vấn đề sử dụng đất đai đạt hiệu quả cao nhất, tại
điều 22 Luật Đất đai 2013[9] đề ra 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai
như sau:
1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó.
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sở địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính.
3. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng
đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đát; điều
tra xây dựng giá đất.
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.
6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
7. Đăng lý đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCNQSD đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
8. Thống kê, kiểm kê đất đai.
9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất.
8
12. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành các
quy định của pháp luật về đất đai và xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai.
13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
14. Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại tố cáo trong
việc quản lý và sử dụng đất đai.
15. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
Thông qua 15 nội dung về quản lý nhà nước về đất đai ta thấy được
một trong những nội dung quan trọng của việc quản lý và sử dụng đất là công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. “Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử
dụng đất để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”.
2.1.3. Những vấn đề cơ bản về cấp GCNQSD đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận mối
quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và người sử dụng.
Tại khoản 20 điều 4 Luật Đất đai 2003[8] quy định: “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử
dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”.
Theo khoản 16 điều 3 Luật Đất đai 2013[9]
quy định rõ như sau:
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền
với đất”.
2.1.3.1. Quy định về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo Điều 3, thông tư 23/2014/TT-BTNMT[2]
19/5/2014 quy định về mẫu Giấy chứng nhận như sau:
ban hành ngày
9
Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một
mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất,
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. GCN gồm 1 tờ có 04 trang, in nền hoa
văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và
trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm
các nội dung theo quy định như sau:
+ Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu
đỏ; mục “I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất” và số phát hành GCN (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số,
được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
+ Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất”, trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình
xây dựng khác, rừng sản xuất và rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày
tháng năm ký GCN và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy
chứng nhận;
+ Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất” và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy
chứng nhận”
+ Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV. Những
thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; nội dung lưu ý đối với người được
cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;
+ Trang bổ xung GCN in chữ màu đen gồm dòng chữ “Trang bổ sung
Giấy chứng nhận”; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ
cấp GCN và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” như
trang 4 của Giấy chứng nhận;
10
+ Nội dung của GCN quy định tại các Điểm a, b, c, d và e Khoản này
do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập
VPĐKĐĐ) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp
GCN hoặc xác nhận thay đổi vào GCN đã cấp.
Nội dung và hình thức cụ thể của GCN quy định tại các Điểm a, b, c, d
và e Khoản 1 Điều này được thể hiện theo mẫu ban hành kèm theo cơ sở pháp
lý về việc cấp Giấy chứng nhận.
Hình 2.1: Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.1.2.2. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tại Điều 98 Luật Đất đai 2013[9] quy định nguyên tắc cấp GCNQSD
đất như sau:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng
đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị
11
trấn mà có yêu cầu thì được cấp một GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở
hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCNQSD đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những
người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các
chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và
trao cho người đại diện.
3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
được nhận GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được
miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm thì được nhận GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên
vợ và họ, tên chồng vào GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp
chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang GCNQSD đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên
chồng nếu có yêu cầu.
12
5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với
số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc GCN đã cấp
mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất
tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những
người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi GCNQSD đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số
liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối
với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh
giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo
đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần
diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp GCNQSD đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99
của Luật này.
2.1.3.3. Những trường hợp được cấp GCNQSD đất
Theo quy định tại điều 99 Luật đất đai năm 2013[9]
Nhà nước cấp
GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những
trường hợp sau đây:
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCNQSD đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có
hiệu lực thi hành.
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người
nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất
để thu hồi nợ.
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh
chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi
13
hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu
nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở;
người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc
các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp
nhất quyền sử dụng đất hiện có.
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại GCN bị mất.
2.1.3.4. Hồ sơ và trình tự, thủ tục cấp GCNQSD đất
Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP [5] quy định: trình tự, thủ tục đăng
ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ
sung đối với tài sản gắn liền với đất
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục
đăng ký.
2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất
đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có
trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so
với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều
100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc
14
và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với
quy hoạch.
Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài
sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có
giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận
tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng
thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải
cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ
nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách
pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công
việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn
phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản
trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình
trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân
dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15
ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ
sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
3. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại
Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý
kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;
b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi
chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh
giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do
người sử dụng đất nộp (nếu có);
15
c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức
trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có
xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt
động đo đạc bản đồ;
d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần
thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
vào đơn đăng ký;
đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc
hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33
và 34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước
đối với loại tài sản đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan
quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng
văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai;
e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ
sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số
liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài
chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài
nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho
16
người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp.
4. Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:
a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký quyết
định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo
quy định của pháp luật.
b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.
5. Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của
pháp luật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy
chứng nhận; Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trường
thực hiện các công việc quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều này.
2.1.3.5. Quy định về thẩm quyền cấp GCNQSD đất
Theo Điều 105 Luật Đất đai 2013[9] quy định:
- UBND cấp tỉnh cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư;
tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trường cùng cấp cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
- UBND cấp huyện cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt
