Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn xã quyết thắng, thành phố thái nguyên, giai đoạn 2015 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------------

NGUYỄN THỊ OANH
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
XÃ QUYẾT THẮNG - THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2015-2017

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2014 – 2018

Thái Nguyên - 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------------

NGUYỄN THỊ OANH
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
XÃ QUYẾT THẮNG - THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2015-2017

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Lớp

: K46 – ĐCMT – N02

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2014 – 2018

Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nông Thu Huyền

Thái Nguyên - 2018


i

LỜI CẢM ƠN
Trải qua 4 năm học và nghiên cứu tại khoa Quản lý Tài nguyên Trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên, bằng những kiến thức quý báu mà các thầy cô đã tận tình
hướng dẫn và giảng dạy, giờ đây em cùng các bạn trong trường đại học Nông Lâm
Thái Nguyên đã vinh dự mang trong mình những tri thức của nhà khoa học cơ bản nói
chung, đặc biệt là khoa học về ngành Địa Chính Môi Trường. Bản khóa luận tốt nghiệp
này đã chứng minh cho điều đó. Để hoàn thành bản khóa luận này ngoài sự nỗ
lực của bản thân, em còn nhận được sự giúp đỡ, chỉ đạo tận tình, cận kề của cô
giáo Th.S Nông Thu Huyền, các thầy cô trong khoa Quản lý Tài nguyên và các cán bộ
phòng Địa chính xã Quyết Thắng – thành phố Thái Nguyên.
Qua đây cho phép em được gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất đến cô
giáo Th.S Nông Thị Thu Huyền cùng các cán bộ phòng Địa chính xã Quyết Thắng –
hành phố Thái Nguyên và những người thân xung quanh đã động viên, giúp đỡ em
hoàn thành tốt bản khóa luận tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 20 tháng 11 năm 2017
Sinh viên

Nguyễn Thị Oanh

ii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang
Bảng 4.1: Tình hình biến động dân số của xã Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên
giai đoạn 2015 - 2017 ..............................................................................36
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất của xã Quyết Thắng năm 2017 ...........................40
Bảng 4.3: Quy định của Nhà nước về giá đất ở tại một số khu vực xã Quyết Thắng
giai đoạn 2015 – 2017..............................................................................45
Bảng 4.4: Diễn biến giá đất trên thị trường tại các vị trí trên tuyến đường xã Quyết
Thắng giai đoạn 2015 – 2017 ..................................................................46
Bảng 4.5: So sánh giá đất nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các tuyến
đường trên địa bàn xã Quyết Thắng năm 2015………………………..79
Bảng 4.6: So sánh giá đất Nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các tuyến
đường trên địa bàn xã Quyết Thắng năm 2016 .......................................50
Bảng 4.7: So sánh giá đất Nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các tuyến
đường trên địa bàn xã Quyết Thắng năm 2017 .......................................51
Bảng 4.8: So sánh giá đất Nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các tuyến
đường trên địa bàn xã Quyết Thắng giai đoạn 2015 – 2017 ...................53
Bảng 4.9: Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn xã Quyết Thắng qua ý
kiến của người dân ...................................................................................54


ii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 4.1: Từ cổng Công ty Việt Bắc đến ngã 3 gặp đường Z115 ............................43
Hình 4.2: Từ ngã ba gặp đường Z115 đến ngã tư xóm Cây Xanh ............................43

Hình 4.3: Từ ngã tư xóm Cây Xanh đến rẽ cổng UBND xã Phúc Xuân .................43
Hình 4.4: Ngõ số 70 đi xóm Gò Móc vào 150m .......................................................43
Hình 4.5: Ngõ số 80;100 rẽ đi Chùa Cả vào 500m ...................................................44
Hình 4.6: Rẽ đi Sơn Tiến gặp đường Z115, có mặt đường bê tông ≥ 3m ...............44
Hình 4.7: Rẽ xóm Cây Xanh ( đối diện X84) vào 100m ..........................................44
Hình 4.8: Rẽ quán 300 ..............................................................................................44


iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ, cụm từ viết tắt
CHXHCN

Nghĩa của từ, cụm từ viết tắt
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

THPT

Trung học phổ thông

THCS

Trung học cơ sở

HĐND

Hội đồng nhân dân

UBND

Uỷ ban nhân dân

MTTQ

Mặt trận tổ quốc

CD

Chuyên dùng

PNN

Phi nông nghiệp

BĐS

Bất động sản


iv

MỤC LỤC
Trang
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................2
DANH MỤC CÁC BẢNG......................................................................................... ii
DANH MỤC CÁC HÌNH .......................................................................................... ii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................... iii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iv
PHẦN 1. MỞ ĐẦU ....................................................................................................1

1.1. Đặt vấn đề ........................................................................................................1
1.2. Mục tiêu của đề tài ...........................................................................................2
1.2.1. Mục tiêu chung ..........................................................................................2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ..........................................................................................2
1.3. Yêu cầu của đề tài ............................................................................................2
1.4. Ý nghĩa của đề tài .............................................................................................3
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .........................................................................4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ................................................................................4
2.1.1. Căn cứ pháp lí ...........................................................................................4
2.1.2. Cơ sở lí luận và thực tiễn ..........................................................................5
2.2. Tổng quan về bất động sản và thị trường Bất động sản ...................................7
2.2.1. Khái niệm, đặc tính của Bất động sản .......................................................7
2.2.2. Khái niệm, vai trò, đặc tính và chức năng của thị trường Bất động sản ...9
2.3. Khái quát về giá đất và định giá đất ...............................................................12
2.3.1. Khái niệm, đặc điểm, các nhân tốảnh hưởng giá đất ..............................12
2.3.2. Khái niệm, thông tin, nguyên tắc, phương pháp Định giá đất ................13
2.4. Tình hình biến động giá trên thế giới và việt nam .........................................16
2.4.1. Tình hình biến động giá đất trên Thế Giới..............................................16
2.4.2. Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất ở Việt Nam ......................23
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....31
3.1. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu ...............................................31
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................31
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................31


v

3.2. Thời gian, địa điểm tiến hành ........................................................................31
3.3. Nội dung nghiên cứu ......................................................................................31
3.4. Phương pháp nghiên cứu................................................................................31

3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ..........................32
3.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, nghiên cứu số liệu, tài liệu sơ cấp ..........32
3.4.3. Phương pháp chọn điểm điều tra………………………………………32
3.4.4. Phương pháp xử lý số liệu.......................................................................33
3.4.5. Phương pháp chuyên gia .........................................................................33
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .....................................34
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Quyết Thắng, thành phố Thái
Nguyên ..................................................................................................................34
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ...................................................................................34
4.1.2. Các nguồn tài nguyên ..............................................................................35
4.1.3. Điều kiện kinh tế - xã hội ........................................................................36
4.1.4. Hiện trạng sử dụng đất ............................................................................39
4.1.5. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Quyết
Thắng ảnh hưởng tới sử dụng đất .....................................................................41
4.2. Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn xã Quyết Thắng, thành
phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017………………………42
4.2.1. Sơ lược về điều kiện cơ bản xã Quyết Thắng………………………….42
4.2.2. Tình hình biến động giá đất trên địa bàn xã Quyết Thắng, thành phố
Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017 ...................................45
4.2.3. Đánh giá tình hình biến động giá đất trên đứa bàn xã Quyết Thắng qua
ý kiến của người dân và cán bộ quản lí .............................................................54
4.3. Nguyên nhân và xu hướng biến động giá đất trên địa bàn xã Quyết Thắng
giai đoạn 2015 – 2017 ...........................................................................................57
4.3.1. Xu hướng biến động giá đất trên địa bàn xã Quyết Thắng. ....................57
4.3.2. Nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn xã Quyết Thắng. ...............58
4.4. Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất trên địa bàn xã Quyết Thắng 58
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................61
5.1. Kết luận ..........................................................................................................61

vi

5.2. Kiến nghị ........................................................................................................61
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................63


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Trong tiến trình phát triển của lịch sử loài người, con người và đất đai ngày
càng gắn bó chặt chẽ với nhau, vai trò của đất đai ngày càng được nâng cao. Đất đai
trở thành nguồn của cải vô tận của con người. Con người dựa vào đó tạo nên sản
phẩm cung cấp cho cuộc sống của mình. Không có đất thì không có bất cứ ngành
sản xuất nào, không có quá trình lao động và do vậy không có sự tồn tại của loài
người. Xã hội ngày càng phát triển cùng với đó là sự vận động mạnh mẽ của cơ chế
thị trường, đất đai cũng trở thành đối tượng trao đổi, mua bán, chuyển nhượng, thế
chấp,… và dần hình thành thị trường riêng - thị trường đất đai - thị trường Bất động
sản. Thị trường BĐS ở nước ta đã hình thành và phát triển bao gồm cả thị trường
chính thức và không chính thức (thị trường BĐS ngầm); thị trường không chính
thức nổi lên là một thách thức đối với xã hội và quản lý nhà nước. Trong mấy năm
gần đây, thị trường BĐS Việt Nam bắt đầu phát triển mạnh mẽ , thay vì đầu tư vào
vàng và chứng khoán, các nhà đầu tư đã chuyển sang đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Khi
đó vấn đề đất đai là một vấn đề cấp thiết hơn bao giờ hết.
Giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản lý đất đai
bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc
lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân
sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS và khác phục những yếu
kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu

quả. Do vậy, việc sử dụng có hiệu quả các nguồn lực, đặc biệt là đất đai đang là một
đòi hỏi hết sức cấp bách.Yêu cầu nắm bắt và quản lý chặt chẽ đến giá đất là nhiệm
vụ quan trọng đối với các cấp chính quyền từ Trung ương đến địa phương.
Xã Quyết Thắng là một trong các xã được chia nhỏ của thành phố Thái
Nguyên. Nằm không cách xa các trung tâm công nghiệp, đô thị lớn, là nơi tập trung
tiềm lực khoa học, công nghệ, thu hút đầu tư của cả thành phố, nơi có mật độ dân


2

cư đông đúc với quy mô thị trường sản xuất và tiêu thụ lớn. Cùng với quá trình hội
nhập, phát triển kinh tế xã hội của đất nước và thành phố nhu cầu sử dụng đất của
người dân trong xã ngày càng cao, đất đai trở nên có giá trị lớn và bắt đầu phát sinh
những bất cập và khó khăn trong công tác quản lý sử dụng đất. Các vụ khiếu kiện,
tranh chấp về đất đai có nhiều diễn biến phức tạp. Một trong những nguyên nhân
chính là việc xác định giá đất không chính xác, thỏa đáng (giá đất trên thị trường
chênh lệch quá lớn so với giá đất nhà nước quy định) gây khó khăn cho công tác bồi
thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất, công tác giao đất, thu hồi đất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…
Trước thực tế đó, đòi hỏi phải có những giải pháp đồng bộ để giá đất do Nhà
nước quy định phải phù hợp với giá giao dịch trên thị trường, trong đó việc xác định
giá đất và tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là những yêu cầu cấp bách.
Để tìm hiểu sâu hơn về vấn đề này, được sự đồng ý của Ban chủ nhiệm Khoa
Quản lý Tài nguyên và dưới sự hướng dẫn của cô giáo Th.s Nông Thu Huyền, em
tiến hành nghiên cứu đề tài : “Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn
xã Quyết Thắng – thành phố Thái Nguyên , giai đoạn 2015-2017”.
1.2. Mục tiêu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu chung
Đánh giá tình hình và tìm ra các nguyên nhân dẫn đến sự biến động giá đất
tại xã Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 2017 từ đó đề xuất các giải pháp nhằm bình ổn giá đất cho xã trong thời gian tới.

1.2.2. Mục tiêu cụ thể
 Đánh giá điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội của xã Quyết Thắng
 Đánh giá tình hình biến động giá đất tại xã Quyết Thắng giai đoạn
2015 - 2017
 Xác định nguyên nhân gây nên sự biến động giá đất
 Đề xuất một số giải pháp nhằm bình ổn giá đất cho địa phương
1.3. Yêu cầu của đề tài


3

- Đảm bảo tính chính xác, trung thực, khách quan của tài liệu, số liệu khi
điều tra, thu thập.
- Đánh giá được nguyên nhân biến động giá đất tại xã Quyết Thắng, thành
phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017.
- Các giải pháp đưa ra phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội trên địa bàn xã.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong việc học tập và nghiên cứu khoa học: là cơ hội củng cố kiến
thức đã học trên ghế nhà trường đồng thời giúp cho bản thân vận dụng được tốt nhất
những kiến thức đã học được từ trường lớp vào thực tế, công việc sau này.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Tìm hiểu được thực tế về thị trường BĐS của Xã
Quyết Thắng nói riêng và của thành phố Thái Nguyên nói chung. Đồng thời tìm ra
những mặt tích cực và tiêu cực của sự biến động giá đất trên địa bàn xã, từ đó đề
xuất các giải pháp thích hợp, phù hợp tạo sự bình ổn giá đất với điều kiện thực tế
của xẫ Quyết Thắng cũng như trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.


4

PHẦN 2

TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Căn cứ pháp lí
2.1.1.1. Các văn bản của Nhà nước
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004.
- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ về quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định
cư.
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004.
- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của
liên Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ tài chính về việc hướng dẫn xây dựng,
thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh giá đất thuộc thẩm quyền của
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương.
- Chỉ thị số 618/CT-TTg ngày 15/05/2009 của Thủ tướng Chính phủ về việc
kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010.
- Báo cáo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thành phố đã được phê duyệt.
- Các Nghị quyết, Báo cáo của Đảng uỷ, Hội đồng nhân dân, UBND xã về mục
tiêu phát triển kinh tế xã hội 10 năm tới, số liệu thống kê kiểm kê từ năm 2015 - 2017.
- Các đề án, tài liệu điều tra cơ bản ở địa phương, thông tin liên quan đến giá đất.
2.1.1.2. Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên.


5

Quyết định số 57/2014/QĐ - UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về quy định giá đất và bảng giá đất các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái
Nguyên từ năm 2015 đến năm 2019.
2.1.2. Cơ sở lí luận và thực tiễn
Đất đai là sản vật tự nhiên, có giới hạn về không gian và không thể di dời
được. Sự hiện diện của đất đai tự nhiên không gắn với lao động xã hội; lao động xã
hội chỉ tác động, khai thác để đất đai từ trạng thái hoang hóa sang trạng thái hoang
hóa sang trạng thái sử dụng vào mục đích xác định, từ vật có đặc tính không có giá
trị thành vật mang đặc tính chuyển tải giá trị. Giá trị mà đất đai chuyển tải trên thị
trường bất động sản người ta vẫn gọi là “ giá đất”.
Giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng như
giải quyết các vấn đề đất đai: Giá đất là thước đo kinh tế của đất, nó phản ánh khả
năng sinh lợi của đất; giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất, sự phát triển xã hội.
Nếu giá đất phản ánh đúng sự thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp
các bên tham gia thị trường BĐS ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy và phát triển
thị trường BĐS, điều tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà nước nhanh chóng ra quyết
định quan trọng trong việc quản lý đất và thị trường bất động sản.
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và
chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố
cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Hầu hết những nước có nền
kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu
mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều
năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc
đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
Giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan khi thực hiện

6

các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.
Đất đai là sản vật tự nhiên, có giới hạn về không gian và không di dời được.
Sự hiện diện của đất đai tự nhiên không gắn với lao động xã hội; lao động xã hội
chỉ các tác động, khai thác để đất đai từ trạng thái hoang hóa sang trạng thái sử
dụng vào mục đích xác định, từ vật có đặc tính không có giá trị thành vật mang đặc
tính chuyển tải giá trị. Giá trị mà đất đai chuyển tải trên thị trường bất động sản
người ta vẫn quen gọi là “giá đất”.
Giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng như
giải quyết các vấn đề về đất đai: Giá đất là thước đo kinh tế của đất, nó phản ánh
khả năng sinh lợi của đất và trình độ sử dụng đất, sự phát triển xã hội. Nếu giá đất
phản ánh đúng sự thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham
gia thị trường BĐS ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy và phát triển thị trường
BĐS, điều tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà nước nhanh chóng ra quyết định quan
trọng trong việc quản lý đất và thị trường bất động sản.
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và
chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố
cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Hầu hết những nước có nền
kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu
mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều
năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc
đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
Giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận với người có liên quan khi thực hiện

các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.


7

2.2. Tổng quan về bất động sản và thị trường Bất động sản
2.2.1. Khái niệm, đặc tính của Bất động sản
2.2.1.1. Khái niệm về Bất động sản
Tại khoản điều 181 trong bộ luật Dân sự 1995 ở nước ta, đã đưa ra khái niệm
rất đầy đủ và trọn vẹn về BĐS như sau: “ Bất động sản là các tài sản không thể di
dời được bao gồm: Đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả
các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với
đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.
2.2.1.2. Đặc tính của Bất động sản
- Có vị trí cố định, không di chuyển được: Đặc tính này có ảnh hưởng lớn
đến việc đầu tư và nếu không có thị trường tại chỗ thì cũng không thể đem đi nơi
khác giao dịch. Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của BĐS, cần
quan tâm đến địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tế, văn hóa - xã hội và
đến môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của BĐS.
- Tính lâu bền: Đất đai là thứ được xem như không bị hủy hoại, trừ khi có
thiên tai như xói lở, vùi lấp, vật kiến trúc có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng
trăm năm. Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lí của BĐS.
Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trường và trạng thái vận
hành để bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ
BĐS đó.
Tuổi thọ vật lí nói chung dài hơn nhiều so với tuổi thọ kinh tế, nó chấm khi
các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hóa và hư hỏng. Trong trường hợp đó nếu xét
thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình mà lại thu được lợi ích lớn hơn là phá nó
đi và đầu tư xây dựng mới thì ta có thể kéo dài tuổi thọ vật lí để “chứa” được mấy

lần tuổi thọ kinh tế.
- Tính thích ứng: Lợi ích của công trình được sinh ra trong quá trình sử dụng,
vì lúc đó nếu kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn có thể giữ lại đặc trưng
của công trình lại vừa có thể đem lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư.


8

Việc kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng để đáp ứng yêu cầu của khách
hàng là cực kì quan trọng để thu hút khách hàng, cho nên các nhà đầu tư rất quan
tâm đến tính thích ứng của BĐS.
- Tính dị biệt: Trên thị trường BĐS, không tồn tại hai công trình hoàn toàn
giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình ở cạnh
nhau và cùng một thiết kế. Ngoài ra cũng cần chú ý đến ý muốn của người đầu tư,
người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗi người đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để
tạo ra sự hấp dẫn khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân. Do vậy trên thị
trường BĐS, địa vị và giá trị của mỗi BĐS không hoàn toàn giống nhau như các
hàng hóa khác.
- Tính chịu ảnh hưởng của chính sách: Vì BĐS có tầm quan trọng đối với
hoạt động kinh tế của xã hội, nên Chính phủ các nước đều rất quan tâm tới thị
trường BĐS, thường đưa ra các chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các
quan hệ pháp luật, quan hệ lợi ích kinh tế trong việc sản xuất, giao dịch và sử dụng
BĐS. Vì không thể di chuyển được nên BĐS khó mà tránh được ảnh hưởng của các
điều chỉnh chính sách như các chính sách đất đai, nhà ở, tiền tệ, thuế,…
- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lí: Nhiều loại hình đầu tư không đòi hỏi
phải tốn nhiều công quản lí chẳng hạn đầu tư vào chứng khoán, đồ cổ hay kim loại
quá. Thế nhưng đầu tư trực tiếp vào nhà đất thì phải có năng lực quản lí thích hợp.
Việc đầu tư phát triển xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, ngay như việc
cho thuê nhà cũng đòi hỏi xem xét khách thuê, hợp đồng thuê nhà, duy trì sửa chữa
nhà, phòng cháy, chữa cháy và các biện pháp an toàn khác… Nói chung chi phí

quản lí nhà cho thuê thường chiếm 10% tiền thuê nhà, nếu quản lí không tốt, chi phí
tăng cao hoặc người thuê không bằng lòng và bỏ đi thì thiệt hại lớn. Đấy là chưa kể
những chi phí cho chuyên gia, kế toán và thuê luật sư…
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Việc Chính phủ đầu tư mở mang đường sá, công
viên, trường học… có thể nâng cao giá trị BĐS trong khu vực phụ lân cận lên khá
nhiều. Kinh nghiệm chứng tỏ nếu dự báo được chính xác đầu tư lớn của Chính phủ


9

và kết cấu hạ tầng tại khu rồi đầu tư (thậm chí đầu cơ) phát triển BĐS trước một
bước thì có thể thành công lớn.
2.2.2. Khái niệm, vai trò, đặc tính và chức năng của thị trường Bất động sản
2.2.2.1. Khái niệm thị trường Bất động sản
Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên có liên
quan. Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và
các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ
thể trên thị trường mà ở đó có vai trò quản lí Nhà nước có tác động quyết định đến
sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.
2.2.2.2. Đặc tính của thị trường Bất động sản
- Thị trường BĐS là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa trong BĐS đó
chứ không phải bản thân đất đai và công trình. Thông thường thì các quyền lợi đó bị
một số hạn chế, chẳng hạn như quy hoạch đô thị, điều lệ xây dựng…tức là có tính
tương đối chứ không phải tuyệt đối.
- Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực: Do đặc điểm cố định,
không di chuyển được của BĐS. Trong mỗi nước, mỗi đô thị, thậm chí mỗi khu vực
trong đô thị, thị trường BĐS có những điều kiện thị trường, quan hệ cung cầu và
mức giá cả rất khác nhau.
- Cần đến dịch vụ của các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao: Thị trường
BĐS thường có giá trị cao, số đông khách hàng muốn mua cho mình dùng, mà một

đời người không có mấy lần mua sắm như vậy, do đó khi mua rất cẩn thận tính
toán, cần hỏi ý kiến của các chuyên viên môi giới, chuyên viên định giá… Tuy giá
cả do chuyên viên ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người
này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm chuyên môn, nắm được tình hình mới nhất của
thị trường, thu thập nhiều thông tin có thể giúp hoặc thay mặt người mua để tiến
hành đàm phán, thu xếp tài chính và bảo hiểm… để mua hoặc thuê BĐS đáp ứng
yêu cầu đề ra. Kinh nghiệm cho thấy nếu các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự
vận hành của thị trường BĐS

kém hiệu quả, chi phí giao dịch và BĐS đắt lên.


10

- Dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền trên
thị trường: Muốn biết thị trường vận hành hiệu quả thì phải xét mức độ tự do cạnh
tranh, tức là bên bán và bên mua có được tự do đi vào thị trường không, có đủ số
lượng bên bán và bên mua không? Và thị trường BĐS mang tính khu vực nên sự
cạnh tranh là không hoàn toàn, mặt khác nếu thị trường vẫn không hoàn chỉnh thì
việc phát triển những dự án BĐS gặp trở ngại, do đó dễ nảy sinh tình trạng đầu cơ,
bắt bí, đẩy giá lên cách xa giá trị thực hoặc tình trạng nhà để không, ít người mua
hoặc thuê.
2.2.2.3. Chức năng của thị trường Bất động sản
- Phân phối tài nguyên và lợi ích của BĐS. Đất đai là nguồn tài nguyên có
hạn, chu kì đầu tư phát triển BĐS lại dài và thường chậm so với thay đổi yêu cầu
của thị trường, do đó cần có sự điều tiết đối với sự phân phối và lợi ích của BĐS
thông qua cớ chế giá cả.
- Thể hiện sự thay đổi cầu đối với thị trường BĐS: Sự biến động của cầu là
do nhưng nguyên nhân chủ yếu sau đây gây ra:
 Thay đổi dự báo lợi ích thu được trong tương lai.

 Ảnh hưởng chính sách thuế của chính phủ.
 Thay đổi mức thu nhập và thị yếu người tiêu dùng.
 Thay đổi khả năng cung cấp vốn và đất đai.
- Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi yêu cầu. Có hai phương
thức sau đây để thay đổi việc cung ứng
Phát triển thêm nhiều BĐS mới hoặc thay đổi cách sử dụng BĐS hiện có,
chẳng hạn chuyển nhà để bán thành nhà cho thuê hoặc ngược lại.
- Thay đổi quan hệ giá cả giữa bán và cho thuê. Chẳng hạn giá bán nhà
thường tương đương với 300 - 400 lần giá cho thuê tháng, nếu giá bán nhà tăng cao
hơn nhiều thì nhu cầu thuê nhà cũng tăng lên; hoặc như giá bán nhà tăng cao hơn
nhiều thì nhu cầu thuê nhà cũng tăng lên; hoặc như giá thuê văn phòng tăng cao thì
nhiều khách sạn và nhà ở cũng được cho thuê làm văn phòng…


11

- Cần chú ý rằng quá trình thay đổi cung đòi hỏi phải trải qua thời gian nhất
định, trong thời gian ấy lại có thể xuất hiện nhân tố mới đòi hỏi phải tiếp tục điều
chỉnh, do vậy tình trạng cân bằng cung cầu BĐS rất khó thực hiện và nếu đạt được
thì cũng tồn tại trong giai đoạn ngắn ngủi thôi. Do vậy người ta thường nói : “mất
cân bằng là tuyệt đối còn cân bằng chỉ là tương đối và tạm thời thôi”.
- Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung: Chẳng hạn tại các đô
thị lớn, giá đất ngày càng cao nhưng giá thành xây dựng nhà cao ốc lại giảm xuống
do ứng dụng nhiều tiến bộ khoa học và công nghệ mới trong kỹ thuật xây dựng (kể
cả vật liệu xây dựng”, dẫn đến việc phát triển các nhà cao ốc với nhiều căn hộ có
giá bán hoặc giá thuê phải chăng và các thang máy xuất hiện nhiều hơn trong các
nhà cao ốc đó. Như vậy người tiêu dùng cũng phải dần dần thích ứng với tình hình
thay đổi điều kiện cung mới mẻ này.
2.2.2.4. Vai trò của thị trường Bất động sản
- Thị trường BĐS có liên quan đến lượng tài sản lớn trong kinh tế quốc dân

của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh
tế, cụ thể là:
- Hoạt động của thị trường BĐS góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả
một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên quý
và ngày càng trở lên khan hiếm) và các BĐS trên đất.
- Thị trường BĐS hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế
khi đầu tư vào BĐS như đất đai, nhà xưởng… tạo sự năng động trong chuyển dịch
lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư sử dụng đất đai
và các BĐS khác một cách hợp lí.
- Tác động trực tiếp của thị trường BĐS tới phát triển thị trường tài chính.
Việc chuyển BĐS hàng hóa thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn
lực cho nền kinh tế.
- Phát triển thị trường BĐS một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc
hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí


12

sản xuất. Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và
quốc tế.
- Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hóa cao gây sức ép về cầu BĐS nói
chung và nhà ở nói riêng. Phát triển thị trường BĐS thông thoáng sẽ tạo động cơ
phấn đấu có nhà ở cho đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được.
2.3. Khái quát về giá đất và định giá đất
2.3.1. Khái niệm, đặc điểm, các nhân tố ảnh hưởng giá đất
2.3.1.1. Khái niệm về giá đất
Tại điều 3 Luật đất đai 2013 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là
giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
Đất đai là sản phẩm phi lao động, là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân

nó không có giá trị. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động
kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán. Hầu hết những nước có nền kinh tế
thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Giá
đất là giá bán quyền sở hữu đất hay chính là giá của quyền sở hữu mảnh đất đó
trong không gian và thời gian xác định.[4,5]
2.3.1.2. Đặc điểm của giá đất
- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác
dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng
thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền
sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp…
Như vậy, giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu
thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền
thuê. Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai với
tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi
tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất.
- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá thể
lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu


13

dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau. Khi
định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành
phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định.
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay
thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không phải là sản phẩm
lao động của con người cho nên không có giá thành sản xuất.
Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ
phận của giá đất vì người ta có thể tính được chi phí trực tiếp từ đầu tư vào đất. tuy
nhiên, các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hoạch toán vào giá đất. Ví dụ

đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực tiếp như xây dựng hệ thống
đường giao thông điện, cấp và thoát nước… có thể tính toán được và phân bổ vào
một phần giá đất. Nhưng các chi phí khác có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở
hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, chợ,…), góp phần làm cho khu dân cư đó
thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó
tính toán để đưa vào giá đất đó được.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu vềđất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ
ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường.
Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt.
2.3.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất.
- Nhân tố nhân khẩu: Mật độ, tố chất, cấu thành nhân khẩu gia đình
- Nhân tố xã hội: Chính trị, an ninh,…
- Nhân tố kinh tế: Thu nhập và tiêu dùng, chi thu tài chính và tiền tệ, biến
động vật giá,…
- Nhân tố khu vực: Vị trí, cơ sở hạ tầng
- Nhân tố quốc tế: Tình hình kinh tế, chính trị, an ninh - quốc phòng các
nước trên Thế Giới.
- Nhân tố cá biệt: Diện tích, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, hạn chế quy
hoạch…
2.3.2. Khái niệm, thông tin, nguyên tắc, phương pháp Định giá đất


14

2.3.2.1. Khái niệm về định giá đất
- Định giá là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính
pháp lí, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá đất hình thành,
tồn tại và phát triển của thị trường.
- Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp
định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc

tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông
thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của
các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ
đất và chính sách đất đai, đối với thu lợi từ đất tổng hợp để định ra giá cả tại một
thời điểm nào đó cho một hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào.
2.3.2.2. Thông tin trong định giá đất
Định giá BĐS cần dựa trên các thông tin thu thập về BĐS đó. Thông tin càng
chính xác, càng cụ thể, đảm bảo độ tin cậy thì định giá càng chính xác.
Thông tin thu thập được chính là những yếu tố quyết định đến giá trị BĐS,
thu thập thông tin không đầy đủ s dẫn đến định giá sai lệch giá trị của BĐS.
2.3.2.3. Nguyên tắc xác định giá đất
- Nguyên tắc thay thế: Giá đất tuân thủ quy luật thay thế. Thay thế trong định
giá đất được hiểu đó là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của
những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh
được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể.
- Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và
các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc
thỏa thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó
chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình
có khả năng thay thế nó.
- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất: Một thửa đất được đánh giá là sử dụng
cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử


15

dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá
trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó
có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.

- Nguyên tắc biến động: Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của
nhân tố cấu thành giá. Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành
giá đất, mà các nhân tố hình thành giá đất thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên
giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân
tố này và những biến động chung của chúng. Trong việc định giá đất, không những
phải dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải
theo nguyên tắc biến động để điều, chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu
chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác định giá đất hợp lí.
2.3.2.4. Phương pháp định giá đất
- Phương pháp thu thập: là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm
trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để
hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá.
Phương pháp này phù hợp khi dùng để định giá đất đai và tài sản hoặc tài sản
nhà đất có thu lợi.
- Phương pháp so sánh trực tiếp (phương pháp thị trường) là một trong
những phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thông dụng nhất, và cũng là một
trong những phương pháp thông dụng được sử dụng ở nhiều nước trên Thế Giới.
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân
tích mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công
hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm
định giá đất để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá.
- Phương pháp thặng dư: Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá là
do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập. Giá đất
phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu
nhập định kì bình quân xã hội trong tổng giá cả BĐS được dự tính. Nghĩa là giá


16

đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi giá cả của bản thân công trình.

Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tượng định giá.
- Phương pháp chi phí: Phương pháp chi phí thường được áp dụng để định
giá trong các trường hợp: định giá BĐS cho mục đích sử dụng riêng biệt như bệnh
viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc
dầu… là các tài sản ít có những chứng cớ so sánh thị trường; định giá cho các mục
đích bảo hiểm; kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác hay kiểm tra đấu
thầu. Phương pháp này không có giá trị cao trong việc đưa ra các dự báo giá trị phù
hợp, nó ít khi được chấp nhận - Phương pháp phân tích hồi quy: phương pháp này
dựa trên cơ sở của bài toán phân tích hồi quy, trên cơ sở các giao dịch thu nhập trên
thị trường có thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá BĐS để từ đó
dự báo cho các BĐS khác. Phương pháp này áp dụng đối với những BĐS dễ dàng
được điều tra. Phương pháp này yêu cầu có các thông tin thu nhận được phải đầy đủ
và chính xác, có thể kiểm chứng được trên thực tế.
2.4. Tình hình biến động giá trên thế giới và việt nam
2.4.1. Tình hình biến động giá đất trên Thế Giới
Trong giai đoạn phát triển hiện nay của nền kinh tế thế giới, mỗi lĩnh vực
kinh tế đều có những thay đổi sâu sắc. Hình thái và sự phát triển của thị trường BĐS
trên thế giới cũng không nằm ngoài quá trình đó. Tốc độ tăng trưởng vượt trội của
thị trường hàng hóa dẫn đến các nhu cầu mở rộng đầu tư đã thúc ép mở rộng thị
trường BĐS và đã tạo nên xu hướng tăng giá đất. Tại các nước đang trong giai đoạn
tăng trưởng nhanh, hoặc thu hút đầu tư nước ngoài mạnh thường có các cơn sốt giá
đất ở các vùng kinh tế phát triển và các đô thị. Các cơn sốt giá đất ảnh hưởng đến
tăng trưởng kinh tế, mức đầu tư nước ngoài nên Chính phủ có thể áp dụng các hình
thức can thiệp vào các thị trường đất đai, điển hình như cơn sốt giá đất năm 1989 1992 làm khối lượng giao dịch đất đai ở Pari giảm 11.5% năm 1991, đến năm 1992
đã làm cho các văn phòng giao dịch trống rỗng. Khi đó Chính phủ Pháp ban hành
các đạo luật nhằm giúp người mua đất giảm tiền thuế tương đương 10% giá mua
đất. Vào những năm 1990 những cơn sốt giá đất cũng làm phá sản nhiều công ty