(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng một số dự án trên địa bàn xã Hồng Tiến, thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––

DƯƠNG VĂN NAM

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN XÃ
HỒNG TIẾN, THỊ XÃ PHỔ YÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––

DƯƠNG VĂN NAM

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN XÃ
HỒNG TIẾN, THỊ XÃ PHỔ YÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thanh Hải

Thái Nguyên - 2018


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
hoàn toàn trung thực, chưa hề sử dụng cho bảo vệ một học vị nào. Mọi sự
giúp đỡ cho việc hoàn thành luận văn đều đã được cảm ơn.
Các thông tin, tài liệu trình bày trong luận văn này đã được ghi rõ nguồn gốc.
Tác giả

Dương Văn Nam


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực tập và thực hiện đề tài này, tôi đã nhận được sự
quan tâm, giúp đỡ của Ban Giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng và quản lý dự án thị xã Phổ
Yên, Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Phổ Yên, các phòng, ban khác
thuộc UBND thị xã Phổ Yên, UBND xã Hồng Tiên, thị xã Phổ Yên, các thầy,
cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp này tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:
1. TS. Nguyễn Thanh Hải – Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên,
thầy đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này.
2. Ban Giám hiệu, Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý tài nguyên và các thầy
giáo, cô giáo giảng dạy chuyên ngành Quản lý đất đai, Trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học tập.

3. Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng và quản lý dự án thị xã Phổ
Yên, Phòng Tài Nguyên và Môi trường thị xã Phổ Yên, các phòng, ban khác
thuộc UBND thị xã Phổ Yên, Đảng ủy, UBND xã Hồng Tiến cùng bạn bè,
đồng nghiệp và người thân đã quan tâm giúp đỡ và động viên tôi trong suốt
quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả

Dương Văn Nam


iii

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................2
3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................3
3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................................3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................................4
1.1.1. Đất đai ...............................................................................................................4
1.1.2. Thu hồi đất ........................................................................................................5
1.1.3. Một số khái niệm cơ bản liên quan đến bồi thường, giải phóng mặt bằng .......7
1.1.4. Đặc điểm của quá trình bồi thường và giải phóng mặt bằng ............................8
1.1.5. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ...........9
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài .....................................................................................14
1.2.1. Các văn bản pháp quy của nhà nước có liên quan đến công tác bồi thường,
giải phóng mặt bằng. .................................................................................................14

1.2.2. Các văn bản pháp quy của địa phương có liên quan đến công tác bồi thường,
giải phóng mặt bằng ..................................................................................................15
1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ...................................................................................17
1.3.1. Khái quát công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước
trên thế giới ...............................................................................................................17
1.3.2. Khái quát công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở Việt Nam ..................24
1.3.3. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở tỉnh Thái Nguyên......................27
1.3.4. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn thị xã Phổ Yên, tỉnh
Thái Nguyên ..............................................................................................................29
1.4. Một số nghiên cứu liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng ...................31
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .36
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................36


iv

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................36
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................36
2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................36
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất của xã Hồng
Tiến, thị xã Phổ Yên..................................................................................................36
2.2.2. Đánh giá kết quả thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại hai
dự án nghiên cứu .......................................................................................................36
2.2.3. Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của 2 dự án nghiên cứu
qua phiếu điều tra ......................................................................................................37
2.2.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, giải phóng mặt
bằng trên địa bàn xã Hồng Tiến, thị xã Phổ Yên ......................................................37
2.2.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, giải
phóng mặt bằng của xã Hồng Tiến, thị xã Phổ Yên .................................................37
2.3. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................37

2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu thứ cấp ..............................................37
2.3.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ................................................37
2.3.3. Phương pháp so sánh.......................................................................................38
2.3.4. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu...........................................................38
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................39
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất của xã Hồng Tiến
...................................................................................................................................39
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................39
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ..............................................................41
3.1.3. Tình hình sử dụng đất của xã Hồng Tiến ........................................................46
3.2. Đánh giá kết quả thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại hai dự
án nghiên cứu ............................................................................................................47
3.2.1. Giới thiệu về hai dự án nghiên cứu và so sánh đặc điểm của hai dự án .........47
3.2.2. Kết quả thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại hai dự án
nghiên cứu .................................................................................................................49
3.3. Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của 2 dự án nghiên cứu qua


v

phiếu điều tra .............................................................................................................62
3.3.1. Điều tra hộ gia đình .........................................................................................62
3.3.2. Điều tra cán bộ chuyên môn............................................................................67
3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, giải phóng mặt
bằng trên địa bàn xã Hồng Tiến, thị xã Phổ Yên ......................................................70
3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, giải
phóng mặt bằng của xã Hồng Tiến, thị xã Phổ Yên .................................................74
3.5.1. Thuận lợi .........................................................................................................74
3.5.2. Khó khăn .........................................................................................................74
3.5.3. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, giải

phóng mặt bằng của xã Hồng Tiến, thị xã Phổ Yên .................................................75
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .....................................................................................78
1. Kết luận .................................................................................................................78
2. Đề nghị ..................................................................................................................78
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................80


vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

BTGPMB

Bồi thường, giải phóng mặt bằng

CNH

Công nghiệp hoá

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

GPMB&QLDA

Giải phóng mặt bằng và quản lý dự án

HĐBT

Hội đồng bồi thường

HĐH

Hiện đại hoá

HĐND

Hội đồng nhân dân

KT-XH

Kinh tế - Xã hội

NĐ-CP

Nghị định - Chính phủ

QĐ-UBND

Quyết định - Ủy ban nhân dân

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

STT

Số thứ tự

TĐC

Tái định cư

TP

Thành phố

TT-BTC

Thông tư-Bộ Tài chính

TT-BTNMT

Thông tư-Bộ Tài nguyên và Môi trường

TW

Trung ương

UBND

Uỷ ban nhân dân


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 .............................................................46
Bảng 3.2. So sánh đặc điểm của hai dự án nghiên cứu .............................................48
Bảng 3.3. Tổng hợp kết quả xác định đối tượng được bồi thường hỗ trợ đất, tài sản
gắn liền với đất ..........................................................................................................49
Bảng 3.4. Bảng tổng hợp diện tích, loại đất thu hồi của hai dự án ...........................51
Bảng 3.5. Tổng hợp đơn giá bồi thường về đất tại hai dự án nghiên cứu .................52
Bảng 3.6: Tổng hợp kinh phí bồi thường về đất của hai dự án .................................53
Bảng 3.7. Kết quả bồi thường về tài sản, vật kiến trúc tại 2 dự án nghiên cứu ........55
Bảng 3.8. Kết quả bồi thường về cây cối, hoa mầu tại 2 dự án nghiên cứu .............56
Bảng 3.9. Tổng hợp kết quả hỗ trợ theo chính sách quy định của hai dự án nghiên
cứu .............................................................................................................................61
Bảng 3.10. Kết quả hỗ trợ tái định cư của hai dự án nghiên cứu ..............................62
Bảng 3.11. Đánh giá của người dân về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại
2 dự án nghiên cứu ....................................................................................................63
Bảng 3.12. Đánh giá của người dân về chính sách hỗ trợ giải phóng giải phóng mặt
bằng tại hai dự án nghiên cứu ...................................................................................64
Bảng 3.13. Đánh giá của người dân về tổ chức thực hiện giải phóng giải phóng mặt
bằng tại hai dự án nghiên cứu ...................................................................................68
Bảng 3.14. Đánh giá của cán bộ chuyên môn về công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng tại hai dự án nghiên cứu ...................................................................................68
Bảng 3.15. Mức độ quan trọng của một số yếu tố ảnh hưởng đến công

tác

giải

phóng mặt bằng .........................................................................................................70


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí xã Hồng Tiến, thị xã Phổ Yên...................................... 39


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nước ta đang trong thời kỳ thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất
nước, nhiều dự án như các khu công nghiệp, các nhà máy, các khu đô thị mới,
các khu dân cư, cơ sở hạ tầng... đang được triển khai xây dựng một cách
mạnh mẽ. Để thực hiện được các nhiệm vụ trên và mang tính khả thi thì mặt
bằng đất đai là một trong những nhân tố quan trọng, nó quyết định đến hiệu
quả trong công tác đầu tư của các nhà đầu tư trong và ngoài nước cũng như
ảnh hưởng đến cả tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá của đất nước [12].
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tài sản quốc
gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời sống của từng hộ gia
đình, cá nhân; là tư liệu sản xuất đặc biệt; là điều kiện tối thiểu đảm bảo cho
quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng phát triển; là nguồn nội lực để
xây dựng và phát triển bền vững của đất nước. Việc quy hoạch, thu hồi, bố trí,
sắp xếp lại đất đai đáp ứng cho những nhu cầu trên một cách hợp lí và khoa

học, tạo điều kiện cho sự phát triển lâu dài và bền vững của đất nước là một
vấn đề lớn. Trong những điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp, giá đất ngày
càng tăng cao, nhịp độ phát triển ngày càng lớn thì nhu cầu giải phóng mặt
bằng càng trở nên cấp thiết và trở thành một thách thức lớn đối với sự phát
triển kinh tế - xã hội trên phạm vi vùng, quốc gia. Vấn đề bồi thường, giá đất,
giải phóng mặt bằng trở thành điều kiện tiên quyết để thực hiện dự án phát
triển, nếu không được xử lí tốt thì sẽ trở thành vật cản của sự phát triển kinh tế
- xã hội, bởi vậy đòi hỏi phải có sự quan tâm đúng mức và giải quyết triệt để.
Từ một huyện thuần nông của tỉnh Thái Nguyên, Phổ Yên đã được Ủy
ban Thường vụ Quốc hội ban hành Nghị quyết số 932/NQ-UBTVQH13 thành
lập thị xã Phổ Yên với 18 đơn vị hành chính trực thuộc. Với vị trí địa lý thuận
lợi, địa hình tương đối bằng phẳng, đất đai màu mỡ, khí hậu ôn hòa, trong
những năm gần đây thị xã Phổ Yên đã đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu kinh tế,


2

đầu tư xây dựng nhiều công trình hạ tầng kỹ thuật, thu hút đầu tư trong và
ngoài nước, trở thành địa phương dẫn đầu các huyện, thị, thành trong tỉnh và
cả khu vực phía bắc về thu hút đầu tư FDI. Do vậy, công tác giải phóng mặt
bằng được xác định làm khâu đột phá, chú trọng công tác tái định cư, đảm bảo
ổn định cuộc sống cho người dân vùng dự án; đồng thời có biện pháp ngăn
chặn và xử lý tình trạng xây dựng đón đền bù trên địa bàn; để bàn giao mặt
bằng sạch đúng tiến độ cho các dự án sớm đi vào sản xuất, góp phần phát
triển kinh tế - xã hội tại địa phương.
Vì vậy việc điều tra, khảo sát thực tế, phân tích, đánh giá có cơ sở khoa
học, trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp tăng cường hiệu quả của công tác giải
phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất, nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp
của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi, góp phần thiết lập trật tự,
kỷ cương pháp luật, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện về đất đai trong việc bồi

thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất là cần thiết. Với ý
nghĩa thực tiễn đó tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng một số dự án trên địa bàn xã Hồng Tiến, thị
xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên”.
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án Khu công
nghiệp Điềm Thụy (phần diện tích 180 ha), lô CN6 và dự án Đường nối Quốc
lộ 3 mới (Hà Nội - Thái Nguyên) đến khu công nghiệp Yên Bình (đoạn từ Km
3+519,6 đến Km 5+434,18) và ĐT.261.
- Đánh giá ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng đến người dân
trong khu vực thu hồi đất của hai dự án trên địa bàn xã Hồng Tiến, thị xã Phổ
Yên, tỉnh Thái Nguyên.
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải
phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn xã Hồng Tiến, thị xã
Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên.


3

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường
giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn xã Hồng Tiến, thị
xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học

- Là căn cứ nhằm giúp các nhà quản lý, hoạch định chính sách tham
khảo, cân nhắc để hoàn thiện chủ trương, chính sách khi nhà nước thực hiện
việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng tại các dự án.
- Những kết quả khoa học thu được thông qua thực hiện đề tài sẽ bổ sung
vào cơ sở thực tiễn để đánh giá chung tình hình đời sống, việc làm của người

dân trước và sau khi bị Nhà nước thu hồi đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn

Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp tìm ra được những thuận lợi, khó
khăn trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số dự án trên
địa bàn xã Hồng Tiến, thị xã Phổ Yên để từ đó rút ra những giải pháp khắc
phục, góp phần đẩy nhanh thực hiện tốt công tác bồi thường, giải phóng mặt
bằng ở địa phương.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Đất đai
1.1.1.1. Khái niệm đất đai
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân
bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và
quốc phòng của quốc gia [13].
1.1.1.2. Đặc điểm của đất đai
Đất đai có vị trí cố định không thể di chuyển được, với một số lượng lớn
có hạn trên phạm vi toàn cầu, quốc gia và khu vực. Tính cố định không di
chuyển từ vị trí này sang vị trí khác của đất đai đồng thời quy định tính giới
hạn về quy mô và không gian gắn liền với môi trường mà đất đai chịu chi
phối (nguồn gốc hình thành, sinh thái với những tác động khác của thiên
nhiên). Vị trí của đất đai có ý nghĩa rất lớn về mặt kinh tế trong quá trình khai
thác và sử dụng đất đai [10].
Khả năng phục hồi và tái tạo của đất đai chính là khả năng phục hồi và

tái tạo độ phì thông qua tự nhiên hoặc do tác động của con người.
Ngoài tính hai mặt trên, đất đai còn có những đặc điểm như là: Sự chiếm
hữu, sở hữu đất đai và tính đa dạng phong phú của đất đai. Về sự chiếm hữu
và sở hữu của đất đai ở nước ta đã được quy định rõ trong Luật Đất đai. Còn
tính đa dạng và phong phú của đất đai thể hiện ở chỗ: Trước hết, do đặc tính
tự nhiên của đất đai và phân bổ cố định từng vùng lãnh thổ nhất định, gắn liền
với điều kiện hình thành của của đất đai quyết định. Mặt khác, tính đa dạng,
phong phú còn do yêu cầu, đặc điểm và mục đích sử dụng khác nhau. Đặc
điểm này của đất đai đòi hỏi con người khi sử dụng đất đai phải biết khai thác
triệt để lợi thế của mỗi loại đất một cách hiệu quả và tiết kiệm trên một vùng


5

lãnh thổ. Để làm được điều này, phải xây dựng một quy hoạch tổng thể và chi
tiết sử dụng đất đai trên phạm vi cả nước và từng vùng khu vực [10].
1.1.2. Thu hồi đất
1.1.2.1. Khái niệm về thu hồi đất
Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của
người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử
dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai [15].
1.1.2.2. Các trường hợp thu hồi đất
Điều 61 và Điều 62 của Luật đất đai 2013 [15] quy định:
- Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh trong các trường
hợp sau đây:
1. Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;
2. Xây dựng căn cứ quân sự;
3. Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc
biệt về quốc phòng, an ninh;
4. Xây dựng ga, cảng quân sự;

5. Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa,
thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;
6. Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;
7. Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;
8. Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an
dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân;
9. Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;
10. Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ
Công an quản lý.
- Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia,
công cộng trong các trường hợp sau đây [15]:
1. Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ
trương đầu tư mà phải thu hồi đất;


6

2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định
đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm:
a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao,
khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển
chính thức (ODA);
b) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức
chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng
ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp
hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự
nghiệp công cấp quốc gia;
c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông,
thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông ti
n liên lạc; hệ thống dẫn, chứa

xăng dầu, khí đốt; khodự trữ quốc gi
a; công trình thugom, xử lý chất thải
;
3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà
phải thu hồi đất bao gồm [15]:
a) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức
chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh
được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công
trình sự nghiệp công cấp địa phương;
b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao
thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng
đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;
c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng
dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ;
xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí
phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
d) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh
trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến


7

nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ,
rừng đặc dụng;
đ) Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép,
trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than
bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác
tận thu khoáng sản.
1.1.3. Một số khái niệm cơ bản liên quan đến bồi thường, giải phóng mặt bằng
1.1.3.1. Bồi thường

Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương
xứng với giá trị hoặc công lao.
Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho
một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác mang lại.
Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối
với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất [15].
1.1.3.2. Hỗ trợ
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có
đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển [15].
1.1.3.3. Tái định cư
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để
sinh sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh
khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
Tái định cư (TĐC) được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về
đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại
cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó.
Thu hồi đất, Bồi thường giải phóng mặt bằng là giải pháp quan trọng
mang tính đột phá nhằm chủ động quỹ đất, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút
các nguồn lực cho đầu tư phát triển và triển khai thực hiện các dự án đầu tư
xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội. Quá trình thực hiện bồi thường
GPMB phải đảm bảo hài hoà giữa các lợi ích: lợi ích của Nhà nước, lợi ích của
doanh nghiệp, của cộng đồng dân cư và đặc biệt là lợi ích của người dân [21].


8

1.1.3.4. Một số khái niệm liên quan khác
- Nhà nước giao đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để
trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
- Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng

đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền
sử dụng đất.
- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối
với thửa đất xác định.
- Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
- Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối
với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định 15].
1.1.4. Đặc điểm của quá trình bồi thường và giải phóng mặt bằng
Như chúng ta đã biết, để thực hiện được dự án theo đúng tiến độ thì
trước hết các chủ đầu tư cần phải giải phóng được mặt bằng. Công việc này
mang tính chất phức tạp, tốn kém nhiều thời gian, công sức và tiền của. Ngày
nay, công việc này ngày càng trở nên khó khăn hơn do đất đai ngày càng có
giá trị và khan hiếm. Bên cạnh đó công tác BTGPMB liên quan đến lợi ích
của nhiều cá nhân, tập thể và của toàn xã hội. Ở các địa phương khác nhau thì
công tác BTGPMB cũng có nhiều đặc điểm khác nhau. Chính vì vậy, công tác
BTGPMB mang tính đa dạng và phức tạp [17]:
- Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau
với điều kiện TN - KT - XH và trình độ dân trí nhất định. Đối với khu vực nội
thành, khu vực ven đô, khu vực ngoại thành... mật độ dân cư khác nhau,
ngành nghề đa dạng và đều hoạt động sản xuất theo đặc trưng riêng của vùng
đó. Do đó, công tác BTGPMB cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng
biệt [17].


9

- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng

trong đời sống KT - XH đối với mọi người dân. Ở khu vực nông thôn, dân
cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư
liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả
năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn. Do đó, tâm lý người dân khu vực
này là phải giữ được đất để sản xuất. Mặt khác, cây trồng vật nuôi trên vùng
đó cũng đa dạng, không được tập trung một loại nhất định nên gây khó khăn
cho công tác định giá bồi thường. Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do
những nguyên nhân sau [17]:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh
hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Do yếu tố lịch sử để lại nên nguồn gốc sử dụng đất phức tạp và do cơ
chế chính sách chưa đáp ứng được với nhu cầu thực tế sử dụng đất nên chưa
giải quyết được các vướng mắc tồn tại cũ.
+ Việc quản lý đất đai chưa chặt chẽ dẫn đến các hiện tượng lấn chiếm,
xây dựng nhà trái phép nhưng lại không được chính quyền địa phương xử lý
dẫn đến việc phân tích hồ sơ đất đai và áp giá phương án bồi thường gặp rất
nhiều khó khăn
+ Thiếu quỹ đất dành cho xây dựng khu tái định cư cũng như chất
lượng khu tái định cư thấp, chưa đảm bảo được yêu cầu.
+ Việc áp dụng giá đất ở để tính bồi thường giữa thực tế và quy định
của nhà nước có những khoảng cách khá xa cho nên việc triển khai thực hiện
cũng không được sự đồng thuận của những người dân [17].
1.1.5. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở nước ta còn nhiều
yếu kém và thiếu chặt chẽ, nhiều vướng mắc còn tồn đọng khá dai dẳng và
không giải quyết được đã gây cản trở lớn cho công tác giải phóng mặt bằng
thu hồi đất. Không ít các trường hợp Nhà nước phải mặc nhiên công nhận
quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng không có chứng thư pháp lý, vi phạm

10

pháp luật về đất đai. Tình trạng tranh chấp đất đai, khiếu kiện trong nhân dân
do không có giấy tờ hợp pháp hay hợp lệ hoặc vì một quyết định sai chính
sách trong thời gian qua không giảm. Vì vậy, việc tăng cường công tác quản
lý Nhà nước về đất đai, nâng cao năng lực thể chế, ổn định pháp chế trong xã
hội là những nội dung quan trọng và cần thiết nhằm giải quyết tốt các mối
quan hệ đất đai. Đồng thời, nó có tác động rất lớn đối với việc thực hiện công
tác đền bù, tái định cư trong thời kỳ hình thành và phát triển thị trường bất
động sản [19].
1.1.5.1. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó
Do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước ta trong mấy thập
kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai không ngừng
được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2013, Nhà nước đã ban hành
hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất. Sau khi quốc
hội thông qua Luật Đất đai 2013 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành
đã nhanh chóng đi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy phạm khá hoàn
chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai phù hợp với thực
tế. Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của Nhà nước đã tạo cơ sở
pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà
nước về đất đai, giải quyết tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn,
bước đầu đã đáp ứng được quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình
công nghiệp hóa và đô thị hóa; hệ thống pháp luật đất đai luôn đổi mới,
ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng,
an ninh và ổn định xã hội.
Theo đó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng luôn được
Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc
trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với

những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt
những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng


11

cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn
định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi
thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho
thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái định
cư. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn có những nhược điểm như là số
lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ
thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong
thực thi pháp luật [19].
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất
đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính
ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế.
1.1.5.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà
Nhà nước đóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường
GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt
được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai
trên hai khía cạnh [19]:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất,
mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực

hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất
tính bồi thường.


12

Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp cơ sở
khoa học kỹ thuật, khoa học xã hội để phân chia đất đai theo loại sử dụng
nhằm sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất. Đối với công tác đền bù, giải
phóng mặt bằng và tái định cư, nó chi phối từ khâu hình thành dự án đến khâu
cuối cùng giải phóng mặt bằng và lập khu tái định cư. Hiện nay, trên phạm vi
cả nước có khoảng 60% đơn vị cấp huyện có quy hoạch và 50% đơn vị cấp xã
có quy hoạch. Những nơi chưa có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, công tác
quản lý đất đai yếu kém, số liệu không đảm bảo độ tin cậy, việc khoanh định
các loại đất, định hướng sử dụng không sát với thực tế thì ở đó công tác đền
bù giải phóng mặt bằng và tái định cư gặp nhiều khó khăn phức tạp, hiệu quả
thấp. Nhìn chung, chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng
còn thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính
bền vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn
mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo
phong trào. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch
“treo”, dự án “treo” [19].
1.1.5.3. Yếu tố giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi
thường GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực
hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy
định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn

cho công tác đền bù [19].
1.1.5.4. Yếu tố điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và lập bản
đồ địa chính
Trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, thì nội dung về điều tra, đo
đạc, đánh giá, phân hạng đất và lập bản đồ địa chính là nội dung rất quan
trọng, là cơ sở để thực hiện những nội dung sau, đồng thời nó phản ánh hiện
trạng sử dụng đất của khu vực dự án. Tuy nhiên, hiện nay ở nhiều địa phương


13

công tác này được thực hiện rất chậm, mới chỉ có khoảng 40-50% số đơn vị
cấp xã có bản đồ địa chính. Những hạn chế của công tác này làm ảnh hưởng
đến nhiệm vụ quản lý đất đai ở các địa phương và trực tiếp là công tác xây
dựng dự án đền bù thiệt hại trong công tác giải phóng mặt bằng và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất.
Về công tác phân hạng và phân loại đất: Việc xác định chất lượng đất là
cơ sở để xác định giá trị sinh lợi của mảnh đất trong điều kiện và trình độ
thâm canh như nhau. Từ đó định ra giá trị quyền sử dụng đất hoặc lập bảng
giá đất giúp cho việc xây dựng phương án đền bù chính xác, công bằng khi
thu hồi đất. Thực tế đã chứng minh vai trò của công tác phân hạng và phân
loại đất. Ở nhiều địa phương do việc phân hạng đất đai thiếu cơ sở khoa học
dẫn đến hậu quả định giá đền bù khó khăn, thiếu chính xác gây bất hợp lý
trong việc xác định giá đất khi đền bù thiệt hại [19].
1.1.5.5. Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của hệ thống
quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, bất
động sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất. Theo quy định
của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu,
quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất

phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cụ thể
là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) và được cấp GCNQSDĐ. Chức
năng của đăng ký đất đai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho
việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về đất.
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối
tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công
tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến
động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy
mà công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác
đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi,
tiến độ GPMB nhanh hơn [19].


14

1.1.5.6. Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng
đất đai
Công tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến
quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm
thu lợi bất chính, chính quyền địa phương cấp trên. Hội đồng thẩm định phải
có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong
quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện
các sai phạm, vi phạm pháp luật để xử lý tạo niềm tin trong nhân dân [19].
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
1.2.1. Các văn bản pháp quy của nhà nước có liên quan đến công tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng.
- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về giá đất.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về việc
quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của chính phủ về việc
Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, thu hồi đất.
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất; Xây dựng,
điều chỉnh bảng giá đất; Định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.


15

- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà
nước thu hồi đất.
- Thông tư số 74/2015/TT-BTC ngày 15/05/2015 của Bộ Tài chính
hướng dẫn việc lập dự toán, sử dụng và thanh quyết toán kinh phí tổ chức bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của
chính phủ về việc Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành
Luật đất đai.
1.2.2. Các văn bản pháp quy của địa phương có liên quan đến công tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng

- Quyết định số 2508/QĐ-UBND ngày 04/10/2011 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu
công nghiệp Điềm Thụy, tỉnh Thái Nguyên, phần diện tích còn lại 180 ha.
- Quyết định số 2638/QĐ-UBND ngày 24/10/2011 của UBND tỉnh Thái
Nguyên Thái Nguyên về việc Phê duyệt Dự án đầu tư xây dựng công trình:
Xây dựng khu công nghiệp Điềm Thụy, phần diện tích 180 ha.
- Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21/12/2013 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
năm 2014.
- Quyết định số 31/QĐ-UBND ngày 22/8/2014 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 2125/QĐ-UBND ngày 26/9/2014 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc phê duyệt giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt
bằng các dự án trên địa bàn huyện Phổ Yên.