SLIDE PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN DNSE

BÁO CÁO PHÂN
| Báo cáo TÍCH
Triển vọng Ngành Bất động sản Khu công nghiệp 2016
| Ngành: Bất động sản Khu công nghiệp

I Tổng quan về ngành Bất động sản Khu công nghiệp


Tình hình thị trường nửa đầu năm 2016



Tình hình thu hút đầu tư vào các Khu công nghiệp, Khu
kinh tế

II Triển vọng phát triển ngành BĐS Khu công nghiệp


Lợi thế và ưu đãi



Khu công nghiệp trọng điểm miền Bắc



Khu công nghiệp trọng điểm miền Nam

III Một số cổ phiếu trong ngành


KBC – Lợi thế Doanh nghiệp dẫn đầu



ITA- Đẩy mạnh khai thác quỹ đất, tái cơ cấu hoạt động
tài chính



D2D - Tình hình tài chính lành mạnh, Cổ tức tiền mặt đều
đặn



LHG - Tiềm năng tăng trưởng từ KCN Long Hậu 3



Khuyến nghị đầu tư

TRIỂN VỌNG TỪ ĐÀ PHÁT TRIỂN KINH TẾ VÀ MỞ RỘNG THU HÚT VỐN ĐẦU TƯ
NƯỚC NGOÀI
“ … Ngành Bất động sản Khu công nghiệp Việt Nam đang đứng trước cơ hội thuận lợi để
mở rộng quy mô, tăng cường hiệu quả khai thác và sử dụng các khu công nghiệp, khu
kinh tế khi làn sóng hội nhập và đầu tư nước ngoài lan rộng cùng với đà phát triển tích

cực của nền kinh tế vĩ mô … ‘’

www.dnse.com.vn

Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này

|

1


| Báo cáo Triển vọng Ngành Bất động sản Khu công nghiệp 2016

TỔNG QUAN VỀ NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN KHU CÔNG NGHIỆP
Tình hình thị trường nửa đầu năm 2016
Theo báo cáo của Vụ Quản lý các khu kinh tế - Bộ Kế hoạch và Đầu tư,
tính đến hết tháng 6 năm 2016, cả nước có 313 khu công nghiệp (KCN)
được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên hơn 87,9 nghìn ha, trong
đó diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê đạt 59,6 nghìn ha, chiếm
khoảng 67,8% tổng diện tích đất tự nhiên, trong đó 218 KCN đã đi vào
hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên gần 59,7 nghìn ha và 95 KCN
đang trong giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ bản với
tổng diện tích đất tự nhiên hơn 28,2 nghìn ha. Tổng diện tích đất công
nghiệp đã cho thuê đạt trên 28,5 nghìn ha, tỷ lệ lấp đầy 49%, riêng các
KCN đã đi vào hoạt động, tỷ lệ lấp đầy đạt gần 70%; 16 khu kinh tế (KKT)
đã được thành lập với tổng diện tích mặt đất và mặt nước của các KKT
thành 814.792 ha.
Trong 6 tháng đầu năm, các doanh nghiệp KCN, KKT đạt tổng doanh thu
hơn 55 tỷ USD (tăng 10% so với cùng kz năm 2015 và bằng 45% kế hoạch
năm 2016). Kim ngạch xuất khẩu của các doanh nghiệp đạt trên 25 tỷ
USD (bằng 90% cùng kz năm 2015 và chiếm 47% tổng kim ngạch xuất
khẩu cả nước trong 6 tháng đầu năm).

Tình hình thu hút đầu tư vào các KCN, KKT



Nước ngoài
Trong 6 tháng đầu năm đã cấp Giấy chứng nhận đăng k{ đầu tư
và đăng k{ đầu tư cho hơn 300 dự án đầu tư nước ngoài với
tổng vốn đầu tư đăng k{ đạt trên 5,1 tỷ USD và điều chỉnh tăng
vốn cho 205 lượt dự án với tổng vốn đầu tư tăng thêm gần 900
triệu USD. Tính chung trong 6 tháng đầu năm 2016, tổng số vốn
đầu tư nước ngoài vào KCN, KKT tăng thêm 6 tỷ USD, chiếm 46%
tổng số lượt dự án và chiếm 67% tổng vốn đầu tư đăng k{ mới
và điều chỉnh tăng thêm trong 6 tháng đầu năm của cả nước.
Lũy kế đến tháng 6/2016, các KCN, KKT đã thu hút được 7.510
dự án có vốn đầu tư nước ngoài với tổng vốn đầu tư đăng k{ là
147,6 tỷ USD, vốn đầu tư thực hiện đạt 81,4 tỷ USD (bằng 55%
vốn đầu tư đã đăng k{).

www.dnse.com.vn

Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này

|

2


| Báo cáo Triển vọng Ngành Bất động sản Khu công nghiệp 2016



Trong nước

Trong 6 tháng đầu năm 2016, các KCN, KKT thu hút được gần
450 dự án đầu tư trong nước với tổng vốn đăng k{ 14.500 tỷ
đồng. Các dự án đầu tư trong 06 tháng đầu năm tập trung chủ
yếu vào lĩnh vực sản xuất sản phẩm may mặc cao cấp, công
nghiệp phụ trợ cho công nghiệp cơ khí và dệt may. Các địa
phương đạt kết quả khả quan trong thu hút đầu tư là Tp. Hồ Chí
Minh và Đồng Nai.
Lũy kế đến tháng 6 năm 2016, các KCN, KKT trên cả nước đã thu
hút được 7.163 dự án có vốn đầu tư trong nước với tổng vốn
đầu tư đăng k{ hơn xấp xỉ 1.173 nghìn tỷ đồng, vốn đầu tư thực
hiện đạt 540 ngàn tỷ đồng (bằng 45% vốn đầu tư đã đăng k{).

TRIỂN VỌNG PHÁT TRIỂN NGÀNH BĐS KCN
Việt Nam là một trong những thị trường mới nổi hấp dẫn, thu
hút vốn đầu tư nước ngoài
Bất động sản khu công nghiệp Việt Nam chiếm lợi thế cao hơn Trung
Quốc và các nước trong khu vực do giá thành rẻ hơn, môi trường chính
trị ổn định, nguồn nhân công trẻ, dồi dào cộng thêm vị trí thuận lợi về
giao thông, cửa ngõ của các hoạt động giao thương quốc tế. Ngoài ra
nhà nước còn chú trọng đầu tư, xây dựng khu công nghiệp theo tiêu
chuẩn nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các doanh nghiệp vào đầu
tư. Ngoài ra ảnh hưởng từ TPP và các hiệp định thương mại tự do khác
mà Việt Nam tham gia gần đây, sẽ tiếp bước cho làn sóng chuyển dịch
của các doanh nghiệp quốc tế vào Việt Nam. Với nhu cầu về đất công
nghiệp gia tăng, phân khúc này sẽ tiếp tục là kênh đầu tư hấp dẫn.
Một số dự án lớn đăng k{ đầu tư trong 6 tháng đầu năm 2016 như

Dự án

Nhà máy sản xuất trang phục may mặc

www.dnse.com.vn

Công ty đảm nhiệm

TNHH Maple (Singapore)

Khu công nghiệp

Tổng
VĐT(triệu
USD)

VSIP Bắc Ninh

110

Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này

|

3


| Báo cáo Triển vọng Ngành Bất động sản Khu công nghiệp 2016

Nhà máy sản xuất tai nghe, dây kết nối
New wing

TNHH New wing Interconnect

Technology Bắc Giang

Bắc Giang

100

Nhà máy sản xuất giấy

TNHH nhà máy giấy Đại
Dương

Long Giang

220

Nhà máy sản xuất bán thành phẩm, nhà
máy giầy thể thao

Công ty Zincox Resources
Public Limited Company

Hưng Phú 2B

115

Tổ hợp nhà máy sản xuất và gia công các
sản phẩm màn hình công nghệ cao

Tập đoàn LG Hàn Quốc

Trung tâm nghiên cứu và phát triển
Samsung

Công ty TNHH Samsung
Electronics Việt Nam

1500

Hà Nội

300

(Nguồn: Bộ Kế hoạch & Đầu tư)

Tạo điều kiện ưu đãi phát triển ngành
Năm 2016, Hà Nội có những ưu đãi lớn dành cho các công ty tham gia
đầu tư vào khu công nghiệp. Tiêu biểu những ưu đãi Hà Nội dành cho
Samsung khi ký kết dự án Trung tâm Nghiên cứu và Phát triển (R&D) với
số vốn đầu tư 300 triệu USD. Hà Nội miễn toàn bộ tiền thuê đất trong
vòng 50 năm; miễn toàn bộ các khoản đóng góp hay thanh toán chi phí
bồi thường, giải phóng mặt bằng liên quan đến khu đất dự án; miễn
thuế nhập khẩu đối với thiết bị, vật liệu xây dựng, trang thiết bị phục vụ
hoạt động nghiên cứu, văn phòng; được miễn toàn bộ chi phí sử dụng hạ
tầng…
Long An: Miễn thuế 02 năm, giảm 50% thuế xuất trong 04 năm khi đầu
tư vào khu công nghiệp. Miễn thuế 04 năm đầu, giảm 50% thuế xuất
trong 09 năm đối với các dự án thuộc lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư
được quy định trong Nghị định 218/2013/NĐ-CP.
Các Doanh nghiệp hoạt động trong ngành xây dựng và phát triển BĐS
KCN cũng được hỗ trợ, tạo điều kiện thuận lợi về thuế, chi phí bồi

thường, giải phóng mặt bằng, … theo quy hoạch của từng địa phương.

Khuôn khổ pháp lý


Luật kinh doanh BĐS (sửa đổi) 2014 có hiệu lực từ 1/7/2015
nhằm lành mạnh hóa thị trường và giúp thị trường hoạt động
hiệu quả hơn: Mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của

www.dnse.com.vn

Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này

|

4


| Báo cáo Triển vọng Ngành Bất động sản Khu công nghiệp 2016

Việt Kiều và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Cho phép
bán cho thuê nhà công trình xây dựng hình thành trong tương
lai; Chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng 1 phần hoặc toàn bộ
dự án; Không yêu cầu giao dịch BĐS phải qua sàn… Qua đó tạo
điều kiện hấp dẫn hơn với BĐS nói chung và BĐS khu công
nghiệp nói riêng.


Thông tư 06: Ngân hàng Nhà nước nâng cao hệ số rủi ro của các
khoản phải đòi về bất động sản từ 150% lên 200% (thay cho mức

250% như dự thảo ban đầu). Trước mắt điều này sẽ tác động
trực tiếp đến chủ đầu tư, các ngân hàng thương mại và nhà đầu
tư thứ cấp mua đi bán lại. Ngoài ra, lộ trình hạn chế tín dụng vào
BĐS là 3 năm, cụ thể trong năm 2016 vẫn giữ tỉ lệ 60% sử dụng
vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, đến 1-1-2017 mức này
đưa về 50% và đến 1-1-2018 đưa về mức 40%. Với lộ trình này
sẽ giúp thị trường BĐS không bị sốc khi bản thân các chủ đầu tư
có sự chuẩn bị nguồn vốn để triển khai xây dựng và hoàn thiện
dự án. Tuy nhiên ,trước mắt thông tư 06 sẽ tác động mạnh nhất
đến thị trường BĐS- lĩnh vực sử dụng tín dụng nợ là chủ yếu.

KHU CÔNG NGHIỆP TRỌNG ĐIỂM MIỀN BẮC
KCN trọng điểm phía Bắc (NKEZ) bao gồm 7 tỉnh thành: Hà Nội, Hải
Phòng Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hưng Yên, Quảng Ninh, Hải Dương với tổng
cộng 50 KCN đang hoạt động tập trung chủ yếu vào các ngành điện tử,
logistics, kho lạnh. Có lợi thế là nằm dọc quốc lộ 5 (Hà Nội – Hải Phòng),
đường cao tốc Thăng Long – Nội Bài, quốc lộ 2, quốc lộ 18 (Bắc Ninh –
Móng Cái).
Hiện nay, ở khu vực phía Bắc, nguồn vốn FDI tập trung chủ yếu vào các
KCN ở Hà Nội và Bắc Ninh.
Trong 6 tháng đầu năm 2016, Hà Nội đã thu hút được 1,6 tỷ USD vốn
FDI, tăng 3,1 lần so với cùng kz năm ngoái, tập trung vào các ngành như
kỹ thuật cơ khí, điện tử và các ngành công nghiệp hỗ trợ. Chính vì vậy,
nguồn cung của các KCN ở Hà Nội được dự báo sẽ ít lại. Dự báo trong
tương lai, Hà Nội sẽ phải mở rộng quỹ đất dành cho KCN để theo kịp các
dự án đầu tư.
(Nguồn: Cushman & Wakefield)

www.dnse.com.vn

Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này

|

5


| Báo cáo Triển vọng Ngành Bất động sản Khu công nghiệp 2016

Tại Bắc Ninh, với lợi thế là giá thuê đất rẻ, quỹ đất dành cho KCN rộng
lớn, lại nằm gần khu tam giác công nghiệp chính ở phía Bắc là Hà Nội –
Quảng Ninh – Hải Phòng, không khó hiểu khi Bắc Ninh là nơi thu hút các
tập đoàn kinh tế toàn cầu như Microsoft, Samsung, Canon, Intel… đến
đặt nhà máy sản xuất. Tổng Công ty phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) hiện
đang quản lý và phát triển khu công nghiệp Quế Võ; khu công nghiệp Đại
Đồng tại Bắc Ninh.

Khu vực Hà Nội
Qúy 2/2016, tổng nguồn cung hiện hữu giảm 2% xuống còn khoảng
1.390 ha do Khu công nghiệp (KCN) Hà Nội – Đài Tư ở quận Long Biên
chuyển đổi công năng thành khu đô thị do hoạt động kém hiệu quả
trong việc thu hút khách thuê.
Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường vẫn ổn định theo quý ở mức 72% nhưng
tăng 1% theo năm. Giá chào thuê trung bình trong Q2 2016 tăng 4,8% so
với cùng kz năm ngoái, ghi nhận ở mức 2,451trđ/m2/thời hạn thuê
(~110 USD/m2)
Chỉ số thị trường

Quý 2/2015

Quý 2/2016

Triển vọng 12 tháng

Tỷ lệ trống

28,70%

27,70%

giảm

Hấp thụ ròng

12,88 ha

5,8 ha

giảm

340

340

tăng

2,399

2,451

giảm

Đang xây dựng
Giá chào thuê trung bình(trđ/m2/thời hạn thuê)

(Nguồn: Sở KH & ĐT Hà Nội)

Có thể thấy tỷ lệ lấp đầy các khu vực tại Hà Nội khá cao. Sáu trong số 10
KCN đã được lấp đầy hoàn toàn.Giá thuê tại Hà Nội cao nhất khu vực
miền Bắc, cao hơn giá chào thuê tại Hải Phòng và Bắc Ninh khoảng 50%.
Các khu vực có giá chào thuê cao tỷ lệ lấp đầy đạt 100%.
Quy hoạch: Nguồn cung mới với gần 2.360 ha từ 9 dự án KCN dự kiến sẽ
gia nhập thị trường từ giờ cho đến năm 2030, tương đương với 132%
nguồn cung hiện tại. Từ năm 2030 cho đến năm 2050, Hà Nội sẽ có 33
khu công nghiệp với tổng diện tích là 8.000 ha.
Các dự án tương lai tiêu biểu

www.dnse.com.vn

Diện tích(ha)

Quận

Hiện trạng

Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này

|

6

| Báo cáo Triển vọng Ngành Bất động sản Khu công nghiệp 2016

KCN Đông Anh

300

Đông Anh

Đang lập kế hoạch

KCN Quang Minh II

266

Mê Linh

Đang giải tỏa

KCN Thanh Mỹ-Xuân Sơn

100

Sơn Tây

Đang lập kế hoạch

KCN Sóc Sơn

340

Sóc Sơn

Đang xây dựng
(Nguồn: Sở KH & ĐT Hà Nội)

KHU CÔNG NGHIỆP TRỌNG ĐIỂM MIỀN NAM
KCN trọng điểm phía Nam (SKEZ) bao gồm TP.HCM và các tỉnh lân cận
như Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa Vũng Tàu… tập trung chủ
yếu vào các ngành nghề dệt may, da giày và thủy sản. Có lợi thế nằm gần
đường quốc lộ, liên tỉnh, cảng biển, cảng hàng không quốc tế.
Với lợi thế là thành phố lớn nhất cả nước, ngay từ khi các hiệp định
thương mại được thông qua, TP.HCM đã nhận được số lượng lớn dự án
FDI lớn. Trong 6 tháng đầu năm 2016, TP.HCM đã thu hút khoảng 512
triệu USD từ FDI, vốn đầu tư mới chủ yếu tập trung vào các ngành dệt
may, dịch vụ và chế biến thực phẩm. Sự tăng đột biến về số lượng dự án
FDI dẫn đến số lượng đất cho thuê KCN ở khu vực miền Nam, cụ thể là
TP.HCM và Long An ngày càng hạn hẹp. Do đó, những doanh nghiệp còn
quỹ đất có thể phát triển như Long Hậu Group (LHG), Tổng Công ty Phát
Triển Đô Thị Kinh Bắc (KBC) và Công ty Cổ Phần Đầu Tư và Công Nghiệp
(ITA) sẽ là những doanh nghiệp có nhiều tiềm năng phát triển.

BĐS KCN khu vực Đông Nam Bộ
(Nguồn: DNSE tổng hợp)

Nguồn cung phân bố không đều. Số lượng dự án công nghiệp tại cùng
Đông Nam Bộ đạt xấp xỉ 100 KCN và Khu chế xuát chủ yếu tập trung tại
Đồng Nai và Bình Dương. Tổng diện tích công nghiệp đạt 36.144ha,
trong đó diện tích đất có thể cho thuê là 24.255ha.

Nguồn cầu vẫn ở mức tích cực. Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường ghi nhận ở
mức 74%, tương đương 18.000 ha đất công ngiệp đã được sử dụng.
Phần lớn nguồn cung (50-60%) đến từ các ngành sản xuất chế biến đặc
biệt như dệt may, bao bì và thép thành phẩm.

www.dnse.com.vn

Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này

|

7


| Báo cáo Triển vọng Ngành Bất động sản Khu công nghiệp 2016

Giá thuê dao động trong các thị trường khác nhau. Đất công nghiệp tại
vùng Đông Nam Bộ có giá thuê trung bình đạt mức 1,4 triệu đồng/m2
(~63,3 USD/m2) trong cả chu kz thuê (lên đến 50 năm).
Trong đó, TP.HCM dẫn đầu thị trường về giá thuê thuần trung bình ở
mức 2,57 triệu đồng/m2 (~115,2 USD/m2), do chi phí đất cao cũng như
cơ sở hạ tầng phát triển, trong khi những khu công nghiệp tại các tỉnh
lân cận có giá trung bình khoảng 0,89 – 1,56 triệu đồng/m2 (~40 – 70
USD/m2).
Quy hoạch: Thị trường khu công nghiệp tại vùng Đông Nam Bộ được dự
báo sẽ quy hoạch thêm 10.000 ha đất công nghiệp trước năm 2020. Giá
thuê được dự báo sẽ tăng nhẹ trong tương lai gần, khi nhu cầu về diện
tích công nghiệp tăng cao nhờ Việt Nam thu hút nhiều lượng vốn FDI sau
sự công bố của nhiều Hiệp định thương mại. Ngoài ra đầu tư vào các
ngành công nghiệp thân thiện với môi trường và sử dụng công nghệ hiện

đại sẽ được khuyến khích hơn nữa tại thị trường Khu công nghiệp Đông
Nam Bộ.

BĐS KCN khu vực Tp. Hồ Chí Minh
Phần lớn các KCN ở TP.HCM có tỷ lệ lấp đầy trên 90% nhờ qua nhiều
năm thành lập và vận hành. Tuy nhiên một số KCN tại Nhà Bè, Củ Chi,
đặc biệt là Bình Chánh (26%) tỷ lệ lấp đầy còn rất thấp kéo tỷ lệ lấp đầy
tại TP.HCM giảm 6% từ mức 71% quý II/2015 xuống 65% quý II/2016 do
những KCN này mới đi vào hoạt động gần đây chưa thu hút được khách
thuê. Hiện có 19 khu công nghiệp đang hoạt động với tổng diện tích
3.940 ha. Diện tích cho thuê ước tính đạt khoảng 63% tổng diện tích đất
trong khi thời hạn cho quyền sử dụng đất trung bình còn lại là 35 năm.
Tính đến quý 2/2016, giá thuê trung bình tại TP.HCM là 2,86trđ/m2/một
kz hạn thuê (115,2USD/m2), tăng 2% so với cùng kz năm trước. Giá thuê
khu công nghiệp tăng chủ yếu do giá chào thuê cao hơn của khu công
nghiệp mới. Ngay trong TP.HCM thì giá thuê cũng có sự chênh lệch đáng
kể. Hiện tại giá thuê khu công nghiệp ở Quận 7 đắt nhất, đạt mức
Nguồn: Cushman & Wakefield)

5,8triệu đồng/m2/thời hạn thuê, cao hơn 3,65 lần so với quận rẻ nhất là
Củ Chi với giá thuê bình quân là 1.59 triệu đồng/m2/thời hạn thuê.

Chỉ số thị trường

www.dnse.com.vn

Quý 2/2015

Quý 2/2016

Triển vọng 12
tháng

Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này

|

8


| Báo cáo Triển vọng Ngành Bất động sản Khu công nghiệp 2016

Tỷ lệ trống

29,00%

35,00%

giảm

0ha

18 ha

giảm

1000 ha

1000 ha

ổn định

2,74

2,858

ổn định

Hấp thụ ròng
Đang xây dựng
Giá chào thuê trung bình(trđ/m2/thời hạn thuê)

(Nguồn: Sở KH & ĐT Tp. Hồ Chí Minh)

Quy hoạch: Quỹ đất công nghiệp tại TP.HCM đến năm 2030 dự kiến
khoảng 2.600 ha, đến từ 10 khu công nghiệp mới, tăng lên khoảng 66%
so với nguồn cung hiện tại. Tuy nhiên, phần lớn các dự án tương lai vẫn
đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng và bồi thường, tiến độ xây
dựng dự kiến sẽ kéo dài.
Ảnh hưởng từ TPP và các hiệp định thương mại tự do khác mà Việt Nam
tham gia gần đây, cùng với điều kiện kinh tế ổn định, các chính sách đầu
tư ngày càng thuận lợi và chi phí nhân công thấp, Việt Nam dự kiến sẽ
thu hút thêm nhiều nhà chế tạo và sản xuất nước ngoài di dời hoạt động
sản xuất đến Việt Nam. Với nhu cầu về đất công nghiệp gia tăng, phân
khúc này sẽ tiếp tục là kênh đầu tư hấp dẫn.
Các dự án tương lai tiêu biểu

Diện tích(ha)

Quận

Hiện trạng

Lê Minh Xuân- Giai đoạn 3

231

Bình Chánh

Đang xây dựng

Tây Bắc Củ Chi-Giai đoạn 2

173

Củ Chi

Đang xây dựng

Hiệp Phước-Giai đoạn 3

1000

Nhà Bè

Đang giải tỏa và bồi thường

Vĩnh Lộc 1- Giai đoạn 3

200

Bình Chánh

Đang giải tỏa và bồi thường
(Nguồn: Sở KH & ĐT Tp. Hồ Chí Minh)

MỘT SỐ CỔ PHIẾU NỔI BẬT TRONG NGÀNH
KBC – Lợi thế Doanh nghiệp dẫn đầu
Chỉ tiêu

2013A

2014A

2015A

Doanh thu thuần (tỷ đồng)

1.082,07

1.069,03

1.434,85

2.400

284,5%

-1,2%

34,2%

67,3%

78,82

311,97

602,06

835,5

116,3%

295,8%

93,0%

38,8%

7,3%

29,2%

42,0%

41,8%

% tăng trưởng
LNST (Công ty mẹ) (tỷ đồng)

% tăng trưởng
Tỷ suất LNST(%)

www.dnse.com.vn

Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này

2016F

|

9


| Báo cáo Triển vọng Ngành Bất động sản Khu công nghiệp 2016

ROA

0,6%

2,4%

4,4%

4,3%

ROE

1,9%

5,0%

7,5%

7,4%

250

926

1.327

1.640

13.979

13.793

16.893

18.001

39,22

17,17

9,87

11,25

0,70

1,15

0,78

0,97

1.082,07

1.069,03

EPS (VND)
Book Value (VND)
Cổ tức tiền mặt (VND)
P/E (lần)(*)
P/BV (lần)(*)

1.434,85
2.400
(Nguồn: KBC & DNSE Research tổng hợp)

KBC là một trong những công ty phát triển BĐS khu công nghiệp hàng
đầu với lợi thế về quỹ đất chiếm gần 8% tổng quỹ đất khu công nghiệp
cả nước. Phần lớn quỹ đất của Kinh Bắc tập trung tại các trung tâm công
nghiệp của miền Bắc như Hải Phòng, Bắc Ninh, Quảng Ninh và Bắc Giang.
Quý 2/2016, KBC ghi nhận doanh thu 667,091 tỷ đồng, tăng trưởng
550,8% so với cùng kz năm trước. Lũy kế đến T6/2016, DTT đạt 1.113,4
tỷ đồng, đạt 58,6% kế hoạch khả quan; LNST hợp nhất đạt 420 tỷ đồng
(+67,3% cùng kz), hoàn thành 66,7% KH khả quan).

Hoạt động cho thuê đất và cơ sở hạ tầng tăng trưởng mạnh, đạt 842,5 tỷ
đồng (+62% yoy), chiếm tỷ trọng lớn nhất với 76 %DTT. Các dự án chính
đóng góp doanh thu trong 6T.2016 bao gồm (1) cho thuê 44,7 ha đất tại
dự án KCN Tràng Duệ 2 với 727 tỷ đồng (2) cho thuê 6,5 ha tại KCN Tân
Phú Trung với 104 tỷ đồng. Biên LN gộp mảng này tăng lên 46,1%
(Nguồn: KBC)

(6T.2015 đạt 37,7%) do phần lớn doanh thu đến từ dự án có tỷ suất lợi
nhuận cao là KCN Tràng Duệ 2.
Ngoài ra hoạt động cung cấp dịch vụ tại các khu công nghiệp tiếp tục
tăng trưởng ổn định với doanh thu đạt 45,5 tỷ đồng (+36,5% yoy), đóng
góp 4% tổng doanh thu với biên LN gộp tăng lên 52,6% cao hơn 6T.2015
(43,1%).
Cơ cấu các khoản vay nợ: KBC là DN có tỷ lệ vay nợ khá cao khi tỷ số
nợ/tổng tài sản tại thời điểm cuối tháng 6/2016 ở mức 43% và có dấu
hiệu tăng nhẹ so với đầu năm 2016. Tuy vậy, để giảm bớt rủi ro phụ
thuộc vào đòn bẩy tài chính cũng như sức ép từ lãi vay, KBC đã lên kế
hoạch bổ sung vốn điều lệ đã được ĐHĐ Cổ đông thông qua với các
phương án cụ thể:


Điều chỉnh phương án phát hành 120 triệu cổ phiếu riêng lẻ: (i)
Chuyển 70 triệu cổ phiếu sang phát hành trái phiếu chuyển đổi

www.dnse.com.vn

Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này

|

10


| Báo cáo Triển vọng Ngành Bất động sản Khu công nghiệp 2016

với tổng giá trị trái phiếu phát hành là 1.200 tỷ mệnh giá, có giá
chuyển đổi không thấp hơn 17.000đ/cp; (ii) Phát hành 50 triệu
cổ phiếu theo hình thức chào bán riêng lẻ cho cổ đông hiện hữu.
Với việc bổ sung vốn điều lệ theo phương án trên, KBC sẽ có thêm nguồn
vốn để trả số nợ 1.293 tỷ đồng nợ vay đến hạn tại thời điểm cuối tháng
6/2016 cũng như hơn 1.000 tỷ đồng vay và nợ dài hạn sẽ đáo hạn trong
giai đoạn 2017 – 2020.
Triển vọng: KBC được kz vọng cổ phiếu tăng trưởng mạnh về doanh thu
và lợi nhuận trong 6 tháng cuối năm 2016. KBC hiện sở hữu nhiều dự án
khu công nghiệp có khả năng mang lại doanh thu trong 6 tháng cuối năm
và triển vọng năm 2017 bao gồm : KCN và đô thị Tràng Cát; KCN Tân Phú
Trung, KCN Quế Võ mở rộng, Tràng Duệ, Quang Châu và Khu Đô thị Phúc
Ninh.
Các dự án của KBC và triển vọng

Tên dự án

KCN Tân Phú Hưng

Địa điểm

Tp. HCM

Diện
tích (ha)

590

Tỷ lệ sở
hữu của

Triển vọng phát triển 6T cuối 2016 và các
năm tới

KBC
60.52%

Ghi nhận thêm trên 20ha cho thuê đất vào
nửa cuối 2016
KCN lớn nhất Bắc Ninh với nhiều dự án của

KCN Quế Võ

Bắc Ninh

600

100%

các NĐT nước ngoài lớn như: Canon;
Foxconn; Nippon Steel; …
Đẩy mạnh đầu tư hạ tầng và bán hàng từ

KCN Nam Sơn – Hạp Lĩnh

Bắc Ninh

602

100%

năm 2017, khả năng được lấp đầy sớm vào
cuối 2017
K{ HĐ nguyên tắc cho thuê 88ha đất với TĐ

KCN Quang Châu

Bắc Giang

426

59.50%

JA Solar Hongkong đem về 250 tỷ DT hàng
năm trong GĐ 1 từ năm 2016

KCN Tràng Duệ

KCN Đô thị Tràng Cát

Khu đô thị Phúc Ninh

www.dnse.com.vn

Hải

Phòng
Hải
Phòng
Bắc Ninh

600

86.54%

Còn gần 60ha đất sẵn sàng cho thuê
Vị trí thuận lợi gần cảng Hải Phòng với tổ

800

100%

hợp: KCN CNC – KĐT – Khu vui chơ – Khu
biệt thự lấn biển

120

100%

Đủ điều kiện hạ tầng khu biệt thự 6,27ha,

Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này

|

11

| Báo cáo Triển vọng Ngành Bất động sản Khu công nghiệp 2016

diện tích thương phẩm để bán 2,5ha. Dự
kiến mở bán cuối 2016 với giá ~ 18 triệu
đ/m2
Khách sạn Diamond Rice
(Lotus Hotel)
Tổ hợp đa năng Tp. HCM
(Khu ngoại giao đoàn)
Khu đô thị Tây Bắc

Hà Nội

4.2

100%

Hà Nội

2

40%

Tp. HCM

1705

60%

D2D - Tình hình tài chính lành mạnh, Cổ tức tiền mặt đều đặn
Chỉ tiêu

A2013

A2014

A2015

F2016

Doanh thu thuần (tỷ đồng)

239,51

295,98

278,46

311,0

% tăng trưởng

-19,1%

23,6%

-5,9%

11,7%

LNST (tỷ đồng)

45,33

56,59

54,04

59,9

% tăng trưởng

10,4%

24,8%

-4,5%

10,8%

Tỷ suất LNST(%)

18,9%

19,1%

19,4%

19,3%

ROA

4,1%

5,1%

4,9%

5,5%

ROE

13,6%

15,7%

14,1%

14,6%

EPS (VND)

4.200

5.380

4.270

6.039

31.130

33.650

35.790

38.500

1.500

1.500

1.500

1.500

P/E (lần)(*)

4,95

6,08

7,61

7,00

P/BV (lần)(*)

0,67

Book Value (VND)
Cổ tức tiền mặt (VND)

0,97
0,91
1,10
(Nguồn: D2D & DNSE Research tổng hợp)

D2D là công ty nhà nước hoạt động trên lĩnh vực đầu tư phát triển cơ sở
hạ tầng tỉnh Đồng Nai.
Triển vọng phát triển ngành BĐS KCN ở Đồng Nai là rất ổn định khi cơ sở
hạ tầng được cải thiện là yếu tố chính ảnh hưởng đến nguồn cung của
tỉnh với hai dự án chủ chốt: Cao tốc Long Thành – Dầu Giây vừa hoàn
thành và sân bay Long Thành sẽ xong xây dựng vào năm 2020 sắp tới. Vì
thế, giá thuê sẽ ổn định trong ba năm tới khi chủ sở hữu sẽ đưa ra giá
thuê cạnh tranh để cải thiện tỷ lệ lắp đầy.
Thu nhập của công ty được đảm bảo từ tiền cho thuê khu công nghiệp
và hoạt động xây lắp của công ty con.
Quý 2/2016, DTT của D2D đạt 95,28 tỷ đồng tăng 49,9% so với cùng kz
năm ngoái. Lũy kế đến T6/2016, DTT đạt 161,65 tỷ (+23,45% cùng kz)

www.dnse.com.vn

(Nguồn: D2D)

Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này

|

12


| Báo cáo Triển vọng Ngành Bất động sản Khu công nghiệp 2016

đạt 55% kế hoạch năm; LNST đạt 33,09 tỷ đồng (+63,68% cùng kz) đạt
72% kế hoạch đề ra.
Tình hình tài chính lành mạnh, đòn bảy tài chính thấp. Tính đến T6/2016
công ty không có khoản vay nợ nào. Trong cơ cấu nợ ngắn hạn và dài
hạn đều chủ yếu bao gồm doanh thu chưa thực hiện chiếm tỷ trọng
tương đối lớn (DT chưa thực hiện NH chiếm 30% tỷ trọng trong nợ NH và
DT chưa thực hiện DH chiếm 99% tỷ trọng trong nợ DH).
Tuy nhiên khả năng sinh lời của vốn chủ cao luôn duy trì quanh 14%.
Ngoài ra mức cổ tức tiền mặt ổn định hàng năm 1.500đ/CP là một điểm
cộng cho cổ phiếu D2D.
Tăng trưởng của công ty dựa vào hoạt động kinh doanh của các dự án
BĐS. Hầu hết các dự án D2D phát triển đều có quy mô không lớn nhưng
lại có vị trí hết sức đắc địa. Bên cạnh đó, nguồn tài chính của D2D tương
đối ổn, nên các dự án được thực hiện chủ yếu bằng vốn tự có và vốn
hợp tác đầu tư. Việc hạn chế dùng vốn vay giúp giảm thiểu áp lực trả nợ
và chi phí lãi vay nên tỷ suất sinh lời tốt hơn.
D2D đã hoàn thành dự án KCN Nhơn Trạch 2 và khu phố chợ và chợ mới
Quản Thủ. Cả 2 dự án đều đang kinh doanh ổn định đem về 30% tổng
doanh thu.


Dự án KCN Nhơn Trạch 2 có quy mô 331,4 ha, với vốn đầu tư
khoảng 204,18 tỷ đồng hiện đang thu hút 55 nhà đầu tư, trong
đó 46 nhà đầu tư nước ngoài với tổng vốn đầu tư 1,6 tỷ USD, đạt

tỷ lệ lấp đầy 100%.



Dự án Khu phố chợ và chợ mới Quản Thủ có quy mô hơn 14 ha,
tổng vốn đầu tư 429,4 tỷ đồng, tỷ lệ lấp đầy 100%. Ngoài nguồn
thu thường xuyên từ việc cho thuê các kios, sạp chợ, điểm kinh
doanh, D2D cũng đã bán được 86 căn nhà mặt tiền phố chợ, 192
lô đất kinh doanh và 149 lô đất tái định cư.

Triển vọng: Các dự án BĐS đang triển khai của D2D đang tiếp tục được
đánh giá cao trên thị trường.


Dự án khu dân cư phường Thống Nhất (Tp. Biên Hòa). Dự án có
vị trí đẹp tại trung tâm Thành phố, có quy mô 34,18 ha, tổng
mức đầu tư 854 tỷ đồng. Dự án được chia làm hai giai đoạn, giai
đoạn 1 có quy mô 17,68 ha, hiện nay đã giải ngân được 267 tỷ

www.dnse.com.vn

Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này

|

13


| Báo cáo Triển vọng Ngành Bất động sản Khu công nghiệp 2016

đồng, hệ thống hạ tầng dự án cơ bản đã hoàn thành. Khả năng
sinh lời của Dự án KDC phường Thống Nhất vẫn còn rất lớn khi
cả giai đoạn 2 hơn 17 ha đất còn lại đang được đầu tư hạ tầng.


Kế hoạch đầu tư vào dự án Khu dân cư Lộc An. Đây là dự án rất
có tiềm năng vì nằm cách không xa vị trí Dự án Cảng hàng không
quốc tế Long Thành. Dự án này có quy mô 41,16 ha, tổng mức
đầu tư khoảng 336 tỷ đồng. D2D đã hoàn thành công tác thỏa
thuận, bồi thường giải phóng mặt bằng và hoàn tất việc chuyển
mục đích sử dụng đất với chi phí khoảng 66,2 tỷ đồng. Năm
2016, D2D sẽ triển khai xây dựng hạ tầng, chuẩn bị sản phẩm
cho kế hoạch bán hàng vào cuối năm nay và các năm sau.



D2D đang thực hiện tiếp thị, thu hút đầu tư vào 13,1 ha đất thuê
lại tại Khu công nghiệp Châu Đức (Bà Rịa –Vũng Tàu) với tổng
vốn công ty đã đầu tư 15 tỷ đồng.

Bước đầu thực hiện thành công quá trình tái cấu trúc các khoản đầu
tư: D2D không thực hiện đầu tư dàn trải, tập trung vào các dự án triển
vọng. Công ty đang thực hiện thoái vốn tại CTCP Cấu kiện bê tông Nhơn
Trạch, CTCP Sonadezi Châu Đức, CTCP Xây dựng công trình giao thông
610. Bên cạnh đó, D2D cũng đang tìm kiếm dự án tốt để tham gia góp
vốn như dự án Đầu tư xây dựng công trình cải tạo nâng cấp quốc lộ 91
đoạn Cần Thơ – An Giang theo hình thức hợp đồng BOT (Dự án này hiện
đã hoàn thành và bắt đầu thu phí, kết quả rất khả quan).

LHG - Tiềm năng tăng trưởng từ KCN Long Hậu 3

Chỉ tiêu
Doanh thu thuần (tỷ đồng)

A2013

A2014

A2015

F2016

269,58

319,39

298,81

390,8

% tăng trưởng

-8,7%

18,5%

-6,4%

30,8%

LNST (tỷ đồng)

24,19

25,17

69,60

86,7

% tăng trưởng

-54,5%

4,1%

176,5%

24,6%

Tỷ suất LNST(%)

9,0%

7,9%

23,3%

22,9%

ROA

1,5%

1,7%

5,0%

5,1%

ROE

3,8%

3,9%

10,2%

11,2%

928

966

2.670

2.904

24.680

24.508

26.239

26

500

500

1.000

1.500

EPS (VND)
Book Value (VND)
P/E (lần)(*)
P/BV (lần)(*)

www.dnse.com.vn

10,99

13,46
6,44
6,94
(Nguồn: LHG & DNSE Research tổng hợp)

Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này

|

14


| Báo cáo Triển vọng Ngành Bất động sản Khu công nghiệp 2016

LHG đang sở hữu 3 khu công nghiệp: KCN Long Hậu 1 và 2 tại Long An,
diện tích 250 ha, tỷ lệ lấp đầy 87%, cao hơn mức trung bình toàn tỉnh là
59%; giá cho thuê 95 - 100 USD/m2; KCN Long Hậu 3 có diện tích 123,98
ha.
Quý 2/2016, DTT của LHG đạt 69,32 tỷ đồng giảm 40% so với cùng kz
năm ngoái, nguyên nhân chính do việc doanh thu từ hoạt động cho thuê
đất khu công nghiệp giảm hơn 50 tỷ đồng.
Lũy kế đến T6/2016, DTT đạt 107,33 tỷ (-24,8% cùng kz) đạt 26% kế
hoạch năm; LNST đạt 38,7 tỷ đồng (+50% cùng kz) đạt hơn 51% kế hoạch
đề ra.
Trong nửa đầu 2016, cơ cấu tài chính của LHG đã có sự cải thiện rõ rệt
khi vay ngắn hạn giảm xuống còn 25,8 tỷ đồng (giảm 3,1 lần so với cùng
kz) trong khi vay dài hạn chỉ tăng nhẹ lên 52,6 tỷ đồng ( +9% so với cùng
kz). Điều này một phần nhờ trong 2 năm vừa qua, LHG đã tích cực bán đi
những khoản đầu tư không hiệu quả để trả các khoản nợ dài hạn nhằm
giảm bớt gánh nặng lãi vay. Cụ thể, 2 khoản đầu tư vào Bourbon An Hòa
và KCN Long Hậu – Hòa Bình đã được bán với giá trị lần lượt là 70 tỷ và
96 tỷ đồng, ngoài ra khoản đầu tư vào Cảng Sài Gòn – Hiệp Phước cũng
có thể được thanh lý trong thời gian sắp tới.
Hoạt động cho thuê đất và cơ sở hạ tầng chiếm tỷ trọng lớn nhất với
49%DTT, đạt 64,06 tỷ đồng (-24% cùng kz). Doanh thu từ cho thuê nhà
xưởng chiếm 21,8%, đạt 15,12 tỷ đồng (+14% cùng kz). Chúng tôi dự
phóng năm 2016 kết quả kinh doanh của Long Hậu sẽ tiếp tục tăng
trưởng tốt với 390,8 tỷ đồng DTT (+30,8%yoy) và 86,7 tỷ đồng lợi

(Nguồn: LHG)

nhuận(+24,6%yoy).
Triển vọng:


Dự án trọng điểm KCN Long Hậu 3 với tổng diện tích quy hoạch
123,98 ha với vốn đầu tư dự kiến 1.102 tỷ đồng. Dự kiến đến
quý 1/2019 KCN Long Hậu 3 sẽ được hoàn thiện và lấp đầy.



Doanh thu đến từ cho thuê nhà xưởng xây sẵn lô S10+S11 với
diện tích đất 4.775m2, tổng mức đầu tư không tính tiền đất là
19 tỷ đồng, đem lại doanh thu vào quý 3/2016.

www.dnse.com.vn

Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này

|

15


| Báo cáo Triển vọng Ngành Bất động sản Khu công nghiệp 2016



LHG vẫn còn quỹ đất công nghiệp lớn tập trung ở các vị trí đắc

địa nằm gần 3 cảng lớn: cảng contener trung tâm Sài Gòn, cảng
Sài Gòn Hiệp Phước và cảng Tân Hiệp Phước thuận lơi cho vận
chuyển đường thủy. Bên cạnh đó thì các KCN của LHG được xây
dựng đúng chuẩn, cơ sở hạ tầng hoàn thiện, quy hoạch hợp lý,
nhà máy xử l{ nước thải… là cơ sở vững chắc cho sự phát triển
về sau.

Khuyến nghị đầu tư

Mã Cổ phiếu

Khuyến nghị

Thời hạn

Giá hiện tại
(VNĐ)

Giá mục tiêu
(VNĐ)

Upside

KBC

NẮM GIỮ

Ngắn hạn

17.800

18.900

6,2%

D2D

MUA

Trung hạn

43.200

50.500

16,9%

LHG

MUA

Trung hạn

23.200

30.000

29,3%

(Nguồn: DNSE tổng hợp theo giá tham chiếu ngày 14/09/2016)

www.dnse.com.vn

Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này

|

16


| Báo cáo Triển vọng Ngành Bất động sản Khu công nghiệp 2016

Mọi thông tin liên quan đến báo
cáo này, xin vui lòng liên hệ:

Tuyên bố miễn trách nhiệm
Công ty Cổ phần chứng
khoán Đại Nam
Trụ sở

Tel
Fax
Website

Tầng 12A, Centre
Building
Hapulico
Complex,
số
01

Nguyễn Huy Tưởng,
Thanh Xuân, Hà Nội
(04) 7304 7304
(04) 6262 0656
www.dnse.com.vn

1. Các thông tin trong báo cáo này được Công ty cổ phần
chứng khoán Đại Nam đưa ra dựa trên nguồn thông tin mà
chúng tôi coi là đáng tin cậy. Tuy nhiên, DNSE không đảm
bảo tính chính xác, đầy đủ, cập nhật của những thông tin
này.
2. Các nhận định được đưa ra trong báo cáo này mang tính
chất chủ quan của chuyên viên phân tích. Các nhà đầu tư sử
dụng báo cáo này như nguồn tư liệu tham khảo tự chịu trách
nhiệm cho quyết định đầu tư của mình.