Đầu tư trực tiếp của hàn quốc vào lĩnh vực bất động sản tại việt nam thực trạng và giải pháp

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG
ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
---------o0o---------

LUẬN VĂN THẠC SĨ

ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM: THỰC TRẠNG
VÀ GIẢI PHÁP

Chuyên ngành: Kinh doanh Thương
mại

NHỮ THỊ THÙY LINH


Hà Nội - 2018

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG
ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
---------o0o---------

LUẬN VĂN THẠC SĨ

ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM: THỰC TRẠNG
VÀ GIẢI PHÁP
Ngành: Kinh doanh
Chuyên ngành: Kinh doanh Thương mại
Mã số: 60340121

Họ và tên: Nhữ Thị Thùy Linh
Người hướng dẫn Khoa học: PGS. TS Phạm Duy
Liên


Hà Nội - 2018
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan mọi kết quả của đề tài: “Đầu tư trực tiếp của Hàn
Quốc
vào lĩnh vực Bất động sản ở Việt Nam – Thực trạng và giải pháp” là công
trình
nghiên cứu của cá nhân tôi và chưa từng được công bố trong bất cứ công
trình khoa
học nào khác cho tới thời điểm này. Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận
văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ
nguồn gốc
rõ ràng và được phép công
bố.
Hà Nội ngày 28 tháng 03 năm
2018
Tác giả luận văn
ii
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................
vii
TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................
viii
LỜI MỞ ĐẦU

............................................................................................................ 1


Chương 1: TỔNG QUAN VỂ BẤT ÐỘNG SẢN VÀ SỰ CẦN THIẾT TRONG
VIỆC THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC
BẤT ÐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
............................................................................. 6
1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản
......................................................... 6
1.1.1. Khái niệm, đặc diểm và phân loại bất động sản
................................... 6
1.1.1.1. Khái niệm về bất động
sản.......................................................... 6
1.1.1.2. Đặc điểm của bất động
sản ........................................................ 7
1.1.1.3. Phân loại bất động
sản ............................................................. 10
1.1.2. Khái niệm, đặc diểm và phân loại thị trường bất động sản
............... 11
1.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản
........................................... 11
1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản
..................................... 12
1 .1.2.3. Phân loại thị trường bất động sản
........................................... 15
1.1.3. Vai trò của bất động sản đối với phát triển kinh tế
............................. 17
1.2. Sự cần thiết của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh
vực bất

động sản
.................................................................................................................... 20
1.2.1. Đầu tư trực tiếp nước ngoài và tính tất yếu của việc thu hút
đầu tư
trực tiếp nước ngoài
....................................................................................... 20
1.2.1.1. Khái niệm đầu tư trực tiếp nước ngoài
..................................... 20
1.2.1.2. Tính tất yếu của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài
vào
lĩnh vực bất động sản
............................................................................. 22
1.2.2. Tác động của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào
lĩnh vực
bất động sản ở mỗi quốc gia
.......................................................................... 23
iii
Chương 2: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO
LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ..........................................................
26
2.1. Quan hệ kinh tế Việt Nam – Hàn Quốc trong giai đoạn hiện nay
............... 26
2.1.1. Thương mại
.......................................................................................... 26
2.1.2. Đầu tư – kinh doanh
............................................................................ 27
2.1.3. Hợp tác phát triển

................................................................................. 28
2.2. Các văn bản luật điều chỉnh đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực
bất
động sản Việt Nam
.................................................................................................. 30
2.2.1. Luật Đầu tư 2014
.................................................................................. 31
2.2.2. Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và nghị định 76/2015/NĐCP
hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản 2014
.......................... 32
2.2.3. Luật Đất đai 2013 và nghị định 43/2014/NĐ-CP và 01/2015/NĐCP
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013
......................................................... 34
2.2.4. Luật Nhà ở 2014
................................................................................... 37
2.3. Thực trạng đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản
Việt
Nam ......................................................................................................................
..... 38
2.3.1. Thực trạng đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào Việt Nam
................. 38
2.3.2. Thực trạng đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất
động sản
Việt Nam (giai đoạn 1988-2017)
.................................................................... 42


2.3.2.1. Quy mô vốn đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất
động sản Việt Nam
................................................................................. 42

2.3.2.2. Cơ cấu đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc trong lĩnh vực bất
động
sản tại Việt Nam
..................................................................................... 52
2.3.2.3. Phân tích quá trình thực hiện dự án đầu tư trực tiếp của
Hàn
Quốc vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam qua dự án tiêu biểu
....... 57
2.4. Đánh giá tình hình thu hút đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh
vực bất
động sản Việt Nam
.................................................................................................. 60
iv
2.4.1. Những kết quả đạt được trong việc thu hút đầu tư trực tiếp
của Hàn
Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam
.................................................... 60
2.4.2. Những khó khăn mà các nhà đầu tư Hàn Quốc gặp phải khi
đầu tư
vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam
.............................................................. 62
2.4.2.1. Nhóm khó khăn về chính sách pháp luật
.................................. 62
2.4.2.2. Nhóm khó khăn nội tại của lĩnh vực bất động sản
................... 65


2.4.2.3. Nhóm khó khăn từ các thị trường tương tác
............................. 67
2.4.2.4. Nhóm khó khăn khác

................................................................. 70
Chương 3: ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG THU HÚT
ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN
Ở VIỆT NAM
.......................................................................................................... 72
3.1. Xu hướng phát triển của lĩnh vực bất động sản Việt Nam
.......................... 72
3.2. Các giải pháp nhằm tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp của Hàn
Quốc
vào lĩnh vực Bất động sản Việt Nam
..................................................................... 75
3.2.1. Nhóm giải pháp về chính sách pháp luật
............................................ 75
3.2.1.1. Cải cách thủ tục hành chính
..................................................... 75
3.2.1.2. Giải quyết vướng mắc trong việc phân cấp, thể chế ở các
địa
phương ...............................................................................................
.... 78
3.2.1.3. Giải pháp đẩy nhanh chính sách đền bù giải phóng mặt
bằng 79
3.2.2. Nhóm giải pháp nhằm giải quyết những khó khăn nội tại của
lĩnh
vực bất động sản Việt Nam


............................................................................ 80
3.2.2.1. Biện pháp giảm giá nhà đất, văn phòng cho thuê
.................... 80
3.2.2.2. Công khai hoá minh bạch thông tin thị trường bất động sản

Việt Nam
................................................................................................ 80
3.2.3. Nhóm giải pháp nhằm phát triển các thị trường tương tác
............... 81
3.2.3.1. Kiềm chế và ổn định lạm phát, giảm thâm hụt ngân sách
........ 81
v
3.2.3.2. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực cho thị trường bất
động
sản Việt Nam
.......................................................................................... 82
3.2.4. Nhóm giải pháp khác
........................................................................... 83
3.2.4.1. Giải pháp phát triển cơ sở hạ tầng
........................................... 83
3.2.4.2. Giải quyết vấn đề bất đồng ngôn ngữ
....................................... 84
KẾT LUẬN
.............................................................................................................. 85
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................
i
PHỤ LỤC


.................................................................................................................. vi
vi
DANH MỤC BẢNG BIỂU
1. Danh mục bảng
Bảng 2.1: Cơ cấu FDI của Hàn Quốc theo ngành (chỉ tính các dự án còn hiệu
lực

tính đến ngày
20/12/2017) ........................................................................................ 40
Bảng 2.2: 10 đối tác FDI nước ngoài lớn nhất vào lĩnh vực BĐS Việt Nam (lũy
tiến
từ 01/01/1988 –
20/12/2017) ..................................................................................... 43
Bảng 2.3: FDI Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt Nam theo
năm ............................ 45
Bảng 3.1: Tổng thu chi ngân sách nhà nước trong 3 năm 20152017 ...................... 68

2. Danh mục biểu đồ
Biểu đồ 2.1: Phân bổ vốn FDI của Hàn Quốc vào Việt Nam (Tính các dự án
còn
hiệu lực từ ngày 1/1/1988 đến
20/12/2017) .............................................................. 52
Biểu đồ 2.2: Tỷ lệ lạm phát của Việt Nam giai đoạn 20082017 ............................. 67
Biểu đồ 3.1: Tăng trưởng GDP và GDP bình quân đầu người Việt Nam (giai
đoạn


20082017) ................................................................................................................
72
vii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
1. Danh mục các từ viết tắt Tiếng Việt
STT Chữ viết tắt Nghĩa
1 BĐS Bất động sản
2. Danh mục các từ viết tắt Tiếng Anh
STT Chữ viết tắt Nghĩa Tiếng Anh Nghĩa Tiếng Việt
Asia Pacific Economic

1 APEC
Cooperation
Khối hợp tác kinh tế Châu
Á- Thái Bình Dương
2 CPI Consumer Price Index Chỉ số giá tiêu dùng
Economic Development
3 EDCF
Cooperation Fund
Quỹ Hợp tác phát triển kinh
tế Hàn Quốc
4 FDI Foreign Direct Investment Đầu tư trực tiếp nước ngoài
5 GDP Gross Domestic Product Tổng sản phẩm quốc nội
Korea
International
6 KOICA
Cooperation
Agency
Cơ quan hợp tác quốc tế
Hàn Quốc
Official Development
7 ODA
Assistance
8 VKFTA

Hỗ trợ phát triển chính thức

Vietnam Korea Free Trade

Agreement
Hiệp định thương mại tự do

Việt Nam – Hàn Quốc
viii


TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Về mặt lý thuyết, luận văn đã hệ thống được các lý thuyết cơ bản về bất
động
sản và thị trường bất động sản, cũng như làm rõ được tầm quan trọng của đầu
tư
trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Việt
Nam.
Về mặt phân tích thực trạng của đầu tư trực tiếp nước ngoài nói chung và
của
Hàn Quốc nói riêng vào lĩnh vực bất động sản của Việt nam, với giới hạn về
thời
gian và kinh nghiệm của bản thân cũng như một số bất cập về việc tìm kiếm
thông
tin dữ liệu, tác giả cũng đã vẽ được lên bức tranh toàn cảnh về quy mô và cơ
cấu
vốn đầu tư Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam trong giai đoạn từ
năm
1998 đến thời điểm hiện tại. Theo đó thấy được hành vi và xu hướng của các
nhà
đầu tư Hàn Quốc, cũng như những mong muốn của nhà đầu tư Hàn Quốc khi
đầu tư
vào lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam. Trong phần này, tác giả sử dụng các
thông
tin thứ cấp chủ yếu từ nguồn của Cục Đầu tư Nước ngoài – Bộ Kế hoạch và
Đầu tư,
Tổng cục Thống kê Việt Nam cùng một số bài báo phân tích của các trang báo

có
uy tín. Từ kết quả phân tích thực trạng của vốn đầu tư Hàn Quốc vào lĩnh vực bất


đông sản, tác giả kết hợp với các vấn đề nổi cộm trong việc thu hút vốn đầu tư
nước
ngoài nói chung và vào lĩnh vực bất động sản nói riêng để thấy được những
vướng
mắc, khó khăn mà các nhà đầu tư đang gặp
phải.
Cuối cùng, luận văn cũng đề xuất một số phương án để khắc phục những
vướng mắc, khó khăn mà các nhà đầu tư đang gặp phải, với hy vọng sau khi
áp
dụng các phương án đó, có thể giúp thu hút ngày càng nhiều vốn đầu tư của
Hàn
Quốc vào lĩnh vực bất động sản đầy tiềm năng của Việt Nam, góp phần xây
dựng
một thị trường bất động sản phát triền bền vững, đóng góp cho sự phát triển
chung
của nền kinh tế nước
nhà.
1
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Bất động sản (BĐS) là tài sản lớn của mỗi quốc gia, tỷ trọng BĐS trong
tổng
số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới
40%
lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm
tới

30% tổng hoạt động của nền kinh tế. BĐS còn là tài sản lớn của từng cá nhân
và hộ


gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi
ở,
nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông
qua
hoạt động thế chấp, chuyển nhượng, đầu tư tạo ra giá trị
thặng dư.
Tuy nhiên, để đầu tư vào BĐS cũng cần một lượng vốn rất lớn, đối với
hầu hết
các quốc gia trên thế giới, với nguồn lực nội địa có hạn thì không thể đáp ứng
được
nhu cầu vốn đầu tư cho thị trường này. Do vậy, việc kêu gọi thu hút các nguồn
lực
nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực này là một giải pháp mà các quốc gia sử
dụng.
Ở Việt Nam, trong hai mươi năm trở lại đây, sự xuất hiện của những toà
cao
ốc trọc trời, những khách sạn, khu nghỉ dưỡng cao cấp, những khu công
nghiệp hiện
đại, những trung tâm thương mại đồ sộ... do người nước ngoài đầu tư xây
dựng đã
làm cho đất nước trở nên hiện đại hơn, ngày càng đáp ứng được nhu cầu phát
triển
kinh tế, xã hội. Song hiện nay Việt Nam vẫn là nước đang phát triển, cơ sở hạ
tầng
vẫn còn yếu kém, thị trường BĐS còn non trẻ. Chính vì vậy đầu tư vào lĩnh
vực

BĐS còn rất tiềm năng. Nhiệm vụ tiếp tục thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài
(FDI)
vào lĩnh vực đặc biệt này ở Việt Nam vẫn cần được tiếp tục đẩy mạnh. Từ năm


1987 khi Việt Nam chính thức mở cửa thu hút đầu tư nước ngoài đến nay thì
Hàn
Quốc nổi lên là nhà đầu tư số một trong 125 quốc gia và vùng lãnh thổ có vốn
FDI
vào Việt Nam. Lĩnh vực BĐS cũng là một trong những lĩnh vực được các nhà
đầu
tư Hàn Quốc quan tâm nhất. Đặc biệt, trong bối cảnh mối quan hệ giữa hai
nước
ngày càng gắn bó trên cả hai lĩnh vực kinh tế và xã hội, chúng ta có thể hy
vọng vào
tiềm năng hợp tác cùng phát triền kinh tế giữa hai
nước.
Nhận thấy tầm quan trọng của việc thu hút FDI để phát triển lĩnh vực BĐS
Việt Nam, nhận thấy vai trò của đối tác quan trọng Hàn Quốc nên tác giả quyết
định
2
chọn đề tài: “Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt Nam: thực
trạng và giải pháp” để bảo vệ luận văn tốt nghiệp của
mình.
2. Tình hình nghiên cứu
BĐS là một đề tài thu hút được rất nhiều sự quan tâm của các nhà nghiên
cứu
trong nước và quốc tế. Đã có rất nhiều cuốn sách được xuất bản về lĩnh vực
này.
Tuy nhiên, phần lớn các tác giả quan tâm đến khía cạnh đầu tư vào BĐS,

những bài
viết học thuật, công trình nghiên cứu về lĩnh vực này, đặc biệt là ảnh hưởng
của


dòng vốn FDI vào BĐS vẫn còn nhiều vấn đề cần nghiên
cứu.
2.1. Tình hình nghiên cứu quốc
tế
Trên thế giới, đã có rất nhiều các công trình nghiên cứu về bất động sản
và ảnh
hưởng của FDI vào lĩnh vực bất động sản của các quốc gia và khu vực. Trong
khuôn khổ của luận văn này, tác giả chỉ đề cập đến một số công trình nghiên
cứu
tiêu biểu, có liên quan trực tiếp đến đề tài luận văn
này.
Đầu tiên phải kể đến công trình nghiên cứu của Allan Simiyu Kundu, một
luận
án tiến sỹ kinh tế với tên đề tài là “Foreign capital inflows and growth of real
estate
markets in selected African countries”, tháng 9 năm 2015. Trong công trình
nghiên
cứu của mình, Allan đã hệ thống hóa được các lý thuyết về BĐS, tầm quan
trọng
của BĐS trong nền kinh tế. Từ đó, kết hợp với phương pháp tổng hợp phân
tích số
liệu của một số quốc gia chọn lọc tại Châu Phi để phân tích sự vận động của
thị
trường BĐS. Tiếp đến, tác giả phân tích ảnh hưởng của nguồn vốn ngoại lên
thị

trường BĐS, từ đó thấy được các tồn tại và đề xuất các phương pháp để hạn
chế các
tồn tại đó, giúp tận dụng được tốt nhất nguồn vốn ngoại vào phát triển thị


trường
BĐS nói chung và các quốc gia thuộc Châu Phi nói
riêng.
Một công trình nghiên cứu nữa cũng đáng được nhắc đến là luận án tiến
sỹ
kinh tế của Mohamed Mahmoud Salem với tiêu đề “Determinants of foreign
direct
investment in commercial real estate and hotel sectors for selected Mena
countries”,
tháng 2 năm 2011. Trong luận án của mình, tác giả đã hệ thống các lý luận liên
quan đến đầu tư trực tiếp nước ngoài, thị trường BĐS thương mại, ảnh hưởng
của
vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào BĐS nói chung và phân khúc BĐS thương
mại,
3
khách sạn nói riêng. Tác giả đã chọn ra 8 quốc gia trong khu vực Trung Đông
và
Nam Phi để thu thập dữ liệu phục vụ cho việc phân tích thực trạng, ảnh hưởng
của
vốn đầu tư nước ngoài vào hai phân ngành này của thị trường BĐS, từ đó thấy
được
các yếu tố quyết định của vốn FDI lên thị trường BĐS thương mại và khách
sạn của
8 quốc gia lựa chọn.
2.2. Tình hình nghiên cứu tại Việt

Nam
Tại Việt Nam, cũng đã có nhiều công trình nghiên cứu về BĐS và ảnh
hưởng


của vốn FDI lên thị trường BĐS của Việt
Nam.
Trước hết phải kể đến “Giáo trình thị trường BĐS” của PGS. TS. Nguyễn
Thanh Trà – Khoa Đất và Môi trường, Đại học Kinh tế Quốc dân và TS.
Nguyễn
Đình Bông – Vụ trưởng Vụ Kế hoạch Tài chính – Bộ Tài nguyên và Môi trường
đồng tác giả, xuất bản bởi Nhà Xuất bản Nông nghiệp tại Hà Nội năm 2012.
Giáo
trình này được coi là một trong những công trình nghiên cứu đầu tiên về hệ
thống
hóa các lý thuyết về BĐS và thị trường BĐS, giúp việc giảng dạy và nghiên
cứu về
lĩnh vực này trở nên có hiệu quả
hơn.
Tiếp đến, có một số luận văn tốt nghiệp và công trình nghiên cứu về việc
thu
hút vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam và tác động của vốn FDI vào lĩnh
vực
BĐS ở Việt Nam. Trong đó có thể kể đến công trình tham gia xét giải giải
thưởng
“Tài năng khoa học trẻ Việt Nam” năm 2015 có tên “Phân tích tác động của
nguồn
vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử
dụng có
hiệu quả nguồn vốn này” của nhóm sinh viên trường Đại học Kinh tế Quốc

dân.
Công trình này, như tên của nó, đã hệ thống hóa được các lý thuyết về BĐS,
FDI và


các lý thuyết về ảnh hưởng của FDI đến nền kinh tế nước nhận vốn đầu tư.
Tiếp đến,
mục tiêu chính của công trình là phân tích thực trạng tác động nguồn vốn FDI
vào
lĩnh vực BĐS Việt Nam trong giai đoạn 2008-2014, từ đó, đưa ra các giải pháp
thu
hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn FDI vào lĩnh vực
này.
Ngoài ra, còn có một số luận văn tốt nghiệp về tình hình đầu tư trực tiếp
của
Hàn Quốc vào Việt Nam các giai đoạn. Tuy nhiên, tác giả xin phép không phân
tích
đến.
4
Như vậy, BĐS và việc thu hút vốn FDI vào BĐS là một đề tài được rất
nhiều
nhà nghiên cứu trong nước và ngoài nước quan tâm. Với đề tài “Đầu tư trực
tiếp của
Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam: thực trạng và giải pháp”, tác giả thu
hẹp
phạm vi nghiên cứu và chỉ tập trung phân tích vốn FDI của Hàn Quốc vào lĩnh
vực
BĐS như tên của đề tài. Từ đó để thấy rõ thành quả và những khó khăn của
các nhà
đầu tư Hàn Quốc khi đầu tư vào lĩnh vực này để đề xuất các giải pháp nhằm

khắc
phục những khó khăn, giúp thu hút nhiều hơn vốn FDI vào lĩnh vực non trẻ này
của


Việt Nam, cũng như phát huy tác dụng của nguồn vốn quý giá này vào việc
phát
triển một thị trường BĐS bền
vững.
3. Mục đích nghiên cứu
Đề tài có những mục đích
sau:
- Nghiên cứu các vấn đề lý luận cơ bản về BĐS, thị trường
BĐS.
- Làm rõ vai trò của FDI vào lĩnh vực BĐS Việt
Nam.
- Phân tích, đánh giá tình hình FDI của Hàn Quốc vào BĐS Việt
Nam.
- Đề xuất giải pháp tăng cường thu hút FDI của Hàn Quốc vào BĐS Việt
Nam,
để thị trường BĐS Việt Nam càng ngày càng phát triển, góp phần đẩy nền kinh
tế
Việt Nam đi lên, nâng cao chất lượng cuộc sống của người Việt
Nam.
4. Nhiệm vụ nghiên cứu:
Để thực hiện mục đích nói trên đề tài có nhiệm vụ cụ thể sau
đây:
- Hệ thống hoá các vấn đề về lý luận BĐS, thị trường
BĐS.
- Phân tích thực trạng FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt

Nam.


- Đánh giá tình hình FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt Nam và đề
xuất một số giải pháp nhằm tăng cường thu hút, nâng cao hiệu quả sử dụng
nguồn
vốn FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực
BĐS.
5. Phạm vi nghiên cứu:
Do khuôn khổ của bài luận văn và thời gian có hạn, đề tài chỉ nghiên cứu
một
số lý luận chung về BĐS, thị trường BĐS; phân tích và đánh giá tình hình đầu
tư
5
của Hàn Quốc vào BĐS Việt Nam. Trên cơ sở đó đề xuất những giải pháp
nhằm
tăng cường thu hút và nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn vốn FDI của Hàn
Quốc vào
Việt Nam. Nghiên cứu về lĩnh vực BĐS nói chung tốn nhiều thời gian và công
sức,
đặc biệt là do lĩnh vực này còn rất mới mẻ ở Việt Nam. Trong phạm vi luận văn
này
tác giả chỉ tập trung nghiên cứu thực trạng đầu tư của Hàn Quốc - một đối tác
quan
trọng - vào lĩnh vực BĐS Việt Nam. Nếu làm tốt việc thu hút được Hàn Quốc
đầu
tư vào lĩnh vực bất động Việt Nam thì cũng sẽ thu hút các nhà đầu tư nước
ngoài
khác đầu tư vào lĩnh vực này. Từ đó kích thích thị trường BĐS Việt Nam phát
triển,

kéo nền kinh tế Việt Nam đi lên, chất lượng cuộc sống của người dân Việt


Nam
được tăng cao.
6. Phương pháp nghiên
cứu:
Đề tài dựa trên phương pháp luận nghiên cứu của chủ nghĩa Mác-Lênin
duy
vật biện chứng và duy vật lịch sử. Ngoài ra, đề tài còn áp dụng các phương
pháp
nghiên cứu khác như phương pháp tổng hợp, phân tích; phương pháp thống
kê;
phương pháp so sánh; phương pháp diễn giải, quy nạp và phỏng vấn một số
người
có trách nhiệm trong các cơ quan quản lý nhà nước và các công ty kinh doanh
và
quản lý BĐS.
7. Kết cấu của luận văn:
Luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Tổng quan về bất động sản và sự cần thiết trong việc thu hút
FDI
vào lĩnh vực bất động sản
Chương 2: Thực trạng FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản
Việt Nam
Chương 3: Các giải pháp nhằm tăng cường thu hút FDI của Hàn Quốc
vào lĩnh
vực bất động sản Việt Nam.
Do hạn chế về thời gian và nguồn tài liệu nghiên cứu cũng như kinh

nghiệm
của bản thân, nội dung của luận văn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót. Tác
giả
mong nhận được ý kiến đóng góp của các thầy cô giáo, các độc giả và những
người
quan tâm đến luận văn này. Xin trân trọng cảm
ơn!
6
Chương 1: TỔNG QUAN VỂ BẤT ÐỘNG SẢN VÀ SỰ CẦN THIẾT TRONG
VIỆC THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC
BẤT ÐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
1.1. Bất động sản và thị trường bất động
sản
1.1.1. Khái niệm, đặc diểm và phân loại bất động
sản
1.1.1.1. Khái niệm về bất động
sản
BĐS là một khái niệm mở, do vậy, có rất nhiều định nghĩa về
BĐS.
Trong Tiếng Anh, BĐS là “real estate” hay “real property”. Đây là hai thuật
ngữ chỉ BĐS được dùng phổ biến trên rất nhiều quốc gia trên thế giới. Từ “real
estate/real property” có nghĩa là “của cải thật, có hình dáng cụ thể, có thể nhìn
thấy
được”. Một số người nói từ gốc, từ cổ của từ “real” trong “real estate/ real
property”
là từ “royal”- có nghĩa là thuộc về hoàng gia, của hoàng gia. Có nghĩa rằng


BĐS là

một loại tài sản thuộc về hoàng gia, của giai cấp thống
trị.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan
đến đất
đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517,
518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130
Luật
Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên
bang
Đức...). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là
đất
đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của
lãnh
thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân
sự.
Dù có định nghĩa khá tương đồng về BĐS, mỗi nước lại có quan niệm
khác
nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật
Dân
sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS,
nếu đã
bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể
hiện ở
Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó,
Điều
100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với
đất


đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất

đai”.
7
Ở Việt Nam, Luật dân sự Việt Nam năm 2015 cũng quy định khái niệm về
BĐS và động sản tại Khoản 1, điều 174 như sau: “BĐS là các tài sản bao
gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với
nhà, công trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất
đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy
định.”
Ngoài ra, trong “Giáo trình thị trường BĐS”, PGS. TS. Nguyễn Thanh Trà
–
Khoa Đất và Môi trường, Đại học Kinh Tế Quốc dân có định nghĩa “BĐS bao
gồm
đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến
trúc,
cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của BĐS như hàng rào,
cây
cối và các trang thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang
máy,
phòng cháy, thông tin...”.
Như vậy khái niệm BĐS rất rộng, rất đa dạng và cần được quy định rõ cụ
thể