ĐẦU tư TRỰC TIẾP của hàn QUỐC vào LĨNH vực bất ĐỘNG sản tại VIỆT NAM THỰC TRẠNG và GIẢI PHÁP

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
---------o0o---------

LUẬN VĂN THẠC SĨ

ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM: THỰC TRẠNG VÀ
GIẢI PHÁP

Chuyên ngành: Kinh doanh Thương mại

NHỮ THỊ THÙY LINH

Hà Nội - 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
---------o0o---------

LUẬN VĂN THẠC SĨ

ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM: THỰC TRẠNG VÀ
GIẢI PHÁP
Ngành: Kinh doanh
Chuyên ngành: Kinh doanh Thương mại
Mã số: 60340121

Họ và tên: Nhữ Thị Thùy Linh

Người hướng dẫn Khoa học: PGS. TS Phạm Duy Liên

Hà Nội - 2018


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan mọi kết quả của đề tài: “Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc
vào lĩnh vực Bất động sản ở Việt Nam – Thực trạng và giải pháp” là công trình
nghiên cứu của cá nhân tôi và chưa từng được công bố trong bất cứ công trình khoa
học nào khác cho tới thời điểm này. Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc
rõ ràng và được phép công bố.
Hà Nội ngày 28 tháng 03 năm 2018
Tác giả luận văn


ii
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT....................................................................... vii
TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU................................................................ viii
LỜI MỞ ĐẦU........................................................................................................... 1
Chương 1: TỔNG QUAN VỂ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ SỰ CẦN THIẾT TRONG
VIỆC THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC
BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM............................................................................ 6
1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản......................................................... 6
1.1.1. Khái niệm, đặc diểm và phân loại bất động sản...................................6
1.1.1.1. Khái niệm về bất động sản

6

1.1.1.2. Đặc điểm của bất động sản

7

1.1.1.3. Phân loại bất động sản

10

1.1.2. Khái niệm, đặc diểm và phân loại thị trường bất động sản...............11
1.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản

11

1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản 12
1 .1.2.3. Phân loại thị trường bất động sản

15

1.1.3. Vai trò của bất động sản đối với phát triển kinh tế............................. 17
1.2. Sự cần thiết của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất
động sản.................................................................................................................. 20
1.2.1. Đầu tư trực tiếp nước ngoài và tính tất yếu của việc thu hút đầu tư
trực tiếp nước ngoài...................................................................................... 20
1.2.1.1. Khái niệm đầu tư trực tiếp nước ngoài 20
1.2.1.2. Tính tất yếu của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào
lĩnh vực bất động sản

22

1.2.2. Tác động của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực
bất động sản ở mỗi quốc gia......................................................................... 23


iii
Chương 2: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO
LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM.......................................................... 26
2.1. Quan hệ kinh tế Việt Nam – Hàn Quốc trong giai đoạn hiện nay...............26
2.1.1. Thương mại......................................................................................... 26
2.1.2. Đầu tư – kinh doanh........................................................................... 27
2.1.3. Hợp tác phát triển................................................................................ 28
2.2. Các văn bản luật điều chỉnh đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất
động sản Việt Nam................................................................................................. 30
2.2.1. Luật Đầu tư 2014................................................................................ 31
2.2.2. Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và nghị định 76/2015/NĐ-CP
hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản 2014..........................32
2.2.3. Luật Đất đai 2013 và nghị định 43/2014/NĐ-CP và 01/2015/NĐ-CP
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013........................................................ 34
2.2.4. Luật Nhà ở 2014.................................................................................. 37
2.3. Thực trạng đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt
Nam......................................................................................................................... 38
2.3.1. Thực trạng đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào Việt Nam.................38
2.3.2. Thực trạng đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản
Việt Nam (giai đoạn 1988-2017)................................................................... 42
2.3.2.1. Quy mô vốn đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất
động sản Việt Nam 42
2.3.2.2. Cơ cấu đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc trong lĩnh vực bất động
sản tại Việt Nam

52

2.3.2.3. Phân tích quá trình thực hiện dự án đầu tư trực tiếp của Hàn
Quốc vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam qua dự án tiêu biểu

57

2.4. Đánh giá tình hình thu hút đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất
động sản Việt Nam................................................................................................. 60


iv
2.4.1. Những kết quả đạt được trong việc thu hút đầu tư trực tiếp của Hàn
Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam................................................... 60
2.4.2. Những khó khăn mà các nhà đầu tư Hàn Quốc gặp phải khi đầu tư
vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam............................................................. 62
2.4.2.1. Nhóm khó khăn về chính sách pháp luật 62
2.4.2.2. Nhóm khó khăn nội tại của lĩnh vực bất động sản
2.4.2.3. Nhóm khó khăn từ các thị trường tương tác
2.4.2.4. Nhóm khó khăn khác

65
67
70

Chương 3: ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG THU HÚT
ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN
Ở VIỆT NAM......................................................................................................... 72
3.1. Xu hướng phát triển của lĩnh vực bất động sản Việt Nam...........................72
3.2. Các giải pháp nhằm tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc
vào lĩnh vực Bất động sản Việt Nam..................................................................... 75

3.2.1. Nhóm giải pháp về chính sách pháp luật........................................... 75
3.2.1.1. Cải cách thủ tục hành chính

75

3.2.1.2. Giải quyết vướng mắc trong việc phân cấp, thể chế ở các địa
phương

78

3.2.1.3. Giải pháp đẩy nhanh chính sách đền bù giải phóng mặt bằng 79
3.2.2. Nhóm giải pháp nhằm giải quyết những khó khăn nội tại của lĩnh
vực bất động sản Việt Nam........................................................................... 80
3.2.2.1. Biện pháp giảm giá nhà đất, văn phòng cho thuê

80

3.2.2.2. Công khai hoá minh bạch thông tin thị trường bất động sản
Việt Nam

80

3.2.3. Nhóm giải pháp nhằm phát triển các thị trường tương tác...............81
3.2.3.1. Kiềm chế và ổn định lạm phát, giảm thâm hụt ngân sách

81


v
3.2.3.2. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực cho thị trường bất động

sản Việt Nam 82
3.2.4. Nhóm giải pháp khác.......................................................................... 83
3.2.4.1. Giải pháp phát triển cơ sở hạ tầng

83

3.2.4.2. Giải quyết vấn đề bất đồng ngôn ngữ

84

KẾT LUẬN............................................................................................................. 85
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................. i
PHỤ LỤC................................................................................................................ vi


vi
DANH MỤC BẢNG BIỂU
1. Danh mục bảng
Bảng 2.1: Cơ cấu FDI của Hàn Quốc theo ngành (chỉ tính các dự án còn hiệu lực
tính đến ngày 20/12/2017)............................................................................................................... 40
Bảng 2.2: 10 đối tác FDI nước ngoài lớn nhất vào lĩnh vực BĐS Việt Nam (lũy tiến
từ 01/01/1988 – 20/12/2017).......................................................................................................... 43
Bảng 2.3: FDI Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt Nam theo năm.................................... 45
Bảng 3.1: Tổng thu chi ngân sách nhà nước trong 3 năm 2015-2017............................68

2. Danh mục biểu đồ
Biểu đồ 2.1: Phân bổ vốn FDI của Hàn Quốc vào Việt Nam (Tính các dự án còn
hiệu lực từ ngày 1/1/1988 đến 20/12/2017) ..............................................................
Biểu đồ 2.2: Tỷ lệ lạm phát của Việt Nam giai đoạn 2008-2017 .............................
Biểu đồ 3.1: Tăng trưởng GDP và GDP bình quân đầu người Việt Nam (giai đoạn

2008-2017) ................................................................................................................ 72


vii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
1. Danh mục các từ viết tắt Tiếng Việt
STT
1

2. Danh mục các từ viết tắt Tiếng Anh
STT
1
2
3
4
5
6

7

8


viii
TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Về mặt lý thuyết, luận văn đã hệ thống được các lý thuyết cơ bản về bất động
sản và thị trường bất động sản, cũng như làm rõ được tầm quan trọng của đầu tư
trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam.
Về mặt phân tích thực trạng của đầu tư trực tiếp nước ngoài nói chung và của
Hàn Quốc nói riêng vào lĩnh vực bất động sản của Việt nam, với giới hạn về thời

gian và kinh nghiệm của bản thân cũng như một số bất cập về việc tìm kiếm thông
tin dữ liệu, tác giả cũng đã vẽ được lên bức tranh toàn cảnh về quy mô và cơ cấu
vốn đầu tư Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam trong giai đoạn từ năm
1998 đến thời điểm hiện tại. Theo đó thấy được hành vi và xu hướng của các nhà
đầu tư Hàn Quốc, cũng như những mong muốn của nhà đầu tư Hàn Quốc khi đầu tư
vào lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam. Trong phần này, tác giả sử dụng các thông
tin thứ cấp chủ yếu từ nguồn của Cục Đầu tư Nước ngoài – Bộ Kế hoạch và Đầu tư,
Tổng cục Thống kê Việt Nam cùng một số bài báo phân tích của các trang báo có uy
tín.
Từ kết quả phân tích thực trạng của vốn đầu tư Hàn Quốc vào lĩnh vực bất
đông sản, tác giả kết hợp với các vấn đề nổi cộm trong việc thu hút vốn đầu tư nước
ngoài nói chung và vào lĩnh vực bất động sản nói riêng để thấy được những vướng
mắc, khó khăn mà các nhà đầu tư đang gặp phải.
Cuối cùng, luận văn cũng đề xuất một số phương án để khắc phục những
vướng mắc, khó khăn mà các nhà đầu tư đang gặp phải, với hy vọng sau khi áp
dụng các phương án đó, có thể giúp thu hút ngày càng nhiều vốn đầu tư của Hàn
Quốc vào lĩnh vực bất động sản đầy tiềm năng của Việt Nam, góp phần xây dựng
một thị trường bất động sản phát triền bền vững, đóng góp cho sự phát triển chung
của nền kinh tế nước nhà.


1
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Bất động sản (BĐS) là tài sản lớn của mỗi quốc gia, tỷ trọng BĐS trong tổng
số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40%
lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới
30% tổng hoạt động của nền kinh tế. BĐS còn là tài sản lớn của từng cá nhân và hộ
gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở,
nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua

hoạt động thế chấp, chuyển nhượng, đầu tư tạo ra giá trị thặng dư.
Tuy nhiên, để đầu tư vào BĐS cũng cần một lượng vốn rất lớn, đối với hầu hết
các quốc gia trên thế giới, với nguồn lực nội địa có hạn thì không thể đáp ứng được
nhu cầu vốn đầu tư cho thị trường này. Do vậy, việc kêu gọi thu hút các nguồn lực
nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực này là một giải pháp mà các quốc gia sử dụng.
Ở Việt Nam, trong hai mươi năm trở lại đây, sự xuất hiện của những toà cao ốc
trọc trời, những khách sạn, khu nghỉ dưỡng cao cấp, những khu công nghiệp hiện
đại, những trung tâm thương mại đồ sộ… do người nước ngoài đầu tư xây dựng đã
làm cho đất nước trở nên hiện đại hơn, ngày càng đáp ứng được nhu cầu phát triển
kinh tế, xã hội. Song hiện nay Việt Nam vẫn là nước đang phát triển, cơ sở hạ tầng
vẫn còn yếu kém, thị trường BĐS còn non trẻ. Chính vì vậy đầu tư vào lĩnh vực
BĐS còn rất tiềm năng. Nhiệm vụ tiếp tục thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI)
vào lĩnh vực đặc biệt này ở Việt Nam vẫn cần được tiếp tục đẩy mạnh. Từ năm 1987
khi Việt Nam chính thức mở cửa thu hút đầu tư nước ngoài đến nay thì Hàn Quốc
nổi lên là nhà đầu tư số một trong 125 quốc gia và vùng lãnh thổ có vốn FDI vào
Việt Nam. Lĩnh vực BĐS cũng là một trong những lĩnh vực được các nhà đầu tư
Hàn Quốc quan tâm nhất. Đặc biệt, trong bối cảnh mối quan hệ giữa hai nước ngày
càng gắn bó trên cả hai lĩnh vực kinh tế và xã hội, chúng ta có thể hy vọng vào tiềm
năng hợp tác cùng phát triền kinh tế giữa hai nước.
Nhận thấy tầm quan trọng của việc thu hút FDI để phát triển lĩnh vực BĐS
Việt Nam, nhận thấy vai trò của đối tác quan trọng Hàn Quốc nên tác giả quyết định


2
chọn đề tài: “Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt Nam: thực trạng
và giải pháp” để bảo vệ luận văn tốt nghiệp của mình.
2. Tình hình nghiên cứu
BĐS là một đề tài thu hút được rất nhiều sự quan tâm của các nhà nghiên cứu
trong nước và quốc tế. Đã có rất nhiều cuốn sách được xuất bản về lĩnh vực này.
Tuy nhiên, phần lớn các tác giả quan tâm đến khía cạnh đầu tư vào BĐS, những bài

viết học thuật, công trình nghiên cứu về lĩnh vực này, đặc biệt là ảnh hưởng của
dòng vốn FDI vào BĐS vẫn còn nhiều vấn đề cần nghiên cứu.
2.1. Tình hình nghiên cứu quốc tế
Trên thế giới, đã có rất nhiều các công trình nghiên cứu về bất động sản và ảnh
hưởng của FDI vào lĩnh vực bất động sản của các quốc gia và khu vực. Trong khuôn
khổ của luận văn này, tác giả chỉ đề cập đến một số công trình nghiên cứu tiêu biểu,
có liên quan trực tiếp đến đề tài luận văn này.
Đầu tiên phải kể đến công trình nghiên cứu của Allan Simiyu Kundu, một luận
án tiến sỹ kinh tế với tên đề tài là “Foreign capital inflows and growth of real estate
markets in selected African countries”, tháng 9 năm 2015. Trong công trình nghiên
cứu của mình, Allan đã hệ thống hóa được các lý thuyết về BĐS, tầm quan trọng
của BĐS trong nền kinh tế. Từ đó, kết hợp với phương pháp tổng hợp phân tích số
liệu của một số quốc gia chọn lọc tại Châu Phi để phân tích sự vận động của thị
trường BĐS. Tiếp đến, tác giả phân tích ảnh hưởng của nguồn vốn ngoại lên thị
trường BĐS, từ đó thấy được các tồn tại và đề xuất các phương pháp để hạn chế các
tồn tại đó, giúp tận dụng được tốt nhất nguồn vốn ngoại vào phát triển thị trường
BĐS nói chung và các quốc gia thuộc Châu Phi nói riêng.
Một công trình nghiên cứu nữa cũng đáng được nhắc đến là luận án tiến sỹ
kinh tế của Mohamed Mahmoud Salem với tiêu đề “Determinants of foreign direct
investment in commercial real estate and hotel sectors for selected Mena countries”,
tháng 2 năm 2011. Trong luận án của mình, tác giả đã hệ thống các lý luận liên quan
đến đầu tư trực tiếp nước ngoài, thị trường BĐS thương mại, ảnh hưởng của vốn đầu
tư trực tiếp nước ngoài vào BĐS nói chung và phân khúc BĐS thương mại,


3
khách sạn nói riêng. Tác giả đã chọn ra 8 quốc gia trong khu vực Trung Đông và
Nam Phi để thu thập dữ liệu phục vụ cho việc phân tích thực trạng, ảnh hưởng của
vốn đầu tư nước ngoài vào hai phân ngành này của thị trường BĐS, từ đó thấy được
các yếu tố quyết định của vốn FDI lên thị trường BĐS thương mại và khách sạn của

8 quốc gia lựa chọn.
2.2. Tình hình nghiên cứu tại Việt Nam
Tại Việt Nam, cũng đã có nhiều công trình nghiên cứu về BĐS và ảnh hưởng
của vốn FDI lên thị trường BĐS của Việt Nam.
Trước hết phải kể đến “Giáo trình thị trường BĐS” của PGS. TS. Nguyễn
Thanh Trà – Khoa Đất và Môi trường, Đại học Kinh tế Quốc dân và TS. Nguyễn
Đình Bông – Vụ trưởng Vụ Kế hoạch Tài chính – Bộ Tài nguyên và Môi trường
đồng tác giả, xuất bản bởi Nhà Xuất bản Nông nghiệp tại Hà Nội năm 2012. Giáo
trình này được coi là một trong những công trình nghiên cứu đầu tiên về hệ thống
hóa các lý thuyết về BĐS và thị trường BĐS, giúp việc giảng dạy và nghiên cứu về
lĩnh vực này trở nên có hiệu quả hơn.
Tiếp đến, có một số luận văn tốt nghiệp và công trình nghiên cứu về việc thu
hút vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam và tác động của vốn FDI vào lĩnh vực
BĐS ở Việt Nam. Trong đó có thể kể đến công trình tham gia xét giải giải thưởng
“Tài năng khoa học trẻ Việt Nam” năm 2015 có tên “Phân tích tác động của nguồn
vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có
hiệu quả nguồn vốn này” của nhóm sinh viên trường Đại học Kinh tế Quốc dân.
Công trình này, như tên của nó, đã hệ thống hóa được các lý thuyết về BĐS, FDI và
các lý thuyết về ảnh hưởng của FDI đến nền kinh tế nước nhận vốn đầu tư. Tiếp đến,
mục tiêu chính của công trình là phân tích thực trạng tác động nguồn vốn FDI vào
lĩnh vực BĐS Việt Nam trong giai đoạn 2008-2014, từ đó, đưa ra các giải pháp thu
hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn FDI vào lĩnh vực này.
Ngoài ra, còn có một số luận văn tốt nghiệp về tình hình đầu tư trực tiếp của
Hàn Quốc vào Việt Nam các giai đoạn. Tuy nhiên, tác giả xin phép không phân tích
đến.


4
Như vậy, BĐS và việc thu hút vốn FDI vào BĐS là một đề tài được rất nhiều
nhà nghiên cứu trong nước và ngoài nước quan tâm. Với đề tài “Đầu tư trực tiếp của

Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam: thực trạng và giải pháp”, tác giả thu hẹp
phạm vi nghiên cứu và chỉ tập trung phân tích vốn FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực
BĐS như tên của đề tài. Từ đó để thấy rõ thành quả và những khó khăn của các nhà
đầu tư Hàn Quốc khi đầu tư vào lĩnh vực này để đề xuất các giải pháp nhằm khắc
phục những khó khăn, giúp thu hút nhiều hơn vốn FDI vào lĩnh vực non trẻ này của
Việt Nam, cũng như phát huy tác dụng của nguồn vốn quý giá này vào việc phát
triển một thị trường BĐS bền vững.
3. Mục đích nghiên cứu
Đề tài có những mục đích sau:
- Nghiên cứu các vấn đề lý luận cơ bản về BĐS, thị trường BĐS.
- Làm rõ vai trò của FDI vào lĩnh vực BĐS Việt Nam.
- Phân tích, đánh giá tình hình FDI của Hàn Quốc vào BĐS Việt Nam.
- Đề xuất giải pháp tăng cường thu hút FDI của Hàn Quốc vào BĐS Việt
Nam,
để thị trường BĐS Việt Nam càng ngày càng phát triển, góp phần đẩy nền kinh tế
Việt Nam đi lên, nâng cao chất lượng cuộc sống của người Việt Nam.
4. Nhiệm vụ nghiên cứu:
Để thực hiện mục đích nói trên đề tài có nhiệm vụ cụ thể sau đây:
- Hệ thống hoá các vấn đề về lý luận BĐS, thị trường BĐS.
- Phân tích thực trạng FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt Nam.
- Đánh giá tình hình FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt Nam và đề
xuất một số giải pháp nhằm tăng cường thu hút, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn
vốn FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS.
5. Phạm vi nghiên cứu:
Do khuôn khổ của bài luận văn và thời gian có hạn, đề tài chỉ nghiên cứu một
số lý luận chung về BĐS, thị trường BĐS; phân tích và đánh giá tình hình đầu tư


5
của Hàn Quốc vào BĐS Việt Nam. Trên cơ sở đó đề xuất những giải pháp nhằm

tăng cường thu hút và nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn vốn FDI của Hàn Quốc vào
Việt Nam. Nghiên cứu về lĩnh vực BĐS nói chung tốn nhiều thời gian và công sức,
đặc biệt là do lĩnh vực này còn rất mới mẻ ở Việt Nam. Trong phạm vi luận văn này
tác giả chỉ tập trung nghiên cứu thực trạng đầu tư của Hàn Quốc - một đối tác quan
trọng - vào lĩnh vực BĐS Việt Nam. Nếu làm tốt việc thu hút được Hàn Quốc đầu tư
vào lĩnh vực bất động Việt Nam thì cũng sẽ thu hút các nhà đầu tư nước ngoài khác
đầu tư vào lĩnh vực này. Từ đó kích thích thị trường BĐS Việt Nam phát triển, kéo
nền kinh tế Việt Nam đi lên, chất lượng cuộc sống của người dân Việt Nam được
tăng cao.
6. Phương pháp nghiên cứu:
Đề tài dựa trên phương pháp luận nghiên cứu của chủ nghĩa Mác-Lênin duy
vật biện chứng và duy vật lịch sử. Ngoài ra, đề tài còn áp dụng các phương pháp
nghiên cứu khác như phương pháp tổng hợp, phân tích; phương pháp thống kê;
phương pháp so sánh; phương pháp diễn giải, quy nạp và phỏng vấn một số người
có trách nhiệm trong các cơ quan quản lý nhà nước và các công ty kinh doanh và
quản lý BĐS.
7. Kết cấu của luận văn:
Luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Tổng quan về bất động sản và sự cần thiết trong việc thu hút FDI
vào lĩnh vực bất động sản
Chương 2: Thực trạng FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam
Chương 3: Các giải pháp nhằm tăng cường thu hút FDI của Hàn Quốc vào lĩnh
vực bất động sản Việt Nam.
Do hạn chế về thời gian và nguồn tài liệu nghiên cứu cũng như kinh nghiệm
của bản thân, nội dung của luận văn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót. Tác giả
mong nhận được ý kiến đóng góp của các thầy cô giáo, các độc giả và những người
quan tâm đến luận văn này. Xin trân trọng cảm ơn!


6

Chương 1: TỔNG QUAN VỂ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ SỰ CẦN THIẾT TRONG
VIỆC THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC
BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1. Khái niệm, đặc diểm và phân loại bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm về bất động sản
BĐS là một khái niệm mở, do vậy, có rất nhiều định nghĩa về BĐS.
Trong Tiếng Anh, BĐS là “real estate” hay “real property”. Đây là hai thuật
ngữ chỉ BĐS được dùng phổ biến trên rất nhiều quốc gia trên thế giới. Từ “real
estate/real property” có nghĩa là “của cải thật, có hình dáng cụ thể, có thể nhìn thấy
được”. Một số người nói từ gốc, từ cổ của từ “real” trong “real estate/ real property”
là từ “royal”- có nghĩa là thuộc về hoàng gia, của hoàng gia. Có nghĩa rằng BĐS là
một loại tài sản thuộc về hoàng gia, của giai cấp thống trị.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất
đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517,
518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật
Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang
Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất
đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh
thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Dù có định nghĩa khá tương đồng về BĐS, mỗi nước lại có quan niệm khác
nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân
sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã
bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở
Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều
100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất
đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”.


7

Ở
về

Việt Nam, Luật dân sự Việt Nam năm 2015 cũng quy định khái niệm

BĐS và động sản tại Khoản 1, điều 174 như sau: “BĐS là các tài sản bao gồm:
a)
b)

Đất đai;

Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với

nhà, công trình xây dựng đó;
c)

Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d)

Các tài sản khác do pháp luật quy định.”

Ngoài ra, trong “Giáo trình thị trường BĐS”, PGS. TS. Nguyễn Thanh Trà –
Khoa Đất và Môi trường, Đại học Kinh Tế Quốc dân có định nghĩa “BĐS bao gồm
đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc,
cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của BĐS như hàng rào, cây
cối và các trang thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang máy,
phòng cháy, thông tin…”.
Như vậy khái niệm BĐS rất rộng, rất đa dạng và cần được quy định rõ cụ thể
bằng pháp luật của mỗi nước và những tài sản có nước cho là BĐS, trong khi có

nước lại liệt vào danh mục động sản; có nước quy định cụ thể chi tiết có nước lại
quy định chung chung. Những quy đinh về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là
khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản
này.
Trong khuôn khổ của luận văn này, tác giả sẽ sử dụng một khái niệm chung
nhất về BĐS như sau: BĐS là đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, bao gồm
cả vật kiến trúc và những vật gắn liền với kiến trúc, nâng cao giá trị sử dụng cho vật
kiến trúc đó. Đây là khái niệm chung phổ quát mà tác giả sẽ dùng xuyên suốt trong
đề tài nghiên cứu.
1.1.1.2. Đặc điểm của bất động sản
Từ khái niệm được phân tích bên trên, chúng ta có thể thấy BĐS có những đặc
điểm sau:


8
+

Tính cố định: BĐS là một hàng hóa có tính cố định về vị trí địa lý và không

có khả năng di dời. Đặc điểm này có thể nói là dễ dàng thấy được khi phân tích khái
niệm của BĐS bên trên. Do BĐS là đất đai và tài sản gắn liền với đất đai, mà đất đai
có đặc điểm là cố định về mặt không gian, vị trí địa lý. Do đó, vị trí của BĐS như
địa điểm cụ thể, môi trường kinh tế xã hội, pháp lý, hạ tầng kiến trúc, cảnh quan của
khu vực... có ảnh hưởng mang tính quyết định đến giá cả của BĐS.
+

Tính cá biệt và khan hiếm: BĐS là một loại hàng hóa có tính cá biệt và khan

hiếm. Sở dĩ có đặc điểm này là xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất
đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt có hạn của trái đất,cụ thể hơn

là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh
thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên
hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trên thị trường BĐS khó có thể tồn tại hai BĐS hoàn
toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau. Ngay trong một toà cao ốc,
các căn phòng khác nhau cũng có vị trí và thiết kế nội thất khác nhau. Mặc khác
chính sự đa dạng trong thiết kế xây dựng, chế tạo… của chủ đầu tư cũng như của
kiến trúc sư, các công trình sư và các nhà thiết kế cũng tạo nên tính dị biệt của hàng
hoá BĐS.
+ Tính bền lâu: Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên
được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Bên cạnh
đó, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một
thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn
nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây
dựng. Tuy nhiên, ta cũng cần nhìn xem xét tính lâu bền của BĐS dưới hai góc độ,
kinh tế và vật lý. Dưới góc độ kinh tế, tuổi thọ của BĐS chấm dứt trong điều kiện
thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang
bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Trong khi đó, dưới góc độ vật lý, tuổi thọ của
BĐS chỉ chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình
xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Chính
vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh


9
lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên
hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
+

Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn,

giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường

hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, giá trị sử dụng của
các BĐS trong khu vực đó được nâng cao đáng kể. Trong thực tế, các nhà đầu tư
cũng rất khôn khéo khi sử dụng tính chất này của BĐS trong chiến lược kinh doanh.
Chúng ta thường thấy các nhà đầu tư sử dụng quy hoạch trong tương lai của khu
vực xung quanh với hàng hóa BĐS của mình, đặc biệt là những công trình công
cộng, cơ sở hạ tầng đô thị để tăng thêm sức hấp dẫn cho hàng hóa BĐS của mình.
+ Tính chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước:
BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị
cũng như của mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về BĐS thường có tác động rất
mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội. Do đó,bằng cách ban hành các
văn bản pháp luật, các chủ trương, chính sách, Nhà nước thực hiện vai trò và chức
năng quản lý đối với hoạt động của thị trường BĐS. Mặt khác, BĐS gắn liền với đất
đai mà đất đai về bản chất thuộc sở hữu toàn xã hội. Do vậy BĐS chịu sự chi phối
mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước.
+ Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS
trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc
trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong
việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.
+

Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Vì BĐS thường có giá trị lớn và lâu

bền, chịu sự hao mòn qua thời gian, gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý BĐS
không hề đơn giản, do đó, đòi hỏi người quản lý phải là người chuyên nghiệp và chi
phí quản lý cũng cao hơn so với các hàng hoá thông thường. Hầu hết các chủ đầu tư
đều cho rằng nếu tìm được một nhà cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp, giàu kinh
nghiệm thì không những kéo dài được tuổi thọ của BĐS mà cón có thể nâng cao giá
trị của BĐS

10
+ Tính mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS
chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu
cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc
vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí
cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v..chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.
1.1.1.3. Phân loại bất động sản
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể
phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS
đặc biệt.
BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình
thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở
làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất
đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn,
tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách
quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất
nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này
chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các
nước trên thế giới.
BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp
(dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi
trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..
BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn
hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của loại
BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây
dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều
kiện kinh tế-xã hội của nước ta.
Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài này tác giả chủ yếu tập trung vào BĐS có
đầu tư xây dựng.

11
1.1.2. Khái niệm, đặc diểm và phân loại thị trường bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản
Trước khi đi vào phân tích khái niệm thị trường BĐS, trước hết, chúng ta phải
hiểu được khái niệm thị trường.
Thị trường và kinh tế thị trường là những vấn đề phức tạp. Từ những nghiên
cứu sơ lược, cổ xưa cho đến những nghiên cứu quy mô khoa học ngày nay, phạm trù
thị trường luôn được đưa thêm những nội dung mới. Tuỳ từng điều kiện và giác độ
nghiên cứu mà người ta đưa ra các khái niệm thị trường khác nhau.
Khái niệm cổ điển cho rằng: thị trường là lĩnh vực trao đổi trên đó các chủ thể
kinh tế tác động với nhau nhằm xác định giá cả và sản lượng hàng hóa. Theo khái
niệm này người ta đã đồng nhất thị trường với chợ và những địa điểm mua bán hàng
hoá cụ thể.
Khái niệm hiện đại về thị trường thì có rất nhiều. Tùy theo góc độ tiếp cận mà
người ta đưa ra các khái niệm thị trường khác nhau. Một số ví dụ về khái niệm thị
trường như sau: “1) thị trường là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ
hoặc tiền tệ, nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm
nhất định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả cần thiết
của sản phẩm, dịch vụ. Thực chất, thị trường là tổng thể các khách hàng tiềm năng
cùng có một yêu cầu cụ thể nhưng chưa được đáp ứng và có khả năng tham gia trao
đổi để thỏa mãn nhu cầu đó. 2) Theo marketing, thị trường bao gồm tất cả khách
hàng hiện có và tiềm năng có cùng một nhu cầu hay mong muốn cụ thể, có khả
năng và sẵn sàng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu hoặc mong muốn đó. 3) Thị
trường là một tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau, dẫn
đến khả năng trao đổi. 4) Thị trường là nơi diễn ra các hoạt động mua và bán một
thứ hàng hóa nhất định nào đó. Với nghĩa này, có thị trường gạo, thị trường cà phê,
thị trường chứng khoán, thị trường vốn, v.v... Cũng có một nghĩa hẹp khác của thị
trường là một nơi nhất định nào đó, tại đó diễn ra các hoạt động mua bán hàng hóa

và dịch vụ. Với nghĩa này, có thị trường Hà Nội, thị trường miền Trung.”
(Wikipedia)


12
Còn trong kinh tế học, thị trường được hiểu rộng hơn, là nơi có các quan hệ
mua bán hàng hóa, dịch vụ giữa vô số những người bán và người mua có quan hệ
cạnh tranh với nhau, bất kể là ở địa điểm nào, thời gian nào. Thị trường trong kinh
tế học được chia thành ba loại: thị trường hàng hóa - dịch vụ (còn gọi là thị trường
sản lượng), thị trường lao động, và thị trường tiền tệ.
BĐS khác với các hàng hoá khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán mà
còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch
quyền sử dụng, và các dịch vụ liên quan đến BĐS như định giá, tư vấn, môi giới,
quản lý sàn…
Dựa trên các phân tích lí luận nêu trên, các chuyên gia kinh tế cũng như các
nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm về
thị trường BĐS. Trong đó, dưới góc độ nghiên cứu của luận văn này, tác giả sẽ sử
dụng khái niệm sau đây về BĐS: “BĐS là loại hàng hóa đặc biệt, tuy không thể di
chuyển nhưng có thể mang lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động
giao dịch. Thị trường BĐS là nơi tiến hành các giao dịch về BĐS, mang tính khu
vực và biến động theo thời gian. Vì vậy, thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch
BĐS đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định.” (Nguyễn
Thanh Trà, 2004)
1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản
Như đã phân tích bên trên, do hàng hóa BĐS là hàng hóa đặc biệt, nên thị
trường BĐS cũng có những đặc điểm đặc biệt như sau:
Thứ nhất, tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch: Đối với hàng
hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diện của hàng hóa giao
dịch, còn đối với hàng hóa BĐS, địa điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hóa BĐS
giao dịch. Đó là do đặc điểm của hàng hóa BĐS có vị trí cố định, không thể di dời

được. Do vậy, hoạt động giao dịch BĐS thường được tiến hành trên các chợ hàng
hóa BĐS ảo. Các chợ này rất đa dạng, có thể là các trung tâm giao dịch lớn (chợ địa
ốc) cũng có thể là một địa điểm nhỏ hẹp với các vật dụng đơn sơ tối thiểu, cũng có
thể tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nước, qua mạng internet…đều tạo nên chợ giao


13
dịch BĐS. Tuy nhiên, việc đàm phán trên chợ giao dịch BĐS này chỉ là bước đầu
tiên trong một giao dịch BĐS. Bước thứ hai là kiểm tra thực địa để kiểm chứng tính
chính xác và toàn diện về các thông tin liên quan đến hàng hóa BĐS. Bước thứ ba,
do hàng hóa BĐS thường có giá trị lớn, và cũng do chịu sự điều chỉnh của pháp luật,
giao dịch mua bán chỉ được coi là hoàn tất khi hai đối tượng tham gia vào giao dịch
hoàn tất thủ tục pháp lý chuyển nhượng quyền sở hữu của hàng hóa BĐS.
Thứ hai, thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong BĐS. Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định. Đặc điểm
của đất đai là không hao mòn hay không mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và
người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các
hàng hóa khác. Điều mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai
mang lại. Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như
xác định giá trị của các hàng hóa thông thường mà phải xác định dựa trên khả năng
sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai.
Thứ ba, thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. BĐS có đặc
điểm là không thể di dời được, gắn liền với các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội
của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung và cầu BĐS ở các vùng, các khu vực rất
phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và
trình độ phát triển. Mặt khác, BĐS còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập
quán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗi khu vực cùng có những đặc trưng riêng về
cung và cầu BĐS. Người ta không thể di dời BĐS từ nơi này sang nơi khác, cũng
như không thể di chuyển tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu vực này sang
vùng khác, do đó, thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. Thực tế

cho thấy, thị trường BĐS ở các đô thị, các vùng đang trong quá trình đô thị hóa, ở
các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, du lịch…thường sẽ sôi động hơn so với
các vùng khác.
Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch BĐS thường chỉ
diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả BĐS chỉ ảnh hưởng trong một vùng,
một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến thị trường
BĐS của các vùng, các khu vực khác. Đồng thời, nghiên cứu thị trường BĐS phải


14
đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực, gắn chúng với các điều kiện thiên nhiên,
kinh tế, chính trị, xã hội của vùng, của khu vực. Không thể lấy quan hệ cung cầu
hay giá cả BĐS của vùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác.
Thứ tư, thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo. Sở dĩ như vậy là do các
thông tin về hàng hóa BĐS và thị trường BĐS không đầy đủ và phổ biến rộng rãi
như các loại hàng hóa khác. Sự so sánh giữa các BĐS cùng loại khó chính xác vì
các tiêu chí đánh giá BĐS như kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp
kiến trúc, vị trí địa lý…đều được đo lường một cách tương đối, không chính xác
như đối với các hàng hóa khác. Ngoài ra, BĐS mang tính vùng và khu vực, chúng
không liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm được BĐS cùng loại để so sánh
cạnh tranh một cách đầy đủ. Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi
loại BĐS đều có số lượng nhỏ, không đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo.
Đặc điểm này dẫn đến các vấn đề sau:
- Giá cả BĐS không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, trong nhiều
trường hợp là giá sản phẩm đơn chiếc, do đó, người bán có lợi thế độc quyền.
-

Lợi thế độc quyền của người cung đặc biệt cao trong trường hợp cầu về BĐS

tăng. Do đó, giá cả BĐS sẽ được đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt về giá. Thị

trường BĐS càng sôi động, càng dễ tạo nên các cơn sốt giá của BĐS.
Thứ năm, cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả
BĐS. Đối với các hàng hóa thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường diễn
ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung cân
bằng với cầu và kéo giá quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, đối với hàng hóa
BĐS, khi cầu tăng, cung BĐS không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng
hóa khác. Đó là do đặc điểm của BĐS cần có thời gian để tạo ra chúng. Thường thì
để xây dựng các công trình cần phải có thời gian tìm hiểu mọi thông tin về đất đai,
làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công.
Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo
hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá BĐS. Chính vị vậy hoạt động của thị
trường BĐS rất cần có sự quản lý điều tiết của Nhà nước và cũng phụ thuộc vào sự


15
kiểm soát của Nhà nước bằng cách can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về
BĐS, đặc biệt là có các giải pháp để bình ổn thị trường BĐS, hạn chế và kiểm soát
sự gia tăng của cầu về BĐS không cho mục đích tiêu dùng (như nạn đầu cơ sinh ra
cầu giả tạo).
Thứ sáu, thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. BĐS là loại tài
sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của Nhà nước đối với chúng bằng pháp luật là
cơ sở để bảm đảm an toàn cho các giao dịch BĐS. Mọi BĐS đều được Nhà nước
quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũng như
các biến động của chúng. Mọi giao dịch BĐS phải có sự giám sát của Nhà nước,
đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường BĐS
thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường BĐS ổn định hơn và an toàn hơn.
BĐS được đăng ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng được tham
gia vào tất cả các giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, cho thuê, thế chấp,
góp vốn liên doanh, cổ phần…Hơn nữa, thông qua kiểm soát thị trường BĐS, Nhà
nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch BĐS.

Thứ bảy, thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn. Đặc
điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của BĐS là có giá trị lớn, do đó, mọi gíao dịch đầu
tư kinh doanh BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn. Lượng vốn này phải được huy động
từ thị trường vốn. Thực tế cho thấy nếu không có một thị trường vốn phát triển lành
mạnh và ổn định thị trường BĐS cũng không thể phát triển lành mạnh và ổn định
được. Những khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảng của
thị trường BĐS. Khi BĐS sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó
đòi, vì thế có thể kéo theo các tổ chức tài chính tín dụng vào vòng xoáy của cơn
khủng hoảng.
1.1.2.3. Phân loại thị trường bất động sản
Nhìn lại phần bên trên, ta có thể thấy có rất nhiều cách tiếp cận khi phân tích
khái niệm về BĐS và thị trường BĐS; do vậy, dựa trên nhứng tiêu chí khác nhau, ta
cũng có rất nhiều cách phân loại thị trường BĐS.
a/ Căn cứ theo loại hàng hóa BĐS trên thị trường: