Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM


LÂM ĐẠO LIÊM

PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ
CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2019


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM


LÂM ĐẠO LIÊM
PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ
CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Thống kê kinh tế
Mã số: 8310107
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGUYỄN THỊ HỒNG HÀ

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2019

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đề tài: “Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ
chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh” là công trình nghiên cứu riêng của bản thân,
được đúc kết từ quá trình học tập và nghiên cứu thực tiễn trong thời gian qua, dưới sự
hướng dẫn khoa học của TS. Nguyễn Thị Hồng Hà. Các số liệu, nội dung và kết quả
nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ
công trình nào khác.
Tp. Hồ Chí Minh, tháng 11 năm 2018

Lâm Đạo Liêm


MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
TÓM TẮT
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG
DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ VÀ SƠ ĐỒ
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU ...............................................................1
1.1 Lý do chọn đề tài ..................................................................................................1
1.2 Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu ........................................................1
1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu ..................................................................................1
1.2.2 Câu hỏi nghiên cứu: ...................................................................................2
1.3 Đối tượng nghiên cứu, khảo sát, và phạm vi nghiên cứu ....................................2
1.3.1 Đối tượng nghiên cứu ................................................................................2
1.3.2 Đối tượng khảo sát .....................................................................................2
1.3.3 Phạm vi nghiên cứu....................................................................................2

1.4 Phương pháp nghiên cứu .....................................................................................2
1.4.1 Phương pháp nghiên cứu định tính ............................................................2
1.4.2 Phương pháp nghiên cứu định lượng .........................................................3
1.5 Ý nghĩa khoa học của đề tài .................................................................................3
1.6 Kết cấu của luận văn ............................................................................................3
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU .......................4
2.1 Cơ sở lý thuyết .....................................................................................................4
2.1.1 Lý thuyết về giá trị bất động sản ................................................................4
2.1.1.1 Khái niệm bất động sản ......................................................................4
2.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản .................................................................4
2.1.1.3 Giá trị bất động sản.............................................................................5
2.1.1.4 Giá cả bất động sản.............................................................................6
2.1.1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS ....................................................7


2.1.1.6 Các phương pháp định giá bất động sản ...........................................8
2.1.2 Cơ sở lý thuyết về căn hộ chung cư ...........................................................9
2.1.2.1 Khái niệm căn hộ chung cư ................................................................9
2.1.2.2 Phân hạng căn hộ, nhà chung cư hiện nay .......................................10
2.1.2.3 Đặc điểm của thị trường căn hộ chung cư .......................................11
2.1.3 Lý thuyết Vị thế - Chất lượng ..................................................................11
2.1.4 Lý thuyết về mô hình Hedonic .................................................................12
2.1.5 Tổng quan các nghiên cứu trong và ngoài nước ......................................13
2.1.5.1 Nghiên cứu nước ngoài .....................................................................13
2.1.5.2 Nghiên cứu trong nước: ....................................................................14
2.1.6 Nhận xét về các nghiên cứu trước đây .....................................................17
2.2 Mô hình nghiên cứu đề xuất và giả thuyết .........................................................18
2.2.1 Mô hình nghiên cứu đề xuất ....................................................................18
2.2.2 Nhận diện các biến độc lập trong mô hình ..............................................19
2.2.3 Các giả thuyết nghiên cứu ........................................................................20

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................................................23
3.1 Quy trình nghiên cứu .........................................................................................23
3.2 Nghiên cứu định tính..........................................................................................24
3.2.1 Thiết kế nghiên cứu định tính ................................................................24
3.2.2 Kết quả nghiên cứu định tính.................................................................24
3.2.2.1Kết quả phân tích dữ liệu thứ cấp ...................................................24
3.2.2.2 Kết quả phỏng vấn ý kiến chuyên gia .............................................26
3.3 Nghiên cứu định lượng ......................................................................................26
3.3.1 Thang đo nghiên cứu................................................................................26
3.3.2 Dữ liệu nghiên cứu ...................................................................................27
3.3.3 Công cụ nghiên cứu .................................................................................27
3.3.4 Phương pháp thu thập dữ liệu ..................................................................27
3.3.5 Phương pháp phân tích dữ liệu ................................................................27
3.3.5.1 Kiểm tra và làm sạch dữ liệu ............................................................27
3.3.5.2 Phân tích tương quan ........................................................................28
3.3.5.3 Phân tích hồi quy ..............................................................................28


3.3.5.4 Kiểm định đa cộng tuyến ..................................................................29
3.3.5.5 Kiểm định phương sai thay đổi .........................................................29
3.3.5.6 Kiểm định hiện tượng tự tương quan ................................................30
CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................34
4.1 Tình hình thị trường căn hộ chung cư tại TP.HCM ...........................................34
4.2 Phân tích dữ liệu ................................................................................................36
4.2.1 Thống kê mô tả dữ liệu ............................................................................36
4.2.2 Phân tích ma trận tương quan ..................................................................39
4.2.3 Phân tích hồi quy......................................................................................41
4.2.3.1 Kết quả hồi quy theo phương pháp bình phương nhỏ nhất(OLS) ....41
4.2.3.2 Kiểm định đa cộng tuyến ..................................................................42
4.2.3.3 Kiểm định hiện tượng tự tương quan ................................................42

4.2.3.4 Kiểm định phương sai thay đổi .........................................................42
4.2.3.5 Khắc phục hiện tượng phương sai thay đổi ......................................43
4.2.3.6 Kiểm định phân phối chuẩn của phần dư .........................................44
4.3 Thảo luận kết quả nghiên cứu ............................................................................45
CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH .........................................48
5.1 Kết luận ..............................................................................................................48
5.2 Hàm ý chính sách ...............................................................................................48
5.3 Hạn chế của nghiên cứu và hướng nghiên cứu tiếp theo ...................................50
5.3.1 Hạn chế của đề tài ....................................................................................50
5.3.2 Hướng nghiên cứu tiếp theo .....................................................................50
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


TÓM TẮT
Nhằm cung cấp thêm cho Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM),
các nhà đầu tư, người tiêu dùng các góc nhìn chi tiết về thị trường căn hộ chung cư tại
TP.HCM, đề tài nghiên cứu phân tích mối tương quan giữa giá căn hộ với các yếu tố
ảnh hưởng dựa trên cơ sở lý thuyết khoa học, kết quả của các nghiên cứu trước đây, tài
liệu về điều tra giá và tính chỉ số giá bất động sản (BĐS) của ngành Thống kê, thông
qua việc khảo sát ý kiến các chuyên gia về giá và chuyên gia trong lĩnh vực bất động
sản tại thành phố Hồ Chí Minh, tác giả xây dựng mô hình nghiên cứu với 11 yếu tố
ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM. Kết quả phân tích hồi quy bằng phần
mềm thống kê STATA 12 với bộ dữ liệu sơ cấp qua khảo sát thực nghiệm gồm 296
mẫu quan sát được thu thập trong phạm vi trên địa bàn 12 quận gồm: Quận 1, 2, 3, 4,
7, 8, 12, Phú Nhuận, Tân Bình, Bình Thạnh, Gò Vấp, Thủ Đức cho thấy mô hình hồi
quy có hệ số R2=0.8304=83.04%, nghĩa là các biến độc lập trong mô hình giải thích
được 83,04% biến thiên của giá căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh. Trong
các biến có tác động nhiều nhất có thể kể đến là loại căn hộ, tính pháp lý của căn hộ,
các dịch vụ tiện ích bên trong chung cư, vị trí quận của chung cư và uy tín của chủ

đầu tư.
Từ khóa: giá căn hộ chung cư, hồi quy Hedonic, Vị thế - Chất lượng


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Viết tắt

Diễn giải

BĐS

Bất động sản

BXD

Bộ Xây Dựng

TT

Thông tư

TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

CTK

Cục Thống kê

CL

Chất lượng

KC

Khoảng cách

VT

Vị trí, vị thế

Q

Quận

DT

Diện tích

TKCH

Thiết kế căn hộ

BV

Bệnh viện

TH

Trường học

CĐ

Cao đẳng

ĐH

Đại học

MSD

Mục đích sử dụng

OLS

Phương pháp bình phương nhỏ nhất

VIF

Variance Inflation Factor


DANH MỤC BẢNG
Bảng
Bảng 2.1

Diễn giải
Bảng tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản từ các nghiên
cứu trước đây

Bảng 2.2

Bảng tổng hợp các biến độc lập trong mô hình được đề xuất

Bảng 3.1

Bảng thống kê một số đặc điểm của chung cư trong dữ liệu thứ cấp

Bảng 3.2

Bảng mô tả chi tiết các biến sử dụng trong mô hình nghiên cứu.

Bảng 4.1

Thống kê số lượng mẫu nghiên cứu phân theo Quận

Bảng 4.2

Thống kê số lượng mẫu phân theo loại hình chung cư

Bảng 4.3

Thống kê đặc điểm cá nhân của đối lượng tham gia khảo sát

Bảng 4.4

Thống kê mô tả một số biến định lượng trong mô hình

Bảng 4.5

Thống kê mô tả một số đặc điểm của mẫu quan sát

Bảng 4.6

Ma trận tương quan giữa các biến trong mô hình

Bảng 4.7

Kết quả kiểm định đa cộng tuyến


DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ VÀ SƠ ĐỒ
Tên

Diễn giải

Hình 2.1

Mô hình nghiên cứu đề xuất

Hình 3.1

Quy trình nghiên cứu

Biểu đồ 4.1

Số căn hộ được chào bán ra thị trường trong 9 tháng đầu năm 2018

Biểu đồ 4.2

Số căn hộ tiêu thụ trong 9 tháng đầu năm 2018

Biểu đồ 4.3

Giá bán sơ cấp trung bình căn hộ chung cư tại TPHCM quý 3/2018

Biều đồ 4.4

Phân phối của phần dư


1

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU
1.1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
Bất động sản (BĐS) luôn được xem như một tài sản lớn trong danh mục mua, bán,
đầu tư của các doanh nghiệp, nhà kinh doanh BĐS và hộ gia đình. Thị trường BĐS
đóng góp một lượng rất lớn giá trị tài sản trong nền kinh tế. Trong những năm gần đây
Thành phố Hồ Chí Minh cùng với sự phát triển nhanh về kinh tế, dân số ngày càng
tăng nhanh về số lượng, nhu cầu về nhà ở ngày càng cao. Trong khi đó, quỹ đất của
thành phố lại rất hạn chế. Do vậy, giải pháp xây dựng nhà chung cư là phù hợp để phát
triển nhà ở thành phố, vừa đáp ứng nhu cầu xã hội, vừa tiết kiệm đất và tận dụng các
hạ tầng kỹ thuật để phát triển thành phố văn minh, hiện đại. Bên cạnh đó một căn hộ
hiện đại với chất lượng thiết kế tốt, có nhiều tiện ích nội khu,thuận tiện cho các hoạt
động sinh hoạt trong đời sống, chất lượng quản lý vận hành, an ninh được đảm bảo là
cơ sở để thu hút người mua, nhất là những người trẻ tuổi.
Nhằm mục tiêu đánh giá biến động thị trường BĐS trên địa bàn TP.HCM, Cục
Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh tiến hành thực hiện thu thập thông tin về giá BĐS
và các đặc điểm của BĐS để tính chỉ số giá BĐS. Tuy nhiên, giá bất động sản nói
chung và giá căn hộ chung cư nói riêng ngoài việc phụ thuộc vào cung cầu trên thị

trường BĐS, còn chịu tác động bởi nhiều yếu tố khác như: diện tích, khoảng cách đến
bệnh viện, trường học, vị trí, số tầng, hướng cảnh quan, uy tín chủ đầu tư.... Trên cơ sở
thực tiễn, kết quả nghiên cứu của đề tài “Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn
hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh” nhằm cung cấp thêm Cục Thống kê Thành
phố các căn cứ khoa học để tính toán chỉ tiêu thống kê Chỉ số giá BĐS tại Thành phố
Hồ Chí Minh đồng thời giúp cho các nhà đầu tư, nhà quản lý, người tiêu dùng có nhiều
góc nhìn chi tiết hơn về thị trường căn hộ chung cư tại TP.HCM.
1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU VÀ CÂU HỎI NGHIÊN CỨU:
1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1.1 Mục tiêu tổng quát: phân tích mối tương quan giữa giá bán căn hộ
chung cư tại TP.HCM và các yếu tố ảnh hưởng, đề xuất các giải pháp.
1.2.1.2 Mục tiêu cụ thể:
- Xác định các yếu tố tác động đến giá bán căn hộ chung cư tại TP.HCM


2

- Xác định mô hình tương quan giữa giá bán căn hộ chung cư và các yếu tố ảnh
hưởng, lượng hóa mức độ tác động và các hệ số ảnh hưởng.
1.2.2 Câu hỏi nghiên cứu:
-

Giá bán căn hộ chung cư tại TP.HCM bị ảnh hưởng bởi các yếu tố nào?

-

Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá bán căn hộ chung cư tại TP.HCM như

thế nào?
-

Từ kết quả nghiên cứu, hàm ý chính sách dành cho các cơ quan quản lý, tổ chức

và các cá nhân là gì ?
1.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU, KHẢO SÁT VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1 Đối tượng nghiên cứu
Nghiên cứu chủ yếu các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM.
1.3.2 Đối tượng khảo sát
Những người đang và đã ở trong các căn hộ chung cư tại TP.HCM.
1.3.3 Phạm vi nghiên cứu
-

Phạm vi đề tài: Nghiên cứu chỉ thực hiện với loại BĐS để ở là căn hộ chung cư.

Không thực hiện nghiên cứu đối với các loại BĐS để ở khác: đất ở và nhà riêng lẻ.
-

Phạm vi không gian: đề tài thực hiện nghiên cứu khảo sát trên 12 quận gồm:

Quận 1, Quận 2, Quận 3, Quận 4, Quận 7, Quận 8, Quận 12, Quận Phú Nhuận, Tân
Bình, Bình Thạnh, Gò Vấp và Thủ Đức. Lý do được chọn để khảo sát là các quận trên
có khu dự án, khu mới quy hoạch, nơi có thị trường bất động sản tương đối sôi động
và có thể phân tổ thành hai nhóm: quận khu vực trung tâm và khác.
-

Phạm vi thời gian: nghiên cứu được thực hiện trong 3 tháng, từ tháng 8/2018

đến tháng 11/2018.
1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
1.4.1 Phương pháp nghiên cứu định tính

Nghiên cứu được thực hiện thông qua việc tổng hợp kết quả từ các nghiên cứu
trong, ngoài nước trước đây và phương án điều tra giá BĐS của Cục Thống kê
TP.HCM kết hợp với phân tích định tính bộ dữ liệu thứ cấp do CTK TP.HCM cung
cấp. Sau cùng, thông qua kỹ thuật phỏng vấn sâu các chuyên gia về giá và chuyên gia
trong lĩnh vực BĐS cụ thể là lãnh đạo Cục Thống kê Thành phố, lãnh đạo phòng
Thương mại – Giá cả Cục Thống kê và những người đang giữ chức vụ quan trọng


3

trong hai sàn giao dịch bất động sản có uy tín tại TP.HCM làm cơ sở nhận diện và thiết
lập thang đo các yếu tố tác động đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM.
1.4.2 Phương pháp nghiên cứu định lượng
Sử dụng mô hình hồi quy Hedonic, thuyết Vị thế - Chất lượng có mở rộng và hồi
quy tuyến tính theo phương pháp bình phương nhỏ nhất (OLS) để mô hình hóa mối
quan hệ giữa các biến và xác định các nguyên nhân gây nên hiện tượng biến động giá
của căn hộ chung cư tại TP.HCM.
Nghiên cứu sử dụng phần mềm thống kê chuyên ngành Stata 12 phân tích dựa trên
nguồn dữ liệu khảo sát thực tế thông qua bảng câu hỏi phỏng vấn những người đã và
đang sống trong các căn hộ chung cư tại TP.HCM.
1.5 Ý NGHĨA KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI
Cung cấp thêm cho Cục Thống kê TP.HCM căn cứ khoa học để tính toán chỉ tiêu
thống kê Chỉ số giá bất động sản tại TP.HCM.
Đề tài nghiên cứu là một tài liệu tham khảo dành cho những nhà đầu tư, nhà quản
lý và những người quan tâm đến giá căn hộ tại TP.HCM có thêm một căn cứ khoa học
để quyết định quản lý hay lựa chọn vừa ý.
1.6 KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN
Kết cấu của luận văn gồm 5 chương, cụ thể như sau:
-

Chương 1: Giới thiệu về vấn đề nghiên cứu

-

Chương 2: Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu

-

Chương 3: Phương pháp nghiên cứu

-

Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

-

Chương 5: Kết luận và hàm ý chính sách.

Tóm tắt chương 1
Trong chương 1, tác giá trình bày lý do chọn tên đề tài nghiên cứu và làm rõ các mục
tiêu nghiên cứu cụ thể, xác định đối tượng, phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên
cứu kết hợp định tính và định lượng. Bên cạnh đó, trong chương này tác giả còn nêu
rõ ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu và kết cấu đề tài.


4

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU
2.1 CƠ SỞ LÝ THUYẾT
2.1.1 Lý thuyết về giá trị bất động sản

2.1.1.1 Khái niệm bất động sản
Bất động sản là các loại tài sản không di dời được như nền, nhà ở và công trình xây
dựng gắn liền với đất nền. Theo công dụng, bất động sản bao gồm các loại:
-

Bất động sản để ở: gồm nhà chung cư, biệt thự, nhà liền kề, nhà riêng lẻ khác

và các công trình xây dựng gắn liền dùng để ở.
-

Bất động sản thương mại: gồm tòa nhà thương mại, tòa nhà văn phòng, nhà

xưởng, nhà máy, xí nghiệp, nhà kho, khách sạn, khu nghỉ dưỡng, condotel, officetel,
shophouse, nơi kinh doanh khác và các công trình xây dựng gắn liền không dùng để ở.
-

Đất nền: gồm đất nền dự án, đất nền trong khu dân cư (đất để ở hoặc đất để

kinh doanh).
2.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản
Theo quan điểm của thị trường, hàng hóa BĐS là loại hàng hóa đặc biệt vì đây là
loại hàng hóa có nhiều tính chất đặc thù mà các loại hàng hóa khác không có. Cụ thể:
-

Bất động sản là loại hàng hóa có tính cố định về vị trí, không thể di chuyển

được từ nơi này sang nơi khác. Vì vậy hàng hóa BĐS chịu tác động bởi môi trường, hạ
tầng kỹ thuật, điều kiện tự nhiên, kinh tế, quy hoạch dân cư, đô thị của vùng, miền và
khu vực. Đồng thời hàng hóa BĐS còn bị chi phối bởi các nét văn hóa truyền thống,
yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội và kể cả các vấn đề tôn giáo, tín ngưỡng, tâm

linh của người dân sinh sống của từng vùng, miền, khu vực.
-

Bất động sản là loại tài sản do thiên nhiên ban tặng. Đây loại tài nguyên có tính

lâu bền, không bị mất đi, không bị thanh lý và lại được tái sử dụng cho nhiều mục đích
khác nhau. Vì thể hàng hóa BĐS là một loại tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay
thế trong sản xuất kinh doanh. Đồng thời, hàng hóa BĐS cũng gắn liền với chủ quyền
của mỗi quốc gia.
-

Bất động sản là loại hàng hóa hữu hạn và phụ thuộc vào việc sử dụng của con

người. Do vậy hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm, luôn gắn liền với nhu cầu và cầu,
làm cho thị trường BĐS luôn mất cân đối cung cầu và đẩy giá bất động sản không
ngừng tăng lên.


5

-

Bắt nguồn từ sự khác nhau về kết cấu, kiến trúc, vị trí, diện tích của mỗi loại

BĐS, nên hàng hóa BĐS mang tính dị biệt. Đây cũng là nguyên nhân của việc khó xác
định cung cầu và giá trong thị trường BĐS.
-

Giữa các loại bất động sản tác động qua lại lẫn nhau rất lớn, giá trị của một loại

bất động sản có thể bị tác động tăng giảm từ ảnh hưởng của một loại bất động sản
khác.
2.1.1.3 Giá trị bất động sản
Theo Nguyễn Ngọc Vinh và Nguyễn Quỳnh Hoa (2014) “Giá trị bất động sản là số
tiền ước tính biểu hiện về những quyền lợi, chức năng, công năng, lợi ích mà bất động
sản mang lại cho con người tại một thời điểm nhất định”.
Trên thế giới và các nước phát triển, khái niệm về giá trị thị trường của bất động sản
được chuẩn hóa để làm cơ sở công tác nghiên cứu, quản lý và giao dịch mua bán.
Trong đó, thường được hiểu là giá được hình thành trên một thị trường cạnh tranh và
công khai với điều kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, nơi mà người mua
và người bán đều phải có thông tin đầy đủ, có đủ thời gian quyết định và thừa nhận
rằng giá không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố kích thích thái quá. Khái niệm về giá trị
này đồng nghĩa với giá trị trao đổi hay trong cách nói thông thường là thuận mua vừa
bán.
Trong lĩnh vực bất động sản, một phạm trù giá trị khác gọi là giá trị đầu tư dựa trên
các thông số và giả định của các nhà đầu tư. Có thể minh họa giá trị này như: chi phí
xây dựng của một công ty BĐS đã bỏ ra để duy tu các căn nhà trong khu di tích lịch
sử. Tuy giá trị thị trường của BĐS này tương đối thấp nhưng việc tiến hành những dự
án được cộng đồng khuyến khích cùng với việc được ưu đãi về thuế thì giá trị của các
dự án BĐS này sẽ được các nhà đầu tư đánh giá tích cực hơn.
Một phạm trù khác của giá trị bất động sản là giá trị sử dụng của bất động sản. Có
thể coi đây là phần giá trị của nhu cầu sử dụng cụ thể của một cá nhân nào đó và
không hẳn bằng mức giá mà thị trường có thể sẵn sàng trả. Có thể minh họa giá trị này
bằng ví dụ như: chủ một ngôi nhà hay căn hộ chung cư có thể bỏ ra số tiền 250 triệu
đồng để hoàn thiện nội thất bên trong ngôi nhà theo sở thích và nhu cầu của mình, như
vậy 250 triệu chính là giá trị sử dụng của phần nội thất của ngôi nhà đó. Trên thị
trường, có thể ngôi nhà được chào bán khoảng 2 đến 3 tỷ đồng nhưng người mua có


6

thể chỉ trả thêm một khoảng dưới 150 triệu cho phần nội thất bên trong. Như vậy giá
trị thị trường của ngôi nhà có thể không cao hơn các ngôi nhà khác nhưng tính thêm
giá trị sử dụng thì có thể hấp dẫn hơn.
Trong bất động sản, còn một loại giá trị khác được gọi là giá trị có thể bảo hiểm, là
phần chi phí phải bỏ ra để nâng cấp hoặc xây dựng lại ngôi nhà đó. Khi đánh giá loại
giá trị này thông thường là chi phí ước tính để xây dựng lại tòa nhà và không liên quan
đến phần giá trị đất nền vì không ảnh hưởng bởi các rủi ro phát sinh.
Các phạm trù khác trong giá trị bất động sản có thể kể đến là giá trị sản xuất kinh
doanh vì có thể liên quan đến hoạt động kinh doanh của một doanh nghiệp nào đó và
giá trị thanh lý của bất động sản.
2.1.1.4 Giá cả bất động sản
Cũng như các loại hàng hóa khác, giá cả bất động sản là giá trị thị trường của bất
động sản và được xác định trên quy luật cung cầu của thị trường. Giá bất động sản
thường bao gồm giá trị đất và giá trị nhà. Tuy nhiên, giá trị đất phụ thuộc vào yếu tố tự
nhiên ra hoặc do con người khai hoang và không có giá thành, khi giá trị đất được biểu
hiện bằng tiền thì được gọi là “giá đất”. Còn giá nhà là các khoản chi phí để xây dựng
nên ngôi nhà đó gồm các chi phí liên quan đến nguyên vật liệu, thiết kế, nhân công và
các chi phí khác. Giá cả bất động sản thông thường có các loại sau:
-

Giá mua bán hay giá chuyển nhượng: là giá trị thị trường theo thỏa thuận giữa

người mua và người bàn. Được tính bằng giá căn nhà cộng với giá của quyền sử dụng
đất.
-

Giá cho thuê: là giá thỏa thuận giữa người thuê nhà và chủ nhà theo thời hạn.

Giá này không bao gồm giá trị của quyền sử dụng đất.

-

Giá đất do nhà nước quy định: là mức giá do nhà nước định ra dựa trên điều

kiện thực tế của từng địa phương để làm căn cứ tính thuế đối với việc sử dụng, chuyển
quyền sử dụng, thuê hay cho thuê đất.
-

Giá đất thị trường: là giá bán được biểu hiện bằng tiền của quyền sử dụng đất

tại một thời điểm xác định thông qua thỏa thuận giữa người bán và người mua trên thị
trường. Giá của quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường chịu sự tác động của
quy luật cung cầu, cạnh tranh và thường được tính trên một đơn vị diện tích đất. Tuy


7

nhiên trên thực tế, giá đất thị trường bị ảnh hưởng bởi các yếu tố tăng giá do đầu cơ,
quy hoạch thay đổi, giá chuyển nhượng dưới hình thức thừa kế…
-

Giá đền bù: là mức giá của nhà nước hoặc chủ đầu tư dung cho mục đích giải

phóng mặt bằng.
2.1.1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS
BĐS tuy là một loại hàng hóa đặc biệt nhưng giá BĐS cũng theo quy luật cung cầu
thị trường. Khi cầu lớn hơn cung giá có xu hướng tăng lên cao và ngược lại. Tuy
nhiên, giá BĐS ở Việt Nam hiện nay còn phụ thuộc vào những yếu tố khuyết tật của
thị trường như: những yếu tố xuất phát từ “đầu cơ”,“cạnh tranh không lành mạnh”.
Đồng thời còn phụ thuộc vào những yếu tố xuất phát từ các quy hoạch của Nhà nước

như: nâng cấp hạ tầng cơ sở, tăng giảm thuế cho nhà đầu tư xây dựng, các đơn vị kinh
doanh trong lĩnh vực BĐS, chính sách hỗ trợ cho mua nhà cho người thu nhập thấp
(gói 30.000 tỷ). Ngoài ra, giá BĐS còn phụ thuộc vào những yếu tố bắt nguồn từ các
đặc trưng văn hóa xã hội, yếu tố tâm lý, truyền thống như: nhà từ đường thường không
bán, những người lớn tuổi thường có xu hướng không thích chung cư......
Tóm lại, có bốn nhóm nhân tố tác động đến giá BĐS nói chung và giá nhà chung cư
nói riêng. Cụ thể:
- Nhóm các yếu tố tự nhiên, gồm:
+ Vị trí của BĐS: Thông thường những BĐS nằm tại các khu vực trung tâm đô
thị hay vùng chuyên biệt nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nằm ở các khu vực
vùng ven. Ngoài ra những BĐS có vị trí tại các góc ngã tưhay ngã ba, trên các tuyến
trục giao thông quan trọng có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác.
+ Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: là diện tích của thửa đất
hoặc lô đất đó.
+ Địa hình BĐS toạ lạc: là địa hình nơi BĐS toạ lạc, thường có sự khác biệt về
giá trị của các BĐS ở những khu vực cao và thấp. Ở những khu vực thấp hay thường
bị triều cường, ngập nước. Do vậy giá BĐS tại đây có xu hướng thấp hơn.
+ Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS: nếu so sánh hai loại BĐS có cùng
vị trí và diện tích thì BĐS nào có kiến trúc đẹp và phù hợp thì giá trị của nó thường sẽ
cao hơn và ngược lại.


8

+ Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh
hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
+ Các rủi ro của tự nhiên: ở những khu vực thường có khí hậu khắc nghiệt và
thường có các sự cố thiên tai (bão, lụt, động đất..) thì giá trị BĐS sẽ thấp và ngược lại.
- Nhóm các yếu tố kinh tế gồm:
+ Khả năng sinh lời từ BĐS: mức sinh lời hàng năm từ BĐS mang lại ảnh

hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Sinh lời càng cao thì giá trị BĐS càng cao
và ngược lại.
+ Chất lượng nội thất gắn liền với BĐS: mức độ hoàn thiện của nội thất thiết
yếu trong BĐS như điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ cũng có ảnh hưởng đến giá
trị BĐS đó. Nội thất càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì giá trị BĐS càng cao và
ngược lại.
- Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường gồm: Tính hữu dụng của BĐS và nhu cầu
của thị trường về từng loại BĐS.
- Nhóm các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS gồm:
+ Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng
đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng… BĐS càng có pháp lý rõ ràng thì giá trị BĐS
càng cao và ngược lại.
+ Các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác
gắn với BĐS: tình trạng thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở
hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung.
2.1.1.6 Các phương pháp định giá bất động sản
- Phương pháp so sánh hay so sánh trực tiếp: phương pháp này dựa trên cơ sở lý
thuyết cho rằng: giá bán của BĐS được xem xét có nhiều đặc điểm tương tự như các
BĐS đã được bán trên thị trường và được sử dụng để ước lược giá trị thực của BĐS
đó. Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam
cũng như nhiều nước trên thế giới.
- Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư): dựa trên thu nhập ròng
trung bình hàng năm từ một BĐS để tính ra giá trị của BĐS đó. Tuy nhiên, phương
pháp này đòi hỏi các tham số để tính toán giá trị BĐS phải có độ chính xác cao, trong


9

khi việc xác định chúng phụ thuộc vào điều kiện dự kiến trước. Vì vậy, độ chính xác
của kết quả tính toán thường bị hạn chế.

- Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành): phương pháp này chủ yếu được áp
dụng để định giá những BĐS ít được mua bán trên thị trường như: nhà thờ, chùa,
trường học, bệnh viện, công sở.... Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp này giả
định giá trị của một tài sản có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự, nghĩa là
bằng giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng theo giá hiện hành.
- Phương pháp lợi nhuận: chủ yếu được áp dụng để định giá của các tài sản đặc biệt
như rạp chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ
thuộc vào khả năng sinh lời từ tài sản đó. Tuy nhiên, điểm hạn chế chính là chỉ có
BĐS mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận mới sử dụng được phương pháp này.
- Phương pháp thặng dư: thực chất phương pháp này là một dạng của phương pháp
giá thành, được thực hiện trên nguyên tắc: giá trị BĐS còn lại bằng giá trị công trình
BĐS trừ đi tổng chi phí và lợi nhuận. Phương pháp này thường được áp dụng để tính
toán giá trị của các loại BĐS theo mục đích sử dụng trong tương lai.
2.1.2 Cơ sở lý thuyết về căn hộ chung cư
2.1.2.1 Khái niệm căn hộ chung cư
Từ thế kỷ thứ VI trước công nguyên người La Mã đã sử dụng khái niệm “chung
cư” với tên gọi là “condominium”, trong đó “con” nghĩa là “của chung” còn
“dominium” là “quyền sở hữu”. Trong lịch sử, người La Mã cũng được xem là những
người tiên phong trong việc xây dựng nhà chung cư trên thế giới. Mỗi một nhà chung
cư (còn được gọi là “insula”) có diện tích tầng trệt vào khoảng 400m2, tầng cao có lúc
lên tới 7 tầng.
Ngày nay, chung cư (condominium) không còn là một hình thức tài sản nguyên vẹn
mà là một hình thức quyền sở hữu. Một chung cư thường được xây dựng trên một
khuôn viên khu đất với mặt bằng các công trình phía trên và các căn hộ được xây dựng
bên trong chung cư. Một cá nhân hoặc hộ gia đình được quyền sỡ hữu căn hộ có nghĩa
là sở hữu phần diện tích giữa các bức tường, giữa sàn và trần căn hộ. Đồng thời sở hữu
phần sử dụng chung thuộc khuôn viên khu căn hộ.
Tại Singapore, “chung cư” được xây dựng để nhằm để khai thác triệt để quỹ đất
hiện có và là thước đo sự phát triển đô thị. Khái niệm này được sử dụng như một định

10

nghĩa về quy hoạch hơn là về pháp lý. Tại đây “chung cư” được phân thành hai loại:
“flat” và “condominium”. “Flat”là loại dự án nhà ở không sở hữu đất, một căn hộ chỉ
dành riêng cho mục đích ở và có lối vào riêng được tách từ diện tích chung của khu
nhà chung cư. Một dự án “Flat” chỉ cần đảm bảo các quy định về khoản lùi và chỉ giới
xây dựng không cần có quy mô diện tích tối thiểu bởi không có quy định về điều này.
“Condominium” thì yêu cầu quy mô diện tích khu đất lớn hơn với diện tích tối
thiểu được quy định cụ thể là 4.000m2, phải có các dịch vụ tiện ích giải trí, thể thao,
khu công viên trong khuôn viên và phục vụ theo các nhu cầu của cộng đồng cư dân
chung cư đồng thời thuộc quyền sở hữu của họ. Hiện nay, “Condominium” cùng với
“Flat” làm cho Singapore trở thành quốc gia có quỹ nhà ở với mật độ xây dựng trung
bình, cao trên thế giới.
Tại Việt Nam, theo nội dung điều 03 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: nhà chung cư
là nhà có 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ trên một tầng, có lối đi, cầu thang chung và có
hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân. Bao gồm cả
chung cư được xây với mục đích để ở và chung cư được xây với mục đích hỗn hợp
vừa ở vừa kinh doanh. Mỗi hộ gia đình, cá nhân đều có phần sở hữu riêng và phần sở
hữu chung ở nhà chung cư.
2.1.2.2 Phân hạng căn hộ, nhà chung cư hiện nay
Theo thông tư số 31/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng, tiêu chí phân hạng nhà
chung cư dựa trên cơ sở 4 nhóm tiêu chí sau:
- Các tiêu chí liên quan đến kiến trúc hoặc quy hoạch.
- Các tiêu chí liên quan đến hệ thống kỹ thuật.
- Các tiêu chí liên quan đến hạ tầng cơ sở, dịch vụ.
- Các tiêu chí liên quan đến chất lượng, công tác quản lý và vận hành.
Theo nội dung thông tư 31/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng: nhà chung cư được
phân thành 3 hạng như sau:
- Hạng A: là nhà chung cư phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí (theo phụ

lục 12)
-Hạng B: là nhà chung cư đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí. (theo phụ lục
13 )


11

-Hạng C: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng nhưng
không đạt đủ tiêu chí để công nhận hạng A và hạng B.
2.1.2.3 Đặc điểm của thị trường căn hộ chung cư
Tương tự khái niệm“thị trường”, “thị trường căn hộ chung cư” thường được hiểu là
nơi diễn ra các giao dịch về hàng hóa căn hộ chung cư, là nơi tập hợp các điều kiện,
thỏa thuận mà thông qua đó người mua và người bán tiến hành sự trao đổi hàng hóa
với nhau. Tuy nhiên, do hàng hóa căn hộ chung cư khác với các loại hàng hóa thông
thường nên chúng có những đặc điểm riêng.
Đặc điểm đầu tiên là đặc điểm vùng, vì căn hộ là loại hàng hóa không thể di chuyển
hoặc dời đi được. Do vậy, nó thường gắn với các đặc điểm kinh tế, tự nhiên và xã hội
của vùng đồng thời phụ thuộc vào nét văn hóa truyền thống và đặc điểm tâm lý của
từng vùng.
Cung về hàng hóa căn hộ phản ứng chậm hơn so với biến động của cầu và giá của
căn hộ. Đối với hàng hóa căn hộ chung cư, khi cầu tăng nhưng cung không thể đảm
bảo đáp ứng nhanh như các loại hàng hóa khác. Do vậy, loại hàng hóa này cần phải có
thời gian để tạo ra sản phẩm.
Thị trường căn hộ chung cư chịu sự chi phối của pháp luật, mọi giao dịch trên thị
trường căn hộ chung cư đều phải có sự giám sát và quản lý của Nhà nước như đăng ký,
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Các căn hộ chung có pháp lý sẽ có giá trị hơn bởi
chúng được quyền tham gia vào tất cả các hoạt động giao dịch như: chuyển nhượng,
hợp thức hóa, thế chấp…..Việc tham gia của Nhà nước đối với thị trường căn hộ
chung cư thông qua pháp luật làm cho thị trường này có tính ổn định và an toàn hơn.
2.1.3 Lý thuyết Vị thế - Chất lượng

Lý thuyết Vị thế – Chất lượng được TS. Hoàng Hữu Phê và Giáo sư Patrick Wakely
phát triển và công bố vào năm 2000 tại Đại học Tổng hợp Luân Đôn (UCL) với tiêu đề
“Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới về vị trí dân cư đô
thị” (Phe & Wakely, 2000). Lý thuyết mô tả động học (dynamics) của việc hình thành
và phát triển các khu dân cư đô thị. Một bất động sản thông thường có 2 thuộc tính:
Thuộc tính tự nhiên là chất lượng của BĐS bao gồm các tính chất vật lý hữu hình đo
lường được như diện tích, số phòng ngủ, số phòng vệ sinh, số tầng cao, kết cấu công
trình. Thuộc tính này quyết định giá trị hữu hình của BĐS


12

Thuộc tính xã hội là vị thế của BĐS, một hình thức đo lường sự mong muốn của thị
trường, xã hội đối với BĐS tại một vị trí xác định. Vị thế BĐS phụ thuộc vào đặc điểm
kinh tế, văn hóa, xã hội , chất lượng môi trường sống, và cả đặc điểm tâm lý xã hội của
vùng miền nơi mà BĐS đó tọa lạc. Do vậy thuộc tính này quyết định giá trị vô hình
của BĐS.
Trên thị trường bất động sản, dưới tác động của cung cầu, điểm cân bằng thị trường
hình thành nên giá trị trao đổi của BĐS. Giá trị này là tổ hợp của giá trị của vị thế BĐS
và chất lượng BĐS.
2.1.4 Lý thuyết về mô hình Hedonic
Thuật ngữ “hedonic” có nghĩa là sự hài lòng. Phương pháp định giá Hedonic dựa
trên cơ sở giá của một loại hàng hóa không đồng nhất và có thể được xác định thông
qua các yếu tố liên quan đến hang hóa đó (Ví dụ như: khối lượng, kích cỡ, khoảng
cách địa lý….). Kỹ thuật định giá Hedonic là kỹ thuật phân tích hồi quy được sử dụng
để xác định giá trị của những thuộc tính tác động đến giá trị hàng hóa trên thị trường
trong một giai đoạn cụ thể. Mô hình Hedonic cơ bản có dạng:
Pi = f (S1i….Ski ,N1i….Nmi, Z1i….Zni)
Trong đó: Pi là giá nhà
S= Đặc điểm của kết cấu nhà ở (1…k), như: diện tích nhà, số lượng phòng, loại

hình xây dựng và một số nhân tố khác.
N= Đặc điểm của khu dân cư (1…m), như: khoảng cách tới nơi làm việc, chất
lượng của trường học, tỷ lệ tội phạm địa phương và các nhân tố khác.
Z= Đặc điểm của môi trường (1…n), như: chất lượng không khí, nguồn nước, tiếng
ồn và các nhân tố khác.
Ban đầu mô hình được sử dụng để nghiên cứu mối quan hệ giữa giảm thiểu ô nhiễm
không khí tác động đến giá trị tài sản, mô hình Hedonic trở thành một nghiên cứu quan
trọng trong nửa sau của những năm 1970 và cả năm 1980 và được ứng dụng nhiều
trong việc xác định các chỉ số giá. Trong thời kỳ này, phương thức định giá Hedonic
đã được chuyển đổi và trở thành một trong những công cụ rất quan trọng đối với
nghiên cứu học thuật, được sử dụng nhiều trong các nghiên cứu lý thuyết và thực
nghiệm xác định giá trị tiền tệ của hàng hóa liên quan đến đặc tính của môi trường và
địa điểm của BĐS.


13

Mô hình Hedonic kiểm soát các đặc điểm của tài sản. Do đó, cho phép các nhà phân
tích phân biệt được tác động sự thay đổi của mẫu. So với phương pháp định giá truyền
thống như phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương
pháp lợi nhuận hoặc phương pháp thặng dư thì có thể nói phương pháp định giá bằng
mô hình Hedonic thực sự được coi là một phương pháp xác định giá tiên tiến và được
sử dụng nhiều tại các nước phát triển.
2.1.5 Tổng quan các nghiên cứu trong và ngoài nước
2.1.5.1 Nghiên cứu nước ngoài
Nghiên cứu của Wen Hai-Zhen (2005) ứng dụng mô hình Hedonic nghiên cứu các
yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà tại thành phố Hàn Châu –Trung Quốc. Nghiên cứu phân
tích sự tác động của 18 biến độc lập đến giá nhà tại Hàn Châu dựa trên dữ liệu thu thập
từ 290 mẫu nhà ở được khảo sát thực tế. Kết quả nghiên cứu chỉ ra 14 biến trong 18
biến có ảnh hưởng quan trọng theo mức độ từ nhiều đến ít lên giá nhà khảo sát như:

diện tích sàn, khoảng cách đến hồ phía Tây, môi trường bên trong, khoảng cách đến
trung tâm thương mại, điều kiện giao thông, chất lượng quản lý khu vực.
Nghiên cứu của Annette Mr.Kim (2007) sử dụng mô hình hồi quy Hedonic để xem
xét tác động của tính pháp lý đến giá nhà tại TP.HCM và Hà Nội. Tác giả xây dựng
mô hình với các biến đại diện cho tính pháp lý như giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, sổ đỏ, sổ hồng và các giấy tờ pháp lý liên quan. Kết quả phân tích cho thấy tính
pháp lý có ảnh hưởng rất mạnh đến giá nhà cụ thể: nhà có giấy chứng nhận quyền sở
hữu, sổ đỏ, sổ hồng có mức giá cao hơn.
Nghiên cứu của Selim (2008), nghiên cứu những yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà tại
Thổ Nhĩ Kỳ. Selim phân tích dựa trên số liệu khảo sát trên toàn lãnh thổ nước Thổ Nhĩ
Kỳ năm 2004 với cỡ mẫu là 5.741 mẫu phân tích gồm 46 biến trong đó có các biến về
đặc điểm vị trí, loại nhà, số phòng, hệ thống nước, diện tích, hồ bơi. Mô hình được
xây dựng là mô hình hồi quy logarit có dạng: LnP =bx +u, với P là giá căn nhà, x là
các đặc trưng của căn nhà, b là hệ số hồi quy và u là độ lệch chuẩn.
Nghiên cứu của Cebula J.Richard (2009), nghiên cứu thị trường nhà ở tại thành
phố Savannah, Georgia sử dụng mô hình định giá Hedonic. Nghiên cứu sử dụng 24
biến và kết quả chỉ ra rằng giá bán thực tế của nhà ở trong giai đoạn 2000-2005 chịu
ảnh hưởng nhiều bởi các yếu tố như: số lượng phòng ngủ, lò sưởi, diện tích không gian


14

sống, khoảng cách từ nhà đến quảng trường…Bên cạnh đó, kết quả nghiên cứu còn
nhận định rằng giá bán nhà ở có xu hướng tăng cao hơn vào tháng năm và tháng bảy
hàng năm.
Nghiên cứu của Aluko Ola (2011), nghiên cứu giá nhà ở tại thành phố Lagos,
Nigeria. Bài nghiên cứu chỉ ra giá trị nhà chịu ảnh hưởng bởi yếu tố liên quan đến vị
trí căn nhà như: khoảng cách đến trường học, thời gian đi đến các khu vực trung
tâm….Và các yếu tố khu vực lân cận như: mức độ an ninh khu vực, số lượng trường
học, bệnh viện trong khu vực.

Nghiên cứu của Davor Kunovac, Enes Đozovic, Gorana Lukinia và Andreja Pufnik
(2008) phân tích định lượng bằng mô hình Hedonic dựa trên 14.349 mẫu dữ liệu bất
động sản được bán tại 4 vùng miền khác nhau của Croatia để xây dựng chỉ số giá bất
động sản. Nhóm tác giả chia các đặc điểm của bất động sản thành 2 nhóm: vị trí và
chất lượng. Bài nghiên cứu đã chỉ ra rằng có 6 biến độc lập phù hợp cho mô hình gồm:
diện tích sàn, số phòng, số tầng, thời điểm xây dựng, thời gian sử dụng và loại hình sử
dụng.
2.1.5.2 Nghiên cứu trong nước:
Nguyễn Mạnh Hùng và các cộng sự (2008), xuất phát từ thực tế định giá bất động
sản ở Việt Nam vận dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng đã đưa ra những quan điểm
khoa học và phương pháp định giá bất động sản, đồng thời kết quả nghiên cứu được
kiểm chứng thông qua phân tích định lượng hồi quy giá nhà đất với 4 yếu tố cơ bản:
diện tích nhà, số tầng, khoảng cách đến trung tâm, vị trí nhà.
Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011) ứng dụng mô hình Hedonic về các yếu
tố ảnh hưởng tới giá bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh. Nghiên cứu dựa trên 160 mẫu
căn nhàđược khảo sát thực tế trên 6 tuyến đường: Nguyễn Trãi, Điện Biên Phủ, Hai Bà
Trưng, Võ Thị Sáu, Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Trần Hưng Đạo và sử dụng phương pháp
phân tích định lượng hồi quy theo mô hình Hedonic kết hợp với thuyết Vị thế - Chất
lượng có mở rộng. Mô hình được xây dựng có dạng cụ thể như sau: LnP =βx +u
Trong đó, P là giá nhà, β là hệ số hồi quy, u là độ lệch chuẩn và X là các biến giải
thích của mô hình. X gồm 5 biến liên quan đến vị thế của bất động sản: vị trí, khoảng
cách đến trung tâm (chợ Bến Thành), khoảng cách đến mặt tiền đường, chiều rộng
đường hẻm phía trước và mục đích sử dụng bất động sản (để ở hoặc kinh doanh). Và 5


15

biến liên quan đến chất lượng của bất động sản gồm: diện tích đất, diện tích nhà, số
lầu, sân thượng, hình dáng. Kết quả phân tích cho thấy yếu tố vị trí của bất động sản
có ảnh hưởng mạnh nhất đến giá. Giá nhà mặt tiền đường cao hơn trong hẻm trung

bình là 84,6% và nhà càng nằm sâu trong hẻm thêm 1m thì giá trung bình giảm thêm
0,14%. Bên cạnh đó giá nhà cách xa trung tâm 1km thì giá cũng sẽ giảm trung bình là
7,3%. Tương tự, diện tích đất tăng thêm 1m2 thì giá cũng sẽ tăng thêm 1,3%. Tuy
nhiên kết quả phân tích cũng cho thấy diện tích nhà ảnh hưởng rất nhỏ đến giá. Giá chỉ
tăng thêm 0,1% khi diện tích nhà tăng thêm 1m2.
Nguyễn Ngọc Vinh (2012), nhận diện 18 yếu tố tác động lên giá trị bất động sản.
Tác giả phân chia các yếu tố này thành 5 nhóm. Nhóm các yếu tố liên quan đến vị trí
gồm: hạ tầng, an ninh, môi trường, giao thông, cảnh quan. Nhóm yếu tố chất lượng
gồm: hình dáng, kích thước, kiến trúc, xây dựng. Nhóm yếu tố kinh tế gồm: lợi ích
tiềm năng, lợi ích kinh doanh, quyền tài sản. Nhóm yếu tố tình trạng sử dụng gồm:
chức năng sử dụng, trang trí nội thất. Nhóm yếu tố phi bất động sản gồm:các bất động
sản đính kèm, chính sách, giá trị vô hình. Kết quảnghiên cứu chỉ ra rằng trong 5 nhóm,
nhóm yếu tố vị trí có tác động mạnh nhất đến giá căn hộ.
Hồ Thị Nhài (2015), luận văn thạc sĩ “Phân tích các yếu tố tác động lên giá căn hộ
chung cư, nghiên cứu điển hình trên địa bàn Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh”.
Nghiên cứu thực hiện phân tích định lượng hồi quy ứng dụng mô hình Hedonic dựa
trên dữ liệu khảo sát thu thập 130 mẫu căn hộ từ 20 tòa nhà chung cư đã mở bán,có
giao dịch thành công trên địa bàn Quận 2 và có giá dao động từ 14 triệu/m2đến 25
triệu/m2. Với 12 biến độc lập được đưa vào mô hình, kết quả nghiên cứu cho thấy chỉ
có 7 biến có ảnh hưởng đến giá gồm: khoảng cách đến trung tâm, vị trí tầng, số nhà vệ
sinh, vị trí căn hộ trên tầng, môi trường xung quanh, dịch vụ tiện ích, uy tín chủ đầu tư
Nguyễn Tấn Phong (2015), luận văn thạc sĩ “ Xây dựng chỉ số giá gốc căn hộ
chung cư nghiên cứu điển hình tại Quận 2 và Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh”.
Nghiên cứu ứng dụng mô hình hồi quy hedonic thực hiện trên bộ dữ liệu 680 mẫu
khảo sát các căn hộ chung cư trên địa bàn Quận 2 và Quận 7 theo 2 phân khúc giá: từ
15-25 triệu/m2 (341 mẫu) và trên 25triệu/m2 (339 mẫu). Kết quả nghiên cứu xác định
có 9 yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ gồm: diện tích sàn, an ninh, hạ tầng xã hội, dịch
vụ tiện ích, khoảng cách đến trung tâm, môi trường cảnh quan, phương thức thanh