THỰC TRẠNG cấp GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN sử DỤNG đất, QSH NHÀ ở và tài sản gắn LIỀN với đất TRÊN TRÊN địa bàn HUYỆN NGHĨA đàn GIAI đoạn 2016 – 2018

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

BTNMT

Bộ Tài nguyên Môi trường

CT

Chỉ thị

CP

Chính phủ

CV

Công Văn

NĐ

Nghị định

QĐ

Quyết định

TCĐC

Tổng Cục Địa Chính

TT

Thông tư

TTg

Thủ tướng chính phủ

TW

Trung ương

UBND

Ủy ban nhân dân

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

HĐND

Hội đồng nhân dân

1


DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU

2


PHẦN MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên, nguồn lực quan trọng thúc đẩy quá trình
phát triển kinh tế - xã hội, giữ vững ổn định tình hình chính trị - xã hội, đảm
bảo an ninh, quốc phòng và là thành quả tạo lập, bảo vệ của nhiều thế hệ
người dân. Đất đai không chỉ đơn thuần là nơi sinh sống, sản xuất của con người
mà nó còn là nơi diễn ra các hoạt động giao lưu văn hóa, trao đổi thông tin, làm
phong phú cuộc sống của con người, tạo nên nét văn hóa riêng của từng quốc
gia, từng dân tộc.
Qua quá trình sản xuất, khai thác từ nguồn lợi của đất, con người đã tạo
ra lương thực, thực phẩm, trang phục, nơi làm việc… Tuy nhiên, quỹ đất có
hạn nó không thể sinh ra thêm do đó cần phải quản lý tốt quỹ đất hiện có. Vấn
đề quản lý việc sử dụng đất đai ngày càng trở lên quan trọng trong bối cảnh
bùng nổ dân số, công nghiệp hóa - hiện đại hóa và nguồn tài nguyên ngày
càng cạn kiệt như ngày nay. Vì vậy, công tác quản lý đất đai ngày càng được
Nhà nước và cấp chính quyền chú trọng quan tâm. Để quản lý chặt chẽ những
biến động cả về đất đai và chủ sử dụng đất, Nhà nước phải thực hiện công tác
đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất (sau đây Gọi là Giấy chứng nhận) và lập hồ sơ địa chính.
Các quốc gia trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng để quản lý chặt
chẽ và sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai từ Nhà

nước đã ban hành một loạt các văn bản pháp luật về đất đai.
Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 1992 khẳng định: “đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý”
Luật Đất đai 2013 đã kế thừa, bổ sung và sửa đổi một số điều của các
Luật Đất đai trước đó cũng như các văn bản dưới luật có liên quan đến công
tác quản lý sử dụng đất đang từng bước đi vào thực tế.
Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về
đất đai trong đó trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ
sơ địa chính. Đây thực chất là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ
thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng
đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người
sử dụng, quản lý đất theo pháp luật. Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm

3


bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết
kiệm, hiệu quả và khoa học.
Huyện Nghĩa Đàn là một trong 21 đơn vị hành chính của tỉnh Nghệ An
- một trong 6 tỉnh thuộc vùng kinh tế Bắc Trung Bộ, là địa bàn chịu sự chi
phối, tác động thu hút đầu tư của các chương trình dự án trong vùng, mức độ
đầu tư trong mọi lĩnh vực đều tăng lên, nhất là các lĩnh vực: công nghiệp,
nông nghiệp công nghệ cao, xây dựng phát triển các khu dân cư theo hướng
đô thị hoá…Do vậy dẫn đến việc các loại đất trên địa bàn huyện có sự chuyển
dịch mạnh mẽ, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế của huyện.
Để đảm bảo quản lý Nhà nước về đất đai một cách hợp lý, hiệu quả đến

từng thửa đất, từng đối tượng sử dụng, huyện Nghĩa Đàn đã xác định đăng ký,
cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất là nội dung quan trọng để nâng cao trách nhiệm quản lý và bảo vệ quyền
lợi cho người sử dụng. Thực tế thời gian huyện đã chú trọng công tác tuyên
truyền, vận động và tạo điều kiện để người dân thực hiện các thủ tục hoàn
thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ
quan, công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn còn nhiều tồn tại và gặp nhiều khó
khăn.
Từ thực tế cũng như nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của công
tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyến sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất cùng với sự nhận thức ở trên tôi tiến hành thực hiện đề tài:
“Nghiên cứu thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An
giai đoạn 2016 - 2018”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
nguồn vốn to lớn của đất nước. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
- Đất đai là một tài sản vô cùng quý giá và mỗi chủ sử dụng đất đều
muốn công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của mình để được
chứng thực về tính pháp lý về quyền sử dụng đất và có thể sử dụng các quyền
của người sử dụng đất để thực hiện các giao dịch dân sự.
- Vì vậy công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong
những công tác cấp thiết trong công tác quản lý đất đai.

4

- Mục tiêu nghiên cứu công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
như sau:
- Tìm hiểu về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của địa
phương.
- Đánh giá những thuận lợi và khó khăn trong quá trình cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất
- Đưa ra những biện pháp khắc phục công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Tìm hiểu về tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An năm 2016 - 2018.
- Đánh giá những thuận lợi và khó khăn trong quá trình cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn.
- Đưa ra những biện pháp khắc phục công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn.
- Đề xuất một số biện pháp có tính khả thi, phù hợp với điều kiện của
địa phương liên quan đến công tác cấp GCNQSD đất .
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức và cơ sở tôn giáo.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Nội dung: Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Không gian: Tiến hành trên địa huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An
Về thời gian: thời gian thực hiện đề tài từ ngày 30/12/2017 đến ngày
30/4/2018
5. Nội dung nghiên cứu
- Nghiên cứu điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội địa bàn huyện Nghĩa
Đàn.

- Nghiên cứu quy trình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất tại huyện
Nghĩa Đàn.

5


- Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn.
- Đề xuất một số giải pháp khắc phục nhằm đẩy mạnh tiến độ cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn
liền với đất cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.
6. Phương pháp nghiên cứu
6.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu
Thu thập tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, số liệu
quản lý nhà nước về đất đai và các văn bản có liên quan:
Tại cơ quan chức năng thu thập các thông tin về điều kiện tự nhiên ,
kinh tế - xã hội, thống kê đất đai, các loại giấy tờ, số sách các thông tin liên
quan đến đề tài nghiên cứu.
Thu thập các thông tin dựa vào các báo cáo có sẵn của xã như: báo cáo
quy hoạch,báo cáo thuyết minh tổng hợp, báo cáo công tác thống kê kiếm kê
đất đai, các số liệu bảng biểu khác có liên quan... để có được các thông tin cần
thiết phục vụ cho công tác nghiên cứu đề tài.
Thu thập thông tin, số liệu về tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất huyện
Nghĩa Đàn phục vụ cho công tác nghiên cứu của đề tài.
6.2. Phương pháp xử lý số liệu
Trên cơ sở những tài liệu, số liệu thu thập được tiến hành chọn lọc, sắp
xếp lựa chọn những thông tin phù hợp với chuyên đề. Sử dụng phần mềm
Excel để phân tích, tổ hợp và sử lý số liệu điều tra thu thập được.

6.3. Phương pháp phân tích so sánh
Tiến hành so sánh chuỗi các số liệu từ đó phân tích sự biến động qua
các thời kỳ từ năm 2015 đến năm 2017 liên quan đến cấp giấy chứng nhận từ
đó rút ra những nhận định về các mặt đạt được, hạn chế của công tác cấp
GCNQSD đất.
6.4. Phương pháp đánh giá
Thông qua kết quả nghiên cứu, đưa ra các đánh giá, nhận định, từ
những thuận lợi và tồn tại của công tác cấp GCNQSD đất làm cơ sở cho việc
đề xuất giải pháp.
7. Cấu trúc đề tài
Ngoài phần mở đầu và kết luận đề tài gồm có 3 chương:
Chương 1. Tổng quan về các vấn đề nghiên cứu

6


Chương 2. Thực trạng cấp giấy chứng nhận GCNQSD đất, QSH nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn giai đoạn 2016
- 2018
Chương 3. Phương hướng và một số giải pháp nâng cao hiệu quả cấp
GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện
Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An
PHẦN NỘI DUNG
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lí luận và cơ sở pháp lý của cấp GCNQSD đất
1.1.1. Khái quát về quyền SDĐ và cấp GCNQSD đất
1.1.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất
* Quyền sở hữu bao gồm các quyền sau:
- Quyền chiếm hữu: là quyền năm giữ một tài sản nào đó và là quyền
loại trừ người khác tham gia sử dụng tài sản đó.

- Quyền sử dụng: là quyền được lợi dụng các tính năng của tài sản để
phục vụ cho các lợi ích kinh tế và đời sống của con người.
- Quyền định đoạt: là quyền quyết định số phận pháp lý của tài sản.
Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai là quyền sở hữu và quyền
sử dụng được áp dụng trực tiếp với khách thể đặc biệt là đất đai. Đối với
nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thông nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng
đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng
đất đối với người đang sử dụng đất ôn định; quy định quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất. Như vậy, Nhà nước là chủ thể đặc biệt của quyền sở
hữu đất đai, còn các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình chỉ có quyền sử dụng đất
đai chứ không có quyền định đoạt đất đai.
1.1.1.2. Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận là chứng thư pháp
lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên
tâm đâu tư, cải lạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền,
nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp Luật. Do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người
sử dụng đất, GCNQSD đất chính là cơ sở pháp lý đê Nhà nước công nhận

7


và bảo hộ quyền sử dụng đất của chủ sử dụng. GCNQSD đất có vai trò rất
quan trọng, nó là các căn cứ để xây dựng các quy định về đăng ký, theo dõi
biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân sự về đất đai, các thấm quyền và
trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ về tài chính
của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử lý vi phạm về đất đai.

1.1.2. Vai trò của công tác đăng ký đất đai và sự cần thiết phải cấp giấy
chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.1.2.1. Vai trò của công tác đăng ký đất đai
- Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước,
cộng đồng công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian
tiến hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tố
nhất. Nhà nước biết được chác để quản lý chung qua việc dung công cụ đăng
ký đất đai để quản lý. Lợi ích của công dân có thể thấy được như Nhà nước
bảo vệ quyền và bảo vệ người công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích
dầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất
đai.
- Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là sở
hữu Nhà nước Nhà nước chia cho dân sử dụng trên bề mặt, không được khai
thác trong lòng đất và trên không, nếu được phải có sự cho phép của Nhà
nước. Bảo vệ hợp pháp và giám sát nghĩa vụ theo quy định của pháp Luật để
đảm bảo lợi ích chung của toàn xã hội. Vì vậy đăng ký đất đai với vai trò thiết
lập hệ thống thông tin về đất đai sẽ là công cụ giúp Nhà nước quản lý.
- Đăng ký đất đai để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài
nguyên đất. Biết mục đích sử dụng, từ đó điều chỉnh hợp lý các thông tin hồ
sơ địa chính, hồ sơ địa chính cung cấp tên chủ sử dụng, diện tích, vị trí, hình
thể, góc cạnh, thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng, những ràng buộc thay
đổi trong quá trình sử dụng và quản lý của những thay đổi này.
1.1.2.2. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
nhất quản lý. Nhà nước giao cho các tố chức, hộ gia đình và cá nhân sử
dụng ổn định lâu dài và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký
quyền sử dụng đất. Đây là một yêu cầu bắt buộc phải thực hiện đối với mọi
đối tượng sử dụng đất trong các trường họp như: đang sử dụng đất chưa
đăng ký, mới được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử

dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung quyền

8


sử dụng đất đã đăng ký. Chúng ta phải thực hiện việc đăng ký và cấp
GCNQSD đất bởi vì:
- GCNQSD đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất
đai
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa
vụ khi sử dụng đất đúng theo pháp Luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa
các lợi ích trong việc sử dụng đất. Thông qua việc đăng ký và cấp
GCNQSD đất, cho phép xác lập một sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý
giữa cơ quan Nhà nước và những người sử dụng đát đai trong việc châp
hành Luật đát đai. Đông thời, việc đăng ký và cáp GCNQSD đất sẽ cung
cáp thông tin đây đủ nhát và làm cơ sở pháp lý đê Nhà nước xác định
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra
tranh chấp, xâm phạm ... đất đai.
- GCNQSD đất là điền kiện bảo đảm Nhà nước quản ly chặt chẽ toàn
bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thô. đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy
đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích trong
phạm vi lãnh thổ các cấp hành chính. Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ đối
với toàn bộ đất đai, thì trước hết phải nắm vững toàn bộ các thông tin về
đất đai theo yêu cầu của quản lý. Các thông tin cần thiết cho quản lý Nhà
nước về đất đai bao gồm:
Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng, cần có các thông
tin sau: tên chủ sử dụng đất, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện
tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về

quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng và cơ sở pháp lý.
Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần có là: vị trí, hình
thể, diện tích, loại đất.
Tất cả các thông tin trên phải được thế hiện chi tiết tới từng thửa đất.
Thửa đất chính là đơn vị nhỏ nhất mang các thông tin về tình hình tự nhiên,
kinh tế, xã hội và pháp lý của đất đai theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất
đai.
Đất Từ trước đến nay, ở nước ta thị trường bất động sản vẫn chỉ phát
triển một cách tự phát (chủ yếu là thị trường ngầm). Sự quản lý của Nhà
nước đối với thị trường này hầu như chưa tương xứng. Việc quản lý thị
trường này còn nhiều khó khăn do thiếu thông tin. Vì vậy, việc kê khai
đăng ký, cấp GCNQSD đất sẽ tạo ra một hệ thống hồ sơ hoàn chỉnh cho

9


phép Nhà nước quản lý các giao dịch diễn ra trên thị trường, đảm bảo sự
kết hợp hài hòa giữa các lợi ích. Từ đó góp phần mở rộng và thúc đẩy sự
phát triển của thị trường này.
- Cấp GCNQSD đất là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ
với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai.
Việc xây dựng các văn bản pháp quy về quản lý, sử dụng đất phải
dựa trên thực tế của các hoạt động quản lý sử dụng đất, trong đó việc cấp
GCNQSD đất là một cơ sở quan trọng. Ngược lại, các văn bản pháp quy lại
là cơ sở pháp lý cho việc cấp GCNQSD đất đúng thủ tục, đúng đối tượng,
đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất. Đối với công tác điều tra đo đạc: Kết
quả điều tra đo đạc là cơ sở khoa học cho việc xác định vị trí, hình thế,
kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sử dụng thực tế để phục vụ yêu
cầu tổ chức cấp GCNQSD đất.
Đối với công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Trước hết kết

quả của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp đến công
tác cấp GCN thông qua việc giao đất. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
chính là căn cứ cho việc giao đất, mặt khác quy hoạch và kế hoạch sử dụng
đất cũng ảnh hưởng trực tiếp đến việc cấp GCNQSD đất vì nó cung cấp
thông tin cho việc xác minh những mảnh đất có nguồn gốc không rõ ràng.
Công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất cho thuê đất của
Chính phủ hoặc UBND các cấp có thẩm quyền là cơ sở pháp lý cao nhất để
xác định quyên họp pháp của người sử dụng đát khi đăng ký.
Tác phân hạng đất và định giá đất: Dựa trên két quả phân hạng và
định giá đất để xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đát trước
và sau khi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời nó là
cơ sở xác định trách nhiệm của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng
đất của họ.
Đối với công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất: Nó giúp việc
xác định đúng đối tượng được đăng ký, xử lý triệt để những tồn tại do lịch
sử để lại, tránh được tình trạng sử dụng đất ngoài sự quản lý của Nhà nước.
Như vậy, việc đăng ký và cấp GCNQSD đất nằm trong nội dung chi phối
của quản lý Nhà nước về đất đai. Thực hiện tốt việc cấp GCNQSD đất sẽ
giúp cho việc thực hiện tốt các nội dung khác của quản lý Nhà nước về đất
đai.

10


1.2. Cơ sở pháp lý của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.2.1. Hệ thống các văn bản pháp Luật có liên quan đến cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất
– Luật đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành

01/07/2014;
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP, ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi
tiết một số điều của Luật đất đại 2013;
– Quyết định số 1467/QĐ-BTNMT ngày 21 tháng 7 năm 2014 của Bộ
tài nguyên và môi trường về phê duyệt và công bố kết quả thống kê diện tích
đất đai năm 2013;
– Nghị định 64/CP ngày 27/9/1993, quy định về giao đất cho các hộ gia
đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích nông nghiệp;
– Nghị định 02/CP ngày 5/01/1994 của Chính phủ quy định về giao đất
lâm nghiệp cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào
mục đích sản xuất lâm nghiệp;
– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 43/2014 hướng
dẫn Luật Đất đai năm 2013
– Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ quy định về giá đất
– Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
– Nghị định số 36/2017/NĐ-CP ngày 04 tháng 4 năm 2017 của Chính
phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài
nguyên và Môi trường
– Nghị định 35/2015/NĐ-CP về quản lý, sử dụng đất trồng lúa
– Nghị định 53/2017/NĐ-CP giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép
xây dựng
– Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24/08/2011 của Thủ tướng Chính phủ
về thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp
GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và xây dựng
cơ sở dữ liệu đất đai.
– Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường Quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

11


– Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Có hiệu lực từ
05/07/2014).
– Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính (Có hiệu lực từ
05/07/2014).
– Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ
05/07/2014)
– Thông tư 29/2014/TT-BTNMT về Quy định chi tiết việc lập, điều
chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Có hiệu lực từ 17/07/2014)
– Thông tư 30/2014/TT-BTNMT về Quy định quy định về hồ sơ giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất (Có hiệu lực từ
17/07/2014)
– Thông tư 02/2014/TT-BTNMT về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ( có hiệu từ
ngày 05/07/2014);
Quyết định số 16/2018/QĐ-UBND của UBND tỉnh Nghệ An ngày 03
tháng 04 năm 2018 ban hành quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình,
cá nhân đang sử dụng đất ở và đất vườn, ao gắn liền với đất ở trên địa bàn
tỉnh Nghệ An
1.2.2. Quy định chung về cấp GCNQSD đất
1.2.2.1. Một số nguyên tắc cấp GCNQSD đất
Cấp GCNQSD đất là bước xác lập mối quan hệ pháp lý chặt chẽ, đầy
đủ giữa Nhà nước và người sử dụng; đất, từ đó người sử dụng đất được thực
hiện tốt nhất các quyền và lợi ích tối đa của mình được pháp Luật cho phép.
Cấp GCNQSD đất lần đầu được thực hiện đối với đất đai trên phạm vi cả

nước và được thực hiện từ cơ sở cấp xã, phường, thị trấn.
Khi người sử dụng đất hoàn tất việc kê khai đăng ký đất đai ban đầu
theo đúng trình tự thủ tục pháp Luật và được các cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt, người sử dụng đất sẽ được cấp Giây chứng nhận quyền sử
dụng đất.
UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm tổ chức việc đăng ký đất đai cho
người sử dụng đất, xét duyệt và chuẩn bị hồ sơ trình UBND cấp có thẩm
quyền cấp GCNQSD đất đối với đất thuộc phạm vi quản lý của địa phương.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài Nguyên và Môi
trường - là cơ quan dịch vụ công có chức năng tố chức thực hiện đăng ký sử

12


dụng đất và biến động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính và thực hiện
thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất.
Căn cứ vào Điều 98 Luật đất đai số 45/2013/QH13 quy định về nguyên
tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cụ thể như sau:
(1) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng
đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị
trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất
đó.
(2) Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở
hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ
tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận;
trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy

chứng nhận và trao cho người đại diện.
(3) Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định
của pháp Luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được
miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền
cấp.
(4) Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên
vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa
thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp
chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận

13


quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi
cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
(5) Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế
với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy
chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với

ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có
tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng
đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều
hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh
giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo
đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần
diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo
quy định tại.
1.2.2.2. Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
GCNQSD đất là chứng thư pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cấp cho người sử dụng đất nhằm mục đích bảo đảm quyền của người
sử dụng đất hợp pháp và quản lý chặt chẽ được quỹ đất.
Từ ngày 19/10/2009 theo quy định của Nghị định 88/2009/NĐ-CP được gọi là
GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Trình
tự, thủ tục cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất được quy định và hướng dẫn cụ thể tại Nghị định 88/CP ngày 19/10/2009
của Chính phủ.
Tại Điều 6 - Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính Phủ
quy định nội dung về cấp GCN, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất, quy định như sau:
(1) Quốc hiệu, Quốc huy, tên của Giấy chứng nhận "Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất";
(2) Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất;
(3) Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

(4) Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
(5) Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận.

14


Tổng cục Quản lý đất đai tổ chức việc in ấn, phát hành phôi GCNQSD
đất cho Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường; Lập
và quản lý sổ theo dõi việc phát hành phôi GCNQSD đất; trường hợp phát
hành cho Phòng Tài nguyên và Môi trường thì phải gửi thông báo số lượng
phôi GCNQSD đất và số sêri đã phát hành cho Sở Tài nguyên và Môi trường;
Hướng dẫn, kiểm tra việc quản lý, sử dụng phôi GCNQSD đất ở các địa
phương.

1.2.2.3. Đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo quy định tại Điều 99 Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13
quy định về trường hợp được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất cụ thể như
sau:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy
định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này.
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có
hiệu lực thi hành.
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người
nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất
để thu hồi nợ.

15

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh
chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi
hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu
nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở;
người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc
các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp
nhất quyền sử dụng đất hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị
mất.
1.2.2.4. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo quy định tại Điều 100, Điều 101, Điều 102 của Luật đất đai 2013.
Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất:
* Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
(1) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các
loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng
đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10

năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách
đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm
thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993;

16


c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài
sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với
đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền
với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác
nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp Luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế
độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
theo quy định của Chính phủ.
(2) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ
quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm
theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên
quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ
tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp Luật và đất đó không
có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

(3) Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định
của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản
công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại,
tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải
thực hiện theo quy định của pháp Luật.
(4) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi
hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định
của pháp Luật.
(5) Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền,
miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều
131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được UBND xã nơi có đất
xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

17


* Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng
đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
(1) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu
lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có
hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội
khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được

UBND xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có
tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
(2) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy
định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước
ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp Luật về đất đai, nay được
UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân
cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi
đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
*Điều 102. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất
(1) Tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần
diện tích đất sử dụng đúng mục đích.
(2) Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được giải quyết như sau:
a) Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không
đúng mục đích, cho mượn, cho thuê trái pháp Luật, diện tích đất để bị lấn, bị
chiếm;
b) Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy
ban nhân dân cấp huyện để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch
sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử
dụng đất ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được Nhà nước
giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ

18


đất làm đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải lập phương án bố trí lại
diện tích đất ở thành khu dân cư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất
phê duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý.
(3) Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho
thuê đất quy định tại Điều 56 của Luật này thì cơ quan quản lý đất đai cấp
tỉnh làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
(4) Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các
điều kiện sau đây:
a) Được Nhà nước cho phép hoạt động;
b) Không có tranh chấp;
c) Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01
tháng 7 năm 2004.
1.2.2.5. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại điều 105 của Luật đất
đai 2013 như sau:
(1) UBND cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực
hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường
cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
(2) UBND huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng
dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
(3) Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình
xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì
do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.

19


1.2.2.6. Trình tự, thủ tục công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
(1) Trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
Trình tự, thủ tục cấp GCNQSD đất theo điều 70 nghị định 43/2014/NĐCP, ngày 15/05/2014, quy định trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã hoặc văn phòng đăng ký
đất đai
Hồ sơ gồm (theo quy định tại điều 8 thông tư 24/2014/TT- BTNMT)
• Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;
• Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và
Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của
Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây
gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử
dụng đất.
• Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản

gắn liền với đất.
• Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng
thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về
quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng
nhà ở, công trình đã xây dựng);
• Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ
chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7
năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK.
• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc
miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
• Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích
quốc phòng, an ninh thì ngoài giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và d Khoản
này phải có quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an
về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình; bản sao quyết định của Thủ
tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng,
an ninh trên địa bàn các quân khu, trên địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh
Bộ đội Biên phòng, trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có
tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

20


• Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền
kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án
nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ
đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa
đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.
Bước 2: Trách nhiệm thẩm định, kiểm tra hồ sơ bước đầu của Ủy
ban nhân dân xã
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt

Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký
đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp
xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:
• Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với
nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100
của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và
thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy
hoạch.
Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng
tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có
giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận
tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng
thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải
cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ
nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách
pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
• Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công
việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn
phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản
trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
• Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình
trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân
dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15
ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ
sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:

21

• Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn
phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến
xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;
• Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa
có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử
dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử
dụng đất nộp (nếu có);
• Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong
nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác
nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động
đo đạc bản đồ;
• Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết;
xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào
đơn đăng ký.
• Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc
hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33
và 34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước
đối với loại tài sản đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan
quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng
văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai;
• Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ
sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có).
• Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu
địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính,
trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được
ghi nợ theo quy định của pháp Luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và

môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được
cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp.

22


Bước 4. Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc
sau:
• Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký
quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính
theo quy định của pháp Luật.
• Trả lại cho văn phòng ĐKQSDĐ những trường hợp hông đủ điều kiện
và thông báo lý do.
• Thời gian thực hiện: không quá 03 ngày làm việc, kế từ ngày nhận hồ
sơ
Bước 5. UBND huyện: xem xét, ban hành quyết định cấp giấy, ký
GCNQSD đất
Đất và chuyển GCNQSD đất cho văn phòng đăng ký QSD đất đối với
trường hợp đủ điều kiện.
• Thời gian thực hiện: không quá 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận hồ

sơ.
Bước 6. Văn phòng ĐKQSD đất huyện gửi cho UBND cấp xã nơi có
đất bản chính GCNQSDĐ và hồ lưu.
• Thời gian thực hiện: Không quá 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận
được GCNQSD đất và hồ sơ lưu.
Bước 7. UBND xã, thị trấn: UBND xã nơi có đất có trách nhiệm trao
trực tiếp giấy CNQSD đất cho chủ sử dụng đất.
Thời gian thực hiện : Không quá 06 ngày kể từ ngày nhận được
GCNQSD đất.
1.3. Cơ sở thực tiễn cấp giấy chứng nhận quy ền sự dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.3.1. Tình hình cấp GCNQSD đất ở Việt Nam
1.3.1.1. Tình hình cấp GCNQSD đất trước khi có Luật đất đai năm
2013
Xuất phát từ vai trò và tầm quan trọng của đất đai đối với chiến lược
phát triển kinh tế xã hội, Nhà nước ta đã xây dựng một hệ thống chính sách
đất đai chặt chẽ nhằm tăng cường công tác quản lý và sử dụng đất trên phạm
vi cả nước. Thông qua Luật đất đai, quyền sở hữu Nhà nước về đất đai được

23


xác định là duy nhất và thống nhất, đảm bảo đúng mục tiêu "Nhà nước thống
nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp Luật".
Chính sách đầu tiên mà Đảng và Nhà nước thực hiện đó là: "Chính sách
cải cách ruộng đất" ra đời ngày 4/12/1953. Chính sách này đã đánh đổ hoàn
toàn chế độ sở hữu của bọn thực dân Pháp và bè lũ tay sai cũng như bọn địa
chủ phong kiến. Thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nhân dân lao động. Sau
khi thực hiện chế độ cải cách ruộng đất, đời sống của nhân dân dần dần đi vào
ổn định.

Luật đất đai năm 1993 ra đời: Thành công của việc thực hiện Nghị
quyết 10 của Bộ Chính trị khóa VI về nông nghiệp ban hành ngày 05/04/1988
đã khẳng định đường lối đúng đắn của Đảng và Nhà nước, tạo cơ sở vững
chắc cho sự ra đời của Luật đất đai năm 1993 với những thay đổi lớn: Ruộng
đất được giao ổn định lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân; người sử dụng đất
được thừa hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và
thế chấp,... với những thay đổi đó, chính quyền các cấp, các địa phương bắt
đầu coi trọng và tập trung chỉ đạo công tác cấp GCNQSD đất. Công tác cấp
GCNQSD đất bắt đầu triển khai mạnh mẽ trên phạm vi cả nước, nhất là từ
năm 1997 đến nay, với mục tiêu hoàn chỉnh cấp GCNQSD đất vào năm 2000
cho khu vực nông thôn và 2001 cho khu vực thành thị theo các chỉ thị
10/1998/CT-TTg và chỉ thị 18/1999/CT-TTg của Thủ tướng chính phủ. Bước
sang nền kinh tế thị trường, Luật đất đai 1993 vẫn còn bộc lộ nhiều điểm bất
cập, không phù hợp với thực tế sử dụng đất, vì vậy mà Nhà nước đã ban hành
Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1993 vào các năm 1998,
2001.
Như vậy tính đến trước khi Luật đất đai ra đời năm 2003, Luật đất đai
1993 đã qua hơn 10 năm thực hiện đã góp phần thúc đấy kinh tế, ổn định
chính trị xã hội của đất nước, quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân, tổ
chức được đảm bảo.
Để công tác quản lý đất đai phù hợp với tình hình mới, Luật đất đai
năm 2003 đã được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, khoá
XI , kỳ họp thứ 4 thông qua, có hiệu lực từ ngày 1/7/2004 thay thế cho Luật
đất đai năm 1988, 2001. Luật đất đai 2003 cũng khẳng định rõ: "Đất đai thuộc
sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", Luật đất đai 2003 cũng
quy định rõ 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.
Từ khi Luật đất đai năm 2003 ra đời, cùng với việc hoàn thiện tổ chức
bộ Nhà máy quản lý tài nguyên - môi trường tới cấp xã, các cấp địa phương
trong cả nước đã có tổ chức các VPĐKQSDĐ, trung tâm phát triển quỹ đất

24


nên các nguồn thu từ đất tăng lên rõ rệt giúp địa phương tháo gỡ những khó
khăn và phát hiện những điều chưa hoàn thiện trong công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên vẫn có một số sai phạm cần khắc phục và
sửa chữa như: Sai phạm về trình tự thủ tục cấp giấy, về đối tượng cấp giấy, sai
về diện tích, sai về nguồn gốc đất...
1.3.1.2. Tình hình cấp GCNQSD đất từ khi thực hiện Luật đất đai năm
2013
Để công tác quản lý đất đai phù hợp với tình hình mới, ngày 29 tháng
11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam khóa XIII đã thông qua Luật đất đai. Ngày 09 tháng 12 năm 2013, Luật
đã được Chủ tịch nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ký Lệnh công
bố.
- Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 07
năm 2014 thay thế cho Luật đất đai 2003, Luật đất đai năm 2013 quy định rõ
15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai.
- Luật đất đai năm 2013, bao gồm 14 Chương và 212 Điều
- Từ khi Luật đất đai năm 2013 ra đời, cùng với việc hoàn thiện tổ chức
bộ Nhà máy quản lý tài nguyên - môi trường tới cấp xã, các cấp địa phương
trong cả nước đã có tổ chức các VPĐKQSDĐ, trung tâm phát triển quỹ đất
nên các nguồn thu từ đất tăng lên rõ rệt giúp địa phương tháo gỡ những khó
khăn và phát hiện những điều chưa hoàn thiện trong công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên vẫn có một số sai phạm cần khắc phục và
sửa chữa như: Sai phạm về trình tự thủ tục cấp giấy, về đối tượng cấp giấy, sai
về diện tích, sai về nguồn gốc đất...
- Tính đến giữa năm 2018 tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
lần đầu trên cả nước đã đạt trên 96,9% tổng diện tích các loại đất cần cấp.
1.3.2. Tình hình cấp GCNQSD đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An

Trong thời gian qua công tác cấp GCNQSD đất trên địa bàn tỉnh luôn,
nhận được sự quan tâm chỉ đạo của các cấp đã đạt được những kết quả khả
quan:
Theo báo cáo của sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Nghệ An, Tính đến
ngày 30/7/2018, tỉnh đã cấp GCNQSDĐ lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân đối
với đất ở đô thị và đất ở nông thôn với số lượng 758.295 trường hợp cụ thể như
sau:
- Đối với đất ở nông thôn: 646.096 trường hợp với diện tích 21.136,93
ha, đạt 92,55%;

25