Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu vực các xã phía tây huyện triệu sơn, tỉnh thanh hóa giai đoạn 2016 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BÙI KHẮC NAM

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT KHU VỰC CÁC XÃ PHÍA TÂY
HUYỆN TRIỆU SƠN, TỈNH THANH HOÁ
GIAI ĐOẠN 2016 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BÙI KHẮC NAM

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT KHU VỰC CÁC XÃ PHÍA TÂY
HUYỆN TRIỆU SƠN, TỈNH THANH HOÁ
GIAI ĐOẠN 2016 – 2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đàm Xuân Vận

Thái Nguyên – 2019


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Bản luận văn tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu của
bản thân dựa trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, kiến thức và khảo sát tình hình thực
tiễn dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS. Đàm Xuân Vận.
Các số liệu, mô hình và những kết quả trong luận văn là chính xác, trung
thực, các đề xuất đưa ra xuất phát từ thực tiễn và kinh nghiệm, chưa từng được công
bố dưới bất kỳ hình thức nào. Các số liệu trích dẫn trong quá trình nghiên cứu đều
được ghi rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Bùi Khắc Nam


ii

LỜI CẢM ƠN
Luận văn này hoàn thành là kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu lý luận
ở nhà trường, lĩnh hội kiến thức từ các thầy, cô giáo và thực hiện nhiệm vụ thực tiễn
công tác chuyên môn tại cơ quan, đơn vị.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS. Đàm Xuân
Vận người đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy giáo, cô giáo trong Phòng Đào
tạo (Sau Đại học), khoa Quản lý Tài Nguyên, Trường Đại Học Nông Lâm Thái
Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân huyện Triệu

Sơn, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất
huyện Triệu Sơn, Phòng Tài chính - Kế hoạch, Phòng Cơ sở hạ tầng, Phòng thống
kê huyện Triệu Sơn, Chi cục Thuế huyện Triệu Sơn, các cán bộ địa chính của 10 xã,
phía tây huyện Triệu Sơn cùng tất cả cán bộ và nhân dân các xã điều tra đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, tư liệu, số liệu giúp tôi hoàn
thành luận văn này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện
về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện luận văn này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả

Bùi Khắc Nam


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................ vi
DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................................ vii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................2
3. Ý nghĩa của đề tài....................................................................................................2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ...........................................3
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................................3
1.1.1.
Cơ

sở
lý
luận
.....................................................................................3

của

đề

tài

1.1.2. Cơ sở pháp lý ....................................................................................................5
1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất ............................................................10
1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất .......................................................10
1.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất....................................14
1.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.....................18
1.2.4. Công tác quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất...........20
1.2.5. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất trên thế giới và Việt Nam ....................22
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .33
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu......................................................................33
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................33
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu.........................................................................................33
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ......................................................................34
2.3.
Nội
dung
nghiên
..........................................................................................34

cứu

2.3.1. Khái quát về điều kiện, tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử
dụng đất tại huyện Triệu Sơn ....................................................................................34


4

2.3.2. Đánh giá kết quả việc chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn phía tây huyện
Triệu Sơn trong giai đoạn 2016 - 2018 .....................................................................34
2.3.3. Đánh giá sự hiểu biết về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
người dân và cán bộ quản lý .....................................................................................34
2.3.4. Những khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Triệu Sơn............................34
2.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................34
2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp................................................34
2.4.2. Phương pháp chọn hộ điều tra.........................................................................35
2.4.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp................................................................35
2.4.4. Phương pháp so sánh- tổng hợp ......................................................................36
2.4.5. Phương pháp thống kê, phân tích số liệu ........................................................36
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................37
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và hiện trạng sử dụng đất đai của
huyện Triệu Sơn ........................................................................................................37
3.1.1. Điều kiện tự nhiên và các nguồn tài nguyên thiên nhiên ................................37
3.1.2. Khái quát về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .........................................39
Thực trạng phát triển hạ tầng ....................................................................................40
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất huyện Triệu Sơn năm 2018 .......................................42
3.1.4. Tình hình công tác quản lý đất đai tại huyện Triệu Sơn .................................48
3.2. Đánh giá kết quả thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn khu
vực phía tây của huyện Triệu Sơn giai đoạn 2016 - 2018 ........................................58
3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dung đất 10 xã khu vực phía tây

của huyện Triệu Sơn giai đoạn 2016 - 2018 .............................................................58
3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn các xã phía
tây huyện Triệu Sơn giai đoạn 2016 - 2018 theo các năm........................................60
3.2.3. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn các xã phía
Tây huyện Triệu Sơn giai đoạn 2016 - 2018 theo loại đất........................................62


5

3.3. Đánh giá sự hiểu biết về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người
dân và cán bộ quản lý................................................................................................64
3.3.1. Đánh giá việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Triệu
Sơn.64
3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về chuyển nhượng quyền sử dụng đất..67
3.4. Những khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp khắc phục những khó
khăn trong công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn khu vực phía
tây huyện Triệu Sơn ..................................................................................................75
3.4.1.
Khó
khăn,
.............................................................................................75

tồn

tại

3.4.2. Đề xuất một số giải pháp nâng cao việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại huyện Triệu Sơn ....................................................................................77
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .....................................................................................80
1. Kết luận .................................................................................................................80

2. Đề nghị ..................................................................................................................81
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................82


6

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Triệu Sơn năm 2018 ..........................43
Bảng 3.2. Hiện trạng đất nông nghiệp của huyện Triệu Sơn năm 2018 ...................44
Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Triệu Sơn năm 2018......47
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất chưa sử dụng huyện Triệu Sơn năm 2018 ..........48
Bảng 3.5. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng của huyện Triệu Sơn đến
năm 2018 .................................................................................................52
Bảng 3.6. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2016 đến năm 201859
Bảng 3.7. Kết quả chuyển nhượng QSD đất theo thời gian tại 10 xã phía tây khu
vực phía tây huyện Triệu Sơn giai đoạn 2016 - 2018..............................61
Bảng 3.8. Kết quả chuyển nhượng QSD đất theo loại đất tại khu vực phía tây huyện
Triệu Sơn giai đoạn 2016 - 2018 .............................................................63
Bảng 3.9. Sự hiểu biết chung của người dân về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất...... 68
Bảng 3.10. Sự hiểu biết của người dân về trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSD
đất...... 70
Bảng 3.12. Sự hiểu biết của người dân về thuế và lệ phí chuyển nhượng QSD đất.72
Bảng 3.13. Tổng hợp cung sự hiểu biết của người dân về công tác chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ....................................................................................74


vii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 2.1: Khu vực nghiên cứu ..................................................................................33
Hình 3.1: Biểu đồ cơ cấu các loại đất theo diện tích tự nhiên của huyện Triệu Sơn
....... 44
Hình 3.2: Kết quả chuyển nhượng QSD đất theo đơn vị hành chính tại 10 xã phía
tây khu vực phía tây huyện Triệu Sơn giai đoạn 2016 - 2018.................59
Hình 3.3: Kết quả chuyển nhượng QSD đất theo thời gian tại 10 xã khu vực phía tây
huyện Triệu Sơn giai đoạn 2016-2018 ....................................................61
Hình 3.4: Cơ cấu loại đất chuyển nhượng QSD đất theo loại đất tại khu vực phía tây
huyện Triệu Sơn giai đoạn 2016 - 2018 ..................................................63
Hình 3.5: Sự hiểu biết của người dân về chuyển nhượng QSD đất phân theo nhóm
đối tượng điều tra.....................................................................................74


viii

DANH MỤC VIẾT TẮT
1. QSDĐ: Quyền sử dụng đất
2. QĐ-BTNMT: Quyết định-Bộ tài nguyên môi trường
3. QĐ-UBND: Quyết định-Ủy Ban Nhân Dân
4. CHXHCNVN: Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam
5. GCN: Giấy chứng nhận
6. HDBT: Hội đồng bộ trưởng
7. VPDKQSDĐ: Văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất
8. TT-BTNMT: Thông tư-Bộ tài nguyên môi trường
9. HDND: Hội đồng nhân dân


1

2

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Luật Đất đai 2003 đã quy định: “Đất đai là nguồn tài nguyên Quốc gia vô
cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế, thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ
sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng”.
Đối với nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, ngay từ bộ Luật Đất đai
đẩu tiên ra đời năm 1987 đã quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước
thống nhất quản lý”. Từ đó Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất
theo các hình thức cụ thể từng trường hợp như Quyết định giao đất không thu tiền
sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê
đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê; Công nhận
quyền sử dụng đất…; ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử
dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó.
Hiến pháp 1992, tại Điều 18 đã quy định: Người được Nhà nước giao đất thì
được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Cụ
thể hoá Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai
1998, 2001, 2003, Luật Đất đai 2013 cùng những văn bản hướng dẫn thi hành đã
từng bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp nhằm giúp cho người sử dụng đất
hiểu rõ và thực hiện theo quy định, phát huy quyền cũng như thực hiện tốt nghĩa vụ
theo quy định của pháp luật, đưa công tác quản lý nhà nước về đất đai đi vào nề
nếp, hệ thống. Tuy nhiên, bên cạnh việc chấp hành những quy định của pháp Luật
Đất đai hiện hành thì do nhận thức một cách cơ hội của một bộ phận không nhỏ
người sử dụng đất đối với những lợi ích nhóm, lợi ích cá nhân trong việc chuyển
quyền sử dụng đất không theo quy định của pháp luật làm ảnh hưởng lớn đến quyền
của người sử dụng đất cũng như công tác quản lý nhà nước về đất đai. Việc tìm
hiểu, đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất để đưa ra những định hướng,
giải pháp thiết thực trong công tác quản lý nhà nước về đất đai ở các địa phương là

vấn đề bức thiết hiện nay.


Huyện Triệu Sơn là một trong những địa phương công tác quản lý nhà nước
về đất đai được thực hiện khá tốt trong tỉnh Thanh Hoá, tuy nhiên cùng với sự phát
triển của xã hội, công nghiệp hoá, hiện đại hoá mạnh mẽ dẫn đến nhu cầu chuyển
dịch cơ cấu cũng như chủ sử dụng đất diễn ra mạnh mẽ và phức tạp, gây áp lực
ngày càng lớn cho công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai.
Xuất phát từ thực tiễn nói trên, với sự hướng dẫn của PGS.TS Đàm Xuân
Vận, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử
dụng đất khu vực các xã phía tây huyện Triệu Sơn, tỉnh Thanh Hoá giai đoạn
2016 - 2018”.
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá được thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
các xã phía Tây huyện Triệu Sơn, tỉnh Thanh Hoá giai đoạn 2016 - 2018 có đúng
với luật pháp hay không.
- Đánh giá được ý kiến của người dân và cán bộ quản lí về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất các xã phía Tây huyện Triệu Sơn, tỉnh Thanh Hoá giai đoạn
2016 - 2018
- Chỉ ra được những khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp phù hợp
nhằm khuyến khích người sử dụng đất trên địa bàn huyện Triệu Sơn, tỉnh Thanh
Hoá thực hiện đầy đủ, hợp pháp các công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất
3. Ý nghĩa của đề tài
Nắm vững hệ thống các văn bản pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất khu vực các xã phía tây huyện Triệu Sơn, tỉnh Thanh Hoá
Xác định thực trạng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn khu
vực trong thời gian qua. Thu thập số liệu, tài liệu điều tra phải chính xác, đầy đủ,
đảm bảo cơ sở pháp lý, đảm bảo tính khách quan.
Đối chiếu, so sánh được giữa lý thuyết đã học với thực tế, vận dụng để củng
cố và nâng cao kiến thức.

Những giải pháp và kiến nghị đưa ra phải phù hợp với điều kiện địa phương


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Bộ Luật Dân sự 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015 tại điều 158 khẳng định:
“Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài
sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản
xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa
người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối
tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các
chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...). Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
sở hữu của mình.
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử
dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy
rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền
định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng
cho, để thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế.
Trong quá trình sử dụng đất, thì luôn có sự biến động về chủ sử dụng đất,

loại hình sử dụng đất… do chuyển QSDĐ. Kể từ ngày 18/12/1980, khi Hiến pháp


đầu tiên ở Việt Nam có hiệu lực cho đến ngày 29/12/1987, Luật Đất đai đầu tiên ở
Việt Nam ra đời quy định chế độ quản lý và sử dụng đất đai thì việc chuyển QSDĐ
cũng chỉ dừng ở mức độ chuyển, nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư
tên đất được giao, đất đai chưa được tham gia vào thị trường hàng hoá, bởi tại Điều
5 của Luật đã nêu rõ: “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu
tô dưới mọi hình thức”.
Hiến pháp 1992 ra đời, tại Điều 18 đã quy định: Người được Nhà nước giao
đất thì được thực hiện chuyển QSDĐ. Cụ thể hoá Hiến pháp 1992, Luật Đất đai
1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001, 2003 và Luật Đất đai 2013
đã từng bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở
rộng các quyền cho người sử dụng đất theo quy định của pháp Luật Đất đai. Quyền
sử dụng đất được công nhận là một loại hàng hoá, QSDĐ được tham gia thị trường
hàng hoá, được trao đổi thông qua vật ngang giá là đồng tiền.
Cùng với sự phát triển không ngừng của xã hội theo xu hướng công nghiệp
hoá, hiện đại hoá thì thị trường QSDĐ cũng ngày một nâng cao đáp ứng nhu cầu
của người sử dụng đất, từ đó Luật Đất đai cũng lần lượt được ra đời, sửa đổi, bổ
sung, hoàn thiện, tạo hành lang pháp lý phù hợp với yêu cầu đặt ra, điều chỉnh các
mối quan hệ phát sinh trong lĩnh vực đất đai nói chung và việc chuyển quyền sử
dụng đất nói riêng. Theo Luật này, người sử dụng đất có thể tham gia 6 hình thức
chuyển QSDD là chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp
vốn bằng giá trị QSDD. Luật Đất đai lần thứ ba ngày 26/11/2003 - đó là Luật Đất
đai 2003. Những vấn đề về chuyển QSDĐ được quy định chặt chẽ và cụ thể hơn so
với Luật Đất đai 1993 cả về hình thức chuyển quyền (thêm 2 hình thức chuyển
QSDĐ là tặng cho QSDĐ và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ) và thủ tục chuyển quyền
cũng như nhiều vấn đề liên quan khác. Luật Đất đai 2003 có 8 hình thức chuyển
quyền sử dụng đất nhưng Luật Đất đai 2013 quy định có 7 hình thức chuyển QSDĐ
đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ,

thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. [Luật đất đai năm 2013]


Luật Đất đai 2003 có hình thức bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất nhưng Luật
Đất đai 2013 không có hình thức chuyển quyền sử dụng đất này.
Luật Đất đai 2003 có hình thức bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tuy nhiên
ngày 13 tháng 6 năm 2006 có Thông tư số: 03/2006/TTLT-BTP Sửa đổi, bổ sung
một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16
tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường. Cho nên từ
ngày 28 tháng 6 năm 2006 thì trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất không
còn hình thức bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.
1.1.2. Cơ sở pháp lý
1.1.2.1. Các văn bản Luật
- Hiến pháp năm 2013;
- Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993;
- Luật Thuế chuyển QSDĐ 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994;
- Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995;
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ
ngày 01/01/1999;
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ 2000;
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ
ngày 01/10/2001;
- Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004;
- Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006, có hiệu lực thi hành
kể từ ngày 01/7/2007;
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu
lực thi hành từ ngày 01/01/2009;
- Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung Điều 126
của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai ngày 18/6/2009 có hiệu lực từ ngày
01/9/2009.

- Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 01/07/2014.
- Luật nhà ở năm 2014 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2015


- Bộ luật dân sự ngày 24/11/2015 có hiệu lực ngày 01/01/2017
1.1.2.2. Các văn bản dưới Luật
* Một số Nghị định của Chính phủ:
- Nghị định 60/CP ngày 5/7/1993 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và
QSDĐ ở tại đô thị.
- Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông
nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất
nông nghiệp.
- Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ ban hành quy định về
việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
- Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành Luật Thuế chuyển QSDĐ.
- Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm
hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai.
- Thông tư số 278/TT-ĐC ngày 07/03/1997 của Tổng cục Địa chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai.
- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp
vốn bằng giá trị QSDĐ.
- Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28/08/1999 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số điều của bản quy hoạch về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình,
cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ nhiệm
giao việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.
- Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 của Chính phủ quy định chi

tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
thuế chuyển QSDĐ.


- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật thuế chuyển QSDĐ.
- Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp
vốn bằng giá trị QSDĐ.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai.
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt
vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất.
* Một số thông tư hướng dẫn:
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ
Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp,
bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ
Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường sửa đổi bổ sung một số quy định của
Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp
và Bộ Tài nguyên và môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh
bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 về việc

Hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của
người sử dụng đất;


- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị
định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất
đai.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
môi trường quy định về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
- Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ tư pháp
và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về hồ sơ địa chính.
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về bản đồ địa chính.
- Thông tư 26/2014/TT-BTNMT ngày 28/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về Ban hành Quy trình và định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng cơ sở dữ liệu
tài nguyên và môi trường
- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.

- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu
hồi đất.


- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá
đất, định giá đất cụ thể .
- Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của
Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền
sử dụng đất.
- Thông tư 77/2014/TT- BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của
Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước.
- Quyết định số 1839/QĐ-BTNMT ngày 27/8/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc công bố các thủ tục hành chính mới ban hành trong lĩnh vực đất
đai thuộc thẩm quyền của Bộ Tài nguyên và Môi trường, có hiệu lực thi hành kể từ
ngày ký;
- Công văn số 15286/BTC-QLCS ngày 23/10/2014 của Bộ Tài chính về việc
hướng dẫn tạm thời về trình tự, thủ tục thẩm định giá đất và hồ sơ, trình tự, thủ tục
luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất khi thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai;
- Quyết định số 09/2015/QĐ-TTg ngày 25/3/2015 của Thủ tuớng Chính phủ
về việc ban hành Quy chế thực hiện theo cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông
tại cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương.
-Quyết định số 634/QĐ-BTNMT ngày 29/3/2016 của Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên và Môi trường về việc công bố thủ tục hành chính thuộc phạm vi chức năng
quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ
Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

- Thông tư 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của Bộ Tài Chính
và Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận
luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất.
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.


- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm
2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành
Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành
Luật đất đai.
- Quyết định 2555/QĐ-BTNMT ngày 20/10/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về việc công bố thủ tục hành chính mới ban hành; được sửa đổi, bổ sung
trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài
nguyên và Môi trường.
1.1.2.3. Các văn bản của UBND tỉnh Thanh Hoá
- Quyết định số 4463/2014/QĐ-UBND ngày 12/12/2014 về việc ban hành
quy định hạn mức giao đất ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở; hạn
mức công nhận đất ở và hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc
nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá.
- Quyết định số 4545/2014/QĐ-UBND ngày 18/12/2014 về việc quy định
Bảng giá đất thời kỳ 2015-2019 trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá.
- Quyết định số 2890/2015/QĐ-UBND ngày 05/10/2015 về quy định hệ số
điều chỉnh giá đất năm 2016 trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá.
- Quyết định số 3427/2016/QĐ-UBND ngày 08/9/2016 về việc công bố thủ
tục hành chính được chuẩn hoá lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của
UBND cấp huyện tỉnh Thanh Hoá.
- Quyết định số 638/2017/QĐ-UBND ngày 01/3/2017 về quy định hệ số
điều chỉnh giá đất năm 2017 trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá.

- Quyết định số 320/2018/QĐ-UBND ngày 24/1/2018 về quy định hệ số
điều chỉnh giá đất năm 2018 trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá.
1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật Đất đai 1993 quy định người sử dụng đất có thể tham gia 6 hình thức
chuyển QSDĐ là chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp


vốn bằng giá trị QSDĐ; Luật Đất đai 2003 bổ sung thêm 2 hình thức chuyển QSDĐ
là tặng cho QSDĐ và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ thành 8 hình thức chuyển QSDĐ,
đến Luật Đất đai 2013 quy định có 7 hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn
bằng giá trị QSDĐ. Lý do là Luật Đất đai 2003 có hình thức bảo lãnh bằng quyền
sử dụng đất, tuy nhiên ngày 13 tháng 6 năm 2006 có Thông tư số: 03/2006/TTLTBTP Sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài
nguyên và Môi trường. Cho nên từ ngày 28 tháng 6 năm 2006 thì trong các hình
thức chuyển quyền sử dụng đất không còn hình thức bảo lãnh bằng quyền sử dụng
đất. [Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013]
1.2.1.1. Chuyển đổi quyến sử dụng đất
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ.
Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất,
nhằm chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún,
phân tán đất đai hiện nay.
1. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là
người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi.
2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao đất
hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp
pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá
nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn để thuận tiện cho sản xuất nông
nghiệp.

3. Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ chương
chung về “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ việc
chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính. . [Luật đất đai năm 2013]
1.2.1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ.
Thực chất chuyển nhượng QSDĐ là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở
có giá trị. Trong trường hợp này người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử


dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được
QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất. [Luật đất đai năm 2013, Luật
dân sự năm 2015]
1.2.1.3. Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ
của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp
đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng
cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng
cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê
lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường
hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này. [Luật đất đai
năm 2013, Luật dân sự năm 2015]
1.2.1.4. Thừa kế quyền sử dụng đất
Để thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền
sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩ chính trị xã hội. Từ
Luật Đất đai 1993 trở đi nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép người sử
dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó QSDĐ được coi như một tài
sản đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu

tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế. [Luật đất đai năm 2013, Luật
dân sự năm 2015]
Nguyên tắc chung:
1. Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã chết mà không
thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc thừa
kế;
2. Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc;


3. Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào
không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
4. Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hàng trước thì người
đứng ở hàng sau mới được hưởng:
+ Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, bố đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ con nuôi
của người đã chết.
+ Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em
ruột của người đã chết.
+ Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người đã chết, bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cô ruột, gì ruột của người đã chết, cháu ruột của người đã chết mà người chết
là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, gì ruột, cô ruột.
1.2.1.5. Tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác
theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc
hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên
cũng không loại trừ loại quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng
trước đây không quy định trong luật nên chỉ thực tiễn trong phát sinh người ta cứ áp
dụng các quy định các quy định của thừa kế sang để thực hiện.

Đây là hình thức đặc biệt của hình thức chuyển QSDĐ mà người chuyển
QSDĐ không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên để tránh lợi dụng trường hợp này
để trốn thuế Nhà nước đã quy định những trường hợp nào được phép tặng cho
không phải chịu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ chuyển quyền và những
trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế, lệ phí này. [Luật đất đai năm 2013,
Luật dân sự năm 2015]
1.2.1.6. Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp QSDĐ là hình thức người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến
thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy


định của pháp luật để vay vốn hoặc mua chịu hàng hóa trong một thời gian nhất
định theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta nói thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng quy định là
chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng
người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp
rộng rãi hơn là các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt
động tại Việt Nam.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được
một số vấn đề cơ bản sau:
+ Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
+ Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và các tổ chức tín dụng
cũng như người khác thực hiện chức năng và quyền lợi của họ. [Luật đất đai năm
2013, Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011]
1.2.1.7. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền coi
giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với
người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể sảy ra giữa
hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tượng có thể góp đất, góp tiền hoặc

góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc… theo thỏa thuận. [Luật đất
đai năm 2013, Luật dân sự năm 2015]
1.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
1.2.2.1. Điều kiện để được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất
Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện để đất được thực hiện các
quyền chuyển quyền là:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng
quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: