Trách nhiệm pháp lý của công chứng viên trong các giao dịch về quyền sử dụng đất theo pháp luật việt nam từ thực tiễn tỉnh bắc ninh

HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT
NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ
HỘI

NGUYỄN HOÀNG DŨNG

TRÁCH NHIỆM PHÁP LÝ CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN
TRONG CÁC GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
TỪ THỰC TIỄN TỈNH BẮC NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH
TẾ

HÀ NỘI,
2019


VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT
NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ
HỘI

NGUYỄN HOÀNG DŨNG

TRÁCH NHIỆM PHÁP LÝ CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN
TRONG CÁC GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
TỪ THỰC TIỄN TỈNH BẮC NINH

Chuyên ngành : Luật Kinh Tế
Mã số: 83.80.107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA
HỌC: PGS.TS. NGUYỄN TRUNG
TÍN

HÀ NỘI,
2019


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các
kết quả nêu trong luận văn chưa được ai công bố trong bất kỳ công trình khoa
học nào khác, số liệu, trích dẫn trong luận văn đảm bảo tính chính xác và trung
thực.
Vậy tôi viết lời cam đoan này kính đề nghị Học viện Khoa học xã hội xem
xét cho phép tôi được bảo vệ luận văn.
Tôi xin trân thành cảm ơn!
Người cam đoan

Nguyễn Hoàng Dũng


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ...............................................................................................................1
Chương 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRÁCH NHIỆM PHÁP LÝ
CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN TRONG CÁC GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM.................................................7
1.1 Pháp luật về công chứng, tổ chức hành nghề công chứng............................7

1.2 Pháp luật về các giao dịch quyền sử dụng đất ............................................12
1.3 Pháp luật về công chứng viên và những vấn đề liên quan đến trách nhiệm
pháp lý của công chứng viên ............................................................................16
Chương 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ TRÁCH NHIỆM PHÁP LÝ
CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN TRONG CÁC GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN TỈNH
BẮC NINH ..........................................................................................................31
2.1 Khái quát tình hình địa phương liên quan đến vấn đề nghiên cứu .............31
2.2 Văn phòng công chứng, phòng công chứng tại tỉnh Bắc Ninh...................35
2.3 Thực trạng vấn đề trách nhiệm pháp lý của công chứng viên trong các giao
dịch về quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn tỉnh Bắc
Ninh...................................................................................................................38
2.4 Những tồn tại, hạn chế thuộc về trách nhiệm pháp lý của công chứng viên
trong các giao dịch về quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn
tỉnh Bắc Ninh………………………………………………….....................49
Chương 3. ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP VỀ TRÁCH NHIỆM PHÁP LÝ
CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN KHI THỰC HIỆN CÔNG CHỨNG CÁC
GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT
NAM ....................................................................................................................63
3.1 Định hướng bảo đảm pháp luật về trách nhiệm pháp lý của công chứng
viên trong các tổ chức hành nghề công chứng theo pháp luật Việt Nam .........63


3.2 Giải pháp hoàn thiện trách nhiệm pháp lý của công chứng viên trong các
giao dịch về quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam ................................68
KẾT LUẬN .........................................................................................................78
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..........................................................80


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài sản đặc biệt luôn gắn liền với mọi giao dịch, hoạt động kinh
doanh. Bắc Ninh đang dần trở thành một trong những tỉnh có tiến độ phát triển
công nghiệp khá mạnh trong cả nước. Tại đây các vấn đề liên quan đến đất đai
như: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, cầm cố, thế
chấp, cho thuê đất, các tranh chấp về quyền sử dụng đất diễn ra ngày càng nhiều
và phức tạp. Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 [39], các loại hợp đồng,
văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất phải được công chứng,
chứng thực gồm: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Ngoài ra, văn
bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
cũng được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Có hiệu lực thi hành kể từ
ngày 1/1/2015, Luật Công chứng 2014 tập trung sửa đổi, bổ sung quy định về
Công chứng viên, tổ chức hành nghề công chứng nhằm nâng cao chất lượng đội
ngũ Công chứng viên, phát triển các tổ chức hành nghề công chứng quy mô lớn,
hoạt động ổn định, bền vững, tăng cường chất lượng hoạt động, tiếp tục đẩy
mạnh xã hội hóa hoạt động công chứng. Đồng thời, bảo đảm an toàn pháp lý cho
các bên tham gia hợp đồng, giao dịch, phòng ngừa tranh chấp, góp phần bảo vệ
quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức, ổn định và phát triển kinh tế - xã
hội. Luật Công chứng 2014 có nhiều quy định mới tác động đến tổ chức và hoạt
động công chứng, chế độ hành nghề của Công chứng viên. Tinh thần của Luật là
tiếp tục phát triển mạnh mẽ xã hội hóa hoạt động công chứng, kiện toàn hơn nữa
chất lượng đội ngũ Công chứng viên ngang tầm với nhiệm vụ trong thời kỳ mới
và hội nhập quốc tế, đề cao vai trò tự quản của tổ chức xã hội - nghề nghiệp của
Công chứng viên. Theo Luật Công chứng 2014 [40], Công chứng viên phải đảm
bảo và chịu trách nhiệm đối với tính xác thực, tính hợp pháp của các loại giấy tờ
trong hồ sơ mà người yêu cầu công chứng cung cấp. Trong trường hợp có căn cứ
cho rằng hồ sơ yêu cầu công chứng có
1

dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép hoặc cần được làm rõ thì Công chứng viên đề nghị
làm rõ hoặc xác minh, yêu cầu giám định theo đề nghị của người yêu cầu công
chứng; nếu không làm rõ được thì từ chối công chứng.
Để làm rõ hơn phần trách nhiệm pháp lý của Công chứng viên tôi chọn
đề tài : “Trách nhiệm pháp lý của Công chứng viên trong các giao dịch về
quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn tỉnh Bắc Ninh” làm đề
tài luận văn Thạc sĩ Luật học.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Sự hình thành và phát triển của công chứng Việt Nam gắn liền với các giai
đoạn của lịch sử nước ta, đạt nhiều kết quả đáng ghi nhận trong quá trình phát
triển, nhất là từ khi đất nước bước vào giai đoạn đổi mới. Ngay sau khi Cách
mạng tháng Tám thành công, hoạt động công chứng ở nước ta đã được đặt nền
móng với Sắc lệnh số 59/SL của Chủ tịch Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, mãi đến năm
2006, hoạt động công chứng mới chính thức được luật hóa với sự ra đời của Luật
Công chứng năm
2006 và tiếp đó là Luật Công chứng năm 2014. Trên cơ sở quy định của pháp
luật và tình hình thực tiễn việc thực hiện pháp luật của Công chứng viên tại các
địa phương, đã có một số đề tài nghiên cứu về lĩnh vực này như:
- Đề tài Luận văn mang mã số 60.38.01.03 về “ Quy chế Công chứng viên
theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Chu Hồng Sơn năm 2015 [48, tr. 2]. Luận
văn đã thể hiện rõ những quy định đã được thực tiễn kiểm nghiệm của Luật hiện
hành, luật hoá các quy định có tính nguyên tắc trong các văn bản hướng dẫn thi
hành của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, đồng thời phân tích rõ về điều kiện
hành nghề công chứng, thành lập các Văn phòng công chứng, quy hoạch phát
triển các tổ chức hành nghề công chứng, điều kiện bổ nhiệm Công chứng viên,
nâng cao chất lượng đội ngũ Công chứng viên, chất lượng hoạt động công chứng,
tăng cường trách nhiệm của Công chứng viên trong hoạt động công chứng để
công chứng thực sự trở thành một công cụ "bảo vệ" người dân trong quan hệ dân

sự, qua đó bảo đảm tốt hơn cho cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp sử dụng dịch
vụ công chứng trong điều


kiện các giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại ngày càng đa dạng, phong phú
và phức tạp.
- Luận văn thạc sĩ mang mã số 60.85.01.03 “ Đánh giá thực trạng công
tác công chứng, chứng thực các giao dịch về đất đai trên địa bàn quận Đống Đa,
Thành phố Hà Nội” của tác giả Hà Lan Hương năm 2013 [31, tr. 3]. Đề tài
nghiên cứu khoa học đã làm rõ hoạt động công chứng, chứng thực những giao
dịch liên quan đến Đất đai trên địa bàn quận Đống Đa để từ đó có những nhận
xét đánh giá chính xác về thực tiễn thi hành luật công chứng. Luận văn cũng chỉ
ra những tồn tại và hạn chế trong hoạt động công chứng, chứng thực các giao
dịch liên quan đến đất đai của quận Đống Đa và cũng đưa ra những giải pháp để
khắc phục những tồn tại hạn chế đó.
- Luận văn thạc sĩ mang mã số 8.38.01.02 “ Quản lý nhà nước đối với các
tổ chức hành nghề công chứng từ thực tiễn tỉnh Quảng Ngãi” của tác giả Nguyễn
Thị Cẩm Lai năm 2018 [33, tr. 12]. Luận văn đã nêu lên những thực trạng về tình
hình quản lý nhà nước đối với các tổ chức hành nghề công chứng trên địa
bàn tỉnh Quảng Ngãi và từ đó đưa ra những quan điểm giải pháp hoàn thiện quản
lý nhà nước đối với các tổ chức hành nghề công chứng.
- Luận văn thạc sĩ mang mã số 8.38.01.02 “ Quản lý nhà nước về công
chứng trong lĩnh vực chuyển nhượng tài sản từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí
Minh” của tác giả Vi Châu Khánh năm 2018 [32]. Luận văn đã chỉ ra những vấn
đề lý luận và pháp luật của quản lý nhà nước về lĩnh vực công chứng trong
chuyển nhượng tài sản. Trên thực tế tại Thành phố Hồ Chí Minh phát sinh những
giao dịch về chuyển nhượng tài sản mà pháp luật công chứng gắn liền thì tác giả
cũng đưa ra những giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về công chứng
trong lĩnh vực chuyển nhượng tài sản.

- Luận văn Thạc sĩ mang mã số 60.38.01.07 “ Chuyển nhượng quyền
sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của luật đất đai 2013” của tác giả
Nguyễn Ngọc Anh năm 2015 [1]. Luận văn nêu rõ trọng tâm các khó khăn
vướng


mắc về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo luật đất đai
2013 và đưa ra các giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi các quy định của luật
đất đai
2013 về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế.
- Luận văn Thạc sĩ mang mã số 8.38.01.07 “ Thế chấp bằng quyền sử dụng
đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam hiện
nay từ thực tiễn Thành phố Đà Nẵng” của tác giả Lương Đình Thí năm 2018 [63].
Luận văn nêu lên thực trạng của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở để
bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng và thực tiễn áp dụng tại tổ chức tín dụng ở
Thành phố Đà Nẵng. Cùng với đó tác giả cũng nêu ra các phương hướng, giải
pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thế chấp
quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng ở Việt Nam hiện
nay.
- Luận văn Thạc sĩ mang mã số 60.38.01.03 “ Thừa kế quyền sử dụng đất
theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Trần Huy Nam năm 2016[34]. Luận văn đã
làm rõ những vấn đề lý luận về thừa kế quyền sử dụng đất. Trên cơ sở nghiên
cứu lý luận và thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật về thừa kế quyền sử
dụng đất, luận văn đã đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định của pháp
luật về thừa kế quyền sử dụng đất.
Những luận văn đã được công bố nêu trên đã góp phần làm rõ những vấn
đề lý luận về công chứng nói chung và công chứng viên nói riêng. Cùng với đó là
những lý luận về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất như chuyển nhượng,
thế chấp, thừa kế. Tuy nhiên cũng cho thấy rằng chưa có công trình nghiên cứu
nào nói về “ Trách nhiệm pháp lý của công chứng viên trong các giao dịch về

quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn tỉnh Bắc Ninh”
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1 Mục đích nghiên cứu
Làm sáng tỏ thêm về mặt lý luận, trách nhiệm pháp lý của công chứng
viên trong các giao dịch về quyền sử dụng đất.


3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu


Phân tích và làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận và quy định của pháp luật
về hoạt động công chứng và trách nhiệm pháp lý của Công chứng viên gắn liền
với hoạt động công chứng liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất
Phân tích và đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật về hoạt động công
chứng trong đó có trách nhiệm pháp lý của Công chứng viên đối với các hợp
đồng , giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đó, tìm ra những
vướng mắc trong quá trình thực hiện pháp luật, xác định được những bất cập, qua
đó tiến hành tìm hiểu những nguyên nhân để đề xuất những giải pháp, kiến nghị
cụ thể cho việc hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật đối
của Công chứng viên trong các giao dịch về quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh
Bắc Ninh
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1 Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những quan hệ phát sinh trong việc
thực hiện pháp luật khi công chứng các giao dịch về quyền sử dụng đất.
4.2 Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu là những quan hệ phát sinh trong việc thực hiện pháp
luật khi công chứng các giao dịch về quyền sử dụng đất từ thực tiễn trên địa bàn
tỉnh Bắc Ninh từ năm 2015 đến nay.
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

5.1 Cơ sở lý luận
Luận văn được thực hiện trên cơ sở sử dụng cơ sở lý luận của phương
pháp luận nghiên cứu duy vật biện chứng và duy vật lịch sử; Sự chỉ đạo của đảng
và nhà nước nói chung về xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt
Nam.
5.2 Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện mục tiêu, nhiệm vụ của luận văn, tác giả đã sử dụng
các phương pháp nghiên cứu: Phương pháp so sánh, phương pháp thống kê,


phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp điều tra, phương
pháp khảo


sát thực tiễn về trách nhiệm pháp lý của Công chứng viên trong các giao dịch
về
quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Bắc Ninh.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
6.1 Ý nghĩa lý luận
Luận văn đã hệ thống, phân tích, bổ sung những vấn đề có tính lý luận về
trách nhiệm pháp lý của Công chứng viên và các giao dịch liên quan đến quyền
sử dụng đất.
6.2 Ý nghĩa thực tiễn
Các luận cứ và giải pháp của đề tài có thể sử dụng cho việc hoàn thiện các
chế định pháp luật có liên quan đến tổ chức hành nghề công chứng nói chung và
Công chứng viên nói riêng.
7. Kết cấu luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, kết cấu
luận
văn gồm 03 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về trách nhiệm pháp lý của công
chứng viên trong các giao dịch về quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về trách nhiệm pháp lý của công chứng
viên trong các giao dịch về quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam từ thực
tiễn tỉnh Bắc Ninh.
Chương 3: Định hướng và giải pháp về trách nhiệm pháp lý của công
chứng viên khi thực hiện công chứng các giao dịch về quyền sử dụng đất theo
pháp luật Việt Nam.


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRÁCH NHIỆM PHÁP
LÝ CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN TRONG CÁC GIAO DỊCH
VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT
NAM
1.1 Pháp luật về công chứng, tổ chức hành nghề công chứng
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm về công chứng
1.1.1.1 Khái niệm công chứng
Sau khi cách mạng tháng Tám thành công, nhà nước Việt Nam dân chủ
cộng hòa ra đời. Trong hoàn cảnh đầy khó khăn, phức tạp lúc bấy giờ, Chính phủ
nước Việt Nam dân chủ cộng hòa vẫn không quên việc giải quyết vấn đề về thể
chế công chứng. Ngày 1 tháng 10 năm 1945 (một tháng sau khi tuyên bố độc lập),
Bộ trưởng Bộ Tư pháp Vũ Trọng Khánh đã ký quyết định về một số việc liên
quan đến hoạt động công chứng như: bãi chức công chứng viên người Pháp tên là
Deroche tại Văn phòng công chứng; bổ nhiệm một công chứng viên người Việt
Nam là ông Vũ Quý Vỹ (luật khoa cử nhân, luật sư tập sự tại Tòa thượng thẩm
Hà Nội) thay thế cho công chứng viên người Pháp tại Hà Nội. Trong nghị định
này đã chỉ rõ: những quy định cũ về công chứng của Pháp vẫn được áp dụng, trừ
những quy định trái với chính thể Việt Nam dân chủ cộng hòa; công chứng viên
chịu trách nhiệm và chịu sự kiểm tra giám sát của Ủy ban hành chính các cấp.

Như vậy, có thể thấy rằng, tổ chức công chứng đầu tiên của nước Việt
Nam dân chủ cộng hòa là sự kế thừa tổ chức công chứng của Pháp để lại, tuy
nhiên cũng chỉ còn một phòng công chứng tại Hà Nội[5]. Các nguyên tắc quy chế
hoạt động công chứng vẫn như cũ, trừ những quy định trái với nền độc lập và
chính thể Dân chủ công hòa của nước ta lúc bấy giờ. Điểm mới của thể chế công
chứng này được thể hiện ở chỗ: Đó là thể chế công chứng của nhà nước Việt
Nam Dân chủ cộng hòa, công chứng viên là người Việt Nam và đây cũng là lần


đầu tiên trong một văn bản pháp lý nhà nước ta đã sử dụng thuật ngữ “công
chứng”.


Sang đầu thập kỷ chín mươi, sự nghiệp đổi mới toàn diện ở đất nước ta
dưới sự lãnh đạo của Đảng Cộng sản Việt Nam thu được nhiều thành tựu rực rỡ.
Cụ thể, Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986 là một bước ngoặt lịch sử
trong tiến trình phát triển đất nước ta – Đại hội của sự đổi mới, mở cửa, chúng ta
tiến hành đổi mới quản lý kinh tế, xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã
hội chủ nghĩa. Tiếp theo sự thành công của Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI,
Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII năm 1991 với cương lĩnh xây
dựng đất nước trong thời lỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội và chiến lược kinh tế –
xã hội đã vạch ra những định hướng lớn về kinh tế, tiếp tục phát triển nền kinh tế
hàng hóa nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Theo quan điểm
chỉ đạo của Nghị quyết Đảng, ngày
27 tháng 2 năm 1991 Hội đồng Bộ trưởng ban hành Nghị định số 45/HĐBT về tổ
chức và hoạt động công chứng Nhà nước, đáp ứng nhu cầu của nền kinh tế xã hội
chủ nghĩa, đảm bảo giá trị pháp lý của các văn bản pháp luật về công chứng.
Theo Nghị định này thì “ Phòng Công chứng Nhà nước là cơ quan thuộc Ủy ban
nhân dân tỉnh có tư cách pháp nhân, có tài khoản riêng ở Ngân hàng, có con dấu
mang hình quốc huy”, theo đó, mỗi tỉnh sẽ có một phòng công chứng riêng. Ở

những nơi chưa thành lập được phòng công chứng thì Ủy ban nhân dân được thực
hiện một số việc công chứng.
Sau hơn 5 năm thực hiện (từ tháng 2/1991-5/1996) Nghị định 45/HĐBT,
chúng ta đã thu được khá nhiều thành công trong việc tổ chức và hoạt động công
chứng. Thể chế công chứng ở nước ta đã được hình thành và phát triển khá nhanh
trên thực tế do gặp được môi trường thuận lợi, đó là cơ chế thị trường. Tuy nhiên,
với sự phát triển nhanh chóng của cơ chế kinh tế thị trường ở nước ta, nhu cầu về
giao kết dân sự, hợp đồng kinh tế,… của các tổ chức, cá nhân ngày càng tăng và
có nhiều thay đổi liên quan đến hoạt động công chứng và Nghị định 45/HĐBT
không còn đáp ứng được. Chính vì thế, ngày 18 tháng 5 năm 1996, Chính phủ
ban hành Nghị định số 31/CP về tổ chức và hoạt động công chứng Nhà nước thay


thế cho Nghị định số 45/HĐBT, theo đó, Phòng công chứng thuộc Sở Tư
pháp nhằm


chuyên môn hóa hoạt động công chứng và giảm tính trạng quá tải cho Ủy ban
nhân dân. Ngày 03 tháng 10 năm 1996, Bộ Tư pháp ban hành Thông tư số 411TT/CC hướng dẫn thực hiện Nghị định 31/CP.Tuy nhiên, những văn bản này vừa
quy định về công chứng, vừa quy định về chứng thực và sự phân biệt giữa công
chứng và chứng thực là không rõ ràng.
Do nhu cầu giao kết ngày càng phong phú, đa dạng về số lượng cũng như
nội dung các lĩnh vực giao kết, nên Nghị định 31/CP đã bộc lệ nhiều điểm bất
cập. Do đó, ngày 08 tháng 12 năm 2000, Chính phủ đã ban hành Nghị định số
75/2000/NĐ- CP về công chứng, chứng thực. Nghị định này quy định về phạm vi
công chứng, chứng thực; tổ chức phòng công chứng; nguyên tắc hoạt động; trình
tự thủ tục thực hiện việc công chứng, chứng thực; công tác chứng thực của Ủy
ban nhân dân cấp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh và Ủy ban nhân dân
cấp xã, phường, thị trấn. Cũng trong Nghị định này, thuật ngữ phòng công chứng
đã được sử dụng để thay thế cho thuật ngữ phòng công chứng Nhà nước, góp

phần vào yêu cầu quan trọng trong việc xã hội hóa hoạt động công chứng ở nước
ta. Trước nhu cầu công chứng ngày càng lớn, để đáp ứng nhu cầu của những
người yêu cầu công chứng và thực hiện hiệu quả hơn nữa chủ trương xã hội hóa
hoạt động công chứng. Ngày 29 tháng 11 năm 2006, tại kỳ họp thứ 10 Quốc hội
khóa XI, Luật Công chứng đã được thông qua và có hiệu lực thi hành vào ngày
01 tháng 07 năm 2007. Theo Luật Công chứng 2006, công chứng viên được thừa
nhận là một nghề, ghi nhận tổ chức hành nghề công chứng tư và công chứng viên
chứng nhận các hợp đồng, giao dịch và không thực hiện các việc chứng thực như:
sao y, chứng nhận chữ ký. Để góp phần vào việc thực hiện hoạt động công chứng
tốt hơn, các văn bản hướng dẫn thi hành luật công chứng cũng lần lượt ra đời như
Nghị định số 79/2007/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 18 tháng 5 năm 2007
về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký
giao về Phòng Tư pháp cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp xã; Nghị định số
02/2008/NĐ-CP của Chính phủ ngày 04 tháng 01 năm


2008 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Công
chứng.


Trước yêu cầu thực tiễn của hoạt động công chứng và để tiếp tục thể chế
hoá Nghị quyết số 49-NQ/TW ngày 02 tháng 6 năm 2005 của Bộ Chính trị về
chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020, tạo cơ sở pháp lý cho việc đẩy mạnh
xã hội hoá hoạt động công chứng, đảm bảo thực hiện tốt các nghĩa vụ thành viên
của Liên minh công chứng Quốc tế, Luật công chứng mới đã được Quốc hội
nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XIII, kỳ họp thứ bảy thông qua
ngày 20/6/2014 và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2015 (sau đây gọi là
Luật công chứng năm 2014).
Để thực hiện Luật Công chứng đạt được những thành tựu trong quá
trình phát triển của hoạt động công chứng, Chính phủ, Bộ Tư pháp đã ban hành

các văn bản hướng dẫn dân chi tiết bao gồm: Nghị định 29/2015/NĐ-CP quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Công chứng (có hiệu lực
ngày 1/5/2015) về chuyển đổi Phòng công chứng thành Văn phòng công
chứng; hợp nhất, sáp nhập, chuyển nhượng Văn phòng công chứng; chính sách
ưu đãi đối với Văn phòng công chứng thành lập tại các địa bàn có điều kiện
kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn; điều kiện về trụ sở của Văn phòng
công chứng; niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di
sản, văn bản khai nhận di sản; bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp của công
chứng viên và tổ chức xã hội – nghề nghiệp của công chứng viên; Thông tư số
06/2015/TT-BTP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật
Công chứng (có hiệu lực ngày 1/8/2015) về thủ tục đề nghị bổ nhiệm công chứng
viên, đăng ký hành nghề, cấp Thẻ công chứng viên; đào tạo nghề công chứng,
khoá bồi dưỡng nghề công chứng, bồi dưỡng nghiệp vụ công chứng hàng năm; tổ
chức và hoạt động công chứng; một số mẫu giấy tờ trong hoạt động công chứng.
1.1.1.2 Đặc điểm công chứng
Hoạt động công chứng do công chứng viên thực hiện.
Nội dung công chứng là xác định tính xác thực, tính hợp pháp của hợp
đồng giao dịch. Tính xác thực của các tình tiết, sự kiện có trong văn bản đó đã


được công chứng viên xác nhận. Công chứng viên kiểm chứng và xác nhận
các tình tiết, sự kiện có xảy ra trong thực tế, trong số đó có cả tình tiết, sự
kiện chỉ xảy ra một lần, không để lại hình dạng, dấu vết về sau, đó do, nếu
không có công chứng viên xác nhận thì về sau rất dễ xảy ra tranh chấp mà toà
án không thể xác minh được. Đồng thời, công chứng viên cũng kiểm tra và
xác nhận tính hợp pháp của hợp đồng giao dịch.
Có hai loại hợp đồng giao dịch thực hiện hoạt động công chứng, đó là các
loại hợp đồng giao dịch theo yêu cầu của pháp luật bắt buộc phải công chứng và
các hợp đồng giao dịch do cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.
Ý nghĩa pháp lý của hoạt động công chứng là bảo đảm giá trị thực hiện

cho các hợp đồng giao ý dịch, phòng ngừa tranh chấp và cung cấp chứng cứ nếu
có tranh chấp xảy ra.
Như vậy có thể hiểu, Công chứng là hành vi của công chứng viên lập,
chứng nhận tính xác thực của các giao dịch nhằm đảm bảo an toàn pháp lý cho
các chủ thể tham gia giao dịch, phòng ngừa tranh chấp và vi phạm pháp luật. Văn
bản công chứng có giá trị thực hiện và giá trị chứng cứ.
1.1.2 Tổ chức hành nghề công chứng
Tổ chức hành nghề công chứng bao gồm Phòng công chứng và Văn phòng
công chứng được tổ chức và hoạt động theo quy định của Luật công chứng do
Quốc hội Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam bàn hành ngày 20/06/2014
[2] và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan. Tổ chức hành nghề
công chứng thực hiện hai nghiệp vụ chính là công chứng và chứng thực.
Phòng công chứng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập; là
đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Sở Tư pháp, có trụ sở, con dấu và tài khoản
riêng. Tổ chức, hoạt động gồm các công chức, viên chức hưởng chế độ lương
theo đơn vị sự nghiệp công lập và trưởng phòng Phòng công chứng do Chủ tịch
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bổ nhiệm, miễn nhiệm, cách chức. Thành lập do Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập theo quy định tại Điều 20 Luật công
chứng 2014 [40]: Căn cứ


vào nhu cầu công chứng tại địa phương, Sở Tư pháp chủ trì phối hợp với Sở Kế
hoạch và Đầu tư, Sở Tài chính, Sở Nội vụ xây dựng đề án thành lập Phòng công
chứng trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định.
Văn phòng công chứng được tổ chức và hoạt động theo quy định của Luật
công chứng 2014 và Luật Doanh nghiệp. Văn phòng công chứng phải có từ hai
công chứng viên hợp danh trở lên, văn phòng công chứng không có thành
viên góp vốn. Tổ chức hoạt động phải có từ hai công chứng viên hợp danh trở lên
và không có thành viên góp vốn. Nếu như Trưởng Phòng công chứng được
hình thành theo con đường bổ nhiệm thì Trường phòng Văn phòng công chứng

do các thành viên hợp danh tự bầu, tự thỏa thuận theo quy định của pháp luật
liên quan về loại hình công ty hợp danh. Việc thành lập do các công chứng viên
thành lập được quy định tại Điều 23 Luật công chứng 2014. Văn phòng công
chứng phải có hồ sơ đề nghị thành lập Văn phòng công chứng gửi Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh xem xét, quyết định.
1.2 Pháp luật về các giao dịch quyền sử dụng đất
1.2.1 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khái niệm: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là
sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao
đất và quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển
nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định. Hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và
phải làm thủ tục tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ: Chuyển giao đất
cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, ví trí, số hiệu
và tình trạng đất như đã thỏa thuận; giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng
đất cho bên nhận chuyển nhượng. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có
quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.


Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ: trả đủ
tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng
quyền sử dụng đất; đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất
đai; đảm bảo quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; thực hiện các
nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai. Bên nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có quyền: yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao
đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã
thỏa thuận; được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển
nhượng; được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn. Loại đất, hạng đất,
diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất (ghi theo giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất). Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử
dụng đất con lại của bên nhận chuyển nhượng. Giá chuyển nhượng (do các bên
thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật). Phương thức, thời hạn thanh toán
(có đặt cọc không? Trả tiền một lần hay nhiều lần, việc giải quyết tiền đặt cọc đã
nhận, trả bằng tiền mặt hay chuyển khoản…). Quyền của người thứ ba đối với đất
chuyển nhượng (nếu có).
1.2.2 Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo
đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu
đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật Dân sự và
pháp luật về đất đai.
Bên tặng cho quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây: Giao đất đủ diện
tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;
Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho để làm
thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.
Bên được tặng cho quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây: Đăng ký
quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp
luật về đất đai; Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất được tặng cho; Thực


hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai. Bên được tặng cho
quyền sử dụng đất có các quyền sau đây: Yêu cầu bên tặng cho giao đủ diện tích,
đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận; Được
sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn; Được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
1.2.3 Thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ
người chết sang người thừa kế thông qua di chúc hợp pháp hoặc theo quy định
pháp luật. Thừa kế quyền sử dụng đất xảy ra người có quyền sử dụng đất mất đi
để lại quyền sử dụng đất cho những người khác theo di chúc hợp pháp hoặc theo

quy định pháp luật.
Đối với đất do người chết để lại (không phân biệt có tài sản hay không có
tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất) mà người đó đã có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật
Đất đai năm
2003 thì quyền sử dụng đất đó là di sản. Đối với trường hợp đất do người chết để
lại mà người đó có một trong các loại giấy quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều
50 của Luật Đất đai năm 2003, thì kể từ ngày 01/7/2004 quyền sử dụng đất đó
cũng là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế.
Tuy nhiên Luật đất đai 2013 ra đời thay thế Luật Đất đai 2003 [39], và Bộ
luật Dân sự 2015 ra đời thay thế Bộ luật Dân sự 2005 đã có những quy định rõ
hơn và thiết thực hơn về thừa kế quyền sử dụng đất. Về bản chất, thừa kế nhà ở
và quyền sử dụng đất ở cũng giống như thừa kế các loại tài sản khác. Tuy nhiên
thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở còn có những đặc điểm tương đối độc lập
với thừa kế các loại tài sản khác: Do chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên đất
đai trước hết thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và do Nhà nước thống nhất quản
lí. Do vậy thừa kế quyền sử dụng đất ở cũng không nằm ngoài nguyên tắc thừa
kế quyền sử dụng đất nói chung, tuy rằng thừa kế quyền sử dụng đất ở không cần