Phát triển thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2030 tt

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN NGỌC TIỆP

PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
ĐẾN NĂM 2030

Ngành:
Mã số:

Quản lý kinh tế
9.31.04.10

TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

Hà Nội, 2019


Công trình được hoàn thành tại:
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

Tập thể hướng dẫn khoa học:
1. TS. Nguyễn Đình Dương
2. PGS. TS Bùi Văn Huyền

Phản biện 1: PGS.TS. Phí Mạnh Hồng
Phản biện 2: PGS. TS. Ngô Tuấn Nghĩa

Phản biện 3: TS. Nguyễn Bá Ân

Luận án sẽ được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận án cấp Học viện,
tại: Học viện Khoa học xã hội, 477 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội
Vào hồi …….giờ, ngày ……… tháng …… năm ……

Có thể tìm hiểu luận án tại:
-

Thư viện Học viện Khoa học xã hội

-

Thư viện Quốc gia Việt Nam


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu và cần thiết của con
người ở bất kỳ giai đoạn nào từ trong lịch sử cho đến hiện đại. Tháp nhu
cầu của Maslow đã xác định nhu cầu về nhà ở nằm trong tầng thứ nhất
của tháp, để khẳng định đây là một trong những nhu cầu thiết yếu, phải
được đảm bảo cho mỗi con người. Việc thỏa mãn nhu cầu nhà ở của con
người được đáp ứng bằng nhiều hình thức khác nhau trong đó có việc tự
xây dựng nhà để ở hay thông qua việc mua bán trong nền sản xuất hàng
hóa trên thị trường hiện nay.
Cùng với quá trình 30 năm đổi mới ở Việt Nam nói chung và Hà
Nội nói riêng, thị trường nhà ở đã từng bước hình thành và phát triển với
tốc độ nhanh, đã góp phần nhanh chóng đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhân
dân, đóng góp không nhỏ vào tăng trưởng kinh tế đất nước và Thành

phố, ngày càng trở thành một trong những bộ phận trọng yếu của nền
kinh tế. Thị trường bất động sản mới hình thành nên phát triển còn thiếu
ổn định, tiềm ẩn nhiều rủi ro; tình trạng phát triển bất động sản tự phát,
theo phong trào còn phổ biến khi thì phát triển "nóng", có thời điểm xảy
ra tình trạng "đóng băng" ít có giao dịch. Cơ cấu hàng hóa nhà ở trên thị
trường chưa đáp ứng nhu cầu của xã hội. Số lượng và cơ cấu nhà ở còn
hạn chế, chưa có nhiều mô hình nhà ở phù hợp với nhu cầu sống” của
dân cư trong quá trình hiện đại hóa, đô thị hóa và hội nhập. Thị trường
dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, nhưng lại
thiếu sản phẩm nhà ở giá trung bình và thấp thích ứng với nhu cầu của
đại bộ phận dân cư đô thị, dẫn đến lệch pha cung - cầu thị trường. Quá
trình hình thành của thị trường nhà ở còn gây bất cập trong công tác quản
lý và phát triển đô thị, tạo lập không gian văn minh hiện đại (trường hợp
thành phố Hà Nội). Hoạt động giao dịch, mua bán trên thị trường có
những bất cập về thông tin, chất lượng, dịch vụ hỗ trợ, phương thức
thanh toán... nên phát triển có nhiều yếu tố tự phát, sai lệch, bất cập của
cơ chế thị trường. Thị trường bất động sản phát triển chưa có sự kiểm
soát có hiệu quả từ phía các cơ quan nhà nước, nhất là tại các cơ quan
quản lý nhà nước tại địa phương…

1


Tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, tốc độ
đô thị hoá nhanh, tỷ lệ dân cư đô thị cao nhưng dân cư nông thôn vẫn
chiếm tương đối; tốc độ gia tăng dân số cơ học vào khu vực đô thị Hà
Nội ngày càng lớn, trong đó tỷ lệ dân nhập cư có thu nhập trung bình vẫn
chiếm đa số (tỷ lệ người di cư ở độ tuổi dưới 30 ở Hà Nội là 68,7%) đặt
ra nhu cầu nhà ở tăng nhanh cả về số lượng và chất lượng, gây sức ép lên
thị trường nhà ở, đặc biệt nhà ở giá trung bình và thấp. Thủ đô Hà Nội là

trung tâm chính trị - kinh tế - văn hoá của cả nước, có tốc độ phát triển
đô thị nhanh chóng so với nhiều địa phương trên cả nước, hiện Thành
phố có gần 750 dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới đang được triển
khai; Hà Nội cũng là địa phương rất phát triển các ngành thương mại –
dịch vụ, tập trung nhiều khu công nghiệp và doanh nghiệp trên địa bàn
tao ra nhiều cơ hội việc làm, cải thiện đời sống cho nhân dân (thu nhập
bình quân đầu người của Hà Nội đạt khoảng 3.900 USD/năm). Đặc điểm
về dân cư, lao động của Hà Nội cũng có nhiều khác biệt, nhóm lao động
có thu nhập trung bình và thấp cũng sinh sống ngay trong khu vực trung
tâm; dịch chuyển lao động ngay chính từ các lao động khu vực ngoại
thành vào trung tâm Hà Nội làm dịch vụ; lao động ngoại tỉnh về Hà Nội
làm việc ở các khu công nghiệp, doanh nghiệp và các ngành dịch vụ.
Đồng thời, những loại hình nhà ở cũ khu vực nội đô Hà Nội cũng còn
chiếm tỷ lệ lớn với các khu nhà tập thể hình thành từ thời bao cấp, mỗi
căn hộ có diện tích nhỏ đã được cơi nới, chất lượng xuống cấp, còn tồn
tại trong thời gian dài. Do đó có thể khẳng định cầu về các loại hình nhà
ở cho các nhóm đối tượng có thu nhập trung bình và thấp ở Hà Nội là rất
lớn.
Hoạt động của TT NO tại Hà Nội ngoài những đặc điểm chung
còn có những đặc thù so với các tỉnh thành phố khác trong cả nước.
Những loại hình nhà ở có mức giá trung bình phù hợp với đại bộ phận
dân cư như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ còn thiếu trong khi đó
các loại dự án NO cao cấp, loại hình BĐS có tính sinh lời cao như biệt
thự, nhà liên kế, shophouse, condotel lại rất phát triển được nhiều nhà
đầu tư quan tâm do lợi nhuận lớn. Phát triển lành mạnh TT nhà ở sẽ ảnh
hưởng tích cực đến các thị trường khác và góp phần ổn định xã hội. Vì
vậy, việc nghiên cứu đề tài “Phát triển thị trường nhà ở trên địa bàn

2

Thành phố Hà Nội đến năm 2030” là vấn đề cấp thiết cả về mặt lý luận
lẫn thực tiễn.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án
2.1 Mục đích nghiên cứu
Trên cơ sở hệ thống hóa những vấn đề lý luận về thị trường nhà
ở, luận án phân tích đánh giá thực trạng TT nhà ở trên địa bàn Hà Nội
nhằm đề xuất phương hướng, nhiệm vụ và giải pháp chủ yếu phát triển
TT nhà ở Hà Nội lành mạnh và hiệu quả trong giai đoạn tới năm 2030.
2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu
- Hệ thống hóa và làm rõ hơn những vấn đề lý luận về TT nhà ở
làm cơ sở lý luận cho nghiên cứu đánh giá về TT nhà ở trên địa bàn Hà
Nội.
- Nghiên cứu kinh nghiệm phát triển TT nhà ở của một số thành
phố trên thế giới và một số địa phương trong nước, từ đó rút ra bài học
cho thành phố Hà Nội về phát triển TT nhà ở.
- Nghiên cứu đánh giá thực trạng TT nhà ở, những cơ chế chính
sách phát triển TT nhà ở, nhất là NOXH và NOTM giá rẻ trên địa bàn Hà
Nội thời gian qua, làm rõ những thành tựu, hạn chế chủ yếu và nguyên
nhân.
- Đề xuất một số nhóm giải pháp chủ yếu nhằm phát triển TT nhà
ở trên địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2030.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận án
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là: thị trường nhà ở, trong đó tập trung chủ
yếu vào phân khúc thị trường nhà ở giá trung bình và thấp như nhà ở xã
hội và nhà thương mại giá trung bình và thấp. Đây là loại hình nhà ở có
lượng cầu rất lớn tại Hà Nội, đối tượng chủ yếu là các hộ gia đình đô thị
có thu nhập bình; người lao động ở nông thôn Hà Nội; người lao động,
dân cư ngoại tỉnh đến Hà Nội làm việc, sinh sống và các nhóm yếu thế

trong xã hội, nhưng nguồn cung lại thấp.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Nghiên cứu trên phạm vi địa bàn Thành
phố Hà Nội.

3


- Phạm vi thời gian: Nghiên cứu về thực trạng phát triển của thị
trường nhà ở giá trung bình và thấp chủ yếu từ năm 2008 đến năm 20182019 và định hướng đến năm 2030.
- Phạm vi về nội dung: Luận án đi sâu nghiên cứu về phát triển
TT nhà ở giá trung bình và thấp trên địa bàn Hà Nội.
4. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
4.1 Xây dựng khung phân tích
Nghiên cứu về thị trường nhà ở, tác giả xác định 05 tầng nghiên
cứu chính. Từ việc xác định được đối tượng nghiên cứu sẽ phải làm rõ
khái niệm liên quan đến đối tượng là gì? Phân tích, đánh giá sự phát triển
của thị trường thông qua nghiên cứu các yếu tố cấu thành (trong mỗi yếu
tố sẽ phân tích đặc điểm riêng liên quan đến loại thị trường này), kết hợp
với các yếu tố tác động mà trọng tâm là phân tích vai trò của quản lý nhà
nước đối với thị trường nhà ở nói chung và thị trường nhà ở giá trung
bình và thấp nói riêng. Từ đó sẽ đề xuất, kiến nghị các giải pháp pháp để
phát triển lành mạnh thị trường nhà ở, trong đó tập trung đề xuất các giải
pháp đối với thị trường nhà ở giá trung bình và thấp.
4.2 Các phương pháp nghiên cứu cụ thể
4.2.1. Cách tiếp cận
- Tiếp cận lịch sử
- Tiếp cận theo từng nhóm đối tượng
4.2.2. Phương pháp so sánh
Tham khảo các mô hình và kinh nghiệm của các nước trên thế

giới về phát triển TT NO. Tham khảo những ưu điểm của các quốc gia
phát triển về mô hình quản lý, chính sách hỗ trợ, tìm hiểu nhu cầu của
người dân, phương thức nhà nước điều tiết thị trường... Đồng thời so
sánh những điểm phù hợp có khả năng áp dụng được đối với tình hình
thực tiễn tại Hà Nội.
4.2.3. Phương pháp thống kê
Thống kê các tài liệu liên quan đến TT NO nói chung và TT NO
giá trung bình và thấp nói riêng, trong đó tập trung vào các văn bản,
chính sách của Nhà nước liên quan đến phát triển nhà ở của thành phố Hà
Nội; các nghiên cứu về các vấn đề nhà ở, phát triển thị trường.
4.2.4. Phương pháp phỏng vấn chuyên gia

4


Xin ý kiến 20 chuyên gia, nhà quản lý; 10 doanh nghiệp đầu tư
xây dựng dự án nhà ở.
Tác giả trực tiếp phỏng vấn các chuyên gia theo một số chủ đề,
nội dung đã chuẩn bị trước. Các nội dung chủ yếu của cuộc phỏng vấn
tập trung vào các nội dung sau: chủ trương, chính sách, công tác quản lý
nhà nước, nhu cầu thị trường, xu hướng lựa chọn nhà ở, quan điểm phát
triển, kinh nghiệm, các ý kiến đề xuất…
4.2.6. Phương pháp khảo sát
* Điều tra xã hội học: Mục đích tìm hiểu về những vấn đề người
dân gặp phải trong quá trình sinh sống tại các khu vực này, những mong
muốn về điều kiện sống tại các khu nhà ở và những vấn đề phát sinh
khác. Qua phương pháp phỏng vấn điều tra, tác giả sẽ có được những
phản ánh chân thực nhất về nhu cầu, mong muốn và nguyện vọng của
người dân về nhà ở xã hội.
- Phát 150 phiếu tới người dân sinh sống tại 5 dự án nhà ở xã hội.

- Thời gian khảo sát: Từ tháng 3 đến tháng 11/2018.
* Khảo sát thực địa: Lựa chọn dự án này nằm trên các địa bàn
khác nhau mang tính đại diện cho cộng đồng dân cư tại các khu vực và
có số lượng người ở với mật độ cao. Tiến hành khảo sát tại 05 dự án
NOXH và 02 dự án NOTM giá trung bình và thấp. Mục đích đánh giá
hiện trạng chất lượng các công trình nhà ở, các công trình dịch vụ hạ
tầng phục vụ đời sống của người dân. Cơ sở hạ tầng xung quanh, kết nối
giao thông của khu vực với xung quanh, sinh kế của người dân khi sinh
sống tại các khu vực này
5. Đóng góp mới về khoa học của luận án
- Nghiên cứu để góp phần khẳng định sự tất yếu khách quan phát
triển TT nhà ở giá trung bình và thấp trước mắt và lâu dài. Nhà ở giá
trung bình và thấp cũng là một loại hàng hóa, cần phải được phát triển
theo cơ chế thị trường, trong giai đoạn đến 2030, hàng hóa này là loại
hàng hóa đặc biệt của thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Góp phần làm rõ hơn những đặc thù, tính riêng biệt TT NO
trong giai đoạn Hà Nội đang phát triển, cần phải có sự hỗ trợ của Nhà
nước đối với thị trường này không chỉ để tạo động lực cho thị trường mà
còn giúp thị trường đạt được mục tiêu phát triển bền vững.

5


- Đề xuất hệ thống các quan điểm mới và giải pháp, trọng tâm là
giải pháp về quản lý nhà nước để phát triển TT NO, trong đó tập trung
vào phát triển TT NO giá trung bình và thấp trong giai đoạn tới phù hợp
với nhu cầu của xã hội.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận án
* Về mặt lý luận
Luận án góp phần làm sáng tỏ các vấn đề cơ sở lý luận, nghiên

cứu về phát triển TT NO hiện nay làm luận cứ cho việc tăng cường công
tác quản lý nhà nước về TT nhà ở.
* Về mặt thực tiễn:
- Góp phần đánh giá khái quát thực trạng phát triển TT NO,
trong đó đánh giá cả phân khúc TT NO giá trung bình và thấp tại Hà Nội
trong thời gian qua.
- Luận án là tài liệu tham khảo hữu ích cho các nhà nghiên cứu;
giúp cho các nhà hoạch định chính sách, các cơ quan quản lý tham khảo
trong quá trình hoạch định chính sách và quản lý sự phát triển của TT
NO tại Hà Nội.
7. Cơ cấu của luận án.
Ngoài Phần mở đầu, Phần kết luận, Phụ lục và Danh mục tài liệu
tham khảo, đề tài được cấu trúc 04 chương cụ thể như sau:
- Chương 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu;
- Chương 2. Cơ sở lý luận và thực tiễn về thị trường nhà ở;
- Chương 3. Thực trạng phát triển thị trường nhà ở trên địa bàn
Hà Nội;
- Chương 4. Một số giải pháp chủ yếu phát triển thị trường nhà ở
trên địa bàn Hà Nội đến năm 2030.

6


CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
1.1. Các nghiên cứu về thị trường nhà ở quốc tế và Việt Nam
Nhà ở giá hợp lý không phải là một khái niệm mới, cụm từ này
đã được các quốc gia phát triển trên thế giới như Hoa Kỳ, Anh, Canada
nhắc tới từ những năm 60,70 của thế kỷ trước. Sau này những khái niệm
có liên quan này bắt đầu lan rộng tới các quốc gia phát triển ở khu vực

châu Á, nơi có mật độ dân số tập trung cao như Nhật Bản, Hàn Quốc,
Singapore.
Những nghiên cứu về các trường hợp thành công trên thế giới
đều cho thấy:
- Nhà ở - đặc biệt nhà ở cho người khó khăn là đối tượng được
nhiều nước quan tâm với các cơ chế chính sách thích hợp. Từ các quốc
gia phát triển ở châu Mỹ, châu Âu cho tới các nước mới phát triển ở châu
Á, Chính phủ đều giành những chính sách cụ thể về nhà ở cho các đối
tượng khác nhau trong xã hội.
- Nhà ở được nghiên cứu và xây dựng với đa dạng mô hình trong
đó luôn chú trọng đến loại hình nhà ở cho thuê. Ở các nước Bắc Âu, tâm
lý về việc sở hữu nhà ở của người dân tương đối thoáng hơn nên xu
hướng lựa chọn ở nhà thuê rất phát triển. (Quỹ nhà ở cho thuê tại Pháp
chiếm 18%, Hà Lan chiếm 36%, Anh chiếm 22%). Đặc biệt vấn đề này
khá phổ biến ở châu Âu, châu Mỹ, nơi người dân không quá coi trọng
nhu cầu sở hữu về nhà ở.
- Ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường phát triển, vốn ngân
sách dành cho đầu tư, tái tạo quỹ nhà ở thường chiếm từ 23-25% tổng
đầu tư cho phát triển của nền kinh tế quốc dân (ở Mỹ gần 30%), khoảng
20-25% từ nguồn vốn khác, phần còn lại thuộc về vốn tư nhân.
Đối với Việt Nam thị trường BĐS có những nét đặc thù riêng
biệt do điều kiện sở hữu toàn dân về đất đai và chính sách quản lý của
nhà nước nên cũng có rất nhiều các công trình nghiên cứu của các tác giả
tiêu biểu như Đinh Văn Ân, Lê Xuân Bá, Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên
Nam, Trần Kim Chung, Hoàng Văn Cường, Bùi Văn Huyền, Đinh Thị

7


Nga... Những nghiên cứu của các học giả trong nước cho thấy một số vấn

đề sau:
- Miễn một số loại thuế, ưu đãi tiền sử dụng đất đối với doanh
nghiệp tham gia đầu tư xây dựng NOXH, nhà ở cho các đối tượng thu
nhập thấp trong xã hội;
- Đẩy mạnh mô hình NOXH cho thuê, trong đó hỗ trợ cho người
thuê với giá bằng 50% giá thị trường;
- Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp theo dạng nhà ở cao
tầng đối với các đô thị có quỹ đất hạn hẹp;
- Cần thực hiện tốt công tác quy hoạch các khu vực phát triển
nhà ở, nhà nước tham gia giám sát chặt chẽ quá trình triển khai các dự án
NOXH theo các quy chuẩn, tiêu chuẩn.
- Sự can thiệp của Nhà nước đóng vai trò rất quan trọng trong
việc đảm bảo triển vọng phát triển thị trường nhà ở giá thấp phù hợp với
nhu cầu của người dân.
1.2. Các nghiên cứu về thị trường bất động sản và nhà ở trên
địa bàn thành phố Hà Nội
Một số những nghiên cứu gần với đối tượng nghiên cứu của
Luận án như sau:
- Tác giả Lê Thị Bích Thuận đã đưa ra các mô hình về phát triển
nhà ở tái định cư tại một số quốc gia trên thế giới. Đồng thời đánh giá
những ảnh hưởng của chính sách tái định cư trong quá trình phát triển đô
thị ở Hà Nội. Cũng nghiên cứu về nhóm đối tượng khó khăn về nhà ở, tác
giả Nguyễn Văn Trịnh đã khái quát được những bất cập về vấn đề nhà ở
đối với công nhân trong các khu công nghiệp hiện nay trên địa bàn cả
nước.
- Nhóm tác giả Hoàng Xuân Nghĩa và Nguyễn Khắc Thanh đã
đánh giá những tồn tại, bất cập về chất lượng các công trình nhà ở của
người thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội. Từ việc đánh giá thực trạng
hiện nay, tác giả đã đưa ra những giải pháp để giải quyết nhà ở cho người
thu nhập thấp ở Hà Nội trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội

chủ nghĩa.
- Tác giả Trịnh Kim Liên và cộng sự đã thực hiện nghiên cứu về
sản phẩm nhà ở đô thị Hà Nội, theo đó đã đánh giá cấu trúc về sản phẩm

8


nhà ở thương mại Thành phố Hà Nội giai đoạn 2008-2012. Đồng thời chỉ
ra hạn chế về cơ cấu sản phẩm nhà ở còn chưa hợp lý, nhà cho mục đích
thương mại kinh doanh được phát triển mạnh, có số lượng lớn trong khi
đó nhà ở xã hội, nhà cho sinh viên thuê chiếm tỷ lệ nhỏ, chất lượng thấp.
- Tác giả Đỗ Thanh Tùng cũng đã trình bày thực tiễn về các
chính sách tài chính nhằm tạo điều kiện cho các đối tượng có thu nhập
trung bình và thấp trên địa bàn Hà Nội được tiếp cận với nguồn vốn dài
hạn để sở hữu và cải tạo nhà ở.
- Để phát triển được nhà ở xã hội cần phải giải quyết hài hòa 02
vấn đề: cơ chế quản lý vốn kích cầu từ ngân sách nhà nước và cách thức
lựa chọn đối tượng được hưởng ưu đãi sử dụng nhà ở xã hội. Bên cạnh
đó, cần có các giải pháp thúc đẩy phát triển có hiệu quả hợp tác công tư,
thu hút các nguồn vốn nhằm phát triển thị trường nhà ở cho người thu
nhập thấp hiện đang được cả xã hội quan tâm. Tác giả Nguyễn Thị Thu
Nguyệt đã gợi ý về một khía cạnh trong việc đề xuất các giải pháp về thu
hút các nguồn lực tham gia vào phát triển nhà ở như: (1) Chính phủ hỗ
trợ cho tư nhân tham gia; (2) Chính phủ áp đặt vào bên tư nhân; (3) Trợ
cấp cho người thu nhập thấp; (4) Kiểm soát đối tượng và (5) Phân phối
nhà ở.
1.3. Khoảng trống nghiên cứu đặt ra
Nhận thấy nghiên cứu về các loại thị trường nói chung, trong đó
nghiên cứu về thị trường BĐS khá phong phú và được nhiều tác giả
nghiên cứu công phu. Tuy nhiên, nghiên cứu về một phân khúc nhỏ của

thị trường BĐS như thị trường nhà ở giá trung bình và thấp còn ít. Đây
chính là khoảng trống về mặt lý luận đối với thị trường nhà ở giá trung
bình và thấp, cần được bổ sung.
Về mặt thực tiễn, nghiên cứu về các chính sách hoặc các mô hình
nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội cũng đã được nhiều
tác giả thực hiện. Trong đó, nghiên cứu về thị trường nhà ở giá trung
bình và thấp (bao gồm cả NOXH và NOTM giá rẻ), đánh giá tổng quát
về mối quan hệ cung – cầu của thị trường đặt trong sự kiểm soát của Nhà
nước là chưa có. Đây là khoảng trống về mặt thực tiễn cần được nghiên
cứu, làm rõ.

9


CHƯƠNG 2.
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở
2.1. Các khái niệm
2.1.1. Khái niệm
Từ những tài liệu đã tham khảo, luận án đưa ra định nghĩa về
nhà ở giá trung bình và thấp là “Công trình xây dựng với mục đích để ở,
ưu tiên phục vụ cho các nhóm đối tượng có mức thu nhập trung bình và
thấp trong xã hội” và “Thị trường nhà ở giá trung bình và thấp là nơi
diễn ra các giao dịch mua bán các công trình xây dựng với mục đích để
ở, ưu tiên phục vụ cho các nhóm đối tượng có mức thu nhập trung bình
và thấp trong xã hội”.
2.1.2. Đặc điểm và vai trò
Thị trường NO có đặc điểm như sau: Hàng hóa BĐS nói chung
và hàng hóa là NO nói riêng có những đặc trưng nhất định; Đối tượng sử
dụng là cho toàn dân, toàn xã hội, bất kì ai cũng có nhu cầu cần một nơi
để ở; Đối tượng cung cấp là 02 chủ thể Nhà nước và mọi cá nhân, tổ

chức từ tất cả các khu vực kinh tế; Có sự kiểm soát của nhà nước.
Thị trường NO có 03 vai trò chính: Đóng vai trò trong giải quyết
vấn đề ở, tạo cơ hội có nhà ở cho người dân; Có vai trò thúc đẩy phát
triển nền kinh tế; Thúc đẩy phát triển các đô thị văn minh, hiện đại;
2.2. Các yếu tố cấu thành và ảnh hưởng đến sự phát triển thị
trường nhà ở
2.2.1. Cầu thị trường nhà ở
Cầu thị trường nhà ở là tổng lượng hàng hóa (nhà ở) mà người
mua muốn và sẵn sàng mua tương ứng với khả năng thanh toán theo từng
mức giá.
Yếu tố cầu đối với TT NO giá trung bình và thấp đơn giản,
không quá nhiều đòi hỏi cao, đối tượng cũng dễ chấp nhận nếu đáp ứng
được các yêu cầu tối thiểu trong sinh hoạt hằng ngày.
2.2.2. Cung thị trường
Cung nhà ở trên thị trường là lượng nhà ở hoàn chỉnh được
người bán đưa ra thị trường trong khoảng thời gian xác định.
Yếu tố cung tại TT NO giá trung bình và thấp có tính đặc thù so
với các thị trường khác, được cung cấp bởi 03 loại chủ thể khác nhau

10


nhưng đều được hạ giá thành bởi nhiều phương thức khác nhau cho phù
hợp người mua; thi công DA trong thời gian ngắn và chất lượng công
trình ở mức chấp nhận được, các DA được cung cấp tại các vị trí xa trung
tâm và cần có những quy định pháp lý để hỗ trợ cho các chủ thể tham gia
thị trường.
2.2.3. Giá cả hàng hóa trên thị trường
Giá cả NO trên TT là một chỉ tiêu kinh tế tổng hợp phản ánh kết
quả của việc sử dụng vật liệu xây dựng, vật tư, sức lao động của con

người và tiền vốn của DN bỏ ra để triển khai các DA về NO.
Yếu tố giá tại TT NO giá trung bình và thấp có những đặc thù
riêng, giá thành căn hộ bán ra thị trường không quá cao, nằm trong khả
năng thanh toán của đại bộ phận dân chúng; đối với mỗi loại đối tượng,
mỗi nhóm tuổi sẽ có các mức giá phù hợp khác nhau.
2.2.4. Hệ thống các tổ chức trung gian
Liên quan đến hoạt động môi giới BĐS, gồm có dịch vụ môi giới
chính thức và dịch vụ môi giới phi chính thức. Dịch vụ môi giới chính
thức là tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS theo quy định
tại Luật Kinh doanh bất động sản.
Đối với loại hình NOTM giá rẻ, loại hình nhà ở này người dân có
thể tự do mua bán, trao đổi trên thị trường thông qua môi giới hoặc chủ
động từ phía khách hàng. Đối với loại hình NOXH, người có nhu cầu
mua nhà không được tự do mua bán tại các sàn giao dịch BĐS.
2.2.5. Vấn đề thông tin thị trường
Thông tin thị trường nhà ở giá trung bình và thấp là toàn bộ các
thông tin liên quan đến thị trường này, bao gồm thông tin về: luật pháp;
chính sách đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thông tin về dự án
nhà ở, môi trường, nhu cầu, mức cung, tâm lý, tập quán của người mua ở
từng không gian và thời gian nhất định.
2.3. Nội dung quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở
2.3.1. Ban hành các văn bản chính sách, pháp luật
Nhà nước ban hành các quy định về trình tự, thủ tục để mua, thuê
mua các loại hình NO, tạo ra những khung khổ, hành lang pháp lý thuận
lợi cho TT được phát triển lành mạnh, đáp ứng được nhu cầu về NO của
toàn xã hội. Đồng thời, nhà nước cũng định hướng trong việc xây dựng

11

và ban hành các chương trình, kế hoạch phát triển có liên quan để phát
triển nguồn cung NO cho TT.
2.3.2. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch
Nhà nước thể hiện vai trò QL thông qua các hoạt động chỉ đạo
các cơ quan chức năng triển khai các biện pháp cần thiết để ổn định thị
trường BĐS; xây dựng và ban hành các chương trình, kế hoạch phát triển
NO; quy hoạch, kế hoạch SDĐ để kịp thời cung cấp thông tin đến cho
các cơ quan, tổ chức, người dân nắm rõ; thông tin về các hoạt động đầu
tư phát triển hạ tầng; các DA BĐS đã được phê duyệt; các chủ đầu tư DA
đủ điều kiện huy động vốn theo quy định nhằm bảo đảm minh bạch
thông tin TT, ngăn chặn các hiện tượng lừa đảo, đầu cơ thổi giá BĐS để
thu lợi bất chính.
2.3.3. Các công cụ kinh tế - tài chính, thuế suất
Nhà nước áp dụng các công cụ về kinh tế - tài chính, các loại thế
nhằm nâng cao hiệu lực QLNN đối với TT NO như: các chính sách tài
chính hỗ trợ thị trường, định giá và ban hành khung giá nhà đất, sử dụng
công cụ thuế suất và lãi suất.
2.3.4. Tổ chức thực hiện
Đối với thị trường nhà ở, Nhà nước thực hiện vai trò quản lý
thông qua tổ chức bộ máy, thực hiện các hoạt động kiểm tra, giám sát để
điều chỉnh các mối quan hệ trên thị trường. Mục tiêu của quản lý nhà
nước đối với thị trường này là đảm bảo sự phát triển ổn định và lành
mạnh của thị trường, góp phần ổn định chung cho toàn bộ thị trường bất
động sản.
2.4. Bài học kinh nghiệm về phát triển thị trường nhà ở
2.4.1. Kinh nghiệm của các nước trên thế giới và Việt Nam
- Kinh nghiệm về phát triển thị trường BĐS nói chung và thị
trường nhà ở nói riêng của Đức, Phần Lan, Đống Nam Á.
- Kinh nghiệm về quản lý nhà nước với thị trường nhà ở giá
trung bình và thấp của Hoa Kỳ, Pháp, một số nước châu Á.

- Kinh nghiệm của Thành phố Hồ Chí Minh.

12


2.4.2. Bài học kinh nghiệm rút ra
- Nhà ở là đối tượng được nhiều nước quan tâm với các cơ chế
chính sách thích hợp. Từ các quốc gia phát triển ở châu Mỹ, châu Âu
cho tới các nước mới phát triển ở châu Á, Chính phủ đều giành những
chính sách cụ thể về nhà ở cho các đối tượng khác nhau trong xã hội.
- Nhà ở cho mọi đối tượng trong xã hội được nghiên cứu và xây
dựng với đa dạng mô hình trong đó luôn chú trọng đến loại hình nhà ở
cho thuê. Ở các nước Bắc Âu, tâm lý về việc sở hữu nhà ở của người
dân tương đối thoáng hơn nên xu hướng lựa chọn ở nhà thuê rất phát
triển. Vấn đề thay đổi tâm lý, quan niệm sở hữu nhà ở của người dân
Việt Nam, đặc biệt những người sinh sống và làm việc tại Hà Nội cần
nhiều thời gian và cần sự tác động để thay đổi toàn diện về tư duy, nhận
thức của người dân.
- Ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường phát triển, vốn ngân
sách dành cho đầu tư, tái tạo quỹ nhà ở thường chiếm từ 23-25% tổng
đầu tư cho phát triển của nền kinh tế quốc dân (ở Mỹ gần 30%), khoảng
20-25% từ nguồn vốn khác, phần còn lại thuộc về vốn tư nhân.
- Các quốc gia đều quan tâm đến việc đảm bảo chất lượng các dự
án nhà ở cho người nghèo, người thu nhập thấp trong xã hội.
- Chính phủ thực hiện các biện pháp nhằm kiểm soát tình trạng
“đầu cơ” BĐS trên thị trường thông qua nhiều biện pháp khác nhau.
- Tăng nguồn cung cho thị trường thông qua việc đa dạng hóa
các nguồn vốn đầu tư, huy động mọi nguồn lực vào xây dựng NOXH.
- Đẩy mạnh việc hỗ trợ ưu đãi cho người mua chứ không chỉ
riêng đối với chủ đầu tư như hiện nay, để kích thích nhu cầu của người

có nhu cầu sở hữu nhà ở thật và tạo cầu hấp dẫn cho thị trường.
- Hình thành các tổ chức cung cấp thông tin chuyên nghiệp về thị
trường cho người dân và cơ quan chức năng để theo dõi, nắm bắt nhanh
chóng nhu cầu của thị trường.
- Sử dụng các công nghệ và thiết kế mới nhằm tiết kiệm chi phí
hoàn thiện công trình, giảm giá bán căn hộ cho người dân nhưng vẫn
phải đảm bảo các công trình có chất lượng.

13


CHƯƠNG 3
THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở
TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI
3.1 Khái quát tình hình kinh tế - xã hội đô thị
3.1.1. Tình hình kinh tế
Giai đoạn 2008 - 2018, tổng sản phẩm GRDP trên địa bàn tăng
bình quân 7,41%/năm. Môi trường đầu tư tại Hà Nội đã có nhiều cải
thiện, các doanh nghiệp được chính quyền tập trung hỗ trợ, tháo gỡ nhiều
khó khăn trong quá trình hoạt động.
Nhiều biện pháp đã được thực hiện nhằm thu hút vốn đầu tư
trong và ngoài nước. Việc tạo điều kiện cho các doanh nghiệp nước
ngoài đầu tư vào Hà Nội, cũng đã mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư, DN
BĐS. Tốc độ phát triển kinh tế của Thủ đô trong những năm qua, đã
mang lại nhiều thời cơ nhưng cũng tạo ra không ít áp lực đối với thị
trường BĐS nói chung, thị trường NO nói riêng.
3.1.2. Tình hình văn hóa xã hội
Tập trung dân cư trong khu vực nội thành ngày càng gia tăng,
chiếm tỷ lệ 45% (3.498.756 người) so với tổng dân số toàn thành phố.
Dân số gia tăng ở khu vực nội đô không chỉ tạo ra áp lực về giải quyết

nhu cầu NO cho dân cư, bên cạnh đó còn gây khó khăn, bức xúc đối với
hệ thống các công trình HTXH. Giải quyết được vấn đề NO cho nhiều
thành phần, với trình độ văn hóa, lối sống từ nhiều vùng miền cũng đã
tạo nên những đặc thù về cầu NO tại Hà Nội.
3.1.3. Tình hình phát triển đô thị
Điều kiện về cơ sở hạ tầng hiện đại và đồng bộ cũng giúp cho
khoảng cách giữa các DA NO kết nối với khu vực trung tâm Thành phố
được nhanh chóng, thuận tiện. So với nhiều địa phương khác, hạ tầng
giao thông của Hà Nội phát triển tương đối, quá trình ĐTH diễn ra mạnh
từ đó tạo sức lan tỏa cho TT NO đến nhiều khu vực. Thị trường nhà ở giá
trung bình và thấp tại Hà Nội cũng có những điểm thuận lợi riêng tuy
nhiên do đặc thù địa bàn rộng, sự không đồng bộ giữa hạ tầng khu vực
dân cư cũ với khu phát triển mới cũng làm ảnh hưởng đến chất lượng
một số DA NO, vì vậy tạo ra tâm lý không tốt của người dân đối với các
loại hình NO giá trung bình và thấp tại các khu vực xa trung tâm.

14


3.2. Thực trạng thị trường nhà ở trên địa bàn Hà Nội
3.2.1. Cầu thị trường
Cầu về nhà ở giá trung bình và thấp cho người dân Hà Nội là rất
lớn, có thể chiếm từ 35-40% nhu cầu của toàn dân Thành phố nhưng hiện
nay nhu cầu này vẫn chưa được đáp ứng.
Có từ 60 -70% lượng khách hàng thăm quan các sàn giao dịch
BĐS quan tâm tới loại hình căn hộ giá trung bình và thấp. Đa số là các
cặp vợ chồng trẻ và những gia đình có thu nhập trung bình và thấp với
mong muốn mua căn hộ phù hợp với khả năng chi trả. Thành phố Hà Nội
là địa phương có nhu cầu lớn thứ hai sau TP. Hồ Chí Minh với 110.000
căn hộ đến năm 2020.

Qua khảo sát của tác giả tại 04 dự án NOXH trên địa bàn, tác giả
cũng ghi nhận được những lý do khiến người dân quan tâm khi có nhu
cầu lựa chọn mua các căn hộ thuộc các dự án NOXH để sinh sống lần
lượt theo thứ tự là: Phù hợp với khả năng thanh toán, chi trả (90,5%);
Chất lượng xây dựng nhà ở (87,6%); Giao thông đi lại thuận tiện
(84,7%); Khoảng cách đến nơi làm việc hợp lý (67,4%); Gần chợ
(54,1%); Gần trường học (47,7%).
3.2.2. Cung thị trường
Nguồn cung về thị trường nhà ở giá trung bình và thấp tại Hà
Nội được thực hiện bởi 3 nhóm đối tượng chính:
(1) Nhà nước: nhà nước thực hiện các dự án nhà ở cho các đối
tượng chính sách, đối tượng khó khăn về nhà ở trên địa bàn Thành phố
thông qua các loại hình dự án NOXH, nhà ở công vụ, nhà tái định cư,
nhà ở cho công nhân. Bên cạnh đó, Hà Nội hiện đang triển khai 5 dự án
NOXH tập trung với quy mô lớn là 2 khu tại xã Tiên Dương, huyện
Đông Anh (73,23ha); 1 khu tại xã Cổ Bi, Gia Lâm (39,12ha); 1 khu tại xã
Ngọc Hồi, huyện Thanh Trì và huyện Thường Tín (44,62ha) và 1 khu tại
xã Đại Mạch, huyện Đông Anh với quy mô 116,7 ha.
(2) Doanh nghiệp: trên thị trường nhà ở giá trung bình và thấp
doanh nghiệp tham gia cung cấp nhà ở cho người dân theo 2 dạng: thứ
nhất là NOXH, được thực hiện theo các quy định của pháp luật về phát
triển NOXH và được chào bán công khai để những người đạt tiêu chuẩn
có thể nộp hồ sơ đăng ký mua; thứ hai là doanh nghiệp đầu tư các dự án

15


NOTM giá rẻ, loại dự án này không giống như NOXH không được
hưởng các chính sách ưu đãi của Nhà nước. Chủ đầu tư các dự án này
thực hiện theo cơ chế thị trường, đáp ứng nhu cầu của xã hội về loại hình

nhà ở này đang rất thiếu.
(3) Người dân tự xây dựng nhà: hiện nay mô hình này đang rất
phổ biến với các hộ độc thân, hộ gia đình trẻ do không có đủ khả năng
kinh tế để tiếp cận đến các dự án nhà ở chính thức trên thị trường. Trên
địa bàn Thành phố, mô hình chung cư mini xuất hiện đã giải quyết nhu
cầu về nhà ở cho các đối tượng nói trên.
3.2.3. Giá cả hàng hóa trên thị trường
So với các dự án NOTM, các căn hộ thuộc phân khúc trung bình
và thấp có giá thành thấp hơn, phù hợp với số đông bộ phận người dân
tại Hà Nội. Trên thị trường hiện nay, các căn hộ giá trung bình và thấp
được rao bán với mức giá trung bình từ 14-16 triệu/m2 (loại hình NOXH)
đối với các dự án có vị trí đắc địa, mức giá từ 10-12 triệu/m2 đối với các
dự án ở các vị trí xa hơn.
Khảo sát của tác giả đối với người dân sinh sống tại một số dự án
nhà ở giá trung bình và thấp, mức giá phù hợp với khả năng thanh toán
và được nhiều người mong muốn mua nhất là từ 700 triệu – 1 tỷ
đồng/căn hộ (chiếm 29,1%).
3.2.4. Hệ thống các tổ chức trung gian
Tại Hà Nội, với bất kỳ loại hình dự án nhà ở nào từ cao cấp,
trung cấp hay nhà ở giá rẻ đều được phân phối thông qua 2 hình thức:
hoạt động môi giới chính thức và hoạt động môi giới phi chính thức. Tại
Hà Nội có hơn 500 sàn giao dịch BĐS đăng ký hoạt động. Tuy nhiên,
gần 200 DN trong số này đang hoạt động hoặc hoạt động có hiệu quả.
3.2.5. Vấn đề thông tin thị trường
Hiện nay trách nhiệm cung cấp ra thị trường thông tin về các dự
án nhà ở nói chung, nhà ở giá thấp nói riêng thuộc về doanh nghiệp và
các cơ quan quản lý nhà nước (UBND thành phố Hà Nội & Sở Xây dựng
– cơ quan chuyên môn của Thành phố phụ trách lĩnh vực này). Các chủ
đầu tư luôn đảm bảo thực hiện việc công bố công khai thông tin trên
trang điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở và tại sàn giao dịch kinh doanh

các dự án của chủ đầu tư.

16


3.3. Công tác quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở
3.3.1. Ban hành các văn bản, chính sách pháp luật
Thành phố Hà Nội cũng đã ban hành những chính sách khuyến
khích, ưu đãi đầu tư phát triển NO thông qua việc ưu đãi cho từng dự án
hoặc thông qua các doanh nghiệp. Không chỉ quan tâm đến việc hỗ trợ
cho các doanh nghiệp thông qua việc xây dựng các dự án NOTM nhằm
thu hồi vốn nhanh, thành phố Hà Nội cũng quan tâm đến việc phát triển
nhà ở cho các đối tượng khó khăn về NO: CBCC, công nhân KCN.
Luật Thủ đô được Quốc hội khóa 13 ban hành năm 2012 đã đề
cập đến nội dung phát triển và quản lý quỹ nhà ở. Trong đó đã chỉ rõ
“Trong các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới phải dành
tỷ lệ diện tích đất ở, nhà ở cao hơn để phát triển nhà ở xã hội so với quy
định chung của cả nước”.
Nghị quyết 06/2013/NQ-HĐND (Nghị quyết riêng về quy định
diện tích đất để phát triển các dự án NOXH) của Hội đồng nhân dân
Thành phố đã quy định các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị
mới trên địa bàn có quy mô sử dụng đất từ 10ha trở lên phải dành 25%
diện tích đất ở hoặc 25% diện tích nhà ở để phát triển nhà ở xã hội.
Thành phố Hà Nội đã tiến hành rà soát, cải cách thủ tục hành
chính trong lĩnh vực đầu tư, quản lý đất đai, cấp phép xây dựng, cấp
GCN quyền sở hữu NO và quyền sử dụng đất.
3.3.2. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch
Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, cũng đã đưa ra định hướng
về phát triển NO đến năm 2030 như sau: diện tích bình quân NO khu vực
đô thị tối thiểu là 30m2 sàn sử dụng/người và NO nông thôn tối thiểu là

25m2 sàn sử dụng/người. Khu vực nội đô, cải thiện điều kiện sống trong
các khu ở, khu chung cư cũ, kiểm soát về mật độ xây dựng và tầng cao,
bổ sung thêm các chức năng công cộng, cây xanh và hạ tầng kỹ thuật.
Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2012-2020, Hà Nội đã
xây dựng Kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2015-2020, trong đó xác
định nhu cầu thực tế về NOXH đến năm 2020 tăng gần 50% so với
Chương trình phát triển nhà ở của Chính phủ do khoảng 40.000 người
chuyển từ thuê nhà ở công nhân sang thuê mua nhà ở xã hội.
3.3.3. Công cụ kinh tế - tài chính, thuế suất

17


Thành phố Hà Nội đã hướng dẫn và tạo điều kiện cho các tổ
chức, cá nhân trên địa bàn có cơ hội để tiếp cận được với gói hỗ trợ tín
dụng 30 nghìn tỷ đồng cho các dự án NOXH, NOTM giá rẻ cho người
thu nhập trung bình và thấp.
Các chính sách thuế, phí liên quan đến BĐS tại Hà Nội hiện nay
là công cụ góp phần công khai, minh bạch và điều tiết TT, hạn chế đầu
cơ; các thủ tục nộp thuế đã có nhiều cải cách thực sự tạo thuận lợi cho
người dân và doanh nghiệp khi tiến hành các giao dịch mua bán.
3.3.4. Công tác tổ chức thực hiện
* Tổ chức bộ máy
Tại Hà Nội, bộ máy quản lý nhà nước về thị trường BĐS do các
cơ quan: Sở Quy hoạch – Kiến trúc; Sở Kế hoạch & Đầu tư; Sở Tài
nguyên & Môi trường; Sở Xây dựng. Theo ngành dọc, Bộ Xây dựng và
Sở Xây dựng là 2 cơ quan được giao nhiệm vụ chính về quản lý nhà
nước đối với thị trường BĐS trên phạm vi cả nước và ở từng địa phương.
UBND Thành phố Hà Nội quản lý nhà ở được đầu tư bằng nguồn
vốn của địa phương. Sở Xây dựng là cơ quan chuyên môn thuộc UBND

Thành phố sẽ thực hiện chức năng tham mưu, giúp UBND Thành phố
quản lý nhà nước về lĩnh vực nhà ở.
* Công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát và chế tài
Tổ chức bộ máy quản lý nhà nước của Thành phố đối với hoạt
động thanh tra, trong đó giao Thanh tra Thành phố là cơ quan chuyên
môn thuộc UBND TP Hà Nội, có chức năng tham mưu, giúp UBND
Thành phố quản lý nhà nước về công tác thanh tra, giải quyết khiếu nại,
tố cáo và phòng, chống tham nhũng. Sở Xây dựng là cơ quan chuyên
môn thuộc UBND TP Hà Nội, cơ cấu tổ chức của Sở Xây dựng, gồm có
Thanh tra Sở Xây dựng có chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn thanh tra
chuyên ngành xây dựng, dưới Thanh tra Sở Xây dựng có các Đội Thanh
tra xây dựng Quận/Huyện và dưới mỗi Đội TTXD Quận/ Huyện tại các
xã, phường, thị trấn có Tổ Thanh tra xây dựng.
Trên thực tế sau khi phát hiện ra các vấn đề bất cập trên thị
trường, chế tải xử lý còn chưa đủ mạnh và trong quá trình giải quyết còn
vướng phải một số rào cản của xã hội.

3.4. Đánh giá chung
18


3.4.1. Những kết quả đã đạt được
TT NO trên địa bàn Hà Nội phát triển nhanh, đã hình thành được
mô hình tổ chức phát triển NO theo dự án, qua thực tế triển khai khẳng
định mô hình phát triển đô thị theo dự án với sự đồng bộ về HTKT và
HTXH, tạo ra bộ mặt đô thị văn minh, hiện đại là đúng đắn và là xu
hướng tất yếu trong quá trình xây dựng và hiện đại hoá đất nước.
Sự xuất hiện của nhiều loại hình NO khác nhau đã giúp cho TT
BĐS có nhiều chuyển biến tích cực, người tiêu dùng khi có nhu cầu về
NO sẽ có nhiều cơ hội lựa chọn đơn vị cung cấp, DN và các DA được

giao dịch công khai, minh bạch trên TT.
Việc triển khai thực hiện các dự án NOXH và NOTM giá rẻ trên
địa bàn Thành phố cũng đã góp phần gia tăng nguồn cung về nhà ở nói
chung, đóng góp vào quỹ nhà ở của toàn Thành phố.
Nhà nước đã có một số biện pháp điều tiết nhằm đảm bảo cơ hội
sở hữu nhà ở cho các đối tượng có nhu cầu thực nhưng khó khăn về nhà
ở trên địa bàn.
Việc các doanh nghiệp có tiềm lực trong ngành xây dựng, mang
đến những công trình có chất lượng giúp cho người dân yên tâm với
chính sách của Thành phố.
Với mức giá trung bình mỗi căn hộ được rao bán trên thị trường
từ 14-16 triệu đồng/m2 (dự án NOXH); từ 17-18 triệu đồng/m2 (dự án
NOTM giá rẻ.
Hiện nay, Thành phố Hà Nội đã cung cấp đầy đủ thông tin về các
dự án về NOXH đang tiến hành mở bán và thông báo kết quả tiếp nhận
đơn đăng ký qua cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng.
3.4.2. Tồn tại, hạn chế
- Các văn bản, chính sách để hỗ trợ và ưu đãi cho các chủ đầu tư
thực hiện các dự án nhà ở giá trung bình và thấp còn hạn chế, chưa hoàn
chỉnh.
- Nguồn cung về nhà ở giá trung bình và thấp trên thị trường hiện
nay còn rất khan hiếm, trong khi đó lại có nhiều dự án nhà xây xong
không bán được do thiếu nhiều yếu tố để hấp dẫn người mua nhà.
- Vấn đề tổ chức thực hiện các chính sách đến với từng đối tượng
đôi khi còn chưa phù hợp, việc lựa chọn áp dụng các ưu đãi trực tiếp cho

19


người mua nhà hay cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở vẫn còn là

vấn đề đặt ra.
- Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành quy định nhà nước
trong việc mua bán nhà ở đôi lúc còn chưa được đầy đủ, nhiều dự án nhà
ở được bán không đúng cho các đối tượng.
- Vấn đề thông tin thị trường trong bối cảnh xã hội thông tin hiện
nay làm cho người dân bị bão hòa và “nhiễu loạn” khi có nhu cầu tìm
hiểu thông tin thị trường đối với các loại căn hộ giá trung bình và thấp,
đôi khi cá nhân, tổ chức không biết tin cậy vào nguồn thông tin được
cung cấp.
3.4.3. Nguyên nhân
- Về phía Thành phố Hà Nội, các cơ quan chuyên môn tham
mưu, giúp việc còn chậm chễ trong việc đề xuất các văn bản chính sách
phù hợp với tình hình thực tế, cập nhật các hướng dẫn, điều chỉnh đồng
bộ giữa TW với địa phương.
- DN tập trung đầu tư vào loại hình BĐS cao cấp, lợi nhuận cao
sẽ thu hồi vốn hơn so với các loại hình NO giá trung bình và thấp.
- Nguyên nhân dẫn đến việc tổ chức thực hiện chưa tốt có thể
thấy về phía chủ quan của các DN, do nguồn lực còn hạn chế hoặc mong
muốn nhanh chóng thu hồi vốn nên đầu tư tập trung vào các công trình
NO để bán ra TT, các hạ tầng cơ sở khác chậm được triển khai.
- Nguyên nhân của tình trạng nhà bán ra không đúng đối tượng
do nhu cầu của TT về loại hình NO cho nhóm đối tượng này lớn, dẫn đến
tâm lý và tình trạng không tuân thủ quy định của cả người mua lẫn người
bán nhà.
- Nguyên nhân của tình trạng lộn xộn về thông tin TT do hiện
nay chưa có nhiều các cơ quan đảm bảo uy tín, có thẩm quyền đầy đủ và
chịu trách nhiệm trong việc công bố các loại thông tin ra TT, nhiều thông
tin muốn tìm hiểu phải thông qua các mối quan hệ thì tổ chức/cá nhân
mới có thể nắm bắt được.

20


CHƯƠNG 4
MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG
NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2030
4.1. Dự báo nhu cầu và sự phát triển của thị trường nhà ở
4.1.1. Đô thị Hà Nội 2030 và tầm nhìn 2050
Thủ đô Hà Nội phát triển theo mô hình đô thị trung tâm, 5 đô thị
vệ tinh. Các đô thị này sẽ góp phần giảm tải cho đô thị trung tâm, cùng
với nỗ lực kêu gọi, thu hút các nhà đầu tư vào những khu vực này, đây là
cơ hội tốt để TT NO có điều kiện phát triển rộng về mặt địa lý. Trong đó,
các DA xây dựng ở vị trí xa trung tâm nhưng được kết nối đồng bộ về hạ
tầng giao thông và được bố trí nhiều công trình xã hội cũng như đảm bảo
sinh kế cho người dân sẽ dễ dàng cho người dân Thủ đô trong diện thu
nhập trung bình và thấp tạo lập cuộc sống mới ở các khu vực này.
4.1.2. Dự báo nhu cầu thị trường nhà ở
Dự báo đến năm 2020 dân số Hà Nội khoảng 7,9 triệu người, tỷ
lệ đô thị hóa đạt 58-60%. Đến năm 2030, khoảng 9,2 triệu người, tỷ lệ đô
thị hóa đạt khoảng 65-68%. Đến năm 2050 đạt ngưỡng dân số tối đa
khoảng 10,8 triệu người, tỷ lệ đô thị hóa đạt khoảng 70%-80%.
Giai đoạn đến năm 2020 - 2022, thị trường nhà ở vẫn rất thiếu
các loại hình căn hộ thuộc phân khúc giá rẻ cho người dân, hệ thống
chính sách về BĐS đã bắt đầu phát huy tác dụng trên thực tế và từng
bước đi vào cuộc sống. Các doanh nghiệp lớn vẫn đang là các doanh
nghiệp dẫn đầu xu hướng thị trường.
Giai đoạn tiếp theo 2025 – 2030, với những chủ trương của
Thành phố về ưu tiên phát triển quỹ nhà ở cho những người thu nhập
thấp, khó khăn về nhà ở đã ngày càng hoàn thiện, phù hợp với tình hình
thực tế sau nhiều lần điều chỉnh chính sách. Do đó, điều kiện về thu hút

đầu tư vào lĩnh vực này cũng trở nên dễ dàng hơn.
4.2. Giải pháp phát triển thị trường nhà ở trên địa bàn Hà
Nội đến năm 2030
4.2.1 Giải pháp về cơ chế, chính sách
- Đẩy mạnh cải cách hành chính, tạo môi trường thông thoáng để
thu hút các nhà đầu tư triển khai thực hiện các dự án nhà ở.

21


- Việc đơn giản hóa, đẩy nhanh tiến độ giải quyết các TTHC
trong các lĩnh vực liên quan đến BĐS giúp nâng cao hiệu quả công tác
quản lý nhà nước.
- Quá trình chấm điểm, đánh giá của chủ đầu tư với các cá nhân
đăng ký mua NOXH phải được giám sát chặt chẽ.
- Thành phố cần tiếp tục rà soát những quy định còn chồng chéo,
những chính sách không phù hợp với tình hình thực tế (trong đó có
những quy định liên quan đến quỹ đât 20%).
- Việc ban han hành, nghiên cứu sửa đổi, tiếp tục bổ sung các
quy định về nhà ở cho các đối tượng chính sách là cần thiết và sớm được
triển khai, ban hành:
- Tiếp tục rà soát và thực hiện chính sách kinh tế - tài chính BĐS
và NO như: kênh tài chính thế chấp, trái phiếu BĐS, các quỹ đầu tư…
4.2.2. Giải pháp đảm bảo về cung – cầu thị trường
 Giải pháp về nguồn cung:
Thay đổi phương thức đầu tư NOXH hoàn toàn theo cơ chế thị
trường. Thành phố nên xóa bỏ các ưu đãi đối với chủ đầu tư và tập trung
hỗ trợ trực tiếp đối với người mua nhà.
Đẩy mạnh hơn nữa huy động các DN tham gia phát triển nhà ở
giá trung bình và thấp. Khuyến khích cá nhân, hộ gia đình đầu tư phát

triển các mô hình chung cư mini để giải quyết nhu cầu ở cho lao động,
người nhập cư trên địa bàn.
Tuân thủ quy định đối với dự án có quy mô lớn hơn 10 ha phải
giành 20% quỹ đất làm NOXH.
Ưu tiên quỹ đất sau khi di dời các cơ sở sản xuất gây ô nhiễm,
trường đại học, bệnh viện ra khỏi khu vực nội đô để xây dựng nhà ở.
Cần có những quy định rõ ràng, cụ thể về nguồn vốn, thủ tục
xem xét quyết định, mức hỗ trợ đối với các đối tượng ưu đãi về NOXH.
 Giải pháp về cầu:
Để thực hiện chính sách kích cầu về nhà ở giá trung bình và thấp,
Thành phố Hà Nội cần nghiên cứu, ban hành cơ chế nhằm tách bạch rõ
ràng giữa 03 khu vực: (1) Quản lý vốn phát triển nhà ở giá trung bình và
thấp; (2) Xây dựng nhà ở giá trung bình và thấp và (3) Quản lý việc cung
nhà nhà ở giá trung bình và thấp tới tay người lao động.

22


Thực hiện hỗ trợ về mặt tài chính cho các đối tượng có thu nhập
thấp và các nhà đầu tư trong lĩnh vực nhà ở theo quy định. Hoạt động mở
rộng các tín dụng cá nhân để kích cầu mua nhà ở, trong đó tập trung vào
phân khúc cho người thu nhập thấp là cần thiết.
Thực hiện các biện pháp tuyên truyền, giáo dục nhằm thay đổi
nhận thức của dân cư về việc sở hữu nhà ở, trong đó có thể nhắm tới các
đối tượng người lao động trẻ tuổi.
4.2.3. Giải pháp về tăng cường công tác quản lý nhà nước
* Về tổ chức thực hiện
- Sớm thành lập “Quỹ tiết kiệm nhà ở” hoặc “Quỹ phát triển nhà
ở”.
- Tiếp tục củng cố, tăng cường năng lực quản lý của các bộ phận

chuyên môn thuộc các sở: Xây dựng, Quy hoạch – Kiến trúc, Tài nguyên
và Môi cùng một số sở có liên quan trực tiếp khác.
- Tiếp tục đẩy mạnh công tác đào tạo, bồi dưỡng kiến thức
chuyên môn cho đội ngũ cán bộ, công chức làm việc trong lĩnh vực này.
- Chú trọng việc thực hiện công tác dự báo nhu cầu, lập kế hoạch
phát triển thị trường nhà ở trong thời gian tới.
- Nghiên cứu học tập kinh nghiệm của các quốc gia đã thành
công trong việc áp dụng các chế tài đối với chủ đầu tư các dự án nhà ở
cho các đối tượng yếu thế trong xã hội.
* Tăng cường công tác thanh tra kiểm tra
- Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát cộng đồng
trong việc xây dựng và thực thi pháp luật về nhà ở.
- Đẩy mạnh việc kiểm tra thực hiện theo quy hoạch đối với các
dự án phát triển nhà ở, đặc biệt nhà ở giá rẻ nhằm đảm bảo người dân có
thu nhập thấp được ổn định chất lượng cuộc sống ngay sau khi nhận nhà.
- Kiểm tra, giám sát việc công khai thông tin quy hoạch và dự án
phát triển nhà ở theo đúng quy định của pháp luật.
- Tăng cường kiểm tra hoạt động các sàn giao dịch BĐS để minh
bạch, lành mạnh hóa các giao dịch.
- Tham khảo kinh nghiệm của các nước để nghiên cứu, đề xuất
với Chính phủ về việc áp thuế hoặc các biện pháp tài chính hạn chế tình
trạng “đầu cơ”.

23