Đánh giá nguồn lực thu được từ tài chính đất đai trong giai đoạn 2016 2018 trên địa bàn huyện bình chánh, thành phố hồ chí minh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HỒ THI HOÀNG MAI

ĐÁNH GIÁ NGUỒN LỰC THU ĐƯỢC
TỪ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI TRONG GIAI ĐOẠN
2016 - 2018 TRÊN ĐIA BÀN HUYỆN BÌNH CHÁNH,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HỒ THI HOÀNG MAI

ĐÁNH GIÁ NGUỒN LỰC THU ĐƯỢC
TỪ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI TRONG GIAI ĐOẠN
2016 - 2018 TRÊN ĐIA BÀN HUYỆN BÌNH CHÁNH,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. ĐỖ THI LAN

THÁI NGUYÊN - 2019


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn này là trung thực, khách quan và
chưa từng dùng bảo vệ để lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn
gốc.
Thái Nguyên, ngày

tháng

năm 2019

Tác giả luận văn

Hô Thi Hoàng Mai


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn,tôi đã
nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô, sự giúp đỡ, động
viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng
và biết ơn sâu sắc PGS.TS. Đỗ Thị Lan đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều
công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và

thực hiện
đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban giám hiệu, Phòng đào
tạo, Khoa Quản lý tài nguyên - Trường ĐH Nông Lâm Thái Nguyên đã tận
tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận
văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức UBND
huyện Bình Chánh, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bình Chánh,Văn
phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Bình Chánh, Chi cục thuế huyện Bình
Chánh đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi
hoàn thành luận văn./.
Thái Nguyên,ngày tháng năm 2019
Tác giả luận văn

Hô Thi Hoàng Mai


3

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ...........................................................................................ii
MỤC LỤC................................................................................................iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG......................................................................vii
MỞ ĐẦU .................................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................ 1

2. Mục tiêu và ý nghĩa............................................................................... 2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................... 4
1.1. Cơ sở lý luận về đánh giá nguồn lực thu được từ tài chính đất đai ... 4
1.1.1. Bản chất và đặc điểm của nguồn lực tài chính từ đất đai ............... 4
1.1.2. Các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai................... 8
1.1.3. Những nhân tố ảnh hưởng đến việc khai thác nguồn lực tài chính
từ đất đai ......................................................................................................
12
1.2. Vai trò nguồn lực tài chính từ đất đai trong nền kinh tế thị trường
định

hướng

XHCN

.......................................................................................... 13
1.3. Kinh nghiệm thực tiễn việc quản lý, sử dụng để khai thác nguồn lực
tài chính đất đai tại một số nước trên thế giới......................................... 13
1.3.1. Kinh nghiệm quản lý, sử dụng nguồn lực tài chính đất đai tại
Trung
Quốc ........................................................................................................ 13
1.3.2. Công tác tài chính đất đai tại Thụy Điển ...................................... 17
1.3.3. Công tác tài chính đất đai tại Hà Lan............................................ 19


4

1.4. Bài học kinh nghiệm cho việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất
đai

ở

nước

ta

hiện

nay

................................................................................... 20
1.5. Nhận xét chung về các vấn đề liên quan đến đề tài ......................... 22


4

Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG
PHÁP NGHIÊN CỨU
..............................................................................................24
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.................................................... 24
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu.................................................................... 24
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu....................................................................... 24
2.2. Nội dung nghiên cứu ........................................................................ 24
2.3. Phương pháp nghiên cứu.................................................................. 24
2.3.1. Phương pháp nghiên cứu cụ thể.................................................... 24
2.3.2. Phương pháp xử lý số liệu............................................................. 26
2.3.3. Phương pháp phân tích.................................................................. 26
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................ 27
3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Bình Chánh... 27
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên ................................... 27

3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội .............................................. 35
3.1.3. Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế-xã hội và áp lực
đối với đất
đai................................................................................................ 40
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Bình
Chánh ...................................................................................................... 42
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 ................................................. 42
3.2.2. Đánh giá hiệu quả KT, XH, môi trường của việc sử dụng đất ..... 44
3.3. Đánh giá kết quả các ngồn thu tài chính về đất đai trên địa bàn huyện
Bình Chánh giai đoạn 2016-2018 ........................................................... 46
3.3.1. Tiền sử dụng đất............................................................................ 46
3.3.2. Tiền thuê đất.................................................................................. 49
3.3.3. Thuế sử dụng đất ........................................................................... 51
3.3.4. Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất................... 54


5

3.3.5. Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.................................. 57


6

3.3.6. Đánh giá chung về công tác tài chính về đất đai........................... 61
3.4. Đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về công tác tài chính đất đai trên
địa bàn huyện Bình Chánh, tp Hồ Chí Minh .......................................... 63
3.4.1. Đánh giá về thủ tục hành chính khi thực hiện giao dịch liên quan
đến tài chính về đất đai............................................................................ 63
3.4.2. Đánh giá về các khoản tiền nộp vào ngân sách ............................ 65
3.4.3. Các khó khăn, vướng mắc của người dân ..................................... 67

3.4.4. Đánh giá năng lực cán bộ và mức độ đồng thuận khi thực hiện
nghĩa vụ tài chính về đất đai
............................................................................. 68
3.4.5. Một số hạn chế còn tồn tại ............................................................ 69
3.5. Một số giải pháp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai ........ 70
3.5.1. Giải pháp về quản lý đất đai.......................................................... 70
3.5.2. Giải pháp về chính sách, pháp luật ............................................... 70
3.5.3. Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực 72
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHI .............................................................. 74
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................... 76
PHỤ LỤC ............................................................................................... 78


7

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CNXH

Chủ nghĩa xã hội

HTX

Hợp tác xã

HTXSXNN

Hợp tác xã sản xuất nông nghiệp

KTTT

Kinh tế thị trường

KTXH

Kinh tế xã hội

MĐSDĐ

Mục đích sử dụng đất

NN

Nhà nước

NSNN

Ngân sách nhà nước

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

SHTD

Sở hữu toàn dân

SXKD

Sản xuất kinh doanh

TP

Thành Phố

TSDĐ

Tiền sử dụng đất

TTĐ

Tiền thuê đất

UBND

Ủy ban nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1:

Hệ thống sông, rạch chính của huyện Bình Chánh .................... 29

Bảng 3.2:

Thống kê các loại đất huyện Bình Chánh .................................. 31

Bảng 3.3:

Cơ cấu giá trị sản xuất các ngành kinh tế................................... 38

Bảng 3.4.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 .............................................. 43

Bảng 3.5.

Kết quả thu tiền sử dụng đất tại huyện Bình Chánh giai đoạn 20162018 ............................................................................................ 47

Bảng 3.6.

Kết quả thu tiền thuê đất tại huyện Bình Chánh giai đoạn 2016 2018 .............................................................................................................50

Bảng 3.7.

Kết quả thu thuế sử dụng đất tại huyện Bình Chánhgiai đoạn 2016
- 2018.......................................................................................... 53

Bảng 3.8.

Kết quả thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyềnsử
dụng đất tại huyện Bình Chánh giai đoạn 2016 - 2018.............. 55

Bảng 3.9.

Kết quả thu phí và lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai tại huyện
Bình Chánh giai đoạn 2016 - 2018............................................. 60

Bảng 3.10.

Kết quả thu ngân sách từ đất đai tại huyện Bình Chánh giai đoạn
2011 - 2015................................................................................. 62

Bảng 3.11.

Đánh giá của người dân về thủ tục hành chính khi thực hiện giao
dịch tài chính về đất đai.............................................................. 64

Bảng 3.12.

Đánh giá của người dân về khoản tiền nộp vào ngân sách khi
thực hiện giao dịch tài chính về đất
đai.............................................. 65

Bảng 3.13.

Đánh giá của người dân về khó khăn, vướng mắc về thủ tục hành
chính về tài chính đất đai............................................................ 67

Bảng 3.14.

Đánh giá của người dân về năng lực cán bộ và mức độ đồng
thuận khi thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai
................................ 68


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai luôn là nguồn tài nguyên quý của mọi quốc gia, bởi lẽ đó là tư
liệu sản xuất quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát
triển của xã hội loài người; đồng thời, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số
lượng, nên việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả nhất luôn là vấn đề mà
Chính phủ của các quốc gia quan tâm và được bảo vệ chặt chẽ bằng luật pháp.
Khi đất nước ta trong thời kỳ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung, đất đai
mới chỉ được coi trọng về mặt hiện vật, các nguồn lực tài chính từ đất đai chưa
được quan tâm nhiều, việc khai thác sử dụng chưa thực sự có hiệu quả, kết quả
thu được cho Nhà nước, xã hội từ đất đai chưa lớn. Kể từ khi đổi mới, với sự
hình thành và phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ

nghĩa (XHCN), đất đai đã thực sự trở thành nguồn lực tài chính quan trọng của
đất nước. Từ đó, vai trò đại diện chủ sở hữu về đất đai của Nhà nước không
những thể hiện qua sự quản lý, khai thác, sử dụng đất đai với tư cách là tư liệu
sản xuất mà còn thể hiện qua việc khai thác, sử dụng các nguồn lực tài chính
quan trọng từ đất đai phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế của đất nước. Nhà
nước đã ban hành nhiều chính sách về đất đai nhằm thực hiện quyền sở hữu
toàn dân về đất đai, điển hình như Luật Đất đai năm 2003 và các Luật sửa đổi
bổ sung năm 2009,
2013 cùng hệ thống các văn bản dưới Luật. Những chính sách đó đã góp phần
tạo thuận lợi cho sự phát triển kinh tế của đất nước ta hơn một thập kỷ qua.
Tuy nhiên, sự phát triển nhanh chóng về kinh tế - xã hội những năm gần đây,
với yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế, pháp luật đất đai theo Luật 2003 đã bộc
lộ một số hạn chế lớn như: chưa xác định rõ các hình thức thực hiện lợi ích
kinh tế của sở hữu toàn dân về đất đai trong nền kinh tế thị trường, từ đó gây
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




2

ra khó khăn cho việc Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo Luật; việc
quản lý, sử

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




3

dụng đất đai vẫn còn mang nặng tính bao cấp; sự thiếu hụt các chế định cần
thiết về giá đất, về điều tiết địa tô chênh lệch, về điều tiết lợi nhuận qua
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, về bồi thường thu hồi đất, về đấu thầu, đấu
giá quyền sử dụng đất;... dẫn tới tình trạng sử dụng đất đai lãng phí, không
hiệu quả; sự yếu kém trong quản lý thị trường bất động sản; cơ chế xin cho,
tiêu cực trong quản lý đất đai không những gây thất thu cho ngân sách nhà
nước mà còn ảnh hưởng xấu tới môi trường đầu tư.
Để khắc phục những thiếu sót trên, Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban
Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX xác định: "Tiếp tục đổi mới chính sách,
pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước". Ngày 29/11/2013, Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam khóa
XIII đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 và có hiệu lực thi hành từ ngày
01/7/2014. Luật Đất đai năm 2013 là cơ sở pháp lý mới để giải quyết các quan
hệ về đất đai; vấn đề nguồn lực tài chính từ đất đai trong Luật đã được đề cập
rõ hơn. Tuy vậy, đến nay việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai với tư
cách là hình thức, cơ chế thực hiện lợi ích kinh tế của sở hữu toàn dân về đất
đai, đồng thời đóng vai trò là công cụ điều tiết quản lý đất đai trong nền kinh
tế thị trường định hướng XHCN vẫn chưa thực sự được làm sáng tỏ, đòi hỏi
phải được tiếp tục nghiên cứu bổ sung. Huyện Bình Chánh TP Hồ Chí Minh
là huyện ngoại thành, lợi thế so sánh với các Quận trung tâm là không cao,
tuy nhiên nguồn lực tài chính từ đất đai của huyện hiện đóng vai trò quan
trọng trong tỷ trọng nguồn thu của huyện để thúc đẩy phát triển KTXH, chính
vì vậy việc: “Đánh gia nguồn lực thu được từ tài chính đất đai trong giai
đoạn 2016 - 2018 trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí
Minh” được coi là việc làm hết sức cần thiết, từ đó tôi chọn nội dung trên
làm đề tài nghiên cứu của luận văn này.
2. Mục tiêu và ý nghĩa
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

4

2.1. Mục tiêu
Đánh giá được thực trạng nguồn lực tài chính từ đất đai của huyện Bình
Chánh; từ đó đề xuất những giải pháp để việc khai thác nguồn lực tài chính từ
đất đai có hiệu quả hơn.
2.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
* Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài đã bổ sung luận cứ khoa học cho việc
tăng
ngân sách nhà nước từ nguồn thu đất đai.
* Ý nghĩa thực tiễn
Xác định các ảnh hưởng chính do thu ngân sách từ đất đai đến ngân
sách chung của huyện, giúp cho các nhà khoa học, nhà quản lý và người sử
dụng đất lựa chọn các giải pháp nhằm giảm thiểu những phức tạp khi phải
thực hiện các nguồn thu ngân sách nhà nước về đất đai.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




5

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về đánh giá nguồn lực thu được từ tài chính đất đai

1.1.1. Bản chất và đặc điểm của nguồn lực tài chính từ đất đai
Đất đai là tài nguyên vô cùng quí giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc
phòng. Trong nền KTTT, vai trò đặc biệt quan trọng của đất đai không những
thể hiện với tư cách là nguồn lực về hiện vật, mà còn trở thành nguồn lực tài
chính to lớn có thể khai thác để nâng cao hiệu quả hoạt động kinh tế của từng
chủ thể SXKD có sử dụng đất đai và của toàn xã hội.
1.1.1.1. Khái niệm nguồn lực tài chính từ đất đai
* Nguồn lực là hệ thống những yếu tố tự nhiên, xã hội có ích đối với sự
phát triển của xã hội loài người, thông qua việc khai thác, sử dụng chúng mà
con người có thể tạo ra những sản phẩm phù hợp với nhu cầu của mình.
Tùy theo trình độ xã hội hóa của lực lượng sản xuất và sự phân công lao
động xã hội, các nguồn lực được khai thác nhằm phục vụ cho nhu cầu của con
người rất khác nhau. Do đó, vị trí, vai trò của các nguồn lực là rất khác nhau.
Thậm chí, đối với các quốc gia có trình độ phát triển khác nhau, các nguồn lực
cũng phát huy tác dụng không giống nhau.
Nguồn lực phát triển kinh tế có thể phân theo ngành, theo lĩnh vực,...
Theo nhận thức phổ biến hiện nay, các nguồn lực bao gồm: nguồn lực con
người, nguồn lực đất đai, nguồn lực tài chính, nguồn lực khoa học công
nghệ,... hay cách hiểu tương tự là vốn, lao động, đất đai, tri thức,...
Trong hệ thống các nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội kể trên, nguồn
lực đất đai luôn có vị trí rất quan trọng. Vai trò đó còn càng quan trọng hơn
đối với các quốc gia có trình độ phát triển thấp, đặc biệt đối với nền kinh tế
còn mang nặng đặc trưng nông nghiệp.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

6

* Nguồn lực tài chính là khối lượng giá trị dưới hình thái tiền tệ được
hình thành trong quá trình tạo lập và sử dụng các quỹ tiền tệ, phản ánh các
mối quan hệ kinh tế - xã hội trong phân phối nhằm đáp ứng các yêu cầu chi
tiêu bằng tiền để thực hiện quá trình tái sản xuất các mặt hoạt động của các
chủ thể trong xã hội.
Như vậy, bản chất của nguồn lực tài chính là phạm trù phân phối; đó là
sự phân phối bằng giá trị chứ không phải bằng hiện vật và thông qua hiện vật.
Nguồn lực tài chính được biểu hiện rất khác nhau, tùy theo nguồn gốc
hình thành mà chủ thể có thể thực hiện để có được các quỹ tiền tệ. Thông qua
các nguồn lực tài chính mà những chủ thể trong xã hội có được hệ thống các
quỹ tiền tệ tập trung và không tập trung vận động độc lập với các chức năng
cất trữ hay phương tiện thanh toán. Nguồn lực tài chính là sự vận động của tiền
tệ.
Với cách hiểu như vậy, để hình thành nguồn tài chính hay các quỹ tiền
tệ vận động tập trung, các chủ thể trong xã hội có thể khai thác từ nhiều nguồn
lực khác nhau trong đó có nguồn lực từ đất đai.
Nguồn lực tài chính từ đất đai là nguồn lực tài chính được hình thành từ
nguồn lực đất đai thông qua quan hệ kinh tế giữa các chủ thể trong một xã hội
nhất định và chịu sự chi phối của quan hệ sở hữu của xã hội đó.
Tài chính và nguồn lực tài chính phản ánh mặt quan hệ giữa các chủ thể
trong xã hội cụ thể là biểu hiện của quan hệ phân phối, song vì đó là sự phân
phối giá trị cho nên quan hệ đó chỉ được thực hiện trong nền kinh tế hàng hóa.
Tuy nhiên, biểu hiện rõ nhất của mặt phân phối và thực hiện giá trị từ các
nguồn lực là trong nền kinh tế hàng hóa phát triển ở trình độ cao hay KTTT.
Vì KTTT mới có khả năng biến mọi nguồn lực trở thành hàng hóa và biến các
hàng hóa đó trở thành những biểu hiện của giá trị, mặc dù có thể chúng không
phải do lao động làm ra.
Với ý nghĩa như vậy, nguồn lực tài chính từ đất đai chỉ có thể được hình

thành và phát triển trong nền KTTT, khi mà các quan hệ đất đai được thị
trường hóa. Tức là chúng có thể được mua bán và trao đổi trên thị trường.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




7

1.1.1.2. Bản chất của nguồn lực tài chính từ đất đai
Về mặt nguyên lý, những gì không phải là sản phẩm của sự hao phí lao
động trừu tượng của con người tạo ra thì chúng không có giá trị. Tuy nhiên,
chúng lại có thể là phương tiện để thực hiện lợi ích của các chủ thể sở hữu
chúng. Với tư cách là phương tiện để thực hiện lợi ích trong nền KTTT thì
chúng có vai trò trong việc hình thành các quỹ tiền tệ tập trung và vì thế chúng
góp phần hình thành các nguồn lực tài chính. Đất đai là một trong những yếu
tố có đặc trưng như vậy.
Bản thân đất đai không là sản phẩm của lao động, vì thế theo cách hiểu
thông thường chúng không có giá trị; tuy nhiên, đất đai lại là nguồn lực mang
tư cách là điều kiện quan trọng tham gia vào các quá trình tạo ra của cải cho
xã hội. Đất đai không là nguồn gốc tạo ra giá trị nhưng đất đai là điều kiện tạo
ra của cải; khi khoác áo là điều kiện cho quá trình tạo ra của cải thì người ta
có thể thực hiện được lợi ích từ chúng miễn là phải làm thế nào để sở hữu
chúng mà thôi. Từ việc sở hữu đất đai, các chủ thể có thể đem đất đai ra để
trao đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng như những yếu tố sản xuất khác;
thông qua sự trao đổi và chuyển quyền sử dụng đó, chủ thể thực hiện được lợi
ích của họ. Hay đất đai là điều kiện để các chủ thể sở hữu thực hiện được
nguồn thu nhập dưới dạng hình thái tiền, các nguồn tiền tệ để hình thành các
quỹ tiền tệ đó là những nguồn lực tài chính từ đất đai.
Về bản chất, nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh quan hệ phân

phối giá trị để hình thành các quỹ tiền tệ thông qua quan hệ giữa các chủ
thể về đất đai.
Đó là quan hệ phái sinh được hình thành trên cơ sở thực hiện lợi ích
kinh tế từ quyền sở hữu đất đai, mà việc thực hiện lợi ích từ quyền sở hữu đất
như Mác đã phân tích thể hiện trước mắt thông qua các hình thức địa tô,
nhưng với tư cách là hình thái biểu hiện của quan hệ tài chính thì địa tô đó
phải là địa tô dưới hình thái tiền, không phải là tô hiện vật hay tô lao dịch.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




8

Vì phản ánh mặt quan hệ phân phối nên nguồn lực tài chính mang tính
lịch sử, nghĩa là xét về mặt hình thức, cơ chế thực hiện lợi ích kinh tế từ quan
hệ đất đai sẽ do quan hệ sở hữu của chế độ xã hội đó quyết định. Trong mỗi
chế độ xã hội với kiến trúc thượng tầng khác nhau sẽ quy định chế độ sở hữu
đặc trưng của xã hội đó.
Nếu đất đai thuộc quyền sở hữu của nhân dân và nhà nước của dân, do
dân đứng ra làm đại diện chủ sở hữu thì nguồn lực tài chính từ đất đai sẽ
hình thành và thực hiện trên cơ sở chế độ sở hữu tương ứng. Từ đó, quy định
cách thức sử dụng các quỹ tiền tệ tập trung hình thành từ nguồn lực đất đai,
trái lại, nếu đất đai thuộc về sở hữu tư nhân thì mục đích sử dụng nguồn lực
tài chính từ đất đai chắc chắn không phải phục vụ cho số đông mà là chỉ là
một bộ phận trong xã hội.
Trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội ở Việt Nam, nguồn lực tài
chính từ đất đai phản ánh tính chất quá độ của quan hệ sản xuất của nước ta.
Quan hệ đất đai tập trung nhất trong quan hệ sở hữu và những quan hệ
tổ chức quản lý, phân phối phát sinh từ quyền sở hữu đó.

Tùy thuộc vào từng nước, đất đai có thể thuộc sở hữu riêng của từng
thành viên hoặc từng nhóm thành viên và có thể là sở hữu chung của tất cả các
thành viên trong cộng đồng quốc gia hoặc hỗn hợp cả hai loại hình sở hữu
trên. Ở hầu hết các nước tư bản, đất đai thuộc sở hữu tư nhân và sở hữu nhà
nước. Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
1.1.1.3. Đặc điểm của nguồn lực tài chính từ đất đai
Không giống với các nguồn lực tài chính khác, nguồn lực tài chính từ
đất đai có những đặc điểm riêng.
Thứ nhất, nguồn lực tài chính từ đất đai luôn gắn với quan hệ sở hữu đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




9

đai.
Như trên đã chỉ ra, muốn đất đai đem lại lợi ích dưới hình thái tiền tệ thì
trước hết các chủ thể phải nắm quyền sở hữu đất đai. Việc sở hữu đó sẽ là tiền
để sinh ra các quyền năng khác, giúp cho chủ thể sở hữu thực hiện được lợi
ích

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




của mình. Quyền sở hữu là điều kiện cần để thực hiện được lợi ích hay khai
thác nguồn lực tài chính từ đất đai.

Khi quan hệ sở hữu được xác lập đối với đối tượng là đất đai, các chủ
thể sở hữu mới có cơ sở để thực hiện lợi ích của mình, thông thường quan hệ
sở hữu đó phải được thể chế hóa thành chế độ sở hữu về đất đai.
Cơ sở thực hiện các nguồn lực tài chính từ đất đai là các hình thái địa
tô. Trong chủ nghĩa tư bản, địa tô là hình thức thực hiện lợi ích kinh tế của chế
độ sở hữu tư nhân về đất đai của phương thức sản xuất đó.
Thứ hai, nguồn lực tài chính từ đất đai chỉ hình thành và được thực hiện
trong cơ chế kinh tế thị trường.
Trong nền kinh tế tự cung tự cấp, ở đó trình độ lực lượng sản xuất còn
thấp, nên phân công lao động xã hội và chuyên môn hóa chưa sâu sắc, do đó
các quan hệ giá trị chưa trở thành phổ biến; việc trao đổi giữa các thành viên
trong xã hội chủ yếu để thỏa mãn nhu cầu giá trị sử dụng, hình thức thực hiện
lợi ích từ quyền sở hữu đất đai của các chủ thể thường gắn với hiện vật hơn là
giá trị. Trong khi đó, nguồn lực tài chính từ đất đai lại biểu hiện dưới hình thái
của giá trị, hay dưới dạng tiền tệ; hơn thế, nguồn lực đó phải không ngừng vận
động độc lập tương đối với các chức năng cất trữ và phương tiện thanh toán
của tiền tệ. Để có thể thực hiện được điều đó, cần một cơ chế kinh tế mà trong
đó mọi yếu tố đều có thể chuyển hóa thành hàng hóa bất luận chúng có phải
do hao phí lao động làm ra hay không. Cơ chế KTTT đáp ứng được yêu cầu
đó, KTTT là biểu hiện của trình độ văn minh nhân loại và cũng là môi trường
để tạo khả năng hình thành các nguồn tiền tệ cho các chủ thể trong xã hội.
1.1.2. Các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai
Về mặt lý thuyết, có nhiều hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ
đất đai, trong đó phổ biến nhất là thông qua khai thác địa tô. Từ mức địa tô,
người ta có thể xác định được giá cả ruộng đất. Từ địa tô và giá cả ruộng đất
các chủ thể sẽ thực hiện được những quỹ tiền tệ hay các nguồn lực tài chính
phục vụ cho các nhu cầu chi tiêu của mình.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

Trong lý luận của Mác, có các hình thức địa tô cơ bản như: địa tô chênh
lệch (biểu hiện bao gồm chênh lệch I và chênh lệch II), địa tô tuyệt đối, các
hình thức địa tô khác như: địa tô hầm mỏ, địa tô đất xây dựng,.. Cơ sở để các
chủ thể thực hiện được địa tô là quyền sở hữu về đất đai. Trong chủ nghĩa tư
bản, độc quyền sở hữu tư nhân về đất đai là điều kiện để chủ thể sở hữu thu
được địa tô tuyệt đối.
Xác định giá cả ruộng đất thông thường được căn cứ vào mức địa tô và
tỷ suất lợi tức nhận gửi của ngân hàng, mối quan hệ đó được thể hiện qua
công
thức sau đây:
Giá cả ruộng đất

=

Mức địa tô
Tỷ suất lợi tức nhận gửi của ngân hàng

Trong đó, giá cả ruộng đất được xem như là giá bán đất (trong các nước
tư bản), còn mức địa tô tương đương với giá thuê đất.
Tùy theo đặc điểm chế độ sở hữu khác nhau, điều kiện kinh tế - xã hội
khác nhau mà có các hình thức khai thác các nguồn lực tài chính khác nhau.
Đối với Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện, cho
nên việc thực hiện khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên thực tế là quan
hệ giữa một bên là Nhà nước còn lại là các chủ thể khác trong xã hội.
Cơ sở lý luận của việc thực hiện các hình thức khai thác nguồn lực tài
chính từ đất đai là chủ sở hữu phải thực hiện được lợi ích của mình từ đất
đai; thông qua quan hệ đất đai mà củng cố địa vị thống trị của giai cấp nắm
chính quyền.

Ở nước ta, từ Hiến pháp năm 1980 (Điều 19, Điều 20) và đặc biệt là
đến Hiến pháp năm 1992, tại Điều 17 đã khẳng định rõ về sở hữu đất đai ở
nước ta: "Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất,
nguồn lợi vùng biển thềm lục địa và vùng trời... đều thuộc sở hữu toàn dân".

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




Từ đó, Nhà nước thống nhất việc quản lý quy hoạch và sử dụng đất đai trên
phạm vi cả nước để thực hiện định hướng phát triển kinh tế đất nước.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




Thế giới đang đứng trước xu thế toàn cầu hóa, tự do hóa thương mại
diễn ra một cách mạnh mẽ; hội nhập để phát triển, chính là mục tiêu, chiến
lược phát triển kinh tế mà Đảng và Nhà nước ta đã lựa chọn: "... phát huy cao
độ nội lực, đồng thời tranh thủ nguồn lực bên ngoài và chủ động hội nhập
kinh tế quốc tế để phát triển nhanh, có hiệu quả và bền vững...". Nguồn nội
lực ở đây được hiểu một cách toàn diện bao gồm: con người, đất đai, tài
nguyên, trí tuệ, truyền thống dân tộc. Các quốc gia muốn tồn tại và phát triển
trước hết phải dựa vào các nguồn nội lực của mình là tài sản quốc gia; trong
đó đất đai là tài sản quốc gia quan trọng nhất. Từ xa xưa "đinh, điền" vẫn là
"quốc sách", ngày nay trong cơ chế thị trường thì "tấc đất" thực sự là "tấc
vàng". Khai thác sử dụng đất đai có hiệu quả là một nguồn lực quan trọng
phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế đất nước.

Nước ta có tổng diện tích tự nhiên 32.924,061 ngàn ha, hiện nay cơ cấu
các loại đất như sau: đất nông, lâm nghiệp 20.920,775 ngàn ha chiếm 63,5%
tổng diện tích; đất ở 443,178 ngàn ha chiếm 1,35%; đất phi nông nghiệp
1.532,843 ngàn ha chiếm 4,65%; nhóm đất chưa sử dụng 10.027,265 ngàn ha
chiếm 30,5%. Trong đó, quĩ đất nông, lâm nghiệp là tư liệu sản xuất không thể
thay thế của sản xuất nông nghiệp, đảm bảo nguồn nông sản để cung cấp cho
nhu cầu tiêu dùng thiết yếu, xuất khẩu và nguyên liệu cho các ngành công
nghiệp chế biến. Nhóm đất phi nông nghiệp và đất ở tuy chiếm tỷ trọng không
cao trong tổng quỹ đất nhưng đảm bảo phần lớn cho sự hoạt động và phát triển
của nền kinh tế quốc dân (không kể nông lâm nghiệp), có ý nghĩa nhiều mặt,
trong đó vai trò là tư liệu sản xuất đặc biệt để phát triển nền kinh tế trong giai
đoạn hội nhập quốc tế là quan trọng nhất. Bên cạnh đó, với quĩ đất chưa sử
dụng là nguồn tiềm năng đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của toàn bộ nền kinh tế
quốc dân; đất chưa sử dụng không chỉ có ở vùng núi, vùng cao, biên giới, hải
đảo, vùng sâu vùng xa,... mà còn nằm ngay ở các đô thị, vùng đồng bằng là
những nơi có thể khai thác với hiệu quả cao - nguồn tiềm năng này sẵn sàng
biến thành hiện thực.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




Trong lý luận của các nhà kinh điển của chủ nghĩa Mác - Lênin, Mác và
Ăng ghen thấy rằng, cần phải bỏ hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, biến nó
thành sở hữu toàn dân bằng cách thực hiện quốc hữu hóa đất đai. Mác nhận
xét đại ý như sau: sự phát triển kinh tế - xã hội, mức độ phát triển và tập
trung dân cư, sự xuất hiện máy móc nông nghiệp và phát minh sáng chế khác
làm cho việc quốc hữu hóa đất đai trở thành quy luật khách quan tất yếu. Tất
cả mọi lý luận về sở hữu đều bất lực trước biện pháp tất yếu này.
Phát triển học thuyết của Mác và Ăngghen về quốc hữu hóa đất đai, V.I.

Lênin đã xây dựng học thuyết "về vô sản quốc hữu hóa đất đai". Người viết:
"Quốc hữu hóa đất đai là chuyển tất cả đất đai vào sở hữu nhà nước. Quyền
sở hữu đất đai của Nhà nước được thể hiện bằng quyền thu địa tô, quyền quy
định các luật lệ về việc chiếm hữu, phân phối, quản lý và sử dụng đất đai" .
Mục đích lý luận của các nhà kinh điển nhằm giúp cho giai cấp vô sản
thực hiện được nguồn lực tài chính từ đất đai nhờ vào cơ sở chuyển hóa việc
thực hiện lợi ích từ đất bởi số ít thành của toàn thể nhân dân lao động. Từ đó
mà làm tăng tính hiệu quả của việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai.
Việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai thực chất là sử dụng quyền sở
hữu đất đai một cách hiệu quả.
Việc thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là cơ sở hình thành các
hình thức chủ yếu để khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại nước ta hiện
nay. Các hình thức đó bao gồm:
* Thu từ giao quyền sử dụng đất
- Thu từ giao đất
- Thu từ cho thuê đất
* Thu từ góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất
* Thu từ các khoản thuế liên quan đến đất
- Thuế đối với đất đai là công cụ huy động nguồn thu ổn định và bền
vững cho NSNN, nhất là ngân sách địa phương;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN