Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án số 1 khu đô thị mới trung tâm thành phố thanh hóa
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (794.92 KB, 104 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------------
LÊ THỊ THANH HIẾU
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN SỐ 1 KHU ĐÔ THỊ
MỚI TRUNG TÂM THÀNH PHỐ THANH HÓA
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên - Năm 2019
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------------
LÊ THỊ THANH HIẾU
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN SỐ 1 KHU ĐÔ THỊ
MỚI TRUNG TÂM THÀNH PHỐ THANH HÓA
Ngành: Quản lý Đất đai
Mã số ngành : 8 85 01 03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN ĐỨC NHUẬN
Thái Nguyên - Năm 2019
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng
được dùng để bảo vệ một học vị nào.
Tác giả luận văn
Lê Thị Thanh Hiếu
ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành khóa luận này,tôi xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến TS. Nguyễn
Đức Nhuận, thầy đã tận tình hướng dẫn trong suốt quá trình viết khóa luận tốt nghiệp.
Tôi chân thành cảm ơn quý thầy, cô trong khoa Quản lý tài nguyên và Phòng
Đào tạo Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình truyền đạt kiến thức
trong những năm học tập. Với vốn kiến thức được tiếp thu trong quá trình học
không chỉ là nền tảng cho quá trình nghiên cứu khóa luận mà còn là hành trang quí
báu để em bước vào đời một cách vững chắc và tự tin.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thanh
Hóa đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi có thể hoàn thành luận văn thật tốt.
Cảm ơn gia đình và bạn bè đã luôn động viên và là chỗ dựa vững chắc cho tôi
trong suốt quá trình thực hiện và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn./
Thái Nguyên, ngày 15 tháng 06 năm 2019
Tác giả
Lê Thị Thanh Hiếu
3
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .........................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ...............................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...................................................................2
2.3. Ý nghĩa của đề tài......................................................................................2
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU.............................3
1.1. Cơ sở khoa học của giải phóng mặt bằng .................................................3
1.1.2. Khái quát về hỗ trợ.................................................................................3
1.1.4. Khái quát về thu hồi đất .........................................................................5
1.1.5. Chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.............................................7
1.1.6. Nguyên tắc và điều kiện bồi thường, giải phóng mặt bằng ...................9
1.2. Cơ sở pháp lý ..........................................................................................11
1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ........................................................................13
1.3.1. Những nghiên cứu và kết quả về giải phóng mặt bằng trên Thế giới ..13
1.3.2. Những nghiên cứu và kết quả về giải phóng mặt bằng ở Việt Nam....16
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ...............................................................................................................27
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ..............................................................27
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...........................................................................27
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu..............................................................................27
2.1.3. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................27
2.2. Nội dung nghiên cứu ...............................................................................27
2.3. Phương pháp nghiên cứu.........................................................................28
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ..................................................28
2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp....................................................29
2.3.3. Phương pháp xử lý thông tin................................................................29
2.3.4. Phương pháp biểu đạt thông tin thu được ............................................30
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .........................31
4
3.1. Tình hình cơ bản tại địa bàn nghiên cứu và khái quát về dự án Số 1 khu
đô thị mới trung tâm thành phố Thanh Hóa. ..................................................31
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên ..........................................31
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội.....................................................................34
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Thanh Hóa ................................37
3.1.4. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Thanh
Hóa giai đoạn 2013 - 2017 .............................................................................40
3.1.5. Khái quát về dự án Số 1 khu đô thị mới trung tâm thành phố Thanh Hóa
........................................................................................................................41
3.2. Đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt bằng trên dự án Số 1 khu đô
thị mới trung tâm thành phố Thanh Hóa
........................................................................42
3.2.1. Kết quả các đối tượng và điều kiện được bồi thường tại Dự án Số 1 khu
đô thị mới trung tâm thành phố Thanh Hóa ...................................................42
3.2.2.Đánh giá thực trạng kết quả giải phóng mặt bằng dự Số 1 khu đô thị
mới trung tâm thành phố Thanh
Hóa.....................................................................45
3.3. Ảnh hưởng của việc thu hồi đất xây dựng Số 1 khu đô thị mới trung tâm
thành phố Thanh Hóa đến đời sống của người dân........................................53
3.3.1. Kết quả phỏng vấn chi tiết về thu hồi đất và bồi thường hỗ trợ của các
hộ dân .............................................................................................................53
3.3.3.Tác động đến một số chỉ tiêu cơ bản.....................................................55
3.4. Những khó khăn, tồn tại và giải pháp khắc phục ảnh hưởng của việc thu
hồi đất đến người dân.....................................................................................65
3.4.1. Khó khăn, tồn tại ..................................................................................65
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .....................................................................69
1. Kết luận ......................................................................................................69
2. Kiến nghị ....................................................................................................70
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...........................................................................71
5
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Chữ viết đầy đủ
BTNMT
BTGPMB
CNH
GCNQSDĐ
GPMB
HĐBT
HĐH
KT – XH
TP
QHSDĐ
TĐC
TW
UBND
Bộ tài nguyên môi trường
Bồi thường giải phóng mặt bằng
Công nghiệp hoá
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giải phóng mặt bằng
Hội đồng bồi thường
Hiện đại hoá
Kinh tế - Xã hội
Thành phố
Quy hoạch sử dụng đất
Tái định cư
Trung ương
Uỷ ban nhân dân
1
2
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề
tài
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế, thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các
công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng; trong thời kỳ hiện nay,
đất đai thêm những chức năng có ý nghĩa vô cùng quan trọng là tạo nguồn vốn và
thu hút đầu tư phát triển.
Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đốivới
đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối
thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng phát triển.
Nước ta đang trong thời kỳ thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước,
nhiều dự án như các khu công nghiệp, nhà máy, các khu đô thị mới,khu dân cư đang
được triển khai một cách mạnh mẽ. Vậy, để thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội Nhà nước phải thu hồi một phần đất của người dân đang sử dụng.
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng là một việc hết sức khó khăn,phức
tạp và được xã hội đặc biệt quan tâm. Bởi công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
liên quan đến một loại tài sản có giá trị rất lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi
của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân. Thực tế, qua nhiều dự án đã cho thấy công
tác giải phóng mặt bằng vẫn tồn tại nhiều bất cập. Khó khăn lớn nhất của công tác
giải phóng mặt bằng là việc xác định giá bồi thường nhưng giá bồi thường lại luôn
thấp hơn so với giá thị trường,do vậy ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý của người dân,
họ luôn cảm thấy mức giá bồi thường là chưa thỏa đáng. Đó cũng là lí do chính
khiến cho người dân không tình nguyện chuyển đi, không ủng hộ công tác giải
phóng mặt bằng.
Cùng với sự phát triển của cả nước nói chung và thành phố Thanh Hóa nói
riêng trong những năm gần đây đã có nhiều công trình, dự án được triển khai nhằm
mục đích đẩy mạnh nền kinh tế của tỉnh, nâng cao chất lượng cuộc sống của người
dân và góp phần không nhỏ vào sự nghiệp phát triển chung của cả nước. Để đảm
bảo tiến độ thực hiện các dự án trên địa bàn thành phố thì công tác thu hồi, bồi
thường và giải phóng mặt bằng phải được thực hiện một cách nhanh chóng, hiệu
3
quả. Tuy nhiên, trên thực tế thì công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng còn gặp
những trở ngại,
khó khăn dẫn đến việc bàn giao mặt bằng cho đơn vị thi công còn chưa kịp thời, làm
ảnh hưởng đến tiến độ thi công của các dự án trên địa bàn thành phố.
Xuất phát từ các vấn đề thực tế, và nhận thức được sự ảnh hưởng của việc bồi
thường giải phóng mặt bằng đến cuộc sống của người dân, tôi quyết định lựa chọn
đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án số 1 khu đô thị
mới trung tâm thành phố Thanh Hóa”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá thực trạng công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn
thành phố Thanh Hóa
- Đánh giá ảnh hưởng của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án số 1
Khu đô thị mới trung tâm thành phố Thanh Hóa đến đời sống, việc làm, thu nhập của
đời sống xã hội cộng đồng dân cư sau khi Nhà nước thu hồi đất.
- Đề xuất giải pháp thực hiện tốt công tác giải phóng mặt bằng và giúp ổn
định cuộc sống của người dân sau khi bồi thường giải phóng mặt bằng.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Nắm vững luật và các văn bản luật liên quan đến công tác bồi thường giải
phóng mặt bằng.
- Củng cố và hoàn thiện các kiến thức về Luật Đất đai
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Đánh giá thực trạng công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn
thành phố Thanh Hóa
- Đề xuất những giải pháp có tính khả thi đối với công tác bồi thường giải
phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất.
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của giải phóng mặt bằng
1.1.1. Một số khái niệm
Việt Nam là nước có nền kinh tế đang phát triển, nền kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa đã có những thay đổi về mọi mặt, với tốc độ phát triển
nhanh và đạt những thành quả hết sức quan trọng trong quá trình đổi mới đất nước.
Do đó đã thu hút được nhiều nguồn vốn đầu tư của các cá nhân, tổ chức doanh
nghiệp trong và ngoài nước. Cùng với quá trình công nghiệp hoá tốc độ đô thị hoá
ngày càng mạnh, kéo theo những thay đổi đã làm ảnh hưởng rất lớn đến quá trình sử
dụng đất, đất nông nghiệp giảm dẫn đến đất phi nông nghiệp tăng lên. (Đất khu công
nghiệp, đất đô thị, đất giao thông, đất thuỷ lợi). Vì vậy việc thu hồi đất là không
tránh khỏi.
Bồi thường là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích
đất thu hồi cho người sử dụng đất và hỗ trợ là hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là
việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và
phát triển. Trong khi đó Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại
quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại
đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai (Luật đất đai, 2013).
Việc bồi thường có thể tiến hành bằng tiền hoặc bằng vật chất khác có thể do
các quy định của pháp luật điều tiết hoặc do thoả thuận của các chủ thể. Bồi thường
thiệt hại về đất đai thực chất là việc giải quyết mối quan hệ về kinh tế giữa Nhà
nước với người được giao đất, cho thuê đất và những người bị thu hồi đất. Bồi
thường thiệt hại về đất phải được thực hiện theo quy định của nhà nước về giá đất,
phương thức thu hồi và thanh toán. Nó vừa đảm bảo lợi ích của người bị thu hồi đất
đồng thời cũng đảm bảo lợi ích của Nhà nước, của người nhận đất thu hồi để sử
dụng, tức là phải giải quyết hài hoà lợi ích của cả ba đối tượng này.
1.1.2. Khái quát về hỗ trợ
Điều 83 Luật Đất đai 2013 quy định về nội dung hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
đất như sau:
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất
thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển. (Luật Đất đai, năm 2013)
- Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
+ Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;
+ Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu
hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi
đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;
+ Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;
+ Hỗ trợ khác.
1.1.3. Khái quát về tái định cư
* Trách nhiệm lập và thực hiện dự án tái định cư được quy định tại Điều 85
Đất đai 2013 như sau:
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ
chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất.
2. Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu
chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng
vùng, miền.
3. Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở
hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư.
4. Chính phủ quy định chi tiết điều này.
* Bố trí tái định cư cho người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở
1. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng được Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện giao trách nhiệm bố trí tái định cư phải
thông báo cho người có đất ở thu hồi thuộc đối tượng phải di chuyển chỗ ở về dự
kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khai ít nhất là 15 ngày tại trụ sở
Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi
và tại nơi tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương
án bố trí tái định cư. Nội dung thông báo gồm địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
tái định cư, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà tái định cư; dự
kiến bố
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
trí tái định cư cho người có đất thu hồi.
2. Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi
đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư. Ưu tiên vị trí thuận lợi
cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người có
công với cách mạng. Phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt phải được công
bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu
dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư.
3. Giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái
định cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
4. Trường hợp người có đất thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường,
hỗ trợ không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền
đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu. Chính phủ quy định cụ thể suất tái định cư
tối thiểu cho phù hợp với điều kiện từng vùng, miền và địa phương.
1.1.4. Khái quát về thu hồi đất
Thu hồi đất là Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng
đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản
lý theo quy định của luật này.
Điều 38. Các trường hợp thu hồi đất
Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
1. Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng, phát triển kinh tế;
2. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân
sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản,
chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
3. Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;
4. Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
5. Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
6. Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:
a) Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
b) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà
người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
7. Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
8. Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
9. Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;
10. Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi
hết thời hạn;
11. Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai
tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám tháng
liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng liền;
12. Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không
được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn
hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao
đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao
đất, cho thuê đất đó cho phép.
Điều 39. Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng
1. Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau
khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu
sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xét duyệt.
2. Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là chín mươi ngày đối với đất nông
nghiệp và một trăm tám mươi ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian
và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái
định cư.
3. Sau khi có quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường, giải phóng mặt
bằng, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, được công bố
công khai, có hiệu lực thi hành, người bị thu hồi đất phải chấp hành quyết định thu
hồi đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
Trường hợp người bị thu hồi đất không chấp hành quyết định thu hồi đất thì
Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất ra quyết định cưỡng chế.
Người bị cưỡng chế thu hồi đất phải chấp hành quyết định cưỡng chế và có quyền
khiếu nại.
1.1.5. Chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định tại Điều 93 Luật Đất
đai 2013:
1. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi
thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi.
2. Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khi
thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi thường,
hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê
duyệt thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức
tiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời
gian chậm trả.
3. Trường hợp người có đất thu hồi không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo
phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì tiền
bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc nhà nước.
4. Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực
hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì
phải trừ đi khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường
để hoàn trả ngân sách nhà nước.
5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này. Điều 30 nghị định 47 quy đinh về chi
trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư như sau:
1. Việc trừ khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai vào số tiền
được bồi thường quy định tại Khoản 4 Điều 93 của Luật Đất đai được thực hiện theo
quy định sau đây:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
a) Khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai bao gồm tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất phải nộp cho Nhà nước nhưng đến thời điểm thu hồi đất vẫn chưa
nộp;
b) Số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính quy định tại Điểm a Khoản này
được xác định theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất,
thuê mặt nước. Trường hợp số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính đến thời điểm
có quyết định thu hồi đất lớn hơn số tiền được bồi thường, hỗ trợ thì hộ gia đình, cá
nhân tiếp tục được ghi nợ số tiền chênh lệch đó; nếu hộ gia đình, cá nhân được bố trí
tái định cư thì sau khi trừ số tiền bồi thường, hỗ trợ vào số tiền để được giao đất ở,
mua nhà ở tại nơi tái định cư mà số tiền còn lại nhỏ hơn số tiền chưa thực hiện nghĩa
vụ tài chính thì hộ gia đình, cá nhân tiếp tục được ghi nợ số tiền chênh lệch đó;
c) Tiền được bồi thường để trừ vào số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính
gồm tiền được bồi thường về đất, tiền được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại
(nếu có). Không trừ các khoản tiền được bồi thường chi phí di chuyển, bồi thường
thiệt hại về tài sản, bồi thường do ngừng sản xuất kinh doanh và các khoản tiền được
hỗ trợ vào khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.
2. Đối với trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở, nhà
ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch
đó được thanh toán bằng tiền theo quy định sau:
a) Trường hợp tiền bồi thường về đất lớn hơn tiền đất ở, nhà ở hoặc tiền nhà ở
tại khu tái định cư thì người tái định cư được nhận phần chênh lệch đó;
b) Trường hợp tiền bồi thường về đất nhỏ hơn tiền đất ở, nhà ở hoặc tiền nhà ở
tái định cư thì người được bố trí tái định cư phải nộp phần chênh lệch, trừ trường
hợp quy định tại Khoản 1 Điều 22 của Nghị định này.
3. Trường hợp diện tích đất thu hồi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất
mà chưa giải quyết xong thì tiền bồi thường, hỗ trợ đối với phần diện tích đất đang
tranh chấp đó được chuyển vào Kho bạc Nhà nước chờ sau khi cơ quan nhà nước có
thẩm quyền giải quyết xong thì trả cho ngươi có quyền sử dụng đất.
4. Việc ứng vốn để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo quy định
sau đây:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
a) Quỹ phát triển đất thực hiện ứng vốn cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường,
giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch để giao đất, cho thuê đất thực hiện theo Quy
chế mẫu về quản lý, sử dụng Quỹ phát triển đất;
b) Người được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo
quy định của pháp luật về đất đai nếu tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt
thì được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất phải nộp. Mức được trừ không vượt quá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải
nộp; số tiền còn lại (nếu có) được tính vào vốn đầu tư của dự án. Trường hợp người
được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng
đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà được miễn tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất nếu tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thì kinh phí bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư được tính vào vốn đầu tư của dự án.
1.1.6. Nguyên tắc và điều kiện bồi thường, giải phóng mặt bằng
1.1.6.1. Nguyên tác bồi thường
* Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều
74, Luật Đất đai 2013:
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi
thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử
dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng
tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định
tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách
quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
* Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi
Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều 88, Luật Đất đai 2013:
1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị
thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất,
kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hạ
1.1.6.2. Điều kiện bồi thường
Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc
phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy
định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê
đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận)
hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được
cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam 6
định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không
phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện
để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu
chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển
nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc
có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ
điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp. 6. Tổ chức
kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây
dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo
quy định của Luật này mà chưa được cấp.
1.2. Cơ sở pháp lý
- Nghị định số 43/2014/NĐ - CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định số 44/NĐ-CP ngày 15/05/2013 của Chính phủ Quy định về giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền sử dụng đất khi thi hành Luật Đất đai năm 2013.
- Nghị định số 47/2014/NĐ - CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy định về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số: 23/2014/TT-BTNMT
ngày 19/5/2014 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số: 24/2014/TT-BTNMT
ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số: 25/2014/TT-BTNMT
ngày 19/5/2014 quy định về bản đồ địa chính.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ Quy định về
khung giá
- Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLTBTP-BTNMT ngày 23 tháng 6 năm 2016
của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc đăng ký thế chấp quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT Quy định chi tiết một số điều của Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 về đất
đai của Chính phủ;
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá
đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;
- Thông tư 37/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định
chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Quyết định số 4545/2014/QĐ-UBND ngày 18/12//2014 của Uỷ ban nhân
dân tỉnh Thanh Hoá, về việc quy định bảng giá đất thời kỳ 2015-2019 trên địa bàn
tỉnh Thanh Hóa.
- Quyết định số 3162/2014/QĐ-UBND ngày 26/9/2014 của UBND tỉnh
Thanh Hóa quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa;
- Quyết định số 72/2014/QĐ-UBND ngày 24 tháng 10 năm 2014 của UBND
tỉnh Thanh Hóa về việc Ban hành Quy định về hạn mức diện tích giao đất ở; hạn
mức diện tích giao đất chưa sử dụng để sử dụng vào mục đích nông nghiệp; hạn
mức công nhận diện tích đất ở đối với thửa đất có vườn ao; hạn mức công nhận diện
tích đất nông nghiệp do tự khai hoang và diện tích tối thiểu của thửa đất ở sau khi
tách thửa trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.
- Quyết định số 829/2015/QĐ-UBND ngày 13/3/2015 của UBND tỉnh Thanh
Hóa về việc ban hành Bảng giá xây dưng mới nhà ở, nhà tạm, công trình kiến trúc
làm cơ sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trọ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn
tỉnh Thanh Hóa;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
- Quyết định số 830/2015-QD-UBND tỉnh Thanh Hóa ban hành đơn giá bồi
thường thiệt hại về cây trồng, vật nuôi khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh
Thanh Hóa.
- Quyết định số 4925/2016/QĐ-UBND tỉnh Thanh Hóa ban hành bảng giá
xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, công trình kiến trúc làm cơ sở xác định giá trị bồi
thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.
- Quyết định số 1963/QĐ-UBND ngày 14 tháng 7 năm 2016 của UBND tỉnh
Thanh Hóa về việc công bố Thủ tục hành chính liên thông thuộc thẩm quyền quản lý
của ngành Tài nguyên và Môi trường áp dụng tại UBND cấp huyện, cấp xã trên địa
bàn tỉnh Thanh Hóa.
1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
1.3.1. Những nghiên cứu và kết quả về giải phóng mặt bằng trên Thế giới
Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan trọng
nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà nước thu hồi đất
phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh tế của
hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng không những không hạn chế về
số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng. Đặc biệt, ở những nước đang phát
triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp đó là vấn đề sống còn của họ.
Dưới đây là một số kinh nghiệm quản lý đất đai của các nước trên thế giới sẽ phần
nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, đặc biệt trong chính sách bồi thường GPMB.
* Chính sách bồi thường đất đai ở Thái Lan
Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá
trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị
trường điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù
được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù.
Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án mang
tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá thị trường.
Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều đền bù
với mức cao hơn giá thị trường.
* Chính sách bồi thường đất đai ở Hàn Quốc
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
Ở Hàn Quốc, vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân ồ ạt
từ các vùng nông thôn vào đô thị, thủ đô Xơ-un đã phải đối mặt với tình trạng thiếu
đất định cư trầm trọng trong thành phố. Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chính
quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận. Việc đền bù
được thực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài chính, cho quyền
mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách tái định cư.
Các hộ bị thu hồi đất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố quản lý,
được xây tại khu đất được thu hồi có bán kính cách Xơ-un khoảng 5 km. Vào những
năm 70 của thế kỷ trước, khi thị trường bất động sản bùng nổ, hầu hết các hộ có
quyền mua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ của mình với giá cao hơn nhiều
lần so với giá gốc.
* Chính sách bồi thường đất đai ở Trung Quốc
Hiến Pháp Trung quốc quy định có 2 hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu Nhà
nước và sở hữu tập thể. Vì đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên khi thu hồi đất, kể cả
đất nông nghiệp tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử
dụng bị thu hồi đất và bồi thường cho các công trình gắn liền với đất bị thu hồi.
Ở Trung Quốc, có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số
lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư. Nếu như
việc thu hồi đất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương án đền
bù, trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo
cho những người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với
trước khi bị thu hồi đất.
Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì người
nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi đất được
thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ
cấp bồi thường hoa màu trên đất. Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái
định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi
nhân với hệ số. Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tính
theo giá cả hiện tại.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
