Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện bình chánh thành phố hồ chí minh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

MAI NGỌC NHÂN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT
GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
CỦA CHI NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN BÌNH CHÁNH
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

MAI NGỌC NHÂN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI
PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA
CHI NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT HUYỆN BÌNH CHÁNH
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Ngành: Quản lý đất
đai
Mã số: 9 85 01
03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. Nguyễn Ngọc Nông

Thái Nguyên - 2019


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng
dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận án đã được cám
ơn, các thông tin trích dẫn trong luận án này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày… tháng… năm 2019
Tác giả luận án

Mai Ngọc Nhân


ii
LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của
bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và
biết ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông đã tận tình hướng dẫn,
dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập
và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Ban Quản lý đào

tạo, các Thầy Cô giáo, các nhà khoa học thuộc Khoa Quản lý Tài nguyên Trường
Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập,
thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Ủy ban nhân dân
thành huyện Bắc Bình đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực
hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn
thành luận văn./.
Thái Nguyên, ngày... tháng... năm 20...
Học viên

Mai Ngọc Nhân


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
MỤC LỤC..................................................................................................................iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT.................................................................................vii
DANH MỤC CÁC BẢNG.......................................................................................viii
DANH

MỤC

CÁC

..........................................................................................ix

HÌNH
MỞ

ĐẦU

.................................................................................................................... 1
1. Sự cần thiết của đề tài ............................................................................................. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................ 3
2.1. Mục tiêu tổng quát ...............................................................................................3
2.1. Mục tiêu cụ thể ....................................................................................................3
3. Ý nghĩa của đề tài.................................................................................................... 3
3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học...................................................3
3.2. Ý trong thực tiễn ..................................................................................................4
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...................................................................... 5
1.1. Một số vấn đề cơ bản liên quan đến đăng ký đất đai/bất động sản...................... 5
1.1.1. Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản.................................................5
1.1.2. Đăng ký đất đai/bất động sản ...........................................................................7
1.2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất................................................................ 9
1.2.1. Cơ sở pháp lý về tô chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất.......................................................................................................................9
1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ...13
1.2.3. Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và các cơ quan chức
năng trong quản lý đất đai.........................................................................................16
1.3. Mô hình tô chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước ......................... 18
1.3.1. Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Torren) .................................................18
1.3.2. Cộng hòa Pháp: Đăng ký văn tự giao dịch .....................................................19


4

1.3.3. Thụy Điển: Hệ thống đăng ký đất đai ............................................................20


5

1.4. Đăng ký đất đai/bất động sản và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất ở Việt Nam ................................................................................................. 22
1.4.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai/bất động sản ở Việt Nam .................22
1.4.2. Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất..................24
1.5. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hồ Chí Minh ......
32
1.5.1. Tô chức bộ máy của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hồ Chí Minh ...33
1.5.2. Cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố........................37
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU......................................................................................................... 39
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu...................................................................... 39
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .....................................................................................39
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................39
2.2. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 39
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, xã hội của huyện Bình Chánh, TP. Hồ Chí Minh ..........39
2.2.2. Đánh giá thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai huyện Bình Chánh,
thành phố Hồ Chí Minh ............................................................................................40
2.2.3. Đánh giá kết quả hoạt động của Chi nhánh VPĐK ĐĐ huyện Bình Chánh,
thành phố Hồ Chí Minh ............................................................................................40
2.2.4. Khảo sát đánh giá hiệu quả hoạt động của Chi nhánh VPĐK ĐĐ huyện Bình
Chánh, thành phố Hồ Chí Minh qua ý kiến người dân. ...........................................40
2.2.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhành VPĐK
ĐĐ huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh .....................................................40
2.3. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................... 40

2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp.................................40
2.3.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp.................................................41
2.3.3. Phương pháp thống kê, tông hợp....................................................................42
2.3.4. Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm chuyên dụng .......................42
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................................. 43
3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Bình Chánh ..................... 43
3.1.1. Điều kiện tự nhiên...........................................................................................43
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




6

3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội huyện Bình Chánh..............................44
3.2. Tình hình quản lý về đất đai trên địa bàn huyện Bình Chánh............................ 49
3.2.1. Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai và tô chức thực hiện các văn bản đó...................................................................49
3.2.2. Quản lý theo địa giới hành chính....................................................................50
3.2.3. Tình hình đo đạc, lập bản đồ địa chính ..........................................................50
3.2.4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất......................................................50
3.2.5. Giao đất, thu hồi đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................51
3.2.6. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và
xử lý vi phạm về đất đai............................................................................................51
3.2.7. Công tác giải quyết khiếu nại, tranh chấp, tố cáo về đất đai, môi trường .....51
3.3. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh ..................................... 52
3.3.1. Hiện trạng sử dụng đất....................................................................................52
3.3.2. Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất đai ...................................55
3.4. Đánh giá kết quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất huyện Bình Chánh thành phố Hồ Chí Minh........................................................ 56

3.4.1. Giai đoạn từ năm 2012 đến ngày 30 tháng 6 năm 2015.................................56
3.4.2. Giai đoạn từ ngày 01/7/2015 đến nay.............................................................58
3.4.3. Đánh giá chung về hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ....62
3.5. Khảo sát đánh giá hiệu quả hoạt động của Chi nhánh VPĐK QSDĐ huyện Bình
Chánh, thành phố Hồ Chí Minh qua ý kiến cán bộ quản lý và người dân tại địa
phương.......................................................................................................................
74
3.5.1. Kết quả khảo sát ý kiến người dân địa phương..............................................74
3.5.2. Một số kiến nghị và kết luận ..........................................................................79
3.5.3. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất ................................................................................................................80
3.6. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất huyện Bình Chánh ...................................................................... 81
3.6.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật.................................................................81
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




7

3.6.2. Giải pháp về tô chức .......................................................................................82

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




8

3.6.3. Giải pháp về quản lý .......................................................................................83
3.6.4. Giải pháp phát triển nguồn nhân lực ..............................................................84
3.6.5. Giải pháp công nghệ, kỹ thuật ........................................................................85
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 86
1. Kết luận ................................................................................................................. 86
2. Kiến nghị ............................................................................................................... 86
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 88
PHỤ LỤC

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




vii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

BĐS

: Bất động sản

BTGPMB

: Bồi thường giải phóng mặt bằng

CN-TTCN

: Công nghiệp-tiểu thủ công nghiệp

CNVPĐKĐĐ

: Chi nhánh văn phòng đăng ky đất đai

CNTT

: Công nghệ thông tin

CSDL

: Cơ sở dữ liệu

ĐKĐĐ

: Đăng ký đất đai

ĐKQSĐĐ

: Đăng ký quyền sử dụng đất đai

GCN

: Giấy chứng nhận

GCNQSDĐĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

HĐND

: Hội đồng nhân dân

HSĐC

: Hồ sơ địa chính

NĐ - CP

: Nghị định, chính phủ

QSD

: Quyền sử dụng

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

QSHN

: Quyền sở hữu nhà

TB

: Thông báo

TDTT

: Thể dục thể thao

TNMT

: Tài nguyên môi trường

TP

: Thành phố

TT

: Thông tư

TTHC

: Thủ tục hành chính

UBND

: Ủy ban nhân dân

VPĐK

: Văn phòng đăng ký

VPĐKĐĐ

: Văn phòng đăng ký đất đai

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




8

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Diện tích các loại đất huyện Bình Chánh ................................................. 44
Bảng 3.2: Diện tích, cơ cấu sử dụng nhóm đất nông nghiệp năm 2017 ................... 52
Bảng 3.3: Diện tích, cơ cấu sử dụng nhóm đất phi nông nghiệp năm 2017 ............. 54
Bảng 3.4: Số lượng, cơ cấu nhân sự của Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ huyện
Bình Chánh ............................................................................................... 61
Bảng 3.5: Hiện trạng trình độ công nghệ thông tin cán bộ Chi nhánh Văn phòng
đăng ký đất đai huyện Bình Chánh........................................................... 62
Bảng 3.6: Kết quả so sánh tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai
đoạn 2015 - 2017 của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ................ 63
Bảng 3.7: Kết quả số lượng hồ sơ được tiếp nhận trong thủ tục cấp GCNQSD đất
giai đoạn 2015 - 2017 trên địa bàn huyện Bình Chánh ............................ 64
Bảng 3.8: Kết quả số lượng hồ sơ được giải quyết trong thủ tục cấp GCNQSD đất
giai đoạn 2015 - 2017 trên địa bàn huyện Bình Chánh ............................
65
Bảng 3.9: Kết quả số lượng hồ sơ được giải quyết trong thủ tục chỉnh lý biến động
về đất đai giai đoạn 2015 - 2017 .............................................................. 67

Bảng 3.10: Tài liệu bản đồ, sô bộ theo tài liệu 299/Ttg ............................................ 68
Bảng 3.11: Tài liệu bản đồ, sô bộ theo tài liệu 02/CT-UB ....................................... 69
Bảng 3.12: Tông hợp các đơn vị hành chính cấp xã đã được đo đạc........................ 71
Bảng 3.13: Kết quả khảo sát ý kiến người dân, cán bộ tại địa phương .................... 74

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




9

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1: Sơ đồ vị trí của VPĐKQSDĐ trong hệ thống quản lý đất đai ..................15
Hình 1.2: Mô hình hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai TP.Hồ Chí Minh .....36
Hình 3.1: Vị trí địa lý huyện Bình Chánh .................................................................43
Hình 3.2: Sơ đồ thể hiện sự phân cấp quản lý đối với phòng Tài nguyên - Môi trường
....58
Hình 3.3: Sơ đồ tô chức bộ máy Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Bình Chính..............60

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




1

MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài

1. Đất đai luôn là mối quan tâm lớn của Đảng, nhà nước và mọi tầng lớp nhân
dân, Luật đất đai năm 1993 khẳng định “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quí
giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường
sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã
hội, Quốc phòng và An ninh …”. Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội
chủ nghĩa, đất đai là nguồn nội lực to lớn trong việc phát triển kinh tế xã hội.
Việt Nam đang trong quá trình đôi mới, cùng với quá trình phát triển kinh tế xã hội, tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, việc kiến thiết xây dựng cơ sở hạ tầng ngày
càng bức thiết và phát triển trên phạm vi rộng lớn, đất đai trở thành nguồn nội lực
để thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước với mục tiêu đưa nước ta cơ
bản trở thành nước công nghiệp vào năm 2020.
Để đất đai trở thành nguồn nội lực để thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá
đất nước, cần phải nâng cao năng lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, trong
đó đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng.
Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: các quyền về đất đai được bảo
đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất
của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi
ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của người sử dụng đất.
Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản,
thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển quyền; cung cấp tư liệu phục vụ các chương
trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống ĐKĐĐ cũng là một cải
cách pháp luật; giám sát giao dịch đất đai; phục vụ quy hoạch; phục vụ quản lý trật
tự trị an.
Lợi ích đối với công dân: tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với BĐS;
khuyến khích đầu tư cá nhân; mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp); hỗ trợ các giao
dịch về BĐS; giảm tranh chấp đất đai.
2. Hệ thống ĐKĐĐ hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép ngày càng
lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường BĐS và cung cấp khuôn khô pháp
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

2

lý để tăng thu hút đầu tư. Việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ đã cơ bản hoàn thành
nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì ngày càng cao. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ
thống ĐKĐĐ là đảm bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và
tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Tuy nhiên hồ sơ về đất đai được quản lý
ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sô sách và trên Giấy
chứng nhận QSDĐ, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan trọng trong khuôn
khô pháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống
ĐKĐĐ ở địa phương.
Từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 2003 cùng với việc thực hiện cải cách hành
chính chính theo cơ chế“một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong việc
đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai đối với các đối
tượng sử dụng đất. Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận được thực hiện công
khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tô chức, hộ gia đình, cá nhân có
nhu cầu giao dịch. Công nghệ thông tin và trình độ của cán bộ làm việc tại cơ quan
đăng ký đất đai các cấp được từng bước nâng cao đã phát huy thành quả cải cách
hành chính trong lĩnh vực này; Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký,
cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối với người
sử dụng đất; mặt khác hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có
nhiều trường hợp, có sự khác biệt giữa thông tin trên sô sách và trên giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, vì vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng
ký đất đai ở cấp địa phương.
3. Luật đất đai 2013 quy định: “ Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn
phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng
quản lý HSĐC gốc, chỉnh lý thống nhất HSĐC, phục vụ người sử dụng đất thực
hiện các quyền và nghĩa vụ”; sau đó Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã quy định rõ
sự phân cấp trong việc thanh lập cơ quan để thực hiện việc cải cách thủ tục hành

chính về đất đai, giảm bớt ách tắc trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Đặc
biệt đối với VPĐKQSDĐ cấp huyện là nơi quản lý, xử lý số lượng hồ sơ rất lớn trên
địa bàn, các vụ việc nhiều, đối tượng đa dạng và tính chất công việc hết sức phức
tạp. Xuất phát từ thực tế trên, được sự đồng ý của Trường Đại học Nông lâm Thái
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




3

Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS. TS. Nguyễn Ngọc Nông. Chúng tôi
tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao
hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng ĐKQSD đất huyện Bình Chánh,
TP Hồ Chí Minh”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
- Tìm hiểu thực trạng hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
huyện Bình Chánh, TP.Hồ Chí Minh
- Đánh giá về hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện
Bình Chánh, TP.Hồ Chí Minh từ đó đưa ra giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt
động của Văn phòng đăng ký đất đai trong giai đoạn tới.
2.1. Mục tiêu cụ thê
- Phân tích các yếu tố điều kiện tự nhiên, xã hội của huyện Bình Chánh, thành
phố Hồ Chí Minh ảnh hưởng đến hoạt động của CNVPĐKQSDĐ
- Đánh giá thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai huyện Bình Chánh,
thành phố Hồ Chí Minh.
- Đánh giá kết quả hoạt động của CN VPĐK QSDĐ huyện Bình Chánh, thành
phố Hồ Chí Minh.
- Khảo sát đánh giá hiệu quả hoạt động của Chi nhánh VPĐK QSDĐ huyện

Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh thông qua ý kiến cán bộ quản lý và người dân.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh Văn
phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh
trong giai đoạn 2015-2017
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
- Hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân đồng thời tiếp
cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn trong hoạt động của chi nhánh Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đó có thể có những sáng kiến góp
phần vào việc nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh này.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




4

3.2. Ý trong thực tiễn
- Ý nghĩa thực tiễn: Nâng cao vốn kiến thức cho bản thân để áp dụng vào công
tác chuyên môn thực hiện tốt nhiệm vụ được giao. Đồng thời chủ động được những
hoạt động chuyên môn nhằm nâng cao hiệu quả trong quá trình phối hợp thực hiện
nhiệm vụ thuộc chi nhánh
- Đề tài có thể làm tài liệu tham khảo trong nghiên cứu, học tập và giảng dạy
về thiết kế tô chức bộ máy, thể chế, pháp luật, công tác phối hợp, chỉ đạo điều hành
trong lĩnh vực quản lý chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử, UBND các cấp...

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

5

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Một số vấn đề cơ bản liên quan đến đăng ký đất đai/bất động sản
1.1.1. Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản
1.1.1.1. Đất đai
Đất đai mà chúng ta có được hôm nay không chỉ là “tài nguyên thiên nhiên
cho không con người” (Các Mác) mà cũng là thành quả lao động của nhiều thế hệ
trước ta để lại “Cố công sống lấy nghìn năm để xem thửa ruộng mấy trăm người
cày” (ca dao Việt Nam) và đến lượt mình, thế hệ chúng ta phải để lại nguồn sống
này cho con cháu với mong muốn phì nhiêu hơn, trù phú hơn - Điều này là không
có trong bất kỳ một di sản nào khác vì nó không phải là cô vật và cũng không phải
là tài sản của bất kỳ cá nhân nào. Một số dân tộc khác trên thế giới cũng cho rằng
“Đất đai là tài sản vay mượn của con cháu”.
* Đất - thổ nhưỡng (soil)
V.V.Dokuchaev, nhà khoa học người Nga tiên phong trong lĩnh vực khoa học
đất cho rằng: “Đất như là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát triển
riêng, là thực thể với những quá trình phức tạp và đa dạng diễn ra trong nó. Đất
được coi là khác biệt bởi với đá. Đá trở thành đất dưới ảnh hưởng của một loạt các
yếu tố tạo thành đất như khí hậu, cây cỏ, khu vực, địa hình và tuôi”.
* Đất đai (land)
"Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề
mặt, thô nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập đoàn thực vật
và động vật, trạng thái định cư của con người), những kết quả do hoạt động của con
người trong quá khứ và hiện tại để lại.
“Đất như là một khu vực hay một nhất thể không gian từ một thửa đất đến một

đất nước cho đến cả hành tinh” (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
1.1.1.2. Bất động sản
* Tài sản
Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị được xác định bằng tiền và
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




6

các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế tài sản được chia thành 2 loại BĐS và
động sản.
* Bất động sản
BĐS là các tài sản không di dời được. Tuy tiêu chí phân loại BĐS của các
nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản
gắn liền với đất đai (Nguyễn Đình Bồng, 2010), (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn
Đình Bồng, 2005). Bộ Luật Dân sự Việt Nam quy định: “BĐS là các tài sản không
thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai,
kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền
với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” (Bộ luật dân sự, 2005).
* Hàng hoá bất động sản
Trong nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS là thị trường mua bán hàng hoá
đặc biệt - hàng hoá BĐS. Tính đặc biệt của hàng hoá BĐS được xác định bởi thuộc
tính của đất đai mà các tài sản khác không có:
- Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là môi trường
sống, địa bàn để phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá - xã hội, khoa học
- giáo dục, quốc phòng - an ninh, tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế trong
sản xuất nông - lâm nghiệp, thành quả lao động, chiến đấu của nhiều thế hệ tạo lập
nên, gắn với chủ quyền quốc gia

- Không phải tất cả mọi BĐS đều trở thành hàng hoá, ví dụ: BĐS là các công
trình công cộng như các di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh, công viên
Quốc gia, đường giao thông, vườn hoa công cộng (Nguyễn Đình Bồng, 2005), (Tôn
Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
1.1.1.3. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản có thể được định nghĩa là cơ chế trong đó hàng hóa và
dịch vụ bất động sản được trao đôi, trong đó có sự can thiệp của chính phủ và hệ
thống chính trị vào thị trường, cũng như nhu cầu và mong muốn của những người
tham gia trên thị trường.
Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất động sản gia nhập thị trường, thị trường
bất động sản có 3 cấp, gồm:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




7

- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai);
- Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng công trình để bán, cho thuê;
- Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc

cho thuê lại

1.1.2. Đăng ký đất đai/bất động sản
1.1.2.1. Khái quát về đăng ký đất đai
* Khái niệm
ĐKĐĐ là một cách gọi của hệ thống ĐKĐĐ và theo định nghĩa của Uỷ ban
Kinh tế về châu Âu của Liên Hiệp Quốc (UNECE) nó là một quá trình xác lập và

lưu trữ một cách chính thức các quyền lợi đối với đất đai dưới hình thức hoặc là
đăng ký văn tự giao dịch hay đăng ký các loại văn kiện nào đó có liên quan đến việc
chuyển giao quyền sở hữu/sử dụng đất, hoặc là dưới hình thức đăng ký chủ quyền
đất (Guideline on Real Property Units and Identifiers, 2004).
* Vị trí, vai trò chức năng, đối tượng của đăng ký nhà nước về đất đai
- ĐKĐĐ là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng
đồng cũng như lợi ích công dân;
- ĐKĐĐ là điều kiện đảm bảo để nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất
trong phạm vi lãnh thô; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có
hiệu quả cao nhất;
- ĐKĐĐ là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung,
nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai;
- ĐKĐĐ là một TTHC do cơ quan nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là
các tô chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, bởi nó thực hiện đăng ký đối với
đất đai - một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết với mọi tô chức, hộ
gia đình và cá nhân trong quá trình sản xuất và đời sống.
* Lợi ích của đăng ký nhà nước về đất đai (đối với nhà nước và nhân dân)
1.1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai/bất động sản
* Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và BĐS (ở Việt Nam gọi là HSĐC) là tài liệu chứa đựng thông
tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




8

BĐS. Hồ sơ đất đai, BĐS được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ
quyền lợi của công dân.

* Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản
ĐKĐĐ, BĐS dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
* Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không
liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ
sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc
định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng
hệ thống đăng ký (Liên Hợp Quốc,1994).
1.1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
Dựa vào đối tượng được đăng ký, quản lý, có thể thấy tồn tại hai loại ĐKĐĐ
tại các nước. Đó là “đăng ký văn tự giao dịch ” và “đăng ký chủ quyền ”.
* Đăng ký văn tự giao dịch
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức ĐKĐĐ mà đối tượng được đăng ký
chính là các văn tự giao dịch về đất đai và BĐS trên đất và nội dung của các giao
dịch đó. Việc đăng ký chủ yếu để chứng minh giao dịch đã được thực hiện, hai bên
đã tự nguyện tham gia với những điều khoản đã được thoả thuận thống nhất chứ
không phải là chứng cứ pháp lý để khẳng định chủ quyền đối với đất đai có hợp
pháp hay không. Vì vậy, để đảm bảo an toàn cho quyền lợi của mình, người mua
phải điều tra ngược về quá khứ, truy tìm nguồn gốc chủ quyền đối với diện tích đất
mà mình mua.
- Hình thức đăng ký văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các nước
theo xu hướng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây Ban
Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các quốc
gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước châu Phi và châu
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

9

Á. Hệ thống ĐKĐĐ hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký văn tự giao dịch
điển hình đã được cải tiến và tự động hoá để nâng cao độ an toàn pháp lý và hiệu
quả hoạt động (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng,2005).
* Đăng ký chủ quyền
Khác với đăng ký văn tự giao dịch, đối tượng trong đăng ký chủ quyền là
những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng đất; các quyền, lợi ích và cả những hạn chế
về quyền của họ đối với đất; những thông tin về thửa đất, nghĩa là mối quan hệ pháp
lý giữa đất đai với người có chủ quyền đất. Nói một cách khác, nếu đăng ký văn tự
giao dịch là đăng ký sự kiện pháp lý (các giao dịch) thì đăng ký chủ quyền chính là
đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện đó.
1.2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
1.2.1. Cơ sở pháp lý về tô chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất
1.2.1.1. Chủ trương, chính sách về cải cách hành chính
Nghị quyết Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX
(tháng 4/2001) đã xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân chủ,
trong sạch, vững mạnh, từng bước hiện đại hoá, chủ trương tiếp tục đẩy mạnh thực
hiện cải cách hành chính trong đó có giải pháp tách cơ quan hành chính công quyền
với tô chức sự nghiệp. “Đổi mới và hoàn thiện thể chế, TTHC, kiên quyết chống tệ
cửa quyền, sách nhiễu, “xin - cho” và sự tắc trách vô kỷ luật trong công việc”
(Đảng Cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ IX,2001).
- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04/5/2004 của Chính phủ về cải cách
một bước TTHC trong giải quyết công việc của công dân và tô chức.
- Quyết định số 136/2001/QĐ-TTg ngày 17/9/2001 của Thủ tướng Chính phủ
về việc phê duyệt Chương trình tông thể cải cách hành chính Nhà nước giai đoạn

2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ, trong sạch, vững mạnh,
chuyên nghiệp, hiện đại hoá, nhiệm vụ này được xác định là một trong 3 giải pháp
cơ bản để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế.
- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04/9/2003 của Thủ tướng Chính phủ
ban hành Quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ quan hành chính nhà nước
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




10

ở địa phương.
- Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22/6/2007 của Thủ tướng Chính phủ
ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan
hành chính nhà nước ở địa phương.
- Quyết định số 127/2007/QĐ-TTg ngày 01/8/2007 của Thủ tướng Chính phủ
về việc tô chức làm việc vào ngày thứ bảy hàng tuần để tiếp nhận, giải quyết TTHC.
- Nghị định số 63/2010/NĐ-CP ngày 08/6/2010 của Chính phủ về kiểm
soát TTHC.
- Nghị quyết số 25/NQ-CP ngày 02/6/2010 của Chính phủ về việc đơn giản
hoá 258 TTHC thuộc phạm vi chức năng quản lý của bộ, ngành.
1.2.1.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKQSDĐ
a) Bộ Luật Dân sự năm 2005 đã quy định cụ thể quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định
của pháp luật (Điều 164); việc đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều 167); thời điểm
chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 168); các quyền của người không phải là
chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173). Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác
định quyền và nghĩa vụ của mình về BĐS hợp pháp (trong đó có QSDĐ) đối với
nhà nước và cơ quan có thẩm quyền.

b) Luật Đất đai
- Luật đất đai năm 2003 quy định: “Việc đăng ký QSDĐ được thực hiện tại
VPĐKQSDĐ trong các trường hợp sau đây: 1) Người đang sử dụng đất chưa được
cấp Giấy chứng nhận QSDĐ; 2) Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đôi,
chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; 3) Nhận chuyển nhượng QSDĐ; 4) Người sử dụng đất
đã có Giấy chứng nhận QSDĐ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đôi
tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đôi đường ranh giới thửa đất;5) Người được
sử dụng đất

theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi

hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành”. “Cơ quan quản lý đất đai ở địa
phương có VPĐKQSDĐ là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




11

HSĐC gốc, chỉnh lý thống nhất HSĐC, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các
quyền và nghĩa vụ” (Luật đất đai năm 2003).
- Luật Đất đai (2013) quy định: Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử
dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đăng ký đất đai, nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được
thực hiện tại tô chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức
đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. Việc đăng ký

đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sô địa chính
(Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
c) Các văn bản pháp quy
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai quy định: “UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định
thành lập VPĐKQSDĐ thuộc Sở TNMT và thành lập các chi nhánh của
VPĐKQSDĐ tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký QSDĐ trên địa bàn quyết định thành lập
VPĐKQSDĐ thuộc Phòng TNMT (Nghị định 181/2004/NĐ-CP).
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 của Bộ
TNMT và Bộ Nội vụ hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tô chức của
VPĐKQSDĐ và Tô chức phát triển quỹ đất.
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của Bộ
Tài chính và Bộ TNMT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất
thực hiện NVTC.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ
Tư pháp và Bộ TNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài
sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ
Tư pháp và Bộ TNMT sửa đôi, bô sung một số quy định của Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




12

- Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT ngày 01/3/2010 của Bộ

Tư pháp và Bộ TNMT sửa đôi, bô sung một số quy định của Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ TNMT hướng
dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất và Thông
tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ
TNMT sửa đôi, bô sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLTBTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ TNMT hướng dẫn việc đăng
ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010
của Bộ TNMT, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ,
quyền hạn, tô chức, biên chế và cơ chế tài chính của VPĐKQSDĐ.
- Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ
Tư pháp và Bộ TNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với
đất (thay thế Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT, Thông tư liên tịch
số 03/2006/TTLT - BTP - BTNMT và Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTPBTNMT).
- Nghị định 41/2012/NĐ-CP ngày 08/5/2012 của Chính phủ quy định về vị trí
việc làm trong đơn vị sự nghiệp công lập
- Nghị định 55/2012/NĐ-CP ngày 28/6/2012 của Chính phủ quy định về thành
lập, tô chức lại, giải thể đơn vị sự nghiệp công lập
- Luật Đất đai 2013 ra đời:
Ngày 29/11/2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XIII đã thông qua Luật Đất
đai năm 2013 trong đó có 14 chương với 212 điều, tăng 07 chương và 66 điều so
với Luật Đất đai 2003, đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng
nêu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung ương
Đảng, đồng thời khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong
quá trình thi hành Luật Đất đai 2003.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết
thi hành một số điều của Luật Đất đai

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN