Đánh giá thực trạng quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện quảng xương tỉnh thanh hóa giai đoạn 2013 2018
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (929.99 KB, 102 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
MAI XUÂN HIẾU
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG
ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN QUẢNG XƯƠNG TỈNH THANH HÓA
GIAI ĐOẠN 2013 2018
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
THÁI NGUYÊN - 2019
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
MAI XUÂN HIẾU
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG
ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN QUẢNG XƯƠNG TỈNH THANH HÓA
GIAI ĐOẠN 2013 2018
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 885.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Trần Văn Điền
THÁI NGUYÊN - 2019
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn
Mai Xuân Hiếu
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ
tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu
của tập thể và cá nhân trong và ngoài trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Đầu
tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc tới PSG.TS Trần Văn Điền là người trực
tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và hoàn thành
luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi
trường Thanh Hóa, Văn phòng đăng ký đất đai, phòng Tài nguyên và Môi trường
huyện Quảng Xương, UBND Huyện Quảng Xương, đặc biệt là các tổ chức kinh tế
trên địa bàn huyện và các cơ quan ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho tôi
thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn này.
Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận
tình, quý báu đó!
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Mai Xuân Hiếu
3
4
MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
MỤC LỤC................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................................vi
DANH MỤC BẢNG BIỂU ......................................................................................vii
DANH MỤC HÌNH VẼ.......................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................3
1.1. Cơ sở lý luận và tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai ............................3
1.1.2. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng
đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..........................................................4
1.2. Tổng quan quản lý đất đai trong nước và ngoài nước........................................12
1.2.1.
Tình
hình
quản
lý
............................................................12
đất
đai
trên
thế
giới
1.2.2. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức tại Việt Nam ......................................15
1.3. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.................23
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...........................27
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu......................................................................27
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................27
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu.........................................................................................27
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ......................................................................27
2.3.
Nội
dung
nghiên
..........................................................................................27
cứu
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và hiện trạng sử dụng đất huyện Quảng
Xương tỉnh Thanh Hóa .............................................................................................27
2.3.2. Đánh giá hiện trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn
huyện Quảng Xương .................................................................................................27
2.3.3. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Quảng
Xương..... 28
2.3.4. Xác định những khó khăn tồn tại và đề xuất một số giải pháp nhằm sử dụng
hiệu quả đối với quỹ đất đã giao cho các tổ chức kinh tế sử dụng trên địa bàn huyện
Quảng Xương ............................................................................................................28
2.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................28
2.4.1. Số liệu thứ cấp.................................................................................................28
2.4.2. Số liệu sơ cấp ..................................................................................................28
2.4.3. Phương pháp phân tích tổng hợp so sánh. ......................................................29
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................30
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên và xã hội và hiện trạng sử dụng đất của huyện
Quảng Xương ............................................................................................................30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................30
3.1.2. Tài nguyên môi trường....................................................................................31
3.1.3. Điều kiện kinh tế - xã hội................................................................................33
3.1.4. Đánh giá chung ...............................................................................................37
3.1.5. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Quảng Xương .........38
3.2. Đánh giá công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn
huyện Quảng Xương giai đoạn 2013-2018 ...............................................................40
3.2.1. Đánh giá chung công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Quảng Xương..40
3.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ..............................42
3.2.3. Kết quả cho các tổ chức kinh tế thuê đất trong giai đoạn 2013 – 2018 ..........46
3.2.4. Đánh giá tình hình vi phạm về pháp luật đất đai của các tổ chức...................55
3.3. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện
Quảng Xương giai đoạn 2013 - 2018........................................................................56
3.3.1. Đánh giá hiệu quả kinh tế................................................................................56
3.3.2. Đánh giá hiệu quả xã hội.................................................................................58
3.3.3. Đánh giá hiệu quả môi trường.........................................................................61
3.3.4. Đánh giá công tác giao cho thuê đất theo ý kiến của tố chức .........................64
3.3.5. Giải pháp nâng cao hiệu quả của việc giao đất, cho thuê đất theo kết quả điều
tra từ các tổ chức kinh tế ...........................................................................................66
3.4. Khó khăn tồn tại và đề xuất một số biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất
của các tổ chức kinh tế ..............................................................................................67
3.4.1. Khó khăn tồn tại và nguyên nhân trong việc sử dụng đất của các tổ chức kinh
tế....... 67
3.4.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức..............................69
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .....................................................................................73
1. Kết luận .................................................................................................................73
2. Đề nghị ..................................................................................................................74
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................75
PHỤ LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Kí hiệu
Tên đầy đủ
CP
Cổ phần
CN-TTCN
Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp
HCNN
Hành chính nhà nước
GDP
Tốc độ tăng trưởng kinh tế
KT-XH
Kinh tế xã hội
QH
Quy hoạch
QSD
Quyền sử dụng
TNHH
Trách nhiệm hữu hạn
TDMNBB
Trung du miền núi Bắc bộ
TN&MT
Tài nguyên và môi trường
UBND
Ủy ban nhân dân
XHCN
Xã hội chủ nghĩa
vii
vii
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Trang
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2017 của huyện Quảng Xương .............38
Bảng 3.2: Tình hình sử dụng đất theo loại hình tổ chức của các tổ chức kinh tế trên
địa bàn huyện Quảng Xương ...................................................................44
Bảng 3.3: Kết quả giao đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Quảng
Xương giai đoạn 2013 - 2018 ..................................................................46
Bảng 3.4: Kết quả cho các tổ chức kinh tế thuê đất trong năm 2013 .......................47
Bảng 3.5: Kết quả cho các tổ chức kinh tế thuê đất trong năm 2014 .......................48
Bảng 3.6: Kết quả cho các tổ chức kinh tế thuê đất trong năm 2015 .......................49
Bảng 3.7: Kết quả cho các tổ chức kinh tế thuê đất trong năm 2016 .......................50
Bảng 3.8: Kết quả cho các tổ chức kinh tế thuê đất trong năm 2017 .......................51
Bảng 3.9: Kết quả cho các tổ chức kinh tế thuê đất trong năm 2018 .......................53
Bảng 3.10: Tổng hợp kết quả cho các tổ chức kinh tế thuê đất giai đoạn 2013 2018....... 54
Bảng 3.11: Tiền nộp thuế của các tổ chức kinh tế giai đoạn 2013 -2018 .................57
Bảng 3.12: Hiệu quả xã hội của một số tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Quảng
Xương.59
Bảng 3.13: Hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Quảng Xương.......
61
Bảng 3.14. Tổng hợp ý kiến của tổ chức đánh giá giao đất, cho thuê đất ................64
Bảng 3.15: Tổng hợp giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác giao đất, cho thuê đất
cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hóa
.......... 66
viii
viii
DANH MỤC HÌNH VẼ
Trang
Hình 3.1: Cơ cấu tổng diện tích tự nhiên huyện Quảng Xương năm 2017 ..............39
Hình 3.2: Biểu đồ thể hiện số lượng tổ chức theo loại hình tổ chức của các tổ chức
kinh tế ......................................................................................................45
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh, quốc phòng. Công tác quản lý nhà nước
về đất đai ảnh hưởng trực tiếp tới phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm an ninh, quốc
phòng, bảo vệ môi trường và phát triển bền vững. Làm tốt công tác quản lý đất đai
sẽ góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, bảo đảm lợi ích của nhà đầu tư
và đời sống người dân.
Ở nước ta, quỹ đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là
rất lớn. Kết quả kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất theo Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm
2007 của Thủ tướng Chính phủ cho thấy tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ
chức đã có nhiều chuyển biến tích cực (Chính phủ, 2007). Trong năm 2014, Thủ
tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 21/CT-TTg ngày 01/8/2014 của Thủ tướng
Chính phủ về kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014 trên cả
nước (Chính phủ, 2014).
Trong những năm gần đây, tại các xã thuộc huyện Quảng Xương có tốc độ
đô thị hóa nhanh; vấn đề quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là
một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi
thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người
sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất,… Với phương châm từng mét vuông đất phải hữu ích và khai
thác đất đai phải trở thành động lực lớn để thực hiện thắng lợi các mục tiêu phát
triển kinh tế - xã hội của địa phương thì việc tìm ra các giải pháp quản lý chặt chẽ,
khai thác có hiệu quả cao nhất quỹ đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao
đất, cho thuê đất đã trở thành vấn đề hết sức quan tâm của huyện Quảng Xương nói
riêng và tỉnh Thanh Hóa nói chung.
2
Thực tế diện tích mà các Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất lại đang quản lý sử dụng chưa chặt chẽ, hiệu quả thấp, xảy ra nhiều tiêu cực, sử
dụng không đúng mục đích, bị lấn chiếm, chuyển nhượng trái phép, cho thuê trái
phép diễn ra phổ biến.
Xuất phát từ thực tiễn khách quan đó, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh
giá thực trạng quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện
Quảng Xương - tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2013-2018” nhằm đề xuất giải pháp
quản lý, sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.
2. Mục tiêu của đề tài
+ Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và hiện trạng sử dụng đất huyện Quảng
Xương tỉnh Thanh Hóa
+ Đánh giá hiện trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa
bàn huyện Quảng Xương
+ Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Quảng
Xương
+ Xác định những khó khăn tồn tại và đề xuất một số giải pháp nhằm sử
dụng hiệu quả đối với quỹ đất đã giao cho các tổ chức kinh tế sử dụng trên địa bàn
huyện Quảng Xương
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Tạo cơ sở khoa học và thực tiễn, đề xuất các giải pháp quản lý và sử dụng
đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Quảng Xương. Kết quả nghiên cứu
của đề tài là cơ sở khoa học cho các nghiên cứu tiếp theo.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Đề tài góp phần quan trọng trong việc khắc phục những hạn chế trong quản
lý, sử dụng đất trên phạm vi huyện Quảng Xương nói chung và đất của các tổ chức
kinh tế đang quản lý, sử dụng nói riêng, là cơ sở để xác định tính minh bạch trong
quản lý, sử dụng đất và nâng cao vai trò quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời góp
phần thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của huyện.
3
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận và tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai
1.1.1. Tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai
a) Đối với nhà nước
Nhà nước với tư cách là đại diện cho toàn dân thống nhất quản lý đất đai
nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả
cao nhất. Thông qua giao đất và cho thuê đất là Nhà nước đã thực hiện việc quản lý
này. Khi quyết định giao đất và cho thuê đất, Nhà nước đã tạo ra ràng buộc pháp lý
giữa người sử dụng đất và Nhà nước bằng Giấy chứng nhận QSD đất, buộc người
sử dụng phải tuân thủ theo. Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy
định của pháp luật. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) .
Thông qua giao đất và cho thuê đất, Nhà nước bảo đảm lợi ích của mình và
lợi ích chung của toàn xã hội vì giao đất và cho thuê đất là một hình thức phân phối
đất đai cho những người có nhu cầu sử dụng chính đáng. Do đó, giao đất và cho
thuê đất cũng góp phần tạo ra công bằng cho toàn xã hội.
Công tác giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư sẽ hạn chế được
tình trạng sử dụng đất manh mún, quản lý sử dụng đất theo quy hoạch.
Đất đai được giao hoặc cho thuê đối với các dự án đầu tư thường là đất chưa
được đầu tư cơ sở hạ tầng, quá trình thực hiện dự án góp phần tạo ra cơ sở hạ tầng
cho xã hội. Các dự án đi vào hoạt động sẽ tạo việc làm, giải quyết lao động, góp
phần thúc đẩy phát triển kinh tế.
b) Đối với người sử dụng đất
Giao và cho thuê đất không chỉ có ý nghĩa quan trọng đối với Nhà nước mà
còn có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với người sử dụng đất. Nó là cơ sở về
quyền sử dụng cho người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để từ đó người sử
dụng có thể khai thác các công năng, tính dụng và khai thác các lợi ích từ đất đai.
Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất cũng đồng nghĩa với việc trao quyền cho
4
người sử dụng đất theo quy định trong pháp luật như quyền được bảo vệ khi bị
xâm phạm, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, quyền được chuyển
nhượng, thế chấp…
Đối với các dự án đầu tư
Đất đai là cơ sở đầu tiên để thực hiện dự án đầu tư. Bất kỳ dự án đầu tư của
tổ chức kinh tế nào cũng cần có đất để xây dựng, không có đất thì các dự án này
không thể thực hiện được. Khi thẩm định dự án để ra quyết định đầu tư, dù khả
năng tài chính có thuyết phục đến mấy mà đất đai không có thì dự án đó không thể
khả thi. Một trong các bước của quá trình thực hiện dự án đầu tư chính là lựa chọn
địa điểm thực hiện dự án. Giao đất và cho thuê đất chính là bước tạo lập cơ sở cho
việc thực hiện dự án. Để thực hiện một dự án đầu tư thì cần phải có vốn. Bất kì một
dự án đầu tư nào cũng đòi hỏi một số vốn lớn mà bản thân các chủ đầu tư bằng
nguồn vốn tự có của mình có thể không đủ để đầu tư mà phải huy động từ các
nguồn khác. Một trong các nguồn huy động vốn là ngân hàng. Cơ sở pháp lý của
giao và cho thuê đất là GCNQSD đất tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có thể tiếp
cận nguồn vốn ngân hàng bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất, thể chấp tài sản
hình thành trong tương lai gắn liền với đất. Nguồn vốn này cùng với các nguồn vốn
từ kênh huy động khác là điều kiện để chủ đầu tư có thể tiến hành thực hiện dự án.
(Phương Hiếu, 2012).
1.1.2. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Từ thập niên 80 trở lại đây, nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến đáng
kể. Nền kinh tế tự cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành
phần với định hướng xã hội chủ nghĩa. Kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến sự đa
dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất. Từ chỗ kinh tế quốc
doanh chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển đóng vai
trò không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân.
Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải thiện.
Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý đất
5
đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng của các
ngành sản xuất và của đời sống nhân dân. Đây là vấn đề được Đảng và Nhà nước hết
sức quan tâm, chú trọng giải quyết. Sự quan tâm đó được thể hiện qua Luật Đất đai
và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có liên quan.
Sau đây là những cơ sở pháp lý được nghiên cứu để thực hiện đề tài:
- Luật Đất đai năm 2003.
- Luật Đất đai năm 2013.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành
Luật Đất đai năm 2003 ;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ
tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại
về đất đai;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất;....
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐCP ngày
25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, thực
hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước
thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;… .
- Nghị định số 43/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.
- Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính Phủ về xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định
bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất.
6
- Nghị định số 35/2015/NĐ-CP ngày 13/4/2015 của Chính phủ về quản lý, sử
dụng đất lúa.
1.1.2.1. Căn cứ để giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức
Theo Điều 27 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái
định cư thì căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất gồm (Chính phủ, 2009:
- Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xét duyệt.
Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất được
duyệt thì căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân
cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong văn bản sau:
Đối với các tổ chức thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cấp giấy chứng nhận đầu tư;
Đối với các dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét
duyệt hoặc không phải cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì phải thể hiện nhu cầu sử
dụng đất trong đơn xin giao đất, thuê đất và có văn bản của Sở Tài nguyên và Môi
trường thẩm định về nhu cầu sử dụng đất.
1.1.2.2. Thời hạn giao và cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư
Điều 66, Điều 67 của Luật Đất đai 2003 và Điều 125 Luật Đất đai 2013 quy
định thời hạn sử dụng của các loại đất. Trong đó một số loại đất như đất ở; đất xây
dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất quốc phòng, an ninh; đất
tôn giáo... là những loại đất được giao sử dụng ổn định lâu dài:
Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án
đầu tư được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê
đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi
vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn
mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi
năm.
7
Việc quy định thời hạn sử dụng đất một mặt giúp các nhà đầu tư có thể yên
tâm đầu tư và sử dụng đất phù hợp, mặt khác là cơ sở để Nhà nước có thể thu hồi lại
đất khi đã hết thời hạn giao và cho thuê để sử dụng vào mục đích khác. Tuy nhiên,
Nhà nước cũng quy định thời hạn giao và cho thuê đất đủ dài để nhà đầu tư có đủ
thời gian để thu hồi vốn và khai thác các lợi ích mà mình đã đầu tư trên đất.
Luật còn quy định trong trường hợp đã hết thời hạn giao đất, cho thuê đất, nếu
có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất đó thì nhà đầu tư có thể đăng ký xin gia hạn thời hạn
sử dụng đất. Có thể thấy rằng đây là một quy định tạo điều kiện cho các nhà đầu tư
tiếp tục khai thác những lợi ích mình đã bỏ ra đồng thời khuyên khích họ đầu tư
thêm vào đất.
1.1.2.3. Thẩm quyền giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức
Thẩm quyền giao và cho thuê đất được quy định tại Điều 37 Luật Đất đai
2003 [12], Điều 59, Luật Đất đai 2013. Cả hai điều này quy định ủy ban nhân dân
(UBND) tỉnh, huyện trực thuộc Trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất đối
với các tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư (Quốc hội, 2013).
1.1.2.4. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được giao đất, cho thuê đất
Theo quy định của Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013, các tổ chức khi
được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất có các quyền và nghĩa vụ như sau (Quốc hội, 2013):
- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất
a, Quyền và nghĩa vụ của tổ chức giao đất không thu tiền sử dụng
đất. Theo Điều 109 và Điều 110 của Luật Đất đai năm 2003:
+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có các quyền
và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật Đất đai năm 2003.
+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây
dựng các công trình không bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước được quyền bán
8
tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài
sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp
tục giao đất không thu tiền sử dụng đất theo mục đích đã được xác định.
Theo Điều 173 Luật Đất đai 2013 qui định:
+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền và
nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai 2013.
+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu
hồi đất.
b, Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất
Luật Đất đai 2003 (Quốc hội, 2003) qui định:
+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có các
quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật Đất đai năm 2003.
+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử
dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền và nghĩa
vụ sau đây:
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã
được xây dựng gắn liền với đất;
Cho thuê quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được
xây dựng gắn liền với đất;
Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho
cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng,
tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;
Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình
gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn
theo quy định của pháp luật;
9
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật;
+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử
dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền, nghĩa vụ quy
định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 109 của Luật Đất đai năm 2003.
Theo Luật Đất đai 2013 (Quốc hội, 2013) thì:
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất
thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định
tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất
thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại
khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:
+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với đất;
+ Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại
quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp
được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
+ Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho
cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng;
tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;
+ Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
+ Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp
luật.
10
Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn
gốc
11
từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 2
Điều này; việc thực hiện các quyền phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả có
nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 173
của Luật này.
Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
+ Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây
dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì
có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không
được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
+ Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư
vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà
được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của
pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng;
+ Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư
vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà
được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của
pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng
năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng.
c, Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê được quy định tại
Điều 111 Luật Đất đai 2003 (Quốc hội, 2003) như
sau:
+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có các quyền và nghĩa vụ
sau đây:
12
+ Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật Đất đai
năm 2003;
+ Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê
tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh
doanh theo quy định của pháp luật;
+ Bán tài sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được
xác định;
+ Cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp
được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tạ khu công nghiệp, khu công
nghệ cao, khu kinh tế;
+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai năm
2003 có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả
trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất
là năm năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 110 của Luật Đất đai
năm
2003 trong thời hạn đã trả tiền thuê đất; trường hợp có nhu cầu chuyển sang hình
thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất trừ đi tiền thuê đất
đã trả và có các quyền, nghĩa vụ quy định tại Điều 110 của Luật Đất đai năm 2003.
+ Tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp thì có các quyền và
nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 111 của Luật Đất đai năm 2003.
+ Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không
thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 111 của Luật Đất đai năm 2003 thì có
các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.
1.1.2.5. Các văn bản của tỉnh Thanh Hóa liên quan đến tình hình quản lý và sử
dụng đất đai
Quyết định 1222/QĐ-UBND ngày 8 tháng 6 năm 2005 về việc điều chỉnh cục
bộ Quy hoạch chung xây dựng Thanh Hóa đến năm 2020.
Kế hoạch số 1534/KH-UBND về việc thực hiện Nghị quyết số 07/NQ-CP
ngày 22/01/2014 của Chính phủ ban hành Chương trình hành động thực hiện Nghị
